บ รรณาธิการ สวัสดีทา่ นสมาชิกนักประเมินราคาอิสระไทยทุกท่านครับ ในเดือนธันวาคมนีเ้ ป็นช่วง เข้าสูป่ ลายฝนต้นหนาวแล้วนะครับ สภาพอากาศเปลีย่ นแปลงไปมาก บรรณาธิการขอฝากความ ห่วงใยไปยังท่านผูอ้ า่ นทุกท่าน รักษาสุขภาพกายให้แข็งแรงอยูเ่ สมอนะครับ สำ�หรับวารสารนัก ประเมินราคาอิสระไทยก็ยงั คงหลักการเดิมคือ การนำ�เสนอบทความทีเ่ ป็นประโยชน์ตอ่ วิชาชีพ ประเมินราคาอย่างสม่ำ�เสมอครับ อย่างที่ทราบกันว่าปัจจุบันนี้ การประเมินค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparison Approach) เป็นวิธีที่ใช้กันมาก เพราะถือว่าเป็นวิธีที่เหมาะสมวิธีหนึ่ง โดยมีหลักคิดก็คือ “มูลค่าของทรัพย์สินที่เราประเมินราคา เท่ากับหรือใกล้เคียงกับทรัพย์สิน ของคนอื่นที่ขายได้ โดยนำ�มาเทียบเคียงกัน” ซึ่งแนวทางในการหาสินทรัพย์เพื่อนำ�มาเทียบ เคียงกันนั้น ก็ต้องมาดูกันในหลายๆ ปัจจัย ได้แก่ ราคาดังกล่าวราคาที่เสนอขายหรือเป็นราคา ซื้อขาย ข้อมูลเปรียบเทียบที่นำ�มาใช้ มีลักษณะคล้ายหรือแตกต่างจากทรัพย์สินที่เราประเมิน ราคาอย่างไร เมื่อได้ข้อมูลมาเพียงพอแล้วก็ต้องนำ�มาสู่ขั้นตอนการวิเคราะห์ตามเงื่อนไขใน การเปรียบเทียบต่างๆ ทั้งทางด้านกฎหมาย ด้ายกายภาพ และด้านเศรษฐกิจ เช่น ทำ�เลที่ตั้ง ผังเมือง ขนาดเนื้อที่ดิน คุณภาพอาคาร แนวโน้มความเจริญ เป็นต้น เทคนิคสำ�คัญในการประเมินราคาทรัพย์สินโดยใช้วิธีเปรียบเทียบตลาดวิธีหนึ่งก็คือ การเปรียบเทียบด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือที่เรียกกันว่าแบบถ่วงน้ำ�หนัก (WQS: Weight Quality Score) ซึ่งเท่าที่ผ่านมาพบว่า นักประเมินแต่ละรายแต่ละบริษัทมีแนวทางการใช้ที่ ผิดเพีย้ นแตกต่างกันไปพอสมควร ส่งผลให้ผใู้ ช้รายงาน ไม่วา่ จะเป็นสถาบันการเงิน หรือบุคคล ทั่วไปมีความสับสนในรายงานที่ได้รับ ดังนั้น บทความทางวิชาการในวารสารฉบับนี้ จึงเน้นนำ�เสนอเฉพาะเรื่อง WQS: Weight Quality Score เป็นสำ�คัญ โดยได้รับเกียรติจากกูรูทางด้านประเมินราคาของวงการ ห้าท่านได้แก่ ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ อาจารย์อรรณพ พึ่งเชื้อ คุณอภิบาล อริยกุลกาญจน์ และคุณวสันต์ คงจันทร์ บรรณาธิการเชือ่ มัน่ ว่าหลังจากทีเ่ พือ่ นสมาชิกได้อา่ นบทความของทัง้ ห้าท่านจนหมด แล้ว จะได้ความกระจ่างขึ้นอย่างมา เลยทีเดียว สามารถนำ�ไปปรับใช้กับรายงานได้เป็นอย่างดี และจะทำ�ให้วชิ าชีพประเมินราคาทรัพย์สนิ ได้รบั ความเชือ่ ถือมากยิง่ ขึน้ รวมทัง้ เกิดความมัน่ ใจ และเป็นประโยชน์ตอ่ ผูใ้ ช้รายงาน ส่งผลให้วชิ าชีพของพวกเรามีความมัน่ คงมากขึน้ ตามไปด้วย ครับ
วารสารนักประเมินราคาไทย ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
คณะผู้จัดทำ� เจ้าของ
สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
คณะกรรมการบริหารสมาคมฯ วาระประจำ�ปี 2554-2555 ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ นายไพรัช มณฑาพันธ์ุ นายกิตติคุณ ศิริไชยยากุล นายจรินทร์ อำ�พลพันธ์ นายวสันต์ ทองเดชศรี นางสาวจันทร์วิมล รักอนันตชัย นายนิพัท ทวนนวรัตน์ นายสุรสิทธิ์ พันธนาคง นายวสันต์ คงจันทร์ นายพีรวัส ภักดี นายพรชัย มโนมัยวจี นายฐปนันท์ เอกอินทร์
ที่ปรึกษา
ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ นายไพรัช มณฑาพันธุ์ นางพัชรี ทิพย์พาหน
บรรณาธิการ
นายฐปนันท์ เอกอินทร์ กรรมการฝ่ายประชาสัมพันธ์
กองบรรณาธิการ
นายฐปนันท์ เอกอินทร์ นางสาวจิราภา คมขำ� นางสาวกมลมาศ ศรียาพรหม
ที่ตั้งสำ�นักงาน
เลขที่ 54 ชั้น 8 อาคาร BB Building ถ.สุขุมวิท 21 (อโศก) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ 10110 โทรศัพท์ : 66 (0) 2260 – 3880 – 1 โทรสาร : 66 (0) 2260 – 3925 Website : http://www.tva.or.th E-mail : info@tva.or.th
www.tva.or.th
วารสารนักประเมินราคาไทย
3
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
สาส์นจาก
นายกสมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย เทคนิคทีว่ า่ นี้ มีทงั้ ข้อจำ�กัดและคุณประโยชน์ทชี่ ว่ ยให้ผลการประเมินมีความน่าเชือ่ ถือ นำ�ไปสูก่ าร ค้นหาข้อมูลและพิจารณาปัจจัยทีค่ าดว่าจะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สนิ มาพิจารณาสิง่ ทีผ่ มได้สมั ผัสกับ งานประเมินมูลค่าทรัพย์สนิ ในบ้านเรามาตลอดมากกว่า 20 ปี ก็คอื ความสมบูรณ์ของข้อมูลเปรียบ เทียบ และการกำ�หนดชนิดของปัจจัยรวมทัง้ ค่าคะแนนทีส่ ง่ ผลกระทบต่อคุณลักษณะของทรัพย์สนิ อย่างเหมาะสม ดังนั้นผมจึงมีความเชื่อว่าต่อให้จะมีการปรับใช้ปัจจัยต่างๆ และค่าคะแนนดีเพียง ใดก็ตาม หากคุณภาพของข้อมูลไม่ดพี อ ก็จะทำ�ให้การเลือกข้อมูลเปรียบเทียบและความน่าเชือ่ ถือ ของผลการวิเคราะห์ผิดเพี้ยนไปแม้ว่าจะมีข้อมูลมากมายเพียงใดก็ตาม
วารสารสมาคมฯ ฉบับนี้ มีเนือ้ หาเกือบ ทั้งหมดเกี่ยวข้องกับการประเมินมูลค่า ทรั พ ย์ สิ น โดยวิ ธี เ ปรี ย บเที ย บราคา ตลาด ซี่ ง ในปั จ จุ บั น นี้ เครื่ อ งมื อ ที่ นักประเมินนิยมใช้ในการวิเคราะห์มูลค่า ภายใต้ วิ ธี ก ารประเมิ น ดั ง กล่ า วและ ใช้ กั น อย่ า งแพร่ ห ลายในประเทศไทย ก็คือ เทคนิคในการใช้ตารางปรับค่า (Grid Adjustment) กับ เทคนิคการ ให้ ค ะแนนเชิ ง คุ ณ ภาพโดยการถ่ ว ง น้ำ�หนัก (WQS) อย่างไรก็ดี ทั้ง 2
ปัจจุบันสมาคมได้ร่วมมือกับชมรมนักบริหารงานประเมินสมาคมธนาคารไทยภายใต้ การนำ�ของคุณพงษ์เลิศ ฤกษะสุตไพรัตน์ ประธานชมรมฯ ตั้งคณะทำ�งานขึ้นมาประกอบด้วย ผู้แทนจากทั้ง 2 องค์กร มาร่วมกันศึกษาและกำ�หนดกรอบการวิเคราะห์ เลือกข้อมูล ตลอดจนตั้ง เกณฑ์ที่เหมาะสมมาเพื่อเป็นกรอบในการนำ�ตาราง WQS มาใช้ได้อย่างน่าเชื่อถือ ผมในฐานะที่ เป็นผู้สัมภาษณ์ประเมินความสามารถผู้ประเมินชั้นวุฒิพบว่าที่ผ่านมาผู้เข้าสัมภาษณ์หลายๆ ท่าน ไม่สามารถสอบผ่านชั้นวุฒิได้เพราะไม่มีกรอบและหลักการในเรื่อง WQS การทำ�งานในบ้านเรา มักจะเคยชินกับการที่รุ่นใหญ่แนะรุ่นน้องทำ�กันจนเป็นสูตร หรือสำ�เนากันมาแบบไม่เข้าใจ การ ประยุกต์ใช้เครื่องมือเหล่านี้จึงกลายเป็นปัญหาสำ�คัญอีกเรื่องหนึ่งในการพัฒนาเทคนิควิชาชีพนี้ ผมหวังว่าบทความ ความเห็นต่างๆ ในวารสารฉบับนี้ จะเป็นตัวจุดประกายให้มีการพัฒนาวิธีคิด สำ�หรับงานประเมินมูลค่าทรัพย์สนิ ในบ้านเราได้มากยิง่ ขึน้ ในอนาคตอันใกล้นี้ สมาคมฯ ขอขอบคุณ ชมรมนักบริหารงานประเมินราคาฯ ในการที่จะเข้ามาร่วมกันศึกษากรอบแนวทางการใช้ WQS ซึ่งน่าจะสามารถนำ�มาใช้เป็นแนวทางได้ในอีก 3-4 เดือนข้างหน้านี้
www.tva.or.th
4
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
ข้อควรพิจารณาในการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน โดยวิธีเปรียบเทียบตลาดแบบการให้คะแนนตามคุณภาพ แบบถ่วงน้ำ�หนัก (Weighted Quality Score) โดย อภิบาล อริยกุลกาญจน์
FRICS ที่ปรึกษาฝ่ายประเมินราคา บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำ�กัด กรรมการ RICS Asia Education Standards Board และเป็นสมาชิกในคณะทำ�งานชุดหนึ่งของ IVSC
อาจกล่ า วได้ ว่ า วิ ธี ป ระเมิ น ราคาโดยวิ ธี เ ปรี ย บตลาด (Market comparison approach) เป็นพื้นฐานของวิธีประเมินอื่นๆ ซึ่งต้องอาศัยการเปรียบเทียบเช่นกัน อย่าง เช่น วิธีต้นทุน (Cost approach) ต้องมีการเปรียบเทียบราคาที่ดิน ราคาค่าก่อสร้าง ใน วิธีรายได้ (Income approach) ก็ต้องมีการเปรียบเทียบค่าเช่าและอัตราผลตอบแทนในการ
