jornal-dos-condominios_ed-132_nov-2012 by Condominio SC Jornal e website

ANO 11 - N° 132 - NOVEMBRO 2012 - Distribuição gratuita e dirigida a síndicos e administradoras de condomínios Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

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30 DE NOVEMBRO

DIA DO SÍNDICO!

Quorum ideal para assembleias Página 17

Desafio Gestão de condomínios-cidades Página 4

Decoração Condomínios aguardam o Natal Páginas 8 e 9

Funcionários Medicina do Trabalho em dia Páginas 12 a 14

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Página 20

Editorial

Síndico, parabéns! Dia 30 de novembro é Dia do Síndico e, nesta edição, queremos parabenizar a todos os gestores que se empenham diariamente na administração condominial. Apesar do acúmulo de tarefas do condomínio com a vida profissional, a busca pela organização do tempo é sempre meta consensual. Síndicos médicos, empresários, músicos, advogados, arquitetos, engenheiros, professores, jornalistas, publicitários, inclusive os aposentados, merecem destaque especial, pois conseguem conciliar a vida familiar com os compromissos condominiais. Já que um dos maiores entraves para os síndicos costuma ser o fator “tempo”, a matéria especial desta edição inclui dicas de especialistas na gestão do tempo, bem como relatos de síndicos que compartilham suas experiências bem sucedidas na conciliação das atividades do condomínio com a sua rotina profissional e pessoal. Aproveite as instruções e confira o depoimento de quem entende, na prática, como é viver na corrida contra, ou melhor, a favor do tempo.

Acompanhe também como acontece a administração do maior condomínio horizontal da Grande Florianópolis. Com mais de 33 mil metros quadrados, o Terra Nova Palhoça, quase uma “minicidade”, necessita do trabalho de uma equipe de dez pessoas que, junto com o síndico, são responsáveis por manter a ordem no condomínio. E haja domínio na administração do tempo! Leia mais. Outra data especial se aproxima: o Natal. Os condomínios catarinenses já estão preparados para abrilhantar as festas com decorações inovadoras. Os síndicos buscam conciliar enfeites bonitos, ecológicos e econômicos. Uns preferem a decoração com materiais industrializados, outros aproveitam os elementos naturais que o próprio condomínio oferece, como jardins. Os gestores ressaltam, sobretudo, o espírito natalino que estimula a harmonia e a boa convivência entre os vizinhos. Parabéns a todos os síndicos e boa leitura!

Expediente Jornal dos Condomínios Para anunciar: (48) 3028 1089 Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br

Administrativo financeiro -Bruna Bender Textos de Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Jornalista - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP Revisão - Caroline Reis (48) 8423 0060 Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

Angela Dal Molin

Leitura Dinâmica Manual de manutenção predial para síndicos O SECOVI Florianópolis/Tubarão, em parceria com o Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de Santa Catarina (CREA-SC), produziu uma cartilha para orientar os administradores de condomínios. Intitulado como Manual do Sindico - Manutenção Predial, o guia trata da importância da realização de manutenção predial preventiva e das responsabilidades do síndico na contratação de prestadores de serviços e profissionais habilitados. Entre os temas abordados estão questões como as responsabilidades do síndico, detalhes do Código de Defesa do Consumidor, principais leis e normativos que regulam a atuação dos profissionais do Sistema Confea/CREA. O material é gratuito e pode ser adquirido na sede do Sindicato. Mais informações pelo telefone (48) 3209-5439.

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Segurança com visibilidade

Especialistas em segurança aconselham a substituição dos muros altos por materiais que favoreçam a visibilidade

m dos pontos chave para aumentar a segurança de condomínios comerciais e residências é a visibilidade. O conceito de muros altos e ‘fortalezas’ vêm sendo substituído pela utilização de materiais que protegem, mas não impedem a visualização dos imóveis. Atualizados sobre os novos estudos de segurança condominial, os moradores e síndicos aprovam reformas e substituem os muros pelos vidros temperados e laminados. Os especialistas são unânimes em afirmar que em caso de assaltos, por exemplo, é imprescindível que o bandido conte com o risco de ser visto por transeuntes ou vizinhos. De acordo com o tenente-coronel Araújo Gomes, comandante do 4º Batalhão de Polícia Militar da Capital, alguns detalhes arquitetônicos são desfavoráveis à segurança. “A ausência de barreiras efetivas para entradas de pessoas não autorizadas é uma falha comum”, explica. Nesse sentido, de

a inexistência de uma barreira física no condomínio chama a atenção dos bandidos. “Imóveis como esse precisam fazer as alterações arquitetônicas, senão serão sempre alvo”, orienta. Após a sequência de invasões, o síndico reuniu os condôminos para tomar as providências. “Estamos investindo em segurança. Vamos contratar um vigia, instalar cercas elétricas e alarmes”, diz o síndico Gilcione.

Atualizado

Condomínios substituem muros pelas barreiras de vidros, conforme recomendação de segurança. acordo com o comandante Araújo, são eficientes aquelas barreiras que não obstruem a visão. Alguns outros itens da arquitetura podem favorecer a escalada de bandidos: muros laterais que formam rampas, estátuas, árvores, casas de gás, lixeiras e contêineres. “Os moradores e síndicos devem corrigir as falhas. Alguns detalhes podem

ser esteticamente bonitos, mas deixam o condomínio vulnerável a ataques e invasões”, alerta o comandante.

Ocorrências No bairro Trindade, o condomínio Via Verde foi invadido três vezes, ocorrendo uma quarta tentativa de assalto no primeiro domingo de novem-

bro, conforme relata o síndico Gilcione Amaral Madruga: “Vi o bandido tentando arrombar a sala comercial. Ele me viu e fugiu”, conta. Na última invasão, no final de outubro, o infrator escalou a fachada do condomínio, pegou a chave do carro de um morador e furtou o veículo. Analisando o caso, o comandante Araújo cita que

No condomínio Residencial Andorra, as grades foram substituídas pela barreira de vidro. Essa alteração, segundo o síndico Carlos Gaudioso, foi motivada pelos fatores de segurança e estética. “Nós transferimos a guarita de dentro para fora do condomínio e substituímos as grades pelo vidro a fim de dar mais visibilidade para a guarita. A grade instalada anteriormente era baixa e fácil de ser escalada. Além disso percebi que essa também é uma tendência estética”, diz. t

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Gestão de condomínios-cidades Síndico, subsíndicos e conselheiros apontam os desafios da administração do maior condomínio horizontal da Grande Florianópolis

om o número de habitantes equivalente ao município de Rancho Queimado, o Condomínio Terra Nova, em Palhoça, com cerca de 2.700 moradores, possui 1274 casas em uma área total de mais de 33 mil metros quadrados. É o maior condomínio horizontal da região da Grande Florianópolis. A administração do residencial Terra Nova funciona como a de uma cidade que elege o prefeito, vereadores e secretários. Para manter tudo em ordem, o síndico Alex Guarneri tem o apoio de três subsíndicos, três conselheiros efetivos e três conselheiros suplentes. “Sou o primeiro síndico morador. Tivemos outras gestões de síndicos profissionais. Eu aplico a experiência que tenho como empresário e administro o condomínio como uma empresa, em que o trabalho em equipe prevalece”, conta Alex. No entanto, mesmo contando com a experiência e uma equipe de trabalhadores, o síndico Guarneri enfrenta desafios e confessa que organizar todo o volume de ações não é tarefa fácil. “Sinto que me falta tempo, pois o empreendimento é grande. Nesses três meses como síndico, tive que dar manutenção em tudo o que estava abandonado”, confessa. A área comum do condomínio Terra Nova possui três piscinas adultas e três infantis, três salões de festa, doze quiosques de churrasqueiras e nove quadras esportivas. “Tudo isso para manter limpo, conservado e ainda controlar o acesso dos usuários”, diz o síndico complementando que, para manter a área de 33 mil metros quadrados em ordem, o condomínio tem um contrato permanente com uma equipe de jardinagem que

Fotos JC

O residencial Terra Nova Palhoça é o maior condomínio horizontal da Grande Florianópolis com 1274 casas em uma área total de mais de 33 mil metros

Nova Palhoça, que integra cerca de 170 moradores associados. O presidente da AMTNP, Jean Carlo Inácio, concorda com a deficiência na participação dos condôminos e explica que um dos principais motivos de desinteresse por parte dos moradores é a desinformação. “Muitos confundem o nosso condomínio com um bairro ou loteamento. Não entendem que há regras e que temos que zelar pelo patrimônio. Com isso eles participam menos e pensam que podem fazer o que bem entenderem”, sustenta.

Benefícios

A administração do condomínio conta com 10 gestores e 27 funcionários terceirizados trabalha de segunda a sexta-feira aparando a área verde. Trabalham para o condomínio 25 funcionários terceirizados, responsáveis pelo controle de entrada e saída de pessoas, limpeza, fiscalização e manutenção das áreas comuns. Essa equipe, por sua vez, é gerenciada por um funcionário de confiança encarregado da área de asseio. “É o meu gerente da empresa, meus olhos do condomínio. Como é impossível estar presente em tudo, ele me repassa a demanda”, explica o síndico.

O principal problema no residencial Terra Nova é consenso entre o síndico, os subsíndicos e conselheiros: a inadimplência. Para resolver a alta incidência de condôminos em dívida com o condomínio, os gestores contrataram recentemente uma empresa de contabilidade para executar o serviço de cobrança garantida. “Repassamos essa responsabilidade de cobrar para a empresa, a fim de resolver a questão”, conclui o síndico.

