Research
Living Destination
Outubro 2021
Portugal Destino para Viver
A casa é o palco principal onde vivemos a nossa vida! A sua importância foi intensificada pela pandemia: as casas tornaram-se muito mais do que um local conveniente para dormir, acabando por ser tornar no principal ecossistema para vivertrabalhar-desfrutar-aprender na vida de cada um! No rescaldo da pandemia, o setor Living desempenha um papel importante na criação de melhores experiências humanas. Portugal conquistou reconhecimento global como sítio para viver e, neste contexto, o setor residencial tornou-se numa das áreas mais desafiantes na paisagem do mercado imobiliário português. Os fundamentos do mercado são robustos: existe uma falta estrutural de oferta de casas; o volume da procura é elevado e diversificado; e o desequilíbrio entre a oferta e a procura está a provocar um aumento dos preços, que têm sido bastante resilientes apesar do surto da Covid-19. Este relatório tem por objetivo analisar o
setor Living em Portugal, sobretudo em Lisboa, no Porto e no Algarve, e os principais indicadores de desempenho, bem como definir o enquadramento relativamente ao seu desenvolvimento passado e futuro. Nas páginas seguintes, será possível compreender os principais motores sociodemográficos das mudanças no setor residencial: o crescimento e envelhecimento da população, um número crescente de agregados familiares unipessoais, e uma diversidade de perfis familiares com necessidades e exigências diferentes que terão impacto nas casas do futuro.
viável, apresentando nos últimos anos uma subida nos contratos realizados e nos valores das rendas residenciais. O contexto atual salientou a necessidade de aumentar a oferta de habitação – tanto através da reabilitação como da construção nova – já que o stock residencial está desatualizado e precisa de satisfazer a enorme procura no mercado, com flexibilidade para se adaptar à mudança nos padrões de vida e melhorar as experiências, reduzindo ao mesmo tempo a pressão nos preços.
Para cada Destino para Viver (Lisboa, Porto e Ao mesmo tempo, as principais estatísticas Algarve), a JLL produziu um quadro principal e uma residenciais destacam a escassez de oferta, uma análise detalhada de cada uma das suas principais vez que o número de frações concluídas e em zonas residenciais, incluindo preços de venda e de licenciamento regista os valores mais baixos arrendamento, bem como o perfil e as preferências de sempre, enquanto o volume da procura da procura. O objetivo deste relatório é ser um tem sido bastante robusto e alinhado com os guia útil e esclarecedor para ajudar a compreender picos de mercado anteriores, embora limitado melhor os fundamentos que afirmam o sucesso pela falta de stock de habitação adequada. de Portugal como um destino para viver realmente Consequentemente, o mercado de arrendamento assumido, e aproveitar as oportunidades que ainda afirmou-se como uma opção de ocupação estão por desenvolver no setor Living.
Pedro Lancastre CEO JLL Portugal
Living Destination | 2
Patrícia Barão
Head of Residential
Índice 4
Porquê Portugal?
5
Portugal Perfil Socioeconómico
6
Portugal Principais Estatísticas Residenciais
Living Destination | 3
10
Principais Tendências no Mercado Residencial
13
Destinos para Viver Resumo
14
Lisboa
38
Porto
53
Algarve
Porquê Portugal ?
Índice de Transição Energética 2020
Expat Insider 2020
Índice Global da Paz 2021
19º
13º
4º
Fórum Económico Mundial
País para Expatriados
(de 163)
(de 115)
Ranking do Desenvolvimento Sustentável 2021
Índice de Competitividade Global de Talento 2020
27º
28º
Rede de Soluções para o Desenvolvimento Sustentável (ONU) (de 193)
Melhor Destino Europeu
1º
2020, 2019, 2018, 2017 World Travel Awards
Índice de Competitividade de Viagens e Turismo 2019
12º Organização Mundial do Turismo e Conselho Mundial de Viagens e Turismo (de 140)
Living Destination | 4
INSEAD Grupo Adecco e Tata Communications
Proficiência em Inglês 2020
7º
Índice de Proficiência em Inglês da EF (de 100)
(de 132)
Organização Mundial da Saúde 2000
12º
Melhor sistema de saúde do mundo (de 191)
Índice de Qualidade de Vida 2021
Ranking Mundial das Universidades 2021
20º
9º
País Europeu
Da Europa no QS World University Rankings entre as universidades fundadas há menos de 50 anos
(de 83)
País mais seguro do Mundo
Portugal Perfil Socioeconómico
Há mais agregados familiares em Portugal, mas mais pequenos
33% 25%
O perfil socioeconómico de Portugal está a mudar, trazendo novos desafios para o mercado de habitação. A população cresceu até 2011 e, desde aí, começou a diminuir devido a uma queda na taxa de natalidade e o envelhecimento da população. Em contrapartida, a atratividade de Portugal como destino internacional tem crescido, com um saldo migratório positivo nos últimos anos, que se prevê que seja mantido.
Redução na dimensão do agregado
Agregados familiares
Pessoas por agregado
3.15M
3.10
3.65M
2.80
1991 2001
Mas os padrões de vida e o perfil das famílias estão também a sofrer mudanças inéditas. Embora o número de agregados tenha vindo a aumentar, tem sido registada uma redução na dimensão do agregado familiar devido a alterações culturais e sociais (casamento mais tarde, aumento do divórcio, crescimento dos agregados unipessoais ou casais sem filhos) que, por conseguinte, geram diferentes requisitos de habitação.
2011
2031 (p)
10.6M 10.4M
10.4M
4.04M
10.3M
4.17M
2.40
4.22M
2.38
(Saldo Migratório)
-32,829 1991
2001
2011
2021
1991
2031 (p)
Envelhecimento da População
Casais com filhos
45% 1991
35% 2021
Familias monoparentais
20% 1991
1991
24%
+60,149
2021
+7,629
2031 (f)
1991
2021
1991
2020
Casamentos
Agregado singular
13%
1.7
Divórcios
2021
7.2
1991
12%
(1/1000)
Casais sem filhos
1.0
6%
Portugal está no Pico da Atração de Cidadãos Globais
9.9M
(Crude Marriage & Divorce Rates)
2.60
2021 (e)
Diminuição da População desde 2011 (Nº habitantes)
Mais agregados familiares em 40 anos
... Devido ao aumento do divórcio e Redução dos casamentos
Mudanças Estruturais no Perfil da Família...
1.8
2020
21% 2021
Adiamento do nascimento do primeiro filho
Rendimento disponível das famílias a recuperar após a crise financeira
(Idade média das mulheres ao nascimento do 1º filho)
34,690 €
30.7
32,790 €
35,550 €
2021 (p)
2031 (p)
2020
24.9 1991
(População por faixa etária)
0 - 19
20 - 59
60 - 79
80+
1991 - 28% 2021(e) - 19%
1991 - 53% 2021(e) - 52%
1991 - 17% 2021(e) - 23%
1991 - 3% 2021(e) - 7%
1991
Fonte: INE, Pordata, Oxford Economics Living Destination | 5
Portugal Principais Estatísticas Residenciais
Aumento Residual do Stock na Última Década
Stock Habitacional Desatualizado em Portugal
(Nº Unidades)
(Idade dos Prédios) 1971 - 1980
16%
1991 - 2000
Os constrangimentos na Oferta são um dos principais motores do mercado residencial. O stock habitacional aumentou de forma contínua até 2011, mas desde então, o número de frações cresceu de forma residual, apenas 1%. As unidades concluídas encontram-se em mínimos históricos. O número de habitações a entrar no mercado na última década está cerca de 20% abaixo do ciclo imobiliário anterior. Este facto não se deve apenas à crise económica e financeira (2010-2013), mas também a processos de licenciamento morosos e burocráticos, que resultaram numa quebra de 73% nas licenças de habitação emitidas durante esse período. Embora a reabilitação e renovação tenham sido os principais catalisadores de recuperação do mercado, o stock residencial com 30 anos ou menos representa apenas 30% do existente, e pelo menos 1/3 das frações existentes necessitam de qualificação, o que aumenta as oportunidades neste setor. O arrendamento surgiu como um modelo de ocupação viável após a alteração estrutural do Novo Regime do Arrendamento Urbano em 2012. Desde então, e juntamente com a pegada internacional do país, as mudanças de estilo de vida, o aumento dos preços de venda e as restrições de acessibilidade, o stock para arrendamento encontra-se numa trajetória ascendente, embora ainda dominada por senhorios privados.
4.19M
5.05M
5.88M
1991
2001
2011
2021
16%
15%
5.96M 2001 - 2010 2011 - 2021
14% 4%
11%
1946 - 1960
10% 1919 - 1945
8%
33%
6%
Antes de 1919
Stock com 30 anos ou menos
Número mais baixo de Obras Concluídas e Licenciamentos nos Últimos 10 Anos
Aumento do Stock de Arrendamento ao longo dos Anos (percentagem unidades arrendadas)
762,590 627,330
678,650
150,520
524,520
130,050
-83% Habitações concluídas em 2011/2020 vs. 2001/2010
-78% 1995 -2000
Unidades Licenciadas Living Destination | 6
1961 - 1970
1981 - 1990
2001 -2010
2011 -2020
Habitações Concluídas
Unidades Licenciadas 2011/2020 vs. 2001/2010
15%
13%
1991
2001
20%
23%
2011
2020 (e)
Fonte: INE, Eurostat
Portugal Principais Estatísticas Residenciais
Diversidade Crescente das Nacionalidades Atraídas para Portugal
Atratividade Crescente de Portugal como Destino Internacional 8.2%
Do lado da Procura, o volume continua bastante robusto e a contração nas vendas e no número de frações comercializadas deve-se essencialmente à escassez da oferta. Embora a comparação entre as duas últimas décadas destaque um decréscimo de quase 40% no número de unidades vendidas, o ticket médio por residência mostrou um crescimento impressionante, disparando 25%. O mercado registou um desempenho notável nos últimos 5 anos, atingindo o máximo histórico em 2020 com €26.100M em habitações comercializadas. No rescaldo do surto da Covid-19, uma comparação homóloga dos segundos trimestres de 2021 e 2020 também destaca a resiliência deste mercado, registando um aumento de 30% no volume de vendas e de 26% nas unidades vendidas, com um correspondente crescimento de 4% no preço médio. A procura externa está em ascensão e o número de casas vendidas a estrangeiros cresceu. A JLL estima que em 2020, este mercado foi responsável por cerca de 11% do número total de unidades comercializadas.
