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2017 年 1 月 27 日 星期五
地產
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外型氣派的東區美景豪宅
Neutral Bay 5+書房
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悉尼水邊一線﹐擁有 2 個深水 私家碼頭的超級豪宅
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Vaucluse
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Dover Heights
5
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全新頂層複式閣樓 $6.8M
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Barangaroo
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•
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•
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•
面對永無遮擋的悉尼海灣﹐ 悉尼市區的日夜美景 海景大露臺
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北岸山頂時尚海景豪宅
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室內面積達 230 平方米 室內設計極具聯排別墅的空間和特徵 步行可達歌劇院﹐ 火車站﹐ CBD﹐ 銀行﹐ 渡輪﹐ 各式餐廳﹐ 購 物中心﹐ 皇家花園
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Waverton
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3.5
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2017 年 1 月 27 日 星期五
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2017 年 悉 尼 房 產 投 資 走 向 和 熱 點 分 析 大於同等價位的公寓房。10 年以後人們的購買重點 將會移到這些地區，趁現在這些區的 House 價格還 低於悉尼中價位，趕緊購入，10 年後獲利。政府現 在對這些區的投資巨大，加寬公路，興建新的 Town Centre，Business Park 和高爾夫球場，還有醫院和 專家門診樓等等很多，創造大量的就業機會。另外 通往這些區的火車線正在修建中，今後將有更多的 上班族可以搭乘新火車去 City 上班，這也就是人們 所說的房產增值的 X 因素。更重要的是這些區的 house 價 格 遠 遠 低 於 悉 尼 House 中 價 位 ， 在 60 仔細分析，我們認為近一年悉尼房價飆升的澳 萬-70 萬之間，也遠遠低於北區 house 價格，正是購 洲原因應歸結于持續的房貸低利率。由於利率下降 買的好時機，希望有眼光的投資者不要錯過這些投 到歷史的最低點，固定利率不到 4%已經維持了相 資熱點區。 2 月 5 日星期日，我們將著重講解最新悉尼地區 當長一段時間，使得人們的房屋購買力大增，貸款 償還能力急劇增強，誰都養得起房。另一個原因， House and Land package,以及優秀國家補貼項目的 很多人曾經把悉尼房價爆升的主要原因歸結 於海外買家的瘋狂購買。但實際上自從 2016 年初開始限制海外買家貸款以來，海外買家 減少，房價卻並沒有因此大幅降低。而且每 Staralbert 週六的清盤率仍然高居不下，這都說明澳洲 房價高漲的原因不應該全怪海外買家，澳洲 當地的投資房買家才是推高和支撐高房價的 主要群體。大家都數一數自己手裏現在還有 幾個沒有交割的樓花，花多少錢買的，心裏 就明白了為什麼你也是推高房價的人之一。 在過去的五年多時間裏，在悉尼居住的人都感 覺到一股狂熱的購房熱潮，這股狂潮推動著每個區 的房價一路攀升。據一些地產權威機構統計資料， 悉尼 House 中價位目前剛好衝破 100 萬大關，兩室 Apartment/Unit 中價位達到 70 萬。悉尼的房產價位 何以突然沖到如此高點？部分人對悉尼的這種房價 呈指數曲線般的沖天上升持樂觀態度，認為它還會 繼續攀高。也有人認為它是一種泡沫，很快就會崩 潰。作為投資者如何把握時機，成為最後的獲利 者，正是一個現在值得馬上思考的問題。
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悉尼房價如此之高給悉尼市場帶來二個 巨大的隱患：1）房價攀升正在逐步超過當地 人的購買力，使得需要自住房的尤其是一些 年輕人無力購買。 2）由於澳洲當地人收入 的局限，無法負擔高額的房租，使得房租無 法達到相應的投資回報。房價的過度攀升將 導致家庭收入抵抗風險的能力降低。歷史資 料顯示，利率的變化的是週期性的，利率上 漲是必然的，只是時間問題。如果繼續對長 期低利率持樂觀態度，過度購買高價樓房投 資將會受到市場的懲罰。 在專業投資知識中，規避風險是股票、 房產和其他投資決定中的一個重要因素。當 價格達到歷史頂點，市場的不確定因素增 多，風險將逐漸增大。具體到今天悉尼房 產，近市中心 5 公里之內，兩室公寓價格超 過 100 萬，而租金在$700-800 之間。20 公 里之內，兩室公寓價格超過 80 萬，而租金在 $500-600 之間。再考慮管理費，可能投資 回報還不到 3.5%。設想一下，如果貸款利率 達到 5%+，維持這類投資房產的開銷將會帶 來不可想像的負擔。 如何規避風險這是一個永恆的話題，因 市場總是在變化中。如果從保守的角度出 發，以下幾點值得考慮：1）購買中價位以下 的房產比較安全。因為一旦金融風暴到來， 高價位的房產，首先受到衝擊。2）儘量避免 投資管理費過高的房產。因隨著時間的推 移，管理費只會增高，不會減少，而且管理 費的增高不能帶來房產的增值。3）儘量避免 投資樓房密度過高的地區。因為房主競爭租 客將帶來空租時間過長等問題。
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百房地產
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