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1. Crecimiento Económico (Porcentajes) Crecimiento Económico Años 1990-2013 En porcentajes
* Proyección promedio al 3er trimestre de 2013
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva al 3er trimestre de 2013
2. Índice de Volumen de Actividad Económica IVAE Índice de Volumen de Actividad Económica Años 2010-2013 Índice y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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3. Variación Interanual del Índice de Volumen Variación Interanual del Índice de Volumen de Actividad Económica Años 2009-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
4. Inflación Interanual Inflación Años 2008-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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4. Inflación Interanual Inflación Años 2011-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
5. Remesas Familiares
Remesas familiares Años 2010-2013 En miles de US$ y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
6. Variación Interanual de remesas familiares Variación interanual de las remesas familiares Años 2008-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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7. Variación interanual del crédito al sector privado Variación interanual del crédito al sector privado Años 2008-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
8. Crédito al sector privado Crédito al sector privado Años 2010-2012 En millones de dólares y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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9. Crecimiento anual del sector construcción
Crecimiento anual del sector construcción Años 1991-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
* Proyección promedio al 3er trimestre de 2013
10. Crecimiento trimestral del sector construcción
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10. Crecimiento trimestral del sector construcción Crecimiento trimestral del sector de la construcción Años 2000-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
11. Índice de Volumen Actividad Económica (IVAE) Construcción Índice de Volumen de Actividad Económica - IVAE - Construcción Años 2009-2013 Índice y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
Índice de Volumen de Actividad Económica (IVAE) Construcción Años 2004-2013 Índice
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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11. Índice de Volumen Actividad Económica (IVAE) Construcción Variación interanual del Índice de Volumen de Actividad Económica - IVAE Construcción trimestral y PIB construcción trimestral Años 2000-2013 Índice y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
Variación interanual del Índice de Volumen de Actividad Económica - IVAE Construcción trimestral y PIB construcción trimestral Años 2000-2013 Índice y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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12. Crédito al sector de la construcción Préstamos y descuentos al sector construcción Años 2010-2013 En millones y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
Variación de los préstamos y descuentos al sector de la construcción Años 2008-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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13. Préstamos y descuentos para la construcción, reforma y reparación de vivienda
Préstamos y descuentos para la construcción de vivienda Años 2008-2013 En millones de dólares y porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
Variación de los préstamos y descuentos para la construcción de vivienda Años 2008-2013 En porcentajes
Fuente: Centro de Información de Estudios de CASALCO, con información del Banco Central de Reserva
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El sector construcción tiene características que lo hacen fundamental para impulsar el crecimiento económico y contribuir al desarrollo nacional. Además de que es intensivo en mano de obra y que paga salarios relativamente altos, es indudable que ante la ausencia de políticas públicas, es el sector que presenta mayores niveles de volatilidad. Sin embargo, las siguientes características son determinantes para aprovechar todo su potencial: 1. Es el sector que más aporta a la inversión. 2. Es el sector con mayores eslabonamientos productivos y alto efecto multiplicador. 3. Puede contribuir enormemente a aumentar la tasa de ahorro nacional.
en el PIB del 8% en el largo plazo. Lo acumulado como resultado de la inversión produce hoy, produce mañana, y sigue produciendo. Estudios de FUSADES indican que la inversión mínima para garantizar la sostenibilidad de la economía salvadoreña debía rondar el 22% del PIB. En El Salvador, la industria de la construcción aporta en promedio un 37% de la inversión. Esto es consecuencia de que, por su propia naturaleza el sector produce capital físico, de tal manera que el 91% del destino de su oferta es inversión, como se muestra en el cuadro.
El adecuado aprovechamiento de estas características potenciaría la tasa de crecimiento económico, dinamizando los diferentes sectores y lanzando al país hacia una nueva etapa de desarrollo. Se analizarán brevemente cada una de las mismas, a efectos de mostrar el potencial que por ahora está siendo desaprovechado.
