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上周末雪梨清盤率站穩 73 73..7% （本報訊）過完復活節，雪梨房 屋拍賣市場回到良好的狀態，其中 內城區市場錄得強勁的清盤率。 據 Domain 網 站 報 導，上 周 六，東區 90%的房屋都被成功拍 賣，下北岸緊隨其後，清盤率達到 86.7%。 不過，房價較低的外城區到西 區，買家活動依然相對疲弱，反映
了投資者活動的衰退和房價近期 的迅猛增長抑制了市場的發展。 上周末，雪梨一共有價值 2.83 億元的房產被交易。在 6 月的女王 誕辰日到來之前，雪梨的拍賣活動 將繼續呈上升趨勢，然後進入較為 平靜的冬季。 上周末，雪梨錄得 73.7%的清 盤率，低於兩周前的 75.8%，也遠
低 於 去 年 同 期 的 86.8%。過 去 九 周，雪梨平均的清盤率為 74.5%， 最高為 76.9%，最低為 71%。上周 末的清盤率也低於平均值。 上周六，雪梨一共有 539 套房 待拍，接近去年同期的 535 套。內 西區的表現也很不錯，清盤率達到 83.6%；排 在 後 面 的 是 北 灘 的 75.7%、中央海岸的 75%和西南區
的 70.6%。 Canterbury Bankstown 拖了 後腿，清盤率為 68.2%；排在後面 的 是 上 北 岸 的 65.1%、南 區 的 63.8%、西北區的 62.5%，以及西區 的 45.2%。 交易價格最高的是位於 Mosman Lower Almora St 19 號的五 臥 室 住 宅，通 過 McGrath Mos-
man 以 518 萬元的價格售出；最便 宜的是位於 Carramar Waterside Crescent 21/1 號的兩臥室公寓， 通過 Laing and Simmons Cabramatta 以 26.4 萬元的價格售出。 上周六，雪梨的拍賣價中位值 為 122 萬元，高於兩周前的 116.95 萬元，也比去年同期的 99.8 萬元多 22.2%。
墨上周末錄 73.8％清盤率 （本報訊）墨爾本住宅拍賣市 場並沒有因為復活節假期而被打 亂節奏，繼續呈現出了強勁的狀 態。 自年初起，拍賣市場就迎來 了明確的信心和彈性。似乎這一 趨勢也仍將繼續保持。在此情況 下，本地拍賣市場帶來了強勁及 持續穩定的結果。 據 domain.com.au 報 導，上 周末，在拍賣會上，墨爾本房產的 交易金額達到了 1.478 億。 在迎來六月女王生日假期之 時，墨爾本的拍賣活動將會持續 活躍。這一假期將意味著安靜冬 季拍賣市場的開始。 上周末，墨爾本錄得了 73.8％ 的清盤率，稍低於復活節前一周 的 74.1%，也低於去年復活節過後 一周所錄得的 77.5%清盤率。 上周六，墨爾本有 482 屋上市 拍賣，低於去年同期的 562 屋。墨 爾本拍賣市場繼續呈現出城郊地 區清盤率類似的趨勢。 西區錄得了上周末最高的清 盤率，為 79.5％，共有 66 屋出售， 是成功交易數量最多的地區。 東北區則位居第二，其清盤 率為 77.8％。內東區緊隨其後，清 盤 率 為 75.0％；東 南 區 則 為
73.9％，北區為 73.7％。 內城區則稍有落後，其清盤 率為 72.9％；內南區則為 72.7％， 外東區為 72.1％。 上周末，最貴的住宅交易為 Prahran 區 Closeburn Avenue 5 號 四 居 室 住 宅，通 過 Kay and Burton 以 241.5 萬出售。 最便宜的交易為 Elwood 區 Cyril Street 6/6 號 單 居 室 獨 立 屋，通 過 Woodards Carnegie 以 23.5 萬出售。 另外，值得我們關注的交易 還包括：Altona 區 Esplanade 123 號 五 居 室 住 宅，通 過 Hocking Stuart 以 225 萬 出 售；Beaumaris 區 White Street 7 號五居室住宅， 通 過 Ray White Beaumaris 以 191.5 萬出售；Springvale 區 Royal Avenue 18 號四居室住宅，通過 iSell Group Springvale 以 170.5 萬出售；Surrey Hills 區 Erasmus Street 18 號三居室住宅，通過 Noel Jones 以 170.1 萬出售。 墨爾本於上周六錄得的拍賣 中位價為 62.25 萬，低於兩周前的 78.1 萬。 此外，上周六的中位價也低 於去年復活節後一周的 67 萬，差 幅達 7.1％。
