Redditi di Provenienza Immobiliare in Francia by Chambre de Commerce Italienne de Nice

REDDITI DI PROVENIENZA IMMOBILIARE IN FRANCIA Posizione amministrativa e fiscale per gli Italiani

Studio Mauro MICHELINI

3ÂŞ Edizione Settembre 2011

PREFAZIONE A CURA DELLA CAMERA DI COMMERCIO ITALIANA Dopo un calo legato alla crisi economica del 2008, il mercato immobiliare Francese, è nuovamente in crescita. Anche se l’andamento è ancora fluttuante e gli investimenti italiani crescono meno rapidamente di altri, i nostri connazionali che hanno investito in beni immobiliari d’oltralpe continuano ad influire, e non poco, sulle dinamiche del mercato. Basti pensare che gli italiani sono i principali acquirenti, dopo i francesi stessi, di beni immobili a Parigi! Anche in Costa Azzurra l’italiano è uno degli indiscussi protagonisti della scena immobiliare. Chi per uso abitativo (30.000 gli italiani ufficialmente residenti sulla Riviera francese), chi come seconda casa per le vacanze, chi come puro investimento, poco importa: la Costa Azzurra resta estremamente attrattiva per o nostri connazionali. In tale quadro, la Camera di Commercio Italiana di Nizza è divenuta in questi anni un punto di riferimento per l’investitore italiano, attraverso un’assidua attività di informazione e di messa in relazione fra clienti, istituti di credito, operatori immobiliari e altri professionisti del settore. Ed è proprio a sostegno e completamento di tale attività che la Camera di Nizza è lieta di presentare questa terza edizione realizzata grazie all’esperienza e la competenza dell’autore dell’opera, Mauro Michelini, commercialista specializzato in fiscalità internazionale e più particolarmente in problematiche francoitaliane, ed al prezioso sostegno della UBI – Banca Regionale Europea. Lo scopo di questo opuscolo è infatti quello di orientare sulle principali questioni giuridiche, fiscali e amministrative relative all’acquisto, al possesso ed alla gestione di un bene immobile in Francia. Certi dell’utilità della presente pubblicazione e dei numerosi interrogativi ai quali essa potrà dare una risposta concreta, vi auguriamo una buona consultazione.

In copertina: Nizza

SOMMARIO 1. LE PERSONE FISICHE ……………………………………………………………. 7 1.1. A. 1. 2. 3. 4.

IMPOSTA SUL REDDITO ………………………………………..……. 7 Diverse modalità d’uso degli immobili ……………………..……………..……. 7 Non locato. A disposizione Locato non ammobiliato Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Hôtellerie

B. Diverse categorie di reddito ……………………………………………….……. 7 1. Non locato. A disposizione 2. Locato non ammobiliato 2.a - Regime Foncier 2.b- Regime Micro-foncier 3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 3.a- Regime BIC 3.b- Regime Micro-BIC 4. Hôtellerie C. Ciò che bisogna dichiarare …………………………………………….....……. 8 1. Gli incassi 1.a- Redditi di locazione 1.b- Spese rimborsate dall’affittuario 2. Le spese 2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable ) 2.b – Ammortamenti D. Come dichiarare ………………………………………………………………. 9 1. La dichiarazione 2042 - 2044 2. La dichiarazione 2031 E. Dove dichiarare ………………………………………..………………………. 9 1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti 2. Al Service des impôts locale per i residenti F. Cosa pagare ………………………………………………………….…...……. 9 G. Come pagare l’imposta ………………………………………………....….…. 9 1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt) 2. Le modalità di pagamento

1.2.

LE ALTRE IMPOSTE ………………………………………..………. 10 1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) 2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation) 3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) 3

4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) 5. L’IVA (la TVA)

1.3. 1. 2. 3. 4.

LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) …………….………... 11

Come si calcola Il tasso d’imposizione Come é pagata (il rappresentante fiscale) Il Mandatario

1.4.

I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730 ………………………………………..…..…. 13

A. 1. 2. 3. 4.

I riflessi sul Modello Unico ………………………………………..…………. 13 Modulo RW Sezione II Modulo RW Sezione III Quadro RL Quadro CR

B. 1. 2. 3.

I riflessi sul Modello 730 ………………………………………..……………. 14 Modulo RW Sezione II Modulo RW Sezione III Quadro D

1.5. 1.6.

L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE …………………………….….…. 15 LE SUCCESSIONI - DONAZIONI ……………………………..…. 16

2. LE SOCIETÀ (francesi) …………………………………………………...….…. 18 2.1. A. 1. 2. 3. 4.

SCI ………………………………………..…………………………...…. 18 Diverse modalità d’uso degli immobili ………………………...……..….…. 18 Non locato. A disposizione dei soci Locato non ammobiliato Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Hôtellerie

B. Diverse categorie di reddito …………………………………………..….…. 19 1. Non locato. A disposizione dei soci 2. Locato non ammobiliato 2.a - Regime Foncier (2072) 2.b- Regime Micro-foncier 3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast 3.a- Regime Bic Réel (2065) 3.b- Hôtellerie (2065 simplifié) C. Ciò che bisogna dichiarare ………………………………..…..……..…..…. 19 1. Gli incassi 1.a- Redditi di locazione 1.b- Spese rimborsate dall’affittuario

2. Le spese 2.a- Spese condominiali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable ) 2.b – Ammortamenti D. Come dichiarare ………………………………………..………………..……. 20 1. La dichiarazione 2072 2. La dichiarazione 2065 E. Dove dichiarare ………………………………………..………………....……. 20 1. La dichiarazione 2072 2. La dichiarazione 2065 F. Cosa pagare ………………………………………..………………………..…. 21 G. Come pagare l’imposta ………………………………………….…..….….…. 21 1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt) 2. Le modalità di pagamento

2.2.

LE ALTRE IMPOSTE ………………………………………..…….…. 22 1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) 2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation) 3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) 4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) 5. L’IVA (la TVA)

2.3. a) 1. 2. 3.

LA PLUSVALENZA ………………………………………..……….…. 22 La plusvalenza per le società all’IR (2072) ………………………………...…. 22 Come si calcola Il tasso d’imposizione Come é pagata (il rappresentante fiscale)

b) La plusvalenza per le società all’IS (2065) ………………………………..…. 24 1. Come si calcola 2. Il tasso d’imposizione c) Il mandatario ………………………………………..…………………………. 24

2.4.

I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730 ………………………………………..………. 25

A. 1. 2. 3. 4.

I riflessi sul Modello Unico ………………………………………..………...…. 25 Modulo RW Sezione II Modulo RW Sezione III Quadro RL Quadro CR

B. 1. 2. 3.

I riflessi sul Modello 730 ………………………………………..…………...…. 26 Modulo RW Sezione II Modulo RW Sezione III Quadro D 5

2.5. 2.6. 2.7.

L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE) …………………………………….. 26 LE SUCCESSIONI – DONAZIONI …………………………………. 26 SARL ………………………………………………………………..………. 27

1. La locazione di appartamenti non ammobiliati 2. La locazione di appartamenti ammobiliati (professionale/non professionale) 3. Altri casi 3.a - I commercianti di beni immobili e di quote di società immobiliari (“marchands de biens ”) 3.b - I promotori – I lottizzatori 4. Iva Immobiliare e Iva sul margine

2.8.

LA PLUSVALENZA E MINUSVALENZA PROFESSIONALE ……………………….…. 34

3. L E SOCIETA’ ESTERE (italiane) …………………………………………….…. 36 A. IR / IS (Imposta sul reddito/Imposta sulle società) ………………………….…. 36 1. Le società estere senza stabile organizzazione in Francia 1.1. Cantiere in Francia inferiore a 12 mesi 1.2. Altri casi 2. Le società estere con stabile organizzazione in Francia 2.1.Cantiere in Francia superiore a 12 mesi B. ALTRI CASI ………………………………………..………………………….. 38 1. Immobile detenuto in diretta e locato da parte di una qualsiasi società italiana (SPA, SRL, SNC, SAS) 2. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una società italiana sogetta all’IRES (es: SPA, SRL) (articolo 209 CGI) 3. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a dispozitione dei soci da parte di una società italiana soggetta all’IRPEF dei soci (es: SNC, SAS) 4. Immobile detenuto in diretta e locato ad uso di residence alberghiero 5. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana 6. Caso delle plusvalenze C. TASSA DEL 3% ………………………………………..……………………. 40

D. IVA ………………………………………..……………………………………. 41 1. 2. 3. 4.

7ter DPR 633/72 259A2°- 283 CGI – autofattura Identificazione diretta per privati e SCI Intrastat beni e servizi

REDDITI DI PROVENIENZA IMMOBILIARE IN FRANCIA Posizione amministrativa e fiscale per gli Italiani 1.

LE PERSONE FISICHE 1.1.

IMPOSTA SUL REDDITO

A. Diverse modalità d’uso degli immobili 1. Non locato. A disposizione Bene tenuto a disposizione dal proprietario. Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.

2. Locato non ammobiliato Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino). Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.

3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Bene affittato, ammobiliato dal proprietario. Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino. Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della propria abitazione principale.

4. Hôtellerie Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi: - servizio di pulizia della/e camera/e; - colazione; - fornitura di biancheria; - portineria.

B. Diverse categorie di reddito 1. Non locato. A disposizione Non soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e nessuna dichiarazione in Italia.

2. Locato non ammobiliato Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).

2.a - Regime Foncier Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.

2.b- Regime Micro-foncier Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€. 7

3. Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4).

3.a- Regime BIC Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.

3.b- Regime Micro-BIC Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 32.600€.

4. Hôtellerie Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 1.4.A punto 3 e 4). Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%. Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA. Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata. (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.

C. Ciò che bisogna dichiarare 1. Gli incassi 1.a- Redditi di locazione - Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo d’imposta. - Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte. - Regime Bic: affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo d’imposta. - Regime Micro-BIC: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta; abbattimento del 50% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte.