ด้ ว ยข้ อ เท็ จ จริ ง ที่ ว่ า อสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ มี ลักษณะเฉพาะไม่เหมือนสินค้าที่ผลิตเป็นจำ�นวน มาก (mass production) เช่น รถยนต์ หรือ สมาร์ทโฟนแต่ละรุ่น แม้ทาวน์เฮาส์แบบเดียวกัน ในโครงการเดียวกันก็ยังตั้งอยู่บนที่ดินคนละแปลง วิธีเปรียบเทียบตลาดมีหลายวิธี แต่วิธีการ ให้คะแนนตามคุณภาพแบบถ่วงน้ำ�หนัก (Weighted Quality Score หรือ WQS) ได้รับความ นิยม เพราะเป็นวิธีที่มีระบบและกึ่งวิทยาศาสตร์ (systematic and pseudo-scientific) วิธนี ถี้ กู นำ� เสนอครั้งแรกโดยนักประเมินและนักวิชาการชาว อเมริกนั ชือ่ ริชาร์ด แรทคลิฟ (Richard Ratcliff) ใน หนังสือ Valuation for Real Estate Decisions ข้อสมมุตฐิ านหลักของวิธนี คี้ อื มีปจั จัยบางประการ อยู่จริงที่มีผลต่อราคาของทรัพย์สิน และผลในเชิง ปริมาณเป็นสัดส่วนกับคุณภาพของแต่ละปัจจัย อีกทั้งคะแนนที่ประเมินและน้ำ�หนักที่ให้ในแต่ละ ปัจจัยสะท้อนสิ่งที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ใช้ในการตัดสินใจ ขั้ น ตอนในการประเมิ น โดยวิ ธี ป ระกอบ ด้วย 1) การหาข้อมูลเปรียบเทียบ 2) กำ�หนด ปัจจัยหลักที่มีผลต่อราคา 3) ให้น้ำ�หนักของปัจจัย
www.tva.or.th
นัน้ ๆ 4) ให้คะแนนตัวทรัพย์สนิ และตัวเปรียบเทียบ สำ�หรับแต่ละปัจจัย 5) คำ�นวณคะแนนถ่วงน�้ำ หนัก ของแต่ละทรัพย์สินแนะนำ�มาประมวลเป็นมูลค่า ทรัพย์สิน
อมูลตัวเปรียบเทียบ 1) การหาข้ (comparables) ก. ข้อมูลตัวเปรียบเทียบ หรือเรียกย่อๆ ว่าตัว เปรียบเทียบ ทีม่ ลี กั ษณะใกล้เคียงกับตัวทรัพย์สนิ ที่ จะประเมิน (subject property) ในที่นี้จะเรียกว่า ทรัพย์สินฯ โดยเฉพาะควรจะเป็น”พันธ์เดียวกัน” มีสำ�นวนภาษาอังกฤษที่พูดถึงการเปรียบเทียบว่า “apple to apple” (แอปเปิ้ลเทียบกับแอปเปิ้ล) ไม่ใช่ apple to pineapple (แอปเปิ้ลเทียบกับ สับปะรด) ตัวช่วยในการกรองว่าตัวเปรียบเทียบ เป็นพันธ์เดียวกับทรัพย์สินฯ หรือไม่ ก็ด้วยการ ตอบคำ�ถามสองข้อ ข้อแรกคือทรัพย์สินฯ เหมาะ กับการใช้ประโยชน์เป็นอะไร (most probable use)และตามมาด้วยข้อที่สองที่ว่าคนที่จะซื้อน่า จะเป็นใคร (most likely buyers) ซึ่งคำ�ถามสอง ข้อนี้จำ�เป็นในการประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อหา
มูลค่าตลาด (market value) ไม่วา่ จะเป็นวิธใี ดและ ไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นที่ดินเปล่าหรือ เป็นที่ดิน ที่มีสิ่งปลูกสร้างแล้ว คำ�ตอบนี้อาจจะง่ายหน่อยถ้า เป็นบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด เป็นต้น แต่จะ ซับซ้อนขึน้ ถ้าเป็นทีด่ นิ เปล่า และทีด่ นิ พร้อมอาคาร ที่ มี ข้ อ บ่ ง ชี้ เ ด่ น ชั ด ว่ า ไม่ ไ ด้ ใช้ ป ระโยชน์ เ ต็ ม ตาม ศักยภาพ (underutilized/underdeveloped) ข. ถ้าจุดประสงค์คือต้องการหามูลค่าตลาด (market value) ตั ว เปรี ย บเที ย บก็ ค วรเป็ น ตั ว เลข”ตลาด”หรื อ ตั ว เลขที่ ผู้ ซื้ อ ผู้ ข ายปกติ ซื้ อ ขายกันในตลาด กล่าวคือไม่ใช้ซื้อขายกันเอง (not arm’s length) หรือมีเงื่อนไขพิเศษ (special conditions) หรือเป็นราคาที่รวมทรัพย์สินอื่นเช่น เฟอร์นเิ จอร์ สต็อกสินค้า เป็นต้น หรือเงือ่ นไขพิเศษ อื่นๆ การสามารถเข้าถึงแหล่งข่าวที่เกี่ยวข้อง การ สังเกต และประสบการณ์ของผู้ประเมินช่วยทำ�ให้ พบเบาะแสว่าข้อมูลที่ได้อาจไม่ใช่ “ตลาด”และ อาจต้องพิจารณาปรับตัวเลขให้สะท้อนเป็นตัวเลข ตลาดก่อน ค. ตัวเปรียบเทียบ เป็นตัวเลขซื้อขายหรือ ต้องการขายจริงมิใช่กุขึ้นเพื่อหลอกสถาบันการ เงิน หรือผู้ประเมินโดยเฉพาะ การช่างสังเกตและ ประสบการณ์และการมีเวลาขลุกอยูใ่ นพืน้ ทีใ่ ห้มาก พอ (กรณียังมีความชำ�นาญในพื้นที่น้อย) และมี การสอบทานจากแหล่งข้อมูลหลายแหล่ง จะทำ�ให้ ผู้ประเมินรู้ว่าข้อมูลใดน่าเชื่อถือมากกว่ากัน ง. มีหลายกรณีที่พบว่าลูกค้าประเมินปักป้าย หลอกเพื่อให้ผู้ประเมินที่มาหาตัวเปรียบเทียบได้
วารสารนักประเมินราคาไทย
5
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555 ข้อมูลทีส่ งู เกินจริง การตรวจสอบข้อมูลจดทะเบียน ซื้ อ ขายที่ ก รมที่ ดิ น ก็ เ ป็ น สิ่ ง ที่ พึ ง ทำ � เพี ย งแต่ ผู้ ประเมินต้องใช้วิจารณญาณว่ามีเหตุอันควรสงสัย หรือไม่ว่าตัวเลขที่แจ้งไม่ตรงกับความเป็นจริง
�หนดปัจจัยในการปรับ 2) กำ(adjustment factors) วิธีเปรียบเทียบตลาดอยู่ภายใต้หลักการ ที่ว่าราคาซื้อขายที่ต่างกันมีผลจากปัจจัยที่ต่างกัน การกำ�หนดปัจจัยหลักที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อ หรือเช่าทรัพย์จึงเป็นจุดเริ่มต้นที่สำ�คัญ จำ�นวนปัจจัยที่พบในงานประเมินมีหลาก หลาย อยูใ่ นช่วง 5-10 ปัจจัย ส่วนใหญ่ไม่ได้อธิบาย ว่าชื่อปัจจัยที่ใช้ว่าตั้งใจจะหมายถึงอะไร เมื่อถูก ถามผูป้ ระเมินแต่ละรายก็จะอธิบายตามทีต่ นเข้าใจ ซึง่ บางครัง้ สิง่ ทีอ่ ธิบายในปัจจัยหนึง่ อาจซ�้ำ ซ้อนกับ ทีอ่ ธิบายในอีกปัจจัยหนึง่ ทัง้ นีเ้ พราะชือ่ ปัจจัยหนึง่ อาจประกอบด้วยหลายปัจจัยย่อย เนื่องจากสิ่งที่เรากำ�ลังหาคือมูลค่าตลาด (market value) ปัจจัยที่จะใช้ก็ต้องเป็นปัจจัย ที่ ”ตลาด” หรือผู้ที่น่าจะซื้อให้ความสำ�คัญและ ใช้ประกอบการตัดสินใจจริงๆ การสักแต่ใส่ปัจจัย เท่าทีผ่ ปู้ ระเมินคิดได้หรือใช้ปจั จัยเดียวกันไม่วา่ เป็น ทรัพย์สินประเภทใด และการใช้ปัจจัยที่ไม่ใช่สาระ สำ�คัญต่อการตัดสินใจซื้อ ราคาประเมินที่ได้ย่อม ขาดความน่าเชื่อถือและยากที่จะอธิบายเมื่อมีการ ทักท้วงในราคา การจะกำ�หนดปัจจัยที่เหมาะสม ผู้ประเมินต้องสามารถตอบคำ�ถามสองข้อที่กล่าว ข้างต้นในการหาตัวเปรียบเทียบกล่าวคือทรัพย์สนิ ฯ เหมาะกับการใช้ประโยชน์เป็นอะไรและคนที่สนใจ จะซื้อน่าจะเป็นใคร
3)
น้ำ�หนักที่จะกำ�หนดให้แต่ละปัจจัย (weight for each factor)
น้ำ�หนักของแต่ละปัจจัยสะท้อนถึงลำ�ดับ ความสำ�คัญที่ “ตลาด”ซึง่ หมายถึงผูท้ นี่ า่ จะซือ้ โดย ใช้พิจารณาในการตัดสินใจซื้อ ซึ่งแต่ละปัจจัยเมื่อ รวมกันแล้วต้องเท่ากับ 100%
่จะให้แต่ละปัจจัย 4) คะแนนที (score for each comparables) ศาสตราจารย์วิปเป้ล (RTM Whipple) เขียนในหนังสือ Property Valuation and Analysis ว่าการให้คะแนนควรเป็นแบบง่ายๆ (a simple one) เช่นอาจแค่เพียง 3 ระดับ โดย 1 = ต่ำ�กว่าค่า เฉลีย่ (below average), 2 = เท่าค่าเฉลีย่ (average), 3 = สูงกว่าค่าเฉลี่ย (above average) เพราะง่าย ต่อการที่คนทั่วไปจะเห็นพ้องกันว่าทรัพย์สินแต่ละ ตัวอยูใ่ นระดับดีกว่าหรือแย่กว่าปกติ ขณะเดียวกัน ศ.วิปเปิล้ ก็ได้กล่าวถึง ดิลมอร์ (Dimore) ทีเ่ สนอว่า ควรเป็น 5 ระดับ แต่ดิลมอร์ไม่เห็นด้วยกับการให้ คะแนน 1, 2, 3, 4, 5 เพราะเห็นว่าจะทำ�ให้เกิด เป็นลักษณะตัวคูณ (multipliers) ซึง่ จะไปบิดเบือน ผลซึ่งเป็นค่าสัมพัทธ์ได้ (can easily distort the relative value) จึงให้คะแนน 5 ระดับ ดังนี ้ 26 = ดีเลิศ (excellent), 20 = ดี (good), 15 = พอใช้ (average), 13 = แย่ (poor) ซึ่งในประเด็นนี้ก็ยัง ไม่มขี อ้ ยุติ อย่างไรก็ตาม ศ.วิปเปิล้ กล่าวว่า ไม่วา่ จะ ให้คะแนนอย่างไร ควรอธิบายให้ชัดเจนไม่กำ�กวม ว่าแต่ละระดับของคะแนนมีความหมายอย่างไร (in any event the scoring system needs to be defined explicitly using descriptive categories for each score which are unambiguous)
5)
คะแนนที่ถ่วงน้ำ�หนักแล้ว (weighted scores)
