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Impulso a la oferta
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Potenciar la oferta
ATENDER TEMAS COMO LA FLEXIBILIZACIÓN de vivienda, prioridad en la recuperación A poco más de seis meses de la llegada del Covid-19, México se encuentra en un escenario de nueva normalidad. En esta etapa, que inició de manera oficial el 1 de junio, si bien se mantiene ADMINISTRATIVA, DEBE CONTEMPLARSE EN LA como prioridad cuidar la salud de la población, ahora se inserta en el panorama la necesidad ESTRATEGIA INTEGRAL PARA DETONAR A LA INDUSTRIA de impulsar los mecanismos para reactivar la economía, DE LA VIVIENDA Y ACELERAR LA REACTIVACIÓN misma que resultó castigada por las medidas de aisla miento. ECONÓMICA DEL PAÍS En esa línea se encuentra la industria de la vivienda. De cara al cierre de año, el sector ha comenzado a trazar los puntos finos en los que se debe poner atención para EDGAR ROSAS acelerar la recuperación en la industria.
30% CAYÓ EL REGISTRÓ DE NUEVOS PROYECTOS DE VIVIENDA. MÁS EN CENTROURBANO.COM
En una primera parte, los diversos actores de la industria coincidieron en la necesidad de detonar mecanismos para fortalecer la demanda. Es decir, impul sar acciones concretas que permitieran a las familias tomar los créditos hipote carios y no retrasar la decisión de compra. Esto, en el entendido que muchos mexicanos vieron afectado su salario. Al respecto, se ha observado un avance importante. A la fecha, tanto las instituciones financieras privadas, como los organismos públicos, han puesto sobre la mesa una serie de medi das que buscan que las familias tomen los créditos y adquieran su vivienda. Entre otras cosas se encuentran accio nes como baja de interés en los créditos, en el que el Infonavit también podría sumarse; además de diversos modelos como aplazar el primer pago del crédito o absorber los gastos derivados de la originación en el caso de los bancos.
Sin embargo, en este escenario ha salido a la luz un nuevo foco de aten ción: la necesidad de generar los mecanismos para detonar la oferta. Y es que el diagnóstico ha evidenciado que la pandemia profundizó un escenario de baja en el registro de nuevos proyectos, presentado desde hace al menos un par de años. Si bien aún no existe un escenario de preocupación, se comienzan a prender los focos rojos en el sector. Por lo que, los diversos actores hacen énfasis en la necesidad de generar las condiciones para detonar la oferta, esto con dos visiones: una que tiene que ver con contar con la suficiente cantidad de vivienda para satisfacer la demanda venidera; y la segunda, que está rela cionada con potenciar la recuperación económica, al recordar que la construc ción de vivienda impacta en 37 de las 42 ramas económicas.
Así, la industria de la vivienda llega al cierre de 2020 en un marco en donde los inventarios comienzan a vaciarse, y el inicio de nuevos proyectos no alcanza el ritmo necesario para mantener un nivel óptimo.
DETONAR LA OFERTA
Al respecto, a decir de Francisco Cervantes Díaz, presidente de la Confederación Nacional de Cámaras Industriales (Concamin), ante el escenario antes expuesto, la industria de la vivienda necesita incentivos. Por ello, subrayó, en aras de encarar de mejor manera el reto postcovid, se deben generar las facilidades tanto para el desarrollo de nuevas casas, como para que la gente pueda adquirir las viviendas.
El representante empresarial hizo énfasis en la importancia del sector vivienda. Dijo que en el actual contexto, debido a su impacto en la economía, será importante que la construcción y la vivienda sean las industrias clave para acelerar la reactivación de México. Para ello, insistió, se necesitarán tomar acciones que potencialicen la actividad en esta rama, como trabajar en el tema de facilidades administrativas.
