Tasaciones
Método de tasación de terrenos: Podemos nombrar como tales a los métodos:
Directo: Por Comparación directa de antecedentes . a) Terrenos b) Edificios c) Conjuntos
Resulta mas seguro en los resultados Mas laborioso en la ejecución
Indirecto: renta anual
que puede obtenerse de ellos. Por calculo de rentabilidad. a) Por capitalización de rentas . b) Por productividad. Resulta de calculo mas directo y rapido. Mas impreciso por variabilidad de tasas .
Entorno Urbano . Factor de Ubicación Factores Extrínsecos: carácter del lugar. normas de zonificación dadas por el órgano administrativo que sea. servicios públicos disponibles. proximidad a centros importantes. equipamiento urbano existente. legislación vigente (regímenes de la propiedad, de las locaciones. etc, régimen impositivo.) políticas de gobierno, principalmente las económicas. estabilidad política y monetaria.
Factores Intrínsecos: · medidas. · forma. · orientación. · calidad de la tierra y su subsuelo (en zonas donde carecen de aguas corrientes) posibilidades para encontrar acuíferos que permitan los pozos captación de agua. · niveles propios y relativos a la calzada y aceras. · ubicación en la manzana. · relación lote-edificio (excluidas las normas de zonificación). · condición de baldío o con construcciones aptas o ineptas para ulterior aprovechamiento.
Métodos de tasación Separativo: 1)Edificio
2) Terreno Conjunto: Edificio + Terreno VIDA MEDIA PROBABLE ESTIMADA, EDAD Y ESTADO DE CONSERVACION Calculo de depreciación .Tabla Ross Heidecke. Supone el criterio que el paso de los años deprecia los edificios en dos aspectos: 1) uno por envejecimiento de su construcción- fatiga o deterioro sus materiales; 2) el otro por ir perdiendo paulatina mente capacidad para responder a las necesidades para las cuales fueron proyectados - obsolescencia, inadecuación, pérdida de funcionalidad.-
INFORME DE TASACION
UBICACION DEL INMUEBLE
DATOS CATASTRALES
TERRENO
PLANO DE UBICACION (Ubicar en planimetría urbana según guías Filcar o simil, indicando la propiedad tasada y los comparables).
DESCRIPCION DE LA ZONA
DESCRIPCION DEL INMUEBLE A TASAR
CONFORMACION (descripción de los locales)
SUPERFICIE DEL TERRENO
TERMINACIONES INTERIORES
TERMINACIONES EXTERIORES
ANTECEDENTES DE VENTAS
COMPARABLE Nº 1 COMPARABLE Nº 2 COMPARABLE Nº 3
Asimilador o Coeficiente de Corrección “Factor que indica la relacion cuantitativa entre
el antecedente y el problema “ ( IRAM 34851). 0.75
1
1.30
Varios son los coeficientes de aplicación directa ,por el contrario el coeficiente de depreciación es de aplicación indirecta . C= 1-K/2 ……donde K es el coeficiente expresado en numero natural.( Tabla de Ross y Heidecke)
Coeficiente de Ubicación Por piso
PB-0,90/1°-0,95/2°-98/3°-1/4°- 8°=1,021,10/ 9°-12° = 1,11/13°=1,15/ Ult piso se resta 0,05 Coeficiente de ubicación por Planta 1,10 Frente , 1: Contrafrente , Interno 0,90 Coeficiente de Características Constructiva . Economica 0.90 a con servicios centrales 1,50 Coeficiente Según Superficie Cubierta 30 m2 en adelante 1.10 a 0,90
Coeficiente de Superficie
30 < S < 80 m2 : Coef = 1,10 + (80-S)/200 80< S < 120m2: Coef = 1 + (120-S)/400. S : es la superficie propia homogeneizada. Coeficiente de Actualizacion : Se aplica para ajustar valores en el tiempo . Coeficientes de ofertas: de 1 a 1,20 Particulares : Coeficiente de mejoras Coeficiente de funcionalidad Coeficiente de amenities Coeficiente de extras.
Aplicaci처n de Superficies Homologadas SUPERFICIES
Coeficiente
M2 Totales
S.S.
PB
1째PISO
CUBIERTA
1.00
193.11
28,78
76,50
87,73
SEMICUBIERTA
0.50
14,70
COCHERA
0.50
21,97
DESC. PATIO
0.20
Balcones
0.33
TOTAL
29,40
43.95
229,78 M2 Superficie homologada
2째 PISO
Planilla Universal de Calculo N ○
Ubicación
Pi so
Pl an ta Forma de pago
Fecha
Importe venta
Precio Contado
Coeficientes
Sup. Homogene izada
Valo r Unit ario $/m 2
Piso Ubica ción
Plant a
Superfi Propia
Caracterís ticas Constructi vas
Actu al
Edad C Estado
Total
Valor Unitario Resultan te $/m2
Direccion T
1
contado
C
A
X X0
X1 B C
D
C = X2
$ $
%
X= Valor promedio total./ C= Total de Multiplicadores o coeficientes .
X3
DETERMINACION DE HONORARIOS Art. 77 Los honorarios se determinarán aplicando porcentajes sobre el monto que el profesional establezca como valor de la cosa tasada, de acuerdo con las tablas que van en este artículo y con arreglo a la clasificación que sigue:
1) Tasaciones de propiedades urbanas, suburbanas y rurales. a) Tasaciones estimativas y ordinarias.
Tabla de porcentajes acumulativos:
b) Tasaciones extraordinarias. Los honorarios se determinarán aplicando los mismos porcentajes acumulativos de la tabla anterior al valor de la cosa tasada, adicionando al monto resultante el 50% del mismo.
2) Tasaciones de Daños.
Porcentajes acumulativos
Si el encargo implica la tasación del daño sufrido por una cosa comparando los valores de la cosa dañada anteriormente al siniestro o inmediatamente después del mismo, de acuerdo con lo que establece el artículo 534 del Código de Comercio, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor de tasación de la cosa antes del siniestro y adicionando al monto resultante el 25% del mismo. Si el encargo se refiere a la apreciación directa del daño causado por el siniestro, los honorarios se determinarán aplicando los porcentajes al valor tasado del daño.
Honorarios sobre Tasaciones . ANEXO I- RESOLUCION Nº 05 /12 REGLAMENTO GENERAL PROCEDIMENTAL DE TASACIONES. VISTO el Convenio suscripto entre el CAPBA y la Caja de Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires con fecha 2 de febrero de 2012. Que el mismo tiene como fin que el CAPBA elabore y actualice un listado de profesionales arquitectos matriculados que deseen tasar los inmuebles ofrecidos en garantía de los créditos hipotecarios que la Caja de Seguridad otorga a sus afiliados. El CAPBA crea el “Registro de Tasadores CAPBA-Caja de
Seguridad Social para Escribanos de la Provincia de Buenos Aires” mediante cuenta de correo electrónico tasadoresCAPBA@capba.org.ar