ก่อนที่จะประมาณการราคาทรัพย์สินจาก คะแนนที่ถ่วงน้ำ�หนักแล้วควรตรวจสอบคะแนน ที่ถ่วงน้ำ�หนักแล้วของตัวเปรียบเทียบแต่ละตัวว่า สอดคล้องกับราคาที่ปรับแล้วก่อนการเริ่มเปรียบ เทียบที่ได้ปรับเรื่องเวลามาแล้วกรณีเป็นราคาซื้อ ขายจริง (time adjusted price) บ่อยครั้งที่พบ ว่าตัวเปรียบเทียบทีม่ คี ะแนนถ่วงน�้ำ หนักถ้ามีราคา ทีป่ รับลดแล้วสูงกว่าตัวเปรียบเทียบทีม่ คี ะแนนถ่วง น้ำ�หนักสูงกว่า กรณีเช่นนีผ้ ปู้ ระเมินต้องกลับไปทบทวนว่า มีข้อผิดพลาดในขั้นตอนใดเช่นความเหมาะสมของ คะแนนของแต่ละปัจจัยในเชิงเปรียบเทียบของตัว ทรัพย์สนิ กับตัวเปรียบเทียบ และระหว่างตัวเปรียบ เทียบด้วยกันเอง คะแนนทีถ่ ว่ งน�้ำ หนักทีต่ รวจสอบ แล้วจะช่วยผู้ประเมินในการตัดสินใจ (judgment) ในการดู ว่ า จะปรั บ ลดเท่ า ใดในกรณี เ ป็ น ราคา ประกาศขาย (asking price of the listing) ก่อน ทีจ่ ะดำ�เนินขัน้ ต่อไปในการสรุปเป็นผลลัพธ์สดุ ท้าย
การคำ�นวณหาราคาทรัพย์สิน 6) (value estimation) จากคะแนนที่ ถ่ ว งนำ้ � หนั ก แล้ ว ของตั ว ทรัพย์สินและตัวเปรียบเทียบ ก็จะนำ�มาคำ�นวณ หาราคาที่ตัวทรัพย์สินว่าควรจะเป็นเท่าใดซึ่งมีได้ หลายวิธีซึ่งไม่ใช่จุดประสงค์ของบทความนี้จึงจะ ไม่ขอกล่าวในที่นี้ การประเมินราคาโดยการเปรียบเทียบดู ผิวเผินเหมือนง่ายแต่จากขั้นตอนข้างต้นจะเห็น ได้ว่าต้องใช้ความคิดอย่างมีระบบ (systematic) ตรรกะ (logic) และทักษะ (skill) ซึ่งเกิดจากการ สนใจศึกษา ลงมือปฏิบัติจริง (practice) และ สั่งสมเป็นประสบการณ์ (experience) ความเห็น ใครก็มีได้ แต่ความเห็นที่กอปรด้วยเหตุผลและ ประสบการณ์ เป็นสิ่งที่ผู้ต้องการจะเป็นผู้ประเมิน มืออาชีพ (professional valuer) ต้องหมั่นฝึกฝน ให้เกิดขึ้น
www.tva.or.th
6
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
Weighted Quality Score (WQS) โดย อาจารย์อรรณพ พึ่งเชื้อ รองหัวหน้าภาควิชาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะบริหารธุรกิจ มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ (ABAC)
เทคนิ ค ที่ นั ก ประเมิ น (มู ล ค่ า ทรัพย์สิน) ไทยนิยมใช้มากที่สุดในการ ประเมินมูลค่าทรัยพ์สินโดยวิธีเปรียบ เที ย บราคาตลาด (Market Comparison Approach) ได้แก่ วิธีคะแนน คุ ณ ภาพถ่ ว งน้ำ � หนั ก (Weighted Quality Score – WQS) และวิธีปรับ เปลีย่ นราคาซือ้ ขาย (Sale Adjustment Grid) อย่างไรก็ตามมีค�ำ ถามและข้อสงสัยทัง้ จาก ผู้ประเมินเองและผู้รับบริการโดยเฉพาะธนาคาร พาณิชย์ต่างๆ เกี่ยวกับความถูกต้องและความน่า เชื่อถือของตัวเทคนิค WQS เองรวมทั้งผลลัพธ์ (มูลค่าตลาดของทรัพย์สินที่ประเมิน) ที่ได้จาก WQS หลักการของเทคนิค WQS เพื่อให้ได้มาซึ่ง ความเห็นต่อมูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมินไม่แตก ต่างจากเทคนิคการปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Sale Adjustment Grid) หรือสมการถดถอย(Multiple Regression Analysis)แต่อย่างใด เพราะทั้งสาม เทคนิคเป็นการประเมินโดยวิธีการเปรียบเทียบ ราคาตลาดซึ่งมีหลักการสำ�คัญเหมือนกันคือ
1
การวิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลตลาดโดย ใช้ข้อมูลเปรียบเทียบที่มีลักษณะเหมือน หรือคล้ายคลึงกับทรัพย์สินที่ประเมิน
2
ข้ อ มู ล ตลาดที่ นำ � มาใช้ วิ เ คราะห์ ต้ อ งมี ความเหมาะสม น่าเชื่อถือ และเพียงพอ
3
ปัจจัยที่นำ�มาใช้วิเคราะห์เปรียบเทียบ เพื่อกำ�หนดมูลค่าต้องเป็นปัจจัยที่เป็น สาระสำ�คัญซึง่ มีผลต่อมูลค่าของทรัพย์สนิ ประเภทนัน้ ๆ ในช่วงเวลาทีต่ อ้ งการทราบ มูลค่าของทรัพย์สิน
4
การวิ เ คาระห์ ข้ อ มู ล เพื่ อ กำ � หนดมู ล ค่ า ตลาดของทรัพย์สินที่ประเมินอย่างเป็น ระบบ ตรงไปตรงมา และไม่ลำ�เอียง
www.tva.or.th
ถ้านักประเมินนำ�เทคนิค WQS ไปใช้โดย ปฎิ บั ติ ต ามหลั ก การอย่ า งถู ก ต้ อ งและครบถ้ ว น ผลลัพธ์หรือมูลค่าตลาดที่ได้จาก WQS ก็มีความ ถูกต้องและน่าเชื่อถือเหมือนกับมูลค่าตลาดที่ได้ จากเทคนิคการปรับเปลี่ยนราคาซื้อขาย (Sale Adjustment Grid) หรือสมการถดถอย (Multiple Regression Analysis) โดยส่วนใหญ่นักประเมิน จะสามารถปฎิ บั ติ ต ามหลั ก การสองข้ อ แรกข้ า ง ต้นได้อย่างถูกต้องโดยไม่ยากเย็นนัก แต่สำ�หรับ หลักการข้อสามและข้อสี่นั้นนักประเมินบางส่วน ยังมีแนวทางปฎิบัติเมื่อใช้ WQS ที่ขัดแย้งและไม่ สอดคล้องกับหลักการดังกล่าว สำ�หรับหลักการข้อที่สามนั้นนักประเมิน จำ�เป็นทีจ่ ะต้องเข้าใจคุณลักษณะทีส่ �ำ คัญของตลาด สองข้อก่อนว่าตลาดนัน้ มีพลวัต (Dynamics) หรืออีก นัยหนึ่งคือตลาดมีการเปลี่ยนแปลง (มากบ้างน้อย บ้าง) อยู่เกือบตลอดเวลา และภายใต้ตลาดใหญ่ จะมีตลาดย่อยๆ (Submarkets) อยู่เสมอ ดังนั้น แนวทางปฎิบัติแบบ all-in-one template หรือ การใช้แบบฟอร์ม WQS เพียงแบบเดียวกับทรัพย์ สินทุกๆประเภทและทุกๆ ช่วงเวลาย่อมขัดแย้ง กับคุณลักษณะที่สำ�คัญของตลาด ซึ่งส่งผลทำ�ให้ ขัดกับหลักการข้อที่สามของวิธีการประเมินโดย เปรียบเทียบราคาตลาด เพราะปัจจัยที่ส่งผลกระ ทบต่ออุปสงค์ (Demand) และอุปทาน (Supply) ซึง่ มีผลในการกำ�หนดราคาตลาดย่อมเปลีย่ นแปลง ไปในแต่ละช่วงเวลา นอกจากนั้นทรัพย์สินต่าง ประเภทกันย่อมถูกกำ�หนดราคาตลาดโดยปัจจัยที่ แตกต่างกัน เพราะฉะนัน้ เมือ่ ประเมินทรัพย์สนิ ต่าง ประเภทกันผู้ประเมินจำ�เป็นต้องใช้ประสบการณ์ และวิ จ ารณญาณในการเลื อ กปั จ จั ย ที่ ส่ ง ผลต่ อ มูลค่าตลาดและกำ�หนดค่าถ่วงน้ำ�หนักของปัจจัย (weight) ต่างกันไป อาทิเช่น ปัจจัยที่ส่งผลต่อ มูลค่าตลาดของบ้านเดี่ยวย่อมแตกต่างจากปัจจัย ของทาวเฮ้าส์ หรือปัจจัยเดียวกันที่ส่งผลต่อมูลค่า
ตลาดของทั้ ง บ้ า นเดี่ ย วและทาวเฮาส์ แ ต่ ค่ า ถ่ ว ง น้ำ � หนั ก ของปั จ จั ย นั้ น อาจจะแตกต่ า งกั น ไป นอกจากนัน้ ปัจจัยและค่าถ่วงน�้ำ หนักก็อาจจะแตก ต่างกันได้ถึงแม้ว่าผู้ประเมินจะประเมินทรัพย์สิน ประเภทเดียวกันแต่ถา้ เป็นคนละช่วงเวลา ตัวอย่าง เช่น ก่อนเกิดมหาอุทกภัยในวงกว้างของกรุงเทพฯ ในปี 2554 ปัจจัยเรือ่ งทำ�เลทีต่ งั้ ของทรัพย์สนิ ซึง่ อยู่ ในบริเวณที่น้ำ�ไม่ท่วมอาจจะไม่มีผลหรือมีผลน้อย ในการกำ�หนดมูลค่าตลาด แต่หลังจากน�้ำ ท่วมใหญ่ ในครั้งนั้นปัจจัยดังกล่าวย่อมมีผลต่อมูลค่าตลาด มากขึ้น เพราะฉะนั้นการกำ�หนดค่าถ่วงน้ำ�หนัก ย่อมต้องแตกต่างกัน สำ�หรับหลักการข้อที่สี่นั้นผู้ประเมินควร จะกำ�หนดคุณลักษณะของแต่ละคะแนนคุณภาพ (Standard Score) ในแต่ละปัจจัย ตัวอย่างเช่น ทำ�เลที่ตั้งทั่วไป (เต็ม 10) คะแนน อยู่ในเขตเมือง ความเจริญสูงมาก 10-9 อยู่ในเขตเมือง ความเจริญปานกลาง 8-7 อยู่เขตชานเมือง มีชุมชน 6-5 อยู่เขตนอกเมือง มีชุมชน 4-3 อยู่เขตนอกเมือง ไม่มีชุมชน 2-1 Standard Score จะช่ ว ยทำ � ให้ ก าร วิเคราะห์เปรียบเทียบข้อมูลเป็นไปอย่างมีระบบ ตรงไปตรงมา และปราศจากความลำ�เอียงของผู้ ประเมิน เป็นการยากที่ผู้ประเมินจะให้ค่าคะแนน คุ ณ ภาพแก่ แ ต่ ล ะข้ อ มู ล เปรี ย บเที ย บรวมถึ ง ทรัพย์สินที่ประเมินโดยใช้มาตรฐานเดียวกันอย่าง เที่ยงตรงถ้าไม่มีการกำ�หนด Standard Score ตั้งแต่ต้น ถ้าผู้ประเมินสามารถปฎิบัติตามหลักการ สี่ข้อของวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาดแล้ว ไม่ว่า ผู้ประเมินจะใช้เทคนิคใดในการประเมิน ผลลัพธ์ ของการประเมินย่อมมีความน่าเชื่อถือไม่แตกต่าง กัน
วารสารนักประเมินราคาไทย
7
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
วิธีการเปรียบเทียบตลาด…. ข้อมูลตลาด สำ�คัญกว่าเทคนิค
โดยนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ www.m-property.co.th
เรื่องที่ต้องช่วยกันคิด สำ�หรับผู้ ประเมินในบ้านเราในวันนี้ (ซึ่งเร็วๆ นี้จะ มีเวทีชว่ ยกันคิด) ก็คอื การประเมินด้วย วิธกี ารเปรียบเทียบราคาตลาด เราควร ใช้เทคนิค (วิธกี ารคำ�นวณหามูลค่า) ใดดี เทคนิคใดเหมาะสมกับทรัพย์สินประเภท ใด และ WQS ควรเป็นคำ�ตอบสุดท้าย หรือไม่ ???
