Market 360º Research
Portugal Real Estate Market
Janeiro 2021 Publicação Anual 1 | Market 360º 2021
Bem Vindo
O ano 2020 iniciou com níveis de atividade sem precedentes nos diferentes segmentos do mercado imobiliário. Ao longo deste estudo, a constatação transversal é de que, até irromper a pandemia, se prenunciavam novos recordes. Contudo, esta situação totalmente inesperada, de contornos desconhecidos e inéditos, veio impor um ritmo disruptivo ao mercado. Os diferentes segmentos foram afetados de forma distinta mas, o balanço geral é positivo: o imobiliário foi um dos setores mais resilientes ao embate da pandemia. Depois de um 2º trimestre de pânico num quadro de quase total desconhecimento e incerteza, o 3º trimestre foi trazendo normalidade ao setor. No 4º trimestre, a vacina deixou de ser uma miragem para ser uma realidade, trazendo maior confiança e uma maior dinâmica ao mercado. No final do ano, o investimento imobiliário atingiu 2,7 mil milhões de euros. É o terceiro melhor resultado de sempre no investimento comercial e, 2 | Market 360º 2021
mais do que isso, terá, de certeza, um papel muito importante para a recuperação da economia nacional. Partimos, assim, para 2021 com otimismo, mesmo que, no momento em que escrevo estas linhas, estejamos a atravessar um dos momentos mais críticos da proliferação da epidemia, com um novo recorde de casos diários e a entrada num novo confinamento. O plano de vacinação está em marcha e os seus efeitos vão começar a fazer sentir-se, ao mesmo tempo que toda esta situação já não nos é (infelizmente) completamente desconhecida. A conjuntura é esta! Quanto à estrutura, a história é melhor! Portugal mantém os fatores de atratividade que nos distinguem num cenário global em que a liquidez direcionada ao mercado imobiliário como classe de investimento tende a aumentar num cenário de baixas taxas de juro. Com as características do nosso país, estamos bem posicionados para sair na frente da corrida da atração de mais talentos e mais empresas, podendo ainda ser um hub importante para muitas pessoas que passarão a trabalhar a partir de casa. Por outro lado, estão a emergir novos segmentos de investimento como a habitação para arrendamento de longa-duração ou o co-living, com oportunidades “frescas” que já não existem noutros países.
Simultaneamente os setores mais afetados pela pandemia e onde as novas tendências que esta situação veio consagrar são mais vincadas, estão num momento de grande transformação. É o caso dos escritórios e do retalho, onde o momento é de reinvenção: estes espaços terão que proporcionar uma experiência aos utilizadores, superando a, até recentemente, mera função de conveniência. Isso terá um grande impacto na forma como conhecemos as lojas e os escritórios, o que potenciará novas e grandes oportunidades para o setor imobiliário. Termino, contudo, com um alerta: as oportunidades estruturais são muitas, mas há desafios anteriores à pandemia que continuam por resolver. Entre eles, os atrasos nos processos de licenciamento e as alterações ao regime dos Vistos Gold. Estes são dois grandes constrangimentos para que o mercado possa retomar a sua evolução, assumir uma posição de vantagem no contexto internacional e, assim, contribuir para a recuperação económica do país. Dar condições de estabilidade para que o investimento possa continuar a fluir no nosso mercado é essencial, ainda mais numa retoma pós-pandemia!
Pedro Lancastre CEO JLL Portugal
Índice
01
02
03
04
Destaques
Economia
Escritórios
05
06
07
Industrial & Logística
08
Retalho
Investimento
Residencial
Promoção Imobiliária
09 Hotéis
3 | Market 360º 2021
01 Destaques Industrial & Logística Escritórios
190.000 m² Ocupados em Lisboa e Porto
Investimento Comercial
2.700.000.000 € 3º melhor ano de sempre
5,75%
Redução de 25 p.b. da Yield Prime
Retalho
25,9%
Índice de Volume de Negócios a Retalho de Têxteis, Vestuário, Calçado e Artigos de Couro (Nov 2020 vs. 2019)
Promoção Imobiliária
-5%
Licenciamentos de Edifícios 2020 vs. 2019 Jan - Nov
Investimento Residencial
25.583.000.000 € Em casas vendidas em Portugal
Hotéis
26%
Taxa de Ocupação Taxa de ocupação 2019: 78% 4 | Market 360º 2021
Fonte: JLL; LPI; INE; Travel Bi
02 Economia 2020 foi sem dúvida um ano desafiante, no qual a incerteza dominou o Mundo. Um ano que começou promissor para a economia global e particularmente para Portugal, mas que se revelou prejudicial para a saúde pública e economia globais. No entanto, a globalização tornou possível uma resposta musculada a nível mundial para combater a pandemia da Covid-19 com resultados muito positivos em relação ao desenvolvimento da vacina e criação de políticas financeiras e económicas sem precedentes. A UE conseguiu aprovar um plano para a recuperação económica no valor de 1,8 biliões de euros que pretende minimizar os impactos negativos provocados pela pandemia nos países, empresas e privados. 2021 começa com mais otimismo. A população começou a ser vacinada e os organismos e instituições públicos e privados estão melhor preparados para a “nova normalidade” tendo reagido de forma rápida e eficiente aos desafios levantados no decorrer do ano passado. Depois de um 2019 com crescimento de 2% no PIB, é expectável que 2020 termine com uma contração da atividade económica de 6%, sendo estimada uma recuperação
