Q2 2012 | OFICINAS
BOGOTÁ COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el primer trimestre del 2012, el Producto Interno Bruto presentó un crecimiento de 4,7%, inferior en 0,3 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo periodo del 2011. La minería sigue teniendo la mayor participación en el crecimiento de la economía colombiana, con una variación de 12,4%. Los establecimientos financieros, seguros, actividades inmobiliarias y servicios a las empresas presentaron un incremento de 6,7%. Vale la pena mencionar que la construcción registró una variación negativa de 0,6%.
INDICADORES DEL MERCADO Q2 2011
2012
OFERTA
A mayo de 2012, las exportaciones colombianas registraron un crecimiento de 14,1% con respecto al mismo periodo del 2011, debido principalmente a los combustibles y productos de industrias extractivas, manufacturas, productos agropecuarios y alimentos y bebidas. Los principales destinos a exportar fueron Estados Unidos, que crecieron en 13,6%, España y China, con crecimientos de 238,7% y 95,1%, respectivamente. Las importaciones, por su parte, a abril de 2012, registraron una variación positiva de 11,7% como resultado de mayores compras de manufacturas. Otros productos fueron los combustibles y aquellos de industrias extractivas, agropecuarios y alimentos y bebidas, donde provinieron principalmente de Estados Unidos, China y México.
VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q1 2012)
7,6
8
En cuanto a la tasa de desempleo, en marzo de 2012 cerró en 10,7%, 0,5 puntos porcentuales inferior a la registrada en el mismo mes del 2011. Las ciudades que registraron la menor tasa de desempleo fueron Barranquilla, Bogotá y Cartagena, con tasas de 7,6%, 9,5% y 9,8%, respectivamente. Durante el trimestre móvil de marzo a mayo de 2012, el comercio, restaurantes y hoteles tuvieron la mayor participación en la tasa de ocupación, con un 26,4%. Por otra parte, la inflación para el primer trimestre del año registró una variación de 2,01%, inferior en 0,25 puntos porcentuales a la tasa registrada durante el mismo periodo del 2011 y la cual se debe, según un sondeo de Reuters, a una menor alza en los precios de alimentos y vivienda, aunque esta última, durante junio de 2012, registró junto con la diversión crecimientos superiores al IPC del mes (0,08%), de 1,14% y 0,36%, respectivamente.
3,9
4,7
5,1
5,0
6
4
Por otra parte, la Inversión Extranjera Directa, a abril de 2012, creció casi un 28% comparada con el mismo periodo del 2011, la cual continúa registrando cifras record para el país y evidencia la buena demanda interna y el sostenido crecimiento de la economía colombiana durante los últimos años. Los recursos que llegaron al país se destinaron principalmente al sector del petróleo, hidrocarburos y minas. Expertos esperan para el 2012 superar las cifras registradas en el 2011, incluso superando en la región aquellas registradas por países como Chile, el cual es el tercer destino en Latinoamérica, después de Brasil y México.
Según BBVA Research, en medio de una desaceleración mundial y aún si la situación Europea sigue en deterioro, la economía colombiana crecerá 5% en el 2012 debido principalmente a la creciente inversión, superando la tasa pronosticada para la región, la cual se estima en 3,7%.
1,2
2
0
2007
2008
2009
2010
2011
www.colliers.com/bogota
2012
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Inventario
Oferta
El inventario competitivo de oficinas en Bogotá ha tenido un crecimiento sostenido ocasionado por la reactivación de la economía local de los últimos años; durante el primer semestre del año han ingresado al inventario competitivo cerca de 110.000 metros cuadrados distribuidos en 14 edificios, de los cuales el 61% son de clase A+ y A.
La primera mitad del año termina con una oferta de 61.134 metros cuadrados de las tres clases, 20% menos que la del mismo periodo del 2011, descenso ocasionado por la continua demanda de espacios y las altas tasas de ocupación de los edificios nuevos.