1.b- Spese rimborsate dall’affittuario Trattasi di spese forfettariamente anticipate dall’inquilino (provisions), previste dal contratto di affitto. Devono essere dichiarate insieme agli affitti nei casi di cui al punto 1.a, in quanto dedotte in dichiarazione .

2. Le spese 2.a- Spese generali, Interessi del mutuo, Spese notarili, Spese del commercialista (Expert-comptable ) Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.

2.b- Ammortamenti Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC. 8

D. Come dichiarare 1. La dichiarazione 2042 - 2044 - Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui al punto C.1 e C.2 si dichiarano nella 2044. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in caso di utile; 4BB in caso di perdita). - Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto 1a vengono dichiarati direttamente sulla 2042 (rigo 4BE).

2. La dichiarazione 2042-2042C - Regime Micro-BIC: gli affitti di cui al punto C.1.a vengono dichiarati direttamente sulla 2042 (rigo 5NP).

3. La dichiarazione 2042C-2031 - Regime Bic: i ricavi e i costi si dichiarano nella 2031 e il reddito imponibile viene riportato sulla 2042-C (rigo 5NJ se utile; rigo 5NM se perdita).

E. Dove dichiarare 1. Al Service des Impôts di Noisy-le-Grand per i non residenti (**) Entro il 30 di giugno devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o 2042C). Entro il 30 aprile per coloro che hanno beni di cui al paragrafo 1.1.A punto 3 e 4 devono presentare la dichiarazione 2031 all’ufficio competente dove è situato l’immobile. (*) (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.

2. Al Service des impôts locale per i residenti(**) Entro il 30 aprile devono presentare la 2042 unitamente agli allegati (2044 e/o 2042C e/o 2031) all’ufficio competente dove si trova la residenza principale. (**) Per la nozione di residente si fa riferimento agli articoli sul domicilio fiscale pubblicati sul sito www.michelinimauro.com → Fiscalità immobiliare → Il domicilio fiscale

F. Cosa pagare L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI) Tale imposta, pagata a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito d'imposta per i redditi prodotti all'estero e imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del TUIR).

G. Come pagare l’imposta 1. La cartella esattoriale (Avis d’impôt) Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3 mesi successivi all’invio della dichiarazione. 9

2. Le modalità di pagamento La scadenza prevista per il pagamento dell’imposta è il 15 settembre dell’anno N+1. Il pagamento avviene tramite: - TIP (per coloro che hanno un conto in Francia): tagliando precompilato che si trova sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente al RIB. - addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al RID, al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte competente, con largo anticipo rispetto alla scadenza. - assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot. - bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la data di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando nella causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.

1.2.

LE ALTRE IMPOSTE

1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti(la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso di bene affittato, recuperata dall’inquilino.

2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation) E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.

3. Il canone televisivo (la redevance audiovisuelle) E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.

4. La tassa sugli alloggi sfitti (la Taxe sur les logements vacants) E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni con più di 200.000 abitanti. Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate. 10

Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 1.1.G.2 . 5. L’IVA (la TVA) Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hotes) e Hotellerie (esempio “Pierre et Vacances”). L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono dovuti anche 4 acconti trimestrali. La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*). (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.

1.3. LA PLUSVALENZA (LA PLUS-VALUE DES PARTICULIERS) ESCLUSA LA RESIDENZA PRINCIPALE 1. Come si calcola La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un massimo del 15% del valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento fisso di 1.000€, ecc.. Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che, indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno, l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza. Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è calcolato come segue: - 2% dal 6° al 17° - 4% dal 18° al 24° - 8% dal 25° al 30° L'immobile sarà pertanto esonerato a partire dal 30° anno di possesso del bene.

Esempio un immobile acquisito tramite successione il 01.02.1982 (data del decesso) e venduto il 01.02.2012 genera una plusvalenza di 450.000 €. Il periodo di riferimento per il calcolo dell'abbattimento è compreso tra il 01.01.1987 e 01.02.2012

anno di possesso del bene 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

% abbattime deduzione nto 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2% 9.000 4% 18.000 6% 27.000 8% 36.000 10% 45.000 12% 54.000 14% 63.000 16% 72.000 18% 81.000 20% 90.000

plusvalen za netta 450.000 450.000 450.000 450.000 450.000 441.000 432.000 423.000 414.000 405.000 396.000 387.000 378.000 369.000 360.000

anno di possesso del bene 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

% abbattime deduzione nto 22% 99.000 24% 108.000 28% 126.000 32% 144.000 36% 162.000 40% 180.000 44% 198.000 48% 216.000 52% 234.000 60% 270.000 68% 306.000 76% 342.000 84% 378.000 92% 414.000 100% 450.000

plusvalen za netta 351.000 342.000 324.000 306.000 288.000 270.000 252.000 234.000 216.000 180.000 144.000 108.000 72.000 36.000 0

2. Il tasso d’imposizione 19% In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR) L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70 del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero" l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi, l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente.

3. Come é pagata (il rappresentante fiscale) All’atto della vendita di un bene immobile situato in Francia il notaio nomina un rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare il pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore può scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio stesso. La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata. Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui: 1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente; 12

2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).

4. Il mandatario Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante stesso. Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso. (vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

1.4.

I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730

A. I riflessi sul Modello Unico 1. Modulo RW - Sezione II Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. * Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.* Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobile a titolo di proprietà o di altro diritto reale, indipendentemente dalle modalità della loro acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto, qualora sul bene sussistano più diritti reali, ad esempio nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare della nuda proprietà. * Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria quota di possesso. * Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento risultante dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio, le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. * Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento richiesto per l’acquisto del bene. * * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30

2. Modulo RW Sezione III Cosa si deve dichiarare?: I flussi (Italia - estero; estero - Italia; estero-estero) effettuati attraverso intermediari (residenti- non residenti - ovvero in forma diretta) che nel corso dell’anno hanno interessato gli investimenti esteri indicati nella Sezione II. * I flussi devono essere dichiarati dal reale beneficiario degli stessi; di conseguenza il trasferimento effettuato dal padre ma a beneficio del figlio, non deve essere dichiarato dal primo, ma bensì da quest’ultimo. Per quanto riguarda poi gli incrementi verificatisi a seguito degli investimenti esteri, ad esempio mediante l’incasso del canone di locazione di un immobile, gli stessi non andranno dichiarati nella presente sezione in quanto concorreranno a formare il saldo di fine anno del conto corrente estero da riportare nella sezione II del modulo RW. Qualora invece vengano pagate utenze, spese condominiali e quant’altro direttamente sul conto detenuto in Francia, mediante trasferimenti dall’Italia, per immobili non locati e tenuti a disposizione, detti trasferimenti non andranno riportati nella presente sezione e neppure nella sezione I, a condizione che i suddetti trasferimenti vengano effettuati per mezzo di intermediari residenti. * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pag. 20-25

3. Quadro RL Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta sui redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro. L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere dichiarato nel quadro RL, rigo 12, nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato (art. 70, 2°comma TUIR). Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR). (Vedi paragrafo successivo).

4. Quadro CR Il quadro CR consente di recuperare, mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo. Di conseguenza, il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito d’imposta, avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in Francia nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito d’imposta relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.

B. I riflessi sul Modello 730 1. Modulo RW Sezione II Vedi paragrafo 1.4.A.1

2. Modulo RW Sezione III Vedi paragrafo 1.4.A.2

3. Quadro D Vedi paragrafo 1.4.A.3 14

Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo quadro, nel rigo D4.

1.5.

L'ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)

L’ISF è un’imposta patrimoniale che deve essere dichiarata da ogni persona fisica che possegga, alla data del 1° gennaio dell’anno in corso, un patrimonio tassabile di un valore superiore a 1.300.000 euro. Per i cittadini italiani residenti in Francia, senza avere la nazionalità francese, sulla base del protocollo e dell’articolo 23 della Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni, non sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro, « … i beni situati fuori della Francia che essi possiedono al 1° gennaio di ciascuno dei cinque anni successivi a quello in cui essi sono diventati residenti in Francia… » Per i non residenti, sono presi in conto per la soglia dei 1.300.000 euro l’insieme dei beni immobiliari situati sul suolo francese. Esistono degli esoneri per : - I beni professionali : sono così qualificati i beni necessari all’esercizio a titolo principale di una professione , o anche le quote o azioni di società così come certe proprietà rurali affittate con contratti a lungo termine. - Altri beni quali gli oggetti d’antiquariato , le auto d’epoca, i diritti di proprietà letteraria e artistica , ecc…. L’importo dell’ISF è ottenuto applicando al valore totale del patrimonio tassabile i seguenti scaglioni progressivi: per l'anno 2011: Fino a 800.000 €.......................................................... 0% Da 800.000 € a 1.310.000 € ........................................ 0,55% Da 1.310.000 € a 2.570.000 € ..................................... 0,75% Da 2.570.000 € a 4.040.000 € ..................................... 1,00% Da 4.040.000 € a 7.710.000 € ..................................... 1,30% Da 7.710.000 € a 16.790.000 € ................................... 1,65% Oltre 16.790.000 € ...................................................... 1,80% dal 2012: Fino a 1.300.000 €....................................................... 0% Da 1.300.000 € a 3.000.000 € ..................................... 0,25% Oltre 3.000.000 € ....................................................... 0,50% La dichiarazione deve essere depositata non oltre il 15 luglio (*) di ogni anno accompagnata del pagamento. 15

(*) per il 2011 la scadenza è stata rinviata al 30 settembre Conseguenze sulla fiscalità Italiana L’ISF va dichiarata e pagata unicamente in Francia. Non ci sono obblighi particolari né dichiarazioni da fare in Italia in ragione della non esistenza di questa imposta (articolo 23 e prot. 11 della Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni).

1.6.