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ao longo do ano que se refletirá num crescimento de 3,9% no final de 2021. O maior impacto na queda do PIB será, naturalmente, originado pela redução significativa nos gastos dos consumidores (-6,8%) e nas exportações (-15%). A travagem a fundo da atividade turística, uma significativa fonte de emprego e uma componente de peso na balança das exportações (de serviços) tem igualmente impacto nesta contração. O turismo não teve praticamente atividade, e o levantamento de restrições a viagens e a abertura das fronteiras verificados, não foram suficientes para que em 2020 a economia portuguesa pudesse ter, no verão, um período de grande dinamismo, uma vez que o vírus era ainda uma realidade. Em termos de desemprego, é esperado que a taxa estabilize em 7,8%, embora possa sofrer alterações pela dificuldade em prever o efeito real da pandemia devido aos regimes de lay-off que estão em vigor. A inflação deverá registar um valor negativo de 2%. A pandemia despoletou uma grande recessão na Europa e levou a um aumento substancial dos défices e rácios de dívida
pública. A dívida pública Portuguesa atingiu os 268,1 mil milhões de euros em Outubro, de acordo com o Banco de Portugal, pelo que o Governo estima fechar 2020 com um rácio de dívida de 135% do PIB. No entanto, o BCE tem exercido uma política monetária eficiente conseguindo criar boas condições nos mercados para emissão, pela primeira vez, de dívida a taxas de juro negativas, como verificado na última emissão de dívida a 10 anos com taxas de juro negativas record de -0,012%. Com a maioria dos países a registar níveis de dívida muito elevados, e nem sempre sustentáveis, tenderá a existir uma pressão para a sua redução. Em termos de perspetivas, estimava-se a recuperação da economia a partir do segundo trimestre de 2021 o que poderá estar comprometido pela atual conjuntura sanitária. O Governo começa agora a planear a execução do Programa de Estabilização Económica e Social já aprovado, juntamente com um pacote fiscal e um pacote de ajuda Europeia, que em conjunto ajudarão e facilitarão a resposta às consequências da pandemia e ajudarão a relançar a economia.
PIB -6% Consumo Privado -4% Taxa de Desemprego 7,8% Exportações -15% Taxa de Inflação -2% Fonte: Banco de Portugal 3º Trimestre 2020
03 Escritórios Lisboa: Pandemia faz repensar estratégias imobiliárias das empresas, atrasando vários processos “A atividade no setor de escritórios é visível e os fundamentais do mercado continuam presentes em Portugal, atraindo investidores e empresas. Registou-se, naturalmente, uma redução da ocupação, devido à suspensão ou adiamento de muitas decisões, especialmente as que envolvem áreas de maior dimensão, bem como à implementação do teletrabalho, que levou a que muitas empresas tenham optado por libertar parte do seu espaço numa ótica de controlo e redução de custos. Apesar desta reação mais imediata, muitas empresas estão a repensar e redesenhar os seus espaços de trabalho, adaptando-se a uma forma híbrida de trabalho em que o teletrabalho se mantém uma realidade, mas se transformam os escritórios em espaços sociais e colaborativos mais atrativos com o colaborador e o seu bem-estar no centro da sua estratégia. Esta tendência é especialmente relevante agora que o pipeline esperado nos últimos anos começa a vir para o mercado.” Mariana Rosa Head of Leasing Markets Advisory Empresas com decisões on hold
Área média em crescimento
138.000 m²
150.000 m²
1.300 m²
Absorção reduz 29%
6 | Market 360º 2021
Projetos em Construção
Área média aumentou 19%
30% pré-arrendado
Número de Negócios
Taxa de Disponbilidade
104
6,8% Fonte: JLL / LPI
Absorção por Zonas - 2020 11% Zona 1 Prime CBD
Zona 5 Parque das Nações
Zona 2 CBD
Zona 6 Corredor Oeste
Zona 3 Nova Zona de Escritórios
Zona 7 Outras Zonas
34%
18%
138.000 m²
13%
Zona 4 Zona Histórica e Ribeirinha
5% 19% Fonte: JLL / LPI
As expectativas para o mercado de escritórios eram, no início de 2020, muito promissoras com uma procura que ultrapassava claramente a oferta e com um número elevado de projetos em construção ou em pipeline. O surgimento do coronavírus, o subsequente lockdown e a implementação forçada do teletrabalho vieram acelerar algumas das tendências que já se perspetivavam em termos de novas formas de trabalho e ocupação de espaços. A atividade no mercado de escritórios em Portugal registou uma absorção de cerca de 192.000 m², dos quais 138.000 m² em Lisboa e 54.000 m² no Porto. Estes valores, apesar de refletirem uma quebra de, respetivamente, 29% e 17%, face a 2019, são o resultado por um lado, da decisão de adiamento ou suspensão de decisões sobretudo no que se refere à ocupação ou
expansão de área; e por outro, à implementação do teletrabalho em resposta à pandemia. Numa primeira fase, este impacto traduziu-se na libertação pelas empresas de parte dos espaços que deixaram de ter uma ocupação intensiva, numa ótica de racionalização e redução de custos. Este contexto levou à inversão da trajetória descendente da taxa de desocupação a qual se fazia sentir no mercado desde 2014. Ainda assim, o produto que está a ser libertado é, na sua maioria, de boa qualidade, sendo rapidamente absorvido, o que indicia que a procura por espaços qualificados se mantém ativa o que gera confiança para os promotores com projetos em construção e em pipeline. Em termos da dinâmica de mercado, o ano foi essencialmente marcado pela realização de operações mais pequenas, sendo as operações 7 | Market 360º 2021
Em termos de nova oferta, em 2020 entraram no mercado cerca de 37.000 m² em Lisboa dos quais 45% foram pré-arrendamentos o que denotava a escassez de oferta face à procura. Encontram-se atualmente em construção, com conclusão prevista para 2021, cerca de 150.000 m² de novos espaços de escritórios, resultado de anos de estagnação no mercado ao nível da oferta. Desta área, cerca de 1/3 encontra-se desde já comprometida.
