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Casa dos Síndicos
SAIBA MAIS: A opinião dos participantes sobre o 5º Encontro dos Síndicos PÁGINA 2 Cuidados necessários nas reformas e pinturas nos condomínios
PÁGINA 4
Trabalhamos exclusivamente com Administração de Condomínios. EDIÇÃO 03 - ANO 1 - ABRIL E MAIO/2016
Seu condomínio está preparado para o
eSocial?
O QUE É O ESOCIAL?
É um projeto do Governo Federal que vai unificar o envio de informações pelo empregador em relação aos seus empregados. Essa mudança virá para organizar e unificar as informações, possibilitando maior controle do empregador, empregado e Governo.
COMO IRÁ FUNCIONAR?
Com o novo sistema, dados que antes eram enviados pelos Departamentos Pessoais das Administradoras para diferentes esferas governamentais, como Receita Federal, Caixa Econômica Federal, Ministério do Trabalho e Previdência Social, em momentos distintos, serão agora disponibilizados em uma plataforma única.
QUAL O PAPEL DO SÍNDICO NO ESOCIAL?
Cabe ao síndico, a partir da entrada em vigor do novo sistema de dados trabalhistas, passar as informações relativas à admissão, demissão, licença ou qualquer outra alteração na relação de trabalho com seus empregados e prestadores de serviço em tempo hábil para que a administradora, por sua vez, transmita aos órgãos governamentais sem estourar o prazo e sem geração de multas.
QUAIS OS PRAZOS PARA ENVIO DAS INFORMAÇÕES POR PARTE DO EMPREGADOR (CONDOMÍNIO)?
Seguem alguns: Admissão: um dia antes da data do início do empregado. Não existe admissão com data retroativa; Desligamento: primeiro dia útil da data do desligamento, se o aviso for trabalhado ou término de contrato. Para os demais casos, 10 dias do desligamento (aviso indenizado ou pedido de demissão); Eventos variados: férias, acidente de trabalho superior a dois dias, maternidade e aposentadoria por invalidez – informação até o dia 7 de cada mês; Acidente de trabalho: acima de 15 dias, informar até o 16º dia da ocorrência; Monitoramento da Saúde do Trabalhador: exame admissional, demissional, mudança de função, retorno ao trabalho – informação até o dia 7 do mês subsequente à ocorrência.
Ocupacional) cumprimento dos exames periódicos, admissão, demissão, retorno ao trabalho; PPRA: cumprimento do PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais), ou seja, ter o relatório com análise do local onde o empregado trabalha; Os síndicos devem observar e respeitar para que o condomínio não sofra penalidades.
QUAL A RELAÇÃO DO ESOCIAL COM O CERTIFICADO DIGITAL?
O eSocial deve ser um movimento similar ao da implantação do certificado digital, onde no início houve certa resistência à mudança. Atualmente, há a necessidade da assinatura eletrônica na transmissão de diversos dados, mesmo para os condomínios que não dispõem de empregados próprios. Os condomínios seguirão usando o certificado digital para transmitir os dados de seus empregados via eSocial.
O QUE ACONTECE ESOCIAL?
SE O SÍNDICO NÃO ADERIR AO
Quem não aderir não irá conseguir transmitir ao Governo os dados trabalhistas, previdenciários e fiscais de seus empregados, o que deve render multa. Logo não haverá esta opção de aceitar ou não, será obrigatório.
A PARTIR DE QUANDO O ESOCIAL SERÁ OBRIGATÓRIO? A obrigatoriedade será a partir de janeiro de 2017, QUAIS PONTOS DE ATENÇÃO DO ESOCIAL QUE PODEM GERAR PROBLEMAS AO EMPREGADOR (CONDOMÍNIO)? conforme últimas informações e prorrogações.
Luciana Vendruscolo
Sócio-gerente Administradora Casa dos Síndicos CRA/RS 048767 (51) 3476-2700 / 8182-0012
- Jornada de trabalho acima do permitido; - Excesso de horas extras; - Ausência de escala de folga; - Funcionário sem registro; - Prazo para admissão, demissão; - Convenção Coletiva, observar e seguir; PCMSO: (Programa de Controle Médico de Saúde
Portanto, vale lembrar que os condomínios que possuem o auxílio e serviço de uma administradora não sentirão essas mudanças, tendo em vista que a transmissão será feita pelo novo sistema e por um profissional capacitado para tal. O que os condomínios e, principalmente, os síndicos devem mudar é em relação a sua cultura.