El sistema de cuentas nacionales clasifica la inversión proveniente de la industria de la construcción en dos categorías: la construcción en vivienda y otras construcciones, las cuales corresponde a la construcción de edificios destinados a fines agrarios, industriales, servicios o, en general, para el desarrollo de otras actividades, además de obras de infraestructura estratégica como distintas a edificación como carreteras, calles, aeropuertos, puertos, estadios, polideportivos, otros. Es el sector que más aporta a la inversión. La inversión es el principal determinante del crecimiento económico a largo plazo. Estudios empíricos1 muestran que el aumento del 1% en el coeficiente inversión/PIB, se asocia con aumentos 1
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Es indudable que para cualquier actividad económica que crezca, se desarrolle y genere empleos, se requiere el acompañamiento de infraestructura estratégica y básica, así como la construcción de edificaciones y de viviendas para los nuevos empleados.
En el caso de la inversión en capital físico, Barro y Sala-i-Martin (2004) mediante un ejercicio estadístico con datos de 70 países estimaron que un aumento del cociente de inversión/PIB de 0.1% se asocia a un aumento del crecimiento del PIB de 0.8% en el largo plazo.
Eslabonamientos productivos y alto efecto multiplicador. Diversos estudios empíricos han demostrado que la construcción tiene el potencial de constituirse en un importante motor de crecimiento económico debido a su alto retorno sobre los recursos invertidos y al elevado efecto multiplicador de sus vinculaciones hacia delante y hacia atrás con el resto de la economía -Rainer, 2000-. Esto es particularmente cierto en el caso de países en desarrollo en los que la construcción de viviendas, además de ser intensiva en trabajo, está estrechamente asociada a la inversión en infraestructura como caminos, electricidad, alcantarillado y cañerías de agua potable. Según un estudio en el que se calculan los coeficientes de sensibilidad de dispersión -que miden el impulso de cada rama ante un estímulo de la economía en su conjunto- y de poder de dispersión -que miden el impacto que ejerce cada rama en toda la estructura productiva- para cada una de las 45 ramas de la economía salvadoreña, únicamente en seis de
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ellas –incluida la construcción- eran consideradas como clave, debido a que ambos efectos eran mayores que el promedio2. Ser una rama de actividad clave permite a la construcción dinamizar el crecimiento de la economía en mayor proporción que las otras ramas que no ostentan esa misma calidad de encadenamientos productivos. Es importante destacar que las ramas productivas se interrelacionan de manera diferente entre sí. En tal sentido, se consideran ramas muy vinculadas a aquellas a las que van o de las que proceden gran parte de los inputs y outputs mutuamente utilizados o producidos, es decir, con mayores volúmenes de transacciones recíprocas. La figura 1 refleja los flujos intersectoriales de las ramas que, bien por vía oferta o ventas, o bien por vía demanda o compras, conforme a la estructura productiva del país, se interrelacionan más con el sector de la construcción.
Cabrera, Fuentes y Morales, 2005
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De acuerdo con el análisis de la matriz insumo producto, las actividades que venden más del 5% de sus ventas totales a la industria de la construcción para su producción son: productos de la minería (arena, piedra, grava), madera y sus productos (puertas, marcos de ventanas, ventanas, escaleras, barandales, componentes de edificios prefabricados), productos de caucho y plástico (tubos, caños, mangueras, tubería de plástico PVC), productos minerales no metálicos (vidrio, porcelana, ladrillo, celosía, tejas, adobe, cemento, cal), productos metálicos de base (hierro, acero), maquinaria equipo y suministros, transporte y almacenamiento (costo de transporte y de bodegas de inventarios de materiales de construcción) y bienes inmuebles y servicios prestados a las empresas (contabilidad, auditoría, informática, investigación de mercado, actividades de arquitectura e ingeniería). Si estas actividades mejoran su eficiencia y crecen el sector construcción crece por ser dependiente de estos insumos para producir. Por su parte, las ramas de actividad que proveen más del 80% de los insumos utilizados por la industria de la construcción son transporte y almacenamiento, productos minerales no metálicos y elaborados; productos metálicos de base y elaborados; y bienes inmuebles y servicios prestados a las empresas.