Gráfica 1
Andino 0%
Av. Chile 6% Cll. 100 12%
Sta. Bárbara 19%
Centro Int. 2%
Chicó 22%
Salitre 22%
Otros 17%
Nogal 1%
Es importante destacar que actualmente la composición del inventario es equitativa, sin embargo, para el año 2015 este no sólo aumentará en un 43% sino que además su distribución cambiará, predominando en el mercado los edificios A+ y A con el 74% del total de metros cuadrados de la ciudad Adicionalmente, la distribución geográfica del inventario también se modificará, lo anterior como consecuencia de la falta de terrenos para desarrollar en las zonas tradicionales, se estima que para el 2017 solo el 55% del inventario estará localizado en el nororiente de la ciudad y el restante se distribuirá en nuevos corredores.
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR
Realizando un análisis por clase, se encuentra que las oficinas A+ ocupan el primer lugar con el 41%, lo anterior, debido principalmente a la disponibilidad en los edificios: Paralelo 108, Torre 4 de Sarmiento Angulo, Torre AR y Capital Tower los cuales suman el 60% del total. En segundo lugar lo ocupa las oficinas clase A y B con el 29,5% cada una. Cabe destacar que son pocas las áreas disponibles mayores a 2.000 metros cuadrados en la ciudad, la mayor cantidad de la oferta está distribuida en oficinas entre 80 y 250 metros cuadrados. Para el resto del 2012, se estima que la oferta se mantendrá estable y que los edificios que se terminan ingresen con altas tasas de ocupación.
Gráfica 2. Crecimiento del Inventario Distribuido por Zonas. 2007- 2017
45% del total
2.500.000 2.000.000
Otros
1.500.000
Salitre
Límite de crecimiento
1.000.000 500.000
2.450.000
1.876.500
Metros Cuadrados
Metros Cuadrados.
Centro
0
2007
2008
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2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Nor-Oriente
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Construcción Planos A la medida
El mercado de oficinas de Bogotá ha sido dividido por Colliers International en 9 corredores, 6 de ellos se encuentran localizados en la zona nororiental de la ciudad, zona en la que actualmente se concentra el 69% del inventario de oficinas A+, A y B de Bogotá.
Localización de Proyectos Gráfica 1
Nueva Oferta 54%
Salitre
Otros
31%
Chicó
8%
Sta. Bárbara
4%
2%
Calle 100
Se estima que cerca de 695.000 metros cuadrados se construirán en los próximos 6 años, de los cuales, el 27% se encuentra en construcción y el resto en planos. La construcción de estos edificios estará directamente ligada a la demanda, de esta forma, a pesar de contar con una amplia oferta de proyectos, no existirá una sobreoferta de espacios construidos.
Cabe destacar que entre julio y diciembre de 2012 se espera que ingresen al inventario cerca de 123.000 metros cuadrados rentables, de los cuales el 51% se encuentran en Salitre.
Analizando los proyectos por clase, se encuentra que el 52% corresponde a espacios A+ seguidos de la clase A con el 45% y el restante son clase B, conservando la tendencia de construir espacios prime en Bogotá.
Entre el 2013 y el 2014 se estima que se finalizarán cerca de 185.800 metros cuadrados rentables, cifra muy por debajo del promedio de los últimos años, hasta el año 2015 en el cual se espera que ingresen 230.000 metros cuadrados se prevé que exista nuevamente una adecuada cantidad de oferta de oficinas en la ciudad, sin embargo, esto dependerá de los desarrolladores.
Por otra parte, como resultado de la falta de tierra para construir en el nororiente de la ciudad, los grandes complejos empresariales se proyectan en zonas alternas, es por esto que Salitre y Otros cuentan con el 85% de los metros cuadrados futuros de Bogotá.
En los próximos años Colliers International estima que nuevos proyectos se consoliden en zonas alternas a las tradicionales, consolidando de esta forma nuevos corredores de oficinas en Bogotá y diversificando la oferta de espacios en el mercado.
