Situación del sector de la Construcción y la vivienda en B.C.
Febrero 2017
Unidad de Inteligencia Económica Mexicali – Centro de Estudios Económicos de Tijuana
Panorama Baja California El sector de la vivienda encierra una problemática multifactorial que a últimas fechas se ha reducido solamente a hablar de viviendas abandonadas, de los créditos Infonavit y del modelo de construcción vertical. Sin embargo, el estancamiento del salario, la transformación demográfica, la expulsión de población del Estado hacia otros puntos y la inflación (por la depreciación del peso y el alza en las tasas de interés) están impactando al sector en la entidad. Además, la Industria de la Construcción enfrenta una situación similar a la de la crisis económica que estalló en el 2008. En este contexto ¿qué se visualiza para el sector inmobiliario?
Para encontrar las primeras respuestas debemos abordar el cambio demogrรกfico en Baja California
La transición demográfica, caracterizada por la reducción de la fecundidad y la mortalidad, han provocado cambios importantes en la estructura por edad de la población. "Estos cambios han dado lugar a un proceso de envejecimiento y la generación de un bono demográfico que es importante optimizar", indica el INEGI
De acuerdo con las proyecciones del Consejo Nacional de Población (CONAPO), para 2030 en Baja California, la población de adultos mayores será de 580 mil 11 personas, lo que representará 13.9 por ciento, por lo que con el aumento de esta población se incrementa la demanda de servicios especiales relacionados con la salud, vivienda, pensiones y espacios urbanos que faciliten el tránsito de estas personas.
Hoy en BC: Habitantes viven más años y crecen a una menor tasa BC: Tasa global de fecundidad 1990-2030 (Promedio de hijos por mujer)
BC: Tasa de natalidad 1990-2030 (Por cada mil habitantes)
Para mantener una estructura constante de la población se requiere una tasa de 2.1 hijos por mujer, lo que se llama la tasa de reposición
3.01
26.15
2015 17.03
2015 1.99
1.98 15.02
BC: Tasa de crecimiento total 1990-2030 (%)
BC: Esperanza de vida al nacer 1990-2030 (años) El número de mujeres en edad de tener hijos se va a reducir
4.57
76.18
74.01
2015 2015 1.46 0.96 68.48 Fuentes: INEGI y CONAPO
Tasa de crecimiento Tasas de crecimiento poblacional B.C. y municipios 2015 (%)
Las tasas de crecimiento demogrรกfico confirman una mayor tendencia general a la baja y con el mayor crecimiento en la zona costa.
2.02 1.57
Rosarito
Promedio Tasa del 2000 al 2010
3.5
Ensenada
2.4
1.53
1.39
Tijuana
Tecate
2.4
2.1
1.35
1.46
Mexicali
B.C.
2.0
2.3
Fuente: INEGI
La recomposición demográfica BC.Comparativo crecimiento población grupos seleccionados 2010-2030 15-29
El año 2023, para el cual faltan apenas seis, marcará el punto de quiebre pues ese año la población de 15 a 29 años comenzará su declive. Alrededor de 2028 (11 años) los grupo de 30 a 44 y 45 a 64 años tendrán el peso principal en el total de la población de Baja California.
45-64 958 540
877 312
943 164
502 138
2010
2013
2016
2019
2022
2025
2028
BC: Población de 15 a 29 años de edad 2023-2030
BC. Comparativo crecimiento población grupos seleccionados 2010-2030 30-44
958 486
45-64 945 429 927 745
765 972
943 164
502 138 2010
2014
2018
2022
2026
2030
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Fuentes: INEGI y CONAPO
Reestructuración en el peso de los grupos de edad Tijuana: Comparativo grupos quinquenales de población seleccionados
En todos los municipios el grupo de 45 a 64 años crecerá pero entre todos Tijuana y Mexicali están a la cabeza.