Renda Prime de Escritórios - Lisboa 25,00 19,00
18,50
20,00
19,50 16,00
€/m²/mês
Apesar da redução da dinâmica de mercado fruto da incerteza, o mercado de escritórios foi bastante resiliente, comprovando que os fundamentais do mercado continuam presentes, atraindo investidores e empresas. Esta sustentação é visível na estabilização das rendas ao longo do ano, com os valores prime praticados em Lisboa e no Porto a manterem os níveis de 2019 - 25€/ m²/mês e 18€/ m²/mês, respetivamente.
Importa realçar que a sustentabilidade das rendas tem subjacente o equilíbrio negocial entre proprietários e inquilinos, nomeadamente no aumento dos incentivos e sobretudo no incremento dos meses de carência de renda concedidos.
€ / m2 / mês
de maior dimensão registadas resultantes, na sua maioria, de processos que já estavam em curso antes da pandemia. No entanto, é de enfatizar que estas grandes transações resultaram numa área média por transação superior, chegando aos 1.300 m² em Lisboa enquanto no Porto o número de negócios com áreas superiores a 1.000 m² aumentou mais de 20% o que reforça a tendência para ocupação de áreas de maiores dimensões nas duas cidades.
Prime CBD
CBD
Nova Zona Zona Histórica Parque de Escritórios e Ribeirinha das Nações 2019
Corredor Oeste
2020 Fonte: JLL
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O pipeline integra um conjunto de projetos emblemáticos e de dimensão relevante que visa dar resposta a uma carência crónica de espaços qualificados no mercado. Neste contexto importa enfatizar a profunda transformação do setor dos escritórios. O trabalho híbrido (teletrabalho e trabalho presencial) e a estratégia de ocupação centrada nos colaboradores, no seu bem-estar, felicidade e produtividade tornam os espaços de trabalho centrais para se tornarem verdadeiros catalisadores de uma experiência única e ativadores do espírito, cultura e valores das empresas. Assim, os novos espaços de escritórios não só desejam responder aos requisitos das empresas
em termos tecnológicos e de segurança, como pretendem adaptar os espaços às novas realidades e aos anseios e desejos dos seus colaboradores, tornando os espaços suficientemente apelativos, com maiores e melhores zonas sociais e colaborativas, para que o colaborador seja atraído pelo escritório. As preocupações ambientais e a certificação de sustentabilidade estão igualmente presentes e constituem fatores diferenciadores e muito valorizados pelos inquilinos, tornando os produtos mais resilientes e atingindo níveis de renda superiores. Pode deste modo antever-se que, mesmo no cenário de incerteza devido à pandemia, as oportunidades criadas pela introdução do teletrabalho e sobretudo pela forma híbrida de trabalho, permitem criar novos conceitos e espaços físicos que tenderão a manter a procura ativa por espaços novos e de qualidade.
30%
Nova Oferta e Projetos em Construção - Lisboa
m²
No Porto assiste-se a uma dinâmica semelhante uma vez que nos últimos 2 anos entraram no mercado 60.000 m² de escritórios e os projetos em construção ascendem a 34.000 m² dos quais metade se encontra pré-arrendado, o que reforça o dinamismo e a solidez do mercado.
74 000
82 000
78 000
pré-arrendado
150 000
85 500
54 000
22 000
2007 2008
2009 2010
2011
2012
35 000 21 500
2013
21 000
2014 2015
24 000
28 000 28 000
2016
2017 2018
Fonte: JLL / LPI
31 500
2019
37 000
2020 2021(p)
2021 150.000 m²
Porto: Um mercado forte e dinâmico! Empresas atraídas pela nova oferta
Empresas à espera para ver
60.000 m²
54.000 m²
Concluídos nos últimos 2 anos
Absorção reduz 17%
Operações de grande dimensão
Escritórios em construção
16
34.000 m²
Deals > 1.000 m² aumentam 23%
50% pré-arrendado
Fonte: JLL / PPI
Principais projetos em Construção em Lisboa Exeo I (Lumnia) Parque das Nações 30.000 m² Beato Creative Hub Outras Zonas 30.000 m² WTC Corredor Oeste 25.000 m² Monumental Prime CBD 19.000 m² Ageas Parque das Nações 17.400 m² Verde Parque Parque das Nações 10.400 m² 9 | Market 360º 2021
Aumento substancial do e-commerce é favorável ao setor logístico, principalmente em Last Mile “O imobiliário industrial e de logística é um dos setores que sai a ganhar da nova conjuntura pandémica. O volume de vendas online triplicou e isso veio impor a necessidade de novas unidades de armazenamento, especialmente na última fase do processo de entrega, as chamadas unidades last mile. Este aumento de procura, que não encontrou eco na oferta disponível, teve impacto positivo nas rendas em 2020. Não há dúvida que este segmento terá grande dinâmica este ano a nível de procura, sendo acompanhado da qualificação da oferta.”
Mariana Rosa Head of Leasing Markets Advisory
O imobiliário de industrial & logística atravessou a pandemia com um comportamento em contraciclo aos restantes mercados ocupacionais, registando um aumento de procura expressivo devido ao boom do comércio eletrónico. Tal situação fez emergir novos operadores de mercado e novos negócios, com evidência para o aumento de procura das unidades de armazenamento chamadas de “last mile”. Em termos de absorção em 2020, destacam-se as operações de ocupação que envolveram a Auchan, a Vision Box e a Uber, bem como a LPF e a Nunes & Guisantes Investimentos Imobiliários. No entanto, mesmo num cenário de elevada procura, os níveis de ocupação foram condicionados pela 10 | Market 360º 2021
escassez da oferta no mercado, especialmente para áreas superiores a 10.000 m². A escassez de oferta qualificada face a uma procura crescente conduziu ao aumento do valor de rendas sobretudo nas zonas mais próximas dos centros urbanos e onde a procura de unidades de last mile é superior. A renda prime situa-se assim nos 6€/m²/ mês em Lisboa, registando um aumento expressivo de 20% face ao ano anterior. Perspetiva-se, neste setor em 2021, a manutenção de níveis elevados de procura bem como o crescente interesse dos investidores por este segmento, antecipando-se que a atual escassez de instalações modernas e de qualidade venha a ser colmatada com o arranque de novos projetos em pipeline.
