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Guia para síndicos novatos
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Prédios antigos dão lugar a arranha-céus
Ser síndico pela primeira vez exige esforço em dobro. O trabalho de administrar um condomínio está cada vez mais exigente e muitas dúvidas surgirão no dia a dia dos novos ocupantes do cargo. Para auxiliar o síndico nessa primeira experiência, especialistas da área condominial orientam sobre quais as responsabilidades inerentes ao cargo.
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gestão de condomínios é uma tarefa que cada vez exige mais informação e responsabilidade. Cuidar da manuten“Gosto muito do jornal, assim que recebo ção, entender de legislação e ter habilileio ele todo, pois sempre traz matérias dade para administrar conflitos é apenas um resue novidades sobre o cotidiano dos mo das atividades inerentes ao cargo de síndico. condomínios.” Durante os últimos 12 anos o Jornal dos CondoElaine Hanke de Miranda mínios esteve ao lado dos síndicos e nesta edição Síndica de São José especial de aniversário elaborou um guia com dicas de especialistas da área condominial sobre os principais temas a serem observados para os novos “Todas as matérias enfocadas são do ocupantes do cargo. interesse tanto do condômino, quanto do Nestes anos de atuação do Jornal dos Condosíndico. Ainda temos opção de ter uma mínios parcerias se fortaleceram. Prestadores de resposta pessoal sobre qualquer dúvida, até serviços e entidades atuam diretamente no setor consulta jurídica!” através da publicação. Em diferentes cidades catariDalva Luiza Macedo nenses, o síndico, nosso público alvo, se identifica Síndica de Florianópolis com o trabalho realizado e utiliza a publicação para nortear seu trabalho e sua vida em condomí“O JC é uma ótima fonte de informações que nio. Veja ao lado a opinião de alguns deles! traz reportagens atuais, apontando uma Confiram ainda nesta edição de aniversário o infinidade de problemas e dificuldades que os que muda com a redução das tarifas de energia condomínios enfrentam. Todos nós formamos elétrica, anunciada pela presidente Dilma Rousseff, uma grande família.” que deverá beneficiar consumidores comerciais, Érica Faerber residenciais e também os condomínios brasileiros. Síndica profissional de Bal. Camboriú Não deixem de ler também a matéria sobre os pet plays, espaços destinados aos animais de “O Jornal dos Condomínios serve para nos estimação que vêm conquistando construtoras e orientar, levantando problemas e soluções moradores. no ato. Têm leitura fácil, artigos sucintos Para finalizar, confiram o texto sobre os cone informações diversas de interesse dos domínios quarentões em Balneário Camboriú, que síndicos.” DESDE 1985 convivem com arranha-céus do séculoContabilidade 21. Apesar Ademir Rodolfo Kreher À SERVIÇO DE de contratempos e inconvenientes, edifícios Camboriú paramais Condomínios Síndico de Balneário SEU CONDOMÍNIO antigos convivem em harmonia com construções e empresas E EMPRESA que surgem do dia para a noite na cidade em que “Se todos os condôminos lessem o JC, são entregues de 1.400 a 1.800 apartamentos porGTC Contabilidade certamente a vida doscontar síndicos seria bem O Cliente agora pode com serviços ano. diferenciados para facilitar seu dia dia, solicite orçamento! maisa tranqüila.” Boa leitura! Ana Maria Duarte
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Isolamento acústico traz sossego aos moradores Os vidros antirruídos prometem harmonizar os ambientes tornando-os mais silenciosos
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Por Graziella Itamaro
prefeitura resolveu começar a obra na frente do seu condomínio, tem festa na casa ao lado do seu prédio ou o movimento do trânsito não permite que você durma com tranquilidade. Situações como essas envolvem muito barulho e, além de prejudicarem o sossego, podem afetar a saúde dos moradores. Nos edifícios, a composição e a espessura dos materiais são fatores significativos para a determinação do desempenho acústico de paredes, lajes, janelas e portas. Uma solução moderna encontrada por alguns condomínios, os vidros antirruídos, promete harmonizar os ambientes tornando-os, além de mais silenciosos, mais frescos. Segundo Vitor Litwinczik, diretor da Anima Acústica, empresa especializada em tecnologias e projetos acústicos para edificações, esses vidros podem
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ser de duas formas: laminados acústicos ou duplos, conhecidos como insulados. A dupla camada tem a função de evitar que a vibração de uma das camadas, provocada pelo barulho da rua, se propague para a outra, diminuindo assim o ruído para dentro da residência. Segundo o engenheiro, a atenuação do barulho proporcionada por esse tipo de janela varia muito de acordo com sua composição, mas os mais comuns do dia a dia tendem a ser bastante reduzidos. “Ruídos acima do normal, como por exemplo, caminhões de lixo, motos com escapamento aberto, cachorros, entre outros, serão ouvidos bem mais baixos, como se estivessem mais distantes do que realmente estão. Em geral a solução é boa e agrada muito a quem usa”, relata. Segundo o engenheiro Litwinczik qualquer prédio pode ter os vidros antirruídos. Em prédios antigos, a janela pode ser totalmente substituída por uma nova similar ou, como
Vidros antirruídos: recurso eficaz para diminuir o barulho, sem alterar a fachada do edifício tem ocorrido em muitos casos, pode ser aplicado um sistema de janela instalada por dentro do apartamento, sem alterar a fachada e garantido o desempenho acústico. Para o especialista, o ideal é ter uma esquadria igualmente apropriada para a acústica. “Não adianta muito ter um vidro laminado e uma esquadria simples, mal vedada.
