DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
TEORICA SOBRE TASACIONES.-
Introducción : Dentro de las incumbencias profesionales que hacen al titulo de arquitecto , se encuentra la de tasar poner justiprecio a las cosas valuables . INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO (14/10/1987) “...Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificacion de los espacios que conforman el habitat y con los problemas relativos al diseno, proyecto y ejecucion de obras de arquitectura...”. Art. N° 2 del Decreto-Ley 6070/58 considera como Ejercicio Profesional: “...La realizacion de estudios, proyectos, direcciones, asesoramiento, pericias,tasaciones, mensuras, ensayos, analisis, certificaciones; la evaluacion de consultas y laudos; la confeccion de informes, dictamenes e inventarios tecnicos...”. Valor es el precio potencial de las cosas , sabiendo que precio es el valor pecuniario de lo que efectivamente se paga por una cosa , distinto del costo que es la sumatoria de los gastos e insumos de la misma . Tasar es fijar precio de los bienes utilizando en el concepto amplio de los mismo cuando la profesión esta reglamentada debe ser , según los códigos de procedimientos , diplomada, preferentemente en una Universidad, cuyo cargo puede revestir carácter de oficio publico y al que se le da entera fe..Dicha persona es el tasador . Tasar implica también graduar el valor de las cosas , abriéndose asi un campo mas amplio que aquel del cual se disponen datos y registros, como seria el caso de los bienes cuya colocación en mercados abiertos de series semejantes se desconoce: una estación de ferrocarril , algo innovador o que varié abruptamente en el comportamiento de los mercados entre oferta y demanda .En esos caso el tasador deberá efectuar pronósticos de lo conocido y de los valores disponibles en mercado , al momento de tasar. Los mercados Es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades. Puede ser bueno , malo, acotado, restringido( dependiendo la dificultad de adquisición ). 1
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
El mercado asignable de realización , es el potencial de comercialización que tiene un bien . En bienes raíces estrictamente : De oferta De compraventa De liquidación En cuanto a las tasaciones de bienes inmuebles las razones que pueden llevar a solicitar una tasación pueden :
Operaciones de compra-venta de inmuebles. Confección de inventarios. Determinación de valores impositivos. Expropiaciones. Cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles. Constitución de hipotecas u otras garantías. División de condominio. Composición de capitales. Indemnizaciones por invasiones parciales de terreno. Conocimiento de patrimonios. Valoración de las herencias en las sucesiones.Certificaciones de estados de obra en préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles. Peritajes de valor en procesos judiciales. Compensación de valores en pactos, convenios, ajustes o negocios. Disolución de empresas. Dación de pago. Fijación o actualización de alquileres. Valoración de daños en siniestros para representaciones o cobro de pólizas de seguro.
Metodos de tasación A tal fin la tasación de inmuebles puede efectuarse por dos métodos que son la clásica y primaria división de métodos entre Directo e Indirecto a saber :
Directo : es aquel método que aplica una homogeneización de antecedentes para el estudio del valor .Lo que se conoce como método por comparación directa de antecedentes , Entre ellos los terrenos , los edificios , los conjuntos .Que resulta beneficioso pues es mas seguro el resultado aunque su ejecución es mas laboriosa .
2
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
Indirecto : este método es por calculo de rentabilidad pudiendo ser por Capitalización de rentas o por productividad .Su cálculo es más rápido y directo pero más impreciso en cuento a la variabilidad de tasas . “EL PROCESO DE VALUACION POR MAS DE UN METODO ASEGURA SU CONFIABILIDAD”
A su vez deberá tener en cuenta como se tasara el inmueble en cuanto a la valuación en forma separada o en conjunto teniendo en cuenta el edifico y el terreno o ambos en conjunto .Estos casos son muy evidente en donde el valor del suelo es mayor a lo edificado , es decir que lo agregado al terreno no posee valor ( se procede a la demolición del edificio ) y solo toma valor la tierra.para su oferta inmobiliaria. Factores de Valor Los factores particulares y generales del inmueble son necesarios considerar al estudiar los antecedentes para el avaluo físico del bien . Esos factores pueden dividirse en factores extrínsecos e intrínsecos, que abordaran todas las características del bien . Factores extrínsecos : Aquellos que son externos al bien ,entre ellos:
Carácter del lugar. Normas de zonificación dadas por el órgano administrativo que sea. Servicios públicos disponibles. Proximidad a centros importantes. Equipamiento urbano existente. legislación vigente (regímenes de la propiedad, de las locaciones. etc, régimen impositivo.) Políticas de gobierno, principalmente las económicas. Estabilidad política y monetaria.
Factores intrínsecos :Aquellos que son de carácter zonal y los particulares del lote .