15-29
30-44
45-64 487 274 472 730 459 733
En 2028 rebasarán en número al de 15 a 29 años de edad. Fuente: INEGI y CONAPO
2022
Ensenada: Comparativo crecimiento grupos quinquenales 15-29
30-44
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Mexicali: Comparativo grupos quinquenales de población seleccionados
45-64
15-29
30-44
45-64 277 412
142 670
269 835
141 706
266 845
134 937
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Fuente: INEGI
Contrastes en el crecimiento y la necesidad de diferenciar programas
Las diferencias demogrĂĄficas obligan desde ya a considerar polĂticas de desarrollo diferenciadas igual que en la planificaciĂłn de vivienda
Cambios en las tendencias migratorias A partir del año 2000 las tendencias migratorias se movieron en sentido diferente por varias razones: Baja California, entró en dos fuertes recesiones económicas (2001 y 2008) Las maquiladoras dejaron de ser altamente intensivas en contratación de mano de obra desde el año 2000 Los ataques terroristas a Estados Unidos recrudecieron la vigilancia en los puertos fronterizos (2001) La Gran Recesión internacional que estalló en EE.UU. en 2007 y que se prolongó por varios años, desincentivó la migración hacia ese país Nuevos datos demográficos mostraron que la tasa de crecimiento poblacional de México entró en fase de desaceleración afectando a los flujos de emigración nacional e internacional.
Cambios relativos en la inmigración por entidad federativa 200-2010
Baja la migración hacia B.C.
La migración detuvo el flujo hacia B.C. Las crisis económicas restaron atractivo a la entidad cuya saldo en 2014 fue cero, es decir se equilibró. Datos de 2010 anunciaron esta realidad como se puede apreciar en los reportes del INEGI. La migración se redirigió hacia El Bajío, que es el actual polo de desarrollo económico del país.
Estados de la frontera norte saldos netos migratorios 1990-2015 Número de personas BAJA CALIFORNIA
SONORA
CHIHUAHUA
COAHUILA
NUEVO LEON
TAMAULIPAS
12,513 9,726 3,061 -2,770 -3,662
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
-9,633
Esta gráfica del Colef muestra como el saldo migratorio para los estados del la frontera norte se ha ido reduciendo, siendo Baja California el que presenta la mayor baja.
Deportaciones Todo lo referido anteriormente se tradujo en una disminución en las deportaciones por los puertos de Baja California. Comparado el 2015 contra 1995 la caída es abrupta pues pasa de casi 600 mil a cerca de 56 mil. El fenómeno de deportaciones afectaría la demanda de vivienda junto con los haitianos pero aquí todo dependerá de las estrategias de subsidios de gobierno Repatriados a través de los puertos de Baja California 1995-2015 575 889
Fuente: Secretaría de Gobernación
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
55 974
El empleo y la nueva realidad demogrรกfica
Demografía y empleo El INEGI ofreció los siguientes datos de la Encuesta Intercensal 2015 para Baja California: • Disminución en su tasa de crecimiento poblacional • Hogares con menos miembros • Consolidación del Bono Demográfico (porcentaje de población en edad productiva) • Freno de la migración desde otros estados para comenzar a ser paulatinamente expulsor. • Envejecimiento de la población trabajadora: En el tercer trimestre de 2016 promedió 38.3 años de edad.
BC. Edad promedio de la Población Económicamente Activa (Años) 38.3
37.5 Fuente: INEGI
Población de 15 a 64 años: El Bono Demográfico
Porcentaje del total 71.65
68.61
71.7 71.57
70.99
65.23 63.38
15 años
61.66
56.06
1980 1990 2000 2005 2010 2020 2022 2025 2030
Fuente: INEGI
Demografía y empleo…. En los reportes se indica que si bien a nivel general la población de 15 años y más creció un 5% entre el cuarto trimestre del 2013 y el primero del 2016, los grupos de jóvenes registran tasas muy bajas de crecimiento. Durante ese periodo el grupo de 15 a 19 años creció apenas el 2.2 por ciento, mientras que el de 50 a 59 años aumentó un impresionante 18.7 % y el de 60 años y más lo hizo en 13.9%
BC: Evolución de la población de 15 años y más por grupos de edad 2013/IV-2016/I 15 a 19 años
20 a 29 años
40 a 49 años
50 a 59 años
30 a 39 años 582,546
515,076
499,475
347,740
Por otra parte, llama la atención el mínimo crecimiento para los grupos de 20 a 29 años (1.0%) y de 30 a 39 años de edad (0.7%), mientras que el de 40 a 49 años lo hizo en 5.2%
344,095
Fuente: INEGI
La recomposición demográfica muestra un avance importante de los grupos de mayor edad en el total de la población de 15 años y más.
