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昨晚睡覺前爬樓，看了一下回 貼，讀到「精算」在算怎樣投資最 有利時，我個人覺得這樣的演算法 有點太小家子氣了，至少我個人是 很少這樣算的！ 那我怎麼算呢？
中國人有一句話說：「人算不 如天算」，我投資房地產一輩子， 僅能這樣說：「算個大概，不能太 難譜，也不能犯常識性的錯誤。 最多，你祗能加“預測 」，再加 上一點「自己的判斷（更多是感 覺）」，然後就賭上去了。至於能 不能賺錢？那隻能說「謀事在人， 成事在天」一切都交給上帝好了！
在真實的世界裡，我們投資 房地產的成敗，八成以上是由「外 界」大環境決定的，我們能「算出 來的」大概不到二成。 怎麼說？ 第一，投資房地產的獲利與 否，最重要的是利率，利率才是決 定你投資房地產能不能賺錢的最主 要因素。 但是利率是你可以算的 嗎？ 當然不能。 我們都知道，這個 地球已經變成一體多面了，而且相 互影響，美聯儲是老大，他的任何 一個有關利率的決定，都會影響到 全球的金融市場，而老楚常說：你
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房地產投資實務（12） 建立正確的投資方法
平常要多做功課， 什麼功課？ 就 是關注美聯儲與澳洲聯邦儲銀的動 向！
第二，利率有多重要？ 我來說 個故事給大家聴聴。 1990 年我移民來澳 洲，那時澳洲的利率是18%。 因為 機緣巧合，我認識了BKK 商場的老 闆馬漢欽先生，（馬先生人很好， 他也是我來澳洲遇到的最重要貴人 之一，他因為移民來澳洲早我十幾 年，所以經騐豐富 ，他告訴了我很 多澳洲投資的要點，大家都是明白 人，他一說我就懂，這使我在日後 少走了很多冤枉路）馬先生當時有 三個商場，一個在卡市Cabramatta 市 中心 ，一個在East Lakes, 還有一個 Pay N Carry 在Bankstown。 馬先生告 訴我18% 的利息他實在有點扛不住 了，所以想把East Lakes 賣掉。 這個 我當然理解，商場再好賺也不可能 有超過18% 的利潤。
但是我僅能說，老馬生不逢 時。 接下來，澳洲利率一路下滑， 很多後來投資商場的台灣鄉親們可 樂歪了，想想，當利率在3 % 時，錢 是多好賺呀！ 你說他們賺錢是經騐 豐富？ 會選址？ 還是會管理？ 其實 都不是，而是澳洲這幾年的利率造 就了他們的「豐功偉業」。 這和他 們的經營能力一點關係也沒有，更 不是他們算可以算出來的。 今天，
澳洲有很多投資客沾沾自喜於投資 房地賺了很多錢。 是因為你眼光獨 到？ 不是，而是大家剛好遇到了近 這幾年低利率的時代。
那如何在利率變動的時代投資 呢？
首先，想盡辦法先弄一套自住 房，第二，把抵押貸款還清，（或 銀行允許你借更多錢），第三，向 銀行申請一個貸款額度（Credit Limit), 這個額度等於銀行 允許你透支，透 支多，利息就多，有錢隨時還，還 了利息就少。 我祗有個賬號，平 常所有收入（例如薪水、房租、股 息）統統存入這個戶頭裡，這樣就 可以少付一點利息。
所以，我一輩子永遠祗欠銀 行的銀行錢，從來沒有多餘的「現 金」，因為我永遠在投資，或者在 投資的路上，利率高時，就降低額 度，利率低時，就多藉一點。
我第一次去見我老丈人，他問 我：「你銀行有多少存款」？ 我真 不知道該如何向他解釋，「我的存 款是負數！」祗能低頭怯怯的說： 「還欠了一點錢。」他一臉不屑。
後來他知道我都在投資房地產，才 對我另眼相看。
有了額度，我就可以隨時去看 房了，因為我知道我自己帳上還有 額度可用，這就等於不必看中房子 再去籌錢！
這樣做另外還有幾個優點，第 一，養成你存錢的好習慣，因為你 自己知道，省一分錢就少付一點利 息。 第二，沒有錢可以藉給別人。
第三，不必擔心通賬，你錢借的愈 多，通脹愈高你愈賺。 第四，當房 價在漲時，是銀行借給你的錢幫你 在賺錢。
我一生投資房地產堅持一個原 則「祗買不賣」（除了前面講的炒 樓花，沒有 settle 就轉手外 ）所以， 一般而言，房地產漲跌對我影響不 大。
可是，用額度買房並不表示沒 有風險，所以你一定要先考慮好， 萬一利息支付不出來要割肉時，要 先割那一塊？ （那一間房先賣）八 0年代我有一度失業了半年，真的 付不出房貸，必須把其中一套房脫 手、我媽媽說她可以接手，但是堅 持必須依原價，我想，好吧 ！ 總之 有一天她也是會還給我的。 誰知她 過逝時把那套房給了我四哥，四哥 比我富有（而且多很多），但四哥 對這個家的付出也最大，家裡那裡 需要錢他就出。
所以「親兄弟明算 帳」，母親多給他一間套房我們大 家心服口服。 從投資的算術來說， 天下本來就不應想吃沒有錢的午 餐！
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僑務委員: 陳秋燕, 羅富齡 僑務諮詢委員: 盧淑媛, 溫錦文 余謙謀, 徐瑞雲