Participação Outra dificuldade da gestão

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é reunir quórum de condôminos nas assembleias, conforme destaca o subsíndico Marlos André dos Santos: “O máximo que conseguimos é 10% de comparecimento. Esse número é baixíssimo para decidir tantas questões. É impossível agradar a todos e, dessa forma, menos ainda”. Segundo Marlos, os moradores perdem tempo discutindo temas de menos importância ao invés de participar dos debates para melhoria do condomínio. Devido a sua extensão, o horizontal conta ainda com a Associação de Moradores Terra

Em compensação, morar em um condomínio grande também tem as suas vantagens. O presidente da Associação, Jean Carlo, destaca a boa interação entre os vizinhos. “Podemos deixar os filhos soltos brincando com outros amigos como fazíamos antigamente”, acrescenta. O grande número de contribuintes com o condomínio possibilita também a ampliação continua da área de lazer e infraestrutura. “Encaminhamos agora um projeto aos gestores para a instalação de uma academia da terceira idade”, informa Jean Carlo. Segundo um dos subsíndicos do residencial Terra Nova, Marlos André, há ainda outros projetos coletivos, como a colocação de mesas para jogos de dominó, o plantio de árvores frutíveras, áreas de preservação permanente, além da implementação de uma biblioteca - ideia proposta por uma condômina. “Temos também uma moradora policial que dará palestras de conscientização sobre o uso de drogas. A participação de todos é fundamental para as melhorias no condomínio”, informa André. t

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Faça Certo

Na compra de imóvel com dívida, quem arca com o prejuízo?

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a maioria dos casos o novo proprietário assume os encargos a partir da tomada da posse. Se o contrato não determinar o responsável pela dívida, as obrigações de encargos condominiais e IPTU passam a ser do adquirente. No entanto, segundo informa o advogado imobiliário Dennis Martins, as partes do contrato podem pactuar de forma diferente, estabelecendo quem vai assumir o pagamento. No que tange às contas de água e luz, a situação é diferente. Essas dívidas, conforme esclarece o advogado Martins, não ficam atreladas ao bem e, portanto, não são obrigações originárias do proprietário. Assim, na omissão do contrato, a dívida será do titular cadastrado perante o fornecedor. O advogado alerta que o síndico é alheio à relação jurídica de compra e venda e, portanto, não deve tomar a iniciativa de informar eventual inadimplência da unidade a um potencial comprador até que o imóvel seja efetivamente vendido, salvo se o adquirente já for condômino. Cabe ao candidato à compra do imóvel exigir do vendedor, antes da compra, provas da regularidade com os pagamentos ao condomínio. Para evitar prejuízos para o condomínio relativos à inadimplência, Dennis recomen-

da que o síndico adote medidas enérgicas antes que a dívida acumule. O advogado reprova administrações tolerantes com relação ao cumprimento de deveres, dentre eles o pagamento da taxa condominial, pois, segundo ele, esse comportamento estabelece uma cultura negativa de que se existirem dívidas para com o condomínio em atraso nada acontecerá. Isso porque, de acordo com Dennis, muitas pessoas costumam priorizar o pagamento daquelas obrigações cujos credores estão mais atentos. t

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Condomínios passam a ter direito à suspensão da contribuição previdenciária sobre os valores pagos aos seus empregados a título de aviso prévio indenizado

Justiça Federal de Florianópolis julgou no dia 12 de novembro uma medida liminar que beneficia as empresas e condomínios associados ao SECOVI Florianópolis/Tubarão. De acordo com a decisão proferida pelo Juiz Federal Substituto, Diógenes Tarcísio Marcelino Teixeira, as associadas agora têm direito à suspensão da exigibilidade da contribuição previdenciária sobre os valores aos empregados a título de aviso prévio indenizado. A decisão tem validade a partir da sua publicação, que deve acontecer logo, e abrange apenas o aviso prévio previsto na CLT para os casos em que o empregado demitido sem justa causa é dispensado do trabalho. De acordo com o presidente do SECOVI, Fernando Willrich, a mudança será sentida pelas associadas, que

Fernando Willrich, presidente do Secovi ao dispensarem um empregado sem justa causa e decidirem indenizar o aviso-prévio, não precisarão recolher o INSS sobre o valor do aviso. “O valor será de acordo com o salário do empregado e, portanto, a economia para a empresa e o condomínio ocorrerá quando houver a dispensa de um funcionário. É importante salientar que o direito do trabalhador não muda. Com esta decisão judicial o colaborador não deixa de receber seus direitos

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ou benefícios. Para o empregado tudo continua igual, apenas a Previdência Social, deixa de arrecadar uma verba que hoje recebe indevidamente”, explica o presidente. Segundo o advogado Lucas de Assis, do escritório Gouvêa dos Reis – que representa o SECOVI, a decisão vale para as empresas da Comarca de Florianópolis. “Quanto à Tubarão, o magistrado da Comarca declarou o juízo incompetente para sentenciar aquela ação e a encaminhou para ser julgada na capital do estado”, explica. Willrich ressalta a importância da solidez da tese, que vem encontrando acolhida no judiciário. “A concessão da medida demonstra a responsabilidade e a seriedade com as quais o SECOVI vem trabalhando a representatividade das empresas do mercado imobiliário e dos condomínios. Com um sindicato cada vez mais fortalecido, poderemos sempre tomar a frente das demandas de interesse das categorias, trazendo benefícios. Através desta iniciativa esperamos que mais empresas e condomínios busquem se associar à entidade e conheçam os demais serviços que o SECOVI pode prestar, como o SECOVIMED e a Unimed SECOVI, contribuindo com o crescimento do setor”, afirma o presidente. t

Ponto de Vista

Medida liminar beneficia associados do SECOVI

O que fazer ao receber um mandado de citação? Assim que receber um mandado de citação para responder a uma ação judicial ou procedimento administrativo, deve o síndico, imediatamente (no mesmo dia) providenciar a convocação de uma assembleia para que decidam a respeito do assunto. Ainda que a Convenção do Condomínio estabeleça um prazo mínimo de observância entre a convocação e a realização da assembleia, deve preponderar o imediato, tendo em vista a urgência da situação e a existência de prazo para a resposta. Assim, não deve o síndico, como primeira atitude após o recebimento de um mandado de citação, promover a contratação de advogado para ingressar com uma defesa em favor do condomínio, pois pode ser do interesse do condomínio a realização de um acordo extrajudicial sem os custos de um advogado ou mesmo não responder a ação. O Tribunal de Justiça de Santa Catarina declarou inexistente um recurso interposto por advogado do condomínio que atuara com procuração apenas do síndico, sem que houvesse aprovação pela assembleia: PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO. PROCURAÇÃO OUTORGADA APENAS PELO SÍNDICO, SEM COMUNICAÇÃO DO PROCESSO JUDICIAL À ASSEMBLEIA NEM SUA AUTORIZAÇÃO PARA CONTRATAÇÃO DO ADVOGADO. INEXISTÊNCIA. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 1348, INCISO III, DO CÓDIGO CIVIL E ARTIGO 12, INCISO IX, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. NÃO INCIDÊNCIA DO ARTIGO 13 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL NA FASE RECURSAL. O síndico deve convocar assembleia extraordinária urgente e imediatamente para dar conhecimento acerca de procedimento judicial instaurado contra o condomínio. Os moradores é que decidirão o que fazer em relação à ação, se solucionar amigável e administrativamente o assunto, reconhecer e resolver o inconformismo do morador ou, então, litigar em juízo, aí sim, autorizando a contratação de advogado pelo síndico (TJSC, Apel. Civ. 2006.012769-6). Zulmar José Koerich Junior Dir. Jurídico da Koerich Adm. de Condomínio

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Síndico de férias: o que deixar organizado? As contas previstas para o período devem estar organizadas e subsíndico assume o lugar na administração do condomínio

o final do ano é a época que muitas pessoas tiram férias para viajar e o síndico também pode optar por tirar alguns dias para visitar parentes distantes ou conhecer outras cidades. Porém, ele deve organizar a administração do condomínio antes de partir e, principalmente, deixar um responsável para representar o prédio nesse ínterim, como dar as orientações ao zelador. A primeira providência que deve ser tomada é realizar uma reunião com o subsíndico e conselheiros. Se o edifício for assessorado por uma empresa administradora de condomínios, também é importante marcar um encontro para discutir as ações do período em que estiver afastado. Se for por apenas alguns dias, o síndico pode apenas dar as orientações, mas, se ficar fora por cerca de um mês ou mais, deve nomear um substituto temporário, que deve ser primeiramente o subsíndico, se o prédio não contar com a figura deve ser escolhido

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O merecido descanso do síndico para as férias com a família deve ser bem planejado um dos conselheiros. É interessante elaborar um documento com firma reconhecida para comprovar a nomeação, pois durante o período o indicado pode precisar representar o condomínio em audiência na Justiça. O síndico deve passar para quem se responsabilizar pelo prédio informações sobre pagamentos que devem ser realizados no período, deixar uma cópia da convenção, entregar algum contato seu para emergência e as chaves que dão acesso ao motor de água

e a caixa de luz do prédio, que também pode ficar com o zelador. É importante informar para o substituto sobre as datas dos pagamentos que devem ser feitos no período ou, se possí-

vel, antecipá-las. Também é necessário verificar se algum dos empregados tem férias para tirar no período para deixar a papelada pronta. Ao zelador, cabe o síndico deixar os números de telefones de empresas de manutenção, polícia, bombeiros e da administradora. Além disso, lembrá-lo que essa é a época em que mais ocorrem infrações contra as regras de convivência, como barulho após as 10h, e que ele deve estar atento e dirigir a informação ao representante temporário do condomínio. Depois desses despachos o síndico pode sair tranqüilo e aproveitar ao máximo suas férias. t

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Condomínios enfeitados para o Natal Síndicos buscam opções de produtos com qualidade estética, econômicos e mais ecológicos

Atenção!

om a chegada do Natal, os condomínios catarinenses incrementam as fachadas, jardins e halls de entrada com a decoração colorida, iluminada para a ocasião festiva. Alguns optam por enfeites mais rústicos com utilização de materiais naturais, arranjos artesanais e obras artísticas. Outros, sendo esses a maioria, preferem os produtos industrializados, em geral, mais vendidos. As opções são variadas: pisca-pisca colorido, branco, dourado, bolas de cerâmica, guirlanda, árvores de natal sintéticas, bonecos de Papai Noel, anjos, presépios, entre outros. A tradição, de origem cristã, comemora o nascimento do menino Jesus. Nos adornos natalinos, cada símbolo tem um significado, alguns modificados com o tempo, outros esquecidos no passado.

