SIC réhabilitation Tindu et Pierre Lenquette by Caroline Moureaux

Dossier de presse

Réhabilitation des résidences de Tindu et Pierre Lenquette

Contact presse : Christine Nuss, 28 03 76 / 79 95 22 – christine.nuss@sic.nc

SOMMAIRE

Contexte ...........................................................................................................................................................4 Les cités historiques de la SIC : des quartiers à part entière ..................................................................................4

Le financement des travaux de réhabilitation : la quadrature du cercle ........................................6 L’absence d’outils de financement adaptés ...........................................................................................................6 Une nouvelle ressource : le prêt haut de bilan bonifié ..........................................................................................7

Tindu et Pierre Lenquette : 2500 Nouméens directement concernés .............................................9 Les étapes clé .......................................................................................................................................................10 La communication avec les habitants...............................................................................................................10 Le recensement des familles ............................................................................................................................10 Le relogement des familles ...............................................................................................................................11 La réhabilitation ................................................................................................................................................11 Les travaux ...........................................................................................................................................................12 Descriptif...........................................................................................................................................................12 Planning prévisionnel et état d’avancement ....................................................................................................14 L’impact sur les loyers..........................................................................................................................................16 Le volet économique et social .............................................................................................................................17

1 Contexte Les cités historiques de la SIC : des quartiers à part entière A sa création en 1988, la SIC a hérité d’un patrimoine de 2500 logements construits dans les années 70 par la SICNC. Toutes situées à Nouméa, ces « cités historiques » sont réparties dans 7 résidences : Tindu, Pierre Lenquette, Saint-Quentin, Magenta, Boutonnet, N’Géa, Rivière-Salée. Depuis leur construction, ces ensembles ont fait l’objet d’investissements importants pour améliorer le confort des logements : ajout de toitures sur certains ensembles, création de mezzanines, ajout de terrasses, Chiffres clés entretien du patrimoine changement des ascenseurs, En 2018, la SIC a investi 2,7 milliards F.CFP dans rénovation des logements… l’entretien du patrimoine : • 9% pour la remise en état après sortie d’un locataire Ces travaux ont pour objectif • 38% pour l’entretien courant (entretien parties d’apporter aux habitants un communes et espaces verts, réparations suite à niveau de confort comparable à dégradation…) celui de l’ensemble des • 53% pour l’entretien préventif (ravalement de logements de Nouméa. En effet, façades, travaux sur voirie, réseaux, clôtures…) les 7 ensembles historiques hébergent à ce jour près de 8000 personnes, soit 8% de la population de la commune. Ces derniers étant des citoyens à part entière, avec les mêmes devoirs, mais aussi les mêmes droits que les autres, ils sont en droit d’attendre un hébergement répondant à leurs besoins.

Saint-Quentin

Magenta 4

Pierre Lenquette

En l’absence de financement dédié pour les programmes de réhabilitation, ces travaux sont financés sur les fonds propres de la SIC et donc par les loyers des locataires. C’est pourquoi il est essentiel de maîtriser les montants engagés, qui se répercuteront pour partie sur les loyers, afin de ne pas pénaliser les familles modestes. Validée en juin 2016, la stratégie patrimoniale de la SIC prévoit la réhabilitation de 1394 logements répartis sur 5 ensembles immobiliers : • • • • •

Saint-Quentin : Tindu : Pierre Lenquette : Magenta : Résidence universitaire du bord de mer :

283 logements 329 logements 307 logements 381 logements 94 logements

dont plus de la moitié pour lesquels les travaux devaient être engagés sur la période 2016-2019. Ces travaux viennent s’ajouter à ceux déjà planifiés précédemment sur les anciens ensemble immobiliers (résidence Boutonnet et Foyer N’Géa). A ce jour, 42% du patrimoine ancien de la SIC a ainsi bénéficié d’une réhabilitation. Néanmoins, certains projets ont dû être reportés faute de solution de financement.

Boutonnet

Tindu

Port N’géa

Rivière Salée

2 Le financement des travaux de réhabilitation : la quadrature du cercle L’absence d’outils de financement adaptés La difficulté de financement des opérations de réhabilitation s’explique par trois raisons principales : • • •

aucune subvention n’était jusqu’à ce jour prévue dans les contrats de développement signés avec l’Etat pour ce type de travaux ces travaux n’étaient pas éligibles à la défiscalisation la Nouvelle-Calédonie n’est pas éligible aux dispositifs ANRU (agence nationale de rénovation urbaine) ou ANAH (agence nationale de l’habitat) existant en métropole.