BC: Población de 15 años y más por grupos de edad y su participación en el total 2013/IV 60 años y más 11%
15 a 19 años 14%
50 a 59 años 12% 20 a 29 años 23%
Es notoria también la fuerte tasa de crecimiento de los grupos de 55 años y más. Con lo que su participación en el total llegó a 13%
40 a 49 años 19%
BC: Población de 15 años y más por grupos de edad y su participación en el total 2016/I
BC: Crecimiento de la población de 15 años y más por grupos de edad Var. % 2016/1 Vs. 2013/IV
60 años y más 13%
18.7
50 a 59 años 13%
13.9
15 a 19 años 13%
20 a 29 años 22%
5.5
5.2 0.7
1.0
2.2
60 años 50 a 59 40 a 49 30 a 39 20 a 29 15 a 19 y más años años años años años Fuente: INEGI
30 a 39 años 21%
Total 40 a 49 años 19%
30 a 39 años 20%
Otro dato destacado es que el tamaño de los hogares promedio pasó de 4 a 3.6 personas por hogar. Esta cifra es una de las más bajas a nivel nacional, donde el registro es de 3.8 personas. Esto tendrá implicaciones importantes para el sector de la construcción de vivienda en Baja California.
Fuente: INEGI
Ojo con los hogares unipersonales
Si bien todos los sectores se verán impactados de una manera u otra los más expuestos según estudios son: Construcción Agrícola Minería Turismo En educación se plantea una gran problema para el magisterio ante la disminución de alumnos del nivel básico.
El sector más sensible al gasto de gobierno será el de salud y el pago de jubilaciones hasta que entre la generación de las afores, que no se jubilará por el IMSS.
Construcción y vivienda El sector de la construcción y la vivienda, además del reto que le representa la nueva estructura demográfica, aún enfrentan estragos de las dos recesiones recientes, un entorno global inestable encabezado por el cambio de poderes en Estados Unidos, volatilidad en los precios del petróleo y alzas en tasas de interés que se reflejan en los indicadores económicos del sector.
BC: Producción pública Industria de la Construcción (Miles de pesos de junio 2012)
Industria de la Construcción en B.C.
9,519,382 8,862,330 7,944,902 6,822,238
La Industria de la Construcción en Baja California atraviesa por su peor nivel desde la Gran Recesión económica mundial, mientras que el valor real de la producción pública se acerca a los niveles que tocó en el 2008. Al cierre de 2016 la producción total de las empresas de Baja California en términos reales cayó 4.9% impulsada por el desplome del 30.3% de la obra pública.
2011
6,779,226
2012
2013
6,180,984
2014
2015
2016
BC: Producción privada Industria de la Construcción (Miles de pesos junio 2012) 11,992,040 11,725,515 11,206,569
8,306,462
Asimismo, si bien la producción privada creció 32.8% el nivel de la producción se encuentra muy lejos de los niveles que tenía antes de que estallara la Gran Recesión del 20072008, punto de referencia establecido por los economistas para medir la recuperación de las variables económicas.
7,921,195
6,365,639 6,849,814 6,042,172 5,996,929
5,963,310 4,974,443
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: INEGI
Por segmentos, preocupa la caída del 7.3 por ciento que registró la Edificación, mientras que el Transporte se hundió 20.0 por ciento. Ambos en conjunto representan casi el 75 por ciento de la producción de la construcción en el Estado y la contracción se da en términos reales. Cabe comentar que si bien se ha visto obra comercial en el Estado, en general han sido inversiones menores, comparados con las que está acostumbrado el Estado, mientras que la obra pública se ha enfocado en trabajos menores, principalmente de mantenimiento.
Petróleo y petroquímica 0.005%
Otras construcciones 9.05%
Edificación 50.13%
Transporte y urbanización 25.53%
Electricidad y telecomunicaciones 9.86%
Agua, riego y saneamiento 5.43% Fuente: INEGI
Inflación Mexicali Mexicali: Inflación Construcción Residencial Nov/13-Ene/17 Var. % anual
Los Materiales para la Construcción han disparado sus precios a niveles históricos, rebasando incluso el registro de la Construcción Residencial de acuerdo con datos del INEGI para enero de este año. El Alquiler de Maquinaria registró el dato más alto desde que se lleva registro.