7.7% 7.5%
19,912
2012
8.5% 10.7%
18,400
6,902
Volume de Vendas
Unidades Vendidas
210B€
158 B€
2,1 M
S1 2020
Volume de Vendas
11.9 B€
1,3M
7% 2016
2017
Unidades de habitação adquiridas por estrangeiros
2018
%
2019
2020 (p)
Quota de habitação adquirida por estrangeiros
Living Destination | 7
76,630
96,612
Alemanha
Brasil
6%
6% Suiça
Alemanha
5%
-24%
-40%
Volume de Vendas
Unidades Vendidas
Desempenho Notável do Mercado nos últimos 5 Anos
+25% Preço médio de vendas
153,290
178,690
127,110 19.3
5% China
24.1
O Mercado de Arrendamento como Opção de Ocupação Limitado pela Falta de Oferta 181,480 25.5
(Novos Contratos de Arrendamento)
171,800 26.1
84,383
+31%
Volume de Vendas
+4%
+26%
Unidades Vendidas
2016
79,878
77,723
14.8
Preço médio de vendas
Unidades Vendidas
8%
Angola
S1 2021
15.5 B€
17% Reino Unido
França
Dinâmica de Vendas nas últimas Décadas 2011 / 2020
França
15%
4.9%
2012
18%
Reino Unido
14,592
É também de salientar que o mercado de arrendamento tem contraído devido a uma falta de oferta adequada. No entanto, nos últimos 4 anos, foram assinados em média 78,700 novos contratos de arrendamento por ano.
2001 / 2010
23%
19,520
17,388
2019
72,788 2017 Volume de Vendas (Bl €)
2018
2019
2020
2017
2018
2019
2020
Unidades Vendidas Fonte: INE
Portugal Principais Estatísticas Residenciais O desequilíbrio entre a oferta e a procura fez disparar os preços das casas. O índice de preços da habitação registou aumentos todos os anos desde 2015, embora tenha assinalado uma desaceleração no ritmo de crescimento desde meados de 2020. O aumento nos preços foi registado tanto no mercado de vendas como de arrendamento, com subidas acentuadas no preço médio de aproximadamente 30% e 37%, respetivamente, nos últimos 5 anos. A acessibilidade tornou-se num dos principais constrangimentos no acesso à habitação, já que a subida dos preços ultrapassou os salários no país. Há uma necessidade crescente de reduzir a pressão nos preços através de um pipeline relevante de novas unidades a entrar no mercado, com dimensão, caraterísticas e preços adequados à procura. Ter casa própria é a opção de habitação privilegiada em Portugal, que pode ser explicada por várias tendências interligadas, mas também por um enquadramento político, fiscal e económico que promoveu o acesso ao crédito à habitação até à crise económica e financeira. O financiamento hipotecário ressurgiu nos últimos 5 anos, embora com condições mais exigentes, incluindo uma entrada considerável (capital mínimo de 10%, mais imposto de transmissão e imposto de selo) e uma avaliação de risco mais rigorosa, criando barreiras adicionais à aquisição de casa.
Impressionante Crescimento dos Preços tanto no mercado de venda como de arrendamento
Bancos acompanham o crescimento do mercado, que está menos alavancado do que no passado
Ticket Médio de Venda
111 115 114 111 107 102
99
95
94
94
9.3 10.1 4.9
4.0
5.8
8.3
9.8 10.6 11.4
1.9
2.0
2.3
95
94
Renda Mensal Média
126,200 €
2017
4.39 €/m2
134,700 €
2018
4.80 €/m2
141,000 €
2019
5.32 €/m2
152,400 €
2020
5.61 €/m2
160,400 €
S2 2021
6.03 €/m2
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Crédito Concedido (Mil Milhões €)
Stock de Crédito (Mil Milhões €)
Tendência de crescimento dos preços deve manter-se, embora menos acelerado (Índice de Preços da Habitação)
162.54
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 T2 2021
Fonte: INE, BdP Living Destination | 8
Principais Tendências no Mercado Residencial
Living Destination | 9
Principais Tendências no Mercado Residencial
Atratividade do Mercado Residencial Os ativos residenciais estão a crescer como classe de investimento em Portugal. Este tipo de ativos é facilmente compreendido por todos e provou ser um investimento relativamente seguro. Mesmo em tempos de recessão económica, a habitação é uma necessidade básica. Consequentemente, os seus benefícios incluem melhores retornos, um desempenho contra cíclico, e rendimentos estáveis ao longo do tempo. Nos últimos anos, as poupanças do mercado interno foram canalizadas para o setor residencial, uma tendência que deve manter-se a curto e médio prazo e que poderá acentuar-se devido ao aumento das poupanças das famílias resultando da pandemia.
Resiliência de Preços Os preços residenciais têm registado uma pressão ascendente ao longo dos últimos anos. Apesar do surto da Covid-19 e a incerteza que trouxe para o mercado, os preços têm sido resilientes. Registou-se um abrandamento no crescimento dos preços de venda nos últimos meses, embora o volume de vendas no primeiro trimestre de 2021 esteja alinhado com os resultados do último trimestre de 2019, que foi um trimestre recorde em Portugal. A correlação entre o volume total de vendas e o número de unidades vendidas nas áreas metropolitanas de Lisboa e do Porto destacam a solidez deste mercado, com o preço médio de venda mais elevado de sempre.
Solidez do Mercado Interno Na JLL a quota de mercado internacional é de 40%, o que é significativo, mas o mercado interno tem vindo a crescer. A procura aumentou tanto para ocupação própria como para investimento, sendo que este último desacelerou dada a falta de oferta adequada às necessidades e exigências deste target.
Living Destination | 10
Zonas Residenciais Emergentes Os padrões urbanos e de vida estão em mudança, e a pandemia veio exacerbar as exigências de habitabilidade e acessibilidade. Os consumidores não só procuram uma vida com qualidade, nomeadamente em termos de dimensão e condições, mas também produtos acessíveis em zonas qualificadas e modernas. Como os centros das cidades tornaram-se demasiado exclusivos e os preços excessivamente altos, tem vindo a surgir um conjunto novo de zonas que apresentam uma oferta de elevada qualidade, design exclusivo e caraterísticas e comodidades únicas, a preços mais acessíveis ou com produtos excecionais. O modelo de trabalho híbrido também permitiu a deslocalização para zonas secundárias onde é possível adquirir uma casa maior com um orçamento menor. Das zonas emergentes, a JLL destaca Alcântara, Marvila e Oeiras, dentro da Área Metropolitana de Lisboa, ou a Boavista e Campanhã na Área Metropolitana do Porto.
Living Destination | 11
Casas para Viver-Trabalhar-Desfrutar A casa é o palco principal onde vivemos a vida. A pandemia reforçou a casa como o centro das nossas vidas, já que, nestes últimos 18 meses, todos passámos mais tempo em casa do que nunca. Um lar é muito mais do que um lugar conveniente para dormir, tornando-se num ecossistema para viver-trabalhardesfrutar. As casas têm de satisfazer e equilibrar as necessidades e exigências de várias funções, bem como uma diversidade de idades e perfis. Devem ser concebidas para potenciar a experiência de vida. Assim, o design, a sustentabilidade, a adaptabilidade, a tecnologia e a acessibilidade são os fatores que determinam o sucesso dos empreendimentos residenciais.
Casas para Todos Queda do Alojamento Local Até a pandemia provocar a paralisação do turismo, o mercado de alojamento local estava em alta, impulsionando a renovação e reabilitação dos centros das cidades. Deste modo, era uma oportunidade de investimento privilegiada. Contudo, a Covid-19 prejudicou este tipo de imóveis e existe atualmente pouca procura por esta classe de ativos, afetando sobretudo as zonas turísticas e históricas das cidades. Para reativar este mercado, a JLL acredita que o turismo terá de mostrar uma recuperação estável para voltar a atrair investimento para estas zonas e estes ativos.
A Oportunidade dos Vistos Gold As alterações ao quadro jurídico do programa dos Vistos Gold entraram em vigor a partir de janeiro de 2022. A aquisição de unidades residenciais em Lisboa, no Porto e na maioria dos concelhos da zona litoral, deixou de ser elegível. Apesar da quota de transações associadas aos Vistos Gold não ultrapassar 10% do volume total de vendas (2016 até T1 2021), este tem sido um canal eficaz para atrair investimento. Contudo, os investimentos em imóveis em Lisboa e no Porto ainda são elegíveis através da aquisição de ativos comerciais ou unidades de participação em fundos de investimento imobiliário. Ainda existem localizações específicas e de baixa densidade – tal como a Comporta – que preenchem os requisitos para investimentos para a obtenção de Vistos Gold e onde ainda se encontram boas oportunidades. Living Destination | 12
É indispensável diversificar o conceito de Living, já que o desequilíbrio entre a oferta e a procura está a tornar-se cada vez mais desafiante. O stock de habitação precisa de ser requalificado para satisfazer os novos modelos e necessidades do agregado familiar ao longo do seu ciclo de vida, com a capacidade de se adaptar às mudanças nos requisitos e padrões de trabalho e vivência que possam surgir. Esta resiliência é essencial para preparar os novos empreendimentos para o futuro. Consequentemente, é essencial haver mais flexibilidade e agilidade nos processos de planeamento urbano e licenciamento, tanto para locais de construção nova como de reabilitação, para garantir que a oferta residencial seja aumentada de forma a satisfazer a enorme procura no mercado, reduzir a pressão nos preços e permitir a o acesso à habitação a todas as camadas da população com diferentes poderes de compra.
