COHOUSING
Un modelo negocio para proveer vivienda econรณmica cerca de grandes empresas.
PROYECTO FIN DE CARRERA ARQ. CAROLINA RUBIO BARRร N Mayo 2018
INTRODUCCIÓN
MODELO DE NEGOCIO
ANÁLISIS URBANO
Objetivo Distrito Salud Polígono de intervención
Problemática Responsabilidad Social empresas Plan de manejo Cohousing Impacto Social Casos de Estudio
Metodología Estructura Urbana Aspectos físicos y naturales Historia y cultura Normativa Movilidad Imagen urbana Espacio público Equipamientos y usos de suelo Demografía Tendencias inmobiliarias
CONTENIDO
ÍNDICE
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PROPUESTA DISTRITO
PROYECTO COHOUSING
Ciudad saludable Microbarrios Integración natural Plan maestro
Proyecto Arquitectónico
BIBLIOGRAFÍAS
ÍNDICE
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INTRODUCCIÓN
OBJETIVO
A partir de 1972 con la fundación de INFONAVIT se genera un cambio importante en la construcción de la vivienda social en México, de ser una responsabilidad directa de la empresa a ser un programa federal. Eso ha generado un modelo de negocio en donde se ha cambiado la vivienda de la clase trabajadora cada vez lejos de su lugar de trabajo y vivienda digna. En este proyecto, se busca desarrollar un modelo de negocio en el cual con un modelo entre empresa/INFONAVIT/trabajador se pueda volver a proporcionar viviendas económicas cerca de grandes empresas.
DISTRITO SALUD
INTRODUCCIÓN
El desarrollo del proyecto se enfoca en el Distrito Salud, el cual nace de la inquietud de Distrito Tec y el municipio de Monterrey de buscar alternativas de regeneración en la zona de la Loma Larga y el Obispado, para proponer nuevas soluciones urbanísticas y estrategias en una zona que actualmente está en decadencia. El Distrito surge de la semejanza de usos que existe entre las zonas que lo conforman y se le otorga el nombre debido a la gran concentración de equipamientos de salud con los que cuenta, como el Hospital San José del Tec de Monterrey, Hospital Christus Muguerza, Hospital Conchita, Ginequito, entre muchas otros, además de clínicas. Este se encuentra en la ciudad de Monterrey, Nuevo León, delimitado por los cerros del Obispado y la Loma Larga, por el cual atraviesan las principales avenidas de la ciudad, Av. Morones Prieto y Av. Constitución.
POLÍGONO DE INTERVENCIÓN
ÁREA DE DISTRITO = 2,586,985.31 m2 = 251 HA 357,176.45 m2 áreas verdes 204,445.64 m2 sin construcción 690,428.78 m2 calles 1,033,509.55 m2 edificaciones y otros 301,424.86 m2 Río Santa Caterina
INTRODUCCIÓN
Las ciudades tienen la capacidad de proporcionar algo para todo el mundo, sรณlo porque, y sรณlo cuando, se creen para todo el mundo -Jane Jacobs
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MODELO DE NEGOCIO
En el Distrito Salud, como ya se mencionó, hay una gran concentración de hospitales y clínicas, por lo que los usuarios que más frecuentan la zona son doctores, enfermera/os, pacientes y estudiantes. Estos usuarios son generalmente transitorios, es decir, que no viven ahi, si no que solo van a trabajar y después abandonan la zona. Partiendo de la idea que “vivir cerca del lugar en donde trabajas genera una mejor calidad de vida” en las personas e incluso en la ciudad y el ambiente reduciendo el uso de transporte, ¿por qué la gente prefiere buscar un lugar en dónde vivir que está a dos horas de su trabajo? Este problema se genera por la falta de vivienda social o accesible cerca de las grandes empresas o centros de trabajo y causa esta migración a la periferia de las ciudades en donde todo es más barato porque no nos alcanza para pagar una vivienda cercana al trabajo. En Nuevo León el costo más caro del suelo se concentra entre el municipio de San Pedro y Monterrey, y se va haciendo más barato hacia la periferia. Un claro ejemplo de esta situación son las y los enfermera/os que trabajan en el Hospital San José ubicado en el Distrito salud. Generalmente su día a día consiste en hacer dos horas de traslado hacia su trabajo y otras dos horas de regreso a su casa en las periferias, por ejemplo en García. Esto implica levantarse temprano, pérdida de tiempo en traslados, cansancio y fatiga, bajo rendimiento en su trabajo y por su puesto, más gastos, solo porque no existe un lugar con precios accesibles cerca de su lugar de trabajo.
