Q4 2012 | OFICINAS
BOGOTÁ COLOMBIA
RESEARCH & FORECAST REPORT
Panorama Económico De acuerdo al DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), durante el tercer trimestre del 2012 el Producto Interno Bruto registró un crecimiento de 2.1% con respecto al mismo periodo del 2012, donde los servicios sociales, comunales y personales registraron la mayor variación de 5,3%, seguido por agricultura, ganadería, caza, silvicultura y pesca con un 4.0%. Es importante mencionar que la construcción registró una variación de -12,3% durante este periodo, comportamiento generado principalmente por la disminución del valor agregado de obras civiles y edificaciones. Por otro lado, las exportaciones totales a noviembre de 2012 aumentaron un 6,3% en relación con el año 2011, incremento causado principalmente por las ventas en combustibles y productos de las industrias extractivas. Las importaciones, por su parte, crecieron 7,9% al compararse con el mismo periodo del 2011. Dicho crecimiento se debió principalmente a mayores compras de manufacturas, combustibles y productos de las industrias extractivas provenientes en su mayoría de Estados Unidos, China y México.
INDICADORES DEL MERCADO Q4 2011
2012
La inflación, durante noviembre de 2012, fue de -0.1%, inferior en 0.3 puntos porcentuales a la registrada durante el mismo mes del 2011. El grupo de gasto que registró la mayor variación positiva fue vestuario con un 0.1% y alimentos la mayor variación negativa, con un 0.5%. En lo corrido del 2012 el IPC acumuló una variación de 2,3%, inferior en -1 punto porcentual con respecto al mismo periodo del año anterior. Por otra parte, la tasa de desempleo para noviembre de 2012 fue de 9,2% a nivel nacional, siendo esta igual a la registrada el mismo mes del año 2011. Durante el trimestre móvil septiembre noviembre de 2012, esta se registró en 9,3%, dónde Bucaramanga, Bogotá y Sincelejo presentaron las menores tasas de desempleo entre las 23 ciudades y áreas metropolitanas, con un 7,9%, 8,4% y 9,0%, respectivamente. Los sectores que contribuyeron principalmente al aumento de la tasa de ocupación nacional, la cual incrementó en 0,1%, fueron actividades inmobiliarias, empresariales, de alquiler y comercio, y restaurantes y hoteles, esta última concentrando a su vez el mayor número de ocupados.
OFERTA VACANCIA ABSORCIÓN NETA CONSTRUCCIÓN PRECIO DE RENTA
Según información preliminar de la Balanza Cambiaria, entre enero y noviembre de este año la Inversión Extrajera Directa alcanzó la cifra de US$ 15.243 millones, valor superior en 12,5% al presentado el mismo periodo del año pasado y donde los recursos se destinaron principalmente a las actividades de petróleo y minería. Se espera que al finalizar el 2012 se supere la cifra record del 2011.
ACTUALIZACIÓN Comportamiento PIB (Tasa Crecimiento Q3 2012) 9
7.5
7
Para el 2013, a pesar de la situación económica mundial, se espera que Colombia se mantenga estable y presente un crecimiento de entre 4,0% y 5,0%, lo cual sería jalonado principalmente por la construcción y estaría dentro de los niveles mundiales. La inflación y la tasa de desempleo no tendrán mayor crecimiento, este último manteniéndose por debajo del 10% como resultado de la reforma tributaria.
6.2
5
2.1
1.3
1
3.1
3.7
3
-1
2007
2008
2009
2010
2011
www.colliers.com/bogota
2012
RESEARCH & FORECAST REPORT | Q4 2012 | OFICINAS
Inventario
Oferta
Durante el 2012 el inventario de oficinas aumentó un 10,4% con la terminación de 175.000 metros cuadrados rentables distribuidos en 20 edificios de las tres clases, 31.000 metros cuadrados más que en el 2011. Las oficinas A registraron el mayor desarrollo con un crecimiento del 14% seguidas de las B con 10% y por último las A+ con el 7%.