Destinos para Viver Resumo Porto
Lisboa Algarve Algarve Living Destination | 13
Lisboa
Living Destination | 14
Lisboa População Aumento da População devido à urbanização crescente (Nº habitantes)
2.87M
2.89M
2021
Mudança do Perfil Familiar
2031 (p)
Agregados familiares
Pessoas por agregado
1.15 M
2.45
1.20 M
2.38
1.24 M
2.34
2ª
Ranking Qualidade de Vida Monocle 2021
Dias de sol por ano
Envelhecimento da População (População por faixa etária)
0 - 19
20 - 59
60 - 79
80+
1991 - 26% 2021(e) - 21%
1991 - 56% 2021(e) - 50%
1991 - 16% 2021(e) - 22%
1991 - 2% 2021(e) - 6% Fonte: INE, Oxford Economics (Lisbon Metropolitan Area)
Lisboa
Melhor Cidade no Mundo para criar uma Família Cia Landlords 2021
290
2031
Living Destination | 15
3ª
Melhor Cidade para Expatriados Expat City Ranking 2020
2011 2021
7º
Melhor Destino City Break do Mundo 2020 World Travel Awards 2020
2.82M
2011
1º
A Área Metropolitana de Lisboa é constituída por 18 concelhos que circundam o vale do Tejo. Lisboa é a principal cidade e a capital do país. Em 2021, a região registou um aumento anual da população de cerca de 2,9 milhões de habitantes. A população está a envelhecer e o número de famílias a subir, apesar da sua dimensão estar a diminuir e manter-se abaixo da média do país. A cidade é conhecida pelo seu ambiente dinâmico, uma vez que um número significativo de empresas internacionais se mudou para Lisboa e o turismo impulsionou a notoriedade da cidade, o que contribuiu para criar um estilo de vida cosmopolita e animado.
Lisboa Principais Estatísticas Residenciais
Stock Envelhecido cria mais Oportunidades de Reabilitação
Redução do Stock Residencial na Cidade de Lisboa devido a Reconversões
(Idade dos Prédios)
(Número de Unidades)
De acordo com os resultados preliminares do Censos 2021, o stock de habitação desceu cerca de 2%, o que pode ser explicado pela reconversão de antigos edifícios residenciais para outros usos no centro da cidade. A dinâmica dos últimos anos foi sustentada pela renovação de prédios no centro da cidade devido a incentivos fiscais à reabilitação urbana. Logo, as obras concluídas anualmente caíram de 1.450 novas frações no pico de mercado anterior, para cerca de 100 novas frações no período pós-crise. Prevê-se que o stock nos próximos anos seja limitado, já que o número de unidades em licenciamento diminuiu 45% comparado com a última década, apesar de registar uma recuperação anual durante os últimos 5 anos (exceto em 2020), embora ainda assim longe dos níveis pré-crise. O mercado de arrendamento representa uma oportunidade enorme na cidade e depende de fundamentos de mercado robustos. O stock está a crescer, mas não existem projetos Build-to-Rent na cidade, pelo que a oferta existente está dispersa e a maioria necessita de requalificação. O aumento no último ano deve-se também ao número de frações transferidas de alojamento local para o mercado tradicional no rescaldo da pandemia da Covid-19.
326,881
319,881
1991 - 2000 2001 - 2010
2001
2011
2011 - 2021
2021
24% 1919 - 1945
8%
1981 - 1990
O mercado residencial de Lisboa está em alta. A oferta encontra-se em mínimos históricos desde a crise económica e financeira, com grande impacto nas expetativas da procura e fazendo disparar os preços da habitação.
13%
1971 - 1980
293,064
1946 - 1960
1961 - 1970
18%
4% 5% 5% 5%
15%
Antes de 1919
19%
Stock com 30 anos ou menos
Falta de Oferta devido a Níveis Baixos de Licenciamentos e Conclusões de Obras
Novo Stock Adicionado e Adaptado aos Novos Requisitos da Procura
Mercado de Arrendamento Cresce como opção de ocupação
(Casas Concluídas por tipologia)
(percentagem unidades arrendadas)
2020 12,274 10,957
9,486 5,929
2010 3,236 1,726
1995 -2000
2001 -2010
31%
9%
9%
34%
13% 13%
34%
36%
43%
2011 -2020
1991
44%
Unidades licenciadas
2020 (p)
Habitações concluídas T0 / T1
T2
T3
T4+ Fonte: INE
Living Destination | 16
Lisboa Principais Estatísticas Residenciais
Diversificação de Compradores Estrangeiros
Atratividade Crescente da Área Metropolitana de Lisboa como Destino Internacional
11.9%
10.2%
As vendas residenciais têm crescido de forma contínua desde 2014 e atingiram o pico em 2017, ultrapassando 13.500 frações vendidas, um número em linha com os níveis antes da crise financeira. A descida observada desde então deve-se à falta de oferta e níveis de procura bastante robustos. Neste contexto, notamos que Lisboa se tornou num palco privilegiado para expatriados e estrangeiros viverem. Portanto, apesar do nível da procura ser semelhante ao observado no último ciclo imobiliário, o perfil desta procura é diferente e muito mais diversificado. A procura internacional representa cerca de 13% das aquisições residenciais e, embora este indicador tenha registado uma contração em 2020 por causa da pandemia, prevê-se que 2021 e os anos seguintes sejam de recuperação. Apesar de elevada, a procura para arrendamento está limitada pela escassez de oferta adequada. O número de contratos assinados nos últimos 4 anos mostram uma tendência ascendente, embora com algumas oscilações. Em 2020, foram assinados um máximo histórico de 7.980 novos contratos, o que pode resultar do aumento de oferta representada por frações anteriormente colocadas no mercado de alojamento local.
9.3%
1,562
1,498
2012 20%
13.2% 1,538
França
18% China
13.1% 1,450
1,272
4%
2019
16%
17% Brasil
Angola
11%
249
Brasil
2012
2016
2017
2018
França
Espanha Número de aquisições residenciais por estrangeiros
%
6%
6%
2020 (f)
2019
8%
Quota de aquisições residenciais por estrangeiros
U.K
5%
5% E.U.A
E.U.A
Dinâmicas de Venda na Área Metropolitana de Lisboa nas Últimas Décadas 2001 / 2010
Volume de Vendas
88 B€
2011 / 2020
72 B€
-18%
Volume de Vendas
Mercado de Lisboa Contrai devido a Falta de Oferta
+27% Preço Médio de Vendas
Unidades Vendidas
641,705
H1 2020 Volume de Vendas
5.6 B€
415,867
-35%
Living Destination | 17
27,146
32,167
13,560 12,070
H1 2021
7.1 B€
6.5 +26%
+18%
(Novos Contratos de Arrendamento)
15,150
Unidades Vendidas
Volume de Vendas
+6%
Preço Médio de Vendas
Unidades Vendidas
14,190
Unidades Vendidas
4.0
2016
Atratividade Crescente do Mercado de Arrendamento
2017 Volume de Vendas (Mil Milhões €)
11,090
5.3
5.5
5.5
2018
2019
2020 (p)
Número de Unidades Vendidas
7,970 6,980
2017
6,640
6,720
2018
2019
2020 Fonte: INE
Lisboa Principais Estatísticas Residenciais Os preços da habitação dispararam em todos os segmentos do mercado. A escassez de oferta impulsionou os preços para os valores mais elevados de sempre, com crescimento de dois dígitos entre 2012 e 2019. A crise da Covid-19 em 2020 teve impacto nos valores de venda, apesar de um aumento médio anual de 2% e alguns ajustes no segmento alto. Os preços mostraram a sua resiliência em 2020 e na primeira metade de 2021, uma vez que foram registados alguns aumentos notáveis, nomeadamente no preço médio de venda e no segmento alto do mercado, superando os valores de venda de 2019. Atualmente, os valores prime ultrapassam a barreira dos 9.000 €/m2 para projetos de gama alta em localizações exclusivas e privilegiadas da cidade. As rendas registaram uma dinâmica semelhante, com uma subida expressiva na taxa média de crescimento anual entre 8% e 10% de 2013 a 2019. A pandemia teve maior impacto no mercado de arrendamento do que nas vendas, com o valor das rendas a registar uma queda desde o fim de 2020 até ao segundo trimestre de 2021 em todo o tipo de ativos. Atualmente, as rendas médias encontram-se acima dos 10€/m2/mês em todo o mercado, mas este valor pode duplicar no caso de produto novo e de gama alta.
Preços de Venda 9,550 €/m² 7,290 €/m² 6,420 €/m² 3,970 €/m² 2007
2008 Total
2010
2011
Novo
2012
2013
2014
2015
Total – Gama Alta do Mercado
2016
2017
2018
2019
2020
T1 2021
T2 2021
Novo – Gama Alta do Mercado
Preços de Arrendamento
22,5 €/m² 19,3 €/m² 15,3 €/m² 12,5 €/m² 2007
2008 Total
Living Destination | 18
2009
2009
2010 Novo
2011
2012
2013
2014
Total – Gama Alta do Mercado
2015
2016
2017
2018
2019
2020
T1 2021
T2 2021
Novo – Gama Alta do Mercado Fonte: SIR + SIR 95
19.
15.
12. 4.
2.
5.
17.
11.
13.
1.
18.
16.
14.
10.
8.
9.
6. 7.
3.
Lisboa Zonas Living Destination | 19
16. Campo Grande / Alvalade
1.
Cascais / Estoril
6. Chiado / Príncipe Real
11. Avenidas Novas
2.
Oeiras
7. Zona Ribeirinha
12. Campo de Ourique / Amoreiras 17. Marvila / Braço de Prata
3.
Belém / Restelo
8. Avenida da Liberdade
13. Sete Rios / Praça de Espanha
18. Olivais
4.
Alcântara / Junqueira
9. Zona Histórica
14. Telheiras
19. Parque das Nações
5.
Lapa / Estrela
10. Colina de Santana
15. Benfica
Evolução Preços Venda
Avenida da Liberdade
Procura por Nacionalidade
845k €
820k €
605k € 563k € 561k €
514k €
3%
737k €644k €
28%
3%
43%
3%
Luxo, elegância e exclusividade são as palavras que descrevem a Avenida. Este é o centro da principal zona empresarial de Lisboa, onde se encontram os escritórios de empresas de renome, os principais hotéis e as grandes marcas de moda. Sendo uma das regiões mais prestigiadas de Lisboa, com grande proximidade ao retalho de luxo, a Avenida da Liberdade é muito procurada por investidores com grande poder de compra.