LE SUCESSIONI - DONAZIONI

Secondo la Convenzione franco-italiana contro le doppie imposizioni in materia di imposta sulle successioni e donazioni e più particolarmente secondo gli art. 5 e 6, tutti i beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti all’imposta francese sulle successioni e donazioni. In conseguenza, se il defunto era un non residente in Francia (esempio italiano) e se gli eredi sono anch’essi non residenti in Francia (esempio italiani), tutti i beni immobili situati sul territorio francese sono soggetti sia all’imposta francese sulle successioni e donazioni sia all’imposta italiana sulle successioni e donazioni. Se il defunto era un non residente in Francia e l’/gli erede/i è/sono residente/i in Francia, l’insieme della successione (tutti i beni) sono soggetti all’imposta sulle successioni e donazioni in Francia. IN FRANCIA Importi applicabili dal 31 luglio 2011. 1) In caso di donazione gli abbattimenti sono di : 159.325€ 80.724 € 31.865 € 15.932 € 7.967 € 5.310 €

per i figli per il coniuge e conviventi "pacsés" (*) per i nipoti (da nonni) per i fratelli e le sorelle per i nipoti (da zii) per i pronipoti

(*) a partire dal 01.01.2011, i conviventi “pacsés” beneficiano dello stesso abbattimento dei coniugi. I concubini non beneficiano di alcun abbattimento e sono tassati al 60% sul valore venale del bene e sulle somme ricevute. Gli abbattimenti sono ripristinati ogni 10 anni nel caso di donazione. 16

2) In caso di successione gli abbattimenti sono di: 159.325€ 15.932 € 7.967 € 5.310 € 1.594 € 0€

per i figli per i fratelli e le sorelle (*) per i nipoti (da zii) per i pronipoti per gli altri eredi per il coniuge e conviventi "pacsés" (*)

(*) a partire dal mese di agosto 2007, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra coniugi o conviventi “pacsé” e per i fratelli e sorelle (questi ultimi a determinate condizioni) . Successione o donazione applicabili tra coniugi o conviventi "pacsés" Importo imponibile dopo abbattimento Fino a 8.072 € Da 8.072 € a 15.932 € Da 15.932 € a 31.865 € Da 31.865 € a 552.324 € Da 552.324 € a 902.838 € Da 902.838 € a 1.805.677 € Oltre 1.805.677 €

Tasso 5% 10% 15% 20% 30% 40% 45%

Successione o donazione applicabili tra genitori e figli Importo imponibile dopo abbattimento Fino a 8.072 € Da 8.072 € a 12.109 € Da 12.109 € a 15.932 € Da 15.932 € a 552.324 € Da 552.324 € a 902.838 € Da 902.838 € a 1.805.677 € Oltre 1.805.677 €

Tasso 5% 10% 15% 20% 30% 40% 45%

Successione o donazione applicabili tra fratelli e sorelle Importo imponibile dopo abbattimento Fino a 24.430 € Oltre 24.430 €

Tasso 35% 45%

a partire dal mese di agosto 2007, a determinate condizioni, c’è un esonero totale d’imposta sulle successioni tra i fratelli e sorelle.

Altri casi Importo imponibile dopo abbattimento Fra parenti fino al 4° grado Fra non parenti

Tasso 55% 60%

IN ITALIA Un’imposta sulle successioni e donazioni è stata parzialmente reintrodotta a partire dall’ottobre 2006 : Î Î Î

4% per le successioni e le donazioni tra genitori e figli in linea retta. 6% per le successioni e le donazioni fino al 4° grado. 8% per le successioni e le donazioni negli altri casi.

Un abbattimento è previsto tra parenti in linea retta per un importo di 1.000.000 € (calcolato sulla base del valore catastale) per beneficiario, sia per la successione che per la donazione. In materia di ISF, il bene acquisito con vitalizio dal debitore della rendita entra nel calcolo del suo patrimonio imponibile, se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi pagina 12). Allo stesso modo per il creditore della rendita, se questo ne conserva l’usufrutto: in effetti una parte del valore del bene vitalizio deve essere preso in conto per il calcolo del suo patrimonio se questo è superiore a 1.300.000 € (vedi paragrafo 1.5).

2. LE SOCIETÀ 2.1.

SCI

A. Diverse modalità d’uso degli immobili 1- Non locato. A disposizione dei soci Bene tenuto a disposizione dal/dai proprietario/i. Taxe foncière e taxe d’habitation sono a carico del proprietario.

2- Locato non ammobiliato Bene affittato privo di mobili (ammobiliato dall’inquilino). Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino.

3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Bene affittato, ammobiliato dal proprietario. Taxe foncière a carico del proprietario e taxe d’habitation a carico dell’inquilino. Bed&Breakfast (chambre d’hôtes) : quando viene locata ammobiliata una parte della propria abitazione principale. Taxe foncière e taxe d’habitation a carico del proprietario. 18

4- Hôtellerie Trattasi di locazione di appartamenti ad uso di residence alberghiero (esempio: “Pierre et Vacances”), che offre almeno 3 dei 4 seguenti servizi: - servizio di pulizia della/e camera/e; - colazione; - fornitura di biancheria; - portineria.

B. Diverse categorie di reddito 1-Non locato. A disposizione dei soci. Non soggetto a reddito in Francia e Italia.

2-Locato non ammobiliato Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia e in Italia (con il meccanismo del recupero del credito d’imposta, vedi paragrafo 2.4.A. punti 3 e.4).

2.a - Regime Foncier Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.

2.b - Regime Micro-foncier Regime forfettario per affitti annuali non superiori a complessivi 15.000€.

3- Locato ammobiliato e Bed&Breakfast Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi).

3.a- Regime Bic Réel (2065) Regime reale: il reddito imponibile è dato dalla differenza tra i ricavi e i costi deducibili.

3.b - Hôtellerie (2065 simplifié) Soggetto a dichiarazione dei redditi in Francia (in Italia solo per gli eventuali dividendi). Gli affitti sono assoggettati ad IVA 5,5%. Una dichiarazione IVA annuale (CA12) deve essere depositata presso l’ufficio imposte competente (*), unitamente all’eventuale pagamento dell’IVA. Soggetti alla tenuta di una contabilità semplificata. (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce il maggior reddito.

C. Ciò che bisogna dichiarare 1. Gli incassi 1.a- Redditi di locazione - Regime Foncier: affitti lordi incassati (comprese le provisions) nel periodo d’imposta. - Regime Micro-foncier: affitti incassati (escluse le provisions) nel periodo d’imposta; abbattimento del 30% applicato direttamente dall’Ufficio Imposte. - Regime Bic (2065) : affitti (comprese le provisions) di competenza del periodo d’imposta. Sull’importo degli affitti dichiarati è dovuta la tassa CRL (“Contribution sur les Revenus Locatifs”) pari al 2,5%. 19

2. Le spese 2.a- Spese generali, interessi del mutuo, spese notarili, spese del commercialista (Expert-comptable ) Vengono portate in deduzione solo per il regime Foncier et BIC.

2.b- Ammortamenti Vengono portati in deduzione solo per il regime BIC.

D. Come dichiarare 1. La dichiarazione 2072 - Regime Foncier: gli affitti e le spese di cui rispettivamente al punto C.1a e C.2 si dichiarano nella 2072. Il reddito imponibile viene poi riportato sulla 2042 (rigo 4BA in caso di utile; 4BB in caso di perdita). - Regime Micro-foncier: gli affitti di cui al punto C.1a vengono dichiarati direttamente sulla 2072 (rigo1).

2. La dichiarazione 2065 - Regime Bic Réel : gli affitti e le spese di cui al punto C si dichiarano nelle tabelle della“liasse fiscale” (da 2050 a 2059). Il risultato fiscale viene poi riportato sul quadro C della 2065. L’utile è assoggettato alle seguenti aliquote: 15% fino a 38.120 € (*) 33,33% per la parte eccedente i 38.120€ Se l’imposta dovuta supera i 3.000 € sono dovuti anche gli acconti trimestrali. (*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75% da persone fisiche.

E. Dove dichiarare 1. La dichiarazione 2072 All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 28 di febbraio dell’anno successivo al periodo d’imposta. Entro il 30 di giugno i soci della SCI devono presentare la 2042, riportando il reddito pro quota dichiarato sulla 2072 ( vedi D1).

2. La dichiarazione 2065

All’ufficio imposte competente dove è situata la sede della società entro il 30 aprile dell’anno successivo al periodo d’imposta unitamente alle tabelle della “liasse fiscale” (da 2050 a 2059). I soci non fanno nessuna dichiarazione (salvo in caso di distribuzione di dividendi).

F. Cosa pagare L'imposta non può essere inferiore al 20% del reddito netto imponibile (Art. 197A CGI). Tale imposta, pagata, dai soci, a titolo definitivo sul reddito, costituisce un credito d'imposta per i redditi prodotti all'estero imponibili in Italia (Art. 165, 1° comma del TUIR).

G. Come pagare l’imposta 1. La cartella esattoriale 1.a – (Avis d’impôt) per le Società soggette all’IR (2072) La ricevono solo i soci (a seguito della presentazione della 2042). Differentemente da quanto avviene in Italia, è il fisco francese che calcola l’imposta da pagare sul reddito tramite l’invio dell’Avis d’impôt, che generalmente si riceve nei 2-3 mesi successivi all’invio della dichiarazione (settembre-ottobre).

1.b – Formulario 2572/2571 per le Società soggette all’IS (2065) Il saldo del’imposta IS nonché della CRL viene pagato tramite il modello 2572 entro il 15 aprile dell’anno N+1. Gli acconti, se dovuti, vengono pagati tramite il modello 2571; la base di calcolo degli acconti è l’esercizio N-1.