Jornal dos Condomínios
O barulho passará pelas frestas e pela própria esquadria”. Segundo ele, as esquadrias acústicas são mais robustas e possuem preenchimento interno, ou seja, sistemas de vedação apropriados para garantir o desempenho da janela. Ana Maria Duarte, síndica do edifício Solar da Bocaiuva e arquiteta, avalia que a subs-
tituição vale a pena ser feita em casos que o conforto dos moradores é prejudicado. “Tudo que puder trazer mais qualidade de vida é interessante, pois não tem preço que pague uma noite bem dormida”, declara a síndica. Ela relata que em seu condomínio alguns apartamentos já começaram a substituir os vidros comuns pelos antirruídos e o resultado tem sido aprovado. Nevilde Rita Colombo, síndica do condomínio Residencial Eugênio Raulino Koerich, que está situado próximo ao Shopping Beiramar, região de movimento intenso e consequentemente muito barulho, também concorda com a substituição dos vidros comuns pelos antirruídos. “Temos que acompanhar as necessidades atuais, e se algo atrapalha o conforto do lar, temos que fazer o possível para resolver o problema. Tudo isso, é claro, com respeito aos outros e de acordo com as regras aprovadas na assembleia”, declara Nevilde. t
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O interfone do condomínio funciona? Importante ferramenta no auxílio à segurança e privacidade dos edifícios, os interfones também são motivo de problemas em muitos condomínios
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Por Graziella Itamaro
rimeira forma de contato para obter acesso à maioria dos condomínios, os interfones são ferramentas fundamentais no auxílio da segurança dos edifícios e seus moradores. No entanto, como todo equipamento eletrônico, está sujeito a problemas técnicos e limitações no manuseio das funções, que variam de acordo com o modelo. Segundo Jones Wrague, consultor técnico da Célula Brasil, empresa especializada em sistemas de segurança eletrônica, os problemas mais comuns no uso dos interfones nos condomínios são a falta de informação dos usuários para a utilização do equipamento – como, por exemplo, não saber o número do apartamento ou a ausência de instruções para o uso –, a falta de energia (salvo em casos que o edifício possui nobreak), o vandalismo, os chiados e interferências e as falhas de comandos para acionar os portões.
Interfones: equipamentos usados adequadamente trazem mais segurança aos moradores O especialista explica que as dificuldades de manutenção são mais comuns em instalações antigas ou em novas que foram feitas com material de baixa qualidade que dificultam a eliminação dos chiados e o reestabelecimento do comando para acionar portas ou portões. “Esses fatos geralmente se atribuem ao conhecido ‘mau contato’, muitas vezes agravado
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em prédios situados no litoral, onde a oxidação é maior. A prevenção desses problemas se faz a partir da instalação inicial, isto é, todos os pontos de união dos fios devem ser devidamente soldados e isolados”, esclarece Wrague.
Digital O condomínio do síndico Walter João Jorge Junior não
auxiliados por funcionários, que possuem interfones sem fio. “Não temos muitos problemas. Nossa maior dificuldade é encontrar alguém que possa dar manutenção de forma adequada. Mas pelo tempo de uso e o número de problemas que já ocorreram, o aparelho é muito bom”, relata Gilmar.
Tecnologia Atualmente muitos condomínios estão migrando para os modelos com vídeos, também conhecidos como vídeo porteiros, que mantêm a funcionalidade dos tradicionais com a segurança de se ver o visitante. “Com serviços de transmissões de áudio e vídeo pela internet, já é possível oferecer aos condomínios o serviço de portaria virtual, no qual um operador pode remotamente, na mesma cidade ou não, verificar visualmente, questionar e autorizar ou não a abertura da porta ou portão. Tudo isso com a gravação em áudio e vídeo para possível comprovação futura”, explica o consultor Jones Wrague. t
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possui porteiro e o interfone utilizado é digital, sendo o acesso ao edifício de 48 apartamentos autorizado diretamente por cada morador. Ele destaca vários problemas pelo mau uso do interfone, como por exemplo, alguns moradores que abrem a porta sem identificar realmente quem acionou o equipamento, ou ainda, moradores que não sabem acionar a abertura das portas pelo interfone. “Além disso, o fato de não termos um porteiro faz com que não tenhamos um controle, mesmo que posterior, de quem acessou o condomínio. E isso nos preocupa”, declara o síndico do Condomínio Ilha Formosa. O condomínio Residencial Tarumã possui uma central de interfones com nobreak para o caso de falta de energia. Segundo o síndico Gilmar Rocha, as normas de uso são para que o condômino mesmo abra o portão externo e as portas dos blocos sem a necessidade de um porteiro. Caso haja dificuldade para a tarefa, os moradores são
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Jornal dos Condomínios
Março 2013
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Condomínios devem avaliar a utilização do fundo de reserva ou o rateio da despesa
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ondomínios devem avaliar a utilização do fundo de reserva ou o rateio da despesa. Demitir um funcionário é sempre uma tarefa delicada, ainda mais quando este tem muitos anos de trabalho. Além dos cuidados com os aspectos psicológicos do indivíduo que será desligado, também é necessário estar atento aos aspectos legais e à capacidade financeira da empresa para arcar com as despesas da demissão. No caso dos condomínios, por exemplo, o momento pede uma avaliação do aporte financeiro disponível para rescisão trabalhista analisando a utilização do fundo de reserva ou o rateio da despesa. Por se tratar de uma “poupança” do condomínio destinada a honrar eventuais gastos imprevisíveis, de cunho inadiável ou urgente, o fundo de reserva pode ser utilizado para essas questões.
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No entanto, existem condomínios que já fazem aporte específico para essas situações. Segundo a advogada Marina Zipser Granzotto, quando não se tem, o correto é retirar do fundo de reserva, pagar a rescisão e em seguida convocar uma assembleia para decidir a forma de rateio para repor o fundo de reserva. Nesse caso, como a assembleia é soberana, também pode decidir que não será necessária a reposição. Porém, a advogada ressalta que, a menos que haja autorização da assembleia, o fundo de reserva não deve ser utilizado para suportar o pagamento de despesas do dia a dia. “Quando isso acontece, pode ser sinal de que o caixa do condomínio está descontrolado, ou a previsão orçamentária das despesas está deficitária ou, ainda, que o percentual de inadimplência em relação às taxas do condomínio comprometeu a referida previsão”, explica Marina. t
Jornal dos Condomínios
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Garagens mal planejadas: desconforto para moradores
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garagem está localizada geralmente na base da edificação, surpreende saber que mesmo diante desta situação ela seja praticamente a última etapa a ser pensada num empreendimento. Para o professor e engenheiro Fernando Ribeiro, isso acarreta problemas muito comuns nos edifícios: “Entrada estreita, espaços apertados, rampas inclinadas que dificultam a visão, número insuficiente de vagas. Como conseqüência: erros estruturais e desconforto aos usuários”. Poucos condomínios livram-se de problemas com garagens. As edificações mais antigas sofrem com a falta de espaços, e as mais novas não obstante também enfrentam problemas com garagens mal planejadas. Segundo Ribeiro, especializado em avaliações e perícias de engenharia, “infelizmente os edifícios antigos foram dimensionados com espaço reduzido, e para um número até inferior às unidades condominiais existentes, devido a concepção
Nas décadas de 60 e 70 as construtoras não priorizavam vagas para veículos da época. Hoje em dia vaga de estacionamento é fundamental na compra de um imóvel. Por esse motivo, as construtoras preocupam-se mais com a quantidade e espaços das vagas”, explica, ressaltando que, há 35 ou 40 anos atrás, as construtoras não priorizavam vagas para veículos. Hoje Florianópolis tem um carro para cada dois habitantes, segundo dados do IPUF (Instituto de Planejamento Urbano de Florianópolis).