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Contribuir a aumentar la tasa de ahorro nacional
una enorme disponibilidad de recursos para financiar inversiones.
Varios estudios demuestran que alrededor de la industria de la vivienda se pueden desarrollar mercados hipotecarios que contribuyen enormemente a aumentar la tasa de ahorro nacional (Buckley, 1996 y Li, 2001) y activar un círculo virtuoso de inversión crecimiento y empleo.
Esta situación fue adecuadamente aprovechada por todos los actores económicos, pero especialmente por el Estado, el cual comenzó a financiar los principales proyectos para modernizar la infraestructura con recursos solicitados en préstamo ante la institución encargada de administrar los fondos de capitalización individual.
Esta fue la estrategia que llevó a Singapur al desarrollo en menos de 30 años. El objetivo de la estrategia seguida por este país consistió en convertir a su territorio en un espacio crecientemente atractivo para los inversionistas nacionales y extranjeros. Para ello era necesario contar con una infraestructura moderna -carreteras, energía eléctrica, agua, telecomunicaciones, puertos, aeropuerto- y que la población tuviera acceso a niveles crecientes de educación y calificación que permitieran reducir los costos de producir en el país, disminuyendo los costos de transacción y aumentando la productividad del trabajo.
El compromiso era pagar tasas de interés reales, aunque bajas debido a la enorme oferta de recursos disponibles. Al ejecutar obras de infraestructura cada vez de mayor alcance, el gobierno aumentaba la demanda de empleo público, al mismo tiempo que aumentaba también el empleo privado formal, debido al mejoramiento del clima de negocios asociado al proceso de modernización en marcha. Por otra parte, al aumentar el empleo formal público y privado, se incrementaron los recursos de las cuentas de capitalización individual para vivienda, así como los ingresos fiscales, dotando al Estado de la capacidad para honrar la deuda pública contratada y para contraer nuevos empréstitos.
El problema, como es típico en cualquier país subdesarrollado, era que el gobierno no contaba con los recursos para financiar esa transformación. Para superar dicho obstáculo, el eje central fue una política de ahorro para vivienda similar al sistema de ahorro para pensiones de El Salvador. La justificación de la política fue que las personas cuando inician su vida laboral generalmente no ahorran para adquirir una vivienda, porque su aspiración de tener vivienda propia suele aparecer hasta que han decidido establecer su propia familia. Como consecuencia, la tasa de ahorro nacional de ese país fue aumentando progresivamente, creando
Como resultado del círculo virtuoso instalado, el Estado generalmente reporta superávit fiscales, los cuales son aprovechados para financiar políticas anticíclicas en los períodos de recesión. Además, el proceso de desarrollo generó un aumento progresivo de los sueldos y salarios, a tal punto que ahora el uso de los recursos acumulados en las cuentas de capitalización individual se ha flexibilizado, y bajo ciertos criterios claramente establecidos, pueden utilizarse para adquirir seguros privados de salud, e incluso para comprar acciones de empresas.
Fuente: Extracto tomado del Encuentro Nacional de la Empresa Privada, ENADE
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La importancia del crédito hipotecario. Tener un hogar propio es algo a lo que toda persona aspira. No se puede considerar un lujo, sino más bien una necesidad por la seguridad física y económica que significa para una familia. Dado que el bienestar de la familia es la meta de toda sociedad, todos los gobiernos tienen políticas específicas dirigidas a promover el sector vivienda en sus países, y de esta forma, combatir el déficit habitacional. Un elemento fundamental para la reducción de este déficit son los fondos disponibles de crédito hipotecario para la compra de viviendas. El crédito para vivienda es el “aceite” que hace girar el engranaje de la maquinaria que compone este sector; mientras más accesible sea, en general, mayor será la oferta y la demanda.
