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華人買房這個話題 ◆汪正亮 度透明” 的房地產市場也被華人朋友們 大的損失，但另一面來講：可惜的是他們 推崇。還有華人朋友很看重的一點就 也 錯 失 了 許 多 投 資 的 良 機。這 對 夫 婦 是：你買了房子以後，你就擁有了這個 1996 年來澳，由於對未來的發展沒有把 房子包括土地的永久產權。可以傳給子 握，他們在最初的 7 年中沒有買房，於是 孫後代。如此等等，買房置業成為許多 錯 過 了 本 世 紀 澳 洲 第 一 次 房 價 飆 升 。他們眼看著 華人站穩腳跟以後考慮的頭等大事。 （2001 年—2002 年之間） 在我的客人中，買自住房和買投資 房價漲起來，2003 年他們買了一個自住 房的比例大概是各占一半。他們的買房 房，他們慶倖終於有了自己的房子。這時 過程各具特點，在這裏我舉一，二個不 房價已漲了不少，他們其實是捕捉到了 同類型的實例和大家一起分享：有一種 房價上升這個資訊的，此後他們也曾尋 是屬於保守型的，他們認為：減少風險 找投資買房的機會，但是卻一直猶豫不 比發財更重要。我有一位客人，他們夫 決，始終沒有做出出手的決定，日子就這 婦做事特別的小心謹慎，在投資上表現 樣一天天過去，他們錯過了第二次房價 得比較保守。他們曾這樣對我說： “像我 攀升的機會（2006 年---2007 年之間）象 們這樣來澳洲打拚的 ‘ 外來戶’ ，關鍵是 這對夫婦那樣在澳洲的中國式家庭，他 要求一個穩字，不求發財，但決不能虧 們的觀念是：不發財沒關係，但是拒絕風 損” 。這種想法，在華人新移民當中還是 險。這樣的家庭也不在少數。 另一種是屬於穩健型的，他們認為， 有一定的代表性的。就好的一面來講： 他們講求投資的平穩和保險，不會有太 投資生活兩相宜。我還有一位客人，他們
夫婦比較有投資意識，他們 1998 年花 了 30 萬買了一個自住房，後來，他們發 現房價上漲了，於是決定在房產上做一 些投資，2003 年，他們花了 40 萬買了一 個投資房，機緣巧合，他們的兩次買房， 剛好在房價上漲的好時機，所以他們獲 得了良好的投資回報，他們的兩個房子 都有貸款，但他們的負債比例控制的比 較好，由於總體貸款不多，所以即使發生 現金流不暢的情況，按照目前的利率，還 貸款是沒有問題的。他們曾這樣對我說 “如果房產價格繼續上升的話，我可以賣 出套現，另外也可以考慮重新抵押，獲得 更多的貸款，以用作其他的投資。聰明的 理財者，他們的智慧就在於選在對的時 間，該出手時就出手。如有任何的問題， 請聯繫我：墨爾本信貸汪正亮，辦公室的 電話：86409710 0408229332 如需閱 覽更多文章，請到墨爾本信貸的網站 www.benford.com.au 郵箱：zlw57@hotmail.com
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位於繁忙工業和住宅區，400平米大店面，設備齊 全，包括3臺吊機，穩定收入，持續增長中。提供專 業汽車保養，RWC和維修服務。年收入$300,000， 月租$2,550，5年租約。開價：$100,000
位於轉角佳位的咖啡店，周邊住宅樓眾多，藍籌佳 位，設備齊全，高曝光率，近新裝潢，多功能廚房， 20內座，15外座，穩定客源，穩定收入，高利潤。周 入$4,000，5.5年租約，月租$2,600。急售：$110,000
東區工業/住宅區著名機修廠
Carnegie著名亞洲餐廳
Elsternwick繁忙壽司店
Preston木烤披薩店
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位於Elsternwick的Glenhuntly Rd著名餐飲街，客 流繁忙，25 座，1 個停車位，高利潤，低開支，穩 定現金流生意，也適合改作其他餐飲類型。周入 $3,500，月租$2,500，長租約。開價: $95,000
繁忙新裝修餐廳，轉角佳位，周入$13,000，低 月租$1,800，10年長租約。成功經營多年，遠近 知名，做 6 天晚餐，精裝修，全設備商業廚房， 大店面，50多個座位，高利潤。開價：$250,000