Ingresos por usuario:
GARCÍA Precio/m : $ 4,000- $ 10,000 2
Doctores: $ 15,000 - $ 50,000 Enfermeras: $ 6,000 - $ 12,000 Otros trabajos: $ 4,000 - $ 7,000 (Oficina, Administración, Secretarias, Intendencia)
GARCÍA DISTRITO SALUD
vs.
DISTRITO SALUD Precio/m2: $ 23,500
60* m2= $ 440,400 60* m2= $ 1,410,000
La diferencia en costo por m2 es 3 veces más caro en el Distrito Salud, por este motivo, la gente prefiere irse a vivir a la periferia. *Análisis de la vivienda en García y en el Distrito Salud si los valores del suelo siguieran la tendencia actual.
ANÁLISIS DE PRECIOS POR ZONA
*2 recámaras, 1 baño, 1 cajón de estacionamiento.
*Elaboración propia basada en datos de DIME 2016.
IMPACTO SOCIAL
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*Considerando un crédito hipotecario individual: *2 recámaras, 1 baños, 1 cajón de estacionamiento. *Estudio DIME diciembre 2016.
GARCÍA
DISTRITO DE LA SALUD
$ 440,400 costo $ 88,080 enganche (20%)
$ 1,410,000 costo $ 282,000 enganche (20%)
Crédito a 20 años
Crédito a 20 años
$ 3,279 mensuales
$ 10,500 mensuales
Enfermeras: $ 6,000 - $ 12,000 Otros trabajos: $ 4,000 - $ 7,000 (Oficina, Administración, Secretarias, Intendencia)
Si el ingreso de estos usuarios va de $4,000 a $12,000 mensuales, no alcanza el salario para pagar la hipoteca de una casa en el Distrito Salud. No es que quieran vivir a dos horas de distancia de su trabajo, es que no alcanza para vivir cerca.
*Hipoteca con Scotiabank(2017): CAT= 11%
EJEMPLO CRÉDITO HIPOTECARIO INDIVIDUAL
IMPACTO SOCIAL
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¿QUÉ HAY QUE HACER? Como se observó en el análisis, con un salario como el que ganan la/os enfermera/os no es suficiente para vivir en el Distrito Salud, por lo tanto, se propone crear un modelo de negocio que cumpla con el objetivo de generar vivienda accesible.
INTRODUCCIÓN
RESPONSABILIDAD SOCIAL EMPRESAS = INVERSIONISTAS
Hasta hace relativamente poco tiempo, se asumía que la responsabilidad de las empresas era únicamente generar utilidades. Actualmente, esta concepción no es suficiente ni aceptable. Además de generar utilidades para sus accionistas, la empresa debe tomar en cuenta que sus actividades afectan, positiva o negativamente, la calidad de vida de sus empleados y de las comunidades en las que realiza sus operaciones. “¿Qué es la Responsabilidad Social Empresarial? Aunque la Responsabilidad Social Empresarial (RSE) es inherente a la empresa, recientemente se ha convertido en una nueva forma de gestión y de hacer negocios, en la cual la empresa se ocupa de que sus operaciones sean sustentables en lo económico, lo social y lo ambiental. Es una visión de negocios que integra el respeto por las personas, los valores éticos, la comunidad y el medioambiente con la gestión misma de la empresa, independientemente de los productos o servicios que ésta ofrece, del sector al que pertenece, de su tamaño o nacionalidad.” SEMEFI
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Oferta de vivienda a empleados
BENEFICIO:
Precios accesibles
Reducción de gastos en transporte público. Reducción de gastos en infraestructura. Reducción de uso del transporte privado. Reducción en tiempo de traslados.