Renda Prime de Industrial & Logística 6,00 4,00
€ / m2 / mês
04 Industrial & Logística
4,00
Zona 2: Zona 1: Eixo Carregado Eixo Póvoa - Azambuja de Santa Iria Alverca
4,25
3,75
Zona 3: Loures - Via Longa
3,25
Zona 4: Zona 5: Corredor Oeste Lisboa (Matinha - Prior Velho) 2019
Zona 6: Eixo Montijo Alcochete
3,00
Zona 7: Eixo Palmela Setúbal
2020 Fonte: JLL
05 Retalho
Comércio de bairro e de conveniência consolidam a sua atratividade “O segmento de retalho foi dos mais impactados pela pandemia quer pela diminuição de vendas devido ao confinamento imposto aos portugueses quer pela ausência de turistas. A restauração foi das áreas mais afetadas, mas setores como o de decoração e bricolage, além do desportivo, foram bastante resilientes. O setor alimentar e de bens essenciais registou uma performance positiva, antecipando-se estratégias de expansão para 2021. No comércio de rua uma nota positiva para o comércio de conveniência e de proximidade uma vez que o bairro residencial foi mais vivido pelo aumento do teletrabalho. Os centros comerciais têm vindo a recuperar a sua afluência, uma vez que a ida ao centro comercial se mostrou bastante segura, embora ainda longe dos níveis pré-covid.” Patricia Araújo Head of Retail Vendas a Retalho
Índice de Confiança consumidor
Nov 2020 vs. Nov 2019
2020 vs. 2019
-5,1%
-24%
Índice de Volume de Vendas a Retalho (Têxteis, Vestuário, Calçado e Artigos de Couro)
- 25,9% Nov 2020 vs. Nov 2019 11 | Market 360º 2021
Fonte: INE
Renda Prime de Retalho 130
125
115
€ / m2 / mês
105
45 35
Centros Comerciais
Chiado
Avenida da Liberdade
Santa Catarina
Baixa
Lisboa 2019
O confinamento dos portugueses e a ausência de turistas, refletiram-se quer no comércio de rua quer nos centros comerciais. As vendas têm sido bastante pressionadas, inicialmente num contexto de encerramento generalizado das lojas e posteriormente num cenário de funcionamento com bastantes restrições a nível de horários, lotação e medidas adicionais de higiene e segurança. A restauração foi uma das áreas onde este impacto foi mais profundo, mas tem sido um setor em busca permanente de novas soluções. Muitos restaurantes licenciaram esplanadas para oferecer um espaço adicional arejado e com mais segurança, para além do recurso ao takeaway, uma solução para manter as vendas, embora, em alguns casos, não tenha sido suficiente para
Flores / Mouzinho
Porto 2020
Fonte: JLL
cobrir custos operacionais. Uma tendência emergente neste setor de atividade é a agregação de várias cadeias de restauração na procura de espaços para implementar drive-in’s fora e dentro das cidades. Os setores da decoração e do bricolage beneficiaram do facto de as pessoas passarem mais tempo em casa, registando aumento nas vendas e tendo já em marcha estratégias de expansão. O mesmo se verificou no setor de artigos desportivos, com produtos que possibilitam o exercício físico em casa, uma tendência que se intensificou durante o ano. Também do lado do desporto, surge uma nova tendência relacionada com treinos mais específicos, na tentativa de fugir aos ginásios tradicionais. Alguns operadores já captaram 12 | Market 360º 2021
Aberturas em Destaque Lisboa Chiado Futah Santini Oslo Nómada
Av. da Liberdade Golden Goose Dsquared Roche Bebois Otro
Baixa
Príncipe Real
Cais do Sodré
Campo de Ourique
Terroir Nataria Nacional Dom 51 Static
The Botanical Den M’Arrecreo Zanotta Madam Bo
Cavalariça Buzz Burguer Amari Home PZA
Vesuvio Cortesia Flos Audaz
Fonte: JLL
Zonas Prime de Comércio de Rua Lisboa
esta nova oportunidade criando espaços de treino com formatos mais pequenos, sofisticados e tecnológicos onde não precisam de grandes áreas, o que torna a operação menos dispendiosa.
no comércio de rua quer nos centros comerciais que se manteve até ao final do ano. A renda prime do comércio de rua fixou-se assim nos 130€/m²/mês (Chiado) e nos centros comerciais em 115€/m²/mês.
O comércio de rua sofreu pela ausência de turistas, sobretudo nas zonas centrais e históricas. Por oposição, observou-se o fortalecimento do comércio de conveniência e proximidade, que beneficiou das dinâmicas das zonas residenciais, uma vez que a opção para compras se centrou sobretudo em lojas pequenas e perto de casa em vez da deslocação a grandes superfícies.
Em termos de procura efetiva de espaços de retalho, o final do ano regista uma atividade mais positiva, não só pela perspetiva do plano de vacinação, como pelo entusiasmo da época natalícia. Assinala-se uma maior procura para a restauração e clínicas e o retalho alimentar continua com boas perspetivas para comprar ou arrendar novos espaços.