Readequação dos espaços Em edifícios antigos, é possível aumentar a quantidade de vagas apenas remanejando o espaço existente ou, então, partindo para reformas, pequenas ou grandes. Quando indagado em entrevista ao Jornal dos Condomínios sobre qual seria a solução para rampas e pilastras por vezes mal distribuídas dentro da garagem, o engenheiro fala que um bom exemplo para estes casos seria a readequação do espaço. “Pilares cilíndricos, ao invés de quadrados ou retangulares; nas rampas, o cuidado
para subir no trilho.
Riscos
Garagem: aumentar a quantidade de vagas é um desafio para os condomínios deve ser com a geometria, sem curvas muito fechadas, e com largura de 7 metros, espaço suficiente para a passagem de dois carros, podendo diminuir o número de sinistros”. Fernando Ribeiro ressalta ainda que as vagas devam ter 2,40 x 5,00 metros para o usuário abrir a porta e não bater no carro ao lado. Edificações mais novas também sofrem com a falta de vaga para acomodar todos os veículos dentro da garagem. Esta falta de espaço faz com que muitos condôminos optem por acessórios que impedem maiores danos aos seus veículos,
como por exemplo, amortecedores de impacto e mantas para revestir colunas. Outras opções para ganho de espaço na garagem são os Duplicadores de Garagens, hoje em dia muito usados nos grandes centros como Rio e São Paulo e os Paletes, equipamento em chapa de aço criado para dar um melhor aproveitamento à área destinada a estacionamentos, aumentando o número de vagas em até 100%. Mas para isso os pilares dentro da edificação deverão obedecer a uma rígida distribuição, permitindo uma boa circulação de manobra
Na garagem ainda existe outros problemas que vão além da preocupação com os aspectos físicos. Planejar mal a garagem poderá trazer conseqüentes riscos à saúde de seus usuários se no espaço não existir um sistema de exaustão e ventilação, responsável pela renovação e circulação do ar, principalmente em garagens subterrâneas. Nessa época do ano em que as chuvas são comuns, aparecem manchas, bolor e umidades em garagens, subsolos e áreas comuns. Isso pode, inclusive, comprometer a estrutura predial a ponto de colocar em risco a segurança dos moradores. “Muito comum essa ocorrência, por tratar-se de uma área com pouca ventilação, iluminação, e também com infiltração podendo as armaduras dentro das estruturas de concreto ser prejudicadas pela oxidação e carbonatação, acarretando problemas até de estabilidade” explica o engenheiro Fernando Ribeiro. t
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Taxa de condomínio: rigor evita furos contábeis
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Contabilidades e administradoras alertam para os perigos de o síndico receber, diretamente do morador, o pagamento de taxa condominial
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Por Kalyne carvalho
de praxe a aplicação de juros para contas pagas depois da data de vencimento. No condomínio, todos os moradores assumem um compromisso mensal obrigatório: pagar a taxa referente ao rateio das despesas proporcionais à sua quota no edifício. Se for paga com atraso, a taxa condominial prevê juros e multas. Dessa forma, o síndico deve agir com cautela e cumprir o procedimento burocrático que essa cobrança exige. O alerta e a recomendação consensual de todas as empresas de contabilidade e administradoras de condomínio é que o síndico “não receba qualquer pagamento do morador diretamente”. De acordo com a advogada da Administradora Plac, Dirlei Magro, o síndico
Ex-síndico do condomínio Mirante, Marcos Mafra, acredita que, para se ter organização com as contas, é preciso obedecer o processo burocrático da contabilidade que recebe dinheiro do condômino corre o risco de cometer equívocos contábeis, assumindo processos sérios na Justiça. “O gestor tem sempre que ter em mente de que manuseia dinhei-
ro alheio. Ele não pode, por exemplo, decidir sozinho se irá abrir mão de juros ou multa da taxa. Somente a assembleia tem poderes para permitir isenções”, orienta a advogada. No condomínio Mirante, no bairro Bom Abrigo, em Florianópolis, o ex-síndico Marcos Mafra se destacou pela organização impecável no que diz respeito às contas do condomínio. Para o recebimento da taxa, o gestor afirma jamais ter deixado de executar o procedimento padrão. “É atribuição da empresa contratada pelo condomínio calcular juros, multa e emitir o boleto de cobrança. O dinheiro vai direto para a conta-corrente do condomínio”, salienta. Por lei, compete ao síndico cobrar o pagamento da taxa condominial, porém é aconselhável que o recebimento passe pela empresa que efetua o serviço contábil. “Não é ilegal,
mas não recomendamos para a própria segurança do gestor”. Dirlei Magro explica que pode acontecer, erroneamente, de o síndico receber o valor da taxa e decidir pagar um serviço de manutenção do condomínio, por exemplo. “Para prestar contas disso é um problema, já que a receita não foi computada na conta via depósito. Desorganização e inexperiência podem gerar inúmeros furos contábeis, uma bola de neve sem fim”, complementa a advogada. t
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Pets ganham mais espaço nos condomínios O aumento crescente do número de animais de estimação nos lares brasileiros tem levado os condomínios a se adaptarem aos novos inquilinos
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Por Graziella Itamaro
esquisas apontam que o Brasil ocupa o segundo lugar mundial em número de cães e gatos, com 48 milhões de animais, sendo 32 milhões de cachorros e 16 milhões de felinos, ficando atrás apenas dos Estados Unidos. Outros números também ajudam a confirmar a força do setor de pets no país. Dados da Associação Nacional dos Fabricantes de Produtos para Animais de Estimação (Anfalpet) mostram que o setor cresce cerca de 20% ao ano e os gastos com animais de estimação já são incluídos no orçamento doméstico por ser uma quantia significativa. O mercado movimenta R$ 9 bilhões por ano no Brasil, possui cerca de 80 milhões de clientes em potencial e tem meta de crescimento acima do que é esperado para a economia do país. E com a população de animais de estimação crescendo nas grandes cidades, também aumentam suas necessidades, principalmente de espaço, já que muitas vezes são considerados membros das famílias.
Espaços exclusivos Com a verticalização das cidades e o espaço cada vez menor das residências, por exemplo, os proprietários de animais também têm procurado por imóveis que tenham espaços apropriados para o lazer com os bichinhos. Antes os condomínios se limitavam a oferecer salão de festas e playground para as crianças, mas os
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Silvio Gustmann, síndico do Villes de France: o edifício tem mais animais de estimação do que crianças novos empreendimentos estão sendo planejados para oferecer áreas diferenciadas. Conectadas com as demandas do mercado, as construtoras vêm incorporando aos novos empreendimentos projetos com áreas destinadas exclusivamente para o entretenimento de animais de estimação. Denominados Pet Play, os espaços oferecem conforto, segurança e área para os moradores passearem e brincarem com os animais, que podem gastar as energias com mais comodidade para seus donos.