Vivir cerca de donde trabajas Mejor productividad Calidad de trabajo
Ahorro aproximado: + $100,000anuales
Y calidad de vida
PROYECTO COHOUSING
PLAN DE MANEJO
Modelo de negocio para generar vivienda accesible. Propuesta de valor: emprendimiento social para empresas socialmente responsables
INTRODUCCIĂ“N
Asociados Clave Tecnologico Hospital Muguerza Hospital IMSS Hospital San José Municipio
Actividades Clave Capacitación de personal Compra de terreno Inversión en infraestructura Implementación de nueva normativa de distrito
Recursos Clave Inversionistas Préstamo del banco Personal capacitado Terreno Permisos de construcción
Propuesta de Valor Emprendimiento social Integración social Gente que trabaja en el distrito, viva en el distrito. Todos los servicios necesarios para tu comunidad a una distancia caminable. Zona totalmente accesible para peatones, bicis, transporte público y carros particulares Una nueva forma de vivienda no existente en monterrey.
Estructura de Costos Administración del estacionamiento Administración del cohousing Sueldos del personal
Mantenimiento de los edificios. Mantenimiento de los Personal del centro de parques. investigación.
MODELO DE NEGOCIO
Relación con los Clientes Página de internet Redes Sociales Correo electrónico
Canales Casetas de Venta Casetas del Tec Expos Internet Agencias Inmobiliarias
Segmento de Clientes Familias jóvenes entre 30 y 40 con hijos pequeños. Nivel socioeconómico medio bajo- medio. Trabajos relacionados con salud o investigación. Personas de la tercera edad, parejas de la tercera edad, jubilados, o pensionados que vivan solos y tengan tiempo libre. Estudiantes de la universidad entre 18 y 24 años nivel socioeconómico medio, foráneo, interés en trabajar cerca de casa y sus necesidades.
Vías de Ingreso Renta del estacionamiento por hora. Renta de departamentos. Pensión de carros para inquilinos del cohousing por mes.
PLAN DE MANEJO
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Se puede observar un elevado monto de ingresos (sin impuestos e intereses) debido a que el edificio está diseñado con pequeños departamentos, en gran cantidad. Es decir, son departamentos pequeños y por lo que caben muchos en un terreno, y son baratos por ser pequeños. Esto genera un ingreso alto. Además de tomar en cuenta los ingresos de rentas que generan los locales y las oficinas.
FACTIBILIDAD FINANCIERA DEL PROYECTO
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FLUJO DE EFECTIVO DEL CAPITAL
En un escenario en el cual la empresa/inversionista es dueño del terreno en el cual se quiere construir, la inversión inicial no es tan fuerte, ya que solo se requiere invertir en la construcción del edificio, sin gastos de terreno.
Ingresos
Inversión Inicial
En el flujo se puede observar cómo las ganancias generadas van aumentando
COMPARACIÓN TIR (Tasa Interna de Retorno) Proyecto social = proyecto sostenible, ya que siempre cuenta con un porcentaje de retorno de inversión. Atractivo para inversionistas. PROYECTO
ANÁLISIS FINANCIERO
INVERSIONISTA
PLAN DE MANEJO
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Terreno: 7,152 m2 Pisos: 8 Tipo de departamentos: 1) 18m2 No. departamentos: 128 Renta departamento: $4,500 mensual Venta: $540,000
VALOR DE VENTA
2) 36m2 No. departamentos: 32 Renta departamento: $10,000 mensual Venta: $1,260,000 3) 72m2 No. departamentos: 32 Renta departamento: $12,500 mensual Venta: $1,500,000
PRECIOS POR VIVIENDA
PLAN DE MANEJO
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Enfermeras: $ 6,000 - $ 12,000 INFONAVIT= % salario mensual Ahorro + crédito + Préstamo Si en lugar de rentar, se quisiera comprar el departamento familiar, de 72m2 con un costo de $1,500,000, sería posible gracias al crédito INFONAVIT. Ya que, si el salario de una enfermera es desde $9mil pesos, se le ofrece un crédito máximo de hasta casi $2millones.