El 2012 termina con una oferta de 53.000 metros cuadrados de las tres clases, 15% menos que la del mismo periodo del 2011, descenso ocasionado por la continua demanda de espacios y la rápida ocupación de los edificios nuevos ya que son vendidos y/o pre-arrendados en su fase de construcción
Gráfica 1
Andino Av. Chile 2% 6%
Sta. Bárbara 17%
Cll. 100 17%
Salitre 16% Chicó 18%
Otros 19%
Centro Int. 4% Nogal 2%
DISTRIBUCIÓN DE LA OFERTA POR CORREDOR
Es importante destacar que actualmente la composición del inventario es equitativa, sin embargo, se espera que para el año 2016 este no sólo aumentará en un 34% sino que además su distribución cambiará, predominando en el mercado los edificios A+ y A con el 73% del total de metros cuadrados de la ciudad. Adicionalmente, la distribución geográfica del inventario también se modificará, lo anterior como consecuencia de la falta de terrenos para desarrollar en las zonas tradicionales, se estima que para el 2017 solo el 53% del inventario estará localizado en el nororiente de la ciudad y el restante se distribuirá en nuevos corredores.
Realizando un análisis por clase, se encuentra que las oficinas clase A ocupan el primer lugar con el 38%, debido principalmente a la suma de oficinas entre 50-200 metros cuadrados y al algunos espacios de mayor tamaño principalmente en el corredor Otros. Las oficinas clase B ocupan el segundo lugar con el 35% y las A+ con 27%. Cabe destacar que son pocas las áreas disponibles mayores a 800 metros cuadrados, la mayor cantidad de la oferta está distribuida en oficinas entre 80 y 250 metros cuadrados. Para el 2013 se estima que la oferta se mantendrá estable con leve tendencia al alza ocasionado por la construcción a la medida y al crecimiento del inventario el cual se espera aumente un 7%.
Gráfica 2. Crecimiento del Inventario Distribuido por Zonas. 2007- 2017
47% del total
2.500.000
Centro
Metros Cuadrados
2.000.000
Otros Salitre
1.500.000
Límite de crecimiento 1.000.000
500.000
2007
2008 2009
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Nororiente
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El mercado de oficinas de Bogotá ha sido dividido por Colliers International en 9 corredores, 6 de ellos se encuentran localizados en la zona nororiental de la ciudad, zona en la que actualmente se concentra el 68% del inventario de oficinas A+, A y B de Bogotá.
4
Construcción Planos A la medida
3 2
2 6
2 9
Localización de Proyectos Gráfica 3
Salitre
50%
Se estima que cerca de 710.000 metros cuadrados se construirán en los próximos 6 años, de los cuales, el 26% se encuentra en construcción y el resto en planos. La construcción de estos edificios estará directamente ligada a la demanda, de esta forma, a pesar de contar con una amplia oferta de proyectos, se espera que no exista una sobreoferta de espacios construidos.
35%
Otros
6%
Chicó Santa Bárbara
4% 2%
Nogal Calle 100
1%
Centro Int.
1%
Av. Chile
1%
Construcción Planos
-
A la medida 200.000
Nueva Oferta
400.000
DISTRIBUCIÓN DE LA NUEVA OFERTA POR CORREDOR (m²)
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
Durante el 2013 se espera que ingresen al inventario cerca de 162.000 metros cuadrados rentables, de los cuales el 37% se encuentran en el corredor Otros y el 28% en Salitre.
Analizando los proyectos por clase, se encuentra que el 58% de los metros cuadrados corresponde a espacios A+ seguidos de los A con el 39% y el restante son clase B, conservando la tendencia de construir espacios prime en Bogotá.
Entre el 2014 y el 2015 se estima que se finalizarán cerca de 350.000 metros cuadrados rentables, sin embargo, esto dependerá de los desarrolladores, los cuales no construyen hasta tener al menos el 70% del edificio vendido, cabe destacar que ya se empieza a observar algunos que mantienen la propiedad e incluso que sólo pre-arriendan, comportamiento consecuente con la tendencia mundial.
Por otra parte, como resultado de la falta de tierra para construir en el nororiente de la ciudad, los grandes complejos empresariales se proyectan en zonas alternas, es por esto que Salitre y Otros cuentan con el 85% de los metros cuadrados futuros de Bogotá.
En los próximos años Colliers International estima que nuevos proyectos se construirán en zonas alternas a las tradicionales, consolidando de esta forma nuevos corredores de oficinas en Bogotá y diversificando la oferta de espacios en el mercado.