15.17
Mexicali: Inflación Materiales de construcción Dic/13-Ene/17 Var. % anual
Mexicali: Inflación Alquiler de maquinaria y equipo Dic/04-Ene/17 Var. % anual 19.34
Fuente: INEGI
17.48
Inflación Tijuana Para estos indicadores, en Tijuana la inflación prácticamente voló tanto en los Materiales para Construcción como en la Construcción Residencial presentando las cifras más altas desde que se lleva registro.
Tijuana: Inflación Construcción Residencial serie completa Dic/04-Ene/17 Var. % anual
19.33
Tijuana: Inflación Alquiler de Maquinaria y Equipo serie completa Dic/04-Ene/17 Var. % anual
Tijuana: Inflación Materiales de Construcción serie completa Dic/04-Ene/17 Var. % anual 23.46
8.80
Fuente: INEGI
Vivienda e inflación El Índice SHF de Precios de la Vivienda (casas solas, en condominio y departamentos) con crédito hipotecario garantizado para el sector vivienda en Baja California, correspondiente al tercer trimestre del año, presentó el mayor aumento en nueve años con el 6.90 por ciento. En el cuarto trimestre del año el indicador también fue el más alto para un mismo lapso incluso por encima del 2008. Las cifras muestran que los constructores ya están transfiriendo la inflación que enfrentan.
BC: Crecimiento precios de la vivienda Ene-Dic. cada año Var. % anual
BC: Crecimiento precios de la vivienda Cuarto Trimestre cada año Var. % anual 6.90
6.89
6.45 5.47 4.15
3.93
4.22
3.27
3.14
5.77 4.52
3.64
4.21 3.27
2.40
1.46
2.02 1.02
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal
En el dato municipal Mexicali creció 7.79% y Tijuana lo hizo en 6.72% el nivel más alto en ocho años en ambos casos. El precio medio de la vivienda en Baja California pasó 609 mil 503 pesos a 658 mil 433 pesos corrientes, correspondiente a viviendas de tipo medio. Tijuana: Inflación vivienda 2009 a 2016 Var. % anual 6.72 5.33
3.53
3.29
3.52
3.44 2.81
1.14
2009
2010
Mexicali: Inflación vivienda 2009 a 2016 Var. % anual 2011
2012
2013
2014
2015
7.79
2016 6.12 4.37 3.81
3.73
3.92 3.38
1.92
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal
El contexto de la economía en el Estado no
está apoyando al sector y ello se refleja en el hecho de que la adquisición de vivienda nueva cayó este año en más de 46 % mientras que el mejoramiento creció 244%, para que en total la demanda en el Estado cayera 0.7 por ciento.
Estados del norte demanda adquisición de vivienda nueva evolución 2014-2016 a2014
a2015
37,780 Baja California
Contribuyen también los bajos salarios que se registran en la entidad y un creciente ascenso de la informalidad.
a2016
40,134 21,392 40,138
Chihuahua
42,639 31,049
7,880 Coahuila
Baja California : Demanda de vivienda años seleccionados
8,371 24,990 24,884
53,030 52,665
Nuevo León
26,434 70,632 17,629
Sonora
18,727 21,587
50,431
18,402 Tamaulipas
19,548 24,723
a2014
a2015
a2016 Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal
Créditos Infonavit en B.C. Luego de un fuerte repunte, Infonavit ofrecerá menos créditos este año, de acuerdo con su portal de información. Esta cifra es la menor en 13 años de acuerdo con la estadística oficial del Instituto, lo cual podría obedecer a las condiciones del mercado que se han señalado antes y también a que….
19,391 2017e
2016
23,965
40,411 2015
29,813 2014
34,464 2013
25,652 2011
33,150
25,651 2010
2012
24,607 2009
28,857 2008
26,282 2007
24,601
19,812 2005
2006
19,122 2004
2003
16,419
BC: Créditos para vivienda Infonavit 2003 a 2017
Fuente: Infonavit
Viviendas abandonadas en B.C. Viviendas abandonadas Concepto Censo 2005 Censo 2010 Baja California 128,878 214,705 Tijuana 51,536 111,482 Mexicali 45,644 64,419 Ensenada 20,704 25,621 Rosarito 6,456 7,201 Tecate 5,438 5,982
Var. % Núms. Absol 66.6 85,827 116.3 59,946 41.1 18,775 23.7 4,917 11.5 745 10.0 544
Los datos oficiales disponibles de los Censos del INEGI muestra una realidad preocupante, pues el número de casas abandonadas creció del 2005 al 2010 en casi 67% y en números absolutos en más de 85 mil con Tijuana a la cabeza.