Les seules sources de financement sur lesquelles la SIC pouvait s’appuyer jusqu’à présent sont : L’augmentation des loyers : on comprend aisément la limite de ce financement, les loyers de sortie des logements réhabilités étant difficilement compatibles avec le budget des locataires actuels • Les fonds propres de la SIC : dans une opération « classique » de construction, les fonds propres financent environ 4% du budget total. Sur des opérations de réhabilitation lourde, les fonds propres ne couvriraient qu’une faible partie des dépenses. Par ailleurs ces fonds, qui proviennent des loyers des locataires et qui servent notamment à l’entretien courant du patrimoine, ne sont pas suffisants pour couvrir les besoins en financement restants, en l’absence des financements classiques existant pour la construction neuve. Dans cette configuration, quelle que soit la source de financement, ce sont au final les locataires qui payent les réhabilitations. •

Les dernières évolutions concernant le financement des opérations de réhabilitation :

Ces derniers mois ont permis des avancées importantes : Extension de la défiscalisation aux opérations de réhabilitation : porté par les députés calédoniens lors de l’élaboration du projet de loi de finances 2019, un amendement a été adopté qui prévoit que les bailleurs sociaux Calédoniens puissent désormais bénéficier de l’aide fiscale à l’investissement outremer pour les travaux de rénovation et de réhabilitation de logements présents dans leur parc et âgés de plus de 20 ans, dans la limite de 6 MF.CFP de travaux par logement. Cette mesure, alignée avec celle déjà en œuvre dans les DOM-TOM, est une très grande avancée qui permettra aux bailleurs sociaux d’accélérer la réhabilitation de leur parc, tout en limitant les augmentations de loyers pour les locataires. Les opérations de Tindu et Pierre Lenquette sont directement concernées par ces mesures. Obtention de financements dans le cadre du contrat de développement : les subventions dans le cadre du contrat de développement sont désormais possibles à hauteur de 2 MF.CFP par logement.

Une nouvelle ressource : le prêt haut de bilan bonifié A l’occasion de l’année de son bicentenaire, la Caisse des Dépôts a déployé des capacités supplémentaires afin de mettre à disposition des ressources destinées à dynamiser les plans stratégiques de patrimoine des bailleurs sociaux et leurs investissements. Ces ressources correspondent à une enveloppe de financement de 3 Md€ (358 MdF.CFP), permettant de distribuer des prêts dits « Prêt de Haut de Bilan Bonifié CDC - Action Logement » (PHBB) à des conditions très attractives. Les PHBB ont pour vocation d’accélérer la rénovation du parc social dans son ensemble ainsi que la production de nouveaux logements sociaux dans les territoires où les besoins sont insatisfaits, en privilégiant les investissements en faveur de la transition écologique et énergétique. La CDC a octroyé à la SIC une enveloppe de 4,13 M€ (493 MF.CFP). Cet emprunt constitue une ressource financière qui permettra de limiter les augmentations de loyers à un niveau acceptable pour les familles. Le prêt haut de bilan, associé à d’autres sources de financement classiques, a aujourd’hui permis d’entrer en phase opérationnelle sur plusieurs résidences, notamment à Tindu et Pierre Lenquette où les travaux vont pouvoir être menés sur 243 logements (sur un total de 636, hors 80 logements déjà réhabilités au sein des bâtiments K, L et M à Pierre Lenquette et hors 79 logements du bâtiment A de Tindu, dont le financement repose sur un modèle classique ne faisant pas appel au Prêt haut de bilan bonifié).

Plan de financement des travaux lancés à ce jour sur 243 logements* (Tindu et Pierre Lenquette) *hors bâtiment A de Tindu : composé de 79 logements, ce dernier fait l’objet de travaux lourds touchant à la structure du bâtiment. Ces travaux, représentant un budget total de 0,9 milliard, ne sont pas financés par un prêt haut de bilan bonifié mais par un dispositif classique (emprunt, défiscalisation, subventions et fonds propres).

29%

43%

Subventions Province Sud/Etat Fonds propres SIC Défiscalisation Prêt CDC Réhabilitation Prêt CDC haut de bilan

11%

Contrat de développement Fonds propres SIC Défiscalisation Emprunt CDC PHBB TOTAL

Pierre Lenquette Montant (MF) % 206 10 865 234 605 159 2 067

Tindu Montant (MF) 160

42 805 11 181 29 532 8 131 100 1 809 3,9 milliards F.CFP

% 9 44 10 29 7 100

Néanmoins, les besoins de financement restent considérables : le coût de la réhabilitation de ces deux résidences étant estimé à 9,8 milliards (cf. détail ci-dessous).