Medidas. Forma. Orientación. Calidad de la tierra y su subsuelo (en zonas donde carecen de aguas corrientes) Niveles propios y relativos a la calzada y aceras. Ubicación en la manzana. Relación lote-edificio (excluidas las normas de zonificación). Condición de baldío o con construcciones aptas o ineptas para ulterior aprovechamiento 3
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
El proceso de tasación tiene tres objetivos principales: 1)Correcta evaluación del valor de cada propiedad. Asegurar una evaluación adecuada del valor de mercado de cada propiedad, sobre la base de métodos de tasación e información que contemplen las características de las propiedades. 2.) Calidad y homogeneidad Mantener un sistema de control de calidad que incluya revisiones de cada tasación y verificaciones especiales periódicas, para comprobar las conclusiones de las tasaciones y la homogeneidad de criterios entre los distintos tasadores. 3). Verificación. Utilizar el proceso de tasación, especialmente la inspección "in situ" del tasador, para verificar la información específica de la propiedad proporcionada por el deudor, confirmando en forma independiente la información provista por el deudor al originante. El Informe de tasación es el medio que permite alcanzar los objetivos antes expuestos. Pautas y criterios a ser utilizados en la tasación. La tasación deberá ser realizada mediante la determinación del valor de mercado de la propiedad tasada, la que surgirá de la utilización del método de propiedades comparables, Para ello los tasadores deben reunir ciertos requisitos: - Que cuenten con un título profesional o matrícula profesional vinculada a la actividad (arquitecto, ingeniero, agrimensor, corredor o martillero público) o con experiencia comprobable en la realización de tasaciones para entidades financieras no inferior a 5 años. - Que no cuenten con antecedentes penales o comerciales negativos. - Que no tengan interés económico o de otro tipo en el resultado de la tasación (por ejemplo, no podrá tasar una propiedad un tasador que al mismo tiempo interviene como corredor en la operación inmobiliaria de la propiedad en cuestión. Funciones del tasador. El tasador deberá: - Inspeccionar personalmente la propiedad a tasar. - Examinar el exterior de las propiedades comparables. - Realizar el análisis. - Preparar y firmar el Informe de tasación. 4
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
Informe de Tasación En cuanto al informe de tasación que se debe elaborar del inmueble , se debe consignar todos los datos relevantes que hacen al mismo . A saber :
UBICACION DEL INMUEBLE DATOS CATASTRALES TERRENO PLANO DE UBICACION (Ubicar en planimetría urbana según guías Filcar o simil, indicando la propiedad tasada y los comparables). DESCRIPCION DE LA ZONA DESCRIPCION DEL INMUEBLE A TASAR CONFORMACION (descripción de los locales) SUPERFICIE DEL TERRENO TERMINACIONES INTERIORES TERMINACIONES EXTERIORES ANTECEDENTES DE VENTAS COMPARABLES
Cabe señalar que en la eleboracion de un informe de tasación ejecutado a traves de un método directo debe ponerse en práctica el uso de coeficientes de ajuste respecto de otros comparables , por tal motivo se utilizan asimiladores (“Factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema “ -IRAM 34851) que van en un rango de 0,75 a 1,30 , es decir en mas -menos un 25% aproximadamente de diferencia entre el inmueble a tasar y los comparabnles propuestos, ya que cualquiera que sobrepase ese valor no es un buen comparable ya que se aleja en condición al que nosotros debemos tasar. Entre los coeficientes mas destacados se encuentra el de Ubicación , todosconocemos que el mismo es de gran importancia en las tasaciones de bienes inmuebles , como dirían los americanos especializados en Real Estate : Location ,Location, Location . Tambien podemos encontrar otros como el de ubicación por plantas y piso , el de características constructivas el de superficie o forma etc . Honorarios del tasador Para determinar los honorarios correspondientes a las tasaciones en la juridiccion de Capital federal se establecen según : DECRETO-LEY 7887/55 CAPITULO VII. TASACIONES DEFINICION DE SERVICIOS
5
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
Art. 75 Este capítulo determina los honorarios correspondientes a las tasaciones de: · PROPIEDADES URBANAS Y SUBURBANAS · PROPIEDADES RURALES · DAÑOS CAUSADOS POR SINIESTROS. Art 76 Las tasaciones se dividen en las siguientes categorías: 1) ESTIMATIVAS: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión de experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente con explicaciones relativas a las razones de la estimación. 2) ORDINARIAS: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente. 3) EXTRAORDINARIAS: Cuando además de las que caracterizan a las ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas: a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuación conjunta con otros profesionales, colegas o no.
DETERMINACION DE HONORARIOS Art. 77 Los honorarios se determinarán aplicando porcentajes sobre el monto que el profesional establezca como valor de la cosa tasada, de acuerdo con las tablas que van en este artículo y con arreglo a la clasificación que sigue: 1) Tasaciones de propiedades urbanas, suburbanas y rurales. a) Tasaciones estimativas y ordinarias Tabla de porcentajes acumulativos: 6
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
b) Tasaciones extraordinarias. Los honorarios se determinarán aplicando los mismos porcentajes acumulativos de la tabla anterior al valor de la cosa tasada, adicionando al monto resultante el 50% del mismo. 2) Tasaciones de Daños. Porcentajes acumulativos
Si el encargo implica la tasación del daño sufrido por una cosa comparando los valores de la cosa dañada anteriormente al siniestro o inmediatamente después del mismo, de acuerdo con lo que establece el artículo 534 del Código de Comercio, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor de tasación de la cosa antes del siniestro y adicionando al monto resultante el 25% del mismo. Si el encargo se refiere a la apreciación directa del daño causado por el siniestro, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor tasado del daño.
7
DIRECCIÓN Y LEGISLACIÓN DE OBRA E INTRODUCCIÓN A LA PRÁCTICA PROFESIONAL
CATEDRA: PETRILLO TURNO TARDE - AÑO 2012
Cuadro resumen de tasación de inmuebles .Banco Central de la Republica Argentina
Blibliografia : BCRA –Manual de Tasaciones – Comunicaciones . Manual de Tasaciones rurales y urbanas- Dante Guerrero- Editorial Alsina Manual del Ejercicio de la Arquitectura –J.C.Toufeksian –Editorial El politécnico 2006
8