en los últimos años, pasando de $2,068 millones al cierre del 2007 a $2,033 millones al cierre del 2012. Es importante aclarar que este período incluye los años de la recesión a nivel mundial, la cual afectó fuertemente al país. Por su parte, la cartera de créditos hipotecarios en el Fondo Social para la Vivienda se ha mantenido prácticamente en el mismo nivel, pasando de $856 millones al cierre del 2007 a $853 millones a junio del 2012 (cifra más reciente disponible). En su conjunto, ni el fondeo provisto por el sistema bancario, ni el provisto por las instituciones públicas han sido significativos para incrementar el crédito hipotecario y reducir el déficit habitacional en El Salvador. Obstáculos
En El Salvador, el crecimiento del crédito de vivienda continúa siendo insuficiente para reducir el déficit habitacional existente. Según un estudio realizado por el BID, el 58% de las familias salvadoreñas no cuentan con un techo para vivir o habitan en viviendas de mala calidad. Esta cifra es similar a la de los países vecinos, pero está lejos de los niveles que presentan Costa Rica y Panamá. El problema es tan complejo y requiere de soluciones innovadoras que sólo tendrá una solución verdadera y definitiva en la medida que los principales participantes involucrados (gobierno, entidades financieras, proveedores de fondos de largo plazo, constructores y clientes de créditos hipotecarios) tengan la voluntad y la entereza para adoptar soluciones definitivas. Cifras Los principales proveedores de crédito para el financiamiento de vivienda en El Salvador son los bancos del sistema financiero, por el sector privado, y el Fondo Social para la Vivienda, por el sector público. Analizando el crecimiento del crédito hipotecario a través del sector privado, el saldo de cartera hipotecaria de los bancos del sistema ha disminuido
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Por el alto costo de las viviendas comparado con el ingreso promedio de una persona, es necesario que este tipo de financiamiento sea otorgado a las menores tasas y al más largo plazo posible, logrando de esta forma que la cuota mensual de dichos préstamos sea más accesible. Es aquí donde radica el principal obstáculo para masificar el crédito de vivienda que permita reducir el déficit habitacional, ya que el fondeo para este tipo de financiamiento se ha visto siempre limitado por tratarse de fondeo de hasta 30 años plazo. Ni los bancos, ni el gobierno han tenido ni tienen la capacidad para levantar la cantidad de fondeo que se necesita a largo plazo y a tasas atractivas para multiplicar el crédito de vivienda.
Los países que están logrando reducir el déficit habitacional lo están haciendo a través de la creación de mercados de capitales más profundos donde los inversionistas con fondos disponibles de largo plazo son los que financian la masa crítica de préstamos hipotecarios. Para afrontar seriamente este problema, a efecto de dar pasos firmes a una verdadera reducción en el déficit, es necesario crear los mecanismos e incentivos correspondientes para que los fondos de largo plazo puedan ser canalizados en préstamos hipotecarios. En nuestro país, los principales proveedores de fondos de largo plazo son los fondos de pensiones y las aseguradoras de vida. Otro de los retos importantes que está restringiendo actualmente el crédito de vivienda tiene que ver con la situación económica y social que ha vivido El Salvador desde hace varios años. El desempleo y sub-empleo causado por los años de recesión económica afectó de forma importante la cartera hipotecaria de todos los participantes del sistema, al punto que la mayoría restringió fuertemente sus políticas y hasta hace poco están regresando a lo que eran previo al 2008.
De igual forma, la situación social también restringe en cierta medida la ampliación del crédito hipotecario ya que la delincuencia ha obligado a las instituciones financieras privadas a restringir ciertas zonas para el otorgamiento de crédito, dado el abandono por parte de los clientes de estas viviendas a causa de la misma delincuencia, la caída en el valor de las viviendas como garantía en dichos sectores y el vandalismo o usurpación que sufren al estar deshabitadas. Posibles soluciones La titularización de los préstamos hipotecarios residenciales vendría a solucionar de forma directa el principal obstáculo para el aumento de fondos destinados al crédito hipotecario. La titularización daría oportunidad a participantes del mercado de capitales con fondos disponibles de largo plazo a invertir en créditos hipotecarios, liberando así fondos de mediano y corto plazo de intermediarios financieros que serían colocados de nuevo en la originación de más préstamos hipotecarios. En su forma más simple, una titularización da inicio con la venta de cartera de préstamos hipotecarios por parte de una institución financiera a una entidad legalmente separada, la cual a su vez emite títulos que son comprados por inversionistas utilizando fondos de largo plazo. Con el producto de la venta de los títulos, se paga a la institución financiera por la venta de la cartera que realizó, quién a su vez ocupa los fondos producto de la venta para otorgar nuevos préstamos hipotecarios. La entidad emisora y dueña ahora de las hipotecas se queda administrando su cartera de créditos hipotecarios subcontratando probablemente al mismo originador para realizar el cobro de la misma. Este sistema no es nada novedoso, ya que viene siendo utilizado por años en otros países. Por ejemplo, el 30% de los créditos hipotecarios otorgados en Colombia han sido titularizados.
