Tasaciones INCUMBENCIAS PROFESIONALES DEL TITULO DE ARQUITECTO (14/10/1987) “...Realizar arbitrajes, peritajes, tasaciones y valuaciones relacionadas con el ordenamiento y planificación de los espacios que conforman el hábitat y con los problemas relativos al diseño, proyecto y ejecución de obras de arquitectura...”. Art. N° 2 del Decreto-Ley 6070/58 considera como Ejercicio Profesional: “...La realización de estudios, proyectos, direcciones, asesoramiento, pericias, tasaciones, mensuras, ensayos, análisis, certificaciones; la evaluación de consultas y laudos; la confección de informes, dictámenes e inventarios técnicos...”. TASAR. (Del lat. taxāre). 1. tr. Fijar oficialmente el precio máximo o mínimo para una mercancía. 2. tr. Graduar el precio o valor de una cosa o un trabajo. Cuando Tasamos determinamos el valor económico de un bien , y ese valor estará dado por un numero expresado en una unidad monetaria.( $) Precio : Suma de dinero que efectivamente se paga por un bien Valor : Es el precio potencial , es el pronostico de precio. Costo : Monto total o sumatoria de gastos e insumos .
Objeto de Tasación en bienes raíces
Operaciones de compra-venta de inmuebles. · Confección de inventarios. · Determinación de valores impositivos. · Expropiaciones. · Cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles. · Constitución de hipotecas u otras garantías. · División de condominio. · Composición de capitales. · Indemnizaciones por invasiones parciales de terreno. · Conocimiento de patrimonios. · Valoración de las herencias en las sucesiones.· Certificaciones de estados de obra en préstamos para construir, ampliar o modificar inmuebles. · Peritajes de valor en procesos judiciales. · Compensación de valores en pactos, convenios, ajustes o negocios. · Disolución de empresas. · Dación de pago. · Fijación o actualización de alquileres. · Valoración de daños en siniestros para representaciones o cobro de seguro.
pólizas de
Los Mercados . •
Mercado asignable de realización , es el potencial de comercialización que tiene un bien .
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Es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y servicios entre compradores y vendedores mediante un mecanismo de precio. El concepto de mercado implica una habilidad de los bienes y servicios para ser intercambiados entre compradores y vendedores sin indebida restricción de sus actividades.
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Puede ser bueno , malo, acotado, restringido( dependiendo la dificultad de adquisición ).
En bienes raíces estrictamente : De oferta De compraventa De liquidación
Entorno Urbano . Factor de Ubicación Factores Extrínsecos:
carácter del lugar. normas de zonificación dadas por el órgano administrativo que sea. servicios públicos disponibles. proximidad a centros importantes. equipamiento urbano existente. legislación vigente (regímenes de la propiedad, de las locaciones. etc, régimen impositivo.) políticas de gobierno, principalmente las económicas. estabilidad política y monetaria. Factores Intrínsecos:
· medidas de los lotes .(.Relación Frente -Fondo ) · forma. · orientación. · calidad de la tierra y su subsuelo (en zonas donde carecen de aguas corrientes) posibilidades para encontrar acuíferos que permitan los pozos captación de agua. · niveles propios y relativos a la calzada y aceras. · ubicación en la manzana. · relación lote-edificio (excluidas las normas de zonificación).
· condición de baldío o con construcciones aptas o ineptas para ulterior aprovechamiento
Método de tasación de terrenos: Podemos nombrar como tales a los métodos: Directo: Por Comparación directa de antecedentes . a) Terrenos b) Edificios c) Conjuntos Resulta mas seguro en los resultados Mas laborioso en la ejecución Indirecto: Por calculo de rentabilidad. Renta anual que puede obtenerse de ellos. a) Por capitalización de rentas . b) Por productividad. Resulta de calculo mas directo y rápido. Mas impreciso por variabilidad de tasas .
Métodos de tasación • •
Separativo: 1)Edificio 2) Terreno Conjunto: Edificio + Terreno
Debe considerarse VIDA MEDIA PROBABLE ESTIMADA, EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Calculo de depreciación .Tabla Ross Heidecke. ( Ver tabla Medianeria) Supone el criterio que el paso de los años deprecia los edificios en dos aspectos: 1) Uno por envejecimiento de su construcción- fatiga o deterioro sus materiales;
2) El otro por ir perdiendo paulatina mente capacidad para responder a las necesidades para las cuales fueron proyectados - obsolescencia, inadecuación, pérdida de funcionalidad.INFORME DE TASACION •
UBICACION DEL INMUEBLE
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DATOS CATASTRALES
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TERRENO
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PLANO DE UBICACION (Ubicar en planimetría urbana según guías Filcar o simil, indicando la propiedad tasada y los comparables).