ANÁLISIS CASO ENFERMERAS
PLAN DE MANEJO
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PLAN DE MANEJO
Después de presentar el análisis financiero en el cual se muestra la factibilidad de cómo un proyecto social puede ser atractivo para los inversionistas, se presenta la implementación de un proyecto arquitectónico en el Distrito Salud, que además de buscar implementar la idea de vivir cerca de donde trabajas, cumple con la falta de vivienda en la zona, para lograr aumentar la densidad. Un tipo de proyecto que cumple con el objetivo de generar vivienda accesible, además de ser funcional en una de las zonas más caras de Monterrey, es un modelo de negocio replicable en cualquier lugar para cualquier empresa. En este caso, es un modelo aplicable para el Tec de Monterrey, en específico al Hospital San José, ya que se busca implementar el siguiente proyecto como conclusión del análisis a presentar.
COHOUSING La integraciรณn social, busca que las personas de diferentes rangos sociales tengan oportunidad a la mejor calidad de vida. PROYECTO COHOUSING
Por medio de un proyecto conocido como Cohousing, se busca resolver la problemática de la falta de vivienda accesible. Para satisfacer la demanda de las personas que frecuentan el distrito como enfermeras, doctores, estudiantes, se busca implementar este tipo de vivienda y cumplir con el objetivo de que los trabajadores de estos centros médicos vivan cerca de donde trabajan. Cohousing es el nombre de un tipo de vivienda colaborativa que busca renovar la vivienda convencional/actual en la que nadie conoce a sus vecinos y no existe sentido de comunidad. Son viviendas pequeñas, lo cual hace que esta resulte más “barata” y la principal característica es que además del espacio privado (cocina, sala-comedor, habitaciones), se comparte con los demás habitantes amplios espacios comunes como cocinas, comedor, salas multiusos, espacios recreativos y distintas amenidades para fomentar la convivencia.
USUARIOS POTENCIALES
IMPACTO SOCIAL
Un lugar en donde todos quieran vivir Porque conviene, por la cercanĂa, por la seguridad, por la oferta de servicios, y rentas accesibles.
BENEFICIO
Vivir cerca de dónde trabajan/estudian. Reducir tiempos de traslado. Cercanía de servicios Zona de hospitales e investigación.
POR QUÉ ESTOS USUARIOS
Falta gente que viva en la zona. Mejor rendimiento de personal. Genera más alumnos en las escuelas. Mayor seguridad. Presencia de todo tipo de usuarios. No soledad ni aislamiento. Hospital San José, clínicas, etc.
INTEGRACIÓN SOCIAL Modelo de regeneración
= COMUNIDAD
CASO DE ESTUDIO DISTRITO CHAOYANG PROYECTO COHOUSING
Departamentos pequeños, en gran cantidad Espacio privado
ESPACIO PRIVADO
DISTRITO CHAOYANG
PLANTA TIPO DEPARTAMENTOS
CASO DE ESTUDIO
PLANTA ÁREAS COMUNES
DISTRITO CHAOYANG
ÁREAS COMUNES
Áreas comunes
ÁREAS COMUNES
DISTRITO CHAOYANG
ESPACIO PRIVADO
CASOS DE ESTUDIO
ANÁLISIS URBANO
METODOLOGÍA
INTRODUCCIÓN
Durante el semestre Agosto-Diciembre 2017, como parte del ejercicio realizado en el Semestre i de Urbanismo Ciudadano, se desarrolló un levantamiento de información y un extenso estudio urbanístico y social sobre el estatus quo de la zona del Obispado y la Loma Larga, en el cual se encontraron resultados y problemáticas que aplicarse en distintas propuestas para resolver la problemática generada en la zona que la ha llevado a su estado de decadencia actual.
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Los aspectos a analizar en la zona fueron los siguientes:
ANALISIS URBANO
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Casas con valor arquitectónico; pérdida de identidad cultural en la zona 1. ASPECTOS HISTÓRICOS Y CULTURALES
Montañas y ríos generan discontinuidad en la zona y atractivo visual 2. ASPECTOS FÍSICOS Y NATURALES
Baja densidad poblacional 3. DEMOGRAFÍA
4. NORMATIVA
Altas densidades en normativa no permitidas en uso de suelo segun Plan de Desarrollo Urbano de Monterrey.