Construcción Planos
Centro
1%
-
A la Medida
200.000
400.000
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR (m²)
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Demanda INDICADORES DEL MERCADO Q2 2011 vs. Q2 2012 Vacancia
La absorción neta en el primer semestre del año cerró en 116.951 metros cuadrados en las tres clases de edificios, 2% mayor a la del mismo periodo de 2011, año en el cual se alcanzaron cifras récord de absorción.
Precios
ANDINO AV. CHILE
Angulo sumado a las dos primeras torres del complejo Connecta. Por otra parte, la tasa de disponibilidad de las tres clases cerró en 3,4%, reflejando una reducción de 1.6 puntos porcentuales respecto al mismo periodo del 2011. En cuanto a las oficinas A+ y A, éstas registraron una tasa de 3,7%.Si bien el mercado de oficinas viene registrando un significativo dinamismo en los últimos años, es importante destacar que gracias a estrategias de comercialización y construcción a la medida, las cuales están directamente ligadas a la demanda, se ha mantenido un equilibrio entre las nuevas construcciones y la absorción de las mismas, con lo cual, se estima que la tasa de disponibilidad de las tres clases en los próximos dos años se mantendrá entre 25%, frenando así la sobreoferta esperada en periodos anteriores.
Analizando la absorción por clase se encuentra que el 59% corresponde a espacios A+ y A, cifra que se ha reducido debido a la escasez de grandes espacios en estas clases de edificios.
CALLE 100 CENTRO INTERNACIONAL
Adicionalmente resalta la absorción de espacios B en el corredor Centro Internacional, debido a la finalización y ocupación de los proyectos San Martín y 13-35 Oficinas, los cuales suman cerca de 51.000 metros cuadrados rentables. En segundo lugar lo ocupa el corredor Salitre con la ocupación de la Torre Argos y la Torre 4 en la ciudadela de Sarmiento Angu
CHICÓ NOGAL SALITRE SANTA BÁRBARA OTROS
esperar. Gráfica 4. INVENTARIO, ABSORCIÓN Y TASA DE VACANCIA A+ Y A POR CORREDOR
295.000
10%
A pesar de la gran demanda y preferencia que existe por corredores como Av. Chile, Nogal, Andino y Calle 100 entre otros, éstos no muestran importantes valores de absorción debido a la escasez de oferta.
Metros Cuadrados
245.000
7%
195.000
6%
5% 4%
145.000 95.000 1,4% 45.000
5%
3% 1%
1%
0,3%
-5.000
0%
Andino
Av. Calle Centro Chicó Nogal Otros Salitre Sta. Chile 100 Int. Bárbara Inventario
Absorción
Tasa de Vacancia
ACTUALIZACIÓN. Proyección del comportamiento del mercado A+ y A 2.000.000
15%
Inventario
Absorción Neta 10%
1.500.000
Tasa de Vacancia
10% 10%
7%
1.000.000
6%
4%
5%
4%
500.000
3%
1%
1%
1%
2013*
2014*
4%
0
0% 2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2015*
2016*
2017*
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Precios
COP / m²
Gráfica 6. PRECIOS DE RENTA Q2 2005-2012
$ 65.000
A+
$ 55.000
A
Como resultado del dinamismo en el mercado y la construcción de edificios de altas especificaciones, los precios de renta y venta tuvieron un marcado crecimiento entre el 2005 y 2009, posteriormente con el constante aumento del inventario y de la oferta los precios promedio iniciaron un proceso de estabilización entre el 2010 y el 2011. En el primer semestre del año como resultado de la escaza oferta los precios de lista han empezado registrar nuevamente una tendencia al alza.