Na recepção do condomínio comercial Royal Tower a árvore de Natal de 2 metros, decorada com bolas coloridas e estrela dourada recepciona condôminos e clientes

Mais sofisticado

No condomínio comercial Royal Tower, em Florianópolis, a síndica Vera Maria Grandi incrementa, a cada ano, alguma novidade na decoração natalina do prédio. Desta vez o hall de entrada recepciona os condôminos e clientes com um pinheiro de 2 metros de altura enfeitado com festão vermelho, bolas coloridas, estrela dourada e caixas de presentes. O vidro da portaria que dá acesso ao hall foi pintado com desenhos de temas natalinos, como guirlanda, sinos e Papai Noel. Na área externa do condomínio Vera optou por uma decoração mais natural. A árvore localizada na floreira foi adornada com luzes coloridas. “Nós fazemos uma caixinha para as despesas com a decoração. Instalamos enfeites bem bonitos para que os condôminos e clientes se sintam bem e felizes”, diz.

Mais ecológico Em São José, o Condomínio André Maykot não fica para trás quando o assunto é decoração de Natal. A mescla de componentes da natureza com adornos industrializados deixa a área externa dos seis blocos bem enfeitada. A síndica Enara Lima conta que são destaques na decoração as árvo-

No condomínio comercial Royal Tower, a síndica Vera Grandi decorou o hall de entrada com pinturas natalinas

Muito cuidado na hora da instalação, manutenção e operação dos artefatos luminosos natalinos. Confira as dicas de segurança do engenheiro eletricista Hilton Moreno, consultor do Programa Casa Segura. n Escolha com cuidado os cordões de luz, mangueiras e pisca-piscas. Eles devem ser de boa procedência e certificados pelos institutos controladores de qualidade. Dê preferência às mangueiras que possuem lâmpadas internas, onde não há contato direto delas com as pessoas. n Antes de instalar os artefatos, especialmente os já utilizados em anos anteriores, verifique sua condição geral e preste atenção às emendas e à película plástica isolante. Emendas e conexões devem estar protegidas com fita isolante de boa qualidade. n Siga rigorosamente as instruções do fornecedor quanto à ligação elétrica das lâmpadas. - Confirme se a tensão das lâmpadas é compatível com a tensão da rede. n Só ligue o equipamento na tomada após a conclusão da montagem, para evitar acidentes por falhas na isolação de fios ou nas emendas. Em geral, apenas um cordão deve ser ligado em cada tomada. Para ligar mais de um cordão, certifique-se que a tomada e a fiação elétrica do local tem capacidade para receber essa carga. n Nunca toque na fiação nem substitua lâmpadas queimadas com o cordão ligado à fonte de energia. n Na ornamentação de exteriores (fachadas, jardins, varandas e grades), o cuidado deve ser redobrado. A umidade e a presença de água são fatores que elevam bastante a probabilidade de acidentes. Dê preferência às mangueiras e cordões que possuem as lâmpadas protegidas contra as intempéries. Não instale objetos decorativos nas proximidades da rede pública de energia e jamais use os postes da companhia elétrica para ornamentação. As condições de tensão de operação e a intensidade da corrente elétrica que transita pelas redes podem provocar acidentes fatais. n Finalmente, se para instalar o cordão for preciso realizar alguma modificação na instalação, contrate sempre um profissional habilitado. n

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res Pingo de Ouro, plantadas no jardim especialmente para abrilhantar a noite de Natal do residencial. “Cada bloco tem uma árvore enfeitada com pisca-pisca colorido. Nós preparamos as árvores para receberem a decoração. Mantemos a poda em dia para não deixar a copa crescer muito”, explica. No último bloco, onde o espaço de jardim é maior, o condomínio montou um Papai Noel de um metro de altura junto à árvore de hibisco também decorada. No entanto, não é suficiente instalar as lâmpadas, montar o enfeite e esquecer que eles estão lá. A síndica Enara Lima lembra que, como as árvores ficam em área aberta, suscetíveis ao sol, chuva e vento, a decoração necessita de manutenção. “Os enfeites estragam, as lâmpadas queimam. O zelador arruma e troca pisca-piscas quase que diariamente”, enfatiza. Antes de gastar com novos materiais natalinos, Enara conta que, primeiramente, o condomínio reaproveita a maioria dos enfeites do ano anterior. “Procuramos guardar direitinho o material quando desmontado para conservá-lo. O que está bom nós reutilizamos. O zelador fez a revisão de todas as luzinhas do ano passado”, acrescenta. Além da decoração, o espírito natalino é sempre lembrado. “Transmito mensagens nos murais do condomínio para incentivar a paz, amizade e a boa convivência”, conclui. A decoração de Natal feita com produtos naturais é incentivada pelo artista plástico Jone Cezar de Araújo, responsável pelo presépio na Praça XV de Novembro, em Florianópolis, e ganhador de mais de 125 prêmios. O artista sugere o uso de materiais encontrados na natureza, tais como: sementes, pinha, barba de velho, porongo, conchas do mar, entre outros. “Esses elementos podem ser reutilizados ou descartados em

qualquer lugar sem agredir o meio ambiente”, ressalta. Para viabilizar o reaproveitamento de materiais industrializados, Jone observa os cuidados com a desmontagem da decoração. “Limpe, escove, embale e guarde o produto, mantendo assim a sua conservação. Caso contrário, recicle”, explica.

Mais barato Economia é prioridade para o síndico Inácio Joaquim Costa. “Vou devagar com os gastos. Foco em uma decoração menos onerosa, mantendo a boa aparência”, diz. No condomínio comercial Planel Towers, o síndico Inácio conta que o investimento para o enfeite natalino ficou em R$ 120. No hall de entrada, uma árvore foi enfeitada com laços vermelhos, voluntariamente, pela funcionária do condomínio. No balcão de recepção, um pinheiro pequeno e arranjo de flores bico-de-papagaio vermelhas – típicas da época. “Essa é uma despesa ordinária que interfere pouco no orçamento do condomínio, mas mesmo assim a incluímos no plano anual”, ressalta Inácio. O síndico Inácio ressalta que a maioria dos condôminos é a favor da decoração de Natal. “É importante lembrar, não passar despercebido. O condomínio enfeitado fica mais alegre”, salienta. O mercado decorativo oferece inúmeras variedades para o Natal. O artista Jone Cézar cita produtos que consomem menos energia no condomínio. “Já existe pisca-pisca com placa solar e barato. É uma opção de geração alternativa de energia”. Outra dica é observar o melhor horário para acender as luzes. “Não é necessário deixar o pisca-pisca e lâmpadas ligadas durante toda a noite. Quando o fluxo de pessoas de passagem pelo condomínio reduzir, pode ser hora de apagar as luzes. Talvez abrir exceções para manter a iluminação nas noites de Natal e Ano Novo”, recomenda. t

O arranjo decora o balcão de recepção do Planel Towers. A funcionária Maria de Fátima Alves, ajudou enfeitando a árvore natalina com laços vermelhos O zelador Arduíno Ratti e sua esposa, a faxineira Terezinha Abrão Ratti elaboraram com a síndica Enara Paes Lima os enfeites natalinos do Condomínio André Maykot, em São José

Árvore Pingo de Outro decorada com lâmpadas de Natal, no Condomínio André Maykot, em São José

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Além dos muros do condomínio, o Código Civil estabelece regras de convivência e garantia de segurança entre prédios vizinhos

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entro do condomínio o regimento interno deve regular a boa convivência entre os moradores, determinando horários limites para o silêncio, reformas e mudança, assim como a forma de utilização da área comum. Tudo para garantir a tranquilidade e segurança dos moradores. Mas se o incômodo vem de um prédio ao lado. Se aquele cachorro que late o dia inteiro não é do apartamento acima, mas do condomínio da frente. O síndico não pode aplicar multa. O que fazer? O gestor deve se basear no conceito de direito de vizinhança, estabelecido pelos artigos 1.277 a 1.313 do Código Civil de 2002. Segundo a advogada Marina Zipser Granzoto, o direito de vizinhança é um conjunto de regras impostas por lei com o objetivo de regular o convívio entre vizinhos e a conciliação de seus interesses, garantindo-se a harmonia social. “Todavia, o alcance do conceito de vizinhança é mais amplo do que simplesmente limitá-lo à contiguidade de prédios, devendo-se estendê-lo para um espectro de pessoas atingidas, sejam vizinhos próximos ou nem tanto assim”, observa. É importante salientar que

o direito real de propriedade sofre relativização quando confrontado com o direito de vizinhança, já que o direito individual do proprietário ou locatário não pode prevalecer ao sossego, saúde, segurança e patrimônio do vizinho. “Também há relativização do direito real de propriedade em situações que chocam com o interesse público, a exemplo de uma passagem forçada, em que o ente público fica obrigado a indenizar o proprietário, em casos de desapropriação, utilidade pública e interesse social”, destaca Marina. Dentro do condomínio, o direito de vizinhança pode ser considerado quando há o mau uso ou uso abusivo do imóvel, que afete a convivência dos outros. Entre os exemplos está o uso de apartamento residencial para atividades comerciais, em que gere entra e sai de pessoas estranhas no prédio. “Os vizinhos que se sentirem incomodados devem utilizar-se das regras de bom senso, comunicando os fatos ao síndico ou administrador, na busca de soluções amigáveis. Quando referido caminho revelar-se impossível, pode se recorrer ao Judiciário requerendo a aplicação de restrições”, explica. t Novembro 2012