Os centros comerciais são a classe de ativos de retalho que mais sofreram no início da pandemia, não apenas pelo seu encerramento forçado, mas também pela desconfiança do consumidor em frequentar espaços fechados no pós confinamento. No entanto, prevê-se um aumento do ticket médio de compra por visitante, uma vez que a ida ao centro comercial está agora associada a uma compra garantida, embora o volume de vendas e footfall esteja em níveis bastante inferiores ao período pré-covid. Neste cenário, o valor das rendas sofreu no final do 1º semestre do ano, uma redução entre 5% e 10% quer
13 | Market 360º 2021
Relativamente a 2021, as perspetivas para o retalho estão muito dependentes da evolução da pandemia e da duração dos períodos de confinamento, mas o crescimento do comércio de conveniência e do e-commerce são duas realidades que se perspetivam consolidar. Acresce ainda o crescente cruzamento entre o físico e o digital nos hábitos de compra pelo que o omnichannel é uma tendência que tenderá a consolidar-se. Simultaneamente, as lojas terão que se reinventar para se tornarem verdadeiros destinos onde a experiência e a personalização se tornam fatores distintivos e cruciais num contexto de competitividade crescente e de fidelização de clientes.
06 Investimento
Terceiro melhor ano de sempre no investimento comercial! “Apesar das circunstâncias inéditas de 2020, a performance do mercado de investimento foi bastante positiva. O volume total de transações atingiu 2,7 mil milhões de euros, o terceiro melhor ano de sempre, embora com volumes inferiores aos registados nos anos record de 2018 e 2019. O segmento de escritórios foi o mais apetecível tendo preconizado a maior transação de sempre com a aquisição do Lagoas Park. Esta aquisição é, não só importante pelo volume, mas pela entrada no mercado nacional de um novo investidor internacional, o que reforça a atratividade do mercado mesmo num contexto de incerteza. Importa realçar o mercado residencial na perspetiva de ativos de arrendamento de longo prazo, que embora seja ainda embrionário em Portugal, tem tido uma recetividade crescente e boas perspetivas de desenvolvimento futuro, tendo sido os primeiros projetos lançados a mercado em 2020”. Fernando Ferreira Head of Capital Markets Volume de investimento 2020
2.700.000.000€ Retalho
40%
Escritórios
Hotéis
34%
16%
Alternativos
6%
Usos Mistos
3%
93% no 1ºT
1ºT
55% 14 | Market 360º 2021
2ºT
3ºT
45%
4ºT
Fonte: JLL
O maior volume de investimento continuou a ser estrangeiro o que demonstra que Portugal permanece no radar dos investidores internacionais, uma vez que os fundamentais do mercado permanecem atrativos. No entanto, enfatiza-se a crescente atividade dos investidores nacionais, especialmente dos fundos de investimento imobiliário abertos e dos fundos de pensões, que registaram em 2020 o maior volume de investimento da última década.
O segmento de escritórios manteve a sua atratividade enquanto destino privilegiado de capital, tendo mesmo registado o maior volume de sempre uma vez que os fundamentais do lado dos ocupantes permanecem sólidos. Importa destacar a aquisição do Lagoas Park, que representa a maior operação de sempre no mercado de escritórios em Portugal e reforça a atratividade do país enquanto destino de investimento mesmo num contexto de maior incerteza. É, no entanto, expectável que, a prazo, possa haver constrangimentos neste segmento uma vez que alguns projetos em pipeline poderão ser adiados.
Evolução do Volume de Investimento 3.356
A hotelaria e o retalho foram dos segmentos mais impactados pela pandemia. O volume de investimento em ativos hoteleiros foi, no entanto, ainda significativo representando cerca de 16% do total investido embora 93% tenha sido
15 | Market 360º 2021
3.289
2.727
M€
2020 totaliza um volume de transações no valor de 2,7 mil milhões de euros, o terceiro melhor ano desde que existem registos. Não obstante, este valor reflete uma quebra de 17% face aos 3,3 mil milhões de euros investidos em 2019 e de 18% face aos 3,4 mil milhões de euros transacionados em 2018, os anos record em termos de investimento imobiliário em Portugal.