Convivência Alexandra Lange é síndica
de dois condomínios no bairro Pantanal, em Florianópolis. Entregue em 2012, o condomínio Vila Rica já veio com o Pet Play incorporado no projeto original da construtora. “O espaço é simples. Tem um gramado para os animais correrem e postes de madeira, mas os moradores aprovam e utilizam muito com seus animais. A sujeira é de responsabilidade de cada um, e disponibilizamos lixeiras para facilitar a coleta”, explica Alexandra. Um pouco mais antigo, o Residencial Palma de Maiorca não possui espaço destinado para os animais de estimação e, apesar do interesse de alguns moradores, a ideia ainda não
Jornal dos Condomínios
Condomínio Vila Rica: pet play já estava incluído no projeto original da construtora conquistou a todos. “O assunto já foi levado para assembleia, mas é difícil de ser aprovado”, relata a síndica Alexandra. O Condomínio residencial Villes de France possui uma grande área com gramado e árvores destinadas para o passeio e lazer com os animais. Segundo Silvio Gustmann, síndico do condomínio, o edifício tem mais animais de estimação do que crianças e por isso o espaço é bastante utilizado. No entanto, a convivência nem sempre é tranquila entre os moradores que possuem animais e os que não possuem. “Buscamos conscientizar os moradores para que levem seus animais no colo
até o Pet Play, mas nem sempre isso acontece, o que acaba gerando transtornos quando os pets fazem sujeira ou barulho nas áreas comuns”, explica o síndico.
Atividades O veterinário Luciano Silva orienta que o espaço ideal para os animais deve conter área para exercício, ambiente com reservatórios de água, bancos, almofadas impermeáveis e, além disso, também é interessante ter uma caixa de areia, brita fina ou grama sintética. Quanto ao tamanho do espaço, Luciano explica que depende do número de animais que
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frequentarão o local, mas o mínimo é 6 metros quadrados por animal. Para os que desejam investir um pouco mais nos Pet Plays, Luciano recomenda elementos que permitam atividades variadas, como por exemplo, circuitos de corrida, rampas, cones, túneis, obstáculos, brinquedos e até divisórias para separar grupos rivais, evitando as brigas. “Não podemos esquecer que existem os animais dominantes e a tendência desses é querer demarcar a área. Nesses casos, um adestrador ajudaria muito a manter a ordem no local”,
explica o especialista. Com relação à ordem do espaço, o veterinário recomenda o estabelecimento de regras específicas que sejam divulgadas em local visível, exigindo, por exemplo, atestado de vacinação, vermifugação e controle de pulgas e carrapatos. Além disso, é importante sinalizar bem as áreas diferenciando as de recreação das sanitárias. “Uma possibilidade é designar alguém que fique atento a esses assuntos, de preferência alguém que tenha animal e utilize a área frequentemente”, explica. t
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Jornal dos Condomínios
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Guia para síndicos novatos Novos ocupantes do cargo precisam estar atentos a todas as responsabilidades inerentes ao cargo de gestor de condomínio
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er síndico pela primeira vez exige esforço em dobro. O primeiro passo para quem acaba de assumir a gestão de um condomínio e nunca havia ocupado esse cargo antes é se inteirar sobre todas as responsabilidades. E não são poucas as tarefas. O trabalho de administrar um condomínio fica cada vez mais exigente e o síndico inexperiente pode se sentir um tanto perdido: o que fazer com toda a documentação? Papéis, devo arquivá-los? Quem são os empregados do condomínio? O encanamento estourou, há uma infestação de baratas nas áreas comuns, quais itens exigem manutenção? O síndico pode vir a responder judicialmente por erros na gestão? Quando o condomínio tem o respaldo de uma administradora fica mais fácil buscar essas respostas, mas, e quando não tem, a quem recorrer? Essas e muitas outras dúvidas certamente surgirão no dia a dia de quem assume o cargo pela primeira vez. Para auxiliar o síndico nessa primeira experiência, especialistas da área condominial orientam sobre os principais temas a serem observados pelo gestor.
Check-up
Antes de começar o trabalho, é necessário analisar a situação atual do condomínio a fim de saber o que se terá que enfrentar pela frente. De acordo com Samara Lobo, sócia da UP Condomínios, o síndico deve verificar a situação de inadimplência dos condôminos, se há processos judiciais ou problemas estruturais no prédio. “Esses são passos importantes para planejar ações futuras e evitar problemas”, ressalta. Além disso, é aconselhável que o síndico converse com o zelador sobre a manutenção do local, sobre as reclamações mais comuns e procure entender o histórico dos condôminos mais exigentes ou problemáticos. “É preciso fazer os moradores cumprirem o que é determinado pela Convenção e o Regulamento Interno. O síndico não deve criar regras, apenas executá-las”, pontua Samara.
Agenda
É um cadastro de contatos dos funcionários, moradores e prestadoras de serviço. Uma ferramenta muito útil ao síndico. Geralmente fica guardada na portaria do prédio. A professora Rosely recomenda que a agenda seja atualizada periodicamente. “É interessante que o síndico também faça novos orçamentos com outras empresas, avaliando o custo-benefício para o condomínio. As empresas podem aumentar seus preços e o síndico nem se dar conta de que está pagando mais caro pelo serviço. É sempre bom atualizar”, sustenta.
Áreas Comuns
A palavra chave para este tópico é manutenção. As áreas comuns são espaços físicos de propriedade de todos os condôminos, definidas na Escritura de Convenção do Condomínio - instalações elétricas, portões, bombas d’água, elevadores, sistema de água e esgoto, sistemas de segurança, jardins, academia, salão de festas, entre outros. Essas áreas precisam ser vistoriadas com frequência e passam por manutenções periódicas. “É de responsabilidade do síndico manter tudo sempre limpo, arrumado e em perfeitas condições de uso”, informa Samara Lobo, da UP Condomínios. Nesse item o gestor lida com empresas prestadoras de serviço e, para tanto, os especialistas alertam que os síndicos observem o cumprimento das especificações que garantem qualidade no serviço e segurança. “Os síndicos devem exigir a apresentação dos documentos que atestam qualificação e cumprimento das normas técnicas. Para verificação da estrutura de engenharia do prédio, por exemplo, solicite a ART”, orienta a professora Rosely Schwartz. Uma dica para evitar o esquecimento da manutenção de equipamentos e áreas comuns é manter um “checklist” pautado por datas de vencimento de cada item, controlando cada ação futura e dando baixa nas manutenções realizadas.