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INFORMATIVO DA ADMINISTRADORA CASA DOS SÍNDICOS
ABRIL E MAIO DE 2016 - 2
os síndicos
Com a palavra,
Opiniões sobre o 5º Encontro dos Síndicos, realizado em Canoas, e iniciativas desenvolvidas nos condomínios. Encontro dos Síndicos: “Achei excelente. Foi o primeiro que participei, mas foi de muito valor para mim. Aproveitei tudo o que foi passado e fiz contato com os fornecedores”. Iniciativa de sucesso: “O controle de documentos. Criei muitas planilhas onde faço o controle geral de toda a situação. A portaria me abastece desses dados. Depois que assumi o condomínio, isso me deu uma ideia total do que acontece. Outra coisa que estou fazendo aqui e que está dando resultado é a troca de lâmpadas para tipo LED nas garagens e nas áreas de circulação. O resultado é excelente”.
Encontro dos Síndicos: “Esse evento até poderia ocorrer com mais frequência. O objetivo dele foi alcançado, com certeza, conforme proposto na divulgação. A parte jurídica estava muito bem clara. A palestrante soube explanar bem os questionamentos, principalmente sobre a questão da inadimplência”. Iniciativa de sucesso: “Como eu sou síndico desde o dia 1º de dezembro de 2015, bem recente, o que a gente fez foi simples - mas creio que eficaz - foi o recebimento de óleo de cozinha. Temos uma parceria com uma empresa credenciada e cadastrada com os órgãos ambientais que faz a coleta sem custo. Isso evita o descarte incorreto no lixo convencional”.
Encontro dos Síndicos: “Foi muito bom, muito esclarecedor, sobretudo na parte jurídica que foi de grande valia para quem tem a função de lidar com os condomínios. A que eu gostei mais foi da palestra da Dra. Cristiane, referente às alterações do novo Código de Processo Civil, em relação à execução direta e à readequação de orçamento”. Destaque do síndico: “Esse projeto da Prefeitura de reciclagem de lixo seria interessante, mas as cooperativas não recolhem o lixo. Essa etapa não funciona. Em um primeiro momento, a cooperativa que seria responsável não tem estrutura para atender aos condomínios. E, quando passa, o caminhão está cheio e não levam o lixo”.
João Oliveira
Luis Felipe Motta
Nilson Luiz Menegoto
Síndico do Condomínio Atlântico (Esteio)
Síndico do Condomínio Hortências (Canoas)
Condomínio Alameda das Tulipas (Canoas)
Encontro dos Síndicos: “Fui ao evento e participei das duas noites. Na segunda noite, a palestra da Dra. Cristiane foi muito interessante. Foi bastante direcionada para o dia a dia da gente. As demais foram interessantes também, mas essa se destacou”. Trabalho no condomínio: “Temos um condomínio de apenas 32 unidades. Os projetos de reforma e de revitalização de alguns ambientes têm sido nossa prioridade. Estamos conseguindo tocar o barco nos últimos meses”.
Encontro dos Síndicos: “Foi muito bom. Um evento muito importante para nós, síndicos. Traz novos conhecimentos, informação atualizada, nos dá maiores condições na tomada de decisão, um aprimoramento como um todo. A palestra da advogada foi a que mais gostei, da Dra. Cristiane Vargas. Achei que foi muito técnica, com bastante dados concretos e posturas frente às ações do condomínio”.
Cristiane Krolow
Wallace Oliveira
Síndica do Condomínio Akropolis (Esteio)
Síndico do Condomínio Calhandra (Canoas)
Publicação da Administadora Casa dos Síndicos CNPJ 943435060001-47
Jornalista Responsável: Vanderlei Dutra (MTB/RS 14.225) Projeto Gráfico: Dutcom (51) 9642.9366
Artigos assinados são de inteira responsabilidade de seus autores, não traduzindo a opinião da publicação.
Encontro dos Síndicos: “Para mim, os pontos principais foram a participação do Comandante da Brigada Militar, que fez uma explanação muito esclarecedora no intuito de fortalecer os laços do condomínio com a BM, e o da reciclagem de lixo. Foi importante para a gente tocar adiante essa seleção do lixo que é uma questão importante e atual”. Iniciativa de sucesso: “Estamos seguindo o projeto da coleta seletiva, implantando o sistema a partir de uma reunião lá no condomínio com o palestrante. Já há a separação física dos dejetos”.