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En Centroamérica, Panamá ha titularizado créditos hipotecarios desde 1997. Pero más importante aún, la titularización no sólo funciona para aumentar el crédito hipotecario residencial, sino también tiene muchos otros beneficios, entre los principales podemos mencionar: Beneficios para los clientes de préstamos hipotecarios • Acceso a mayores fuentes de financiamiento para la adquisición de su vivienda. • Mayor competencia entre instituciones financieras, que significaría mejores condiciones de financiamiento y mejor servicio. • Posible acceso a tasas de interés fijas por el plazo de su crédito hipotecario . Beneficios para los proveedores de fondos de largo plazo (compradores de los bonos hipotecarios) • Acceso a nuevas fuentes de inversión. • Oportunidad de diversificación de riesgo de sus portafolios. • Acceso a inversiones con rendimientos más atractivos. • Mejora en el calce de plazos de activos y pasivos. • Posible eliminación del riesgo de reinversión. Beneficios para las instituciones financieras generadoras de préstamos hipotecarios Beneficios para el país • Puede minimizar el riesgo de calce entre pasivos y activos en su balance. • Les permite operar al nivel de apalancamiento deseado. • Pueden utilizar fondos de corto y mediano plazo para atender mejor a otros clientes como corporativos, PYMES, etc. Pasos a seguir • Disminución del déficit habitacional. • Posible atracción de nuevos inversionistas extranjeros interesados en este tipo de producto financiero. • Uso más eficiente de fondos de corto, mediano y largo plazo disponibles en el país. • Mayor desarrollo de los mercados de capitales locales. • Dinamizaría el sector construcción, lo que a su vez produciría beneficios adicionales gracias al “efecto cascada” que tiene este importante sector dentro de la economía.
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El Salvador ya cuenta con algunos mecanismos básicos sobre los cuales desarrollar el proyecto de titularización de hipotecas residenciales y existe un marco jurídico, respecto a las titularizaciones bajo el cual se han realizado varias operaciones de este tipo, principalmente sobre flujos provenientes de ingresos de impuestos municipales, colegiaturas, y otros. Se dispone también de una bolsa de valores con muchos años de experiencia que puede apoyar en el proceso de inscripción y negociación de los títulos. Aún así, se necesitaría que el Gobierno adoptara la titularización de hipotecas residenciales como un eje clave dentro de la política de vivienda, haciendo este modelo económicamente viable para todos los participantes. Entre las principales acciones a seguir para poner en marcha este modelo están: i) revisión de la Ley de Titularización de Activos, ii) adecuación del marco regulatorio de AFPs y aseguradoras de vida, y iii) revisión de impuestos, tasas y legislación concerniente a la transferencia de préstamos hipotecarios. Se deberá considerar también proveer incentivos fiscales al comienzo para atraer el mayor número de inversionistas nacionales y extranjeros. Este incentivo fiscal se pagará con creces una vez el modelo esté funcionando. Finalmente, es indispensable mantener reglas claras en el mecanismo de titularización, ya que al tratarse de negociaciones cerradas y por plazos de más de 20 años, los cambios repentinos en la legislación que afecten titularizaciones en curso vendrían a limitar el futuro interés de los inversionistas, especialmente los extranjeros. Para incrementar el fondeo dirigido al otorgamiento de créditos hipotecarios es necesario ampliar el espectro de inversionistas que puedan y quieran invertir en estos préstamos. La titularización es el modelo ideal para que inversionistas con fondos de largo plazo, tanto nacionales como extranjeros, puedan participar en el otorgamiento de estos préstamos. Con este modelo, ya exitoso en muchos países latinoamericanos, se estaría dando un paso firme hacia la ampliación del crédito hipotecario y la reducción del déficit habitacional.