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DESCRIPCION DE LA ZONA
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DESCRIPCION DEL INMUEBLE A TASAR
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CONFORMACION (descripción de los locales)
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SUPERFICIE DEL TERRENO
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TERMINACIONES INTERIORES TERMINACIONES EXTERIORES ANTECEDENTES DE VENTAS COMPARABLE Nº 1 COMPARABLE Nº 2 COMPARABLE Nº 3
Asimilador o Coeficiente de Corrección “Factor que indica la relacion cuantitativa entre el antecedente y el problema “ ( IRAM 34851). 0.75
1
1.30
Varios son los coeficientes de aplicación directa ,por el contrario el coeficiente de depreciación es de aplicación indirecta . C= 1-K/2 ……donde K es el coeficiente expresado en numero natural.( Tabla de Ross y Heidecke)
Aplicación de Superficies Homologadas SUPERFICIES
Coeficiente M2 S.S. PB 1°PISO 2° Totales PISO CUBIERTA 1.00 193.11 28,78 76,50 87,73 SEMICUBIERTA 0.50 14,70 29,40 COCHERA 0.50 21,97 43.95 DESC. PATIO 0.20 Balcones 0.33 TOTAL
229,78 M2 Superficie homologada
Coeficientes probables de ponderación utilizados por el Tribunal de Tasaciones de la Nacion De ubicación por Planta . Frente 1.00 Contrafrente 0.95 Interno 0.90 Lateral 0.93 De ubicación por Piso: Planta baja Planta baja con patio o jardin 1° piso 2° piso 3° y 4° 5° y 6° 7° y 8° Pisos Superiores Ultimo Piso
0.90 1.00 0.90 0.95 1.00 1.05 1.10 1.15 0.90
S/ Características constructiva Económica Buena económica Buena sin calefacción central Buena con calefacción central Muy buena
0.90 1.00 1.05/1.10 1.15/1.20 1.25/1,30
S/ Superficies Cubiertas 30 M2 30 A 50 M2
1.10 1.05
50 A 100 M2 100 A 150 M2 150 A 250 M2
1.00 0.95 0.90
Planilla Universal de Calculo
Honorarios sobre tasaciones DECRETO-LEY 7887/55 CAPITULO VII. TASACIONES DEFINICION DE SERVICIOS Art. 75 Este capítulo determina los honorarios correspondientes a las tasaciones de: · PROPIEDADES URBANAS Y SUBURBANAS · PROPIEDADES RURALES · DAÑOS CAUSADOS POR SINIESTROS Art. 76 Las tasaciones se dividen en las siguientes categorías: 1) ESTIMATIVAS: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza por impresión de
experto basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito al comitente con explicaciones relativas a las razones de la estimación. 2) ORDINARIAS: La apreciación del valor se funda en la comparación de valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por el comitente. 3) EXTRAORDINARIAS: Cuando además de las que caracterizan a las ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas: a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha de la encomienda. c) Actuación conjunta con otros profesionales, colegas o no. DETERMINACION DE HONORARIOS Art. 77 Los honorarios se determinarán aplicando porcentajes sobre el monto que el profesional establezca como valor de la cosa tasada, de acuerdo con las tablas que van en este artículo y con arreglo a la clasificación que sigue: 1) Tasaciones de propiedades urbanas, suburbanas y rurales. a) Tasaciones estimativas y ordinarias. Tabla de porcentajes
Acumulativos
c) Tasaciones extraordinarias. Los honorarios se determinarán aplicando los mismos porcentajes acumulativos de la tabla anterior al valor de la cosa tasada, adicionando al monto resultante el 50% del mismo. 2) Tasaciones de Daños. Porcentajes acumulativos
Si el encargo implica la tasación del daño sufrido por una cosa comparando los valores de la cosa dañada anteriormente al siniestro o inmediatamente después del mismo, de acuerdo con lo que establece el artículo 534 del Código de Comercio, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor de tasación de la cosa antes del siniestro y adicionando al monto resultante el 25% del mismo. Si el encargo se refiere a la apreciación directa del daño causado por el siniestro, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor tasado del daño.