Luciano Brum Síndico do Condomínio Privilege House (Canoas)
Encontro dos Síndicos: “Achei sensacional. Foi a minha primeira experiência. Foi muito enriquecedor. Questões que eu tinha dúvidas foram solucionadas. Os participantes foram exemplares. O resultado, para mim, foi amplamente positivo. Vou participar de todos doravante. Quero viver esse universo, pois serei síndico no próximo ano. Achei louvável a iniciativa em função de ser o que a gente vive no dia a dia”.
Ibanês Egert Vargas Presidente do Conselho Fiscal do Condomínio Veneza (Esteio)
Encontro dos Síndicos: “Achei maravilhoso. Gostei bastante. Acho que, no fim, o pessoal da reciclagem não teve muito tempo para falar em função do tempo de outro palestrante, mas todas foram bem esclarecedoras”. Trabalho no condomínio: “Agora que nosso condomínio está se estruturando. Tivemos problemas com a construtora, mas agora essas demandas estão tendo encaminhamento e estamos nos estruturando”.
Ana Lúcia Bagesteiro Aguilar Condomínio Canoas Happiness (Canoas)
Encontro dos Síndicos: “O evento foi excelente. Achei muito bom, bem proveitoso, abordou assuntos importantes. Acho que foi válido demais, inclusive com os fornecedores e tudo mais. Só posso dizer que foi nota 10. A forma como foi feito, em dois dias, ficou bem distribuído, não foi muito maçante”. Iniciativa de sucesso: “O que eu fiz, desde que sou síndico, foi o condomínio aderir à coleta seletiva de lixo. Acho que deveria ocorrer em todos os condomínios. Primeiro, a Prefeitura nos homologa, depois a gente cria um ambiente para separar o lixo dentro do condomínio, em um lugar apropriado para cada tipo de resíduo.”
Marcio Klein Síndico do Condomínio Quintas do Moinho (Canoas)
Na próxima edição, serão entrevistados outros síndicos...
ADMINISTRADORA CASA DOS SÍNDICOS AV. VICTOR BARRETO, 3056 LJ 105 CENTRO DE CANOAS/RS TELEFONE (51) 3476.2700 CANOAS@CASADOSSINDICOS.COM.BR WWW.CASADOSSINDICOS.COM.BR Rua Primeiro de Maio, 152 - Partenon - Porto Alegre
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ABRIL E MAIO DE 2016 - 3
Artigo jurídico Polêmicas em Condomínio - Parte 1
Procurações em Assembleia Em condomínios, muitos são os assuntos que acabam virando polêmica e, em alguns casos, se tornam os vilões da administração e das assembleias. Pensando nisso, e sem a intenção de esgotar o assunto, iremos abordar nas próximas edições os temas dos quais consideramos que mais geram polêmicas e dúvidas e, hoje, iniciaremos com “Procurações em Assembleia”: Primeiramente, é importante esclarecer que qualquer pessoa capaz poderá receber procuração, consoante preconiza o Código Civil: Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante. § 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos. § 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida."
Como sabido, o uso de procurações em assembleias de condomínio é plenamente possível, seja qual for a deliberação. No entanto, é preciso observar o seguinte:
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A procuração deve sempre ser outorgada por um condômino (proprietário, promitente comprador ou cessionário de direitos relativos às unidades autônomas), a
qualquer pessoa capaz de direitos e deveres na ordem civil, não importando se é condômina ou não; Algumas Convenções restringem a quantidade de procurações que serão apresentadas por único condômino ou, até mesmo, proíbem o síndico e membros do conselho de portar procurações de outros condôminos. ATENÇÃO: se não houver restrição na Convenção/Regimento Interno, não há limite, pois a lei não limita; O reconhecimento de firma reconhecida somente será obrigatório se houver previsão expressa na Convenção/Regulamento Interno – fundamento no Código Civil, artigo 654, parágrafo 2º – transcrito acima. ATENÇÃO: se não houver exigência de reconhecimento de firma expressa na Convenção/Regimento Interno, a assembleia não poderá exigir o reconhecimento de firma nas procurações apresentadas; A outorga deverá estar muito clara, poderá ser uma procuração específica e, nesse caso, o presidente de mesa deverá reter a mesma, contendo nela a representação para a assembleia do condomínio “x” para o dia “y”, ou poderá ser uma procuração por tempo indeterminado, e com poderes gerais, da qual será apresentada ao presidente de mesa, que, após a conferência, devolverá ao outorgado e observará se há validade; É importante que a procuração delimite a extensão dos poderes conferidos para que a assembleia possa transcorrer de forma tranquila, para tanto, deve constar: se é só para votar, se é para ser votado em nome de quem passou a procuração, se é para ambos, entre outros. Quanto mais claro for o documento, menos problemas surgirão na reunião; Não existe proibição legal do síndico em usar procurações de outros condôminos para votar em assuntos que lhe digam respeito. Exemplo: para aprovar suas próprias contas. No entanto, é uma questão de ética, vale