L’un des enjeux pour 2019 est de poursuivre la sécurisation et la recherche de financements pour la réhabilitation des logements restant à financer. Coût estimé des travaux prévus à Tindu et Pierre Lenquette Nombre de Coût des travaux logements (en milliards F.CFP) Pierre 307 4,8 Lenquette Tindu 329 5 636 9,8 8

3 Tindu et Pierre Lenquette : 2500 Nouméens directement concernés

Les résidences de Tindu et Pierre Lenquette représentent à elles seules plus de 600 logements, soit 2500 habitants environ. Sur ces deux résidences, la SIC s’est fixé 3 objectifs principaux : • Réhabiliter les logements. • Améliorer le cadre et les conditions de vie des locataires • Créer une centralité et une cohérence urbaine adaptée à l’échelle de la résidence

Carte d’identité résidence Tindu Année de construction : 1973 Surface du foncier : 8 ha Bâtiments à réhabiliter : 10 bâtiments Logements à réhabiliter : 329 Logements locatifs aidés : 100%

Carte d’identité résidence Pierre Lenquette Année de construction : 1972 Surface du foncier : 6,8 ha Bâtiments à réhabiliter : 9 bâtiments Logements à réhabiliter : 307 Logements locatifs aidés : 88% Logements locatifs très aidés : 12%

Les étapes clé COMMUNICATION

RECENSEMENT DES FAMILLES

RELOGEMENT DES FAMILLES

REHABILITATION

Avant de débuter les travaux, plusieurs étapes sont incontournables :

La communication avec les habitants Réunions d’information, ateliers de concertation, diffusion de supports d’information…. Pour favoriser l’adhésion au projet, assurer l’adéquation avec les besoins et rassurer les habitants, dont certains habitent la résidence depuis plusieurs décennies, cette étape est essentielle.

Le recensement des familles Menée de manière individuelle et sous plusieurs formes (enquête téléphonique, visite dans le logement..) cette étape permet de mettre à jour la situation de chaque famille (composition familiale, ressources, souhaits en matière de relogement…) afin de proposer une offre de relogement adaptée aux attentes. Elle permet également d’apporter un accompagnement personnalisé à chaque famille, par exemple pour : • effectuer une décohabitation (quand plusieurs générations vivent dans le même logement, elles peuvent souhaiter profiter du relogement pour bénéficier de logements séparés) • mettre en place ou adapter l’aide au logement • connaître les souhaits en matière de relogement, notamment savoir si la famille souhaite revenir à Pierre Lenquette ou Tindu à la fin des travaux de réhabilitation.

Le relogement des familles Le mode opératoire est étroitement lié au relogement des familles. C’est pourquoi la SIC privilégie la libération des bâtiments par cage d’escalier selon le planning des travaux afin de limiter la vacance commerciale. Pour certaines familles qui habitent leur logement depuis plusieurs décennies, le relogement peut être difficile à vivre. C’est pourquoi la procédure de relogement a fait l’objet de nombreux échanges avec les habitants et à la signature d’une charte de relogement qui définit les engagements de chacun. Cette charte prévoit notamment : • Le versement par la SIC d’un montant forfaitaire de 65 000F au crédit du compte locataire afin de compenser les frais occasionnés par le relogement (frais de déménagement et d’ouverture de compteurs d’eau et d’électricité) • le transfert du dépôt de garantie déduction faite des aides éventuelles (caution) de l’ancien logement vers le nouveau, sans facturation d’état des lieux sortant • un accompagnement personnalisé pour chaque famille (cf. encadré ci-contre). Pour garantir la transparence et l’équité dans l’attribution des logements, celle-ci n’est pas décidée par la SIC. Elle est validée par des commissions composées d’élus locaux et provinciaux en tenant compte des critères d’attribution. L’ensemble de ces mesures est destinée à accompagner les habitants dans cette étape importante aussi bien pour eux que pour la SIC et pour la collectivité, car elle permettra de transformer l’image de ces résidences et des quartiers dont elles dépendent.