澳洲昆士蘭僑界
盛大舉辦慶祝賴清德總統就職晚宴
為慶祝中華民國第16任賴清德 總統、蕭美琴副總統就職，澳洲昆士 蘭僑界在總召集人盧淑媛僑務諮詢委 員，以及主任委員羅富齡、陳秋燕2 位僑務委員發起下，由昆士蘭台僑團 體聯合會柯文耀祕書長擔任總幹事暨 各台僑社團共同協力籌辦，於2024年 5月20日晚間在布里斯本楓林餐廳舉 辦慶祝晚會。駐布里斯本辦事處處長 范厚祿伉儷偕辦事處及昆士蘭臺灣中 心歐陽群主任暨全體同仁出席，當日 貴賓雲集，包括主流政要、各台僑社 團會長及臺僑鄉親滿場約420餘人出 席，場面盛大。
當晚出席政要踴躍，包括州議 員James Martin、John-Paul Langbroek、 Linus Power、Jon Krause、布里斯本市 長夫人Nina Schrinner、洛根市長Jon Raven、布里斯本市副議長黃文毅、 市議員Kim Marx、Emily Kim、昆士蘭警 務處代表Jackie Honeywood，僑界貴賓 包括僑務諮詢委員盧永吉、陳春龍、
黃素珍、余謙謀、徐瑞雲、廖充炳等 僑務榮譽職人員及各台灣社團會長 等。
晚會首先在全體合唱澳洲及中 華民國國歌後，播放賴總統及蕭副總 統宣誓就職影片，以及僑委會徐佳青 委員長致詞影片。隨後盧淑媛上台致 詞： 敬愛的各位貴賓，女士們、先生 們，布里斯本辦事處范厚祿處長、布 里斯本市長夫人Nina 史瑞納、各位 澳洲政要貴賓、僑務榮譽職、社團會 長與各位貴賓及鄉親，大家好、大家 晚安！ 感謝大家蒞臨今晚的盛會，與我 們共同慶祝中華民國台灣第十六任總 統 賴清德先生與副總統蕭美琴女士 的就職。作為澳洲的台僑，淑媛深感 榮幸能夠擔任這次慶祝晚宴的總召集 人，藉此特別向 賴清德總統 致以誠 摯的祝福及祝賀。
賴清德總統的就職不僅是台灣政
治的一個重要里程碑，更象徵著台灣 新時代的開始。我們深信，在賴總統 的領導下，台灣將迎來更加繁榮和穩 定的明天。澳洲與台灣之間的交流合 作將繼續深化，我們身澳洲的台僑， 澳洲是我們的家，台灣是我們的故 鄉，祈願兩國的友誼可以更進一步的 交流及發展。
在此，我要特別感謝在場的各位 貴賓，同時，也感謝這次晚宴籌備會 主任委員陳秋燕、羅富齡、總幹事柯 文耀和所有成員的辛勞付出，才能讓 今天的晚宴順利舉行。
正是由於您們的光臨，使得今晚 的晚宴增添了榮耀與溫暖。我們期待 著在接下來的歲月中，進一步加強澳 洲與台灣之間的交流與合作，攜手共 創更加美好的明天。
最後，讓我們共同為賴清德總 統、蕭美琴副總統及台灣兩千三百萬 人民的未來祝福，願台灣在他們共同 的領導之下，更加的繁榮與幸福，並
為台澳友誼的不斷深化而共同努力。 祝福 澳 台兩國，國泰民安！風調雨 順！民主自由！人民幸福快！謝謝大 家！
范厚祿致詞表示，今年1月台灣 人民用選票落實對民主、自由、和平 的堅定決心，選出中華民國第16任總 統及副總統，相信在賴總統領導下， 台灣必定能有新氣象，在國際上推動 價值外交，和全球民主國家形成和平 共同體，促進經貿發展。隨後並代表 外交部頒贈「睦誼外交獎章」予盧淑 媛，感謝她支持台灣，推展國民外交 之卓越貢獻。
當天活動豐富，包括各社團會長 演唱路2024及明天會更好、昆士蘭國 樂協會國樂表演、昆士蘭國際傑人會 口琴表演、昆士蘭美學舞蹈推廣協會 原住民舞蹈表演以及機票摸彩活動， 展現台灣多元文化特色，氣氛熱烈隆 重。
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圖示為預產模型
新款
我們小巧時髦的SUV到貨啦
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5 萬澳元以下 最佳中型SUV
“這是2024年最符合澳洲家庭需求的車款。＂
Friday, Saturday 24, 25 May 2024
ASCENT 開走價*從
混合動力車
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磨砂白 | 高級銀 | 水銀黑 * 所示開走價包括道路費用。對於全新汽車，這包括12個月的養路費、12個月的強制第三方保險（CTP）、最高經銷商運費、印花稅和金屬油漆費（如適用）。車輛重量使用皮重計算。對於展示車，所示建議開走價格包 括養路費餘額、強制第三方保險（CTP）、最高經銷商運費和印花稅。所示開走價基於經銷商所在的郵編區，並且車主為40
歲、駕駛記錄良好的「一級」駕駛員。請注意，您的實際開走價可能會因您的個人情況（包括 住在新州還是昆州，以及您所選擇的保險公司）而有所不同。因此，請與您所在地區的Toyota經銷商聯繫，以確認適用於您的價格。法定費用以廣告刊出之日為準。
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