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Jornal dos Condomínios
Funcionários
A primeira atitude do síndico ao assumir o mandato é se apresentar à equipe de funcionários, expor seus métodos e sua forma de trabalho para então solicitar sugestões. De acordo com Samara Lobo, o novo gestor deve conferir a carga horária de cada colaborador, verificando junto ao sindicato da categoria se o salário e demais bonificações estão corretas. “As Convenções Coletivas de Trabalho devem ser obedecidas”, alerta Samara. Além disso, é necessário verificar se as férias dos empregados estão em dia e se existe alguma pendência trabalhista. “Essas informações também podem ser obtidas junto ao contador”, informa Samara. A professora e consultora condominial Rosely Benevides Schwartz chama atenção para os cuidados com vínculos empregatícios que podem gerar problemas na Justiça do Trabalho. “Os síndicos devem tomar cuidado com prestadores de serviço autônomos que ficam muito tempo realizando trabalho no condomínio. Sempre exijam contratos formalizados desses terceiros”, alerta.
Segundo Rosely, uma maneira de verificar se o número de funcionários está adequado para o condomínio é observar se há excesso de horas extras na folha de pagamento. “Primeiramente o síndico precisa avaliar se o trabalho que os funcionários estão desenvolvendo nessas horas excedentes é realmente necessário. Verificada essa utilidade e se o trabalho estiver excessivo, analisar a possibilidade de novas contratações”, observa. Outra dica importante é que o síndico atualize o cadastro dos empregados, com contatos de telefone, e-mail e endereço. “A equipe de funcionários irá trabalhar junto com o síndico para zelar pelo condomínio”, sustenta a professora.
Comunicação
Lidar com gestão de pessoas também requer boa comunicação. Segundo a professora Schwartz, é importante que o síndico estabeleça um canal de comunicação com os moradores e funcionários. “Essa tarefa ficou facilitada com o mecanismo da internet. Hoje muitos síndicos fornecem seus e-mails para atendimento e recebimento de sugestões”, informa. Estabelecer um horário de atendimento também evita chamadas inconvenientes. “Isso evita as batidas na porta do síndico na madrugada, por exemplo”, diz. Descobrir as expectativas dos condôminos com a gestão é uma maneira de ser bem sucedido na função de síndico. “Utilizando-se do meio escolhido para comunicação, faça uma pesquisa a fim de conhecer os anseios e as prioridades dos moradores”, conclui a professora Rosely.
Março 2013
Legislação
O síndico precisa conhecer bem a legislação que se aplica ao condomínio. Saber dos direitos e deveres e a responsabilidade civil e criminal inerente ao cargo é imprescindível. O advogado da área condominial Rogério Manuel Pedro cita as leis que norteiam as relações condominiais: o Código Civil Brasileiro alterou alguns dispositivos da Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, bem como a Lei das Locações (nº 8.245/91). “Os artigos 1.331 até 1.358 do Código Civil, que tratam do Condomínio Edilício, regem a maior parte das normas condominiais, artigos esses frequentemente consultados pelos síndicos”, destaca. Embora o Código Civil tenha alterado dispositivos da Lei 4.591, o advogado esclarece que a Lei ainda vigora nos artigos que o Código não tenha revogado. De acordo com Rogério Manuel Pedro, o novo gestor também pode encontrar algumas respostas na Lei de Locações. “Essa legislação rege principalmente a situação dos inquilinos perante o condomínio e, nos artigos 22 e 23, define as diferenças entre despesas ordinárias e extraordinárias. É um tema que gera dúvidas frequentes”, observa.
A Convenção Condominial é a lei interna do condomínio, sendo obrigatória conforme a exigência do art. 1.333 do Código Civil. Esse conjunto de normas prevê, entre outras matérias, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; a forma de administração; a competência das assembleias; a forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações e as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores. “A Convenção é uma espécie de regulamento geral, que complementa a legislação e, portanto, não pode conflitar com o Código Civil e demais leis”, informa o advogado. Os condomínios também devem elaborar seu regimento interno, que passa a ser um instrumento complementar da Convenção, particularizando principalmente condutas dos condôminos, de modo a preservar a boa convivência entre os moradores. “Para que a gestão do síndico seja assertiva, a leitura da Convenção e do Regimento Interno é essencial”, sustenta o advogado.
Documentação
Inventário
O síndico precisa estar ciente das ferramentas e equipamentos que o condomínio possui. Quando for deixar o cargo, também será necessário prestar contas desses itens. Se o condomínio não possui um inventário organizado, o novo gestor deverá montar um, utilizando os recursos e tecnologias atuais – fotografia digital, computadores. O inventário poderá ser armazenado em uma pasta específica no computador, de maneira detalhada, descrevendo quantidade de itens, tamanho, situação de uso, marca do produto, lembrando sempre de fazer o “backup” dos arquivos, evitando possíveis perdas. A consultora condominial Rosely Schwartz recomenda que o síndico responsabilize apenas um dos funcionários pelos equipamentos, aos quais somente ele terá acesso. “Esse funcionário deve ser preferencialmente o zelador e é recomendável que somente ele tenha acesso à sala ou à caixa desses itens”, diz. Há condomínios que permitem o empréstimo de ferramentas aos moradores ou guardam equipamentos para uso comum. Nesses casos a professora Rosely orienta que é imprescindível fazer um protocolo. “O empréstimo ao morador e a devolução do objeto devem ser protocolados, constando o estado de conservação antes e depois do uso. Havendo deterioração do objeto emprestado, o morador deverá se responsabilizar pela reposição”, recomenda Rosely.
Quando um novo Gestor assume um condomínio, ele deve conferir: saldos bancários; guias de recolhimento e pagamento de encargos sociais; benefícios trabalhistas e tributos; comprovantes de pagamentos de contas; cadastro atualizado de condôminos e frações ideais; livro de atas; cartão do CNPJ (solicitar ao contador alteração de responsabilidade e certificado digital); convenção condominial e especificação; relatório da última emissão de boletos; e livro de registro de empregados e balancetes. Para arquivamento, Samara Lobo, sócia da UP Condomínios, aconselha que o síndico guarde todos os documentos por tempo indeterminado. “Existem prazos mínimos para arquivamento de alguns documentos. Os de departamento pessoal (funcionários), por exemplo, devem ser arquivados por 30 anos. Porém, nunca se sabe o que pode acontecer. O condomínio pode vir a necessitar de alguma documentação que foi descartada”, alerta.