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Demanda INDICADORES DEL MERCADO Q4 2012 vs. Q4 2011 Vacancia
Precios
ANDINO AV. CHILE CALLE 100 CENTRO INTERNACIONAL CHICÓ NOGAL
La absorción neta durante el 2012 cerró en 184.374 metros cuadrados de las tres clases, cantidad 12% menor a la registrada en el 2011 y muy cercana a la del 2010. La escasez de oferta construida y la desaceleración de la economía local y global a son las principales razones de esta tendencia.
inventario casi totalmente ocupado completamente, sumada a la Torre Argos y la Torre 4 de la ciudadela Sarmiento Angulo, el segundo lugar lo ocupa el corredor Centro Internacional con el 31% del total , con la construcción de los edificios San Martín, Museo Parque Central y 13-.35 oficinas.
Analizando la absorción por clase, se encuentra que el 69% corresponde a oficinas A+ y A predominando las A, el valor restante corresponde a oficinas clase B, comportamiento consecuente con la distribución de la oferta de la ciudad.
Por su parte, la tasa de vacancia cerró en 2,9% en las tres clases de edificios, 0,8 puntos porcentuales por debajo a la del mismo periodo del 2011. Las oficinas A+ y A registraron una tasa de 2,8%.
Al analizar la absorción por corredor, se encuentra que Salitre se ubica en el primer lugar con el 44% debido a la finalización de los edificios Centro Empresarial Gran Estación el cual entra al esperar.
SALITRE SANTA BÁRBARA
Se estima que en el 2013 la tasa de vacancia se mantenga en niveles estables, lo anterior, como resultado de la construcción a la medida y estrategias de comercialización directamente ligadas a la demanda..
OTROS
Gráfica 4. INVENTARIO, ABSORCIÓN Y TASA DE VACANCIA A+ Y A POR CORREDOR
295.000
10%
Debido a la oferta registrada en los edificios Arturo Calle, Altos del Bosque, Zona Franca Business Center y North Point III, los cuales presentan una oferta superior a los 1.000 metros cuadrados cada uno, el corredor Otros registra la tasa de vacancia más alta este periodo.
Metros Cuadrados
245.000 7%
195.000 5%
145.000
5% 3%
95.000
2% 1,2%
45.000
0,8%
3%
1% 0%
-5.000
0% Andino
Av. Calle Centro Chicó Nogal Otros Salitre Sta. Chile 100 Int. Bárbara Inventario
Absorción
Tasa de Vacancia
ACTUALIZACIÓN. Proyección del comportamiento del mercado A+ y A 2.500.000
Inventario
2.000.000
10%
Absorción Neta
15%
Tasa de Vacancia
10%
10%
1.500.000 5,6%
1.000.000
4%
5%
4% 3%
500.000
5%
3% 3%
1%
1% 0
0% 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
2014*
2015*
2016*
2017*
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RESEARCH & FORECAST REPORT | Q4 2012 | OFICINAS
Precios
Gráfica 5. PRECIOS DE RENTA Q4 2005-2012
Santa Bárbara, Chicó y Avenida Chile presentan las mayores variaciones con aumentos de 18%, 16% y 13% respectivamente. Adicionalmente, los valores más altos de oficinas en Bogotá se encuentran en los corredores Santa Bárbara y Andino llegando a topes Analizando los precios por clase en máximos de $90.000 (US$50,9) y $87.000 comparación con el mismo periodo del (US$49,2) pesos por metro cuadrado. 2011, se encuentra que las oficinas clase A+ y A registran la variación más Cabe destacar que los valores de renta importante con un aumento del 18% analizados en este reporte corresponden a alcanzando un valor promedio de $66.600 precios de lista, es decir, el dinero que pide pesos (US$37,6) y $59.300 pesos el propietario por su oficina. (US$33,5) por metro cuadrado respectivamente, por su parte los precios Se estima que en el 2013 los precios de de las B ascendieron un 3% llegando a renta de la ciudad mantendrán un $48.200 pesos (US$27,2) por metro comportamiento estable con una ligera cuadrado. tendencia al alza. Después de la estabilización de los precios en el 2011, los precios de lista en el 2012 registraron una marcada tendencia al alza, lo anterior, como resultado de la continua disminución de la oferta de espacios construidos.