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a reflexão. Outra questão polêmica são as imobiliárias que administram locações e, que em alguns casos, costumam participar das assembleias de condomínio com grande número de procurações. Nesse caso, não existem proibições legais, no entanto, a procuração deve constar claramente o direito de participar e votar e, da mesma forma, valerá a reflexão quanto à questão de ética, principalmente, quando a Imobiliária que administra as locações é a mesma que administra o condomínio (conflito de interesses); A procuração cessa, como prevê o artigo 682 do Código Civil, com a revogação ou renúncia, com a morte ou interdição de uma das partes, pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes ou o mandatário para os exercer, pelo término do prazo, caso tenha sido outorgada com prazo determinado, ou se foi outorgada para uma única, ou para determinadas assembleias, como já exposto acima. Como se percebe, a questão é de fácil compreensão, embora sempre cause desconforto nas reuniões de condomínio. No entanto, com as dicas acima, dificilmente o condomínio enfrentará problemas nas assembleias.
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Fique ligado, na próxima edição, continuaremos com nossa seção “Polêmicas em Condomínio”. O assunto abordado s e r á s o b re “ L O C AT Á R I O S E M ASSEMBLEIAS”. Aguarde.
ANDRÉIA VENDRUSCOLO Advogada OAB/RS 80.225 ARV ADVOGADOS Direito Imobiliário Rua Lenine Nequete, 77/504 – Centro – Canoas/RS Telefones: (51) 3031-3185 e 3031-7785 andreia@arvadvogados.com.br www.arvadvogados.com.br
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ABRIL E MAIO DE 2016
Artigo jurídico O atraso na entrega do imóvel
Consultar especialista antes de reformar é mais
eficiente e seguro Além de buscar maior eficiência econômica, manter a harmonia arquitetônica e estética do condomínio e garantir a segurança das edificações e seus usuários, o síndico precisa se preocupar com as suas responsabilidades civil e criminal quando uma reforma é realizada no condomínio. É o que garante o Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho, Arturo Tulini. Tulini destaca que hoje o síndico responde por qualquer problema dentro do prédio ou condomínio e não é só na parte financeira que ele pode ser responsabilizado. “Por isso, é importante que se faça um laudo de reformas, que tanto proprietários de unidades quanto o condomínio devem possuir e deixar registrado nos arquivos administrativos do condomínio”, diz. O engenheiro explica ainda que: “Toda vez que se for fazer uma reforma em um apartamento, o proprietário deve contratar um engenheiro ou um arquiteto para analisar se o que ele quer fazer em sua unidade pode ser feito e como deve ser realizado dentro das normas técnicas. Nesse laudo, também deve constar a quantidade e o nome de trabalhadores, horário de atividades e local de armazenamento de materiais”. Ele salienta que a principal preocupação dos síndicos deve ser a parte estrutural da construção, que pode ser avariada em uma reforma mal feita, levando a uma tragédia. “São muitos casos de tragédias, no nosso litoral e também no Rio de Janeiro e em São Paulo, onde prédios caem e pessoas morrem. Às vezes, o proprietário quer abrir ou derrubar uma parede que divide a sala e a cozinha, por exemplo. Não é simplesmente tirar. Hoje, muitas construções, principalmente as do programa Minha Casa Minha Vida, utilizam blocos estruturais, ou seja, a parede ajuda a sustentar a estrutura da construção. Portanto, se tirar essa parede ou fizer uma abertura nela sem o apoio técnico de um profissional capacitado, uma reforma, aparentemente simples, pode desestabilizar a estrutura de toda a construção”, explica.