ทรัพย์สนิ ทีป่ ระเมินครอบคลุมไม่เท่ากัน มูลค่าย่อม ไม่เท่ากัน) ความเกี่ยวข้องกับมูลค่าที่จะนำ�ไปใช้ (ส่วนบุคคล หรือเพื่อวัตถุประสงค์สาธารณะ) ต้อง ใช้หลักเกณฑ์ใด (มูลค่าตลาด หรือมิใช่มลู ค่าตลาด) จะมีคำ�สั่งพิเศษจากผู้ใช้บริการ หรือสมมติฐาน พิเศษในการประเมินนอกเหนือจากปกติหรือไม่ เงื่อนไขที่อาจมีอันส่งผลที่เป็นนัยสำ�คัญต่อมูลค่า เพือ่ ความเข้าใจอันดี การนำ�ไปใช้ได้อย่างเหมาะสม กับวัตถุประสงค์ ระหว่างผู้ใช้บริการและผู้ประเมิน เรื่องนี้ผมเคยเขียนลงในวารสารสมาคมฯ ไปแล้ว
แต่เรือ่ งทีส่ �ำ คัญกว่ามากของวิธกี ารเปรียบ เที ย บราคาตลาด ตามชื่ อ เรี ย กก็ คื อ เรื่ อ งของ “ข้อมูลตลาด” ที่จะใช้ในการเปรียบเทียบ ความ สำ�คัญของการหาข้อมูลตลาดที่ดี ที่เหมาะสม เป็น เรื่องสำ�คัญก่อน เนื่องจากว่าต่อให้มีเทคนิควิธีการ คำ�นวณที่เก่งกาจเพียงใด แต่หากข้อมูลตลาดที่ได้ มาไม่ดี อาจเข้าทำ�นองที่ฝรั่งมันว่า “Garbage In Garbage Out” เทคนิคดีอาจไม่ได้ช่วยอะไร อีก ทั้งยังมีความสำ�คัญทั้งกระบวนการประเมินตั้งแต่ แรก การรับคำ�สั่งและเงื่อนไขในการว่าจ้างงาน วัตถุประสงค์การประเมิน การกำ�หนดขอบเขตของ การทำ�งาน การสำ�รวจรายละเอียดทรัพย์สิน การ เก็บรวบรวมข้อมูลที่เกี่ยวข้อง การวิเคราะห์ข้อมูล ที่ต้องใช้ การเลือกใช้วิธีการประเมินที่เหมาะสม การวิเคราะห์มูลค่าที่ประเมิน การตรวจสอบมูลค่า (แต่ละวิธีการ) และให้ความเห็นสรุปมูลค่าสุดท้าย ซึ่งกระบวนการ เพื่อให้ได้มาซึ่งมูลค่าที่เหมาะสมมี ความสำ�คัญทุกขั้นตอน ไม่ใช่การโฟกัสไปที่มูลค่า สุดท้าย
ปัญหาสำ�คัญที่มักพบข้อผิดพลาดในบ้าน เรา ต้องฟ้องร้องกัน ส่วนใหญ่ก็มักเกิดขึ้นจาก ข้อผิดพลาดในการสำ �รวจ ไม่ใช่เรื่องเทคนิควิธี การประเมินแต่อย่างใด เรื่องสำ�คัญที่มักลืมไปก็ คือ เรื่อง ข้อมูลและการวิเคราะห์ถึงปัจจัยระดับ มหภาคอั น ส่ ง ผลต่ อ ตลาดอสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ แ ละ มูลค่าทรัพย์สิน เป็นเรื่องจำ�เป็นในยุคปัจจุบันมาก เนื่ อ งจากกระแสโลกาภิ วั ต น์ ที่ เ ปลี่ ย นแปลงเร็ ว มูลค่าอาจเปลี่ยนแปลงเร็วอย่างคาดไม่ถึงทั้งขึ้น หรือทั้งลง การรู้เท่าทันกระแสการเปลี่ยนแปลง การสร้างกระแสในตลาด (บทเรียนกรณีฟองสบู่ แตกปี 40 กรณีคอนโดบูม ในปัจจุบนั กรณีน�ำ้ ท่วม กรณี ร ถไฟฟ้ า ฯลฯ อั น ใดจะสร้ า งดี ม านด์ จ ริ ง ดีมานด์เทียม อุปทานจะล้นตลาดหรือไม่ จะเกิด ฟองสบู่อสังหาฯ หรือไม่) เราจะได้ไม่ติดบ่วงเช่นใน ปี 2540 อันส่งผลเป็นผลร้ายต่อชาติมาจนทุกวันนี้
ยกตัวอย่างการรับทราบถึงวัตถุประสงค์ ในการประเมิ น หรื อ การใช้ ร ายงานเป็ น สิ่ ง จำ�เป็นมาก เพื่อจะได้ทราบถึงทรัพย์สินว่าต้อง ประเมิ น ครอบคลุ ม อะไรบ้ า ง (อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินจับต้องไม่ได้ เพราะถ้า
ตัวอย่าง สินค้าระดับราคาแพงกว่ากำ�ลังซือ้ ส่วนใหญ่ในย่านนัน้ ซือ้ มาได้แต่อาจขายไม่ได้เพราะ ไม่สอดคล้องกับกำ�ลังซื้อส่วนใหญ่ เช่น บ้านระดับ หรูในย่านโรงงานหรือบ้านราคาแพงในลักษณะ ตลาดเฉพาะ (Niche Market) ที่อาจซื้อมาได้แต่
อาจขายต่อไม่ได้ เข้าข่ายเจ้าของโครงการรวย แต่ คนซื้ออาจซวย (ขายได้เพราะสร้างกระแสเก่ง) หรือตัวอย่างเมืองท่องเที่ยวที่มีกำ�ลังซื้อ เป็นคนไทยเป็นหลัก และเป็นเมืองทีค่ นไทยก็ไปแค่ วันเสาร์-อาทิตย์ โรงแรมอาจมีคนพักเพียงสัปดาห์ ละ 1 วัน ปีหนึ่ง 52 วัน (14%) ศูนย์การค้ามีคนไป แค่วนั เสาร์ แทบไม่มที ยี่ นื แต่ไม่ซอื้ ไปถ่ายรูป อาคาร ชุดหากคนไทยซื้อ ช่วงแรกก็ไปทุกเสาร์ นานๆ เข้า 2-3 เดือนหน ปีละหน ปัญหาก็คือพี่ไทย ไม่ไปก็ไม่ จ่ายค่าส่วนกลาง ไม่มีค่าส่วนกลางอาคารชุดก็ม้วย แม้แต่บ้านจัดสรร ที่ดินจัดสรร ก็พอกัน วันนี้ราคา อาจสูงมากเพราะสภาพยังดี แต่หากในอนาคตไม่มี เงินดูแลก็ตัวใครตัวมัน ราคาเหลือครึ่งเดียวคนยัง เมิน เมืองประเภทนีเ้ รียกว่า “ธุรกิจวันเสาร์” เพราะ กลุม่ ลูกค้าเป็นคนไทยและไปแค่วนั เสาร์ ไม่ใช่เมือง ทีต่ า่ งชาติมาเทีย่ วซึง่ มาได้ทกุ วัน เช่น พัทยา หัวหิน ภูเก็ต ...เมืองแบบนี้มีตัวอย่างจริงในอดีตที่เคย บูม มากและเจ๊งในวันนี้ ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็น 10 เท่า (เพราะเดิมเป็นที่ดินดิบตารางวาละ 1,000 บาท แบ่งแปลงมีถนน 30% กลายเป็น 1,300 บวกค่า พัฒนาสาธารณูปโภค 5,000 บวกค่าดำ�เนินการ 20% กำ�ไร 30% ต้องขาย 10,000 บาท) ปัจจุบัน เหลือเท่าเดิม (เพราะปัจจุบันทิ้งกันทั้งโครงการ ไฟฟ้าเหลือแต่เสา ถนนต้นไม้ ขึ้นรกทั้งโครงการ เพราะต่างกันต่างซื้อเก็บไว้ไม่ไปสร้าง แบงก์ยึดกัน เพียบ สภาพวันนี้แทบไม่ต่างจากที่ดินดิบ ท่านจะ ประเมินเท่าใด) ...เมืองแบบนี้ในยุคปัจจุบันก็กำ�ลัง บูมมากอยูแ่ ห่งหนึง่ จึงต้องระวัง .......เพราะวันหน้า ราคาตกอาจถูกฟ้องอีก เราก็ไม่มเี งินหนีไปอยูเ่ มือง นอกเสียด้วย (ฮัน่ แน่ คนละคนกับทีท่ า่ นคิดน้ะครับ ผมหมายถึงพวกโกงเงินแบงก์ยุคฟองบสบู่ ที่หนีไป สบายอยูเ่ มืองนอก 15 ปี ตอนนีอ้ ายุความหมด กลับ มาสบายต่อในบ้านเรา ..คร้าบ)
www.tva.or.th
8
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
หัวใจสำ�คัญของวิธีการเปรียบเทียบราคาตลาด
ถึงขั้นต้องตรวจสอบสัญญาซื้อขายมาดูก็ได้ (ถ้า จำ�เป็น) รวมทั้งอาจเปรียบเทียบกับราคาประกาศ ขาย
หัวใจสำ�คัญอยูท่ สี่ �ำ รวจข้อมูลตลาดหรือราคาซือ้ ขาย โดยมีหลักอยูท่ ี่ 1. สืบหาราคาซือ้ ขาย มาได้มากเพียงพอ 2. ต้องได้ความจริงมา (อย่าให้ถูกหลอก) 3. วินิจฉัยคัดเลือกข้อมูลที่สามารถ ใช้ได้ (ตัวแทนตลาดส่วนใหญ่ ต่ำ�ไปไม่นับสูงไปไม่เอา) จริงๆ แล้วหาสืบข้อมูลตลาดมาดีไม่ต้อง วิเคราะห์กพ็ อรูม้ ลู ค่าได้ เช่น ไปประเมินทาวน์เฮาส์มอื สองหลังหนึง่ แถวบางใหญ่ซติ ี้ สำ�รวจราคา ขายในหมูบ่ า้ นเดียวกัน ขนาดทีด่ นิ -ขนาดบ้านใกล้เคียงกัน สภาพบ้านใกล้เคียงกัน ทำ�เลแตกต่าง กันบ้างเล็กน้อย สำ�รวจราคาขายพบว่าอยูใ่ นช่วง 1.0-1.2 ล้านบาท สำ�รวจเทียบหมูบ่ า้ นข้างเคียง 2-3 แห่งในย่านนี้ ซึ่งส่วนใหญ่ทำ�เลด้อยกว่าเล็กน้อย มีราคาขาย 1.0 ล้านบาทต้นๆ ส่วนทาวน์ เฮ้าส์ใหม่ขาย 1.4-1.5 ล้านบาท ก็คงพอประเมินได้ว่ามูลค่าน่าจะประมาณ 1.0-1.2 ล้านบาท
3.4 สอบทานกั บ ศั ก ยภาพในการพั ฒ นาว่ า เหมาะสมหรื อ ไม่ ตรวจสอบจากศั ก ยภาพของ ทรัพย์สิน เช่น กรณีที่ดินเปล่า สามารถพิจารณา มู ล ค่ า ที่ ดิ น ที่ เ หมาะสมจากการที่ ที่ ดิ น แปลงนั้ น สามารถพัฒนาเป็นอะไรได้ แล้วคำ�นวณหามูลค่า ที่ดินที่เหมาะสมที่ควรซื้อ (ด้วยวิธีการสมมติฐาน การพัฒนาหรือมูลค่าคงเหลือได้) ยกตัวอย่างง่ายๆ