2018
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
1,980 €
1,300 €
Outros
Paquistão
Brasil
E.U.A
França
U.K
1,610 €
T4
2,020 €
3% 7%
1,740 € 1,490 €
Portugal
Procura por Tipologia
>T5
2,680 €
Target : Internacional & Nacional
13%
7%
T0 3% 27%
1,310 €
Posicionamento: Alto
T1
T3 22%
Valor Prime
10,500 € / m²
2018
2019 Renda Média JLL
Living Destination | 20
2020
T2 2021 Renda Média SIR
38%
T2 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Chiado/ Príncipe Real
Procura por Nacionalidade
889k €
7%
691k €
640k € 501k € 469k € 464k € 382k €
425k €
Considerada uma das zonas mais emblemáticas de Lisboa, dinamizada por comércio de rua, restaurantes e cultura, é possível observar um fluxo diário constante de turistas e residentes. O Chiado evoca o charme burguês do século XIX, época em que se desenvolveu, oferecendo museus, teatros e vários edifícios de enorme valor patrimonial. Por outro lado, o Príncipe Real é reconhecido pelos seus glamorosos prédios, palacetes e jardins, com vistas sobre o Tejo e a cidade. Estas caraterísticas tornam a zona extremamente rica, cosmopolita e atraente.
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
2,440 €
Preço Médio de Venda SIR
Posicionamento: Alto
1,100 €
França
Brasil
E.U.A
U.K
China
T0
Portugal
>T5 T4 8%
3% 1%
1,320 €
T3
1,080 €
40%
18%
T2
1,090 €
Valor Prime
10,500 € / m²
Outros
Procura por Tipologia
2,190 € 1,350 €
28% 4%
4%
1,500 € Target : Internacional
31%
6%
T2 2021
Evolução Preços Arrendamento
2018
2019
Renda Média JLL Living Destination | 21
14%
10%
2020
T2 2021 Renda Média SIR
30%
T1
Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Zona Histórica A Zona Histórica concentra os locais mais tradicionais, históricos e icónicos da cidade. Este é o coração de Lisboa. Desde a Baixa até Alfama, do Terreiro do Paço até ao Castelo de São Jorge, muitos turistas passeiam pelas ruas típicas de Lisboa, com paragem obrigatória na Rua Augusta.
6%
543k € 326k €
494k €
327k €
2019
2020
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Outros
Turquia
U.K
Brasil
França
E.U.A
Portugal
Procura por Tipologia
T4 >T5
2,420 € 1,620 €
1,000 €
1,040 €
2018
2019
Posicionamento: Alto
Valor Prime
35%
4%
261k €
Preço Médio de Venda JLL
Target : Internacional & Nacional
30%
6%
283k €
2018
11%
8%
894k € 675k €
A reabilitação desta zona contribuiu para o seu rejuvenescimento, criando novas dinâmicas, novos negócios e atraindo turistas de todo o mundo. Este é um lugar privilegiado por investidores internacionais.
Procura por Nacionalidade
1,430 €
T0
2,040 €
880 €
900 €
2020
T2 2021
T3
6% 2% 7% 41%
12%
7,000 € / m²
T2
32% Renda Média JLL
Renda Média SIR
T1 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 22
Evolução Preços Venda
Avenidas Novas
3%
760k €
464k €
2018
482k €
2019
10%
17%
58% 4%
561k €
482k €
2020
Preço Médio de Venda JLL
T2 2021
Portugal
Outros
U.K
Brasil
Turquia
China
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Procura por Tipologia >T5
2,010 € Target : Internacional & Nacional Posicionamento: Alto
2,110 € 1,750 € 1,380 €
1,190 €
1,190 €
1,910 € 1,230 €
5%
T1 30%
7,000 € / m²
T0 8% 9%
Valor Prime
20%
2018
2019
Renda Média JLL Living Destination | 23
8%
4%
738k € 633k €
584k €
As Avenidas Novas concentram um dos mercados residenciais mais consolidados, amplamente servido por serviços e comodidades. Tal como o nome descreve, esta zona estende-se ao longo das principais avenidas de Lisboa, aproveitando os excelentes acessos e redes de transporte público. Sendo uma área de dimensão significativa, está subdividida em zonas mais pequenas, onde se destacam o Saldanha, Bairro Azul e Campo Pequeno.
Procura por Nacionalidade
2020
T2 2021 Renda Média SIR
T4
T3
28%
T2
Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Lapa / Estrela
924k €
Living Destination | 24
943k € 7%
841k €
473k €
401k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Outros
E.U.A
França
Brasil
U.K
Procura por Tipologia
2,920 €
1,120 €
1,300 €
Portugal
Alemanha
T0
Target : Nacional
17%
48%
446k €
Evolução Preços Arrendamento
2,680 €
10%
6%
397k €
2018
9%
3%
679k €
Um típico bairro residencial, esta é uma das melhores e mais prestigiadas zonas para viver em Lisboa. Tem grande procura por parte da classe alta portuguesa e por um volume crescente de expatriados a viver e trabalhar em Portugal. Esta zona é ocupada por várias embaixadas instaladas nos palacetes e magníficas moradias, bem como hotéis de luxo. Graças à sua localização no topo de uma das sete colinas, a Lapa/Estrela proporciona vistas deslumbrantes do rio e da cidade. Esta zona também oferece numerosos serviços e comodidades, incluindo restaurantes, cafés, supermercados, jardins e colégios privados.
Procura por Nacionalidade
2,250 € 1,360 €
5%
2,400 €
T1
>T5 5%
T3
13%
33%
1,340 €
Posicionamento: Alto
Valor Prime
7,000 € / m²
2018
2019
2020
T2 2021
T4
15%
29% Renda Média JLL
Renda Média SIR
T2 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
Campo de Ourique / Amoreiras
4% 5% 4% 3%
605k €
Esta zona é composta por dois bairros com perfis muito diferentes.
392k €
340k €
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
379k €
2020
362k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento 2,080 € 1,430 €
20%
56%
661k €
471k €
Campo de Ourique apresenta uma planta urbana ortogonal composta na maioria por edifícios centenários de estilo tipicamente Lisboeta, com 3 ou 4 pisos e uma oferta dinâmica de comércio de rua. Têm sido efetuadas remodelações interessantes, preservando as fachadas originais. As Amoreiras caracterizam-se pela diversidade dos prédios: antigos e modernos, altos e baixos, todos direcionados para a classe média-alta. Beneficia da proximidade ao Liceu Francês e ao centro comercial Amoreiras.
687k €
8%
Outros
E.U.A
Brasil
França
China
U.K
Portugal
Procura por Tipologia T4
1,540 €
>T5 T0 1% 3% 9%
T2
Target : nternacional
1,220 € Posicionamento : Médio - Alto / Alto
990 €
1,100 €
Valor Prime
6,500 € / m²
1,210 €
T1
42%
20%
1,120 € 2018
2019
Renda Média JLL
2020
T2 2021 Renda Média SIR
25%
T3 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 25
Procura por Nacionalidade
Evolução Preços Venda
Sete Rios / Praça de Espanha
4% 6% 10%
68%
12%
4%
550k €
Esta zona oferece muito boa acessibilidade em termos de serviços e transportes públicos. É aqui que estão localizados o Jardim Zoológico e a Fundação Calouste Gulbenkian. Está em curso uma reabilitação enorme nesta região, onde será introduzido um parque urbano, com generosos espaços verdes e um riacho. Este empreendimento liga a Praça de Espanha, Sete Rios e Parque de Monsanto ao rio Tejo através de vias pedonais e ciclovias. Outros projetos irão facultar edifícios residenciais e de escritórios ultramodernos.
392k € 368k € 362k € 362k € 303k €
367k € 315k €
2018
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
China
T2 2021
Outros
Procura por Tipologia
2,200 €
T2
1,650 € Target : Nacional
20%
1,300 € 1,080 €
1,120 €
Valor Prime
5,500 - 6,000 € / m²
Portugal
Brasil
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Posicionamento : Médio - Alto / Alto
Filipinas
1,020 € 750 €
2018
2019
Renda Média JLL
2020
53%
1,100 € T2 2021
T1
T3
27%
Renda Média SIR Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 26
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
Parque das Nações
8%
Esta é uma zona de uso misto consolidada, com uma grande variedade de espaços verdes, passeios ribeirinhos e equipamentos de lazer, como o centro comercial Vasco da Gama, salas de concerto e um dos melhores aquários no mundo. É também a morada de algumas das maiores empresas internacionais, oferecendo uma vivência cosmopolita e uma das zonas residenciais mais procuradas na cidade.
400k €
2018
492k € 490k € 469k €
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
46%
T2 2021
Outros
Brasil
Iraque
Colombia Africa do Sul
Turquia
Preço Médio de Venda SIR
1,310 € Posicionamento : Médio - Alto / Alto
1,400 €
Portugal
T3 9%
T1 1,340 €
15%
Procura por Tipologia
2,100 € 1,420 €
8%
4%
481k €
Evolução Preços Arrendamento
Target : Internacional & Nacional
8%
7%
821k €
O Parque das Nações é a zona mais moderna de Lisboa, desenvolvida após receber a EXPO 98. Muito bem servida de acessos e transportes públicos, a zona tem como marco a estação ferroviária do Oriente, desenhada pelo famoso arquiteto Santiago Calavatra.
8%
9%
1,230 € 55%
Valor Prime
900 €
6,000 € / m² 2018
2019
Renda Média JLL
2020
T4
T2
27%
T2 2021 Renda Média SIR Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 27
Evolução Preços Venda
Campo Grande / Alvalade
1.28M €
Procura por Nacionalidade
1.04M € 2%
381k €
As zonas de Alvalade e do Campo Grande foram desenvolvidas durante os anos 50 como uma área de expansão da cidade. Foram desenhadas numa planta urbana ortogonal, com uma escola em cada quarteirão e o jardim do Campo Grande como marco principal, oferecendo uma zona de comercio de rua dinâmica e conveniente. Esta região é muito central, bem servida por transportes públicos e todo o tipo de comodidades e equipamentos, com grande procura por famílias portuguesas.