La zona cuenta con servicios de red eléctrica, drenaje, sanitario, pluvial y red de agua. 5. INFRAESTRUCTURA
No hay continuidad ni conectividad en la zona y se encuentra en mal estado. 6. IMAGEN URBANA
Ciudad estructurada por elementos naturales, avenidas, distritos 7. ESTRUCTURA URBANA
Simbología Transporte público Bicicleta A pie Auto privado
8. MOVILIDAD URBANA
Beneficio al automóvil, deficiencia de transporte publico, nulo respeto al peatón
No hay espacios públicos 9. ESPACIO PÚBLICO
Hay una gran concentración de equipamientos de salud y educación en la zona
10. EQUIPAMIENTO
Falta de vivienda, predomina el uso comercial y de servicios 11. USO DE SUELO
12. TENDENCIAS INMOBILIARIAS
…..
ANALISIS URBANO
En el distrito Salud, podemos observar ciertas características y problemas a resolver para lograr reactivar la zona que actualmente se encuentra en decadencia. Es una zona con uso médico predominante. No hay oferta de vivienda accesible en la zona. No hay relación de cercanía trabajo-vivienda.
ANALISIS FODA DISTRITO SALUD
ANALISIS URBANO
Accesibilidad
La mayoría de las personas que trabajan en la zona viven aproximadamente a 2 horas de distancia en transporte público. Hay una baja densidad de 8 viv/hect. Por lo tanto, se propone buscar estas problemáticas, por medio de las siguientes estrategias.
Centros de investigación
Densificación
Identidad
Incrementar conectividad Integración del río
PROPUESTA DISTRITO
¿A quién va dirigido?
Según la OMS, una “ciudad saludable” es aquella que involucra a distintos grupos de la población y ofrece a los habitantes espacios y condiciones de calidad de vida dentro de un entorno físico, social, ambiental y cultural. La misión de este proyecto es crear un distrito enfocado en promover la salud con estas características de ciudad saludable.
MISIÓN
PROPUESTA DISTRITO
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Enfocados en la idea de crear un distrito saludable, surge el concepto de “microbarrio” como pequeñas comunidades con el fin de que puedan acceder con facilidad a todos sus servicios respetando lo existente.
Estrategias de implementación
Howard Blackson
MICROBARRIO
PROPUESTA DISTRITO
0
Baldíos, en renta y estacionamientos Habitacional Equipamiento de educación Equipamiento de salud Usos mixtos Espacios públicos
IMPLEMENTACIÓN MICROBARRIOS
PROPUESTA DISTRITO
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Microbarrios. Nuevos circuitos de transporte. Circuito Interno entre hospitales. Nuevas calles completas. Ciclovía Obispado-Loma Larga. Ciclovía con parque lineal paralela al río. Puente Hospitales, Puente Vehicular, Puente Cultural. Proyectos Nuevos basados en normativa propuesta. Corredor Cultural. Reforestación del Río Miradores. Nuevo Microbarrio
SIMBOLOGÍA Nuevas rutas de transporte Circuito interno Ciclovía con parque lineal Reforestación río Corredor cultural Calle peatonal Padre Mier Calle completa Loma Redonda Sistema de transporte metropolitano Puentes
MASTER PLAN
PROPUESTA DISTRITO
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PROYECTO COHOUSING
Actualmente este terreno funciona como un estacionamiento. Se seleccionó por la privilegiada ubicación ya que se encuentra al lado del Hospital San José del Tec de Monterrey.
autocad
Es un terreno subutilizado con mucho potencial para desarrollar y reactivar la zona, en el cual se busca implementar un nuevo microbarrio en un radio de 300m a partir del equipamiento del Hospital.
MASTER PLAN POLÍGONO
PROYECTO COHOUSING
Un nuevo microbarrio Modelo de calle completa, para mejorar las condiciones de movilidad. Retirar cableado, sustituyéndolo por subterráneo para mejorar la imagen urbana. Instalación de luminarias. Banquetas más amplias y bien diseñadas. Espacios públicos arbolados para generación de sombra y mejorar el ambiente.