2. Le modalità di pagamento Il pagamento avviene tramite: - TIP per i soci della SCI che hanno un conto in Francia: tagliando precompilato che si trova sulla prima pagina dell’avis d’impot da firmare e rinviare alla tesoreria unitamente al RIB. - addebito automatico in conto (per coloro che hanno un conto in Francia): simile al RID, al quale bisogna aderire tramite domanda da inviare all’ufficio imposte competente, con largo anticipo rispetto alla scadenza. - assegno: da spedire alla tesoreria unitamente alla copia dell’avis d’impot o dei formulari 2571/2572 - bonifico: da eseguirsi almeno 10 giorni prima della scadenza, per non incorrere nella penalità di tardivo pagamento in quanto l’ufficio imposte prende in considerazione la data di arrivo del bonifico e non quella di partenza come avviene in Italia, indicando nella causale di pagamento il numero di riferimento fiscale.

2.2.

LE ALTRE IMPOSTE

1. La tassa fondiaria e la tassa per la raccolta dei rifiuti (la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères) E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata tramite un avis d’impot. Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso di bene affittato, recuperata dall’inquilino.

2. La tassa d’abitazione (la taxe d’habitation) E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata tramite un avis d’impot. E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.

5. L’IVA (la TVA) Si applica per i regimi Bed&Breakfast (chambres d’hôtes) e Hôtellerie (esempio “Pierre et Vacances”). L’aliquota sugli affitti è del 5,5% ; il versamento dell’IVA va eseguito entro il 30 aprile dell’anno N+1 tramite il modulo CA12. Al superamento di determinati limiti, sono dovuti anche 4 acconti trimestrali. La dichiarazione CA12 deve essere inviata presso l’ufficio imposte competente (*). (*)In caso di pluralità d’immobili, l’ufficio competente è quello del bene che produce maggior reddito.

Per quanto riguarda le modalità di pagamento si rinvia al punto 2.1.G.2 .

2.3.

LA PLUSVALENZA

a. La plusvalenza per le società all’IR (2072) 1. Come si calcola La plusvalenza è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto; sono deducibili dal prezzo di vendita, a titolo esemplificativo, le commissioni di vendita, la manleva d’ipoteca, gli onorari d’architetto, le spese di ristrutturazione (debitamente documentate) o in alternativa una percentuale a forfait che può andare fino a un massimo del 7,5% per le spese di acquisizione del valore del bene e fino a un massimo del 15% del valore del bene per le spese di miglioria oltre a un abbattimento fisso di 1.000€, ecc.. 22

Un abbattimento del 10% è inoltre applicato a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che, indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno, l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza. Fino al 31.01.2012: Un abbattimento del 10%(*) è inoltre applicato a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile; la presenza di quest’ultimo abbattimento fa si che, indipendentemente dalle altre condizioni di cui sopra, al compimento del 15° anno, l’immobile è di fatto esonerato dalla tassazione della plusvalenza. (*) Dal 01.02.2012 : a partire dal 5° anno di possesso dell’immobile l'abbattimento è calcolato come segue: - 2% dal 6° al 17° - 4% dal 18° al 24° - 8% dal 25° al 30° L'immobile sarà pertanto esonerato dal 30° anno di possesso del bene.

Vedi esempio di calcolo plusvalenza al pragrafo 1.1.3. 2. Il tasso d’imposizione 19%. In Italia le plusvalenze sono esonerate decorsi 5 anni dall'acquisto del bene o dall'acquisizione del bene per successione (Art. 67,1° lettera b TUIR) L'imposizione nell'ambito dei 5 anni è comunque criticabile in quanto, mentre l'art.70 del TUIR precisa che "sono imponibili i redditi dei terreni e fabbricati situati all'estero" l'art.67 del TUIR fa un generico riferimento alle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso. Pertanto, non trattandosi di una dimenticanza del legislatore ma sicuramente di un non adattamento della norma all'evoluzione dei tempi, l'imposizione nell'ambito dei 5 anni può essere contestata da parte del contribuente. Esempio di calcolo (% di abbattimento valide fino al 31.01.2012) Venditore : persona fisica domiciliata fuori dalla francia Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 + forfait spese notarili : 7,5 % 11.250 + forfait lavori : 15 % 22.500 = 183.750 400.000 – 183.750 = 216.250 Abbattimento del 10 % per ogni anno di detenzione dopo il 5° anno (11 – 5 = 6) = 60 % 216.250 – 60 % = 86.500 Abbattimento fisso di 1.000 euro = 85.500 85.500 x 19 % = 16.245 euro

3. Come é pagata (il rappresentante fiscale) All’atto della vendita di un bene immobiliare situato in Francia il notaio nomina un rappresentante fiscale, accreditato presso il "Tresor Public", che si occupa di effettuare il 23

pagamento delle imposte per conto del venditore non residente ; il venditore può scegliere un proprio rappresentante fiscale, se meno costoso, e comunicarlo al notaio stesso. La designazione di un rappresentante fiscale accreditato dall’amministrazione è obbligatoria per garantire il pagamento delle imposte dovute. In caso contrario, l’atto di vendita non sarà pubblicato e la vendita non potrà essere regolarizzata. Non è necessario nominare un "Rappresentante Fiscale" nel caso in cui: 1 - il prezzo di cessione del bene è inferiore a 150 000 € per cedente; 2 - si detiene il bene da più di 15 anni (30 anni dal 01.02.2012).

b. La plusvalenza per le società all’IS (2065) 1. Come si calcola? Si calcola tramite la tabella 2059-A della “liasse fiscale”, è data dalla differenza tra il valore di acquisto (al netto degli ammortamenti) ed il prezzo di vendita.

2. Il tasso d’imposizione ? 15% fino a 38.120€ (*) 33,33% sulla parte eccedente i 38.120€ (*) Per beneficiare dell’aliquota ridotta il capitale deve essere detenuto per almeno il 75% da persone fisiche. Esempio di calcolo Venditore : società domiciliata fuori dalla francia Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 – (2 % x 11 anni) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro 400.000 – 117.000 = 283.000 283.000 x 33 % = 93.390 euro

c. Il mandatario Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante stesso. Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso. (vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

2.4.

I RIFLESSI SUL MODELLO UNICO E SUL MODELLO 730

A. I riflessi sul modello UNICO 1. Modulo RW - Sezione II Come si deve dichiarare?: Il modulo RW deve essere compilato in via autonoma e presentato unitamente al modello UNICO o al 730, ovvero, nell’ipotesi di esonero dalla presentazione della dichiarazione dei redditi, allegato al solo frontespizio del modello UNICO, nei termini previsti per quest’ultimo modello. * Le modalità di compilazione della Sezione II relativamente ad un immobile locato, sono analoghe a quelle descritte per l’immobile tenuto a disposizione.* Chi deve dichiarare? : I soggetti residenti che detengono un immobili a titolo di proprietà o di altro diritto reale indipendentemente dalle modalità della loro acquisizione e quindi anche se pervengono da eredità o donazioni. Pertanto qualora sul bene sussistano più diritti reali, ad esempio, nuda proprietà e usufrutto, sono tenuti all’effettuazione di tale adempimento sia il titolare del diritto di usufrutto, sia il titolare della nuda proprietà. * Se il bene è in comunione o cointestato, l’obbligo di compilazione del presente quadro è a carico di ciascun soggetto intestatario, con riferimento al valore relativo alla propria quota di possesso. * Cosa si deve dichiarare?: Si deve dichiarare il costo storico dell’investimento risultante dall’atto notarile maggiorato degli eventuali oneri accessori quali, ad esempio, le spese notarili e gli oneri di intermediazione, ad esclusione degli interessi passivi. * Il costo storico va indicato per intero, indipendentemente dall’eventuale finanziamento richiesto per l’acquisto del bene. * * Vedi a tal proposito Circolare n°45E - Pagg. 5-6-21-24-30 I soci della SCI, indipendentemente dal tipo di dichiarazione presentata (2072 o 2065), devono altresì dichiarare il valore del capitale posseduto (pro-quota), il valore del finanziamento effettuato nei confronti della società, e gli eventuali interessi.

3. Quadro RL Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072). 25

Cosa si deve dichiarare?: L’immobile tenuto a disposizione non è soggetto ad imposta sui redditi in Francia e pertanto non deve essere dichiarato in questo quadro. L’immobile locato, essendo invece soggetto ad imposta in Francia, deve essere dichiarato nel quadro RL, rigo 12 (modello Unico), nell’ammontare netto dichiarato in detto Stato in proporzione alle quote possedute dal socio (art.70, 2°comma TUIR). Spetta in tal caso il credito d’imposta per le imposte pagate all’estero (art.165 TUIR). (Vedi paragrafo successivo).

4. Quadro CR Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072). Il quadro CR consente di recuperare mediante il credito d’imposta per i redditi prodotti all’estero, le imposte ivi pagate a titolo definitivo. Di conseguenza il recupero delle imposte pagate all’estero mediante il credito d’imposta, avverrà con lo sfasamento di un anno almeno; il reddito viene dichiarato in Francia nell’anno N+1, e viene integrato nel modello UNICO dell’anno N+1; il credito d’imposta relativo a tale reddito viene recuperato nell’anno N+2 se il pagamento delle imposte a titolo definitivo è avvenuto in Francia nell’anno N+1.

I riflessi sul Modello 730

1. Modulo RW Sezione II Vedi paragrafo 2.4.A.1

2. Modulo RW Sezione III Vedi paragrafo 2.4.A.2

3. Quadro D Da compilare da parte dei soci della SCI assoggettata all’IR (2072). Vedi paragrafo 2.4.A3 Il reddito derivante dalla locazione come sopra determinato va indicato in questo quadro, nel rigo D4.

2.5.

L’ISF (IMPOSTA PATRIMONIALE)

2.6.