2018
413k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
405k €
2020
375k €
Angola
T2 2021
Noruega
Preço Médio de Venda SIR
Brasil
Procura por Tipologia >T5
2,000 €
5,500 € / m²
7%
T4
T2 20%
19%
1,330 € 1,210 €
Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
Portugal
U.K.
2,700 €
Target : Nacional
3%
4%
Evolução Preços Arrendamento
1,160 €
2%
91%
553k €
542k €
2%
880 €
2018 Renda Média JLL
2019
1,110 €
1,040 €
2020
T2 2021
Renda Média SIR
T1
5%
49%
T3
Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário Living Destination | 28
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
Colina de Santana
5%
25%
491k €
470k €
Tal como o nome indica, a Colina de Santana é uma das sete colinas da cidade, delimitada pelas principais avenidas – Avenida da Liberdade e Avenida Almirante Reis. O Campo de Santana é o principal ponto de referência, uma nobre praça rodeada de palacetes clássicos.
310k €
2018
321k €
309k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
41%
461k € 351k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Outros
E.U.A
China
U.K
Portugal
França
Evolução Preços Arrendamento
Procura por Tipologia
T0 >T5
1,850 €
T1
Target : Internacional & Nacional
950 €
1,020 €
Valor Prime
5,500 € / m²
2% 2%
1,240 €
1,530 €
Posicionamento : Médio - Alto
940 €
2018
2019
2020
24%
T3
30%
930 €
890 €
Renda Média JLL Living Destination | 29
17%
4%
705k €
Esta é uma zona muito central com grande potencial para projetos de reabilitação, onde se encontram também os bairros multiculturais do Intendente e da Mouraria.
8%
T4 T2 2021
Renda Média SIR
3% 39%
T2 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Belém / Restelo
979k €
2% 2% 4%
892k €
4% 6%
611k €
600k €
Belém é uma zona residencial nobre e uma área cultural da cidade onde estão localizados alguns dos principais marcos históricos e museus, bem como o palácio do Presidente da República. Juntamente com o seu tecido urbano tipicamente Lisboeta, oferece uma grande proximidade ao rio e a jardins tropicais. Ao lado de Belém encontrase o Restelo, considerado por muitos como a maior zona residencial de Lisboa. Este bairro tem grande procura por famílias da classe alta e embaixadas. É extremamente tranquilo, sendo bem servido por comercio tradicional e escolas privadas nacionais e internacionais.
Procura por Nacionalidade
431k €
430k €
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
412k €
2020
2,110 € 1,600 €
Posicionamento : Médio - Alto / Alto
4%
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
1,890 €
1,190 €
Outros
França
E.U.A
China
U.A.E
Argentina
Portugal
Procura por Tipologia
1,220 €
>T5
T1
2,140 €
Target : Internacional & Nacional
1,360 €
76%
429k €
Evolução Preços Arrendamento
6%
9%
T4
13%
4%
47%
T2
1,070 €
Valor Prime
6,000 - 6,500 € / m²
2018
2019
Renda Média JLL
2020
27%
T2 2021 Renda Média SIR
T3 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 30
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
1,75M €
Beato / Marvila
3%
598k €
Localizado entre a Zona Histórica e o Parque das Nações, este bairro evoluiu de uma zona industrial para uma zona emergente e trendy.
175k € 2018
2019
68%
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
9%
Brasil
E.U.A
U.K
Espanha
França
Singapura
Portugal
Procura por Tipologia
Evolução Preços Arrendamento 4,000 €
>T5 T0
1,500 € Target : Internacional & Nacional
950 €
T1
Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
5,000 - 5,500 € / m²
760 €
820 €
760 €
6% 10% 42%
16%
T2
830 € 780 €
2018 Renda Média JLL
Living Destination | 31
8%
229k €
221k € 2020
Preço Médio de Venda JLL
Procurada por artistas, existem aqui cada vez mais galerias de arte, espaços de coworking, restaurantes e bares em edifícios com arquitetura industrial, sendo o Hub Creativo do Beato uma das suas âncoras. Este bairro já acolheu vários projetos residenciais únicos e é considerado uma das zonas com o maior potencial para promoção imobiliária na cidade.
196k €
6%
4%
530k €
468k €
3%
3%
2019
2020
T2 2021
Renda Média SIR
26%
T3 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Alcântara / Junqueira
Procura por Nacionalidade
843k €
2%
773k €
O caminho de Alcântara até Belém pode ser feito a pé em 20-30 minutos, passando pela Junqueira, uma rua privilegiada ladeada por nobres moradias e palacetes do século XIX.
254k €
2018
4% 7%
629k €
Alcântara está em expansão e tornou-se num bairro cosmopolita, com grande crescimento na reabilitação residencial. Esta zona tem um dos maiores hospitais privados em Lisboa, uma marina muito agradável, bons equipamentos desportivos e o LX Factory uma área industrial convertida num núcleo artístico com bares e restaurantes, o local mais trendy de Lisboa.
2% 4%
256k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
551k €
249k € 2020
2,100 €
74%
265k €
T2 2021
Outros
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
7%
Brasil
China
Alemanha
Holanda
Libano
Procura por Tipologia
T4
2,100 €
>T5 T0 11%
3%3%
Target : Internacional & Nacional Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
5,500 - 6,000 € / m²
Portugal
38%
810 €
910 €
850 €
890 € 867
2018
2019
Renda Média JLL
2020
T2
T3
21%
T2 2021 24%
Renda Média SIR
T1 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário Living Destination | 32
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
Benfica / Laranjeiras
5%
7%
740k €
74%
257k €
370k € 298k €
2018
2019
335k €
2020
Preço Médio de Venda JLL
288k €
Preço Médio de Venda SIR
Procura por Tipologia
>T5
T4
Target : Internacional & Nacional Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
4,500 € / m²
1,250 €
5%
1,280 €
T1 920 €
980 €
2018
2019
Renda Média JLL
Portugal
Luxemburgo
Brasil Outros U.K
T2 2021
Evolução Preços Arrendamento
1,270 €
9%
4%
490k €
472k €
Benfica e as Laranjeiras são áreas residenciais consolidadas e zonas de expansão para norte da cidade, que foram desenvolvidas nos anos 70 e acolheram edifícios residenciais mais modernos nos anos 90. Esta zona é caraterizada por quarteirões multifamiliares por causa da sua localização estratégica e acessos rápidos à principal rede rodoviária e linha do metro. A zona beneficia igualmente de alguns marcos da cidade, nomeadamente o Jardim Zoológico e Parque Bensaúde, a emblemática Mata de Benfica e o mercado tradicional, bem como o famoso estádio do Benfica.
5%
5%
16% 42%
890 €
850 €
2020
T2 2021 Renda Média SIR
T2
T3
32% Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 33
Evolução Preços Venda
Telheiras / Lumiar
4% 4% 5%
733k €
677k € 450k € 367k €
Telheiras é um bairro familiar localizado na zona norte da cidade de Lisboa. Esta área é bem servida por transportes públicos e carateriza-se por parques e um comércio de rua dinâmico que oferecem um ambiente caloroso e familiar. No Lumiar, destacam-se a proximidade do aeroporto e excelentes acessos ao centro da cidade. Esta zona passou por um grande desenvolvimento urbano nos últimos anos e estão localizadas aqui algumas das melhores escolas portuguesas da cidade. Beneficia também de generosos espaços verdes, incluindo o Parque da Quinta das Conchas e dos Lilases.
Procura por Nacionalidade
363k €
4%
82%
380k € 363k € 358k €
Qatar
5%
Brasil
Portugal
Outros
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
T2 2021
Filipinas
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Procura por Tipologia 3,000 €
T1
5% 5%
2,000 € Target : Internacional Posicionamento : Médio - Alto
1,360 € 1,150 € 1,080 €
T4
1,150 € 1,010 €
>T5
9% 43%
1,040 €
T3
Valor Prime
4,000 - 5,000 € / m²
2018 Renda Média JLL
2019
2020
T2 2021
Renda Média SIR
38%
T2 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 34
Evolução Preços Venda
Olivais Situados na região oriental de Lisboa, os Olivais localizamse entre o aeroporto e o Parque das Nações. Esta é uma zona residencial calma e confortável, com vários espaços verdes e parques, uma vez que foi desenhada com base nos princípios da Carta de Atenas de 1933 publicada por Le Corbusier. Este bairro desenvolveu-se em redor de áreas verdes que acolhem quarteirões multifamiliares e algum retalho tradicional, tendo o centro comercial Spacio como uma das principais centralidades. Foram construídos recentemente alguns projetos residenciais para a classe média, com bastante sucesso.
248k € 216k €
197k €
2018
2019
210k €
2020
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
900 € 890 €
860 €
Target : Nacional
830 €
Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
2018
2019
2020
T2 2021
3,500 - 4,000 € / m² Renda Média SIR Fonte: SIR
Living Destination | 35
Evolução Preços Venda
Estoril/ Cascais
Procura por Nacionalidade
1.35M €
1.06M €
1.28M €
1.01M €
10% 6% 5%
330k €
318k €
Gozando uma localização privilegiada em cima do mar, cerca de 20 km a oeste de Lisboa, o Estoril e Cascais compõem uma das zonas mais cosmopolitas em Portugal, conhecida como a “Riviera Portuguesa”. Esta é a morada de famílias portuguesas da classe alta e estrangeiros de rendimentos elevados, atraídos pelo estilo de vida único desta região caraterizada pelo clima ameno e sol abundante. Aqui também se encontram excelentes campos de golfe, mansões e apartamentos de luxo e os principais colégios internacionais.