A+
$ 65.000
A
$ 55.000 COP / m²
B
$ 45.000
$ 35.000
11
12
10
09
07
08
06
$ 15.000
05
$ 25.000
Gráfica 6. RANGO DE PRECIOS DE RENTA PROMEDIO DE A+ Y A POR CORREDOR 100.000
* TRM 1.768,2
54 49,2
80.000
42,4
COP$/m²
RANGO DE PRECIOS DE RENTA A+ Y A
US$
49
37
41
39,6
37
60.000
34
Lo valores máximos de la ciudad han aumentado significativamente, alcanzando cifras de hasta $90.000 por metro cuadrado.
28,3
28,3
30,3
28,3 31
40.000
24
24 20
20.000 Andino
Santa Bárbara
Chicó
Avenida Chile
Nogal
Calle 100
Salitre
Otros
Centro Int
100
Indicadores LATAM
US$ / m²
80 60 40 20 0 Brasil
Colombia
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México
Argentina
Perú
Costa Rica
En el 2012 Brasil y Colombia son los países que registran los valores máximos de oficinas A+ y A en Latinoamérica. Vale la pena destacar que Bogotá cuenta con el 10% de inventario de oficinas A+ y A de la región.
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Aspectos Conceptuales Tasa de Vacancia
Edificios Clase A+ (A Plus)
Es la razón entre el espacio total de Estos edificios son considerados de altas inventario y el espacio vacante. especificaciones e incluyen: Un tiempo de construido menor o igual a 10 años, alturas Absorción Neta Anual Acumulada entre piso y techo iguales o superiores a Es el cambio en el número de metros 3.5 metros, un espacio de parqueo por cuadrados de espacio ocupado en un cada 40 metros cuadrados de oficina, periodo determinado de tiempo, para el sistemas de avanzados de comunicaciones caso de este informe corresponde al y de seguridad contra incendio y acceso. periodo comprendido entre Diciembre de Adicionalmente se consideran como variables importantes la ubicación, las vías 2011 a Diciembre de 2012. de acceso al edificio y cercanía a centros importantes de la ciudad. Inventario Universo de estudio. Es todo inmueble terminado tipo A+, A o B, dentro de los corredores que monitorea Colliers International, y que no esta en proceso de construcción ni en proyecto.
Artículos Revisados
•DANE Comercio Exterior Importaciones y Balanza Comercial Octubre 2012, Diciembre de 2012. •DANE Principales Indicadores del Mercado Laboral Noviembre de 2012, Diciembre de 2012. •DANE Índice de Precios al Consumidor Noviembre de 2012, Diciembre de 2012.
Estados Unidos: 147 Canadá: 37 Latinoamérica: 19 Asia y Pacifico: 201 EMEA: 118 1.8 mil millones en ingresos anuales 116 millones de metros cuadrados bajo administración. 12,300 profesionales
Edificios Clase A
Poseen características que incluyen: tiempo de construido entre los 11 a 20 años, alturas entre piso y techo hasta los 3.0 metros, un espacio de parqueo por Corredor cada 50 metros cuadrados de oficina, Es considerado como un sub-mercado de sistemas de seguridad medio en acceso y análisis, corresponde a una zona contra incendio. geográfica en donde se encuentra concentración de la clase de inmuebles que Edificios Clase B son estudiados. Tienen un tiempo de construcción entre los 21 a 25 años, alturas sencillas hasta los 2.5 PIB metros, un espacio de parqueo por cada 50 Es el valor total de los bienes y servicios metros cuadrados de oficina o superior y producidos en el territorio de un país en un sistemas de seguridad básicos de acceso y periodo determinado. contra incendio.
•DANE Comercio Exterior Exportaciones Octubre 2012, Diciembre de 2012.
522 oficinas en 62 países en 6 continentes
• DANE Producto Interno Bruto, 3Q 2012, Diciembre de 2012. •PORTAFOLIO Inversión extrajera sube de US$ 39 a 44 millones de diarios, Diciembre de 2012. •PORTAFOLIO Colombia, polo de inversión extrajera en América Latina, Diciembre de 2012.
RESEARCHER: Bogotá, Colombia Aurora Turriago Directora Investigación de Mercados Cra. 7 No. 99-53 Torre 2. Piso 16 TEL + 571 5942333 ext. 220 FAX + 571 594 2334
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•EL COLOMBIANO Así pinta la economía para el 2013, Diciembre de 2012.
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