Pragas: controle requer cautela

Avise os moradores com antecedência de, pelo menos, uma semana sobre o dia e o horário que será realizada a dedetização no condomínio, assim os moradores poderão se programar. n Restrinja a circulação de moradores, principalmente de crianças e animais, no momento da dedetização. n Oriente os moradores cujo apartamento esteja próximo ao local da aplicação do inseticida para que fechem as portas e janelas a fim de evitar a emissão de veneno e migração de pragas para dentro da unidade. n

A contratação de empresa legalizada é a maneira mais segura e eficiente de conter a infestação

verão, o ciclo de desenvolvimento e proliferação de insetos são favorecidos devido às condições ideais para sua reprodução, como o calor, aumento na umidade do ar, crescimento da vegetação. Assim, os condomínios passam a ter mais problemas com cupins, baratas, formigas, ratos e, consequentemente, a procura pela desinsetização e desratização nos períodos que antecedem os meses quentes do ano é maior. Para evitar a infestação de pragas de maneira segura e eficiente, é importante contratar uma empresa autorizada pela Vigilância Sanitária para realizar regularmente o controle. De acordo com o gestor executivo da Associação de Controladores de Pragas de Santa Catarina (Acprag), Ricardo Richter, a periodicidade necessária depende do tamanho do condomínio, da localização e dos tipos de pragas que normalmente acometem o local. “Normalmente o ideal é fazer a desinsetização a cada seis meses, com pelo menos duas vistorias a cada 60 dias para monitoramento e aplicações localizadas, conforme a necessidade”, explica. De acordo com Richter, no entanto, a maioria procura o serviço quando a proliferação de pragas está em nível avançado, exigindo a aplicação mais abundante de inseticidas. “Uma das vantagens do controle permanente, portanto, é que os riscos de toxicidade são menores”, considera. O técnico da gerência de saúde ambiental da Vigilância Sanitária em Santa Catarina, Francisco Carlos Portela, orienta o síndico na contratação da prestadora de serviço: a empresa deve apresentar o alvará emitido pela Vigilância Sanitária do município, documento que comprova a sua legalização. Dessa forma, o condomínio estará seguro de que a

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Dicas

empresa utiliza produtos com princípios ativos autorizados no Brasil e que contam com técnico responsável, que deve ser registrado no Conselho de Química, Engenharia ou Veterinária. Apesar das exigências, existem empresas clandestinas que utilizam venenos irregulares e colocam em risco a vida dos condôminos. O gestor da Acprag destaca que é muito importante os síndicos suspeitarem de prestadoras de serviços que prometem um longo tempo de proteção. “Algumas empresas anunciam soluções ilusórias, tais como erradicação total de pragas, o que é impossível. Os insetos são especialistas em sobrevivência. Um produto pulverizado em um corredor do prédio, por exemplo, pode durar até seis meses, mas o mesmo veneno na área externa do condomínio vai ter duração máxima de 30 dias”, exemplifica.

Evite aplicar produtos em horários de pico. Prefira meados da manhã ou tarde. n Exija da empresa as orientações sobre o tempo necessário que os moradores deverão permanecer fora do ambiente dedetizado - tempo para dissipação do veneno. n Previna o condomínio das pragas: mantenha a higiene, limpeza e conservação do condomínio. Mantenha lixeiras bem tampadas, cisternas e caixas de água e gorduras higienizadas. Insetos e roedores são atraídos por três elementos: água, comida e abrigo. n

Não é função de zelador A busca pela economia com prestadoras de serviço, substituindo-as pelo zelador, pode gerar graves prejuízos. Além da ilegalidade e dos riscos à saúde devido ao manuseio de produto tóxico, permitir que o zelador realize esse trabalho pode incidir em demandas trabalhistas. Nesse caso, qualquer problema que ocorrer devido a inseticidas e raticidas utilizados por zeladores e porteiros é de responsabilidade civil e criminal do síndico e do condomínio. “É comum acontecer de um ex-funcionário, após sua dispensa, entrar na Justiça e ganhar uma indenização por ter feito desinsetização no edifício, cobrando insalubridade e extras. A indenização pode ter valores altíssimos”, explica o gestor executivo da Acprag. Além disso, o síndico não pode adquirir produtos para desinsetização, pois são de uso exclusivo de empresas registradas. Comprar já significa um ato ilegal. t

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especial / dia do síndico

O tempo como aliado do síndico

Aprender a administrar o tempo auxilia o síndico a exercer o trabalho com eficiência e possibilita a obtenção de melhores resultados

gestão do tempo é quesito fundamental na vida de qualquer profissional que atua neste mundo contemporâneo, globalizado e ativo, já que possibilita a obtenção de melhores resultados. Na administração de condomínios, essa premissa também assume importante relevância, pois o síndico precisa conciliar suas atividades particulares com os afazeres e responsabilidades inerentes à função, que não são poucas. Não obstante os acontecimentos inesperados, que costumam ocorrer nos piores dias e horários, o planejamento e a organização de rotinas são as principais ferramentas para uma boa gestão do tempo, conforme explica o administrador Carlos Zeferino, da Correta Condomínios, de Florianópolis: “Através do estabelecimento de metas e cronogramas, o síndico poderá alcançar seus objetivos com maior eficiência e racionalização de esforços”, diz. Todas as pessoas possuem um sistema de planejamento natural aplicado no dia-a-dia, mas o desafio é condicionar o cérebro para se habituar ao planejamento formal. De acordo com o empresário e consultor em administração do tempo e produtividade, Christian Barbosa, esse método começa a ser formatado durante a infância, préadolescência e se consolida na fase adulta. “Você levou anos de treinamento do seu cérebro

para administrar seu tempo, e se você precisa de um novo resultado para conciliar a função de síndico com as demais, precisa treinar novamente”, explica Christian. O planejamento de um síndico deve ser realizado a curto, médio e longo prazo. As atividades apontadas como prioritárias para o dia, tanto no trabalho do condomínio como nas demais tarefas da vida profissional, devem estar alinhadas com as tarefas importantes criadas durante o planejamento semanal. Cuidado com excessos. “Não adianta programar mil tarefas e conseguir executar apenas metade, você irá se sentir frustrado com isso”, ressalta Christian Barbosa. Na dúvida sobre o que é mais ou menos prioritário, o administrador e proprietário da Aegis Consultoria, Dimas Pincinato Alves, dá a dica: “pare e questione-se: quais serão as consequências se eu não fizer isso primeiro?”. De acordo com pesquisa estatística do palestrante Christian Barbosa, as pessoas demoram de 4 a 7 semanas para começarem a obter resultados de produtividade, antes disso o resultado é ínfimo e o planejamento geralmente não dá certo. “O segredo é persistir no sistema de organização adotado, pois o nosso cérebro precisa errar para aprender. Graças a você ter caído um monte de vezes enquanto era um bebê é que anda hoje”, exemplifica Barbosa.

Fotos JC

em situações de emergência ou mesmo nas necessidades do dia-a-dia. “Muitas vezes perde-se tempo para localizar determinada pessoa ou profissional por falta de um simples cadastro”, alerta o administrador da empresa Correta.

Foco

O administrador Dimas Pincinato Alves dá a dica: as ações importantes, quando adiadas, podem se transformar em questões urgentes

Marcelo Becker acredita que o erro mais comum com a gestão do tempo é atender todas as situações do condomínio em qualquer horário

No ritmo condominial O síndico que trabalha com planejamento normalmente consegue manter o condomínio em bom funcionamento e desempenha suas funções sem atropelos. “Na prática, uma boa ou má gestão do tempo está relacionada ao nível de organização”, ressalta Zeferino. Portanto, o síndico deve registrar as atividades para obter mais segurança e equilíbrio em suas ações. A orientação é que as informações do que precisa ser feito periodicamente no

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condomínio, os serviços realizados, problemas ocorridos e providências tomadas constem em uma planilha ou agenda para uso do síndico ou zelador. Se o condomínio não mantiver registros organizados, certamente o síndico perderá tempo em questões que poderiam ser rapidamente resolvidas. Manter um cadastro de fornecedores, prestadores de serviço e dos próprios moradores é muito importante na administração condominial, pois permite contato rápido

O registro de ocorrências permite manter em foco o que ainda não foi equacionado. Contudo, alerta o administrador Zeferino, o gestor precisa ter cuidado para não deixar pequenas coisas esquecidas ou mal resolvidas e adiar uma questão que se apresenta naquele momento: “Problemas pequenos ou grandes devem ser encarados de forma efetiva até sua solução, pois, do contrário, poderão ‘fermentar’ e transformar-se em questões mais amplas”, explica. Por exemplo, se um equipamento está apresentando problemas, a orientação é que se resolva de imediato sem deixar que estrague de vez para então tomar providências. Se a bomba d’água está fazendo um ruído estranho, apresentando alguma anormalidade, o síndico deve providenciar a revisão do equipamento o mais rápido possível. Para Zeferino, a prevenção é sempre o melhor caminho. “Imagine um problema de falta de água em pleno domingo, ou um portão que pára de funcionar à noite. Certamente ninguém desejaria exercer função do síndico nessa hora para resolver a questão”.