En lo referente, Cervantes Díaz fue más allá. Y es que, aseguró, con la mira de potencializar la actividad econó mica, resulta necesario que los estados lancen programas especiales en mate ria de vivienda e infraestructura. “Ahorita lo que hace falta es que los estados sean muy solidarios y que acti ven programas de infraestructura, de vivienda. Tiene que haber una simplifi cación administrativa. Hoy no estamos para otras cosas más que para que se otorguen facilidades, que haya todo tipo de motivación para la vivienda. ”Tenemos que multiplicar las faci lidades, así como se ha visto en otros países, para que se puedan hacer dos cosas: motivar que se hagan viviendas con una banca desarrollo, con facili dades administrativas por parte los estados; y otra, que haya motivación y facilidades de la banca comercial para que se puedan adquirir fácilmente esas “LO QUE HACE FALTA ES QUE LOS ESTADOS SEAN MUY SOLIDARIOS Y QUE ACTIVEN PROGRAMAS DE INFRAESTRUCTURA, DE VIVIENDA. TIENE QUE HABER UNA SIMPLIFICACIÓN ADMINISTRATIVA”.
- Francisco Cervantes Díaz , presidete de Concamin.
6% DEL PIB APORTÓ LA INDUSTRIA DE LA VIVIENDA EN 2018.
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viviendas y eso nos lleva a tener un sentido de pertenencia que nos va a ayudar en muchos sentidos”, apuntó.
El Presidente de Concamin mani festó que uno de los retos a los que se enfrenta México en la nueva norma lidad es trabajar en recuperar la confianza. Señaló que si no se genera un marco de certidumbre para el sector privado, será difícil revertir la tenden cia negativa que ha dejado el Covid-19.
“(Apostar en la vivienda) es un cír culo virtuoso, y lo que puede hacer es impulsar una reactivación muy rápida de todo el tema económico y sobretodo de desempleo que se ha generado por esta pandemia.
“Las estimaciones hablan de una caída de entre 9% y el 12% para la eco nomía. En este escenario, la certeza es importantísima, la certeza política, la certeza jurídica para que haya con fianza. Nos sacaron de los 21 países con mayor confianza para la inversión. Tenemos que recuperarla a como dé lugar para que nos pueda ir bien. Si no, este efecto no lo vamos a poder parar y eso será lamentable”, comentó.
PERSPECTIVA DE CIERRE
Por otro lado, Gonzalo Méndez, presidente de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda (Canadevi), se sumó a la visión de apostar por la industria de la vivienda. El representante de los empresarios del sector destacó que la vivienda tiene las condiciones para ser el motor contracíclico que impulse la reactivación del país.
No obstante, dijo, se debe trabajar fuertemente para crear las condicio nes y dar un empujón a la oferta de vivienda. Y es que, explicó, los inven tarios se empiezan a acabar, y no se cuenta con una cantidad importante de nuevos proyectos.
“El inicio de nuevos proyectos a nivel nacional ha caído de 27% a 30%, así como también los proyectos que están siendo terminados. Estamos trabajando para que haya confianza, los elementos nece sarios y dar certidumbre a los inversionistas y que tenga una salida el inventario que se genere.
“Por primera vez la vivienda nueva fue más que la vivienda que se registra
en el RUV. ¿Qué quiere decir? Que nos estamos acabando los inventarios y está saliendo la vivienda que teníamos construida y no estamos ingresando la cantidad necesaria para satisfacer la gran demanda que tiene México”.
El representante de los desarrolla - dores recordó que en el escenario de la nueva normalidad, robustecer la capacidad de la demanda será vital. Al respecto, confió que las acciones toma - das desde el sector financiero privado, así como Infonavit y Fovissste serán una medida importante para impulsar la colocación de vivienda.
En este sentido, consideró que a diferencia de otras crisis, hoy en día la industria de la vivienda se encuentra mejor posicionada. Sobre todo, dijo, en comparación con otros escenarios com - plejos, hoy instituciones como el Info- navit se encuentran sólidas, y las llaves del financiamiento no se han cerrado.
Cabe destacar que para Gene Towle, socio director de la firma Softec, uno de los retos para el sector en los próximos meses será generar las condiciones para impulsar la oferta de vivienda necesaria; entre los desafíos específi - cos se encuentra atraer más capital.