การสำ � รวจข้ อ มู ล ตลาดจึ ง นั บ เป็ น หั ว ใจ สำ�คัญของวิธกี ารนี้ ซึง่ ผมอยากกล่าวถึงก่อนเทคนิค วิธีการคำ�นวณ ข้อสำ�คัญเกี่ยวข้องกับการสำ�รวจ และการคัดเลือกข้อมูลตลาดดังนี้
1
การเลือกวิธีการประเมินที่เหมาะสมจะ สัมพันธ์กับคัดสรรข้อมูลที่ต้องใช้ การ ประเมิ น จึ ง ต้ อ งคั ด เลื อ กข้ อ มู ล ตลาดใน การสำ � รวจต้ อ งเป็ น ทรั พ ย์ สิ น ประเภท เดี ย วกั น กั บ ทรั พ ย์ สิ น ที่ ป ระเมิ น เช่ น ทาวน์เฮ้าส์ ก็ต้องเปรียบเทียบกับทาวน์ เฮ้าส์ บ้านเดี่ยวต้องเปรียบเทียบกับบ้าน เดี่ยว อาคารพาณิชย์ก็ควรเปรียบเทียบ กั บ อาคารพาณิ ช ย์ การเปรี ย บเที ย บ ข้ามเผ่าพันธุอ์ าจไม่เหมาะสม เนื่องจากว่า ทรัพย์สนิ แต่ละประเภทมีการใช้ประโยชน์ ทีแ่ ตกต่างกัน (เช่น ทาวน์เฮ้าส์โดยทัว่ ไปมัก ใช้เป็นที่อยู่อาศัย แต่อาคารพาณิชย์มัก ใช้เป็นร้านค้า) รูปแบบอาคารที่แตกต่าง กัน รายละเอียดของอาคารที่แตกต่างกัน ในรายละเอียดแม้เป็นประเภทเดียวกัน แล้ว ยังลงลึกในระดับ Segment อีก เช่น คอนโดหรู กลุ่มชาวต่างชาติ กับคอนโดฯ ขายคนไทยย่อมไม่เหมือนกัน สาระเลย ต้องขึ้นอยู่กับกลุ่มอุปสงค์หรือกลุ่มผู้ซื้อ เป็ น สำ � คั ญ เพราะลั ก ษณะการใช้ ส อย พฤติกรรม ฯลฯ ต่างกัน อันส่งผลต่อ Proj ect & Product ที่แตกต่างกัน
2
นอกจากนี้ ค วรเป็ น ทรั พ ย์ สิ น ประเภท เดียวกันแล้ว ยังต้องมีความคล้ายคลึงกัน (หรื อ แตกต่ า งกั น น้ อ ย) ทั้ ง ด้ า นขนาด รูปลักษณ์ ทำ�เล ฯลฯ เช่นว่าประเมินบ้าน
www.tva.or.th
เดี่ยว 50 ตารางวา ก็ควรหาข้อมูลตลาด ประมาณ 50-60 ตารางวาเป็นหลัก จะไป สำ�รวจบ้านเดี่ยว 200 ตารางวามาเปรียบ เทียบ ก็อาจไม่เหมาะสมเพราะมีความแตก ต่างกันในรายละเอียดมากเกินไป (กลุม่ ผูซ้ อื้ แตกต่ า งกั น ) วิ เ คราะห์ มู ล ค่ า แล้ ว อาจ ผิดเพี้ยนไปได้
3 วิธีการสำ�รวจข้อมูลตลาดให้ได้ “ความ จริง” ไม่ถูกหลอกนั้น มีแนวทางดังนี้ 3.1 การสำ�รวจให้มีปริมาณมากเพียงพอ ถาม ว่าจำ�นวนเท่าใดถึงจะเพียงพอ ตามหลักการวิจัย แล้วจำ�นวนกลุ่มตัวอย่างไม่ควรต่ำ�กว่า 30 ข้อมูล การประเมินก็คล้ายกับงานวิจัยที่ต้องค้นหาความ จริงจากกลุ่มตัวอย่าง แต่ในภาคปฏิบัติแล้วอาจ มากหรือน้อยกว่านี้ได้ ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์สิน มูลค่าสูงหรือต่ำ� โดยทั่วไปแล้วมักจะแสดงไว้ใน รายงานจำ�นวน 5 ข้อมูล 10 ข้อมูลบ้างก็เป็นเพราะ ว่าผู้ประเมินหรือบริษัทประเมินแต่ละแห่งในฐาน ข้อมูลจำ�นวนมากสนับสนุนอยูแ่ ล้ว จากการจัดเก็บ ข้อมูล จากการสำ�รวจประเมินทุกวัน บางหมูบ่ า้ นไป แทบทุกวัน จึงรู้มูลค่าอยู่แล้ว เพียงแต่ไปสำ�รวจใน รายละเอียดเท่านั้น 3.2 สำ�รวจให้กว้าง ครอบคลุม ทั้งในหมู่บ้าน เดียวกัน ไปเปรียบเทียบหมู่บ้านอื่นๆ ใกล้เคียง ทั้ง หมู่บ้านเก่า หมู่บ้านใหม่ ถ้าประเมินบ้านมือสอง ย่อมต่ำ�กว่าบ้านใหม่ อย่าถามแค่ใกล้ๆ แล้วก็พอ เพราะอาจถูกจัดฉากรอได้ 3.3 ควรพิจารณาจากราคาซื้อขายเป็นหลัก โดยราคาซื้อขายบางครั้งหากไม่แน่ใจยังต้องตรวจ สอบเพิ่มเติมว่าที่ว่ามานั้นจริงเท็จประการใด อาจ
3.4.1 ในเขตกรุงเทพฯชั้นนอก หากย่าน นั้นบ้านจัดสรรใหม่ขายตารางวาละ 50,000 บาท ที่ดินดิบก่อนพัฒนาผืนใหญ่เท่าๆ กับขนาดของ หมูบ่ า้ นจัดสรร เช่น 50 ไร่ อาจมีราคาเพียงตารางวา ละ 10,000 บาท เพราะว่าหากซือ้ ทีด่ นิ มาตารางวา ละ 10,000 บาท บวกค่าพัฒนา ค่าดำ�เนินการ ภาษี กำ�ไร เข้าไป ต้องขายตารางวาละ 40,000-50,000 บาท สูงกว่าที่ดินดิบประมาณ 4-5 เท่า (ที่ดินใน เมืองสัดส่วนต�่ำ กว่านี้ ต่างจังหวัดอาจสูงกว่านี้ เป็น 10 เท่าดังกล่าวแล้ว เพราะต้นทุนที่ดินต่ำ� แต่ค่า พัฒนาเท่ากัน) 3.4.2 ดังนั้นหากรู้ราคาที่ดินบ้านจัดสรร พัฒนาแล้วใหม่ๆ ตารางวาละ 50,000 บาท ที่ดิน ดิบตารางวาละ 10,000 บาท ย่อมเป็นแนวทาง เบื้องต้นสำ�หรับราคาที่ดินในโครงการบ้านจัดสรร เก่า ซึ่งก็มักจะต่ำ�กว่าบ้านใหม่ประมาณ 20-30% ดังนั้นหากเป็นหมู่บ้านเก่าไม่มาก ก็อาจมีมูลค่า ตารางวาละ 30,000-40,000 บาท เป็นต้น แต่ หากเก่ามากๆ 20-30 ปีไม่คอ่ ยดูแล ทรุดโทรม หรือ โครงการทีด่ นิ จัดสรรเก่าๆ มากแล้ว อาจมีมลู ค่าแค่ 20,000 บาทเป็นต้น 3.4.3 ต่อไป หากต้องการตรวจสอบราคา บ้านพร้อมทีด่ นิ ในหมูบ่ า้ นจัดสรรเก่าไม่มาก สมมติ บ้านเดี่ยว 50 ตารางวาๆ ละ 40,000 บาท รวม 2.0 ล้านบาท บวกมูลค่าบ้าน 150 ตารางเมตรๆ ละ 15,000 บาท (ราคาขายบ้านที่รวมกำ�ไร ไม่ใช่ ต้นทุนค่าก่อสร้างบ้าน) อีก 2.25 ล้านบาท รวมทั้ง บ้านพร้อมที่ดิน 4.25 ล้านบาทโดยประมาณ 3.4.4 ในทำ�นองเดียวกัน จะตรวจสอบ ราคาทาวน์เฮ้าส์ หรืออื่นๆ ก็ย่อมได้ 3.5 กรณีประกาศขายต้องระมัดระวัง เนือ่ งจาก ทรัพย์สินบางประเภทโดยเฉพาะที่ดิน บางบริเวณ อาจประกาศขายเนื่องจากความไม่รู้ศักยภาพที่ดิน
วารสารนักประเมินราคาไทย
9
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555 แต่มูลค่าจริงๆ อาจตำ่�กว่ามาก ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินติดถนนกาญจนภิเษก (วงแหวนตะวันตก) ช่วงถนนกัลปพฤกษ์ ในพื้นที่สีเขียว ก.2 ประกาศ ขายถึงตารางวาละ 50,000 บาท แต่มูลค่าที่ควร ซื้ออาจแค่ตารางวาละ 10,000 บาทเท่านั้น เพราะ ผังเมืองพืน้ ทีส่ เี ขียวจำ�กัดให้พฒ ั นาน้อยมาก แต่เหตุ ที่ประกาศขายในราคาดังกล่าว เพราะว่าถนนฝั่ง ตรงข้าม มีการซื้อขายกันได้ตารางวาละ 50,000 บาท 60,000 บาทก็มี แต่ตงั้ อยูใ่ นผังเมืองสีเหลือง สี ส้ม (ทีอ่ ยูอ่ าศัยหนาแน่นน้อย ปานกลาง) ซึง่ พัฒนา ได้มากกว่ามาก เจ้าของย่อมทำ�ใจขายตารางวาละ 10,000 บาทไม่ได้แน่ แต่คนซือ้ ก็ไม่ซอื้ แน่ เลยทำ�ให้ บางแปลงประกาศขายเป็น 10 ปีกม็ ี ลดราคาเหลือ 40,000 บาท 30,000 บาท ก็ยังไม่มีคนซื้อ เป็นต้น ดังนัน้ ในบริเวณใดบริเวณหนึง่ หากมีแต่คนประกาศ
ขายแต่ไม่มีใครซื้อเลย จึงต้องระมัดระวังไว้ ว่าเป็น เพราะเหตุใด อาจเป็นเพราะกฎหมาย หรือปัจจัย อื่นๆ ก็ได้ 3.6 ใช้แหล่งข้อมูลที่หลากหลาย อย่าถามคน เดียวแต่รู้ราคา 10 แปลง ถาม 10 คน ได้ราคา 10 แปลงดีกว่า ที่สำ�คัญปัจจุบันแหล่งข้อมูลทุติย ภูมิอื่นๆ มีมากมายในยุคข้อมูลข่าวสารในปัจจุบัน เปิดเว็บไซด์กม็ หาศาลแล้ว ทัง้ ทรัพย์ธนาคาร ทรัพย์ องค์การบริการทรัพย์สินต่างๆ บริษัทนายหน้า สถาบันการเงินในพื้นที่ ฯลฯ 3.7 ตรวจสอบจากต้ น ทุ น โดยประมาณ ยก ตัวอย่างไปประเมินคอนโดฯ เพียงห้องเดียว แต่เป็น คอนโดฯ ทีแ่ พงทีส่ ดุ ในพัทยาไม่แน่ใจว่ามูลค่าทีข่ าย เหมาะสมหรือไม่ ก็ควรประเมินต้นทุนคร่าวๆ เพื่อ ตรวจสอบราคาขายได้ ตัวอย่างเช่น
1. ต้นทุนที่ดิน 2 ไร่ๆ ละ 20 ล้านบาท (ตร.ว.ละ 50,000 บาท) เป็นเงิน
40.00 ลบ.