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O gerente de condomínios da empresa Precisa Soluções Condominiais, em Florianópolis, Marcelo Becker, destaca, no entanto, que o erro mais comum dos síndicos com a gestão do tempo é atender todas as situações do condomínio em qualquer horário. O resultado disso é que um detalhe qualquer e que poderia ser resolvido facilmente acaba chegando para o síndico tarde da noite. “Os condôminos devem ser comunicados da rotina de atendimento, a fim de criar no condomínio uma cultura de respeito aos horários do síndico, logicamente com a ressalva em situações de emergência”, alerta Becker.

Evite urgências As ações importantes ao condomínio, quando adiadas, podem se transformar em questões urgentes. Ou seja, quando manutenções importantes deixam de ser realizadas no momento certo, a questão pode virar urgência quando não há mais possibilidade para adiamentos: o gás acabou! O cano estourou! O elevador emperrou! Um síndico de primeira viagem pode se deparar com uma situação no condomínio que o leve a adiar a execução da tarefa, cometendo o erro da procrastinação. “É preciso saber executar as ações importantes, pois o síndico não pode ficar só apagando incêndio”,

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alerta Dimas Pincinato. As emergências são conciliadas com o planejamento e, muitas vezes, ocorrem nos piores momentos. Dessa forma, o síndico deve ser ágil e dispor de meios para intervenção rápida e eficaz. Por exemplo, quando surge um problema em um equipamento, ele deve ser desligado imediatamente para que não agrave o defeito; a seguir, o técnico deverá se chamado para o conserto. “Nesta situação, é necessário dispor de nomes e telefones para contato. Se o síndico não se organiza para isso, certamente encontrará mais dificuldades e levará mais tempo para resolver o problema”, explica Carlos Zeferino. O gerente Marcelo Becker recomenda ao síndico manter exposto no mural do condomínio um quadro com o telefone de emergência dos prestadores de serviço. “Na ausência do síndico por qualquer motivo, os condôminos não ficam desamparados e terão como recorrer a alguém”, diz. Quando o síndico mantém o controle das manutenções preventivas e revisão dos equipamentos, os riscos de emergências são minimizados. Além disso, “a manutenção periódica evita gastos maiores que acabam por causar insatisfação dos condôminos que terão que arcar com valores inesperados”, acrescenta Becker.

No Condomínio do Edifício Residencial Lugo, em Criciúma, a síndica Andréia Pavei concilia, diariamente, as atividades de gestão do condomínio com a administração da própria empresa, sem deixar de dar atenção ao marido e curtir os seus momentos de lazer. Pavei é administradora financeira e síndica há quatro anos. Ela considera que a sua capacitação e experiência são vantagens que a tornam mais produtiva e ágil. “Tenho a minha agenda e meus objetivos, mas às vezes preciso me dispensar da empresa, pelo menos no período da manhã, para resolver questões do condomínio, quando são muitas”, relata. A síndica traz a dica da experiência e ressalta que, para ter o tempo como seu aliado, nada melhor do que ter prazer em todas as atividades que faz no dia-a-dia, independentemente de quantas sejam: “Amo o que faço e tenho consciência de que não podemos atingir 100% do que foi planejado”, conclui. Síndica Andréia Pavei Criciúma Em Florianópolis, a vida do síndico profissional Sandro Luiz da Silva significa corrida contra o tempo. Casado, com dois filhos, sócio proprietário da empresa Sensato Administradora de Condomínios, Sandro Luiz é ainda síndico profissional de 20 residenciais na capital catarinense. Ele considera o fator informação como essencial para o bom aproveitamento do tempo: “Saber aonde ir já economiza 70% do meu tempo”. Além disso, ele enfatiza o cuidado que o síndico deve ter na contratação dos funcionários e das empresas prestadoras de serviço do condomínio, pois o amparo de equipe

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qualificada é primordial para o rendimento da produtividade. “Eu tenho profissionais ao meu lado que resolvem os meus problemas. Na maioria das vezes não preciso ir até o condomínio para solucionar as questões, basta apenas uma ligação”, conta. O síndico profissional ainda faz questão de deixar a dica aos que estão iniciando na atividade: “Se as manutenções estão em dia não há o que se falar em atropelos e raras são as ocorrências inusitadas”, conclui. Síndico profissional Sandro Luiz da Silva Florianópolis Quem nunca sentiu que o tempo será curto para realizar tantas atividades? Valmir Barcelos sabe bem o que é isso, pois além de síndico do Condomínio Ana Clara, em Itapema, faz parte do Conselho Fiscal do Edifício Michigan, em Balneário Camboriú, e, como se não bastasse, ainda é corretor e proprietário da Barcelos Imóveis. Pai de duas filhas, casado há 34 anos, Barcelos acredita que, apesar de tudo, mantém todas as atividades em dia, inclusive a atenção com as filhas. “Trabalho com prioridades. Organizo o meu tempo de acordo com as tarefas mais importantes, mantenho o foco até cumprir o objetivo, depois parto para uma nova questão. No fim do dia vou dar conselhos às minhas filhas”, conta. E para manter a ordem no condomínio, no decorrer dos dez anos de experiência, o síndico Barcelos encontrou a solução: “Não tenho problemas porque trabalho com a prevenção. Tomo as providências antes que o problema apareça. Não vou deixar, por exemplo, as reservas de gás vazias para depois ter que agir na emergência do morador que ficou sem o gás”, exemplifica. Síndico Valmir Barcelos Itapema

especial / dia do síndico

Organização nas rotinas do condomínio Síndicos que planejam as atividades de curto, médio e longo prazo aproveitam melhor o tempo elevador, porteiro eletrônico, portões automáticos, bombas d’água, rede de esgoto, piscina, sauna, entre outros. A limpeza dos reservatórios de água deve ser realizada a cada seis meses, assim como a dedetização das áreas comuns. Os prazos para revisões periódicas devem ser controlados para não haver riscos de que algo não funcione num momento de necessidade. Nesse sentido, os equipamentos alimentados com baterias devem ser revisados periodicamente, pois essas têm um tempo de vida útil e podem dar a falsa sensação de que o equipamento está ativo, quando na verdade está inoperante. O síndico deve ter em mente que é de sua responsabilidade manter todas as instalações e equipamentos do condomínio em funcionamen-

O administrador Carlos Zeferino acredita que uma boa gestão depende do nível de organização do síndico to e periodicamente revisados, afinal, ele será o primeiro a ser cobrado no caso de um eventual sinistro ou acidente envolvendo bens ou pessoas. “Mesmo tendo um zelador para cuidar das revisões, o síndico deve acompanhar se tudo

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está sendo feito dentro dos prazos”, alerta Zeferino. No que se refere ao planejamento de médio prazo, deve-se levar em conta principalmente a conservação do edifício. A lavação das paredes externas a cada dois ou três

o contexto da gestão condominial, planejar as metas e atividades de curto, médio e longo prazos irá permitir ao síndico desenvolver seu trabalho com mais eficiência e garantia de resultados, conforme explica Dimas Pincinato: “Quem administra adequadamente o tempo sente que consegue fazer tudo o que planeja, do contrário as atividades desandam”. No planejamento de curto prazo, de acordo com Carlos Zeferino, o síndico deve organizar as rotinas de manutenções preventivas para manter em bom funcionamento os sistemas de segurança (alarmes, circuitos fechados de TV, cercas energizadas, iluminação de emergência, equipamentos contra incêndio, pararraios),

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anos prolonga a vida útil da pintura, pois remove as manchas e fungos que deterioram e desvalorizam a edificação. No longo prazo, a principal preocupação do síndico deve ser com a renovação da pintura do edifício, que normalmente é realizada a cada cinco anos. Por se tratar de um investimento bastante oneroso, o condomínio pode instituir um fundo especial para essa finalidade, com parcelas mensais de valor mais reduzido, de modo a minimizar o impacto financeiro no momento em que a obra for contratada. Dispondo de uma reserva para pagamento de parte do valor necessário, o rateio final para a obra torna-se menos oneroso para os condôminos e permite ao condomínio barganhar a redução de preços. t

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e região norte

Balneário Camboriú

Inquilinos superlotam apartamentos Condomínios definem regras para o problema de lotação nas unidades a fim de evitar transtornos na temporada

róximo da temporada de verão, os síndicos de condomínios de Balneário Camboriú ratificam as regras do regimento interno e convenções para receber os turistas. Um problema comum para a maioria dos residenciais no município é a superlotação de pessoas nos apartamentos. Há episódios que extrapolam o limite do bom senso, como, por exemplo, a situação em que 20 pessoas ocupam uma unidade que suportaria, no máximo, seis pessoas. É colchão na sala, na cozinha e corredores, gerando transtornos, quebra de regras e gastos excessivos com água, luz e elevadores. Esse problema gera polêmica e, muitas vezes, é complicado de ser resolvido. Exige jogo de cintura por parte dos síndicos, diálogo e consenso entre os condôminos. No Residencial Dante Tomio 30% dos apartamentos são locados no verão. A solução foi limitar o número de pessoas por unidade durante a temporada. Após um consenso entre os condôminos, o regimento interno passou a dispor que as unidades de três quartos podem comportar até oito pessoas e as de dois quartos até seis pessoas. A síndica Vera Lúcia Lima relata que, quando o acordo é feito via imobiliária, o corretor é responsável por orientar os inquilinos sobre as regras regimentais, mas, mesmo assim, é necessária a fiscalização por parte do condomínio. “A atenção da portaria é redobrada. O funcionário confere os documentos de identificação dos inquilinos sempre que eles passam pela porta-

Dicas

ria principal. Existem inquilinos que entram no apartamento e depois recebem visitas que acabam pernoitando também”, alerta.