“Tenemos que atraer más capital de inversión y tenemos que habilitar más suelo. Y para habilitar suelo tenemos que ponerle infraestructura urbana y municipal.
“Entonces lo que yo veo como gran - des retos es eso: la habilitación del suelo, la captación de capital y la parte comercial y de ventas; ponerse las pilas y salir a ver que tu producto como para qué cliente le sirve”.
De acuerdo con el especialista, 2019 se colocó como el año con el menor arranque de proyectos de vivienda desde 1997. En los años recientes, dijo, 2006 se coloca como el año pico en el inicio de nuevos proyectos. Sin embargo, a partir de ahí, la tendencia ha ido a la baja.
entrevista especial
José Alfonso Iracheta Carroll
POLÍTICA NACIONAL
de Suelo hará frente al desorden urbano de las ciudades mexicanas LA POLÍTICA NACIONAL DE SUELO SERÁ EL INSTRUMENTO QUE PONGA AL SUELO COMO CENTRO DE LA PLANEACIÓN DEL DESARROLLO URBANO; EL INCENTIVO FINANCIERO SERÁ UN ALICIENTE PARA SU ADOPCIÓN A NIVEL MUNICIPAL: INSUS
ANTONIO GARCÍA E l pasado 10 de agosto de 2020, el Instituto Nacional del Suelo Sustentable (Insus) dio a conocer la Política Nacional de Suelo (PNS). Con este documento, precisaron, se busca orientar la toma de decisiones en materia de uso de suelo en el territorio urbano mexicano.
“Este documento es un instrumento de política pública que establece una serie de conceptos, fundamentos y criterios técnicos para orientar la toma de decisiones respecto a la problemática relacionada con el uso, aprovechamiento, ocupación y conservación del suelo en las ciudades mexicanas”.
De acuerdo con Alfonso Iracheta, director del Insus, cualquier decisión política en asuntos del territorio debe tener como base una política de suelo. En entrevista exclusiva para Revista Vivienda, aseguró que cualquier decisión de política pública relacionada con el desarrollo urbano
74 ZONAS METROPOLITANAS CONCENTRAN 74.2% DE LA POBLACIÓN NACIONAL. MÁS EN CENTROURBANO.COM
- Alfonso Iracheta, Titular del Insus.
necesariamente tiene que surgir de una política de suelo.
“Una política que sirva para gestionar de mejor forma el territorio, que permita controlar la ocupación del suelo y que, de ese modo, sirva como la base como el fundamento para todas las demás propuestas que se hagan”.
EL RETO EN EL ÁMBITO MUNICIPAL
Alfonso Iracheta recordó que por mandato municipal, el uso de suelo está determinado por autoridades municipales. No obstante, subrayó que el gobierno federal tiene capacidad para incidir en el uso del suelo de forma directa a través de instituciones públicas de financiamiento de infraestructura social y urbana.
“El gobierno federal si tiene una capacidad de incidir de forma directa y lo hace a través de varios mecanismos: a través de los principales organismos de financiamiento, tanto de la vivienda como del desarrollo urbano y de la infraestructura.
“Son organismos del gobierno federal, ahí tenemos el Infonavit, al Fovissste, la Sociedad Hipotecaria Federal y Banobras; a través de cómo conducen esta o cómo orientan esta inversión pueden influir de forma indirecta en las decisiones que se toman respecto al suelo”.
No obstante su carácter sugerente y no impositivo, el directivo confía en que sea implementada en la práctica dado que enmarca muchas de la prioridades y objetivos de la administración.
“No es un instrumento que sea de aplicación obligatoria por ley no está considerado ninguna ley y si refleja muchas de las prioridades y de los objetivos que busca el gobierno federal en este ramo específico entonces cuentan con todo el apoyo en este sentido tanto financiero como de orientación de política pública de la propia Sedatu”.