1.916
1.763 1.340 926
845
744 476
2008
2009
2010
188
127
2011
2012
Nacional
317 2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Internacional Fonte: JLL
Volume de Investimento por Setor - 2020
6%
3%
15%
2%
34%
2.700.000.000€
Escritórios
Alternativos
Retalho
Uso misto
I&L
Outros
Hotéis
40% Fonte: JLL
realizado no primeiro trimestre de 2020 com a transação de algumas carteiras de hotéis. No retalho, os centros comerciais foram dos ativos mais afetados que se debatem com grande incerteza sobre a sua performance atual e futura. Ainda assim o volume total de investimento em retalho, que contempla a transação de alguns centros comerciais, foi muito significativo embora à semelhança do que aconteceu com a hotelaria, 75% do mesmo tenha ocorrido no primeiro trimestre de 2020 e, portanto, num contexto pré-pandemia. Os ativos associados ao retalho de alimentação são uma exceção no mercado de investimento de retalho, exibindo vitalidade financeira para arrendar e comprar espaços. No comércio de rua, assiste-se a uma tendência de revisão de 16 | Market 360º 2021
estratégia por parte dos proprietários, com maior enfoque na alienação, mas o setor continua a ser interessante para investidores core e pode gerar boas oportunidades para investidores privados com tickets menores de investimento. Um segmento com muita procura, mas com escassez de produto para satisfazer o apetite dos investidores, é o imobiliário de industrial & logística, impulsionado pelo crescimento do e-commerce, tendência que se perspetiva que se mantenha desde que exista produto adequado no mercado. Neste contexto e apesar dos desafios provocados pela pandemia, o mercado de investimento mostrou a sua resiliência o que se traduz pela permanência das taxas de rentabilidade em níveis historicamente baixos. A yield prime de
Evolução das Yields Prime 10,00 9,00 8,00 7,00 6,00 5,00
6,50
+4% vs.2019
5,75 5,25
-8% vs. 2019 +5% vs. 2019
4,25 4,00
4,00
+6% vs. 2019
3,00 2,00 1,00 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Escritórios
Retail Parks
Centros Comerciais
Industrial & Logística
escritórios permaneceu estável embora se tenham observado oscilações pontuais em algumas zonas enquanto que todas as tipologias de ativos no retalho registaram subidas. Inversamente, a yield de industrial & logística observou uma contração de 50 pb situando-se abaixo dos 6%, o valor mais baixo desde que existem registos. As perspetivas para 2021 desenham-se num quadro desafiante embora o mercado imobiliário seja encarado como um segmento refúgio, dada a incerteza do mercado de ações e as reduzidas taxas de juro. Deste modo o mercado tenderá a atrair investidores do setor privado - mesmo
2016
2017
2018
2019
2020
Comércio de Rua - Lisboa Fonte: JLL
que com tickets inferiores de investimento - para além dos investidores imobiliários tradicionais e os investidores internacionais que tenderão a manter-se no mercado. Por outro lado, uma nota para o aumento de custos associados ao financiamento o que pode tornar-se um desafio para projetos que necessitem de ser alavancados. Por último e acompanhando uma tendência internacional, o mercado residencial tem crescido em atratividade. O segmento Multifamily, ou seja, o de construção de raiz para arrendamento de longo-prazo, ainda condicionado pela carência de produto acabado, apresenta perspetivas promissoras. 17 | Market 360º 2021
07 Residencial Volume de negócios mantém-se inalterado apesar da conjuntura “O arranque do ano foi muito promissor, com o melhor primeiro trimestre de sempre. Com o confinamento imposto no segundo trimestre, o mercado abrandou, mas a partir do verão voltámos a sentir um aumento na procura e, desde então, notou-se um regresso paulatino do mercado. A nova oferta está a adaptar-se às tendências que surgiram com a pandemia, trazendo para o mercado opções residenciais com espaços de trabalho e espaços exteriores, o que será muito importante para a dinâmica do mercado em 2021”. Patrícia Barão
Head of Residential
Volume transacionado em Portugal
Número de casas vendidas
(previsão)
-8%
25.583.000.000€
167.500
Compradores estrangeiros mantêm interesse em Portugal
Preços de venda mantiveram-se estáveis
Nacionalidades
Acima dos valores pré-covid
44
+1,8%
Fonte: JLL; INE; Confidencial Imobiliário
18 | Market 360º 2021
O segmento residencial foi um verdadeiro espelho da capacidade de resiliência do mercado imobiliário à pandemia, com uma atividade que não estagnou, em resposta a uma procura real. Esta dinâmica beneficiou do recurso às plataformas digitais, que permitiram que o mercado se mantivesse ativo. Consequentemente, estima-se que o volume de vendas seja de os €25.583 milhões, o segundo melhor ano de sempre desde que há registo, ao mesmo tempo que os preços se mantiveram estáveis ao longo do ano. No início de 2020 perspetivava-se o melhor ano de sempre. No 1º trimestre, o mercado superou recordes em número de unidades vendidas e em valor. Com o confinamento geral imposto no 2º trimestre, houve um abrandamento natural do mercado, com uma redução de cerca de 20% de unidades vendidas face ao período 19 | Market 360º 2021
homólogo. Contudo, passada a primeira sombra de incerteza, voltou a sentir-se um aumento da procura e desde o verão é de assinalar um regresso paulatino do mercado, inclusive do segmento internacional. As vendas a estrangeiros continuam bastante ativas, com uma procura especialmente dinâmica por negócios de Golden Visa. Neste cenário, e tal como referido, registaram-se vendas que deverão ultrapassar os €25.583 milhões no total do ano, em linha com o volume alcançado em 2019. Este resultado decorre do aumento do ticket médio das aquisições, notando-se um foco da procura para produto de uma gama mais elevada, uma vez que o número de unidades vendidas decresceu cerca de 8%. Do lado da oferta, especialmente da que está atualmente em projeto, observa-se uma adaptação às novas tendências que surgiram
Casas Vendidas em Portugal Evolução do Número e do Volume Transacionado
25,58
25,58
24,06 19,34 15,60
14,81
14,20
12,48
10,43
9,54 8,32
7,73
120
130
94
76
80
84
107
127
153
179
181
168
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 (p)
Nº Casas Vendidas Portugal (milhares)
Volume Transacionado Portugal (mil milhões de euros) Fonte: INE
PONTE VASCO DA GAMA A2/SUL ALGARVE
Av. D. João II
PARQUE DAS NAÇÕES
2ª Circular
Av. Marechal Gomes da Costa
OLIVAIS
Av. Almirante Gago Coutinho
CAMPO GRANDE/ ALVALADE 2ª Circular
AREEIRO
IC 19
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CAMPO PEQUENO
BRAÇO DE PRATA/ MARVILA
io A.
Av. Duque d’Ávila
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RATO
AVENIDA DA LIBERDADE
R. do Alecrim
Av. D. Carlos I
Av. Infante Santo
Av. de Ceuta
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ta
ALCÂNTARA/ JUNQUEIRA
us
BELÉM/RESTELO
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o Bento
A
D
CHIADO/ PRÍNCIPE REAL LAPA/ESTRELA
Av. 24 Julho
ZONA RIBEIRINHA
CAIS DO SODRÉ
Av. da Índia
PONTE 25 DE ABRIL ESTORIL/CASCAIS
SANTA APOLÓNIA
R.