LE SUCCESSIONI - DONAZIONI

Vedi paragrafo 1.1.6 26

2.7. SARL Definizione : La società sotto forma giuridica SARL é una persona giuridica. La sua attività è obbligatoriamente commerciale ed i soci non sono tassati in nome proprio, ma l’imposizione è a nome della società, salvo nel caso di opzione per la SARL di famiglia, nel qual caso il regime di imposizione sarà l’IR. La SARL deve ottemperare ai seguenti obblighi: • Iscrizione al registro del commercio e delle società (RCS), • Tenuta di una Assemblea Generale Ordinaria per l’approvazione annuale del bilancio • Deposito del bilancio annuale presso la Cancelleria del Tribunale di Commercio 1.

LOCAZIONE NON AMMOBILIATA Gli utili (che sono composti dagli affitti scaduti anche se non incassati) sono soggetti all’Imposta sulle società (salvo per le SARL “de famille”) e sono determinati sulla base del regime BIC. Una dichiarazione 2065 (o 2031 per la SARL di famiglia + 2042 per le persone fisiche) verrà redatta a nome della società. Il calcolo dell’utile della società e dell’imposta dovuta verrà effettuato secondo le seguenti modalità : * Regime reale normale : L’importo lordo degli introiti della SARL (affitti al netto dell’IVA) al quale si applicano le seguenti deduzioni : • Tutte le spese effettuate nell’interesse della società • le spese d’acquisto e i diritti di registrazione • le spese giustificate di gestione • le assicurazioni • la tassa fondiaria (“taxe foncière” ) • le spese di manutenzione • le spese di riparazione • l’ammortamento(per il loro importo contabile) • gli interessi dei prestiti sottoscritti dalla società. • I compensi degli amministratori, se questi corrispondono ad un lavoro effettivo e ad un importo ragionevole, nonché i suoi contributi sociali (senza distinzione tra l’amministratore che possiede la maggioranza delle quote sociali, da colui che non le possiede “gestione maggioritaria e gestione egalitaria o minoritaria”). * Le spese (di miglioria o di ammodernamento) che determinano un aumento del valore degli immobili non sono deducibili, ma devono essere ammortizzate. Le perdite si imputano sui risultati della società nel corso degli esercizi successivi senza limitazioni per le società soggette all’IS, mentre per le SARL di famiglia, esse si imputano ai soci con determinati limiti. * Per le società che realizzano un volume d’affari inferiore a 7 630 000 euro e il cui capitale sociale è integralmente liberato e detenuto per almeno il 75% da persone fisiche, il tasso ridotto di imposizione del 15% si applica sulla frazione degli utili fino a 38 120 euro. 27

In seguito il tasso normale di imposta del 33,33% si applica sulla frazione eccedente i 38 120 euro. * Per le società che realizzano un volume d’affari superiore a 7 630 000 euro, il tasso normale di imposizione è il 33,33% e si applica sulla totalità degli utili. La tenuta di una contabilità regolare, sincera e giustificata da documentazione probante é obbligatoria per l’amministrazione fiscale. - gli adempimenti : * Nel caso del regime reale normale: - Deposito della dichiarazione 2065 + gli allegati al 30 aprile di ogni anno. - Pagamento dell’IS che la società avrà lei stessa calcolato, sotto forma di quattro acconti versati a data fissa (15 marzo, 15 giugno, 15 settembre, 15 dicembre) accompagnati dal formulario degli acconti n° 2571. - Pagamento del saldo dell’IS non oltre il 15 aprile dell’anno successivo accompagnato dal formulario del saldo n° 2572. Le nuove società sono esonerate dal versamento degli acconti IS relativamente al loro primo esercizio. -

le altre imposte : IVA : E’ calcolata per differenza tra l’IVA incassata e l’ IVA deducibile perchè pagata. “CFE”: è calcolata sul valore locativo dei beni immobiliari assogettati alla “Taxe Foncière”. Il tasso d’imposizione varia da comune a comune e di anno in anno. “CVAE” : Si applica alle società che rientrano nel campo di applicazione della “cotisation foncière des entreprises (CFE)” e che realizzano un volume d’affari superiore a 152.500 euro.

Tassa fondiaria e tassa per la raccolta dei rifiuti (taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères): La tassa fondiara è dovuta dal proprietario del bene e pagata tramite un avis d’impot; l’importo dovuto è calcolato sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’ “avis d’impôt” è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere, nel caso di bene affittato, recuperata addosandola all’inquilino.

Tassa d’abitazione (taxe d’habitation): E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata tramite un avis d’impot. E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.

Canone televisivo ( redevance audiovisuelle): E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata tramite un avis d’impot. 28

Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione. -

il luogo d’imposizione : Il deposito della dichiarazione 2065 e di tutte le altre dichiarazioni deve essere effettuato presso il Centro delle Imposte competente per il luogo in cui la società ha sede.

la plusvalenza immobiliare: In caso di opzione per la SARL di famiglia, si applicano le regole delle “plusvalenze immobiliari dei privati” (vedi paragrafo 2.3.a). Altrimenti si applicano le regole delle “plusvalenze professionali” (vedi paragrafo 2.3.b).

LA LOCAZIONE DI APPARTAMENTI AMMOBILIATI (professionale / non professionale)

L’imposta francese : * Se il volume d’affari é inferiore a 763.000,00 euro si può optare per il regime semplificato - deposito della dichiarazione 2065 + allegati 2033 da A a G * Nel caso del regime normale : - deposito della dichiarazione 2065 + allegati da 2050 a 2059. Il calcolo dell’utile della società e tutte le formalità inerenti sono identiche a quelle della SARL che effettuano della locazione non ammobiliata. (vedi paragrafo 2.2.1 pagina 23)

le altre imposte : IVA : Le locazioni sono in principio esonerate dall’IVA senza possibilità di opzione. Sono soggette all’IVA solamente le sei categorie di locazione seguenti: - Prestazioni di alloggio fornite negli hotel di categoria - Prestazioni di alloggio fornite nei villaggi-vacanze di categoria o riconosciuti - Prestazioni di alloggio fornite nei residence di turismo di categoria, con un contratto di almeno nove anni. - Le locazioni ammobiliate che comprendano almeno tre delle seguenti prestazioni : la colazione, la pulizia regolare dei locali, la fornitura di biancheria, il servizio di portineria. - Le locazioni di locali consentite con un contratto commerciale al gestore di uno stabilimento alberghiero (presente in una delle quattro categorie sopracitate) - Prestazioni di alloggio fornite nei villaggi residenziali di turismo destinati ai turisti e che sono affittati con un contratto di almeno nove anni a un gestore. In tutti questi casi vi é l’obbligo di presentare una dichiarazione IVA (CA3 mensile o trimestrale su opzione), accompagnata dal versamento alla data del 21 del mese seguente per le società che non sono SA. “CFE”: è calcolata sul valore locativo dei beni immobiliari assogettati alla “Taxe Foncière”. Il tasso d’imposizione varia da comune a comune e di anno in anno. 29

“CVAE” : Si applica alle società che rientrano nel campo di applicazione della “cotisation foncière des entreprises (CFE)” e che realizzano un volume d’affari superiore a 152.500 euro.

Tassa fondiaria e tassa per la raccolta dei rifiuti (taxe foncière et taxe sur les ordures ménagères): E’ dovuta dal proprietario del bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. Anche per la tassa fondiaria è il fisco francese che calcola l’importo dovuto sulla base di valori catastali che variano da comune a comune e di anno in anno. Nell’avviso della tassa fondiaria è inclusa anche la tassa per la raccolta dei rifiuti; quest’ultima può essere nel caso di bene affittato, recuperata dall’inquilino.

Tassa d’abitazione (taxe d’habitation): E’ dovuta da chi occupa il bene e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. E’ calcolata dall’ufficio imposte sullo stesso principio della tassa fondiaria.

Canone televisivo ( redevance audiovisuelle): E’ dovuta da chi è assoggettato alla tassa d’abitazione e pagata anch’essa tramite un avis d’impot. Normalmente è inserita nell’avis d’impot che riguarda la tassa di abitazione.

Tassa sugli alloggi sfitti (Taxe sur les logements vacants): E’ dovuta per i beni non occupati per più di 2 anni consecutivi e che si trovano nei comuni con più di 200.000 abitanti. Non sono soggette alla tassa le residenze secondarie purché arredate. “CRL” (contributo sui redditi locativi): E dovuta unicamente nel caso di società soggette all’IS. Questo contributo é dovuto soltanto quando le locazioni non sono soggette all’IVA : é del 2,5% sull’importo lordo dei redditi fondiari. Vi è però un esonero per gli affitti annuali inferiori a 1 830 euro. Essa si applica soltanto sugli immobili di più di 15 anni al 1° gennaio dall’anno. -

il luogo d’imposizione: Il deposito della dichiarazione 2065 e di tutte le altre dichiarazioni deve essere effettuato presso il Centro delle Imposte competente per il luogo in cui la società ha sede.

Conseguenze sulla fiscalità Italiana Si rinvia al paragrafo 1.5

- la plusvalenza immobiliare : Si applicano le regole delle “plusvalenze professionali”. Vedi paragrafo 2.3.a) 30

ALTRI CASI

3.a

I COMMERCIANTI DI BENI IMMOBILI E DI QUOTE DI SOCIETA’ IMMOBILIARI ( “MARCHANDS DE BIENS”) I commercianti di beni immobili possono essere delle società (soggette all’IS o all’IR) oppure delle persone fisiche la cui attività principale e abituale è l’acquisto di immobili per rivenderli. La particolarità dell’attività dei commercianti di beni immobili risiede principalmente su: • i tassi ridotti in materia di imposta di registro e di tassa della pubblicità fondiaria (0,60%), • l’obbligo di rivendere gli immobili acquistati entro quattro anni. Nel caso di non rispetto del termine di quattro anni imposto per la rivendita, il commerciante di beni immobili sarà tenuto a pagare l’integralità dell’imposta di registro (alla quale si aggiungono gli interessi dello 0,75 mensili per il ritardo di pagamento).