LA PNS ABRIRÍA CAMINO AL FINANCIAMIENTO MUNICIPAL
Uno de los puntos principales que hacen que el director del Insus se muestre confiado respecto a la consolidación de la PNS es que esta plantea mecanismos de financiamiento y generación de capacidades para los municipios.
Alfonso Iracheta apuntó que los gobiernos municipales saben que no cuentan con el financiamiento adecuado para proveer satisfactoriamente los bienes y servicios que su comunidad demanda, por lo que la PNS se puede ver como su aliada.
“Algunos de los planteamientos que vienen en esta Política Nacional del Suelo hablan precisamente de mecanismos que podrían servir para el financiamiento y la generación de capacidades de los municipios […] es un incentivo muy fuerte para los gobiernos locales buscar seguir las orientaciones que estamos planteando ya que van a representar una ampliación de su capacidad financiera y técnica”.
entrevista especial
José Alfonso Iracheta Carroll
José Alfonso Iracheta dimensionó el impacto que ha tenido la ausencia de planeación y gestión del municipio y su expresión más visible: los asentamientos irregulares.
Apuntó que seg ún las estimaciones del Instituto a su cargo el costo de ofertar servicios en zonas irregulares puede llegar a ser 8 veces mayor a lo que costaría en un área consolidada.
Así mismo, el hecho de estar en una zona que no cuenta con catastro implica no tener una cuenta predial, no pagar ese impuesto y por ende, el municipio tiene una carga pero no un ingreso que compense la carga financiera.
En ese tenor adelantó que la Política de Suelo introducirá, de nueva cuenta, el tema de la captación de plusvalías en las discusiones sobre la gestión y administración del suelo.
El enfoque es, subrayó, comenzar con un cambio de paradigma y el rompimiento de ideas erróneas que han permeado en todos los sectores de la sociedad sobre las plusvalías.
El funcionario dijo que existe la costumbre de pagar un impuesto predial muy bajo y exigir servicios de calidad altos. En ese contexto, continuó, se expondrá a detalle los instrumentos de gestión del suelo al tiempo que se trabajará en la construcción de ciudadanía, de empoderamiento y de
ENTRE 7 y 7.5 MILLONES DE PREDIOS IRREGULALRES EXISTEN EN MÉXICO.
formación de capacidades en todos los niveles de gobierno.
ALIANZAS CON EL SECTOR PRIVADO Y LOS EJIDATARIOS
Desde el Instituto de Suelo Sustentable se considera esencial la participación de la Iniciativa Privada en la construcción de ciudad. Alfonso Iracheta señaló que el éxito en la gestión del suelo se obtendrá si y solo si se suscita un intenso trabajo en conjunto entre el gobierno y los privados.
“Creo que la única forma es a través de una colaboración intensa con el gobierno con el estado yo estoy convencido de que el financiamiento público los subsidios u otro tipo de mecanismos de este tipo nunca van a alcanzar”.
Además, explicó el actual proceso de ocupación del suelo, esto desde la perspectiva de tenedores y compradores. Recordó que los ejidatarios normalmente ocupan el suelo y lotifican en zonas no aptas para los asentamientos humanos.
En el otro lado de la balanza están los desarrolladores buscando el suelo más barato posible para construir casas vendibles en el mercado formal, estrategia que excluye a una gran proporción de la población mexicana, puntualizó Iracheta.
La clave está, concluyó en sentar a todos los involucrados, el Estado en su papel de rector, el ejidatario y el desarrollador y plantear proyectos responsables con el desarrollo urbano sostenible y que beneficie a todos los implicados.
“Qué pasaría si nos sentábamos a platicar dueño del suelo, inversionista y desarrollador: vamos a hacer un proyecto juntos que además de que cuenta con todo con el visto bueno digamos del Estado.
“Con todos los incentivos financieros, económicos, de infraestructura, de vivienda, del suelo de interés, un paquete de incentivos en una zona específica de la ciudad que nos interesa que se consolide o a lo mejor es del crecimiento pero que es un crecimiento planificado.