19%
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
391k €
2020
380k €
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
34%
2%
T2 2021
Outros
E.U.A
Brasil
França
U.K
China
T1 T0
3,170 €
6% 3%
2,040 €
T4 Target : Internacional & Nacional
1,110 €
1,260 €
Portugal
Procura por Tipologia
3,380 € 3,200 €
24%
19%
1,130 €
1,190 €
2020
T2 2021
T3 29%
Posicionamento: Alto
Valor Prime
2018
2019
8,000 - 10,500 € / m²
>T5 Renda Média JLL
Renda Média SIR
20%
23%
T2
Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário Living Destination | 36
Evolução Preços Venda
1% 2% 2% 3%
Oeiras
739k €
632k €
4%
79%
514k € 393k €
Oeiras é um local privilegiado entre Lisboa e Cascais, onde o rio encontra o mar. Esta zona conjuga um rico património e paisagem natural, apresentando um perfil inovador, uma vez que estão localizados aqui os principais parques empresariais de Lisboa. Esta região transformou-se num dos mais prestigiados locais para viver, trabalhar e brincar, com uma oferta complementar de atividades de cultura e lazer que criam um ambiente dinâmico e sustentável, reforçando os laços comunitários e a identidade, estimulando a inclusão e coesão, e provendo a formação e retenção de talento.
Procura por Nacionalidade
221k €
2018
234k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
249k €
2020
10%
279k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Outros
Australia
China
Ucrânia
France
U.A.E
Portugal
Procura por Tipologia
Evolução Preços Arrendamento
>T5
2,120 € 1,930 €
3%
7%
1,790 €
T1
1,640 €
15%
34%
T2
Target : Nacional
1,000 € Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
4,500 - 5,000 € / m²
960 €
910 €
2018 Renda Média JLL
2019
2020
900 €
T4
15%
T2 2021
Renda Média SIR
29%
T3 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 37
Porto
Living Destination | 38
Porto População
1º
Melhor Destino City Break da Europa World Travel Awards 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020
Diminuição da População desde 2011 (Nº habitantes)
1,76 M
1,73M
28ª
1,67M
2011
Mudança do Perfil Familiar
2021
Melhor Cidade do Mundo para Viver
2031 (p)
Agregados familiares
Pessoas por agregado
0.67 M
2.62
0.70 M
2.46
TimeOut City Life Index 2019 (de 48 cidades)
Melhor Cidade da Europa para Viver em Família Sumo Finans 2021
2031
0.71 M
2.35
1ª
Envelhecimento da População (População por faixa etária)
0 - 19
20 - 59
60 - 79
80+
1991 - 30% 2021 - 18%
1991 - 55% 2021 - 53%
1991 - 14% 2021 - 23%
1991 - 2% 2021(e) - 6%
Living Destination | 39
Cidade do Futuro FDI Strategy 2020 / 2021 fDi - Intelligence Magazine 2020
1ª
Cidade Pequena
Compreende um total de 1,67 milhões de habitantes e 700.000 agregados familiares com tendência a diminuir e uma população envelhecida. Foi atribuído à cidade o prémio de Melhor Cidade City Break da Europa seis vezes consecutivas, entre 2015 e 2020, e é também reconhecida como uma das melhores cidades para viver. A região apresenta fortes fundamentos de investimento, com uma capacidade de atrair um número crescente de empresas internacionais, oferecendo também um ambiente dinâmico para startups graças à qualidade da sua força de trabalho e custos de ocupação competitivos.
Small City Index, Monocle 2021
1ª
2011 2021
5ª
A Área Metropolitana do Porto situa-se no norte do país, rodeando a foz do rio Douro. A região é constituída por 17 concelhos, sendo o Porto a cidade principal.
Fonte: INE, Oxford Economics (Porto Metropolitan Area)
Melhor Cidade Startup Friendly da Europa World Excellence Awards 2018
Porto
PortoPrincipais Estatísticas Residenciais O Porto apresenta um quadro residencial semelhante a Lisboa, mas com caraterísticas específicas. O mercado residencial tem estado a crescer, mas a um ritmo inferior à capital. No entanto, o perfil estrutural é comparável: falta de oferta, níveis elevados de procura e subida de preços nos mercados de venda e arrendamento. De acordo com os resultados preliminares do Censos 2021, o stock de habitação diminuiu cerca de 3%, o que pode ser explicado pela reconversão de antigos edifícios residenciais para outros usos no centro da cidade. Os projetos de remodelação e reabilitação têm sido o principal motor de promoção, embora existam alguns novos projetos construídos de raiz. Contudo, as habitações concluídas estão 75% abaixo da década anterior e prevê-se que a oferta nova seja limitada, considerando que os licenciamentos também estão 67% abaixo dos níveis registados entre 2001 e 2010. O stock de habitação é antigo e desatualizado, pelo que existem cada vez mais oportunidades no mercado de reabilitação. O mercado de arrendamento também oferece oportunidades e regista cada vez mais procura por este modelo. A cidade não tem projetos Build-to-Rent e a oferta existente encontra-se dispersa e é detida por senhorios privados com pouca capacidade de gerir e qualificar os seus ativos. A transferência de unidades do mercado de alojamento local para o tradicional foi também sentida no Porto devido à queda do turismo.
Redução do Stock Residencial na Cidade do Porto devido a Reconversões
Stock Envelhecido cria mais Oportunidades de Reabilitação
(Número de Unidades)
(Idade dos Prédios) 1961 - 1970 1971 - 1980
137,891
133,193
2011
1991 - 2000
21%
5% 5% 6%
2011 - 2021
2021
1919 - 1945
5%
2001 - 2010
2001
19%
9%
1981 - 1990
125,736
13%
1946 - 1960
16%
19%
Antes de 1919
Stock com 30 anos ou menos
Falta de Oferta devido a Níveis Baixos de Licenciamentos e Conclusões de Obras
Aumento do número de unidades pequenas para satisfazer requisitos da Procura
Forte Crescimento do Mercado de Arrendamento
(Casas Concluídas por tipologia)
(percentagem unidades arrendadas)
13,990 8,586
2020
4,607
6,705
28%
5%
11,581
2010 10%
13%
2,863
1991
33%
25%
59%
1995 -2000
2001 -2010
Unidades licenciadas
2011 -2020
29%
25%
37% 2020 (p)
Casas Concluídas T0 / T1
T2
T3
T4+
Fonte: INE Living Destination | 40
PortoPrincipais Estatísticas Residenciais
A Área Metropolitana do Porto também está no Radar do Mercado Internacional
Diversidade das Nacionalidades dos Compradores
2012 5.3%
A Procura de habitação está a crescer, embora limitada pela falta de produto adequado e acessível. Comparando os resultados nas duas últimas décadas, destaca-se um decréscimo de 10% no volume de vendas e uma queda de 26% no número de frações comercializadas, resultando num aumento expressivo de 21% no preço médio. Também notamos que uma comparação homóloga do T2 2021 reforça a resiliência do mercado, registando crescimento tanto no volume de vendas como nas unidades comercializadas, bem como um aumento adicional de 5% nos preços. O Porto tem conseguido assumir-se como um destino internacional atrativo. O número de vendas a compradores estrangeiros tem crescido todos os anos, representando uma quota global de cerca de 5,5% nos últimos anos.
5.5%
1,702
4.2%
2.4%
44%
5.5%
24%
França
1,620
3.9%
2019
1,227
1,523
França
17%
15%
Suiça
975
Brasil
12%
416
10%
Brasil
2012
2016
2017
2018
2019
2020 (p)
Suiça
Luxemburgo
Conforme já foi referido, o interesse em ativos de arrendamento aumentou não só como opção de ocupação procurada pelo mercado interno que não consegue ou não quer comprar casa, mas também por profissionais internacionais atraídos para as diversas empresas que se instalaram no Porto. Estima-se que, se houvesse um stock de arrendamento adequado disponível, o número de contratos seria consideravelmente maior.
Unidades de habitação adquiridas por estrangeiros
%
6%
6%
Quota de habitação adquirida por estrangeiros
Vietname
4%
5% Reino Unido
Espanha
Àrea Metropolitana do Porto Dinâmica de Vendas nas últimas Décadas 2001 / 2010 Volume de vendas
27 B€
Forte Crescimento do Mercado nos últimos 5 anos
2011 / 2020
24 B€
-10%
Volume de vendas
+21%
7,278
Preço Médio de Vendas
Unidades vendidas
Volume de vendas
276,068
204,206
H1 2020
H1 2021
1.9 B€
2.15 B€
-26%
+30%
Volume de vendas
+5%
Preço Médio de Vendas
Unidades vendidas Living Destination | 41
12,781
15,736
+23%
Unidades vendidas
6,323
1.0 2016
1.2
2017 Volume de Vendas (Bl €)
(Novos Contratos de Arrendamento)
7,576
6,257
Unidades vendidas
Aumento na Procura de Arrendamento
1.4
2018
5,926
1.2
1.3
2019
2020
3,177
3,110
3,043
2017
2018
2019
3,700
2020
Unidades Vendidas Fonte: INE
PortoPrincipais Estatísticas Residenciais O Porto não foi exceção no aumento generalizado de preços. Conforme já foi sublinhado, a escassez de oferta e elevada procura tiveram impacto nos preços, que ultrapassaram os valores dos anos anteriores. Os preços de venda no Porto para uma fração nova no segmento alto ultrapassaram a barreira dos €5.000/m², enquanto o preço médio por fração nova fixou-se acima dos 3.500 €/m², com os preços atuais a exceder os valores de 2019, o último pico do mercado. Foi observado um desempenho semelhante no mercado de arrendamento. As rendas aumentaram uma média de 75%, atualmente fixados em 10€/m²/ mês. As rendas praticadas em novas unidades mais do que duplicaram, atingindo um máximo histórico de 23,5 €/m²/mês por uma fração nova no segmento alto.
Preços de Venda
5,460 €/m² 4,650 €/m² 3,580 €/m² 2,590 €/m² 2007
2008
2009
2010
2011
Total
2012
2013
New
2014
2015
2016
2017
Total - Gama Alta do Mercado
2018
2019
2020
T1 2021
T2 2021
Novo - Gama Alta do Mercado
Preços de Arrendamento
23,5 €/m² 18,0 €/m² 13,6 €/m² 10,0 €/m² 2007
2008
2009
2010 Total
2011
2012 New
2013
2014
2015
2016
2017
Total - Gama Alta do Mercado
2018
2019
2020
T1 2021
T2 2021
Novo - Gama Alta do Mercado Fonte: SIR + SIR 95
Living Destination | 42
17.