Março 2013
Responsabilidade Civil
As tarefas que competem ao síndico são numerosas e importantes, já que administra o interesse e patrimônio comum da coletividade condominial. As principais funções do síndico estão enumeradas no art. 1.348 do Código Civil e §1º do art. 22 da Lei 4.591/64, bem como aquelas atribuídas em outros artigos dessas leis e também da Convenção Condominial e Regimento Interno. “A principal função do síndico é administrar o bem comum e, com isso, pode responder por culpa ou dolo pela imprudência, imperícia e negligência no trato de suas atribuições, como qualquer administrador. Ele é o representante legal do condomínio”, alerta Rogério Manuel Pedro. O advogado enumera alguns exemplos práticos que podem implicar responsabilidade civil ao síndico por ações ou omissões em sua gestão: falta de manutenção nos elevadores, nos reservatórios de água; instalação de brinquedos fora dos padrões exigidos; deixar de contratar seguros obrigatórios; deixar de obedecer às exigências de manutenções em equipamentos de segurança, como extintores e pararraios; se omitir a prestar contas aos condôminos em assembleia; utilizar indevidamente os recursos financeiros do condomínio; entre outros. “A Convenção Condominial pode determinar outras situações em que o síndico poderá, além de ser obrigado a indenizar o condomínio, perder o mandato. A responsabilidade civil do síndico presume desrespeito à lei ou a Convenção”, observa. Para reduzir a probabilidades de erros na gestão, o advogado aconselha ao síndico a consulta frequente ao Conselho Diretivo. “Antes da tomada de decisões mais polêmicas, é pertinente que o síndico consulte, sempre que possível, o Conselho Consultivo e Fiscal e os demais moradores através das assembleias”, diz.
Aprimoramento
Se destaca na função o síndico que não se contenta em saber somente o básico sobre a gestão condominial. A consultora Rosely aconselha que os síndicos busquem participar de cursos e palestras. Todo ano o Jornal dos Condomínios promove a Expo Condomínios, com exposição de estandes de empresas prestadoras de serviços no ramo condominial, palestras e oficinas que propagam conhecimento aos síndicos e trabalhadores do setor. A professora Schwartz recomenda leituras de apoio: n Revolucionando Condomínio: Rosely Benevides Schwartz, Editora Saraiva n Assembleias de Condomínios - Aspectos Jurídicos - Walter João Jorge Jr n Condomínio – Jota Nascimento Franco, Editora Revista dos Tribunais n Condomínio – João Batista Lopes, Editora Revista dos Tribunais n Sou síndico, e agora – Cristiano de Souza Oliveira n Técnicas de Inspeção e Manutenção Predial – Tito Lívio Ferreira Gomide, Flávia Zoega Andreatta Pujadas e Gerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, Editora Pini n Inspeção Predial, check-up predial: Guia da boa Manutenção – IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícia de Engenharia de São Paulo t
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e região norte
Balneário Camboriú
Redução nas tarifas de energia elétrica Medida anunciada pelo governo federal prevê a redução média nacional de 20,2% no valor da tarifa de energia
O
s elevadores e as áreas comuns do condomínio. O interfone e o portão da garagem. Esses espaços, por onde os moradores e funcionários de um condomínio circulam, somam um gasto de energia elétrica que será diminuído sensivelmente a partir de uma decisão do governo federal. A redução das tarifas de energia elétrica, anunciada pela presidente Dilma Rousseff, vai beneficiar consumidores comerciais, residenciais e também os condomínios brasileiros, que experimentam desde março uma redução nas contas de luz. Assim foi o último mês de fevereiro no Edifício José Phillips, localizado na Rua Uruguai, no Centro de Itajaí, há poucos metros da Universidade do Vale do Itajaí (Univali). O prédio de 11 andares tem 50 apartamentos, onde moram entre 105 e 110 pessoas. Alcides Bersi, 67 anos, mora há 30 no José Phillips. Por lá, ele já foi síndico em oito oportunidades. Hoje, desempenha o papel de subsíndico e participa efetivamente na administração e no dia a dia do condomínio. Alcides afirma que a última
conta de luz do edifício, datada de fevereiro, apresentou um valor menor do que costumeiramente. Isso, entretanto, é creditado pelo subsíndico ao fato de que na temporada de verão o prédio dá uma “esvaziada”, segundo suas próprias palavras, já que muitos moradores do José Phillips são estudantes da universidade vizinha. “Geralmente, no verão, muitos estudantes voltam para suas cidades. Então é normal diminuir a conta de luz nessa época, mas a queda não chegou a 20%, que é o que esperamos para os próximos meses.”, aponta Alcides. A conta de luz do edifício José Phillips costuma ficar entre R$ 1.200 e R$ 1.400. São dois elevadores, o interfone, a garagem e os corredores e sua iluminação. A expectativa é de que a conta comece a girar entre R$ 800 e R$ 1.000. “Os motores do elevador são os que mais consomem energia no condomínio, ainda mais que aqui no prédio eles já são antigos”, afirma. Alcides lembra que o José Phillips foi inaugurado em 1982, portanto, já são mais de 30 anos da construção. “Acreditamos que a queda nas tarifas de energia será
Taxa
Vendedor e estudante de administração, Cauê Santini, 32 anos, possui apartamento no edifício e conta que o condomínio já vinha buscando economizar energia elétrica, pois há alguns anos o prédio adota lâmpadas econômicas nas áreas comuns aos condôminos. Dessa forma, ele espera que a taxa condominial também diminua, no entanto, a redução da tarifa de energia não deve refletir diretamente na taxa condominial, acredita Alcides Bersi. “O condomínio tem
outros gastos maiores que as contas de energia elétrica. Por enquanto, não existe nada no sentido de diminuir a taxa do condomínio”, destaca. O economista Jairo Romeu Ferraciolli, professor de economia na Univali, em Itajaí, observa que se for respeitado mesmo o percentual de quase 20% de desconto nas tarifas de energia, os condomínios experimentarão uma diminuição real nas contas de luz, uma vez que os encargos tributários das tarifas sempre elevaram os preços na conta final. “A redução será muito benéfica para o condomínio, que terá um alívio em suas finanças. Mas para o morador a taxa de condomínio não deve diminuir, isso o consumidor conseguirá no próprio apartamento”, avalia o economista Jairo. t
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importante para os condomínios em geral, já que aqui, por exemplo, estamos fazendo uma reforma de R$ 40 mil. Então, o que vier de desconto será muito bem vindo”, comemora.