墨 St Albans 成置業熱點區 儘 管 St Albans 有 15 屋 可 供 （本報訊）日前，Altona 一座 海景房以 225 萬拍售，為當地郊區 買家選擇，但 Mulhall Drive 48 號 創下了新的交易記錄，證明了雪梨 一棟不怎樣的住宅卻也吸引了 5 並非是澳洲房價高漲的唯一城市。 名投標人。 Ray White 的 代 理 漢 薩（Ta這座海景房距離墨爾本市區 約 20 公 里，位 於 Esplanade 123 nia Hansard）表示，買家已經難以 號，帶有兩層，設有 5 間臥室。在拍 承 受 諸 如 Sunshine 等 郊 區 的 房 賣會上，5 名競標者相互較量（包 價，進而湧向了 St Albans。 “當地的市場非常強大，從去 括開發商和自住業主在內） ，吸引 年冬天開始就非常明顯，一直在往 了 100 多位圍觀者。 Hocking Stuart Altona 的 拍 上走。一些住房的拍賣價都超過了 賣員亞尼爾（Gus Anile）表示，這 底價 20 萬。” 據瞭解，St Albans 是一個長 座房產始於上世紀 60 年代，需要 期面臨犯罪恥辱的地區，其綽號為 “大量的維修” ，目前有人租住。 據 domain.com.au 報 導，這 Stab Albans。然而，鑒於強大的公 棟住宅的新業主是一戶本地家庭， 共交通網絡、距離市區較近的地理 計畫在明年遷入，但會在未來幾年 位置以及大型基礎設施建設支出 計畫，置業者看到了市場的價值。 內將其推倒重建。 Mulhall Drive 48 號 賣 家 阿 這棟面積達 696 平方米的住 宅以 180 萬開拍，在不一會的時間 比克（Mirko Abicic）是一位克羅 內，拍賣價就飆至了 195 萬。225 萬 地亞移民，在 St Albans 成長。他表 的最終拍賣價使得 Esplanade 85 示，St Albans 是眾多新移民的入 號四居室住宅的交易黯然失色，後 駐點。在他剛搬進去時，當地又許 者在去年 10 月創下了 210 萬的記 多克羅地亞人，希臘人和義大利 人。然而，這一郊區現在也迎來了 錄。 上周六，Altona 共有 15 屋拍 眾多的越南、中東和非洲移民。 鄰 居 科 澤 勒（Branko Kezer賣，在墨爾本屬最多。 “一旦物業競爭加劇，拍賣數 le）出生於 St Albans。29 年前，他 量就會增多，因為賣主可以讓置業 在 對 面 建 起 了 房 子。據 他 透 露， 者相互競爭，且最大限度地提高價 “St Albans 現在已經更像是一個 格，”Domain 的首席經濟學家威 近郊。在過去，當地被開闊的平原、 爾 遜（Andrew Wilson）說，“St 一望無際的牧場和大量樹木包圍。 Albans 有很大的市場能量，有著 但現在，在各個方向上，每隔幾公 里就有開發項目。” 大量的房源以及銷量。”
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Balmain Curtis Rd 15 號的拍賣現場
供應過剩或促雪梨公寓降價 （本報訊）雪梨的公寓買家們 可能要大為震驚了，因為專家們擔 心，大量高層公寓的入市將給價格 帶來下行壓力。 據《每日電訊報》報導，業內人 士稱，內城區正在興建的公寓太多 了，購買樓花的買家可能會發現， 交房時的公寓價值低於買入價。 約 3.2 萬套公寓正在興建，還 有 2.3 萬套拿到了開發許可。 不過，房地產專家警告道，大 量新房都是高層公寓，對買家的吸 引有限。 Darling Harbour、 Dawes Point、 CBD、 Haymarket， 以 及 Waterloo 和 Zetland 等南區最近 被列入 AMP 的城區“黑名單” 。因
為 AMP 擔心這些區域公寓過剩， 公寓買家將面臨更嚴格的借貸措 施。 BIS Shrapnel 預計，供應的增 多將促使雪梨公寓均價在明年下 滑 1.5%，約等於 1 萬元。不過，總經 理梅勒（Rob Mellor）表示，風險最 大的是樓花買家。 梅勒表示，開發商給房子定價 時，通常是根據兩三年後建成時的 價值估算的，但這樣的預測通常都 比較樂觀。 “這些房產通常是根據 過去的高速增長而以較高的價格 售出的，但那樣的增速不會再持續 下去了。” Starr Partners 執行長德里斯 科 爾（Doug Driscoll）表 示，2004