Fuente: Reynaldo López Vice-Presidente Ejecutivo La Hipotecaria
Durante muchos años, los inversionistas, desarrolladores inmobiliarios, constructores, industriales y casi toda la población que requiere remodelar su casa han sufrido los efectos de la burocracia del gobierno central y municipal para el otorgamiento de permisos de construcción oportunos que permitan iniciar las obras con celeridad y así de paso inyectar dinamismo en la economía local. También por muchos años, diríamos casi 20 años, han existido iniciativas infructuosas por parte de los gobiernos de turno para reducir las trabas y canalizar mejor los esfuerzos de las instituciones del estado para mejorar el otorgamiento de permisos de construcción y todos los demás trámites que este proceso incluye, entre ellos el controversial Permiso Ambiental. Por ello, en un esfuerzo adicional por mejorar las condiciones empresariales en nuestro país, el entonces presidente de CASALCO, Ing. Mario Ernesto Rivera lanzó en el año 2011 con el apoyo de la ANEP una iniciativa tendiente a crear una ley especial que disminuyera los tiempos en la emisión de los permisos de construcción mediante una figura jurídica de novedosa aplicación: el Silencio Administrativo en Positivo. Un año después, la Secretaría Técnica de la Presidencia de la República se interesó seriamente en el tema y lo incluyó dentro del paquete de leyes pro inversión que el Ejecutivo propuso para mejorar el clima de inversión y la economía del país; para su consecución, la Secretaría Técnica integró un equipo técnico para su elaboración y discusión, en el cual CASALCO participó activamente, colaborando de principio a fin en su estructuración.
La ley fue sancionada inmediatamente por el Sr. Presidente de la República y publicada en el diario oficial el día 28 de Noviembre, para entrar en vigencia 60 días después, justamente en el mes de Marzo de 2014, fecha en la que se espera comience a funcionar la Oficina de Integración de Trámites de Urbanización y Construcción, OIC, la que velará por el cumplimiento de los plazos de resolución establecidos en esta normativa y que se convertirá en la oficina gubernamental, que tendrá sobre sus hombros gran parte de la responsabilidad del desarrollo económico y social de nuestro país. Según análisis del Centro de Información y Estudios de CASALCO, CIEC, hasta el año 2013, el tiempo promedio para otorgar un permiso de construcción era de 880 días, lo que con la entrada de esta normativa se espera reducir a 180 como máximo, mediante el establecimiento de plazos de respuesta a las instituciones involucradas, la aplicación de la figura del silencio administrativo en positivo y una supervisión adecuada de su cumplimiento. Finalmente, su esperada efectividad, pondrá a prueba la institucionalidad del país y delatará las arbitrariedades que hasta ahora han existido en el desarrollo de esta tarea tan importante para potenciar el bienestar de los salvadoreños y de la economía nacional. Equipo de Elaboración de la Ley CASALCO
Finalmente en Octubre de 2013, la Asamblea Legislativa aprobó la “Ley Especial de Agilización de Trámites para el Fomento de Proyectos de Construcción, por unanimidad de las fracciones políticas representadas en la misma y con la convicción de haber legislado para mejorar las condiciones de inversión en El Salvador y en beneficio principalmente de la industria de la construcción.