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Jornal dos Condomínios
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Prédios antigos dão lugar a novos empreendimentos
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e um lado, condomínios construídos num tempo em que eram escassos os edifícios, de outro, arranha-céus erguidos numa época em que as casas entraram em extinção na avenida mais cobiçada do Litoral Norte catarinense. Estamos falando de Balneário Camboriú, meca da construção civil brasileira e onde, apesar de contratempos e inconvenientes, condôminos de edifícios mais antigos, como o retratado nesta reportagem, convivem em harmonia com construções que surgem do dia para a noite, algo fácil de se encontrar na cidade em que são entregues de 1400 a 1800 apartamentos por ano, segundo o Sindicato da Construção Civil (Sinduscon) de Balneário Camboriú. Na Avenida Atlântica, no Pontal Norte, está o Edifício Siri. Construído em 1968, o Siri tem 11 andares. Localizado em área nobre de Balneário Camboriú, o condomínio viu um antigo vizinho vir abaixo recentemente. O motivo? A construção de um megaempreendimento de 40 andares aos fundos do condomínio, fato que trouxe à tona uma realidade da qual Balneário não conseguirá escapar: muitos dos condomínios antigos serão substituídos por novos. Rodrigo do Amazonas Pereira, 36 anos, é subsíndico do Edifício Siri há dois anos. Proprietário de uma lanchonete no andar térreo da constru-
Em Balneário Camboriú, condomínios quarentões convivem com arranha-céus do século 21
O comerciante e subsíndico Rodrigo Pereira está acostumado a longas conversas com os condôminos do Siri. Ele fala em revitalizar o prédio de 45 anos ção, Rodrigo cresceu vendo o Siri ser um dos maiores edifícios da Avenida Atlântica. As coisas mudaram e, de um ano para cá, ele se acostumou a ouvir reclamações de outros condôminos acerca do barulho da construção vizinha e da constante queda de materiais para os lados do terreno, onde está o Siri. “Quando começaram a destruir o prédio que tinha ali, depois de fazerem a limpeza do terreno, iniciaram também os transtornos, porque resíduos da construção caíram para dentro do terreno do edifício e danificaram o piso e paredes do Siri”, conta Rodrigo, fazendo questão de dizer que as construtoras arcaram com todo o prejuízo.
Os barulhos da construção do futuro arranha-céu também incomodam alguns condôminos, especialmente os mais idosos, conta Rodrigo. Ele lembra que muitos adquiriram imóveis ali justamente para ter sossego ao envelhecer. Entretanto, avalia Rodrigo, isso já está sendo superado pelo fato de os condôminos do Siri saberem que não existe outra saída a não ser se acostumar com possíveis barulhos e problemas que a construção do edifício de 40 andares possa trazer. “Muitas vezes os condôminos vêm reclamar comigo porque se perguntam: ‘e quando estiverem prontos os 40 andares, como será o nosso sol?’ Eu digo pra eles que não tem jeito, o mercado da construção civil está aí e só resta se adaptar”, observa um resignado Rodrigo. Ele lembra ainda que já teve casos de especulação imobiliária na tentativa de comprar o Edifício Siri, indenizando assim os proprietários de apartamentos no prédio. Porém, Rodrigo acredita em outra alternativa. “Nós precisamos dar uma revitalizada aqui no edifício, para que, junto com esses empreendimentos novos, possamos valorizar o nosso edifício”, conclui o subsíndico.
Números
Em 2010, data do último levantamento do Sinduscon sobre estatísticas da construção civil em Balneário, a cidade tinha 233 obras/terrenos, das quais:
Numa extensão de quase 100 metros, os tapumes mostram o quão imponente será o arranha-céu vizinho ao Siri 146 eram obras de edifícios residenciais, 73 eram terrenos com tapume, 4 eram edifícios comerciais e 10 eram obras paradas. A cada ano são entregues de 1400 a 1800 apartamentos. Carlos Humberto Metzner
Silva, presidente do Sinduscon de Balneário Camboriú, estima que anualmente são entregues 70 prédios no município. Os valores de venda dos apartamentos, segundo ele, batem na casa dos R$ 2 bilhões e 500 mil. t
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e região sul
Criciúma
Secovi-Sul/SC promove 4º Encontro dos Síndicos Palestrante falou sobre os principais direitos trabalhistas e a jornada de trabalho nos condomínios.
U
ma noite para confraternizar, aprender e compartilhar interesses comuns entre os síndicos do sul catarinense: assim foi o 4º Encontro dos Síndicos, promovido pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e Condomínios Residenciais e Comerciais em toda a Região Sul de Santa Catarina (Secovi-Sul/SC). O encontro, gratuito, se estendeu também a subsíndicos, administradoras de condomínio, empresas de contabilidades e demais interessados e aconteceu na Associação Empresarial de Criciúma (ACIC) no dia 18 de março, reunindo cerca de 40 pessoas. Com o tema “Principais Direitos Trabalhistas e Jornada de Trabalho”, o palestrante Alexsandro Macedo Vieira abordou temas desde a anotação na carteira de trabalho até a rescisão do contrato dos funcionários. Segundo ele, o condomínio é considerado pessoa jurídica e deve promover a saúde e a segurança de todos os trabalhadores contratados com atenção especial aos direitos e deveres do condomínio. O síndico Manoel Lúcio Batista, do Edifício Roberta, participou dos
três encontros anteriores e estava na expectativa de assistir à palestra. “Todo o conhecimento que adquiri através do Secovi foi muito válido. Aprendi muitas coisas, inclusive com o Manual do Síndico que recebemos no ano passado. Já li duas vezes!”, comentou. Há três anos atuando como síndico no condomínio onde mora, ele lembrou que o sindicato inclusive o auxiliou quando precisou de um advogado para resolver problemas internos. “Essas orientações foram muito importantes. É bom saber que podemos contar com o trabalho deles”, completou. A secretária do Secovi-Sul/SC, Edelamar Elias Farias, reforçou que a presença dos síndicos no evento é fundamental para essa aproximação com o sindicato. “Começamos com uma participação de dez síndicos e agora já contamos com mais de 30 pessoas confirmadas previamente para este quarto encontro”, disse. A secretária afirmou também que a oportunidade serviria para lembrar o recadastramento dos condomínios. “Estamos fazendo uma convocação geral para termos o contato de todos os condomínios da região”, reforçou. t
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Jornal dos Condomínios
O palestrante Alexsandro Macedo Vieira falou sobre direitos e jornada de trabalho
O encontro, gratuito, se estendeu também a subsíndicos, administradoras de condomínio, empresas de contabilidades
Saiba mais sobre o Secovi-Sul/SC O Secovi-Sul/SC é um sindicato patronal, que representa condomínios e empresas imobiliárias, defendendo os interesses da classe. Em sua abrangência, atua desde a cidade de Capivari de Baixo até Passo de Torres, na divisa com o Rio Grande do Sul.