Porto Zonas
9.
4.
2. 3.
6. 10.
1.
13.
5. 11.
7.
12. 8.
1.
Foz
6. Pinheiro Manso
11. Baixa / Zona Histórica
16. Gaia
2.
Matosinhos Sul
7. Campo Alegre
12. Bonfim / Campanhã
17. Leça da Palmeira
3.
Aldoar
8. Massarelos
13. Antas
4.
Matosinhos
9.
14. Gaia Mar
5.
Boavista
10. Prelada / Constituição
Living Destination | 43
Asprela
15. Gaia Rio
15. 14. 16.
Evolução Preços Venda
Procura por Nacionalidade
Baixa / Zona Histórica
3% 5% 10% 3%
554k €
Esta zona emblemática da região norte está classificada como Património Mundial. Nos últimos anos sentiram-se aqui os efeitos da reabilitação urbana, com uma recuperação do segmento residencial. A estação ferroviária de São Bento, o Palácio da Bolsa e a Torre dos Clérigos, são monumentos notáveis nesta área e cartões de visita da cidade do Porto.
21%
4%
551k €
208k € 2018
225k €
2019
Preço Médio de Venda JLL
507k €
45%
468k €
210k € 2020
199k € T2 2021
Outros
E.U.A
África do Sul Brasil
Holanda França
Procura por Tipologia T4
T0 10%
1,886 € 1,675 €
1,183 €
Target : Internacional
610 €
760 €
Portugal
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Posicionamento : Médio - Alto / Alto
13%
700 €
2%
1,547 €
710 €
35%
T3
T2
24%
Valor Prime
6,000 € / m²
2018
2020
T2 2021
29% Renda Média JLL
Living Destination | 44
2019
Renda Média SIR
T1 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Evolução Preços Venda
Foz do Douro / Aldoar
Procura por Nacionalidade
850k €
830k €
Esta é uma zona residencial tradicionalmente premium na cidade do Porto, caracterizada pela sua localização privilegiada onde o mar e o rio se cruzam. Com vistas sobre o Douro e o Atlântico, bem como locais de lazer e restaurantes acolhedores, a região oferece um ambiente calmo e tranquilo. Fica também muito próxima de várias praias, incluindo a Praia dos Ingleses, a Praia do Molhe e a Praia do Castelo do Queijo.
448k €
33%
516k € 470k € 394k €
2018
2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
T2 2021
Outros
França
Espanha
Procura por Tipologia
2,510 € 1,930 €
>T5
T0 7%
Target : Nacional Posicionamento: Alto
Valor Prime
6,000 € / m²
1,290 €
1,280 €
1,280 € 1,140 €
850 €
2018
Renda Média JLL
2019
2020
Portugal
Brasil
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
1,200 €
15%
37%
616k € 526k €
8%
7%
4% 30%
T1
T3
19%
T2 2021
Renda Média SIR
T2
18%
22%
T4
Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário Living Destination | 45
Evolução Preços Venda
Matosinhos / Matosinhos Sul Leça Esta área carateriza-se pela sua proximidade ao mar, que é não só uma fonte de lazer, mas também um marco da gastronomia local. Esta é uma das zonas mais valorizadas da cidade do Porto, devido às suas caraterísticas únicas e ao grande desenvolvimento urbano nos últimos anos. A zona inclui edifícios de arquitetura contemporânea, tal como aquelas desenhadas por Siza Vieira (Casa de Chá da Boa Nova e Piscina das Marés) e a Marginal de Matosinhos, um projeto assinado por Souto de Moura.
Procura por Nacionalidade
2%
2% 5%
76% 188k € 2018
15%
298k € 285k € 242k € 222k € 217k € 236k € 2019
Preço Médio de Venda JLL
2020
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Grécia
Brasil
Portugal
Itália Reino Unido
Procura por Tipologia
T3
28%
Target : Nacional Posicionamento : Médio - Alto / Alto
Valor Prime
3,500 - 4,500 € / m²
690 €
2018
890 €
2019
41%
840 €
840 €
2020
T2 2021
Renda Média SIR
T2
31%
T1 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário
Living Destination | 46
Evolução Preços Venda
Campo Alegre/ Massarelos
Procura por Nacionalidade
3% 3% 3% 3% 6%
700k € 602k € 554k € 365k €
2018
Esta zona liga o Lordelo do Ouro à Boavista e destaca-se pelo seu caráter residencial. O Jardim Botânico é um dos cartões de visita.
325k €
2019
395k €
70%
396k €
309k €
2020
Preço Médio de Venda JLL
T2 2021
África do Sul Brasil Reino Unido
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
Espanha Israel
Procura por Tipologia
T0 6%
>T5 1,010 € 860 €
4,500 € / m²
2018
Renda Média SIR
T3 38%
940 € 810 €
2019
3%
9%
Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
Portugal
Colômbia
T4
Target : Nacional
12%
2020
T1
18%
T2 2021
26%
T2 Fonte: JLL database, SIR / Confidencial imobiliário Living Destination | 47
Evolução Preços Venda
Boavista / Pinheiro Manso
270k €
225k € 196k €
199k €
179k €
151k €
2018
Localizadas na zona oeste da cidade do Porto, estas áreas caracterizam-se pelo seu perfil de uso misto e a presença de lojas e hotéis de luxo, bem como edifícios de escritórios emblemáticos. A zona não perdeu o seu nobre caráter residencial e tem acolhido vários novos projetos nos últimos anos. Esta é também uma zona cultural onde se situam a Casa da Música e a Fundação Serralves.
250k €
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
191k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento
860 €
820 €
780 €
710 € Target : Nacional Posicionamento : Médio - Alto
Valor Prime
4,000 € / m²
2018
2019
2020
T2 2021
Renda Média SIR
Fonte: SIR Living Destination | 48
Evolução Preços Venda
Gaia Rio / Gaia
210k € 178k € 160k €
135k €
133k €
104k €
2018
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
Esta zona é marcada pela presença de mais de 50 marcas de Vinho do Porto e oferece uma vista deslumbrante do Rio Douro e da cidade do Porto. Ligado à cidade por pontes históricas, este é um lugar onde pode gozar o mesmo estilo de vida que no Porto, com uma excelente relação qualidade/ preço.
149k €
162k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento 630 €
500 €
570 €
550 €
Target : Nacional Posicionamento: Médio
Valor Prime
3,500 € / m²
2018
2019
2020
T2 2021
Renda Média SIR
Fonte: SIR Living Destination | 49
Evolução Preços Venda
Gaia Mar
230k € 180k €
174k €
156k € 138k €
2018
A zona de Gaia é banhada pelo Oceano Atlântico e tem vindo a ganhar protagonismo nos últimos anos, sobretudo no mercado residencial. Tem uma excelente frente marítima, onde se encontram vários restaurantes e parques infantis. Uma das principais atrações são as praias, em que a Madelana e os Salgueiros são as mais populares. Para amantes da corrida e do ciclismo, esta zona tem uma ciclovia muito agradável.
187k €
185k € 137k €
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento 620 €
640 €
470 € Target : Nacional Posicionamento: Médio
Valor Prime
4,000 € / m²
2018
2019
T2 2021
Renda Média SIR
Fonte: SIR Living Destination | 50
Evolução Preços Venda 233k €
220k €
Antas / Prelada / Constituição / Asprela
182k €
169k €
153k €
175k €
130k €
2018
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
Esta zona agrega várias áreas diferentes da cidade que se complementam, criando diversos núcleos residenciais, universitários e comerciais. As Antas também estão entre as zonas residenciais mais nobres e emblemáticas da cidade do Porto. A Asprela é conhecida pela excelência das suas universidades e a Prelada tem vindo a ganhar terreno no mercado residencial.
250k €
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento 560 €
570 €
580 €
550 €
Target : Nacional 2018
2019
2020
T2 2021
Posicionamento: Médio
Valor Prime
Renda Média SIR
3,500 € / m² Fonte: SIR Living Destination | 51
Evolução Preços Venda
Bonfim / Campanhã
275k € 192k €
185k €
164k €
162k €
143k €
126k €
2018
Esta zona foi marcada pelo aparecimento de novos projetos culturais onde o comércio local pode ser disfrutado num ambiente acolhedor. Esta é também a região onde estão localizados os principais restaurantes tradicionais da cidade.
213k €
2019
2020
Preço Médio de Venda JLL
T2 2021
Preço Médio de Venda SIR
Evolução Preços Arrendamento 740 € 670 € 590 € 570 € Target : Nacional Posicionamento: Médio
2018
2019
2020
T2 2021
Valor Prime
3,000 € / m²
Renda Média SIR
Fonte: SIR Living Destination | 52
Algarve
Living Destination | 53
Algarve População
1º
Melhor Destino de Praia da Europa
Previsão de Aumento da População (Nº habitantes)
0.46M
World Travel Awards 2012, 2013, 2015, 2016, 2017, 2018, 2020
0.45 M
Resorts
0.44M
2011
2021
Mudança do Perfil Familiar
Destino com mais de 15 resorts de golfe e de praia mundialmente reconhecidos
2031 (p)
Agregados familiares
46
Pessoas por agregado
0.18 M
Campos de Golfe
2.43
5
2011 2021 (e)
Colégios Internacionais
0.19 M
40
2.33
2031 (P)
0.20 M
Voos para a Europa desde o Aeroporto Internacional de Faro
2.25
Envelhecimento da População (População por faixa etária)
0 - 19
20 - 59
60 - 79
80+
1991 - 25% 2021(e) - 20%
1991 - 51% 2021(e) - 51%
1991 - 20% 2021(e) - 22%
1991 - 4% 2021(e) - 7% Fonte: INE, Oxford Economics
Living Destination | 54
1º
Melhor Destino de Golfe do Mundo IGMT 2020
1º
Melhor Destino de Praia do Mundo 2020 World Travel Awards
Clima Incrível
300 Dias de sol por ano 18ºC Temperatura Média 17ºC a 24ºC Temperatura do Mar
150km Comprimento da Costa
Algarve O Algarve é o principal destino turístico em Portugal. Esta região é a primeira escolha para os portugueses e britânicos a comprar uma segunda casa. A população atual é cerca de 440.000 habitantes e vivem aqui aproximadamente 100.000 estrangeiros. O sol do Algarve, o estilo de vida descontraído e a hospitalidade dos seus habitantes, a gastronomia saudável, os campos de golfe mundialmente reconhecidos e os restaurantes de estrela Michelin, bem como as belas praias e a linha de mar cristalina, fazem deste um destino único. Aqui encontram-se a maioria dos melhores resorts no país, ancorados sobretudo no golfe, na praia ou nas atividades de spa, apresentando produtos imobiliários altamente qualificados.