¿Qué pasó? La respuesta es que al acabar el boom estatal muchas personas regresaron a sus lugares de origen y la demanda estuvo sostenida por las clases medias que accedieron a comprar más de una casa adicional como inversión, casas que en varios casos fueron dejadas cuando vinieron las dos recesiones (2001 y 2008). Igual sucedió con mucha gente que perdió su empleo y se fue a rentar o se fue del Estado.
Viendas abandonadas Censo 2005
Viendas abandonadas Censo 2010
214,705
111,482
128,878
64,419 51,536
45,644
25,621 7,201
20,704 6,456 BC
Tijuana
Mexicali
Ensenada
Rosarito
5,982 5,438 Tecate Fuente: INEGI
Factores de planeación a considerar Estudio de Política Urbana de México Transformando la Política Urbana y el Financiamiento de la Vivienda ¨Construir Ciudades, No Sólo Casas¨ OCDE
El problema que se da en la construcción y en su vertiente de la vivienda, incluye muchas variables. Infonavit recupera las casas y las vende pero socialmente eso no soluciona el problema porque igual los nuevos dueños se pueden ir. Por otra parte, la ubicación con respecto al centro de trabajo tampoco no se está considerando y esto tiene un costo. Un estudio de la OCDE señaló que: “El crecimiento urbano de México se ha producido en gran parte en la periferia de las zonas metropolitanas a costa del despoblamiento (o de la baja en los niveles de densidad) de las zonas centro de las ciudades. Entre 2000 y 2010, en las zonas metropolitanas con al menos 500 mil habitantes, la zona centro-ciudad registró una caída promedio de 7.5% en la densidad de población; en contraste, la densidad de población en las zonas situadas a más de 10 kms del centro de la ciudad aumentó en 6.8% en promedio” y en este sentido Tijuana y Mexicali presentan este problema.
Asimismo, señala que “la inadecuada planeación del uso de suelo y el inapropiado manejo de los permisos, además de la ausencia de oferta de suelo apto y accesible a la población de menores ingresos, han resultado en la ubicación de muchos asentamientos en zonas de riesgo, como los bancos de los ríos y colinas inestables, con costos sociales y económicos devastadores cuando ocurre un desastre”, lo cual ha sido evidente con las lluvias no solamente en Tijuana y Mexicali, sino en Ensenada, sobre lo cual el mismo gobierno del Estado ha hecho referencia a pérdidas millonarias.
El estudio también se refiere a los problemas que genera en el transporte el cual representa uno de las problemáticas más importantes para Mexicali y Tijuana. Esta última ya avanzó con su sistema de transporte pero Mexicali sigue atorado. La OCDE subraya que “la expansión urbana tiene consecuencias importantes para la movilidad, pues contribuye al aumento de las tasas de motorización y hace que la provisión de alternativas de transporte público de calidad y eficiente sea más difícil y costosa.
Comentarios finales Como se mencionó antes, los resto del sector vivienda son inéditos. Tenemos una transformación demográfica sin precedentes que coincide con un escenario crítico de la economía, la cual se ve afectada por factores externos e internos, por lo que se debe trabajar en una estrategia a la altura de los nuevos retos. El factor demográfico ofrece grandes oportunidades de negocios siempre y cuando se implementen las estrategias integrales adecuadas que incluyen también otro problema del cual alertó la OCDE y que tiene que ver con el agua. Los hogares ocupan agua, pero el líquido ya no es abundante en B.C. por lo que el factor dónde construir y dónde comprar vivienda, cobra relevancia,
Expectativas econรณmicas
Unidad de Inteligencia Económica Mexicali y Centro de Estudios Económicos de Tijuana. Alvariño 1774, Villa Mediterránea. Mexicali, B.C. México. Tel. (686) 5-52-25-84. La UIEM tiene como fuente para sus análisis a instituciones que se consideran fidedignas, pero no es responsable por la veracidad de las mismas. Las opiniones vertidas aquí no reflejan necesariamente el posicionamiento de la UIEM y el CEET. La UIEM y el CEET no se hacen responsables por el manejo que se haga de la información aquí plasmada.