Chinese Melbourne Daily 0315

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前幾天，1688.com.au 出了一 篇文章說，「想先買公寓再置獨立 屋，這一招已經行不通了」文中說:

「当今澳洲房市的 情况是， 着越 越多的人 不起 立屋，越 越多人只能 住在公寓里，而且 住得更久。 于那 些想“先求有，再求好”，把 公寓 石，打算之后再置 立屋的人 ，一系 列 字表明， 种公 可行的 “如意算 ” 可能打了。」

該文推論的基礎點是；

「在 去十年 ，澳洲 立屋价格 上 了84.7%，而公寓价格只上 了 40.7%。在悉尼， 立屋价格上 了 104.3%， 元房价格上 了47.4%， 一半都不到。Corelogic 据 示，墨 本 的情况差異更大， 立屋价格上 了 80.4%，而 元房 上 了27.5%。很明 顯，墨爾本的公寓是大大的供過於 求了。」

依據以上的報導，讀起來似乎 覺得很有道理，其實不然，因為獨 立屋之所以被看好有一個大前提；

買公寓？買 House?

「在 去十年 ，澳洲樓市呈現大漲 的局面。」

我們不妨做另外一個反方向 假設，「如果未來十年，澳洲的房 地產持平（甚至下跌），那上面的 結論是否還成立？

我們拿雪梨的Bankstown 來做案 例。

上個月Bankstown 有135 物業 招租，有145 個物業求售，看起來 交易蠻熱絡的。目前， Bankstown 獨立屋平均售價 $1,350,000 , 公寓 價是 $505,000 。獨立屋平均租金 $700 PW ，年收益3.0% 。公寓周租 金 $520 PW ，年收益5.4%。過去十 年，Bankstown 獨立屋平均每年漲 12.3% ，可是公寓卻祗有2%。

可是，我們假設，你現在手頭 上有30 萬元的現金，你可以投資什 麼？怎麼投資？買一套$1,350,000 的獨立屋支付首付？那是$270， 000 元（如果說首付是20%）。

可是，我想我不會這麼做，我會 買三套的公寓，每一套首付十萬 （$505,000的20%）三套30萬。

50萬減10 萬， 剩下的40萬

向銀行貸款，現在利率6.8%， 20 年， 每個月交 $3053 按揭貸 款 （含本金），扣除每月房租收 $520x52/12=$2253, 每個月每套 房 800元的不足的差額。（在政府 negative gearing 政策下，這1600 元 是可以抵稅的，如果說你或你太太 的稅率是34%，等於你一年少交了 1600x34%x 12 =$6528 元的稅。）

所以你如果買三套公寓，一套 自己住，這一套房每月按揭貸款 $ 3053，加另外二套投資房補差價 $800 + 800 等於一個月你們夫妻二 人在一套自住房和二套投資房的總 支出是 $4653 。

現在算您的年收入，若周薪 $1000元，年收入$52000，支付三 間公寓的房貸按揭（含本金） 一年 是；$4653 x 12 = $55,536, 差不多 剛好。(您基本上不必交 income tax, 因為 negative gearing 的$6528 元可 以沖抵您的收入稅、甚至其他land tax, council rate 、保、房子修繕中可 以抵稅。）而你老婆賺的 就可以用 來養家了。

20 年後，你們的按揭貸款還光

了，夫妻二人每周有房租收入1040 元，你現在如果30 歲，20 年後， 您也才50 歲，那就等於財務自由 了。（如果你不滿足於每周1040 元 的生活，也還可以在沒有什麼財務 壓力下繼續上班）。

回頭來看，你若現在買一套獨 立房$1,350,000 , 貸款100 萬，每月 要交$11，580 的按揭貸款（一年， $138，942）而您夫妻倆每人每周 若賺1000 元，二人2000元，一年 $104，000，繳房子按揭貸款都不 夠，還談什麼買 House?

老楚說這些，並不是說您一定 要照我說的這樣如此去做，而是給 您另外一個 option 可以供你參考。 在做投資時，一定要做足功課，有 自己的想法，不要一 的聽信人家說 「現在買公寓不行，一定要買獨立 屋」。

澳洲現在還是有很多人靠投資 公寓累積財富的。想想，5.2% 的回 報，比銀行利率還高，另外一年還 是2% 的 Capital Gain。俗話說；「鼠 有鼠路，蛇有蛇道，」 自己走自己 的路才有可能發財的。

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