Arturo Tulini
Engenheiro Civil e de Segurança do Trabalho (51) 3032-1113
Reformas que mexem na estrutura da construção envolvem, ainda, a construtora. Tulini lembra que se o proprietário ou o condomínio desejarem fazer alguma alteração desse tipo, devem contatar um profissional e a construtora para que não se perca a garantia do imóvel. Além disso, é necessário alterar o Manual de Condomínio após as modificações. FISCALIZAÇÃO O engenheiro ressalta que o ideal é que os síndicos façam uma reunião e informem aos condôminos que, diante de qualquer reforma, ele deve ser comunicado antes da sua realização. “Não pode iniciar uma obra sem o síndico ter ciência. Pode alterar estrutura, ou ramal de água, ou a parte elétrica. Se o síndico vir que começou uma obra sem que tenha sido informado, ele deve fazer um Boletim de Ocorrência (B.O.) na polícia relatando o ocorrido e informar o advogado do condomínio. Para tentar evitar isso, é bom que se converse antes com os condôminos”. Ao ser avisado e receber o laudo de
uma reforma, o ideal é que o síndico tenha um profissional para analisar esse material e acompanhar a obra. Além disso, o síndico deve guardar esse documento, pois é a garantia de que fez o que estava ao seu alcance, caso um problema futuro se apresente. PINTURAS O engenheiro aponta que as pinturas mal feitas ou deterioradas também podem afetar a estrutura, pois têm como função proteger o prédio de infiltrações e umidades. Portanto, devem ser alvo de fiscalização e planejamento por parte do síndico, sempre com apoio técnico de um profissional.
Em meados do ano de 2008, ocorreu no Brasil um fenômeno chamado boom da construção civil, que acarretou na explosão do mercado imobiliário. Desde então, o cenário, que estava estagnado, se modificou, e as construtoras passaram a lançar desenfreadamente diversos empreendimentos. Como consequência, as demandas judiciais entabuladas entre consumidores/compradores e construtoras também aumentaram na mesma proporção. Dentre os diversos tipos de problemas discutidos em juízo (outros serão abordados nas próximas edições), destaca-se o descumprimento do contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. As implicações jurídicas ocasionadas quando as construtoras ultrapassam a data limite, que foi estipulada em contrato, estão previstas no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor e, muitas vezes, no próprio contrato, vez que algumas poucas empresas do ramo fazem constar multa em favor do adquirente, para o caso de atraso. A maioria dos pactos aponta, no chamado “quadro resumo”, a data provável da entrega da obra e, adiante, em cláusula inserida no contexto do contrato, faz constar um período de carência, que pode variar de 30/60/90 até 180 dias. Embora a legislação faça referência de que a cláusula que prevê tolerância para o prazo de entrega seja abusiva – pois coloca o consumidor em desvantagem, o Judiciário, na maioria dos seus julgados, tem entendido como razoável a concessão do período de carência, determinando a aplicação de multa e/ou indenização pelo atraso somente para aqueles casos em que o período ultrapassou o prazo de tolerância. No que diz respeito aos danos materiais, esses são indenizáveis, desde que seja comprovado o nexo causal do dano com o atraso. Exemplos: a) Quando o consumidor compra imóvel na planta e o mesmo não é entregue na data ajustada e, por conta disso, o comprador – que havia se programado para ir para sua casa própria – continua pagando aluguéis em razão do atraso. b) Quando o comprador adquire o imóvel para alugar e deixa de receber os valores dos locativos em razão da não entrega do bem. Existem, ainda, os danos extrapatrimoniais, também conhecidos como danos morais. Na maioria dos casos que são levados ao Judiciário, os Tribunais têm manifestado entendimento de que o atraso na entrega da obra ultrapassa a condição de mero dissabor, uma vez que causa ansiedade e angústia no adquirente do imóvel, não se tratando, pois, de mero percalço advindo de corriqueiro inadimplemento de cláusula contratual, impondo-se assim o dever de indenizar. Muitos julgadores, além de se lastrearem na legislação, referem que o atraso na entrega do bem gera expectativas e frustrações que, por si só, já bastam à configuração do dano moral experimentado pelos adquirentes. Vale lembrar que cada caso é único e a extensão da condenação sempre irá depender de vários fatores, tais como: o conteúdo do pedido, a prova produzida, os termos do contrato, a legislação invocada e, é claro, do entendimento do julgador que aprecia o caso.
LEGISLAÇÃO A norma 16.280, da ABNT, regula as reformas desde 2014 e precisa, segundo o engenheiro Tulini, integrar o material de apoio dos síndicos. “Ela é o passo a passo do que se deve fazer. É um material que informa sobre a importância das reformas e normatiza como deve ocorrer cada tipo de procedimento”, diz.
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