2. ต้นทุนค่าพัฒนาที่ดินและสาธารณูปโภคเข้าโครงการ ประมาณ
10.00 ลบ.
3. ต้นทุนค่าก่อสร้างคอนโดฯ 30 ชั้น 30,000 ตร.ม.ๆ ละ 25,000 บาท เป็นเงิน 750.00 ลบ. 4. ต้นทุนค่าตกแต่งห้อง ประมาณ 15,000 ตร.ม.(พื้นที่ขาย 50%) • ตร.ม.ละ 10,000 บาท. เป็นเงิน รวม 1-4
150.00 ลบ. 950.00 ลบ.
5. ต้นทุนค่าดำ�เนินการ ภาษี 15-20% เป็นเงิน
142.50 ลบ.
6. ต้นทุนรวม 1,092.50 • เฉลี่ยต่อพื้นที่ขาย 15,000 ตร.ม. ต้นทุน ตร.ม.ละ 72,833.00 บ. 7. บวกกำ�ไร 30-40% (ปีละ 10-15%) เป็นเงิน
328.00 ลบ.
8. รวมเป็นราคาขายที่ควรกำ�หนด
1,420.00 ลบ.
9. เฉลี่ยต่อพื้นที่ขายได้ 50% หรือ 15,000 ตร.ม. เฉลี่ย ตร.ม.ละ 3.8 ตรวจสอบจากค่าเช่า เป็นวิธีการหนึ่งที่ ตรวจสอบมูลค่าที่เหมาะสมได้ง่าย เนื่องจากโดย ทัว่ ไปมักจะมีการเช่าในตลาด เราเพียงแต่ส�ำ รวจค่า เช่าตลาดทีเ่ หมาะสมสำ�หรับทรัพย์สนิ โดยประมาณ แล้วคำ�นวณเป็นปี (ค่าเช่ารายเดือน x 12 ทั้ง ปี หักอัตราว่าง และค่าใช้จ่าย) หารด้วยอัตราผล ตอบแทน ก็จะได้มูลค่าโดยประมาณ สอบทานอีก ทางหนึ่งเบื้องต้น ยกตัวอย่าง เช่น
ลบ.
94,666.00 บ.
3.8.1 หากไปประเมิ น อาคารพาณิ ช ย์ ห้องหนึ่ง ราคาซื้อขาย 10.0 ล้านบาท แต่เราก็ไม่ มั่นใจว่าจะเหมาะสมหรือไม่ ก็ให้สอบถามค่าเช่า มาตรวจสอบ เช่น หากสอบถามค่าเช่าพบว่าค่าเช่า ประมาณเดือนละ 40,000-50,000 บาท ปีหนึง่ รวม 480,000-600,000 บาท หักอัตราว่าง ค่าใช้จ่าย อาจเหลือ 400,000-500,000 บาท หากประเมิน มู ล ค่ า จากค่ า เช่ า สุ ท ธิ (ตามวิ ธี ก ารรายได้ ) ผล ตอบแทนประมาณ 4-5% มูลค่าก็ควรตกประมาณ 10.0 ล้านบาท ก็ถือว่าราคาซื้อขายนั้นเหมาะสม
www.tva.or.th
10
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555 3.8.2 แต่หากไปสำ�รวจแล้วค่าเช่าเพียง เดือนละ 20,000 บาท ปีหนึ่ง 240,000 บาท หัก อัตราว่างและค่าใช้จ่ายแล้ว อาจเหลือ 200,000 บาท ผลตอบแทน 4-5% มูลค่าก็ควรมีเพียง 4.05.0 ล้านบาท เป็นต้น ทีส่ �ำ รวจมาว่า 10.0 ล้านบาท อาจถูกหลอกก็ได้ เป็นต้น 3.8.3 ผลตอบแทนค่าเช่าในกรณีทรัพย์สนิ เพื่อที่อยู่อาศัย ก็ต้องประเมินจากการสำ�รวจ โดย เทียบราคาซื้อขายและค่าเช่าในย่านอื่นๆ ที่เคย ประเมินมา (ประสบการณ์) แต่โดยทัว่ ไปแล้วอัตรา ในปัจจุบันประมาณ (1) ทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัยประเภททาวน์ เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว อาจมีผลตอบแทนเพียง 3-5% เท่านั้น (2) แต่ถ้าเป็นคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า อาจถึง 5-8% ได้ (3) ถ้าเป็นอาคารพาณิชย์ที่ใช้อยู่อาศัยก็อาจ แค่ 4-5% แต่ถ้าค้าขายได้ อาจ 5-8% เป็นต้น (4) กรณีทดี่ นิ เปล่าทีศ่ กั ยภาพต�่ำ ๆ อาจน้อยแค่ 2-3% ที่ดินเกษตรกรรมบางทีไม่ถึง 1% แต่หากมี ศักยภาพสูงอาจมากกว่านี้ได้มาก เป็นต้น 3.8.4 บางกรณี ก ารสำ � รวจค่ า เช่ า อาจ ช่ ว ยให้ เ ปรี ย บเที ย บถึ ง ความแตกต่ า งระหว่ า ง ทำ�เล (ใกล้ๆ กัน แต่ราคาต่างกันมากจนเราไม่กล้า ประเมินให้) แต่หากค่าเช่าทีส่ �ำ รวจได้ตา่ งกัน เพราะ การค้าขายทีด่ กี ว่ามากนัน้ จะช่วยให้การประเมินได้ อย่างถูกต้องมากขึ้น 3.9 นอกจากนี้การขายยังเกี่ยวข้องกับ ราย ละเอียดเงื่อนไขการขาย เงื่อนไขทางการเงิน เช่น ราคาซื้อที่ดินไร่ละ 1.00 ล้าน แต่มัดจำ� 10% อีก 1 ปีโอนฯ ค่าเงินสดย่อมไม่ใช่ 1.00 ล้านบาท หรือ กรณีขายแบบมีโปรโมชั่น ของแถม ส่วนลด ฯลฯ 3.10 การตรวจสอบกับราคาประเมินราชการ อาจไม่เหมาะนัก เนื่องจากราคาประเมินราชการ อาจไม่สอดคล้องกับราคาตลาด 3.11 นอกจากนี้ แ ล้ ว เป็ น ที่ น่ า เสี ย ดายว่ า ใน ประเทศเรามีการซื้อขายและจดทะเบียนที่กรม ที่ดินทุกวัน แต่ข้อมูลไม่อาจเปิดเผยได้ จริงๆ เอา แค่ที่ตั้ง และราคาก็พอแล้ว ไม่ต้องระบุเจ้าของ กรณีราคาประเมินราชการยังเปิดเผยได้เลย แม้ว่า การจดทะเบียนซื้อขายจำ�นวนหนึ่งก็แจ้งไม่จริง
www.tva.or.th
(ซึ่งก็น่าเสียดายอีก ที่แจ้งกันไม่จริง เพราะค่าโอน กรรมสิทธิค์ ดิ ตามราคาประเมิน ไม่สนราคาซือ้ ขาย แต่ภาษีอนื่ ๆ คิดตามราคาทีส่ งู กว่า ก็เลยแจ้งไม่จริง เสียที) แต่ก็มีจำ�นวนหนึ่งที่แจ้งตามการซื้อขายจริง สามารถนำ�มาใช้งานได้ 3.12 สุดท้ายเรื่องสำ�คัญ คือ การจัดทำ�ฐาน ข้อมูล ซึง่ จำ�เป็นสำ�หรับนักวิชาชีพ ผูป้ ระเมินเพือ่ เป็นฐานข้อมูลการตรวจสอบไม่ให้ผดิ ราคา ปัจจุบนั นี้ส่วนใหญ่ต้องลิงก์กับแผนที่ได้ โดยต้องระบุพิกัด ทางภูมิศาสตร์เพื่อให้เรียกใช้งานได้ง่าย นอกจาก นี้ตัวผู้ประเมินย่อมต้องมีฐานข้อมูล (ในใจ) จดจำ� มูลค่าตามทำ�เลสำ�คัญๆ ไว้สอบทาน มากขึ้นตาม ประสบการณ์
4 แหล่งข้อมูล การเก็บข้อมูลตลาดนัน้ มีทงั้ ข้อมูลปฐมภูมแิ ละทุตยิ ภูมิ เป็นทางเลือก มากมาย เช่นว่า 4.1 การสำ � รวจโดยตรงในพื้ น ที่ จากป้ า ย ประกาศขาย เจ้าของทีด่ นิ ทีข่ าย หรือคนทีซ่ อื้ เพือ่ น บ้าน ร้านค้า กำ�นัน ผู้ใหญ่บ้าน ในย่านนั้น โดยมี ข้อสังเกตสำ�คัญหากต้องการราคาซือ้ ขาย หากเป็น บ้านที่เพิ่งซื้อขายกันมักมีการปรับปรุงใหม่ทางใด ทางหนึ่ง ที่ดินก็มักมีการถมที่ดินล้อมรั้วไว้ เป็นต้น แต่การสำ�รวจด้วยปากเปล่า ก็ต้องระวังอย่าให้ถูก หลอกดังว่า บางกรณีพบถึงขนาดจัดฉากรอไว้ทั้ง ป้ายประกาศ เพื่อนบ้าน ร้านค้า ฯลฯ เตรียมรอไว้ เพียบ 4.2 เจ้าหน้าที่สินเชื่อของสถาบันการเงินใน พื้นที่ซึ่งคงทราบถึงราคาในย่านนั้นได้ดี เนื่องจาก ว่า ท่านก็ให้สินเชื่อในพื้นที่มามากมาย คงทราบ ราคาดี และควรสอบถามหลายแห่ง 4.3 นายหน้าหรือบริษัทนายหน้า ซึ่งสามารถ ตรวจสอบราคาได้ในเว็บไซด์ เอกสาร วารสารต่างๆ ที่เผยแพร่มากมาย
4.4 เว็บไซด์ หนังสือพิมพ์ สิง่ พิมพ์ หรือหนังสือ ด้านอสังหาริมทรัพย์ ในท้องถิ่นนั้นๆ ก็มักมีการ ประกาศขายกันในยุคนี้ 4.5 ผู้รับเหมาก่อสร้าง มักจะทราบราคาจาก เจ้าของการได้รับเหมาก่อสร้างบนที่ดินในย่านนั้น 4.6 บริ ษั ท พั ฒ นาที่ ดิ น มั ก จะซื้ อ ที่ ดิ น เพื่ อ การพัฒนา อาจไปตรวจสอบกับสัญญาซื้อขายได้ เนื่องจากมักแจ้งตามจริง โดยเฉพาะบริษัทมหาชน 4.7 บริ ษั ท ประเมิ น ในพื้ น ที่ ซึ่ ง ส่ ว นใหญ่ ก็ ยินดีให้ความร่วมมือ ผมยกตัวอย่างไปประเมินที่ เวียดนาม กัมพูชา บริษัทประเมินในประเทศนั้นๆ ช่วยได้มาก รวมทั้งสามารถมีคอนเนคชั่นกันใน อนาคตอีก 4.8 เจ้าหน้าที่สำ�นักงานที่ดิน เจ้าหน้าสำ�นัก ประเมิน สังกัดกรมธนารักษ์ ซึ่งมีเจ้าหน้าที่ประจำ� อยู่ทุกจังหวัด ก็ทราบราคาดีถึงราคาที่ซื้อขายจริง 4.9 ศูนย์ขอ้ มูล ในต่างประเทศอาจมีพร้อมกว่า ในบ้านเรา ทีอ่ าจไม่ได้เก็บข้อมูลการซือ้ -ขาย ไว้เผย แพร่ 5 การวินิจฉัยและเลือกใช้ หลังจากเก็บข้อมูลตลาดมาได้แล้ว ต้อง พิจารณาวินจิ ฉัยคัดเลือกข้อมูลทีส่ ามารถใช้ได้ โดย พิจารณาจาก 5.1 กลุม่ ราคาทีเ่ ป็นส่วนใหญ่ของตลาด ส่วนที่ สูงไปไม่นบั ต�่ำ ไปไม่เอา เพราะอาจซือ้ มาในราคาต�่ำ กว่าปกติได้ด้วยเหตุผลมากมาย ทั้งทรัพย์ขายถูก ของธนาคารต่างๆ ทรัพย์กรมบังคับคดี หรือเจ้าของ ร้อนเงิน เป็นต้น
