1er. Caso: Tasación por expropiación Ejercicio Veamos el caso de una parcela ubicada en zona con predominio de inmuebles sujetos al Régimen de Propiedad Horizontal, de 8,66 m de frente x 47 m de fondo, que debido a la necesidad de utilidad pública de parte de esa parcela,debido, por ejemplo, al ensanche de una calle, sufre la expropiación de una franja al frente de 20 m. Contaremos como antecedente con el valor de una parcela próxima de 10 m de frente x 35 m de fondo, por la cual solicitan $ 100.0008,66
10
47
35
20
$100.000,-
1er paso. Determino el valor unitario Valor del dato = $ 100.000 = $ 285,71 / m2 Superficie 350 m2 Valor unitario(V.U.) = Valor del m2 lote dato = $ 285,71/ m2 Coeficiente lote dato (T.T.N.) 0,938(*) Valor unitario(V.U.) = $ 304,94/ m2 (*) Observemos que de acuerdo al enunciado hemos utilizado la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación.
2do. Paso. Aplico, previo conocimiento, el procedimiento de “Antes y Después” La parcela original, antes de la expropiación, tenía un frente de 8,66. x 47 m. de fondo y determinaremos su valor, utilizando la fórmula general: Superficie x Coeficiente (T.T.N.) x V. U. 407,02 m2 x 0,800 x $ 285,71 /m2 ¿Qué parcela queda después de la expropiación de 20 m. en el frente? Una de 8,66 m. de frente x 27 m. de fondo. Procedamos a tasarla: Superficie x Coeficiente (T.T.N.) x V. U. 233,82 m2 x 1,003 x $ 285,71/m2 Valor del lote “antes” de la expropiación = $ 93.032 Valor del lote “después” de la expropiación = $ 67.005
Valor franja expropiada = Valor lote “antes” – Valor lote “después” = $ 93.032 - $ 67.005 = $ 26.027
2 do. Caso: TasaciĂłn por compra de franja del lindero Supongamos que el propietario de una parcela de 15 m. de frente por 30m. de fondo desea adquirir a su vecino, una franja lindera de 5m. De frente x 30 m. de fondo. El inmueble no estĂĄ ubicado en la Capital Federal, ni en zona con predominio de inmuebles sujetos al RĂŠgimen de Propiedad Horizontal.
$15.000 30
38
15
5 15
Del enunciado se desprende que debo utilizar la Tabla de Fitte y Cervini A partir del comparable obtengo el valor unitario para la cuadra Valor unitario = Monto = $ 15.000 = $ 26,31/m2 = $ 26,31/m2 Superficie 570 m2 coeficiente 0,882 Valor Unitario (V.u.) = $ 29,82/m2 Lote “antes”= 15m. x 35 m. Lote “después” de la compra = 20 m. x 35 m. Para resolver este caso la fórmula es la siguiente: Valor de la franja = Valor del lote “después” – Valor del lote “antes” ( Sup. x Coef. x V.u ) - ( Sup. x Coef. x V.u. ) ( 700 m2 x 0,874 x $ 29,82/m2) - ( 525 m2 x 0,913 x $29,82/m2) $ 18.243 - $ 14.293 =
Valor de la franja anexada = $ 18.243 - $ 14.293 = $ 3.950