- L’imposta francese : Sono soggetti all’imposta sul reddito nella categoria dei BIC, gli utili realizzati dal commerciante di beni immobili in quanto persona fisica o in quanto società di persone soggetta all’IR. I commercianti di beni immobili sono esclusi dal regime di micro-impresa e rientrano nel regime reale semplificato o normale. Una dichiarazione 2031 a nome della società e una dichiarazione 2042 a nome di ogni socio verranno redatte secondo le stesse regole vigenti per le locazioni non ad uso di residence alberghiero. Sono soggetti all’IS gli utili realizzati dalle società commerciali soggette al regime dell’ IS. L’utile imponibile è uguale alla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto (vedi tutte le formalità relative che sono identiche a quelle delle SARL che effettuano locazioni non ammobiliate) - Il luogo di deposito : Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2031 e 2042, queste vanno depositate al Centro delle Imposte del luogo di esercizio dell’attività del commerciante di beni immobili . Quando vi é l’obbligo di depositare una dichiarazione 2065, questa e tutte le altre dichiarazioni devono ugualmente essere presentate al Centro delle imposte competente del luogo della sede della società. - La plusvalenza immobiliare : I profitti realizzati dai commercianti di beni immobili, nell’ambito abituale della loro attività, non sono plusvalenze immobiliari, ma rientrano nel reddito d’impresa e sono 31

soggette o all’IR o all’IS (a seconda della posizione fiscale del commerciante di beni immobili). 3.b

I PROMOTORI - LOTTIZZATORI L’attività del lottizzatore consiste nella vendita di un terreno lottizzato, che é stato acquistato a questo fine. Gli utili realizzati da questa operazione rientrano nel regime dei BIC, salvo se questa attività è esercitata da una società civile, nel qual caso rientrano nel regime IS a causa del loro carattere commerciale. I lottizzatori sono esclusi dal regime delle “micro-imprese”. L’utile imponibile è costituito dalla differenza tra: • Il prezzo di cessione diminuito delle spese di vendita sopportate dal venditore, • Il prezzo di costo, corrispondente al prezzo d’acquisto del terreno aumentato delle spese di acquisto e delle spese di lottizzazione (lavori di sistemazione e di viabilità). L’attività dei promotori consiste nella vendita di immobili che il cedente ha costruito o fatto costruire. I profitti realizzati nel corso di questa operazione rientrano nel regime dei BIC, quando essi presentano un carattere abituale e speculativo. Se questi profitti sono realizzati da società civili di costruzione-vendita, essi sono passibili dell’IS, salvo il caso particolare delle SCCV, il cui oggetto é la costruzione in vista della vendita a condizione che lo statuto preveda la responsabilità illimitata dei soci. In questo caso essi sono soggetti al regime delle società di persone. La principale specificità dei lottizzatori e promotori risiede nell’applicazione dell’IVA immobiliare. Questa IVA immobiliare concerne tre categorie di operazioni : • L’acquisto di terreni edificabili (TAB) (terreni nudi, edifici destinati ad essere demoliti per in seguito essere ricostruiti, costruzioni incompiute, diritti di sopraelevazione) • La consegna a se stessi degli immobili al loro completamento • La vendita di immobili edificati (per la prima vendita nei cinque anni dal loro completamento) L’acquisto di terreni edificabili é soggetto all’IVA immobiliare al tasso normale del 19,6%, ma é esonerato dall’imposta di registro. L’IVA é applicabile nel limite di : • 2 500m2 per appartamento se si tratta di abitazioni individuali salvo obbligo diverso legato al permesso di costruire. L’IVA é dovuta in principio dall’acquirente del terreno edificabile (che la deduce dal suo CA3 : operazione neutra). Il fatto generatore e l’esigibilità dell’IVA sono la data dell’atto o il permesso di costruzione. 32

* Per i contribuenti abituali, la dichiarazione ed il pagamento si effettuano per mezzo del CA3. Questa dichiarazione va depositata nel mese in cui é fatta la vendita, in un solo esemplare al Centro delle Imposte competente sulla base della sede sociale della società o nel luogo competente sulla base dell’immobile costruito. * Per i contribuenti occasionali (esempio un’impresa che costruisce la propria sede), la dichiarazione va effettuata sul formulario n°942 e l’allegato n°943. Questa dichiarazione deve essere depositata al momento della registrazione dell’atto, nel termine di due mesi dalla data dell’atto stesso se questo é stato registrato al Centro delle Imposte competente in materia, o altrimenti quello del luogo diverso in cui é stato registrato l’atto. - La plusvalenza immobiliare : I profitti realizzati dai lottizzatori e dai promotori immobiliari non sono considerati plusvalenze professionali in quanto gli immobili costituiscono uno stock e non elementi immobilizzati dell’attivo. 4.

IVA IMMOBILIARE e IVA SUL MARGINE Il regime entrato in vigore l’11 marzo 2010 abolisce di fatto l’applicazione dell’iva sul margine rendendola residuale ai casi di acquisto di terreni costruttibili e di immobili non nuovi la cui acquisizione non era stata assogettata ad iva. Come regola generale, si applicano le norme previste in materia di iva immobiliare (art. 257-7°); di conseguenza sono assogettate ad iva tassativamente le seguenti operazioni immobiliari allorquando sono realizzate da un soggetto passivo che agisce in quanto tale: -

Cessioni di terreni costruttibili (TAB), quale che sia la qualità dell’acquirente Cessioni di immobili nuovi, quale che sia il numero delle cessioni fatte nei limiti dei 5 anni dalla data della loro costruzione Autoconsumo (LASM) di immobili costruiti da più di 5 anni (immobili nuovi) non rivenduti nel termine di 2 anni dalla loro costruzione Autoconsumo (LASM) dei lavori immobiliari che valorizzano la vita di un immobile destinato ai bisogni dell’impresa che non è contabilizzato in stock (CGI art. 257-II-1-2°) Lavori di rinnovazione che concorrono alla produzione di un immobile nuovo di un immobile preesistente e che consistono in una sovraelevazione o che rendono allo stato nuovo: 1) sia la maggioranza delle fondazioni 2) sia la maggioranza degli elementi aldilà delle fondazioni che determinano la resistenza e la rigidità dell’opera; 3) sia la maggioranza della consistenza delle facciate escluso la tinteggiatura; 4) sia l’insieme degli elementi portanti in una proporzione almeno uguale ai 2/3 per ciscuno di essi. Per elementi portanti si intendono: muri non portanti, cioè che non determinano la resistenza o la rigidità dell’opera, infissi esterni, muri interni, installazioni sanitarie e idrauliche, installazioni elettriche, sistema di riscaldamento.

Sono esonerate da iva ma imponibile su opzione del cedente soggetto passivo tra gli altri: - Le cessioni di terreni non costruttibili (TNAB) - Le cessioni di immobili costruiti da più di 5 anni

VENDITORE ASSOGETTATO ALL’IVA Tipo di operazione

Acquirente assogettato o non assogettato IVA

Terreno non costruttibile

Esonerata dall’Iva (art. 261-5-1° CGI) Possibile opzione all’Iva (art. 260-5° bis CGI): base imponibile sul prezzo totale

Terreno costruttibile

Assogettata all’Iva (art. 257- I-2-1°) Base imponibile: - Prezzo totale, se il terreno aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento dell’acquisto - Margine, se il terreno non aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento dell’acquisto (art. 268 CGI)

Immobile nuovo

Assogettata all’Iva (art. 257- I-2-2°) Base imponibile sul prezzo totale

Immobile costruito da più di 5 anni

Esonerata dall’Iva (art. 261-5-2° CGI) In caso di opzione all’Iva (art. 260-5°bis) Base imponibile: - Prezzo totale, se l’immobile aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento dell’acquisto - Margine, se l’immobile non aveva dato luogo alla deduzione dell’Iva al momento dell’acquisto (art. 268 CGI)

2.8.

LA PLUSVALENZA E MINUSVALENZA PROFESSIONALE

Sono soggette alla plusvalenza e minusvalenza professionale : - tutte le società soggette all’IS (qualunque sia la loro forma giuridica) - tutte le imprese soggette all’IR, nella categoria dei BIC e dei BNC, il cui bene é un’immobilizzazione nell’attivo della società. - tutte le persone fisiche che affittano degli immobili per uso professionale. - tutte le persone fisiche locatori di beni immobili ammobiliati dichiarati professionisti in quanto tali. Sono esonerati dalle plusvalenze professionali gli imprenditori singoli, i locatori professionisti di beni immobili ammobiliati e le società di persone soggette all’IR nella categoria dei BIC e dei BNC se le tre condizioni seguenti sono rispettate : * La plusvalenza deve essere realizzata nel quadro dell’attività commerciale, professionale,artigianale o agricola. * L’attività deve essere stata esercitata per almeno cinque anni. * I beni ceduti devono appartenere all’attivo immobilizzato ed essere destinati all’esercizio dell’attività professionale (esclusi i terreni edificabili). E se i limiti in termini di volume d’affari seguenti sono rispettati : Per le imprese che vendono merci, forniscono alloggio e gestori agricoli * Esonero totale se il volume d’affari é inferiore a 250 000 € IVA inclusa. 34