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La fianza es un Contrato Accesorio que depende de un Contrato Principal. Es un requisito para las Empresas Constructoras al trabajar con las Instituciones del Estado, y al obtenerla, la Aseguradora se convierte en fiador y pagador principal. Existen muchos diferentes tipos de fianzas, pero las más comunes en el sector construcción son: las de oferta, fiel cumplimiento, anticipo y buena obra. Es muy importante presentar la fianza de oferta para poder garantizar el debido mantenimiento de una oferta en una licitación, de no existir esta fianza se corre el grave peligro que alguien se retire después de haber presentado su oferta y de que haya sido considerada en análisis junto con todas las otras ofertas, deformando de esta manera el correcto análisis para poder hacer la adjudicación más conveniente. Por su parte la fianza de fiel cumplimiento es la que garantiza el debido cumplimiento de una obra contratada, esta le da confianza al propietario de que su obra será entregada en tiempo y con la calidad especificada en el contrato y en los demás documentos contractuales.
ejecutar la fianza de buena obra para obtener el líquido necesario y hacer las reparaciones pertinentes. Es importante mencionar que toda fianza debe tener un periodo de vigencia, con fechas de inicio y fin bien definidos, pues de no existir esta vigencia, a la aseguradora se le dificulta hacer el cobro de la prima, el cual depende de la vigencia de la fianza y también no se pueden hacer las reserva respectivas que exige la ley. Obtener una fianza es algo sumamente fácil, solo tiene que llenar la solicitud respectiva, esto se puede hacer presentándose en la Aseguradora de su preferencia a solicitar los formatos respectivos y llenarlos debidamente, también se pueden bajar de internet; luego se llena la solitud y se firman todos los anexos allí solicitados, es importante mencionar que toda Institución que emite fianzas debe estar supervisada por la Superintendencia del Sistema Financiero. No todas las fianzas requieren de Contragarantía Real, algunas por su monto y naturaleza solo requieren de Contragarantía fiduciaria.
La Garantía de anticipo es una de las más importantes, pues esta garantiza que el anticipo entregado al contratista le será devuelto íntegramente al propietario y por otro lado el contratista se beneficia obteniendo capital de trabajo para iniciar la obra sin costo adicional de intereses. La Fianza de Buena Obra es la que garantiza al propietario de que la calidad de los materiales y de la mano obra ocupada durante el desarrollo de la ejecución de la obra fue la contratada y especificada, de tal manera que si surge un desperfecto durante su período de vigencia de la fianza, este debe ser corregido pues de no hacerlo, el propietario puede
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Eduardo Enrique Chacón Borja Director Ejecutivo La Central Seguros y Fianzas S.A.
Contar con una vivienda digna constituye no solamente un derecho de la población salvadoreña, sino también una de sus principales aspiraciones. Esto se debe a que la vivienda es un bien primario de defensa contra los rigores climáticos; de intercambio social; de uso y desarrollo familiar; de mejoramiento de los estándares sociales; de salud y educación; de inversión durable y transable; y, finalmente, un bien que transforma a su dueño en sujeto protagonista de la economía que lo rige y que le devuelve algo que es esencial para el ser humano: La Dignidad”. El Artículo 119 de la Constitución de El Salvador establece que la construcción de vivienda es una actividad de interés social y obliga al Estado a procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda. Adicionalmente, en la Conferencia de Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos celebrada en Estambul (Turquía, 1996), los gobiernos participantes, incluido el de El Salvador, adquirieron entre otros, el compromiso de lograr que todos tengan una vivienda que sea salubre, segura, accesible y asequible y que comprenda servicios instalaciones y comodidades básicas.. Por otra parte, en una consulta amplia a más de 4,500 personas, en su mayoría pobres, realizada para un estudio de las Naciones Unidas, por ejemplo, tener acceso a un trabajo estable con remuneración apropiada y vivir en un hogar digno, provisto de una vivienda en buenas condiciones constituyeron las principales aspiraciones de las personas entrevistadas. Lamentablemente, estos derechos y aspiraciones de la gente, que deberían de servir para la definición de los objetivos y metas de las políticas públicas, no parecen haber sido prioritarias hasta ahora para los distintos gobiernos del país, independientemente de su signo ideológico.