R. de Sã
AJUDA
10.500
Colina Santana
5.500
Chiado/Príncipe Real
9.000
Zona Ribeirinha
6.000
Zona Histórica
7.500
Alcântara / Junqueira
5.000
Lapa / Estrela
6.500
Belém / Restelo
5.500
Campo de Ourique / Amoreiras
6.500
Braço de Prata / Marvila
5.000
Avenidas Novas
6.500
Parque das Nações
5.500
Campo Grande / Alvalade
5.500
Estoril / Cascais
8.000 / 10.000
Sete Rios / Praça de Espanha
5.000
Al .I ZONA HISTÓRICA
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CAMPO DE OURIQUE/ AMOREIRAS
LGÉS
Av. Almirante Reis
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PARQUE FLORESTAL DE MONSANTO
Eixo Norte Sul
A5
de Anto
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COLINA DE SANTANA
MARQUÊS DE POMBAL
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Av .F on te s
PARQUE EDUARDO VII
Avenida da Liberdade
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SETE RIOS/ PRAÇA DE ESPANHA
e .d Av
Av. da República
AVENIDAS NOVAS
Valor Prime (€/m²)
A2/SUL ALGARVE RIO TEJO
Zonas Residenciais Prime Lisboa
TERREIRO DO PAÇO
em consequência da pandemia. Os promotores perceberam a importância de introduzir no mercado soluções que incluam espaços que possam acolher confortavelmente a necessidade de teletrabalho, bem como de espaços exteriores para garantir mais bem-estar aos seus ocupantes. Estes ajustamentos dos projetos em construção são muito importantes para dinamizar o mercado em 2021, pois será, assim, possível lançar produtos residenciais ajustados aos novos requisitos da procura. De enfatizar que permanece o financiamento bancário para aquisição de habitação própria. Efetivamente, o stock total de crédito tem apresentado uma tendência de estagnação, mas o volume de novo crédito concedido encontra-se em níveis semelhantes aos de 2019 o que traduz um sinal positivo no mercado. No mercado de arrendamento, o impacto da pandemia foi mais visível. A ausência do
20 | Market 360º 2021
Fonte: JLL
turismo teve um impacto direto no negócio de arrendamento de curta duração, o que levou os proprietários destas unidades a mudar a sua estratégia e a transferi-las para o mercado de arrendamento tradicional. A procura acabou por não acompanhar o crescimento da oferta, o que pressionou os valores de renda em baixa. É importante destacar o aumento da relevância do arrendamento quer a nível global quer a nível nacional, devido a três grandes fatores: (1) Urbanização, com uma previsão de crescimento acentuado da população nas grandes áreas metropolitanas; (2) Aumento dos custo de propriedade, quer por via do aumento dos valores de venda, quer pelo peso, cada vez mais relevante, no orçamento das famílias de todos os custos inerentes à aquisição e propriedade; e (3) Novas Gerações cujo “modus vivendi” assenta na flexibilidade e mobilidade.
Crédito Habitação: Evolução do Stock e do Crédito Concedido 115 111
114
111
107
102
99
95
94
94
94
94
9,3
10,1
4,9
1,9
2,0
2,3
4,0
5,8
8,3
9,8
10,6
11,4
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020 (p)
Crédito Concedido (mil milhões €)
Relativamente a 2021, as perspetivas para este segmento são otimistas. Em termos de preços, será de esperar uma correção em baixa em zonas menos prime, com menor atividade ou procura. Na generalidade, as expetativas apontam para que o preço das casas novas se mantenha estabilizado uma vez que, não se perspetiva um ritmo excessivo de lançamento de novos projetos, não existindo, por esta via, um excesso de oferta. Este enquadramento positivo decorre igualmente da resiliência demonstrada pelo setor em resistir a uma conjuntura de crise e porque 2021 será um
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Stock de Crédito (mil milhões €)
Fonte: Banco de Portugal
ano já com um plano de vacinação em marcha. Prevê-se que o mercado doméstico seja uma força motriz importante das vendas residenciais, mas, Portugal continua a ser um país com características extraordinárias, que permanecem inalteradas, pelo que se perspetiva a manutenção da atratividade de investimento estrangeiro para o nosso país.
08 Promoção Imobiliária Prudência, atrasos nos licenciamentos e restrições ao financiamento com impacto no setor “A pandemia veio trazer imprevisibilidade sobre o comportamento do mercado, além de uma maior dilatação dos prazos de licenciamento e maior exigência em termos de financiamento o que tornou os investidores deste setor mais prudentes. Esta situação foi amenizada no último trimestre do ano, com a aceleração das decisões dos compradores de produto final face ao anúncio da vacina e o consequente aumento da confiança dos investidores. Mesmo neste contexto, o segmento habitacional teve um desempenho muito positivo, com a transação de vários projetos relevantes”. Gonçalo Santos Head of Development
Licenciamentos de Edifícios
-5%
2020 vs. 2019 Jan - Nov
22 | Market 360º 2021
O 1º trimestre de 2020 antecipava um ano forte para a promoção imobiliária, com um pipeline robusto de operações quer em negociação quer em fase de due diligence. Contudo, o despoletar da pandemia trouxe um ambiente de incerteza e instabilidade que afetou não apenas a confiança dos promotores, mas levou ao adiamento de decisões de investimento. A imprevisibilidade sobre o comportamento dos preços e das rendas, a maior dilatação dos prazos de licenciamento, a maior exigência na obtenção de financiamento e a revisão em alta
dos retornos exigidos pelos investidores, tornou mais prudentes os promotores na busca de novas oportunidades, embora não travando os projetos já em construção. Os investidores adotaram um perfil mais conservador, fazendo refletir o risco acrescido nas ofertas que colocaram. No entanto os proprietários não estão, para já, pressionados para vender, não aceitando descontos substanciais face aos valores pré-covid, o que tem levado ao desencontro de expetativas entre compradores e vendedores ao longo do ano.