B
$ 45.000 $ 35.000
11
Realizando un análisis por clase en comparación con el mismo periodo del 2011, se encuentra que las oficinas clase B tuvieron la variación más importante con un aumento del 10% alcanzando un valor promedio de $48.700 pesos (US$27,3) por metro cuadrado, los espacios A+ y A por su parte
12
10
09
08
07
06
$ 15.000
05
$ 25.000
parte, registraron un aumento del 7% alcanzando un valor promedio de $59.400 pesos (US$33,3) por metro cuadrado. Andino y Santa Bárbara presentan los mayores valores promedio de renta en las oficinas A+ y A con valores de $85.000 (US$47,6) y $70.050 (US$39,3) pesos por metro cuadrado respectivamente, lo anterior como resultado de la baja oferta de espacios en la ciudad. Cabe destacar que los valores de renta analizados en este reporte corresponden a precios de lista, es decir, el dinero que pide el propietario por su oficina. Colliers International estima que en el 2012 los precios de renta de la ciudad mantendrán una tendencia al alza.
Gráfica 5. RANGO DE PRECIOS DE RENTA PROMEDIO DE A+ Y A POR CORREDOR 100.000
51
50
* TRM 1.784,6 43
80.000
45 COP / m²
RANGO DE PRECIOS DE RENTA A+ Y A Lo valores máximos de la ciudad han aumentado significativamente, alcanzando cifras de hasta $90.000 por metro cuadrado.
39,5
60.000
US$
45 39
37,6
40,5
33,6 24 25,2
40.000
23,4
25
27 23 19,6
20.000 Andino
Santa Bárbara
Nogal Calle 100 Chicó
Avenida Salitre Chile
Otros
Centro Int
4,00 14%
13,3%
12,6%
-0,008
0,069
8,4%
8%
0,067
0,46
0,62
0,80
3,2%
0,007
1,16
0,013
1,69
0,093 0,00
1,45
7,0%
1,00
1,74
2,00
12%
Indicadores LATAM Q2
10%
3,97
millones de m²
3,00
0,005 4%
0,054
3,7%
1,1%
1,9%
-1,00 México
Buenos Aires
Santiago
Inventario A+ A
P. 4 | COLLIERS INTERNATIONAL
6%
2% 0%
Sao Paulo
Absorción A+ y A
Bogotá
Panamá
San Jose
Lima
Tasa de Disponibilidad A+ y A
Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de Latinoamérica, sin embargo ocupa el segundo puesto en la absorción participando con el 25% de la absorción neta total de la región.
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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia
Edificios Clase A+ (A Plus)
Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas Absorción Neta Anual Acumulada entre piso y techo iguales o superiores a Es el cambio en el número de metros 3.5 metros, un espacio de parqueo por cuadrados de espacio ocupado en un cada 40 metros cuadrados de oficina, periodo determinado de tiempo, para el sistemas de avanzados de comunicaciones caso de este informe corresponde al y de seguridad contra incendio y acceso. periodo comprendido entre Diciembre de Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías 2011 a Junio de 2012. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.
Artículos Revisados • DANE Producto Interno Bruto, 1Q 2012 Junio de 2012.
inflación en Colombia cediendo, Mayo de 2012.
• DANE Índice de Precios al Consumidor, Julio de 2012.
• PORTAFOLIO Sigue auge de inversión extranjera en Colombia, Mayo de 2012.
• DANE Importaciones y Balanza Comercial, Junio de 2012.
Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118 1.8 mil millones en ingresos anuales 116 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,300 profesionales
Edificios Clase A
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por Corredor cada 50 metros cuadrados de oficina, Es considerado como un sub-mercado de sistemas de seguridad medio en acceso y análisis, corresponde a una zona contra incendio. geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que Edificios Clase B son estudiados. Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB metros, un espacio de parqueo por cada 50 Es el valor total de los bienes y servicios metros cuadrados de oficina o superior y producidos en el territorio de un país en un sistemas de seguridad básicos de acceso y periodo determinado. contra incendio.
• DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral, Junio de 2012.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes
siguen
• BBVA RESEARCH Situación Colombia -2Q 2012, Mayo de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
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• DANE Comercio Exterior Exportaciones, Julio de 2012.
Accelerating success.