* Esonero parziale se il volume d’affari é compreso tra 250 000 € e 350 000 €. * Nessun esonero se il volume d’affari é superiore a 350 000 €. Per le imprese di prestazioni di servizi ed i titolari di BNC * Esonero totale se il volume d’affari é inferiore a 90 000 € TTC IVA inclusa. * Esonero parziale se il volume d’affari è compreso tra 90 000 € e 126 000 € * Nessun esonero se il volume d’affari é superiore a 126 000 €. Nessun esonero per le società soggette all’IS. Esistono due tipi di plusvalenze : a breve e a lungo termine. * Per le imprese soggette all’IR nella categoria dei BIC e dei BNC, la natura della plusvalenza dipende dalla durata di possesso del bene : Se il bene é detenuto da meno di due anni, si ha una plusvalenza a breve termine (sia per i beni ammortizzabili o non) Se il bene é detenuto da più di due anni si ha plusvalenza a breve termine a livello dell’ammortamento praticato per i beni ammortizzabili, poi si ha plusvalenza a lungo termine per il valore al di là dell’ammortamento praticato e per i beni non ammortizzabili. * Per le imprese soggette all’IS la natura della plusvalenza é sempre a breve termine qualunque sia la natura del bene detenuto e la sua durata di possesso. Determinazione della plusvalenza o minusvalenza: Esse sono uguali alla differenza tra il prezzo di vendita del bene ed il suo valore netto contabile. Il prezzo di vendita corrisponde alla somma effettivamente versata al venditore diminuita delle spese e degli oneri afferenti la vendita. Il valore contabile netto é il valore di origine del bene diminuito degli ammortamenti praticati. Le plusvalenze acquisite e le minusvalenze subite durante uno stesso esercizio sono oggetto di una compensazione nell’ambito della stessa categoria. Il tasso di imposizione : •

Le plusvalenze a breve termine: - Per le imprese soggette all’IR, l’imposizione segue la tabella progressiva dell’ imposta sul reddito - Per le imprese soggette all’IS la plusvalenza é tassata al tasso del 33,33% o del 15%

•

Le minusvalenze a breve termine: - La minusvalenza diminuisce gli utili della società. Se l’utile non é sufficiente per assorbire la minusvalenza nella sua totalità, la frazione rimanente diventa un deficit riportabile. 35

•

Le plusvalenze a lungo termine: - Per le imprese soggette all’IR, la plusvalenza é tassata al 19% al quale vanno aggiunti i contributi sociali dell’11% (unicamente per le persone fisiche fiscalmente domiciliate in Francia)

•

Le minusvalenze a lungo termine: - La minusvalenza non può essere imputata che sulle plusvalenze a lungo termine, che saranno eventualmente realizzate nel corso dei dieci esercizi successivi. Essa viene quindi in diminuzione dell’importo tassabile della plusvalenza. Oltre i dieci esercizi la minusvalenza é definitivamente perduta.

LE SOCIETÀ ESTERE

A. IR /IS (Imposta sul reddito, Imposta sulle società) 1. Le società’ estere senza stabile organizzazione in Francia Secondo l’articolo 5 della convenzione franco-italiana, sono considerate « senza stabile organizzazione» in Francia le società che non hanno una sede fissa d’affari in Francia dove esercitano tutta o parte della loro attività, ed in particolare non dispongono di : •

Un cantiere di costruzione o di montaggio la cui durata di attività superi i 12 mesi

1.1 Cantiere in Francia inferiore a 12 mesi (vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Articiolo 15 Convenzione Italia Francia → Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani in trasferta e distaccati in Francia). I 12 mesi si valutano in maniera globale : un cantiere non é un’opera autonoma ma è l’insieme di cantieri consecutivi nel tempo che permette di valutare la durata nel tempo e sul suolo francese. Gli adempimenti da effettuare per i cantieri inferiori a 12 mesi: 1- Dichiarazione del personale distaccato in Francia per impiantare il cantiere (da 1 a X giorni), vedi il formulario e la legge n° 2005-882 del 2 agosto 2005 consultabile presso l’ispettorato del lavoro competente sulla base del luogo del cantiere (“Direction Départementale du Travail, de l’Emploi et de la Formation Professionnelle”- Direzione Dipartimentale del Lavoro, dell’Impiego e della Formazione Professionale) 2- Immatricolazione a Parigi al Service des Impôts des non residents (DRESG) per ottenere un numero di matricola IVA all’occorrenza 3- Compilare il formulario IMP (Identificazione diretta ai fini IVA di un soggetto non residente). Allegare una copia dello statuto, una copia del documento d’identità dell’Amministratore e l’originale o una copia conforme del certificato di attribuzione della partita IVA rilasciato dall’Agenzia delle Entrate ed inviare il tutto al Service des Impôts des non residents – Inspection TVA 10, rue du Centre 93463 Noisy Le Grand 36

1.2 Altri casi 2 casi possibili : 1) L’immatricolazione é obbligatoria nei due casi seguenti : - Se il cliente é un privato non soggetto all’IVA in Francia - Se il cliente é una SCI che non ha optato (laddove possibile) per l’IVA in Francia 2) L’ immatricolazione non é accettata : - Se il/i cliente/i sono già assoggettati all’IVA (francese) in Francia 2. Compilazione dei formulari CA3 (mensili o trimestrali) per il pagamento dell’IVA Il pagamento può essere facilmente gestito dall’estero sulla base di due possibilità : - Inviando un assegno bancario all’ordine del “Trésor public” con l’importo della tassa aumentato di circa 20 euro per le spese d’incasso degli assegni esteri. Questo assegno dovrà essere spedito con la dichiarazione CA3. - Con bonifico bancario estero in favore della Banca di Francia titolare del conto del “SIE des Entreprises Etrangères”. Il bonifico dovrà essere fatto tenendo conto delle spese d’incasso della banca straniera Questi pagamenti dovranno essere effettuati in anticipo rispetto alla scadenza (da 3 a 5 giorni) perché il “SIE des Entreprises Etrangères” prende in conto solo i pagamenti pervenuti entro il giorno 24 (data di spedizione dell’assegno se per via postale o data di valuta dell’operazione per i bonifici bancari). Non esistono dichiarazioni annuali riepilogative. “Mandataire” Il mandatario è colui che nell’interesse del mandante (mandato senza rappresentanza) si obbliga, contrattualmente, ad effettuare delle pratiche nell’interesse del mandante stesso. Normalmente il mandato assume una forma scritta (vedi alcuni esempi su www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio → Procure per dichiarazioni fiscali) e consente al mandatario di spedire le dichiarazioni 2042,2044,2031,ecc., di ricevere gli Avis d’Impot, di interagire con i Service des Impots, in sostanza, di produrre tutti i documenti e di effettuare tutte le pratiche in nome e per conto del mandante stesso. (vedi anche "mandat pour le notaire" sul sito www.michelinimauro.com → Studio → L'organizzazione ed il funzionamento dello studio)

2. Le società estere con una stabile organizzazione in Francia 2.1 Cantiere in Francia superiore a 12 mesi (vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Articiolo 15 Convenzione Italia Francia → Il regime previdenziale e fiscale dei lavoratori italiani in trasferta e distaccati in Francia) 37

Quando un cantiere dura più di 12 mesi, dal punto di vista fiscale vi é una stabile organizzazione sul suolo francese. Gli adempimenti da svolgere sono differenti: Senza ufficio – Stabile organizzazione dal punto di vista fiscale - disdetta dell’immatricolazione a Parigi al SIE dei non residenti (se esisteva) - immatricolazione al SIE competente sulla base del luogo del cantiere – ottenimento di un numero di matricola Siret (domanda d’immatricolazione + formulario M0) - dichiarazione e pagamento dell’IVA mensile o trimestrale (secondo l’importo del volume d’affari del cantiere in territorio francese) - dichiarazione annuale dell’IS (formulario 2065) - pagamento dell’IS , della CFE e della CVAE Con ufficio – Sede secondaria - disdetta dell’immatricolazione a Parigi al SIE dei non residenti (se esisteva) - immatricolazione al RCS competente sulla base del luogo dell’ufficio (del cantiere) (Deposito del formulario M0) - dichiarazione e pagamento dell’IVA mensile o trimestrale dell’IVA (secondo l’importo del volume d’affari del cantiere sul suolo francese) - dichiarazione annuale dell’IS (formulario 2065) - pagamento dell’IS , della CFE e della CVAE - Deposito del bilancio (della casa madre) presso la Cancelleria del Tribunale di Commercio

B. ALTRI CASI 1. Immobile detenuto in diretta e locato da parte di una qualsiasi società italiana (SPA, SRL, SNC, SAS) Quando una società italiana é proprietaria in diretta di un immobile locato in Francia, essa é tenuta a depositare la dichiarazione sull’imposta delle società (IS) n°2065. 2. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una società italiana soggetta all’IRES (es: SPA, SRL) (articolo 209CGI). Ai sensi dell’articolo 209 del CGI, la società italiana (soggetta all’IRES) é tenuta a dichiarare sul formulario 2065 (IS) un reddito a titolo di “benefit” stimato fra il 3 e il 7% del valore venale del bene, rivalutato al 1° gennaio di ogni anno. (vedi sito: www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → SAS italiana : imposta sulle società in Francia) 3. Immobile detenuto in diretta, non locato ma messo a disposizione dei soci da parte di una società italiana soggetta all’IRPEF dei soci (es: SNC, SAS).