วารสารนักประเมินราคาไทย
11
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555 5.2 หลังจากได้กลุม่ ราคาตลาดทีเ่ ป็นส่วนใหญ่มาแล้ว อาจต้องทำ�การคัดเลือกข้อมูลตลาดเพือ่ ทำ�การเปรียบเทียบหรือวิเคราะห์ในรายละเอียด โดยมีหลักเกณฑ์ ให้พิจารณาตามหลักสถิติโดยคัดเลือกตัวอย่างหรือตัวแทนของแต่ละกลุ่มข้อมูล หรือกลุ่มตัวอย่าง ดังนั้นอาจมีข้อมูลที่สำ�รวจมาจำ�นวนมาก หลายสิบข้อมูลแต่อาจ คัดเลือกมาจำ�นวนหนึ่ง 3 ข้อมูล 5 ข้อมูล เป็นตัวแทนของข้อมูลทั้งหมด 20-30 ข้อมูล เป็นต้น
ยกตัวอย่าง กรณีบ้านจัดสรร ก ลุ่ ม แร ก ค ือ กลุ่มข้อมูลที่มีสภ าพ ทำ � เล ใก ล้ เ คี ย งก ั บ ท รั พ ย์ ที่ ป ร ะ เม ินมาก ทสี่ ดุ คอื ขอ้ มลู ทตี่ งั้ อยใู่ กลๆ้ หรือในห มบู่ า้ น เดียวกัน
ูลที่ตั้งอยู่
กลุ่มข้อม อ ื ค ง อ ดับ ส ่ ี กลุ่มท ๆ ใกล้เคียง ที่มีทำ�เล ระ บ ื่น สอ ในหมู่บ้านอ ื่นๆ ใกล้เคียงกัน เพื่อ ละอ โครงการ แ ถูกหลอก การ ทานป้องกัน
กลุ่มที่สาม คือ กลุม่ หมูบ่ า้ นจัดสรรใหม่ๆ
ในย่านใกล้เคียงในทำ�นองเดียวกัน ซึ่งหาก ประเมินบ้านมือสอง ราคาต่ำ�กว่าบ้านใหม่ ดังกล่าวไว้แล้ว เป็นต้น
5.3 บางครั้ ง จากข้ อ มู ล ที่ ไ ด้ ม าจากหลายๆ ทาง อาจมีความแตกต่างกันมาก ความสำ�คัญคือ ต้องค้นหาความจริงว่า กลุ่มที่ราคาสูงหรือราคาต่ำ� เพราะเหตุใด ไม่อาจปล่อยปละละเลย หรือคิดไป เองได้ เช่น บางครั้งกลุ่มที่ราคาต่ำ�เพราะไปประมูล มาราคาต่ำ�ๆ เพราะสภาพบ้านแย่ ต้องลงทุนอีก หลายแสนบาท ต้องตั้งราคาขายที่สูงกว่าที่ประมูล มามาก ดังนั้นราคาสอบถามจึงต้องสอบถามให้ ครบถ้วนว่าเป็นการซื้อจากใคร หรือใครซื้อ เพื่อ ทราบถึงที่มาที่ไป หรือบางครั้งในต่างจังหวัดจะมี กลุ่มหนึ่งที่ตั้งราคาขายสูงมาก เพราะซื้อมาในช่วง เศรษฐกิจเฟื่องฟู หรือยุคฟองสบู่ สภาพ ณ ขณะ นั้นทั้งในโครงการ ทั้งบ้านยังดีอยู่มาก แต่วันนี้ทิ้ง ร้างทัง้ โครงการ ทัง้ บ้าน แต่เจ้าของก็ยงั ตัง้ ราคาขาย
เท่าที่ซื้อมา ก็จะสูงกว่าราคาที่ควรซื้อ ณ วันนี้มาก แล้ว เพราะสภาพแย่ลงมาก รวมทั้งยุคนั้นฟองสบู่ ก็ยกราคาให้สูงไว้มาก 6
หลังจากได้ขอ้ มูลตลาดทีเ่ หมาะสมในการ วิเคราะห์แล้ว จึงใช้เทคนิคการวิเคราะห์ มู ล ค่ า ในรายละเอี ย ดซึ่ ง มี ห ลายเทคนิ ค ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าฝรั่งชาติไหน สอนมา อย่างไร (ไทยคิดเอง ยอมรับไม่ค่อยได้ มักจะอ้างอิงฝรัง่ ไว้กอ่ น มันก็คดิ ค่าลิขสิทธิ์ บ้าง ต้องจ้างเขามาสอนแพงๆ บ้าง) ทั้ง Sale Grid Adjustment (SGA), Paired Comparison และ Weighted Quality Score (WQS) คงมีทา่ นผูร้ วู้ า่ ไว้ในวารสาร เล่มนี้ สำ�หรับผม พบกันใหม่ ....สวัสดีครับ
เรื่องการสำ�รวจข้อมูลตลาด จึ ง นั บ เป็ น หั ว ใจสำ � คั ญ ของ วิ ธี ก ารนี้ ซึ่ ง ผมอยากกล่ า ว ถึงก่อนเทคนิควิธีการคำ�นวณ ข้ อ สำ � คั ญ เกี่ ย วข้ อ งกั บ การ สำ � รวจและการคั ด เลื อกข้อมูล ตลาด
www.tva.or.th
12
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
Direct Capitalization When to Use (ตอน 2)
โดย ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ รองผู้อำ�นวยการโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
V = I/R
และแนวทางการใช้กับกรรมสิทธิ์ และ Highest and Best Use แท้จริงแล้วการประเมินโดยวิธรี ายได้ มิได้มี 2 วิธี (วิธDี irect Capitalization : V = I/R, และวิธีเทอมและเสถียรภาพ หรือวิธี DCF หรือคิดลดที่เรารู้จักกัน ดี) แล้วให้นักประเมินเลือกว่าจะใช้วิธีไหน หากแต่ธรรมชาติของทรัพย์ หรือภาวะ ของทรัพย์กับสถานการณ์ตลาดตอน นั้นต่างหากหละเป็นตัวกำ�หนดว่าควร เลือกใช้วิธี ใด เพราะฉะนั้นบทความนี้จะ แบ่งออกเป็น 2 ตอนนั่นคือ 1
ทำ�ความเข้าใจกับธรรมชาติของวิธี Direct Capitalization หรือสูตร V = I/R
2
การนำ�มาประยุกตร์ใช้กบั ทรัพย์สนิ ทัง้ มุมมองทีเ่ ป็นกรรมสิทธ์(Rights) และการใช้ประโยชน์ (Use)
ตอนที่ 1
สูตร V = I/R หรือมูลค่าทรัพย์สิน เท่ากับ รายได้จากการปล่อยเช่าสุทธิ (Net Operating Income) หารด้วยอัตราแปลงรายได้ เป็นมูลค่า (Capitalization Rate) นั้นหาก มองดีๆ จะไม่มีช่วงเวลาว่าคิดรายได้ไป 3 ปี หรือ 5 ปี แต่ทว่า มูลค่าทรัพย์สิน ณ สิ้นปีที่ ประเมินจะเท่ากับ รายได้จากการปล่อยเช่า สุทธิของปีหน้าทัง้ ปี หารด้วย Capitalization Rate จะเห็นได้วา่ ใช้รายได้ปถี ดั ไปเพียงปีเดียว เป็นตัวแทนมูลค่า หรือเป็นตัวแทนรายได้ ตลอดไป คำ�สำ�คัญหรือ Key word คือราย ได้ตลอดไป สิ่งนี้แปลว่าทรัพย์สินนั้นจะต้อง ก่อให้เกิดรายได้ไปตลอดชั่วนิจนิรันดร์ เช่น
www.tva.or.th
สมั ย ที่ รั ฐ บาลอั ง กฤษนั้ น ออกพั น ธบั ต ร รัฐบาลช่วงสงครามโลกครั้งที่สองที่ระดมเงิน จากประชาชนและจ่ายดอกเบีย้ ให้จนกว่าผูซ้ อื้ พันธบัตรนั้นจะสิ้นชีวิต และหากรายได้ในปี ถัดๆ ไปนั้นเพิ่มขึ้นจากปีแรกหละสูตรนี้จะรับ รู้ได้อย่างไร คำ�ตอบอยู่ที่ R นั่นเอง R หรือ Capitalization Rate นั้นเป็นผลของการ ทีน่ �ำ อัตราผลตอบแทนทีต่ อ้ งการในการลงทุน (discount rate หรือ required rate of return หรือ yield แล้วแต่ท่านจะเรียก) ลบด้วย อัตราการเติบโตของรายได้สุทธินั้นๆ (growth) ผู้ เ ชี ย นของแทนอั ต ราผล ตอบแทนด้ ว ย สั ญ ลั ก ษณ์ r และอั ต รา การเติบโตแทนด้วยสัญลักษณ์ g เพราะฉะนัน้
Capitalization Rate ( R ) = discount rate ( r ) – growth ( g ) กลับมาสู่ว่าหากรายได้เพิ่มขึ้นทุกปีจากปีแรก สูตรนี้จะรับรู้ในการคำ�นวณอย่างไร คำ�ตอบคือยู่ ที่ตัวหารหรือ R นั่นเอง นักประเมินจะต้องทราบ อัตราผลตอบแทน หรือ r แล้วนำ�มาลบด้วยอัตรา เติบโตหรือ g แต่ g นั้นต้องเท่าๆกันทุกปี สรุปคือสูตร V = I/R นัน้ เหมาะสมกับทรัพย์ทมี่ ี รายได้ไปเรือ่ ยๆ ตลอด และหากมีอตั ราการเติบโตของ รายได้จะต้องเป็นอัตราการเติบโตที่เท่าๆ กันทุกปี
ตอนที่ 2 2.1 หากถามว่ า ทางคณิ ต ศาสตร์ แ ล้ ว กี่ ปี ห ละที่ จะเท่ากับตลอดไปหรือชั่วนิจนิรันทร์ คำ�ตอบ ก็คือประมาณ 100 ปีขึ้นไป (โดยส่วนตัวชอบ ใช้ประมาณ 150 ปี) และหากถามว่าสิทธ์อะไร หละที่สามารถครอบครองได้ชั่วนิรันทร์ คำ� ตอบคงไม่ใช่สัญญาเช่า 30 ปีแน่ แต่ควรเป็น กรรมสิทธิ์สมบูรณ์ หรือหากเป็นสิทธิการเช่า ก็ควรได้ประมาณ 150 ปี หรืออย่างน้อย 100 ปี เช่นที่อังกฤษที่ให้กัน 999 ปี หรือว่าที่จีน
