Actualidad Inmobiliaria
Lic. Alejandra Potocko (*)
Cómo tramitar un crédito hipotecario La autora comenta la oferta de créditos bancarios y estrategias a implementar para acceder a la vivienda propia
E
n el último año el mercado inmobiliario se ha mostrado por momentos estancado, por otros, inestable, con altibajos, con repuntes y tendencias en alza. Consultas a especialistas y sus opiniones no siempre fueron coincidentes e incluso parecieron contradecirse ante el panorama de incertidumbre en cuanto a valores de venta, por ejemplo. Sin embargo, hay un tema sobre el cual no se presenta discusión y es en relación a la oferta de créditos hipotecarios y las posibilidades de la clase media de acceder a ellos. Claramente existe un déficit, la oferta no se encuentra con la demanda. Los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires muestran que, en tanto hace 10 años las escrituras de inmuebles a través de créditos representaba aproximadamente el 25% de las operaciones, en el 2009 representó el 6,3% de las mismas. Las expectativas para este año son de mejoría en la cantidad de operaciones realizadas mediante hipotecas. ¿Cuál es la oferta de créditos y cuáles son las estrategias a implementar a la hora de tramitarlo?
CREDITOS EN OFERTA En mayo de 2009, se dio a conocer la línea del Banco Hipotecario a través de fondos del ANSES, llamada a cubrir la demanda para las clases medias. Lejos de cumplir terminantemente ese objetivo, mostró grandes expectativas pero no llegó a consolidarse como solución. Otras opciones en oferta, como la del Banco Ciudad, que lanzó “Ciudad Vivienda” con tasa combinada -2 años fija y 18 variable-, el Nación con su clásica “Mi casa”, el Banco de Córdoba con “Tu casa” y posteriores ofertas del Santander y Credicoop; si bien constituyeron buenas iniciativas, el acceso a la vivienda propia sigue siendo una misión imposible, o en el mejor de los casos muy difícil para las clases medias, debido principalmente a las altas tasas. Actualmente se vislumbran intenciones en los bancos de ofrecer créditos más accesibles. A las anteriores líneas, se sumaron en marzo la del Banco Ciudad con
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“Ciudad Vivienda 20 años a tasa fija”, con tasa fija C.F.T.E.A. 21,5%, y las nuevas propuestas del Francés, Macro y Santander, bancos privados que abrieron líneas interesantes por ser a plazos más largos y con montos máximos más realistas con los valores del mercado. No obstante, las tasas -fijas o combinadas- son superiores al 20% (C.F.T.). Ante un panorama económico en el cual se prevé una inflación del 20% para este año, las posibilidades de que surjan opciones con tasas fijas de un dígito a largo plazo, como se esperaría para cubrir la demanda de forma más consistente, son pocas.
Actualidad Inmobiliaria LA TRAMITACION DE UN CREDITO HIPOTECARIO Esperando lleguen nuevas propuestas más accesibles, es necesario repasar las etapas de la tramitación de un crédito hipotecario: una vez presentada la documentación en el banco, éste procede a la aprobación crediticia del solicitante, es decir se estudia cuál es el monto del crédito a otorgar según el ingreso del interesado. Finalizada esta etapa, y estando ambas partes en acuerdo, se comienza la evaluación del inmueble a hipotecar: se realiza la tasación de la propiedad, se evalúan sus características estructurales y constructivas, a fin de determinar si es apto para habitar. Superada esa etapa, el trabajo de escribanía consiste en constatar que se puede constituir una hipoteca sobre la propiedad, según los requisitos establecidos por la entidad bancaria. Finalmente, se firma la escritura, pagando al vendedor el monto de la hipoteca y la diferencia a desembolsar por el comprador. Luego resta pagar las cuotas del crédito en el plazo y las condiciones pactadas. Este proceso demora en general no menos de 3 meses en los cuales el tomador deberá, no sólo cumplir con todos los requisitos del banco, sino también tener mu-
cha paciencia. Adicionalmente es aconsejable informarse sobre todos los gastos, pasos y pautas que guían la tramitación del crédito en el banco en el cual se realiza, estar a atento a ellos, realizando su seguimiento y asumiendo un papel activo a fin de que ese largo y tedioso proceso resulte en la adquisición de la vivienda v
10 CONSEJOS PARA TRAMITAR UN CREDITO HIPOTECARIO 1. INVESTIGAR en profundidad las líneas de créditos en oferta. Es necesario conocer para decidir. 2. Tener en cuenta los GASTOS de otorgamiento, tasación, honorarios de escribanía por escrituración e hipoteca. No pasar por alto éstos ya que representan un desembolso de dinero significante al tomar el crédito. Si se realiza mediante una inmobiliaria, también corresponderá tener en cuenta la comisión que le corresponde abonar al comprador. 3. Investigar el VALOR MAXIMO DE COMPRA o tasación exigido por el banco. Nación, por ejemplo, establece que éste no podrá ser superior a $ 210.000, independientemente de los ingresos del tomador. En función de ese valor, buscar la propiedad. 4. Más allá de la información provista en internet, prensa y a través de asesores; CONCERTAR UNA ENTREVISTA CON EL BANCO, a nivel informativo. El contacto cara a cara es fundamental para establecer una relación fluida y conocer en detalle todos los requisitos y documentación a presentar. 5. Procurar PRESENTAR toda la documentación personal, laboral y de la propiedad al INICIO DEL TRAMITE. 6. Iniciado el trámite, estudiar las etapas del proceso y conocer lo requerido al solicitante. REALIZAR EL SEGUIMIENTO, ponerse a disposición y concurrir al banco a la mayor breve-
dad posible cada vez que sea solicitado, a fin de evitar demoras en la tramitación. 7. En lo posible, realizar el trámite en una SUCURSAL PEQUEÑA. El trato es más personalizado y es más fácil el seguimiento. 8. Mantener un contacto y relación fluida con el VENDEDOR, informándole sobre los avances. No desestimar que éste puede ansiar la venta del inmueble tanto o más que el comprador la operación. 9. Mantener una comunicación fluida con la ESCRIBANIA, canalizar con ésta todas las inquietudes sobre la escrituración y la hipoteca. En caso de que la operación se realice por intermedio de una inmobiliaria y a través de reservas, señas, refuerzos y/o firma de boleto, asesorarse con la escribanía sobre las cláusulas a incorporar a esos documentos y las condiciones a las cuales se compromete. 10. Adjudicarse el rol de ACTIVADOR cuando sea necesario, siempre manteniendo una relación amena y respetando los tiempos administrativos.
(*) Licenciada en Urbanismo, columnista de la sección “Actualidad Inmobiliaria” de “Vivienda en el Aire”. E-mail: apotocko@gmail.com
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