位於三條繁忙主路交界處，Camberwell/Hawthorn中心 佳位，營業至今7年多，遠近聞名，精裝潢，高檔設備， 5 個工作台，2 個洗頭太，潛力巨大，高利潤現金流生 意。月租$3150，月入$10,000，長租約。急售：$40,000
Burwood著名繁忙餐廳
Collingwood繁忙亞洲餐廳
周入$6,000，月租$2,900，租約7年，近迪肯大學餐飲 區佳位，裝潢精美，高天花板，大店鋪80座，全設施 商業廚房，穩定客源，做午餐和晚餐，有酒牌，潛力 巨大，可改作其他餐飲類型。開價：$125,000
位於著名餐飲街，遠近聞名的優質餐廳，裝潢精美， 樓上有3臥室住宅，可改作餐廳區，高利潤，全酒牌， 優質良機，可改作其他餐飲類型，8年租約，月租$4, 900，周入$7,000。開價：$165,000
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位於墨爾本東區頂級餐飲街，周入$15,000，月租$5, 100，14年長租約。周邊辦公樓、住宅林立，客流充 足，精美裝潢，80多座，商業廚房設備齊全，全酒牌， 高利潤。開價：$275,000
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位於繁忙的 Chapel St 餐飲購物街上，周入$9, 000，月租$3,300，10 年租約。客流繁忙，精裝 潢，全設施廚房帶冷藏室，高利潤，可改作其他 餐飲類型。開價：$125,000
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位於CBD中心臨近公寓辦公樓，客戶基數大，新顧客不斷。設 有5個工作台，2個洗手盆，具備擴展空間。75m2寬敞店面，裝 修精美，光照充足，利潤高，穩定。周入$6,500，月租$6,000，4+5 年長租期。開價：$90,000
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東區Gloria Jeans咖啡店 Carnegie Koornang Rd著名亞洲餐廳 Camberwell轉角佳位美髮沙龍
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近 1/4 新州投資者在昆州買房 或面臨房屋過剩房價下滑風險 （本報訊）新數據顯示，近四分 之一的新州投資者都在昆州買房， 或將面臨房屋過剩、房價下滑的風 險。 據 Domain 網站報導，澳洲最 大的房東保險公司 Terri Scheer 公 佈的數據顯示，隨著雪梨為期四年 的房市繁榮逐漸退燒，陽光之州越 來越受歡迎，雪梨人成為該州最活 躍的投資者。 根據與該公司簽了保單的房 東數據，除其他州的投資者外，來 自新州的房東有約 2 萬名，投資地 點主要集中在布里斯本地區。 在昆州買房的投資者中，排在 新 州 人 後 面 的 是 維 州 人 —— 近 13%的維州投資者都在昆州買了 房子。 非銀行借貸機構 State Custo-
dians 見證了跨州投資者因在昆州 group 負責人亨特表示，在建公寓 買房而貸款的狀況呈現出迅猛增 太多了，買住宅更安全。 Propertyology 總經理普雷斯 長的趨勢。 “2015 年 10 月前，幾乎所有在 利表示，布里斯本公寓價格中位值 昆州投資買房的人都住在昆州，” 低於 40 萬元，相對比較便宜，因此 State Custodians 網上銷售經理林 吸引了墨爾本和雪梨買家，但他也 茨說道， “從那以來，跨州投資者的 呼籲投資者要警惕過剩問題。 不過，Metro Property Devel比例逐漸攀升，現在跨州買家幾乎 opment 昆州銷售與營銷總經理霍 和昆州買家差不多了。” 來 自 雪 梨 Maroubra 的 韋 克 林就是希望在布里斯本買房、未來 獲得資本收益的投資者之一。她本 來想在 Kangaroo Point 買公寓樓 花，但聽說可能過剩，就以 37.5 萬 元的價格在布里斯本外城區買了 一棟住宅。6 月，她和一名房客簽 署 了 長 期 租 房 協 議，收 益 率 為 5.5%。 她 的 買 家 經 紀 人、wHere-