Une étape cruciale pour les familles, un travail minutieux à la SIC Les équipes de proximité de la SIC s’attachent à apporter à chaque famille un accompagnement sur mesure pour vivre sereinement cette étape : • Démarches facilitées : l’agence et le correspondant social et urbain de la SIC apportent leur aide aux locataires pour constituer le dossier de demande de logement destiné à la Direction du logement de la Province sud • Prise en compte des situations spécifiques : le relogement permet d’identifier des situations particulières (personnes fragiles ou isolées, perte d’autonomie…) et de les mettre en relation avec les partenaires lorsqu’un accompagnement social est nécessaire (assistante sociale, aide à domicile…) • Echange personnalisé avec chaque famille pour lui proposer un logement adapté en terme de : o typologie : si la taille de la famille a changé, le relogement est l’occasion de s’orienter vers un logement plus grand ou plus petit, ou même vers plusieurs logements en cas de décohabitation o loyer : selon l’évolution de leurs ressources, certaines familles peuvent s’orienter vers un logement intermédiaire ou en accession. Une aide au logement peut également être mise en place. L’objectif est de proposer à chaque famille un logement correspondant à son niveau de ressources o localisation : les souhaits émis par chaque famille (en fonction du lieu de travail ou du lieu de scolarisation des enfants) sont pris en compte. Le respect de ces différents critères impliquent un travail minutieux de la part des équipes de la SIC pour trouver un logement adapté à chaque demande. Si le logement proposé ne convient pas à la famille, elle peut se voir proposer jusqu’à 3 logements. •

Priorité accordée aux habitants pour un retour sur site après la fin des travaux.

La réhabilitation Après le relogement des familles habitant une même cage d’escalier, les travaux à proprement parler peuvent débuter (cf. page suivante « les travaux »).

Les travaux Descriptif Le programme de réhabilitation porte sur les logements, mais également les parties communes et les abords des bâtiments : Dans le logement • Diagnostic et traitement de l’amiante en cas de présence avérée • Mise aux normes de l’électricité • Remplacement des baies vitrées, des revêtements de sols, des menuiseries et des peintures • Réfection complète des salles d’eau et des cuisines • Modification des cuves de chauffe-eau solaires • Création de placards dans les chambres. Dans les parties communes : • Remplacement des vitres occultantes des cages d’escaliers • Réfection des gaines techniques, des revêtements de sol et muraux et rénovation de l’éclairage des cages d’escaliers • Ravalement de façade

Le coût de la rénovation urbaine rapporté au nombre de logements représente 16MF.CFP. Les travaux réalisés dans chaque logement représentent un investissement 8 MF.CFP.

Aux abords des bâtiments • Recherche d’une solution pour les locaux vide ordure • Sécurisation des placards techniques eau et électricité • Travaux de résidentialisation (privatisation de certains pieds d’immeubles…) • Reprise de l’assainissement.

Salle de bains avant et après travaux

Salon avant et après travaux

Chambre avant et après travaux

Cuisine avant et après travaux

Planning prévisionnel et état d’avancement Pierre Lenquette La réhabilitation des 133 logements financés par le PHBB s’effectue en deux étapes : - 2017-2021 : bâtiment A (30 logements) et bâtiment B (43 logements) - 2018-2022 : bâtiment D (30 logements) et bâtiment E (30 logements)

Bâtiments A et B (73 logements)

Désamiantage et travaux de fin 2017 à 2021

A A

Bâtiments D et E (60 logements)

Désamiantage et travaux de fin 2018 à 2022

50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

26 18 30

30 17

PLQ Bat A

PLQ Bat B familles relogées

Travaux en cours Livraison prévue : mi 2019

Pendant que les travaux ont débuté sur les bâtiments déjà libres de tout occupant, les relogements se poursuivent sur les prochains bâtiments

12 PLQ Bat D

PLQ Bat E

familles restant à reloger

Désamiantage et travaux

de mi 2019 au 2e trimestre 2021

de début 2021 au 3e trimestre 2022

Désamiantage et travaux de début 2019 au 2e trimestre 2021

Tindu La réhabilitation des 110 logements financés par le PHBB s’effectue en deux étapes : - 2017-2020 : bâtiment J (30 logements) et bâtiment B (20 logements) - 2018-2022 : bâtiment C (30 logements) et bâtiment I (30 logements) Sur la période 2019-2020, le bâtiment A, composé de 79 logements, fera également l’objet d’une réhabilitation plus en profondeur, car touchant à la structure du bâtiment (gros œuvre). Celle-ci ne bénéficie pas du financement par le PHBB mais d’un financement plus classique (emprunt, défiscalisation, subvention, fonds propres).