Evolução do Número de Edifícios Licenciados 6420
5258
4052 3678 3286
3330
3033
3180
2656 2458 1945 1431
1505
2014
2015
945
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Novos Edifícios 23 | Market 360º 2021
2016
Outras Construções
2017
2018
2019
2020 (p) Fonte: INE
No último trimestre do ano, o anúncio da vacina para o Coronavírus veio devolver alguma confiança aos promotores e investidores, reforçada igualmente pela boa performance na venda de unidades residenciais ao comprador final mesmo em contexto de pandemia. Mesmo num contexto de abrandamento, registaram-se diversas transações relevantes no mercado. Para o ano 2021 perspetiva-se um início com um pipeline robusto, quer de ativos destinados a construção nova quer para reabilitação, dado o elevado volume de liquidez disponível e as oportunidades que o mercado português continua a apresentar, nomeadamente no que concerne à habitação, onde ao dinamismo do segmento de luxo se alia a enorme procura por habitação para as classes médias, tanto no mercado de compra, como de arrendamento.
dada a forte dinâmica da procura por parte dos utilizadores finais. Nos escritórios e retalho, em resultado de impactos mais fortes da pandemia, quer por via das restrições quer por via das novas tendências implementadas a nível de utilização destes espaços, é natural que os promotores repensem os seus planos de investimento e/ou reformulem os seus projetos para adaptação às novas necessidades que surgiram. Quanto aos ativos hoteleiros, com a distribuição da vacina, 2021 deverá registar um retorno progressivo do mercado turístico e, deste modo, despoletar mais decisões de investimento em promoção imobiliária de novos ativos turísticos.
O segmento de Alternativos, onde se incluem projetos de construção para arrendamento, será também um alvo importante para os promotores,
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09 Hotéis
O mercado que mais sofreu! “O impacto da pandemia fez-se sentir quer no turismo de lazer quer de negócios. A vacinação será um marco na recuperação deste setor, mas a ativação das viagens de lazer só deverá acontecer no final do primeiro semestre de 2021, sendo os destinos preferenciais os países mais sustentáveis e próximos de casa. É possível que os destinos resort recuperem mais rapidamente, uma vez que estão associados ao segmento alto e este será o primeiro a voltar a viajar”. Karina Simões Head of Hotels & Advisory
Número de Turistas
Chegadas ao Aeroporto
Número de Dormidas
10.000.000
8.000.000
25.000.000
-61%
RevPar
-54% 24€ (RevPar 2019: 99,55€)
-70%
Taxa de Ocupação
-63%
Proveitos Globais
26%
-66%
Taxa de Ocupação 2019: 78%
1.400.000.000€
Fonte: Travel BI Jan - Nov 2020 Portugal 25 | Market 360º 2021
O confinamento social e o bloqueio aéreo trazidos pela pandemia em todo o mundo impossibilitaram praticamente todas as viagens, afetando profundamente o setor hoteleiro. A ausência de turistas pressionou todos os indicadores de ocupação e desempenho, incluindo número de hóspedes e dormidas, taxas de ocupação, RevPAR e fluxos nos aeroportos, prevendo-se que 2020 encerre com quedas de 60% a 70% na generalidade destes indicadores. O impacto faz-se sentir no turismo de lazer e de negócios, sendo claro que, mesmo num quadro de recuperação, este primeiro segmento será o mais dinâmico, uma vez que a adoção continuada do teletrabalho vai influenciar significativamente as viagens de negócios. Este último segmento terá uma recuperação mais
moderada, uma vez que as reuniões digitais passaram a fazer parte do dia a dia e tenderão a predominar no futuro, dado que as empresas se aperceberam que estavam tecnologicamente preparadas para esta mudança que potencia simultaneamente, vários benefícios a nível de redução de custos económicos e ambientais. O anúncio das vacinas, o início da sua distribuição e administração são, sem dúvida, um marco importante para a recuperação do turismo em todo o mundo. De qualquer forma, mesmo neste cenário de avanço no plano de vacinação, apenas se prevê uma ativação no negócio das viagens de lazer no final do 1º semestre de 2021, pois tanto a recuperação como a confiança não são imediatas.
Perspetiva-se que os primeiros países a receber a vacina serão aqueles que irão recuperar a confiança nas viagens mais rapidamente. Na Europa, serão as viagens domésticas ou para destinos de maior proximidade a dinamizar o mercado das viagens e turismo, embora quase totalmente dependentes da evolução da confiança. No que concerne as viagens intercontinentais, vão estar também muito dependentes da extensão da crise económica, uma vez que este tipo de viagem apresenta custos mais elevados, tornando-se, assim, menos acessível. Assim, para 2021 os destinos preferenciais serão os países mais sustentáveis e de maior proximidade. É ainda possível que os destinos resort recuperem mais rapidamente, uma vez que
estão associados ao segmento alto e este será o primeiro a voltar a viajar. Concretamente em Portugal será de destacar a continuação da tendência de crescente interesse por cidades secundárias e destinos localizados em ambientes mais rurais, um segmento de turismo fortemente alavancado pelo mercado doméstico. Em termos internacionais, especial atenção para os turistas oriundos do Reino Unido, um país emissor com um peso relevante no turismo de Portugal, que além das limitações devido à pandemia tem ainda o desafio do Brexit.
Lisboa
Porto
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Gonçalo Santos Head of Development goncalo.santos@eu.jll.com
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