布斯（Peter Hobbs）表示，對新開 發案來說，強勁的租金收益和大量 需求將持續下去，而銀行對規模較 小、經驗不足的開發商的貸款限制 將在近期限制新屋的供應。然而， 擔心布里斯本內城區公寓過剩的 機構包括澳儲行、信貸評級機構標 普，以及房產研究機構 BIS Shrapnel 等。
澳洲統計局的數據顯示，2015 年 1 月到 2016 年 4 月，獲准在布里 斯本建設的公寓數量超過 2.6 萬 套。Domain Group 首席經濟學家 威爾森（Andrew Wilson）表示，營 建活動上揚加上昆州凈遷入居民 的大幅減少，正在擴大供應和需求 之間的差距。
澳辦公樓市場空置率下降
業主佔優勢地位 （本報訊）隨著空置率下降， 市場對辦公空間的需求上漲，辦 公樓業主正步履輕快地邁入新財 年。 據仲介和業主所說，全國頂 級辦公資產的空置率正朝著略高 於 7%的趨勢發展，比 A 級和 B 級 辦公樓的空置率高一點。 租金增長保持穩定，儘管對 租戶來說要從業主那爭取更多優 惠開始變得越來越難，這使得業 主得到了一些租金收益。未來一 年這股趨勢還將持續下去。 雖然接下來一年新開發案將 為市場帶來額外的辦公空間，但 新的科技企業租戶已經在排隊等 待。 根據世邦魏理仕研究公司 （CBRE Research）每半年發佈一 次的《全球頂級辦公樓租用成本》 （POOC））調查報告，雪梨的租用 成本在全球排第 22 位，是排名最 靠前的澳洲城市。雪梨和柏斯是 進入前 50 名的僅有的兩個澳洲城 市，後者排在第 48 位。墨爾本也引 人注目，排名上升 12 位，位列第 62 名。 CBRE 澳 洲 研 究 主 管 Stephen McNabb 說道，雪梨和墨爾 本在全球範圍內的相對表現映射
出了澳洲各地區辦公樓市場的不 同推動力。 “與大宗商品和能源出口有 關的市場承受著壓力，而更加多 元化、與礦業沒有直接關聯的市 場保持積極，” McNabb 稱。 他說道，尤其是雪梨在過去 12 個月經歷了一些租金增長，因 而在 POOC 中的排名上升了。墨 爾本前進了 12 位。 由於很多租用者發現越來越 難以準確預估他們所需的空間， 轉租領域也顯示出升溫跡象。 Knight Frank 雪梨地區辦公 租 賃 副 主 管 Robin Brinkman 表 示，在雪梨，租用者當中湧現一種 日益增長的趨勢，也就是租賃比 目前實際所需空間更大的辦公場 所。 Brinkman 說 道， “為了在他 們目前的辦公空間需求和規劃的 未來發展之間實現均衡，租用者 會把一部分額外空間短期轉租出 去。” 它表示，由於大型租戶，尤其 是科技企業，尋求轉租他們的多 餘空間，規模較小的科技企業會 利用短期轉租的機會，他們對“拎 包即可入住”的適宜辦公空間需 求旺盛。
雪梨投資者忙著購買布里斯本的公寓
澳房市面臨重大改變 外資來澳置業吸引力增加 （本報訊）負扣稅面臨改變，外 國投資者的印花稅上調，甚至是英 國脫歐都將對澳洲房地產市場造 成影響。 然而，房市會是這一切的贏家 還是輸家呢？ 業內專家認為，英國脫歐的時 間和它所導致的全球影響，可能對 政策變化對一個產業造成的影響 發出了適時的警告。 工黨提出上臺後將對負扣稅 政策作出改革，LJ Hooker 的房地 產 部 門 主 管 穆 爾 德（Christopher Mourd）表示，英國脫歐結果可能 會促使選民們更加仔細地考慮他 們究竟要投票給誰。 “上周末期間，歐洲和英國的 每個人一覺醒來都切實感受到了 英國脫歐留下的宿醉，我認為這真 的會促使澳洲人嚴肅的考慮他們 在本周末的投票日上要做些什 麼。” 他說。 “難道人們真的希望，就因為
