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LA NUOVA FIDEIUSSIONE TIPO PER LA VENDITA DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Con l’introduzione del modello standardizzato di fideiussione per la vendita di immobili da costruire termina la situazione di precarietà ed incertezza in cui si sono trovati gli operatori del settore nel periodo intercorso tra l’entrata in vigore del Codice della crisi di impresa nel marzo 2019 e l’8 settembre scorso.
Avv. Federico CAPPA Avvocato Consulente legale FIMAA Torino
L’8 settembre scorso è entrata in vigore la disciplina introdotta dal Decreto del Ministero della Giustizia n. 125 del 6 giugno 2022, pubblicato il 24 agosto scorso in Gazzetta Ufficiale. Tale Decreto ha finalmente introdotto il regolamento attuativo disciplinante il modello di fideiussione per la compravendita degli immobili da costruire, ai sensi dell’articolo 3, comma 7-bis del Decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come modificato dal Codice della crisi di impresa e dell’insolvenza introdotto con il Decreto legislativo 12 gennaio 2019, n. 14.
Proprio il Codice della crisi di impresa aveva novellato la normativa relativa alla tutela degli acquirenti di immobili da costruire, prevedendo, fra gli altri obblighi (come, per esempio, quello di stipulare il contratto preliminare per atto pubblico o scrittura privata ad autentica notarile), anche l’obbligo di rilasciare una fideiussione conforme ad un modello-tipo, le cui caratteristiche necessarie ed obbligatorie erano demandate ad un apposito Decreto ministeriale di successiva emanazione.
Si rammenta brevemente che la previsione dell’obbligo in capo al costruttore di fornire una fideiussione per la vendita di immobili da costruire era ed è una delle principali tutele introdotte dal D.Lgs.122/2005 a favore del promissario acquirente: con tale forma di garanzia, venivano “protette” tutte le somme che quest’ultimo versava e si impegnava a versare al costruttore dal momento della stipula del primo impegno di compravendita sino al momento della stipula del rogito notarile di trasferimento dell’immobile (escluso l’importo di saldo prezzo da versarsi al momento del rogito stesso, anche tramite mutuo bancario), garantendone la restituzione al promissario acquirente nel caso in cui l’impresa costruttrice fosse incorsa in situazioni di crisi tali da impedire di giungere alla stipula del rogito (immobile da compravendersi sottoposto ad esecuzione immobiliare, fallimento del costruttore, ecc.).
Fino alla pubblicazione del predetto Decreto ministeriale mancava ancora però un modello standardizzato di fideiussione. Di conseguenza, nel periodo intermedio fra l’entrata in vigore del Codice della crisi di impresa nel marzo 2019 e l’inizio del Settembre scorso gli operatori del settore nella pratica procedevano impiegando fideiussioni richiamanti la normativa novellata dal Codice predetto e le parti stesse erano chiamate a confermare nell’atto notarile che la fideiussione prestata e consegnata dal costruttore nello specifico era rispondente previsioni di legge. Tale evidente situazione di precarietà ed incertezza ha finalmente trovato fine con l’attesa introduzione del modello standardizzato di fideiussione per la vendita di immobili da costruire di cui al predetto Decreto Ministeriale n.125 del 06 Giugno 2022 pubblicato in Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.197 del 24.08.2022, alla quale si dovrà obbligatoriamente conformare ogni fideiussione per la vendita di un immobile da costruire ai sensi del D.Lgs. 122/2055 e ss.mm.ii. Per quanto riguarda le specifiche previsioni e caratteristiche della nuova fideiussione – tipo, in sintesi si evidenzia che la stessa: - può essere rilasciata anche congiuntamente da più garanti (sia
con atti separati per ciascun garante e per la relativa quota, sia con unico atto che indichi le quote dei singoli garanti), con la previsione per cui la suddivisione per quote opera solo nei rapporti interni ai garanti, mentre resta impregiudicato il vincolo di solidarietà nei riguardi dell’acquirente dell’immobile da costruire (art. 1 co.2 D.M. 125/2022);
- deve riportare l’importo massimo complessivo garantito, corrispondente alle somme e ad ogni tipo di corrispettivo incassato o che dovrà essere incassato dal costruttore ai sensi delle previsioni contrattuali e non deve prevedere alcun tipo di franchigia (art. 1 co. 3 del D.M. citato);
- deve esser stipulata secondo il modello standard di cui all’allegato A) del D.M. di cui fa parte integrante la scheda tecnica; di cui all’allegato B) (art.1 co. 4 del D.M. citato), con la precisazione che:
a) le clausole previste dalla Sezione I delle “Condizioni generali di garanzia” agli articoli da 1 a 14 ‒ del modello standard di fideiussione potranno essere modificate ma solo se la modifica sia in senso più favorevole per il beneficiario; b) le clausole previste invece dalla Sezione II agli articoli 15, 16 e 17 potranno essere derogate su accordo delle parti, fermi restando però i principi stabiliti dalla legislazione vigente in materia di fideiussione e cessione del credito. Altro punto delicato riguarda la validità delle fideiussioni per immobili da costruire già rilasciate in precedenza. L’art. 2 del Decreto ministeriale ha disciplinato espressamente tale aspetto, prevedendo un regime transitorio secondo cui le garanzie fideiussorie di cui all’articolo 2 del Decreto Legislativo 20 giugno 2005, n. 122 che siano state stipulate fra il 16 marzo 2019 (data di entrata in vigore della riforma in materia di cui al Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza) e l’8 settembre scorso (data di entrata in vigore della disposizioni del Decreto ministeriale stesso) conservano la loro efficacia sino alla loro scadenza. Solo in caso di rinnovo, le fideiussioni “rinnovate” dovranno esser rese conformi al nuovo modello standard di fideiussione.
In buona sostanza, la via seguita dal Decreto ministeriale in oggetto è stata quella di mantenere valide ed efficaci le fideiussioni emesse prima dell’entrata in vigore del Decreto stesso, in applicazione del principio giuridico del cd. tempus regit actum, senza obbligare il costruttore/venditore a farsi rilasciare nuove fideiussioni ed evitando così l’ovvio conseguente aggravio di oneri a carico dello stesso.
In conclusione, si deve rimarcare come risulti evidente che l’introduzione del nuovo modello “ministeriale” di fideiussione-tipo rappresenti innanzi tutto una soluzione positiva in un ambito in cui regnava incertezza da parte degli operatori, nonché un evidente rafforzamento delle tutele per tutte quelle persone che intendono acquistare di un immobile in costruzione, a maggior ragione in una fase storica di grandi incertezze e timori sull’andamento dell’economia in generale in tutti i settori, non ultimo quelli delle costruzioni di nuovi edifici.
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