Confira as dicas do advogado Luiz Fernando Ozawa e evite problemas na temporada n Verifique a previsão da superlotação na Convenção ou Regimento registrado. n Afixe nos murais e elevadores avisos informando as regras e limites previstos na Convenção. n Considere o debate em assembleia caso o problema de superlotação seja n

Regras De acordo com o advogado Luiz Fernando Ozawa, o tema é polêmico juridicamente, pois o direito de propriedade deve ser garantido dentro dos limites da vida em condomínio; ou seja, desde que o direito de um não prejudique o dos outros moradores. Segundo Ozawa, não há legislação específica sobre lotação em unidades privativas e nada impede que o condomínio defina regras para a superlotação. “Essa decisão deverá ser aprovada pelos condôminos, como consenso, e incluída na Convenção e Regimento Interno. Todavia, há a possibilidade de o Judiciário considerá-la nula com respaldo no direito de propriedade. Será avaliado cada caso em particular”, orienta. Segundo a síndica Vera, na temporada há uma alteração considerável nas despesas com as contas de água e luz. Além disso, para os moradores a temporada tira bastante o sossego e a tranquilidade que existe na maior parte do ano. “Para garantir o cumprimento das regras, nós afixamos nos elevadores e pontos principais orientações importantes, como não jogar lixo no chão, líquidos pelas janelas, não pendurar toalhas nas sacadas e outros”, explica. O maior problema, de acordo com a síndica, é o desrespeito à lei do silêncio. “Muitos acham que tudo é festa e inquilinos que estão acostu-

mados a morar em casas não se atentam que arrastar cadeiras após as 22h, por exemplo, pode incomodar alguém”, sustenta.

Consumo No condomínio horizontal Ariribá também foi estabelecido limite de pessoas por unidade. A decisão entre os condôminos foi motivada devido a uma ocorrência em que 19 pessoas lotaram uma casa, causando tumulto para os outros moradores. De acordo com o síndico Márcio Proença, os medidores individuais de água instalados no condomínio extinguem o problema de cobrança injusta aos condôminos. “Não temos problemas de um morador pagar pelo consumo excessivo do outro”, diz. O síndico Márcio explica que as regras são exaustivamente repetidas para evitar transtornos. “A tendência é de o visitante achar que o condomínio é um clube, que pode

recorrente. n Constate o excesso de lotação através de vistoria com o conselho e testemunhas. n Envie notificações com advertências, multas e outras penas ao proprietário/ condômino locador. n Em circunstâncias mais graves e recorrentes, notifique o locatário da infração condominial e advirta-o da possibilidade de despejo.

fazer tudo. Cada unidade tem o regimento interno e nós enfatizamos cada regra aos inquilinos”, conta. No Edifício Itaparica, o síndico e advogado Luciano Hartmann faz reunião prévia à temporada para frisar o cumprimento das regras com a presença dos inquilinos. “Com cautela, nós, síndicos, devemos observar o bom senso”, pondera. Para casos de condomínios em que os medidores de água e luz são coletivos, o síndico Hartmann recomenda que o valor em excesso seja diluído entre os apartamentos que receberam maior número de pessoas. “Os moradores não podem pagar pelo consumo excedente de outros”, ressalta. Hartmann ressalta a responsabilidade das imobiliárias nos contratos de locação. “O Código Civil responsabiliza a imobiliária por prejuízos decorrentes de quebra de regras. É preciso cobrar das corretoras o serviço eficiente”, conclui. t

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Realize uma assembleia eficiente

Condomínios de regiões sazonais aproveitam a presença dos condôminos para realização da assembleia geral ordinária

as regiões de Balneário Camboriú e Itapema, as administradoras e síndicos começam os preparativos para as assembleias gerais ordinárias (AGO). Isso ocorre devido ao aproveitamento do quórum de condôminos, visto que no período de alta temporada os proprietários das unidades condominiais estão mais presentes. A assembleia ordinária acontece, obrigatoriamente, uma vez a cada ano. Ela está prevista pelo Código Civil com o objetivo de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos, a prestação de contas e, eventualmente, eleger um síndico substituto e alterar o regimento interno. O síndico é responsável por fazer a convocação da assembleia, caso contrário um

quarto dos condôminos poderá fazê-la. Se não houver assembleia ordinária, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino.

Preparação Uma assembleia sem a preparação adequada e mal dirigida pode acarretar incômodo aos participantes e, consequentemente, perda de quórum para a próxima reunião. Ninguém gosta de perder tempo com um encontro deliberativo de condomínio maçante, prolongado, que não cumpra horários de início e encerramento e com discussões infindáveis não programadas em pauta. O primeiro passo para prevenir a assembleia desses erros é, segundo o proprietário da Omega Cont, Vitor Antônio Pinto, a escolha de um presidente com experiência em direcionamenINFORME COMERCIAL

ELEVACON: 14 anos de atuação No dia 01 de novembro de 2012 a empresa ELEVACON comemorou com seus colaboradores, em uma dinâmica no SEBRAE, seus 14 anos de atuação em prestação de serviços de conservação, manutenção, reparos e modernização de elevadores na grande Florianópolis e Bal. Camboriu. E hoje já tem conquistado em sua carteira de cliente 800 elevadores e dentro deles modernizou mais de 125.

to de reuniões. “Uma pessoa que saiba mediar conflitos, conduzir a reunião e que não deixe os moradores desviarem do assunto”, orienta. Qualquer condômino, exceto se inadimplente, pode ser presidente da assembleia. De acordo com Vitor Antônio Pinto, o administrador da assembleia deve se preparar antes da reunião para que ela seja rápida e produtiva. “Os assuntos devem ser programados. Para prestação de contas, por exemplo, os gastos já devem ter sido aprovados mês a mês pelo Conselho Fiscal para que o assunto chegue resolvido na assembleia”, recomenda. O ideal, segundo Vitor Pinto, é que os síndicos e administradoras incentivem os moradores a ler os balancetes no decorrer do ano e a tirarem suas dúvidas mensalmente para não acumular discussões na assembleia geral ordinária. “No momento da aprovação das despesas, dúvidas dificilmente sanáveis na assembleia podem ser postergadas. Nesse caso o síndico e Conselho pedem prazo para resposta”, explica. Sugestões ao orçamento podem ser aceitas. Para tanto, haverá um recálculo para deliberação do orçamento em assembleia extraordinária.

Encontro No condomínio Firenze, em Itapema, as assembleias ordinárias são aguardadas pelos moradores como motivos de

Dicas O diretor da Pioneira Contabilidade, Altamir Teixeira, dá dicas de como realizar uma assembleia eficiente. n Respeite a Convenção do condomínio, a convocação deve ser emitida para todos os condôminos dentro do prazo mínimo estipulado - basta que um não seja notificado para a assembleia ser anulada. n Obedeça à ordem do dia, se atente às questões que foram previamente fixadas em pauta. n Os assuntos devem ser citados na convocação. n Não deixe as discussões paralelas interromperem. n Inquilinos podem votar, mesmo sem procuração do proprietário, em questões que envolvam despesas ordinárias. n Os votos, salvo disposição contrária da Convenção, são correspondentes à fração ideal dos votantes. n Determine horário para início e fim das assembleias e respeite os horários– lembre que os condôminos têm outros compromissos. n Procure conduzir as assembleias de maneira harmoniosa, evitando discussão. n Aproveite a reunião para fazer uma confraternização, café, coquetel. n Cumprimente as pessoas e realize a apresentação de todos os participantes no início da assembleia. n Ressalte a importância da participação dos condôminos, incentive a presença do Conselho Fiscal. n Se as contas foram reprovadas pela assembleia, delibere, na ocasião, as providências, tais como auditorias e data para assembleia extraordinária.

confraternização. Além das deliberações, também é dia de coquetel, cafezinho e sorrisos de boas-vindas. A síndica Sueli Maria Pantaleão prioriza a harmonia e o respeito nas reuniões entre os condôminos. “As nossas assembleias são tranquilas, aconchegantes. Nunca tivemos discussões e brigas. Nós já tivemos moradores que elogiaram as nossas reuniões. O ambiente atrai a participação”, salienta. A síndica Sueli se prepara para a assembleia geral ordinária, que acontecerá em fevereiro

do próximo ano. Candidata à reeleição, Sueli Pantaleão diz estar satisfeita com as benfeitorias realizadas durante sua gestão. “Na assembleia ordinária do ano passado os condôminos sugeriram R$ 50 de acréscimo na taxa condominial. Foi viável, pois tínhamos muitas obras a realizar. Pintamos o prédio, instalamos mais aparelhos de ar condicionado, adequamos o condomínio na lei do Corpo de Bombeiros com iluminação nas saídas de emergência, entre outras ações”, enumera. t

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Cuidando dos entulhos das reformas