我們可能做了錯誤的決定，澳洲下 周末也帶著宿醉醒來嗎？” “這將促使人們真正專注於我 們國會兩種前景下的政策。” 在公投得出英國脫歐的結果 之後，澳洲股市瞬間蒸發了數十億 元。 穆爾德表示，澳洲證券交易所 強烈地感受到這一震撼，而英國何 時脫歐，以及脫歐過程所需時間的 不確定性，可能促使更多人把房地 產視為安全的投資選擇。 “澳洲房地產市場尤其會有一 些利好。”他說， “第一個是，我們知 道，國際投資者，特別是商業領域 的投資者，他們一段時間以來對倫 敦抱有正面看法，但現在英國市場 十分動盪，缺乏保障，他們會尋找 其他的投資機會。” “任何投資者都希望長期或者 中到長期是穩定的，但是我不認為 倫敦能夠提供。” “像加拿大和澳洲這樣的市
若工黨改革負扣稅 逾一半開發商表示將裁員 （本報訊）澳洲城市發展研 究 所（Urban Development Institute of Australia，UDIA）稱， 超過一半的房地產公司負責人 表示，如果工黨的負扣稅計劃生 效的話，他們將裁員，因為該計 劃會削弱房市。 距離 7 月 2 日選舉已剩不到 一周的時間。該開發商遊說團體 公佈了它的房地產行業預測調 查（Property Industry Forecast Survey）結果。調查顯示，在 200 名受訪者中，一半以上的人表示
他們可能減少員工人數和新住 宅的建造量。 該團體說道， “UDIA 認為， 改革負扣稅將破壞房市健康，調 查表明，企業負責人擔心這會削 弱他們（公司）的增長能力和僱 傭員工的能力。” 不過，反對黨提議的計劃將 給房市造成什麼影響還不得而 知。上 周 獨 立 機 構 SQM Research 表示，若實施新的負扣稅 政 策，未 來 四 年 房 價 或 下 跌 4%-15%。
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UDIA 稱，超過一半的受訪 者擔心房價會下跌，但對於房價 會下跌多少還存在“相當大的不 確定性” 。近 75%的受訪者認為， 調整負扣稅之後租金將上漲。 UDIA 全 國 主 席 Michael Corcoran 指出， “房地產業知道 政策改變所帶來的影響，他們稱 政策改變會導致很多方面陷入 風險。” 隨著選舉日益臨近，包括澳 洲房地產委員會和澳洲房地產 研究所等組織在內的房地產業
對負扣稅提議的反對之聲更加 強烈。國內最大房地產開發商 Stockland 的首席執行長 Mark Steinert 說道，改革負扣稅政策 將使國家面臨經濟衰退風險。為 了顯示團結，房地產仲介也加以 配合，採取行動反對工黨的計 劃。該計劃提議限制新投資性房 產的稅收優惠並減少資本利得 稅優惠。住房遊說團體 National Shelter 則稱，房地產業聲稱 改革負扣稅後租金將上漲實際 上是在發動一種 “恐慌運動” 。
場，在澳洲，特別是雪梨和墨爾本， 人們會更加仔細的觀察。 穆爾德表示，不確定性預示 著全球投資將進入澳洲的商業地 產，並且可能吸引更多中國投資者 購買澳洲住宅。 曾經考慮在倫敦或歐洲置業 的中國投資者可能會認為那裏過 於動盪，決定把錢放在澳洲，因為 澳洲看起來沒有那麼危險。 穆爾德哈預測，在看到澳洲證 券交易所深受不確定性的影響之 後，本地人也將把注意力轉向房地 產。 “我認為會有不少人和他們的 投資顧問談論把錢轉向房地產的 可能性。” 他說。 如果工黨贏得本周末的大選， 房地產行業已經準備好發起一場 反對負扣稅改革的運動。 澳洲房產研究所（Real Estate Institute of Australia）所 長 桑 德 斯（Neville Sanders）說，如果該政 策落到實處，加上英國“意外”脫 歐，將導致澳洲的經濟復蘇面臨風 險。 他說，澳洲經濟的驅動力正在 從資源投資轉移到其他方面，包括 住房投資。 雖然業內專家都預測海外投 資者對澳洲房產的需求將會增加， 但近幾周來，各州政府都開始提高 外籍人士在澳置業的成本。新州政 府從 6 月 21 日起向外籍購房者徵 收 4%的印花稅，並將在 2017 財年 向外籍人士擁有的土地 0.75%的 土地稅。維州政府從 7 月 1 日起向 外 籍 投 資 者 徵 收 7% 的 住 房 印 花 稅，以及 1.5%的額外土地稅。 昆州財長皮特（Curtis Pitt）數 周前也披露，今年可能會向昆州的 外籍投資者徵收 3%的轉讓稅。
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