La società italiana soggetta all’IRPEF da parte dei soci, è tenuta a dichiarare sul formulario 2072 l’assenza di reddito in quanto l’immobile non è locato ma messo a disposizione dei soci. 4. Immobile detenuto in diretta e locato ad uso di residence alberghiero Le società estere che possiedono un immobile locato in Francia, i cui affitti sono considerati come locazioni alberghiere, oltre alla dichiarazione 2065, sono soggette anche all’IVA. Sono pertanto obbligate alla presentazione di una dichiarazione CA3 (mensile o trimestrale) o CA12 all’ufficio delle Imposte competente sulla base del luogo in cui é situato l’immobile. 5. Caso di controllo di una SCI Francese da parte di una società italiana A) Quando una società italiana (SPA o SRL) controlla una SCI francese soggetta all’IS (33,33%) gli utili sono tassabili unicamente sulla SCI ; in caso di distribuzione di dividendi alla società madre, questi sono esonerati dalla ritenuta alla fonte a condizione che : 1. La filiale francese distributrice sia soggetta all’IS al tasso normale 2. La società madre beneficiaria detenga direttamente e ininterrottamente da 2 o più anni almeno il 20% del capitale 3. La società madre beneficiaria abbia la sua sede di direzione effettiva in uno Stato membro della comunità europea 4. La società madre beneficiaria sia soggetta all’IS (IRES per le società italiane). Una volta adempiute queste condizioni, i dividendi rientrano nella base imponibile della società italiana per il 5%, ai sensi dell’articolo 10 della convenzione franco-italiana. B) Quando una società italiana controlla una SCI francese soggetta all’IR, gli utili sono tassabili per la quota parte detenuta dalla società italiana per il 33,1/3% (IS) (*) ; in caso di distribuzione di dividendi, vedi le condizioni precedenti. (*) La base imponibile non è però determinata come per i soci persone fisiche sulla base del metodo del reddito fondiario, ma è determinata sulla base del metodo del reddito d’impresa. Questo può determinare una asimmetria tra il risultato dichiarato dal socio persona fisica (sovente in utile) ed il risultato dichiarato dal socio persona giuridica (sovente in perdita; con perdite riportabili). 6. Caso delle plusvalenze In caso di plusvalenze realizzate al momento della cessione d’immobili detenuti in diretta in Francia o cessioni di parti di società francesi (esempio SCI) a preponderanza immobiliare, in modo occasionale, la società italiana sarà soggetta ad un prelievo del 33,1/3% non liberatorio dell’ IS. Questo importo del 33,1/3% potrà essere imputato, all’occorrenza, sull’ IS. In caso di plusvalenze realizzate al momento della cessione di immobili detenuti in diretta in Francia o cessioni di parti di società francesi (esempio SCI) a preponderanza immobiliare, in modo occasionale, la società italiana soggetta all’IRPEF da parte dei soci, sarà soggetta al prelievo del 19% come “plus-value des particuliers” (vedi paragrafo 1.1.3.) 39

In caso di trasformazione di una società di capitali italiana che possiede beni immobili in Francia, in una società di persone (SNC, SAS società in accomandita semplice, SS società semplice), se lo stesso regime di imposizione all’ IS è mantenuto, allora non vi è emersione di plusvalenze latenti. Se al contrario si opta per il regime dell’ IR , le plusvalenze di trasformazione sono allora tassate sulla base della differenza tra il valore venale (alla data della trasformazione) ed il valore contabile ed i relativi redditi vengono attribuiti per trasparenza ai soci (persone fisiche o persone giuridiche). Esempio di calcolo (per le % di abbattimento si veda paragrafo 2.2.3) 1 - Venditore : società domiciliata fuori dalla francia : Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 – (2 % x 11 anni) = 150.000 – 33.000 = 117.000 euro 400.000 – 117.000 = 283.000 283.000 x 33 % = 93.390 euro 2 - Venditore : persona fisica domiciliata fuori dalla francia (% di abbattimento valide fino al 31.01.2012) : Acquisto il 10/01/2000 : 150.000 euro Vendita il 15/01/2011 : 400.000 euro 150.000 + forfait spese notarili : 7,5 % 11.250 + forfait lavori : 15 % 22.500 = 183.750 400.000 – 183.750 = 216.250 Abbattimento del 10 % per ogni anno di detenzione dopo il 5° anno (11 – 5 = 6) = 60 % 216.250 – 60 % = 86.500 Abbattimento fisso di 1.000 euro = 85.500 85.500 x 19 % = 16.245 euro

C. TASSA DEL 3% Tutte le società italiane che possiedono, direttamente o indirettamente (per persona giuridica interposta), uno o più immobili in Francia sono tenute a presentare una dichiarazione modello 2746 o una dichiarazione d’impegno (vedi sul sito www.michelinimauro.it → Biblioteca → Categoria: Fiscalità Immobiliare per i non residenti → “Dèclaration d’engagement”) se intendono evitare il pagamento della tassa del 3%. La persona giuridica interposta deve essere considerata, ai sensi del diritto interno, una società a preponderanza immobiliare (es: SCI). Il pagamento della tassa del 3% consente invece di mantenere l’anonimato. La tassa del 3% non é liberatoria né dell’imposta sulle società (IS), né dell’imposta sul reddito (IR). 40

Il Calcolo ed il Pagamento: L’imposta é dovuta per gli immobili od i diritti immobiliari posseduti al 1° gennaio di ogni anno. Sono esclusi i beni regolarmente iscritti nello stock delle società esercenti l’attività di compravendita di beni immobiliari o di promozione immobiliare. Le società soggette a questa tassa devono predisporre il formulario 2746 con allegato il pagamento entro il 16 maggio di ogni anno al Service des Impôts des Entreprises competente sulla base del luogo in cui é situato l’immobile. Il calcolo si effettua sulla base del valore venale dell’immobile al 1° gennaio dell’anno, al quale si applica un tasso del 3%. Esempi - Società Italiana : esonerata dalla tassa con il deposito annuale del formulario 2746 o altrimenti con una lettera di impegno dalla costituzione della società ed ad ogni cambiamento di soci. - Società Civile Immobiliare Monegasca : esonerata dalla tassa con il deposito annuale del formulario 2746.

D. IVA Articolo 259 – A – 2° Secondo l’articolo 259 – A- 2° del CGI “Le prestazioni di servizi che si ricollegano ad un immobile situato in Francia, ivi comprese le prestazioni degli experti e degli agenti immobiliari, e le prestazioni tendenti a preparare o a coordinare l’esecuzione dei lavori immobiliari, quali quelle fornite dagli architetti e le imprese che sorvegliano l’esecuzione dei lavori” sono reputate situarsi in Francia e dunque sono soggette all’IVA francese. Due casi possono pertanto presentarsi: - il prestatore italiano ha soltanto clienti identificati all’IVA in Francia: il prestatore italiano deve emettere delle fatture esonerate dall’IVA ai sensi dell’art 7ter dpr 633/72 e il cliente auto liquiderà l’IVA nel suo CA3. - il prestatore italiano ha anche o soltanto dei clienti in Francia non identificati all’IVA (privati, SCI non soggette all’IVA,ecc…) : in tal caso, il prestatore italiano dovrà immatricolarsi al SIE dei non residenti e liquidare l’IVA a mezzo del CA3 trimestrale. La domanda di immatricolazione per l’attribuzione del numero IVA deve essere indirizzata al: Service des impôts des non-résidents 10, rue du centre 93465 NOISY-LE-GRAND Cedex

Tabella riassuntiva dei differenti casi possibili. CLIENTI

SOCIETA’ IT SOCIETA’ FRANCESI (es: SCI) non soggette all’IVA in Francia o Persone fisiche non soggette all’IVA in Francia

SOCIETA’ FRANCESI (es: SARL, SA, etc..) soggette all’IVA in Francia o SOCIETA’ ITALIANE già identificate in Francia Nessuna immatricolazione. Auto liquidazione da parte del cliente

SOCIETA’ FRANCESI (es: SARL, SA, SCI) soggette e/o non soggette all’IVA in Francia, SOCIETA’ ITALIANE identificate e non identificate e Persone fisiche soggette e non soggette all’IVA in Francia Immatricolazione al SIE dei non-residenti e liquidazione/pagamento dell’IVA francese al 19,6% (5,5%) per i clienti non soggetti all’IVA. Per gli altri, autoliquidazione da parte del cliente stesso

Società ITALIANA per un’attività puntuale in Francia senza o con 1 dipendente priva di stabile organizzazione

Immatricolazione al SIE dei non-residenti e liquidazione/ pagamento dell’IVA francese al 19,6% (5,5%)

Società ITALIANA con stabile organizzazione in Francia

Immatricolazione della società al SIE competente sulla base del luogo di esercizio dell’attività « stabile organizzazione » (es: cantiere) e liquidazione dell’IVA e delle altre imposte delle società (IS, CVAE) come fanno normalmente le società francesi soggette all’IVA in Francia.

LEGENDA BIC :

Bénéfice Industriel et Commercial

BNC :

Bénéfice Non Commercial

CA :

Volume d’Affari

CFE :

Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)

CGI :

Code Général des Impôts

CRL :

Contribution sur les Revenus Locatifs

CVAE:

Cotisation sur la Aaleur Ajoutée des Antreprises

IR :

Impôt sur le Revenu - equivalente dell’IRPEF in Italia

IS :

Impôt sur les Sociétés - equivalente dell’IRES in Italia

ISF :

Impôt de Solidarité sur la Fortune

RCS :

Registre du Commerce et des Sociétés

SCI :

Société Civile Immobilière

SIE :

Service des Impôts des Entreprises

TAB :

Terrains A Bâtir

TH :

Taxe d’Habitation

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REALIZZATO DALLO STUDIO MAURO MICHELINI MILANO – NIZZA - GINEVRA

Pubblicato sul sito www.michelinimauro.fr

Si laurea nel 1980 in Economia e Commercio presso l’Università degli Studi di Bologna. Consegue l’abilitazione professionale di Dottore Commercialista. Attualmente iscritto presso l’Ordine dei Dottori Commercialisti di Milano ed iscritto all’Albo dei Revisori Legali. Consulente Tecnico del Giudice presso il Tribunale di Milano per le operazioni straordinarie. Dal 1998 acquisisce l’abilitazione professionale di « ExpertComptable » e si iscrive all’ « Ordre des Experts-Comptables de Marseille ». Nel 2004 gli viene attribuito il Diploma Federale di Expert-Comptable” in Svizzera. Nel 2005 viene nominato Esperto in materia finanziaria presso il Ministero Pubblico di Lugano, presso il “Tribunal de première instance”di Ginevra e presso il Tribunale Cantonale di Lausanne. In dicembre 2006, ha superato l’esame di “Commissaire aux comptes” e viene iscritto alla “Compagnie Régionale des Commissaires aux Comptes” d’Aix-en-Provence e di Bastia. Si occupa di fiscalità internazionale, in particolare per le problematiche franco-italiane; svolge la propria attività di consulenza presso i suoi studi con sede a Milano e Nizza.