ก็ได้ที่ให้กัน 99 ปี เพราะฉะนั้นจากตรง นีส้ ามารถสรุปได้วา่ ต้องเป็นกรรมสิทธิส์ มบูรณ์ หรือสิทธิการเช่าที่นาน อย่างน้อย 99 ปี หาก เป็นกรรมสิทธิที่มีภาระผูกพันธ์ สามารถใช้ สู ต ร V = I/R ได้ ห รื อ ไม่ คำ � ตอบในเรื่ อ ง กรรมสิทธิ์นั้นถือว่าผ่านเพราะเป็นโฉนดย่อม ได้สิทธิ์เหมือนกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ แต่เราต้อง ถามว่าภาระพูกพันธ์นนั้ เป็นการรอนสิทธิบ์ า้ ง หรื อ ไม่ และหากใช่ จ ะเป็ น ระยะเวลานาน เท่าใด ตัวอย่างเช่นภาระพูกพันธ์นนั้ คือสัญญา เช่าทีย่ กเลิกไม่ได้อกี 5 ปี และค่าเช่าในสัญญา เช่านั้นเป็นค่าเช่าที่ต่ำ �กว่าตลาดหรือน่าจะ ต่ำ�กว่าตลาด กรณีนี้ถือว่าภาระผูกพันธ์นั้นมี ส่วนทีร่ อนสิทธิ์ รอนสิทธิอ์ ะไรหละ รอนสิทธิท์ ี่ ท่านจะได้ค่าเช่าตลาดไปอีก 5 ปีนะสิ เพราะ ฉะนั้นแสดงว่ารายได้ปีแรกที่เป็นรายได้ที่ผูก พันธ์มานัน้ ไม่ได้เท่ากับค่าเช่าตลาด ไม่สามารถ เป็นตัวแทนรายได้ทรัพย์สนิ นีต้ ลอดไป เพราะ ต้องรอถึงปีที่ 6 ถึงจะได้รายได้เท่ากับตลาด และเมื่อนั้นคือตัวแทนรายได้ที่เป็นตัวแทน ทรัพย์ไปตลอด แต่หากว่าภาระพูกพันธ์นั้น เผอิ ญ ไม่ ไ ด้ เ ป็ น การรอนสิ ท ธิ์ เช่ น ค่ า เช่ า ก็ เท่ากับตลาด และประโยชน์ของทรัพย์นั้น Highest and Best Use เราก็สามารถใช้ สูตร V = I/R ได้ทั้งนี้เพราะรายได้สุทธิในปี แรกนั้นสามารถเป็นตัวแทนของรายได้ของ ทรัพ์ไปตลอดได้ 2.2 ในหัวข้อ 2.1 นัน้ พูดถึงกรรมสิทธิ์ แต่กรรมสิทธิ์ นั้นมิใช่ปัจจัยเดียวที่จะให้เราตัดสินใจได้ว่า สามารถใช้ V= I/R หรือไม่ เราจะต้องพิจารณา ถึงสิง่ ก่อสร้างหรือประโยชน์ใช้สอยของทรัพย์ ด้วยว่าเป็น highest and best use หรือ ไม่เพราะหากไม่ใช่ อายุไขของอาคารอาจจะ หมดประโยชน์หรือก่อให้เกิดรายได้ก่อน 100 ปีข้างหน้าก็เป็นได้ หากเป็นเช่นนั้น รายได้ที่ ใช้เป็นตัวแทนทรัพย์จะเป็นชั่วนิจนิรันดร์ได้ อย่างไร
วารสารนักประเมินราคาไทย
13
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
www.tva.or.th
14
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
ส มาคมฯ จัดกิจกรรมโครงการ มอบทุนการศึกษา เพื่อเด็กผู้พิการ ทางสายตา โรงเรียนสอนคน ตาบอดกรุงเทพ เมื่อวันที่ 2 กันยายน ที่ผ่านมา สมาคมฯ นำ�โดย คุณไพรัช มณฑาพันธุ์ นายกสมาคม จัด กิจกรรมโครงการมอบทุนการศึกษาและบริจาค สิ่งของที่จำ�เป็นได้แก่ ข้าวสาร และของใช้ในชีวิต ประจำ�วัน เพื่อเด็กผู้พิการทางสายตา โรงเรียน สอนคนตาบอดกรุงเทพ ภายในงานได้กราบนิมนต์ พระอาจารย์ประสงค์ ปริปุญโณ อดีตเจ้าอาวาส วัดป่าชิคาโก (ปัจจุบันพำ�นักอยู่ที่วัดบางปลากรด จ.นครนายก) เพื่อมาเทศนาธรรมะง่ายๆ สำ�หรับ น้องๆ ได้มีโอกาสฟังธรรมะ “การได้พบเห็นสมณะ และได้ฟังธรรมตามกาลเป็นมงคลอย่างยิ่ง”
ขออนุโมทนาบุญกับผูใ้ หญ่ใจดีทกุ ท่าน บริษทั ประเมินทุกบริษทั ทีไ่ ด้สละทรัพย์เพือ่ กิจกรรม การกุศลครัง้ นี้ และทีข่ าดไม่ได้ขออนุโมทนาบุญกับเพือ่ นๆ พีๆ่ น้องๆ ทีร่ ว่ มกันเป็นอาสาสมัครร่วม แรงร่วมใจจัดกิจกรรมนี้จนสำ�เร็จลุล่วงได้ด้วยดี “อายุคนนั้นสั้นเก็บของไว้กับกายได้เดี๋ยวเดียว แต่ถ้าฉลาดในการเดินทางไกลแจกสิ่งที่มี เป็นส่วนเกินให้กบั คนอืน่ ไป กระแสทานจะเป็นกระแสธารทีโ่ อบอุม้ เราแบบไม่รอ้ ยรัด และพัดพา เราไปบนเส้นทางที่เยือกเย็นมั่งมีศรีสุขยืดยาวเกินอายุของกายนี้ไปมาก” จากหนังสือเสียดาย คนตายไม่ได้อ่าน “ดังตฤณ”
www.tva.or.th
วารสารนักประเมินราคาไทย
15
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
ส มาคมฯ จัดอบรมหลักสูตร “การใช้คอมพิวเตอร์ในงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์”
ส มาคมฯ จัดอบรมหลักสูตร
เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม ที่ผ่านมา สมาคมฯ จัดอบรมหัวข้อ “การใช้คอมพิวเตอร์ในงานธุรกิจ อสั ง หาริ ม ทรั พ ย์ ” โดยได้ รั บ เกี ย รติ จ าก ผศ. จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ รองผู้อำ�นวยการโครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และ การบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ให้เกียรติ เป็นวิทยากร ณ อาคารแถบ นีละนิธิ จุฬาลงกรณ์ มหาวิทยาลัย
“แนวทางการอุทธรณ์ค่าเวนคืน และการประเมินมูลค่าเพื่อการเวนคืน”
เมื่ อ วั น ที่ 29 สิ ง หาคม ที่ ผ่ า นมา สมาคมฯ จั ด อบรม หัวข้อ “แนวทางการอุทธรณ์ค่าเวนคืน และการประเมินมูลค่า เพื่อการเวนคืน” โดยได้รับเกียรติจาก คุณบัญญัติ อุยยามวงศ์ ผูช้ �ำ นาญงานด้านการจัดกรรมสิทธิ์ และเวนคืนทีด่ นิ สำ�นักการโยธา กรุงเทพมหานคร ให้เกียรติเป็นวิทยากรในภาคเช้า สำ�หรับในภาค บ่ายเป็นการสัมมนาเชิงวิเคราะห์ โดยได้รบั เกียรติจาก คุณประสิทธิ ์ รัตนพิเศษ ที่ปรึกษาสมาคมฯ ให้เกียรติเป็นวิทยากร ร่วมกับ คุณ วสันต์ คงจันทร์ คณะอนุกรรมการอุทธรณ์ค่าทดแทน กระทรวง มหาดไทย และ คุณชาติชาย อังอรุณกร ผูอ้ �ำ นวยการฝ่ายประเมินฯ บจก.ดีทีแซด เดเบนทัม ไต เหลียง (ปทท.) ณ สภาวิชาชีพบัญชี ใน พระบรมราชูปถัมภ์
www.tva.or.th
16
วารสารนักประเมินราคาไทย
ฉบับที่ 37 • เดือนตุลาคม - ธันวาคม 2555
ส มาคมฯ จัดอบรมหลักสูตร
“การลงทุน พัฒนา และการประเมินมูลค่า โครงการอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม)” เมื่ อ วั น ที่ 20 กรกฎาคม ที่ ผ่ า นมา สมาคมฯ จัดอบรมหัวข้อ “การลงทุน พัฒนา และ การประเมินมูลค่าโครงการอาคารชุดพักอาศัย (คอนโดมิเนียม)” โดยได้รับเกียรติจาก ดร.ธีร ธร ธาราไชย ผู้อำ�นวยการสายงานวิจัยและพัฒนา ธุรกิจ บมจ. พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ให้เกียรติ เป็นวิทยากรภาคเช้า สำ�หรับในภาคบ่ายเป็นการ สัมมนาเชิงปฏิบัติการโดยได้รับเกียรติจาก ผศ. จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ รองผู้อำ�นวยการ โครงการ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ให้เกียรติเป็นวิทยากร
ส มาคมฯ จัดอบรมหลักสูตร
“กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรณีการจัดสรรและอาคารชุด”
เมื่อวันที่ 20 มิถุนายน 2555 สมาคมฯ จัดอบรมหัวข้อ “กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ กรณีการจัดสรรและอาคารชุด” โดยได้รับเกียรติจาก ผู้ทรงคุณวุฒิจากสำ�นักงาน ส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ได้แก่ คุณสุชาติ ดอกไม้เพ็ง ผู้อำ�นวยการ ส่วนมาตรฐาน การจัดสรรทีด่ นิ ให้เกียรติเป็นวิทยากรร่วมกับ คุณ นันทิยา ทองยิ่งสกุล นักวิชาการที่ดิน ชำ�นาญการ พิเศษ ส่วนพัฒนาที่ดินและอาคารชุด ณ อาคาร เฉลิมพระบารมี 50 ปี ซ.ศูนย์วจิ ยั ถ.เพชรบุรตี ดั ใหม่
สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย
www.tva.or.th
ชั้น 8 ห้อง 3810 อาคาร BB Building เลขที่ 54 ถนนสุขุมวิท 21 (อโศก) แขวงคลองเตยเหนือ เขตวัฒนา กรุงเทพฯ 10110 โทรศัพท์ : 66 (0) 2260-3880-1 โทรสาร : 66 (0) 2260-3925 http:// www.tva.or.th E-mail : info@tva.or.th