Prueba de ello, es que según el Informe sobre Desarrollo Humano 2013 solo 1 de cada 5 trabajadores tiene un trabajo decente o digno, esto es, un trabajo por el que reciba un salario acorde al costo de la vida, que tenga un contrato y que cotice a la seguridad social. La situación es particularmente crítica para los jóvenes: 21 de cada 100 no estudian ni trabajan. Por otra parte, 61% de los hogares habitan en viviendas con carencias de servicios (no conexión a agua potable, falta de acceso a servicios sanitarios, entre otros), de materialidad (techo de mala calidad, piso de tierra) o hacinamiento. Los niveles de precariedad de la vivienda, sin embargo, son particularmente críticos para la cuarta parte de los hogares debido a la baja calidad de los materiales utilizados, así como a la pésima calidad o ausencia de servicios de saneamiento. Al proceder de esta manera, no solamente se conculca uno de los derechos fundamentales de la población, sino que también se desaprovecha la oportunidad de construir un círculo virtuoso de crecimiento y desarrollo humano. De hecho, en la mayoría de países la construcción de viviendas tiene el potencial de constituirse en un importante motor de crecimiento económico debido a su alto retorno sobre los recursos invertidos y al alto efecto multiplicador derivado de sus vinculaciones hacia delante y hacia atrás con el resto de la economía. Esto es particularmente cierto en el caso de países en desarrollo en los que la construcción de viviendas, además de ser intensiva en trabajo, está estrechamente asociada a la inversión en infraestructura (caminos, electricidad, alcantarillado, cañerías de agua potable, etc.) que puede ser generada con políticas de apoyo habitacional.
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En el caso de El Salvador, se ha estimado que el multiplicador de la construcción es el más alto de las 46 ramas de la economía nacional con un valor cercano a 2, lo que quiere decir que cada dólar de incremento de la demanda final del sector de la construcción genera efectos multiplicadores directos e indirectos sobre la economía de aproximadamente 2 dólares.1 Otros estudios también muestran que alrededor de la industria de la vivienda se pueden desarrollar mercados hipotecarios que pueden contribuir enormemente a aumentar la tasa de ahorro nacional y el nivel de empleo.2 Finalmente, el sector construcción ha demostrado que alrededor de su dinámica es posible articular un círculo virtuoso capaz de colocar a llevar a un país al desarrollo humano alto. Hace 50 años, por ejemplo, Singapur, como ahora El Salvador, estaba encerrado en un círculo vicioso: necesitaba crear una importante cantidad de empleos formales, pero los sectores privados no los podían ofrecer debido a que los costos de producir en el país eran altos, la productividad laboral baja y los niveles de ahorro nacional muy reducidos. El sector público tampoco hacía las inversiones sociales, en modernización del Estado y en infraestructura demandadas por los privados porque no contaba con los recursos para hacerlo. Para
romper ese círculo, el Estado instauró un sistema de ahorro programado de capitalización individual y de administración público/privada cuya cobertura inicial en pensiones y servicios de salud se extendió luego a la adquisición de vivienda y después a otros ámbitos. Los mayores niveles de ahorro nacional fueron aprovechados por el Estado para financiar programas agresivos de mejoramiento de la infraestructura que contribuyeron a reducir los costos logísticos y financieros, estimulando así la inversión privada y el crecimiento económico. Simultáneamente disminuía la tasa de subutilización laboral (desempleo, subempleo y empleo informal) y aumentaban la productividad laboral y los salarios reales, así como la tasa de ahorro nacional (ampliación de la base de cotizantes). También aumentaba la recaudación fiscal (ampliación de la base tributaria), permitiendo al Estado incrementar la inversión social. El resultado de ese proceso fue la sustitución de un círculo vicioso de bajos niveles de ahorro e inversiónestancamiento económico-subutilización laboralpobreza por un círculo virtuoso de altos niveles de ahorro e inversión-pleno empleo y rápido crecimiento, que ha permitido a ese país pasar rápidamente al grupo de países de desarrollo humano alto.
Fuente: Dr. Willian Pleitez Coordinador General de Desarrollo Humano PNUD
1 Acevedo, C. y Pleitez, W. (2003), “Opciones de Financiamiento para Política de Vivienda Popular en El Salvador”. Cuaderno sobre Desarrollo Humano” N° 2, PNUD: San Salvador. 2 Buckley, R. (1996), “Housing Finance inDeveloping Countries”, London, MacMillan.
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