年以來，大雪梨的住房就是供不應 求的狀態，明年也會有短缺，因此， 這不是新屋數量的問題，而是房型 的問題。2012 年以來建設的住房 中，約 70%都是公寓，但人們對公 寓的需求可能沒有預想的那麼高。 德里斯科爾表示，針對投資者 的信貸政策收緊後，過去八個月， 投資者就沒有以前那麼積極了，但 自住業主填補不了投資者留下來 的缺口。 “公寓繁榮是有的，但基礎 是什麼？很多公寓是為了滿足投資 者需求而興建的，而不是為了那些 尋找不太需要維護的房子的人。” 他表示，越來越多的家庭和空巢老 人想要的是聯排別墅或樓房等 “過 渡性” 房產，而非公寓。
機構籲新州政府改征土地稅 （本報訊）新的建模顯示，如 稅率才過了沒幾天。 新州已經擁有一個稅基較窄 果貝爾德政府能夠取消印花稅， 用 稅 基 更 廣 泛 的 土 地 稅 取 而 代 的土地稅體系，但沒有覆蓋業主 之，將可刺激新州經濟增長 50 億 自用土地。根據提議的稅改，房產 買家不需要支付印花稅，但更廣 元。 據《雪梨晨鋒報》報導，新州 泛的土地稅將適用於所有業主自 商會、新州社會服務理事會及澳 用土地，從而讓政府逐漸獲得和 洲製造業工人工會新州分會聯合 印花稅收入相當的收入。 新州商會執行長卡特萊特 呼籲取消買房時征收的印花稅， （Stephen Cartwright）表示，建模 改征新設計的土地稅。 畢馬威（KPMG）為新州商會 明確顯示，印花稅並不能為新州 “商界、工會和社區發 和新州社會服務理事會進行的建 民眾服務。 模顯示，這一稅改將刺激州內生 現（新州）迫切需要放棄印花稅， 產總值（GSP）增長逾 1%，按目前 制定更有效的稅制；如果新州政 的水準來看，相當於約 50 億元，同 府真心想改革稅收，現在就應該 把印花稅擺上檯面好好討論了。” 時創造近 1 萬個就業崗位。 本財年，新州政府有望獲得 正值全國對衛生和教育服務 成本高漲激烈辯論之際，建模的 逾 80 億元的印花稅收入，成為本 結果給新州政府實行重大稅制改 州最大的稅收來源之一。然而，印 花稅的效力非常低，被批是推漲 革帶來了新壓力。 這次的呼籲是由一個頂級商 房價、打擊人們搬家熱情的幕後 業團體、一個頂級福利團體和一 黑手。 近期的官方建模發現，每征 個大型工會提出的，距離各州長 和主要部長反對自行設置所得稅 收 1 元房產印花稅，成本高達 72
仙，而征收 GST 的成本只有 19 仙。 如果征收稅基更廣的地稅的話， 成本幾乎為零。 前財政部文官長蘭伯特（Michael Lambert）在 2011 年對新州 財政進行的審計將房產印花稅稱 作新州最糟糕的稅種。他提議用 稅基更廣的土地稅取代印花稅， 但遭到聯盟黨政府的擱置。 上個月，麥凱爾研究所（McKell Institute）呼 籲 根 據 土 地 價 值 每年征收 0.75%的稅，從而取代印 花稅。政府還可以做一個過渡性 安排保護那些最近才剛剛支付過 印花稅和資產較多的人，還可以 推遲向沒什麼錢的退休人員收土 地稅。卡特萊特表示，政府不應該 利用印花稅改革推高整體稅費負 擔，而是創造一個更有效的稅制。 繁重印花稅扭曲了房市的買家活 動，限制了技術工人為工作而搬 家的能力，導致僱員和商家陷入 不利的競爭地位，也損害了新州 經濟長期的增長前景。
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◆汪正亮 址，沒法收到帳單，欠了水電煤氣帳 單沒交，自己都不知道，但卻被留在 了你的個人信用記錄裏面，這就是一 些人不重視個人信用記錄的表現。還 有的朋友欠了手機帳單沒交，欠了房 租，還有的用了信用卡，沒按時還款 等，都被保留在了你的個人信用記錄 裏面，而一旦你的個人信用有了某些 不好的記錄，就會為你日後的貸款， 做生意帶來麻煩，受到很多的制約。 在你的貸款申請表中，其中有一份是 你簽給貸款機構調查你的信用記錄 的授權書。澳洲有很多的信用機構， 掌握著成千上萬人的信用記錄。如果 你有過欠款之類的記錄，肯定會被查 到。所以，維護自己的信用記錄和信 譽是獲得貸款的一個很重要的條件。
在澳洲，維護自己的信用記錄是 一件非常重要的事。我有一些客人買 房子，買房合同簽好了，買房定金也 交了，結果在銀行審核資料後被告知 信用記錄有問題而貸不下來。耽誤了 貸款的時間，無法在規定的期限內籌 齊資金，定金也拿不回來。銀行拒批 貸款，一般是有五年中的壞賬記錄， 已經償還但金額比較高或情況較嚴 重，有的是欠賬還未付清，多數銀行 對這種情況是不接受解釋，立即拒貸 的。少數銀行可能會接受已經付清， 而且情有可原的壞賬。如有任何的問 題，請聯繫我：墨爾本信貸汪正亮，辦 公 室 的 電 話 ： 90018963 0408229332 如 需 閱 覽 更 多 文 章， 請到墨爾本信貸的網站 www.benford.com.au 郵箱：zlw57@hotmail.com
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