Síndicos devem dar destinação correta aos resíduos gerados por obras no condomínio

om a proximidade do fim do ano e das festas natalinas, muitos edifícios se preparam para deixar a casa em ordem. Em Criciúma, o cenário não é diferente, visto que o verão é a época das chuvas na região carbonífera e, por isso, as obras geralmente começam em maio e terminam em novembro, ficando tudo pronto para a chegada do novo calendário. Um dos prédios que se prepara para 2013 é o edifício Antares, no centro da cidade. Síndico há 5 meses do condomínio, Gilmar Mendonça iniciou em setembro uma obra para melhorar a estrutura do condomínio: pintura externa, troca da porta do elevador e mudança da fachada para a colocação de ar condicionado split estavam na lista de melhorias. Para a contratação da empresa que faria o serviço, foram feitos vários orçamentos. “A empresa que ganhou a concorrência ficou responsável por toda a reforma, inclusive pelo descarte de resíduos”, comentou. Com a crescente conscientização acerca dos cuidados necessários com o meio ambiente, hoje em dia, os

condomínios procuram fazer corretamente o descarte dos resíduos para estar dentro da legislação e não causar danos à natureza. A sócia e administradora da Contap, Deise Felício Sombrio, destacou que botar entulho no terreno baldio, por exemplo, é proibido pela legislação. “É necessário dar o encaminhamento certo. A empresa contratada para a obra fica responsável por dar o destino correto aos resíduos”, diz. Terceirização de serviços Uma das empresas que faz este serviço de descarte em Criciúma é a Cascão Entulho. O sócio proprietário, Paulino Garcia, destacou que as maiores demandas nesta área são de obras internas, nos apartamentos. Já quando se tratam de melhorias externas em um condomínio, é feita uma contratação documentada. “Dessa forma, damos para o síndico a garantia do encaminhamento correto do resíduo. Os materiais descartados, então, são encaminhados ao aterro sanitário que fica próximo à BR-101”, explicou. Contratado para a realização das obras no edifício Antares, o proprie-

No edifício Antares, em Criciúma, a empresa contratada para fazer a reforma ficou responsável pelo descarte de resíduos tário da empresa de reformas prediais Toque e Arte, Carlito Lobo, ressaltou que a empresa terceiriza o recolhimento de entulhos, analisando cada caso, conforme seja necessário. Ele lembrou que o reaproveitamento de materiais

descartados por condomínios geralmente acontece quando é trocado o telhado. “As telhas são encaminhadas para doação, caso haja algum funcionário que queira, por exemplo, ou uma família que esteja precisando”, disse. t

Dicas n Quando em grande quantidade, não deixe restos da obra na lixeira comum. Contrate uma empresa que fará o descarte correto dos materiais. n Certifique-se de que a empresa contratada dará encaminhamento correto e peça a documentação de funcionamento e legalidade da empresa comprovando seu cadastro na prefeitura. n Ao contratar a empresa que trará a caçamba

para o recolhimento, confira se essa foi estacionada corretamente para evitar eventuais transtornos e para não atrapalhar o trânsito local. n Se necessário, solicite que o entulho seja embalado, assim as áreas comuns não ficarão sujas. n Analise se os materiais não poderão ser reaproveitados. Pastilhas, por exemplo, podem se transformar em obras de arte, como mosaicos;

e telhados, quando em bom estado, podem ser doados. n Fique atento: é responsabilidade do gerador de entulho dar a destinação adequada aos resíduos, conforme determina a Resolução nº 307, de 5 de julho de 2002 do Conselho Nacional do Meio Ambiente (Conama); ou seja, previna-se e mantenha a documentação em dia para evita

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Guarita blindada é um dos requisitos para segurança

Por ser o elo principal entre a segurança e os moradores, as guaritas dos condomínios recebem cada vez mais investimento

guarita é a célula de segurança do condomínio. O local que possibilita o controle de entrada e saída de pessoas. Para que ela cumpra a sua função, o tenente coronel Araújo Gomes, comandante do 4º Batalhão da Polícia Militar de Florianópolis, destaca três aspectos a serem observados: localização, arquitetura e resistência. “A guarita deve ser instalada em local que dificulte a aproximação de pessoas estranhas. A arquitetura deve ser confortável para o funcionário manter o nível de atenção, além de permitir a visualização panorâmica. Por fim, deve ser resistente a ataques”, explica. No Residencial Thomaz Chaves Cabral, a síndica Dirlei Maria Gonçalves conta que, apesar de o condomínio nunca ter tido sua segurança ameaçada, os moradores sentiram a necessidade de proteger a guarita. “Investimos na blindagem e estamos mais tranquilos, pois o porteiro ou vigilante está protegido para contatar a polícia ou empresa de segurança quando necessário”, diz. De acordo com o consultor em segurança e diretor comercial da Magma Blindagens, Marco Olivan, a proteção do funcionário na guarita é fundamental para a segurança do condomínio. “Em casos de ataques ou suspeitas de irregulari-

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Dicas O funcionário de guarita deve evitar o acesso à área externa. Para isso, o ideal é que a área de vigilância seja equipada com banheiro, passa volume e itens necessários. n A segurança é composta por um conjunto de ações: capacite seu funcionário para que ele conheça os procedimentos de segurança. n Solicite o acompanhamento de um consultor de segurança para a estruturação da guarita. n Numa ocorrência, acione a Polícia Militar pelo número 190. n

dades, o empregado precisa ter a tranquilidade para agir lá dentro sem temer um tiro. Se o bandido ganha posse da guarita, ele toma conta do condomínio todo”, alerta. É comum em construções mais antigas a guarita estar localizada na portaria externa, permitindo o acesso direto de pessoas desconhecidas. Nesses casos, constatada a dificuldade de reposicionar a área de vigilância, muitos moradores optam por investir na blindagem. Esse recurso é eficaz, no entanto, o condomínio precisa contar com empresa homologada e idônea. “A blindagem arquitetônica é regida por normas do Ministério da Justiça através do Exército, órgão que homologa as empresas deste

segmento”, informa o consultor. Segundo Olivan, as empresas que trabalham com esse produto assumem responsabilidade civil e criminal. As empresas que atuam com esse tipo de produto devem ter o Certificado de Registro (CR) junto ao Exército. Além disso, as empresas que fabricam produtos balísticos devem submetê-los a testes balísticos aplicados pelo Centro de Avaliação do Exército (CAEx). Após o teste, o Exército emite um Relatório Técnico Experimental (ReTEx). “Sem essa documentação, a empresa está irregular”, acrescenta Olivan.

Níveis Existem vários níveis de blindagem, que variam de acordo com a potência da arma fogo. Em condomínios, o nível mais comum é o de IIIA - resistente a projétil de uma arma Magum 44, por exemplo. O custo de uma guarita com 4 metros quadrados de vidros, mais porta blindada no mesmo nível, fecho eletromagnético e gaveta de transferências é ofertado pelo mercado no valor aproximado de R$ 17 mil. As guaritas condominiais blindadas em nível III - resistentes a projétil de fuzil – com as mesmas especificações do outro exemplo, são oferecidas pelo valor aproximado de R$ 21 mil.

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Condomínio Burle Marx, no Itacorubi: guarita blindada, com passa volume e visão panorâmica

Em dia com a medicina do trabalho O diferencial de uma boa empresa está na presteza e dedicação aos interesses do condomínio

maioria dos condomínios desconhece as exigências legais relativas à segurança e medicina do trabalho dispostas pelo Ministério do Trabalho. Dentro de uma extensa gama de obrigações, é comum ver que grande parte realiza somente o exame admissional, deixando de cumprir outras leis e normas regulamentadoras existentes. “O síndico deve estar sempre em dia com as documentações, evitando ações punitivas da fiscalização, passivos judiciais e problemas de saúde aos trabalhadores”, explica Patrício Valenzuela Fuentes, médico do trabalho que atua em Florianópolis. Dentre as normas regulamentadoras, está o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA), que determina a elaboração de um estudo técnico para avaliação das condições estruturais do ambiente de trabalho a fim de preservar a saúde do trabalhador. No condomínio Belisário Ramos da Cos-

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O síndico Roberto da Silva cumpre rigorosamente os programas de saúde ocupacional no condomínio Ayrton Ramalho, em Florianópolis ta, no Centro de Florianópolis, o PPRA é executado há dez anos. O síndico João Elias Sanches conta que algumas adequações no ambiente do condomínio foram realizadas em decorrência do programa. “Instalamos uma janela no refeitório dos funcionários para dar mais claridade e ventilação”, diz. Segundo

Sanches, outras benfeitorias foram realizadas por iniciativa do condomínio para favorecer os trabalhadores. “Trocamos o chuveiro dos funcionários que estava velho. Se a saúde dos nossos empregados estiver em dia, o desempenho deles rende muito mais”, ressalta. De acordo com o médico da Clínica FuncionalMed, em

Florianópolis, Everton Perera, o PPRA deve ser atualizado periodicamente. “Impreterivelmente uma vez a cada ano e sempre que necessário para avaliar o seu desenvolvimento e a realização dos devidos ajustes e também para o estabelecimento de novas metas e prioridades”, informa.

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Outra norma a ser observada estabelece a execução do Programa de Controle Médico e Saúde Ocupacional (PCMSO) que, entre outras exigências, dispõe sobre a necessidade dos exames admissionais, periódicos, de retorno ao trabalho após afastamento por motivo de doença ou acidente, de mudança de função e demissional. No condomínio Ayrton Ramalho, no Centro, o síndico profissional Roberto da Silva destaca que cumprir a obrigação de cuidar da saúde e bem estar dos funcionários resulta, também, em segurança para o condomínio. “A gente fica despreocupado com relação à fiscalização, além de saber que os funcionários estão realmente aptos para trabalhar. O exame

periódico é importante, porque problemas de saúde podem se agravar no decorrer do contrato de trabalho, trazendo inúmeras complicações”, ressalta. Segundo o diretor da FuncionalMed, Marcos Sandreschi, os passivos judiciais devido a questões de saúde são recorrentes. “Frequentemente os funcionários alegam na Justiça ter sofrido danos de saúde no trabalho”, diz. O medico do trabalho Patrício Valenzuela explica que, nos condomínios, o grau de risco relativo à insalubridade e periculosidade é baixo, porém é necessário ter cuidados e cumprir as regras. “O vigia noturno, mais vulnerável a assaltos e outras abordagens, ou até mesmo o zelador, que manuseia produtos químicos, estão mais sujeitos a riscos no trabalho. O condomínio deve manter as avaliações médicas e documentações em dia”, enfatiza.