Algarve Principais Estatísticas Residenciais O stock de habitação no Algarve era de 390.861 unidades em 2021, resultando de um aumento residual de 3% ao longo da última década. A habitação concluída encontra-se em mínimos históricos, com uma média de 880 novas unidades no mercado por ano. Tal como em Lisboa e no Porto, o parque edificado é mais recente, já que quase 1/4 dos prédios tem 30 anos ou menos. O seu forte perfil como destino de férias tem impacto na tipologia das unidades que entram no mercado do Algarve. Em 2020, as unidades de pequena dimensão representaram quase 1/4 da nova oferta, enquanto as unidades maiores ultrapassam 10% das frações novas. Embora o ritmo de licenciamentos esteja a crescer, não se antecipa um aumento de oferta no futuro próximo, uma vez que apenas 4.390 unidades foram licenciadas desde 2018 até 2020, um número que é menos do que metade das licenças emitidas em 2007.
Aumento Residual do Stock na Última Década
Parque Edificado Mais Recente
(Nº Unidades)
(Idade dos Edifícios) 1961 - 1970
1946 - 1960
1971 - 1980
16%
1981 - 1990
278,418
380,126
390,861
1991 - 2000 2001 - 2010
2001
2011
2021
2011 - 2021
14%
8%
17% 18% 4%
1919 - 1945
8%
8%
39%
Before 1919
5%
Stock com 30 anos ou menos
Licenciamentos e Obras Concluídas atingem Mínimo Histórico dos Últimos 10 anos
Aumento do número de unidades pequenas para satisfazer requisitos da Procura (Casas Concluídas por Tipologia)
2020
78,706 42,451
12%
77,466
23%
2010 9,543
33,557
9%
19%
8,839 32%
1995 -2000
2001 -2010
2011 -2020
40%
39%
27%
Unidades Lincenciadas
Habitações conluídas T0 / T1
Living Destination | 55
T2
T3
T4+
Source: INE
Algarve Principais Estatísticas Residenciais
O Algarve é o principal destino internacional em Portugal
2012
27,4% 5,700
28,7%
26,8%
A procura de habitação no Algarve é robusta e aumentou desde 2015 até 2018, ano em que foi vendido um número recorde de 15.500 unidades. O número de vendas caiu de forma acentuada em 2019 devido à escassez de oferta e em 2020 devido à pandemia, uma vez que este é um dos principais destinos turísticos a sofrer grande impacto. Apesar desta queda no número de unidades vendidas, o volume de vendas continuou a subir em 2019. Em 2020, houve uma redução de 4% no volume de vendas, ainda assim acima do resultado de 2019. Existe uma procura internacional robusta no Algarve, representando mais de 25% do número de vendas desde 2016, com mais de 5.000 unidades vendidas por ano nos últimos 5 anos. Os principais mercados de origem são o Reino Unido e França que, no conjunto, representam mais de 50% das compras por estrangeiros.
22,6%
29%
Volume de vendas
23.3 B€
17.9 B€
-23%
4,940
França
2,123
123,174
159,228
-40%
Volume de vendas
1.2 B€
Alemanha
2012
2016
2017
2018
Volume de vendas
+29%
Unidades vendidas
6,069
7,260
%
Quota de habitação adquirida por estrangeiros
Holanda
5%
5% Suiça
Forte Desempenho do Mercado 15,540 12,360
14,990
14,410
13,070 2.7
2.6
+32%
1.7 Volume de vendas
+10%
+20%
2016
2017
2018
2019
2020
Unidades vendidas
Volume de Vendas (Bl €) Living Destination | 56
5%
2.2
Preço Médio de Vendas
Unidades vendidas
Alemanha
5%
2020 (p)
2019
9%
Holanda
H1 2021
1.6 B€
Reino Unido
9%
2.6 H1 2020
24%
Suiça
Preço Médio de Vendas
Unidades vendidas
França
17%
Dinâmica de Vendas do Algarve nas Últimas Décadas 2011 / 2020
28%
Reino Unido
5,836
5,068
Unidades de habitação adquiridas por estrangeiros
2001 / 2010
2019 37%
5,257
29,3%
Lealdade do Mercado Britânico
Unidades Vendidas Fonte: INE
Algarve Principais Estatísticas Preços de Venda Residenciais Os preços da habitação no Algarve exibiram um aumento, embora menos acentuado do que em Lisboa e no Porto. No segmento médio, os preços fixaram-se em 2.160€/m², uma subida de 86% comparado com o segmento baixo, enquanto os valores no segmento alto estão alinhados com os preços médios de venda em resorts. Os dados disponíveis destacam a existência de prémios em ativos integrados em resorts, já que no segmento alto do mercado os preços de venda ultrapassaram o máximo histórico de 8.500 €/m², o dobro dos preços registados noutros formatos. Também notamos que os preços parecem indicar menos volatilidade neste tipo de ativos.
4,380 €/m² 2,160 €/m² 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Total
2016
2017
2018
2019
2020
T1 2021
T2 2021
Total - Mercado de Gama Alta
Preços de Venda em Resorts 8,780 €/m²
4,290 €/m² 2016
2017
2018 Total
2019
2020
Total - Mercado de Gama Alta Source: SIR + SIR resorts
Living Destination | 57
Tipo de Ativos
Albufeira / Loulé
6% 7% 5% 3% 3%
Terrenos 8%
Esta é a zona central do Algarve e inclui o famoso Triângulo Dourado, um termo não-oficial que define uma secção específica do Centro Algarvio e resulta do grupo de ativos premium em Vilamoura e Almancil. Aqui encontra-se a zona turística mais consolidada da região e, para além dos resorts existentes – nomeadamente Vale do Lobo e Quinta do Lago – ao longo dos anos, têm sido construídos projetos mais pequenos mas de qualidade, que têm desempenhado um papel importante na forma como a zona se tem desenvolvido e afirmado. Beneficia de diversas comodidades, incluindo vários dos principais campos de golfe da região, uma extensa costa arenosa e vários equipamentos de lazer, tal como a Marina de Vilamoura, o Casino de Vilamoura e uma grande oferta de restaurantes, bares e vida noturna animada.
Principais Compradores Estrangeiros
50%
Apartamentos
7% 8%
42%
19%
42%
Vilas Reino Unido Outros Polónia
França
Irlanda
China
Alemanha
Holanda
Rússia
Preços Médios de Venda em Resorts
4,980 €/m²
Target : Internacional & Nacional
3,920 €/m² 4,460 €/m²
Posicionamento: Médio - Alto / Alto
Valor Prime
2016
2017
2018
2019
2020
T1 2021
8,500 € / m² Vila
Apartamento
Média Fonte: SIR resorts
Living Destination | 58
Tipo de Ativos
Principais Compradores Estrangeiros
Oeste do Algarve
7% 10% 4% 3% 3%
Vilas
O Oeste do Algarve oferece algumas das paisagens mais bonitas da região. Aqui existe uma costa variada com vistas deslumbrantes, rodeada de falésias dramáticas entre as quais se escondem praias magníficas. A paisagem inclui um extenso areal banhado pelo mar cristalino, um parque natural a oeste, pequenas aldeias piscatórias e a serra de Monchique. Esta zona oferece uma grande diversidade que é difícil de encontrar noutras partes da região.
38% 62%
Apartamentos
30% Reino Unido França
Alemanha
14% 18%
Holanda
Suécia
Irlanda
E.U.A
Bélgica
Outros
Preços Médios de Venda em Resorts 3,370 €/m² 3,330 €/m²
Target : Internacional
Esta zona tem recebido níveis inéditos de construção e acolhe alguns dos mais recentes e prestigiados resorts da região, sem perder as suas raízes tradicionais e oferecendo uma multiplicidade de experiências.
11%
3,340 €/m²
Posicionamento: Médio - Alto / Alto
Valor Prime
3,500 - 5,000 € / m²
2016
2017
2018 Vila
2019 Apartamento
2020
T1 2021
Média Fonte: SIR resorts
Living Destination | 59
Escritórios:
Autores:
Joana Fonseca
Lisboa
Porto
Algarve
Edifício Heron Castilho Rua Braamcamp, nº 40 - 8º 1250-050 Lisboa +351 213 583 222
Rua Mouzinho da Silveira, 324 4050-418 Porto +351 225 431 090
Buganvilia Plaza 1, Quinta do Lago, 8135-024 Loulé +351 289 090 614
Head of Research
joana.fonseca@jll.com
Patrícia Barão Head of Residential
portugal@jll.com
porto@jll.com
algarve@jll.com
patricia.barao@jll.com
Lojas Residenciais:
Lisboa
Porto
Cascais
Comporta
Oeiras
Algarve
Edifício Castil Rua Castilho, nº 39 1250-068 Lisboa +351 213 121 520
Rua Mouzinho da Silveira, 324 4050-418 Porto +351 225 431 090
Avenida Valbom, 11 2750-508 Cascais +351 219 105 600
Rua do Secador, 5 7580-648 Comporta +351 211 323 940
Rua Marquês Pombal 5A 2770-158 Paço de Arcos +351 215 930 042
jllresidentialpt@jll.com
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Loja Algarve 1 (Quinta Shopping) Centro Comercial Quinta Shopping, loja 36, Quinta do Lago 8135-024 Almancil +351 289 150 070 algarve@jll.com
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