Bâtiments B et J (50 logements) Désamiantage et travaux de fin 2017 à 2020

Bâtiments C et I (60 logements) Désamiantage et travaux de fin 2018 à 2022

Bâtiment A (79 logements) Travaux de 2019 à 2020

Pendant que les travaux ont débuté sur les bâtiments déjà libres de tout occupant, les relogements se poursuivent sur les prochains bâtiments

90 80 70 60 50 40

30 20

18 Tindu Bat J

Tndu Bat B

familles relogées

0 Tindu Bat A

Tindu Bat C

Tindu Bat I

familles restant à reloger

Désamiantage et travaux

Travaux en cours Livraison prévue : mi 2019

du 2e trimestre 2020 à mi 2022

Travaux en cours Livraison prévue : 1er trimestre 2020

Désamiantage et travaux

de mi 2019 à mi 2020

Du 2e trimestre 2019 au 3e trimestre 2021

L’impact sur les loyers Les travaux sont financés à hauteur de 37% par des emprunts (cf. p.9). Le remboursement des emprunts étant financé par les loyers, ces derniers vont augmenter en moyenne de 19.000 F / mois et par logement à Tindu et de 17.000 f / mois et par logement à Pierre Lenquette tout en restant inférieurs au loyer d’un logement neuf de la SIC. Par ailleurs, l’aide au logement venant prendre en charge une partie de cette augmentation, l’impact sur les familles restera limité. Leur part contributive (partie restant à la charge du locataire) restant inférieure au tiers des ressources du ménage.

Par exemple, pour une famille composée de 2 adultes et 3 enfants habitant dans un F4 : A Pierre Lenquette : si les ressources de la famille s’élèvent à 175.000 F (ressources moyennes constatées au sein de la résidence pour cette composition familiale), la famille aura à payer 43.000F, ce qui représente 24% de ses revenus. *Pour un loyer de 70 000F et une aide au logement de 27 000 F.

A Tindu : si les ressources de la famille s’élèvent à 209.000 F (ressources moyennes constatées au sein de la résidence pour cette composition familiale), la famille aura à payer 59.500F, ce qui représente 28% de ses revenus. *Pour un loyer de 66 000F et une aide au logement de 6 500 F.

Le volet économique et social L’accompagnement des familles et l’adaptation du projet aux besoins des habitants constituent une priorité pour la SIC. Pour les favoriser, plusieurs dispositifs ont été mis en place sur les deux résidences : Information et concertation avec les habitants Elles s’effectuent tout au long du projet, notamment à travers : • Des réunions d’information par bâtiment • Des ateliers thématiques (sur le relogement, les travaux, l’amiante…) • La diffusion de supports d’information • Des permanences sur site tenues par le Correspondant social et urbain de la SIC, interlocuteur privilégié des habitants sur l’ensemble des projets de rénovation.

Enquête sociale Menée en face à face auprès de chaque famille, elle a permis de recenser les besoins en relogement de chaque famille et leurs attentes quant au projet de réhabilitation.

Etude sociologique La SIC a fait appel au sociologue Jone Passa pour mener une étude sur l’appropriation des espaces extérieurs par les habitants. Cette étude, menée en 2017 sur une durée de 5 mois, a été réalisée en partenariat avec une dizaine de jeunes locataires de chacune des résidences. Il en ressort que l'aménagement des espaces extérieurs est attendu et souhaité par les habitants. Néanmoins, ces derniers estiment que ces investissements ne pourront être pérennes qu’à la condition que les jeunes qui dévoient parfois ces espaces participent à leur conception (idées, participation à la réalisation…). Le projet proposé devra donc être suffisamment fédérateur pour le rendre légitime et durable.

Le sociologue Jone Passa, qui a conduit l’enquête sociologique pour le compte de la SIC

Etude sur la requalification des espaces extérieurs Menée par un bureau d’études, cette dernière a permis d’effectuer : • un diagnostic des forces et faiblesses de chaque résidence en terme d’organisation de l’espace, d’axes de circulation, d’espaces dédiés aux diverses activités (jeux des enfants, …)….. • des préconisations pour améliorer ces derniers. Insertion professionnelle Les travaux menés sur ces résidences constituent une opportunité de favoriser l’insertion économique des habitants, c’est pourquoi la SIC a ajouté une « clause d’insertion professionnelle » dans les marchés des entreprises intervenant sur le chantier. Concrètement, chaque entreprise a l’obligation de faire travailler des demandeurs d’emploi issus du quartier à hauteur de 5% des heures de travail prévues dans leur marché. Pour mettre en œuvre cette clause, un partenariat a été conclu avec la Direction de l’emploi et de la formation (DEFE) de la province sud. Celle-ci est chargée de mettre en relation des demandeurs d’emploi inscrit auprès d’elle avec les entreprises. A fin décembre 2018, 11 personnes issues des quartiers de Tindu et Pierre Lenquette ont ainsi été embauchées pour une durée de 3 à 10 mois (durée moyenne : 3 mois). Une personne a été embauchée en CDI.