Cipa Dentro das normas, existe ainda a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes (Cipa), um instrumento que dá poderes ao próprio empregado de fiscalizar e atuar na prevenção de acidentes e riscos à saúde. Para os condomínios que possuem mais de 51 trabalhadores, a norma determina a criação da comissão formada por funcionários e por representantes designados pelos empregadores. Já nos condomínios com menos de 51 empregados, situação mais comum que a primeira, é necessário designar apenas um funcionário, que irá se responsabilizar pelo cumprimento de metas previstas pela norma. Esse trabalhador deve receber treinamento anual para que esteja sempre atualizado e apto para prevenir acidentes. t

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Canal aberto com o síndico IMÓVEIS NOVOS Não temos síndico, os moradores estão começando a se mudar, algumas unidades ainda estão à venda. Qual o prazo para formar o condomínio e registrar a convenção depois que é entregue a obra pela construtora? Como pode ser feita a divisão do condomínio antes desta formalização? Grato Rui / Morador

Criciúma - A síndica Benta Mendes da Silva do edifício residencial Flamingo, em Criciúma realiza encontros freqüentes entre os moradores. “É muito bom conhecer quem mora perto da gente. Podemos nos relacionar melhor e cuidar um dos outros”, diz a síndica que atua na função há quatro anos.

Dia da Criança - A confraternização do Dia da Criança no Condomínio Arquipélago, na Trindade, encantou as crianças que puderam brincar o dia inteiro na piscina de bolinhas, cama elástica e espaço bebê, além de aproveitarem a atração dos animadores: mágicas, pintura de rosto e jogos.

Sua pergunta é muito interessante e possui diversas hipóteses dependendo do caso concreto, mas vou tentar responder objetivamente esperando não cometer algum equívoco, mas esta questão efetivamente merece um estudo aprofundado. A lei de incorporações imobiliária (lei 4.591/64) deixa claro que é obrigação do incorporador uma vez concluída a construção providenciar junto à municipalidade o “habite-se” da edificação e após isto, averbar a construção junto ao cartório do Registro de Imóveis, nos termos do Art. 44. Este procedimento é tão fundamental que pode ser feito por qualquer condômino adquirente em caso de omissão do incorporador e do construtor (§ 2º). Difícil imaginar que algum incorporador ou construtor, após a conquista do habite-se não queira entregar as unidades construídas e o condomínio aos adquirentes, seria uma incoerência, pois esta é a finalidade maior da incorporação imobiliária, o que também está previsto na referida Lei, Art. 31-A Partindo do princípio então de que o incorporador/construtor do seu edifício cumpriu o previsto no Art. 44, tanto que já entregou as chaves aos adquirentes que já estão se mudando, restaria apenas a

COMENTÁRIOS DO LEITOR

4 Sr. Mario e Sra. Orildes, parabéns pela iniciativa e realização do ESPAÇO DE LEITURA NAIR VIEIRA. Incentivar a leitura é um bem que pode ser estimulado em qualquer lugar, melhor ainda em um condomínio. Gostaria de colaborar com esse belíssimo projeto, posso doar alguns livros também?

Sueli Montanari A leitora se refere à matéria Condomínio em São José mantém biblioteca comunitária, veiculada em setembro.

realização de assembléia geral para operacionalizar o condomínio, com a eleição de síndico e aprovação do orçamento para fazer frente as despesas e demandas comuns. Entendo que a realização desta assembléia geral de “instalação” do condomínio também é responsabilidade e interesse do Incorporador e a praxe de mercado é que o próprio incorporador convoque os adquirentes para esta assembléia, (isto não está previsto com esta clareza na legislação e não há prazo legal afixado) afinal, a doutrina a respeito me parecer uníssona ao registrar que até a realização desta assembléia de instalação a responsabilidade por todas as despesas da edificação é do Incorporador. Fernando Amorim Willrich OAB/SC 17.957

TAXAS EXTRAS Tenho um apto duplex sendo que o 2º piso do apto, não é favorecido pelos elevadores social e de serviço, nem escada do prédio. A escada, que daria acesso ao 2º piso, é fechada com portão e cadeado, só tendo acesso funcionários e o sindico, pois nas laterais desta escadaria do 2º piso são guardados arquivos mortos do condomínio entre outras coisas. Acontece que pago dobrado todas as despesas. Existe como re-

verter essa situação? Estão corretas estas cobranças? Sergio Chiarottis O Código Civil, no art. 1.336, I, dispõe ser dever de todo condômino “contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção”. Como visto, o critério padrão adotado pelo Código Civil para o rateio das despesas condominiais (ordinárias e extraordinárias) é o da fração ideal da unidade, que faz com que as unidades maiores paguem mais do que as menores. A única forma de se reverter essa situação é se a convenção do condomínio dispuser de forma diversa sobre o rateio das despesas, possibilidade expressamente prevista no artigo acima transcrito. Caso a convenção de seu condomínio não trate da forma de rateio, ou determine que o rateio seja realizado pela fração ideal, a alteração deste critério só poderá ser realizada em Assembleia Geral especificamente convocada para alterar a convenção, com aprovação condicionada ao voto de, pelo menos, 2/3 (dois terços) dos condôminos (não apenas dos presentes). ALBERTO LUÍS CALGARO OAB/SC 18.069 - Fábio De Carli & Advogados Associados S/C

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Diversão - A quadra recém-reformada do Condomínio Arquipélago ficou animada com a participação das crianças e também dos pais que, segundo a subsíndica Susana Carraro, também se divertiram com seus filhos. “Foi um momento para os pais relembrarem como é ser criança”, diz.

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Natural de Ituporanga, o zelador Ademar Schafer trabalha há 14 anos no condomínio do Edifício Aconcágua, em Balneário Camboriú. Sua rotina como funcionário é manter o condomínio em ordem, gerenciar os demais empregados, além de fiscalizar as condições estruturais do edifício. Mais conhecido pelos moradores como ‘alemão’, o zelador Schefer se sente agraciado com a amizade que tem com os condôminos. “Eu brinco com eles, às vezes falo alemão. Tenho essa ascendência por parte de pai”, conta. Em 2008 um episódio marcou a vida profissional do zelador Schafer. A cidade sofreu uma grande enchente e as ruas ficaram totalmente inundadas. Para não deixar de trabalhar, o alemão pegou carona com um caminhoneiro que saía de Camboriú, onde morava, até Balneário. Chegando ao Edifício Aconcágua com sucesso, o funcionário executou o seu trabalho de rotina, além de ajudar o síndico na campanha de arrecadação de doações para os atingidos nas enchentes. Nesse mesmo dia, na assembleia dos condôminos, Ademar foi homenageado, recebendo um certificado pelos dez anos de trabalho eficiente como zelador. “Fiquei muito feliz com o reconhecimento de todos. Não esperava. Nunca vou me esquecer desse dia”, conta emocionado. Devido à enchente, o zelador não conseguiu voltar para casa naquele dia, tendo que permanecer três dias no condomínio. “Vários moradores ligaram oferecendo apartamentos para dormir, mas fiquei na casa do zelador, que tem cama, cozinha, banheiro”, recorda.

Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.

Como escolher uma boa administradora? O diferencial de uma boa empresa está na presteza e dedicação aos interesses do condomínio

scolher uma administradora para o condomínio não é tarefa fácil, afinal exerce um cargo de confiança do síndico e lidará direto com as demandas contratuais e financeiras do prédio. Além de prestar assessoria ao síndico sobre leis, normas regulamentadoras e contribuir na organização das assembleias. Ao escolher uma nova empresa todo cuidado é pouco, pois se houver algum erro administrativo a responsabilidade é do gestor condominial. Para o síndico do residencial Passero, em Itapema, Roberto Mari, ao optar por uma administradora é importante verificar se é conhecida no mercado e entrar em contato com outros clientes para conferir os procedimentos dos serviços e o comprometimento dela. “O diferencial de uma boa empresa está no cuidado que tem com os interesses do condomínio e atender rápido as solicitações”, defende. Mari ainda indica fazer consultas para verificar se não há ações contra a organiza-

Ao escolher uma empresa todo cuidado é pouco, pois se houver algum erro administrativo a responsabilidade é do gestor condominial ção na Justiça. O síndico do condomínio Camila, na Capital, Artur Purificação Neto, acrescenta que o tempo de mercado da administradora também deve ser considerado, pois demonstra consolidação. A gestão do prédio de Neto é feita completamente por administradora. “Já conhecem

tudo, as leis condominiais e do trabalho. Quando precisamos de um serviço, a empresa tem uma lista de profissionais para nos atender em qualquer tipo de demanda”, observa. Após a escolha da empresa, a contratação deve ser aprovada em assembleia. Como aponta o artigo 1348, parágrafos 2º, do

Código Civil, “o síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção”. Segundo o código, a votação necessária é de pelo menos metade dos condôminos

PRECISA

em primeira chamada e, em segunda, a maioria dos votos dos presentes. É interessante o gestor condominial mostrar aos condôminos que é muito importante a sua avaliação perante a administradora, pois, se algo ocorrer de errado, a responsabilidade será dele e não de todos. O síndico também deve observar que a lei não impede que a opção seja somente dele, desde que conste na convenção. No contrato, todos os serviços devem estar apontados e também as taxas extraordinárias cobradas. O condomínio pode escolher por uma gestão completa ou pela co-gestão (efetua a parte contábil e legal) que pode sair até 40% mais barato. A taxa mensal varia entre 5% a 10% da arrecadação ordinária, se for muito abaixo desse preço desconfie. Para os edifícios comerciais geralmente a taxa é mais cara em cerca de 20%. E algumas administradoras ainda cobram uma 13ª taxa que só pode ser descontada se estiver prevista em contrato. t

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Novembro 2012