MASTER PLAN POLÍGONO
PROYECTO ARQUITECTÓNICO PROYECTO COHOUSING
DIAGRAMA DE FUNCIONAMIENTO
NIVEL 1: COMERCIO
PLANTAS
NIVEL 2 Y 3: OFICINAS
PLANTAS
NIVEL 4: ÁREAS COMUNES
PLANTA TIPO DEPARTAMENTOS
DEPARTAMENTO 18m2
1:
DEPARTAMENTO 36m2
TIPOS DE DEPARTAMENTOS
2:
DEPARTAMENTO 72m2
3:
ELEVACIONES
ELEVACIÓN NORTE
ELEVACIONES
ELEVACIÓN SUR
ELEVACIONES
ELEVACIÓN ESTE
ELEVACIONES
ELEVACIÓN OESTE
CORTES
CORTE TRANSVERSAL C-C´
CORTES
CORTE LONGITUDINAL B-B´
CORTES
CORTE LONGITUDINAL A-A´
Se propone un sistema de vigas y columnas como sistema estructural del proyecto.
ESTRUCTURA
Un proyecto innovador para crear valor social y comunidad.
Proyecto y modelo aplicable para el Tec de Monterrey, en específico al Hospital San José aplicado al caso de las enfermeras, con este modelo, cualquiera podría tener la posibilidad de vivir en un lugar cercano a su trabajo. El proyecto cuenta con 192 departamentos, además de complementarse con dos niveles de oficinas y uno de comercio para brindar servicio a los habitantes y a usuarios externos. Esta cantidad de departamentos genera un ingreso elevado al inversionista, además del ingreso de rentas de oficinas y comercio, lo cual ayudará al Hospital San José a recuperar su inversión la cual no fue tan elevada gracias a que se realiza en el escenario en que son dueños del terreno en donde se construye el proyecto. Un tipo de proyecto que cumple con el objetivo de generar vivienda accesible, además de ser funcional en una de las zonas más caras de Monterrey, es un modelo de negocio replicable en cualquier lugar para cualquier empresa.
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Formamos lĂderes con espĂritu emprendedor, sentido humano... -TecnolĂłgico de Monterrey
BIBLIOGRAFÍA
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Tabulador de población a nivel federal y estatal ◆ https://www.inegi.org.mx/app/tabulados/pxweb/inicio.html?rxid=d518b312-a32e-4d23-a8dd-08a64c187a6c&db=Poblacion&px=poblacion_1 Datos aislados a nivel estatal y federal de composición de la población ◆ http://cuentame.inegi.org.m ◆ x/monografias/informacion/nl/poblacion/ Datos de marginación en Nuevo León ◆ http://www.coneval.org.mx/coordinacion/entidades/NuevoLeon/PublishingImages/NuevoLeon_cuadro1.JPG Información sobre densidad en Getxo, España ◆ http://www.getxo.eus/DocsPublic/urbanismo/pgou/fase_1/FI-2_1plano.pdf Mapeo de información de población y otras estadísticas a nivel manzana y vialidad de INEGI ◆ http://www.beta.inegi.org.mx/app/mapa/INV/Default.aspx?ll=18.732035,-99.06368499999996&z=10 Artículo sobre densidad elevada eficiente//Building Hyperdensity and Civic Delight ◆ https://placesjournal.org/article/building-hyperdensity-and-civic-delight/?gclid=EAIaIQobChMItrjboJmg1gIVV7nACh3VKgOaEAAYASAAEgIxpfD_B wE Artículo sobre densidad y movilidad// Urban Density and Sustainability ◆ http://www.smartcitiesdive.com/ex/sustainablecitiescollective/urban-density-and-sustainability/241696/ “Portal de geoinformación”, Conabio 2012 (mapeo de metadatos y datos) ◆ http://www.conabio.gob.mx/informacion/gis/?vns=gis_root/region/rgeconom/recomgw Regiones socioeconómicas en México//clasificación por entidad, municipio y AGEBs ◆ http://sc.inegi.gob.mx/niveles/index.jsp Ley general de asentamientos humanos, ordenamiento territorial y desarrollo urbano ◆ http://obrasweb.mx/constru`ccion/2016/10/03/7-ejes-de-la-nueva-ley-de-desarrollo-urbano ◆ http://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGAHOTDU_281116.pdf
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BIBLIOGRAFÍA
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COHOUSING
Un modelo negocio para proveer vivienda econรณmica cerca de grandes empresas.
PROYECTO FIN DE CARRERA ARQ. CAROLINA RUBIO BARRร N Mayo 2018