8.5.3 risicopremie

wanneer hij kapitaal voor een bepaalde tijd beschikbaar kan stellen. Om deze reden wordt dit rendement ook beschouwd als risicoloos rendement. De waarde van dit risicoloos rendement is niet constant maar hangt af van macroeconomische factoren. Zo wordt zij bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod op de kapitaalmarkten, maar zij wordt ook in belangrijke mate beïnvloed door het monetair beleid en door speculatie van beleggers.

Doorgaans wordt de gemiddelde langetermijnrente OLO 10 jaar als referentie voor het risicoloos rendement genomen.

https://www.tijd.be/markten-live/rente.html Het basisrendement verschilt echter ook in functie van de termijn waarover het kapitaal illiquide zal blijven: de vergoeding voor lange onbeschikbaarheid van het geïnvesteerde kapitaal zal groter zijn omdat er in dit geval een bijkomend renterisico ontstaat dat mee gecompenseerd moet worden. Dit renterisico is de kans dat de investeerder een belegging aan een toekomstige hogere rente zou mislopen nadat hij zijn kapitaal eerder aan de huidige rente vastgezet heeft. Bij investeringsanalyses met een langere beschouwperiode kan hierom overwogen worden om in plaats van de OLO 10 jaar de OLO over de periode gelijk aan de beschouwperiode te gebruiken.

8.5.3 risicopremie

Bij vastgoedinvesteringen zijn er altijd factoren die moeilijk voorspeld kunnen worden maar toch aanleiding kunnen geven tot een verlies van inkomsten. Deze factoren houden voor de investeerder een risico in, namelijk de mogelijkheid dat hij een lagere opbrengst zal realiseren of zelfs het geïnvesteerde bedrag niet volledig zal terugverdienen. Dit risico is de waarschijnlijkheid dat een onzekere factor zich zal manifesteren gecombineerd met het inkomstenverlies dat eruit voortkomt. Om mogelijk nefaste gevolgen van gerealiseerde risico’s te beperken zullen investeerders een hogere rendementseis vooropstellen. Het vereiste rendement is dan gelijk aan het risicoloos rendement vermeerderd met een risicopremie. Deze risicopremie is de extra vergoeding die de investeerder wenst als compensatie voor de investeringsrisico’s en wordt bepaald in functie van de inschatting van deze risico’s en het specifieke bedrijfsprofiel van de investeerder. Investeringen met een hoger risico vertegenwoordigen een hogere risicopremie. Het rendement voor een vastgoedbelegging wordt dan ook steeds hoger ingeschat dan de opbrengst van een risicoloze belegging. Tabel 20 geeft een voorbeeld van de berekening van de risicopremie in enkele specifieke omstandigheden (cijfergegevens eind 2016).

146

elementen toelichting max. min. risicoloos OLO 10 jaar 0,46% 0,46% sector vastgoedspecifiek 5,50% 5,50% bouwjaar 0% bij secundair vastgoed 0% -0,50% -0,50% bij nieuwbouw deelmarkt +0,45% bij zorgvastgoed -0,29% bij studentenwoningen regio 0% in centrumsteden 0,98% buiten centrumsteden 0,45% -0,29%

0,98% 0%

Rendementverwachting: 7,39% 5,17%

tabel 20 - risicopremie

147