Março 2013
Rede de proteção: é permitida?
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O equipamento de segurança tem prioridade diante das discussões estéticas do condomínio
er sacadas no apartamento é uma vantagem, principalmente no verão. Em dias quentes, nada melhor que usufruir da paisagem e do ar fresco, além de ser um ambiente propício para reunir os amigos e a família. Entretanto, para garantir a segurança das crianças e dos animais de estimação, é sempre recomendável a colocação de redes de proteção para prevenir quedas e acidentes. Por se tratar de um item de segurança, as redes de proteção instaladas em janelas e sacadas não são consideradas alterações de fachada. De acordo com a advogada especialista na área condominial, Carla Backs Mansur, de Balneário Camboriú, não existe legislação que impeça a instalação das telas e a Justiça considera que, na comparação
Dicas para evitar danos nas telas, mantenha objetivos perfuro-cortantes longe delas; n fiscalize seu cachorro para que ele não venha a morder a rede; n a tela não deve ser lavada com produtos químicos; n cuidado com as obras, a tinta corrói o material da tela; e o material não é protegido contra a ação do fogo. n
Redes de proteção garantem a segurança de crianças e animais de estimação entre a mudança mínima na estética e a utilidade da rede como proteção à vida, prevalece este segundo argumento. “A rede de proteção consiste em segurança e proteção à vida de moradores. O direito de proteção da vida é resguardado pela Constituição Federal”, esclarece. As assembléias podem decidir quanto à cor das telas e padronizar quanto ao aspecto visual, conforme
disposto na convenção. A instalação requer cuidados, pois já houve casos de acidentes com morte por falta de manutenção, material danificado, ganchos enferrujados ou sistemas mal instalados. É preciso ter certeza de que o material de proteção é de qualidade, de que os profissionais são qualificados e de que a empresa é idônea, além de exigir a garantia do
serviço e a nota fiscal. De acordo com Sandra Regina Pereira, sócia proprietária de empresa de redes e telas, a escolha de um material resistente é fundamental. A empresa trabalha com polietileno, que suporta pressão de 500 quilos por metro quadrado, também indicado pelo Conselho Regional da Engenharia e Agronomia de Santa Catarina. “O polietileno virgem de alta densidade é mais adequado. A rede de proteção deve ser tratada contra a ação do tempo, impermeabilizada e testada em relação à sua resistência”, explica Sandra Regina. Existe também a rede de poliamida, mais conhecida como “nylon seda”, de tecido e consistência maleável. No entanto, esse material é menos recomendado, pois não possui tratamento contra os raios ultravioletas e não é impermeável. t
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Controle de pombos e morcegos Animais causam doenças e se refugiam em fendas na laje, telhado e até no vão do ar condicionado
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o entrar por pequenas brechas, pombos e morcegos podem formar ninhos dentro do prédio, entre a laje e o telhado ou até no buraco do ar condicionado. Apesar de transmitirem doenças, esses animais não podem ser exterminados, conforme a Lei de Crimes Ambientais (Lei Federal nº 9.605/98). O indicado pelo Ministério da Saúde é que sejam realizadas medidas de controle. Ambos causam doenças respiratórias provocadas por inalação da poeira das fezes secas, - portadores de fungos que causam a histoplasmose-, infecção que atinge o sistema nervoso e causa dores de cabeça, visão turva e agitação. A salmonelose é outro mal que atinge o homem quando ingere alimento contaminado pelo excremento. O caso de
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respirar fragmentos do dejeto do pombo, também pode provocar criptococose, que dá tosse, febre e falta de ar. “Na limpeza é preciso umedecer as fezes para não esfarelar. A pessoa que faz a higienização do local precisa usar Equipamento de Proteção Individual (EPI), entre eles máscara que tampe o nariz e boca e luvas”, orienta a fiscal de vigilância em saúde do Centro de Zoonoses de Florianópolis, Ana Maria da Cunha. Com os morcegos também se deve ter cuidado, principalmente com as mordidas, já que podem transmitir raiva. Se entrarem no prédio e colocarem em risco os moradores, o ideal é acionar o Corpo de Bombeiros ou a Polícia Ambiental. Para afastá-los, as recomendações são de cobrir as fendas e colocar naftalina nos abrigos, pois o produto exala um vapor que
irrita a mucosa do animal, que foge do recinto. De acordo com a fiscal, entre as medidas a serem adotadas para o controle de pombos são: isolá-los dos seus abrigos e evitar a reprodução. “Não alimentá-los, pois quanto mais a fêmea come, mais entra no cio e procria. Outra medida é substituir os ovos presentes nos ninhos por bolinhas de pingue-pongue, pois, sempre chocando, a pomba não entra em novo ciclo”, observa. Também é importante vedar as aberturas que a ave utiliza como abrigo.
Controle dos pombos: há dispositivos que impedem o pouso nos beirais e telhados
Afastar as aves A fiscal do Centro de Controle de Zoonoses de Florianópolis Ana Maria da Cunha, observa que o mercado oferece dispositivos que impedem o pouso dos pombos nos beirais dos telhados, como graxas e folhas de alumínio que refletem
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a luz e incomodam os olhos do animal. Segundo ela, existem sonares que emitem ruídos, mas com o tempo o bicho pode se adaptar. Outra sugestão para impedi-los de ficar sobre o prédio é colocar náilon na borda da laje. “São três fiozinhos, um
do lado do outro, postos a 10 centímetros acima da margem, em uma distância de três centímetros um do outro”, aponta. Mais informações podem ser obtidas no Centro de Zoonoses da Capital pelo telefone (48) – 3338-9004. t
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Eventos SC
Canal aberto com o síndico COMENTÁRIOS DO LEITOR
4 “Muito interessante a matéria. O prédio ficou bonito e valorizou muito. Parabéns pela iniciativa a cidade precisa ficar mais bonita e valorizada.”
uso e gozo pelos demais condôminos.”
O que fazer Assim, não se utilizando A leitora refere-se à matéria “Condomínios antigos optam pelo das áreas comuns do condomínio, o morador tem o diretrofit”, veiculada na edição de abril. reito de deixar a bicicleta em sua vaga de garagem, tendo Bicicleta caso de estar definido o uso em vista o respaldo constituBicicleta é considerada específico para guarda de cional. Caso um condômino meio de transporte? Ela veículos terrestres, ou seja, desrespeite o que estipula a pode ficar na vaga da garacarros e motos, estará vedada convenção, a primeira provigem junto ao veículo do pro- a sua utilização para guardar dência a tomar é enviar uma prietário, caso não atrapalhe objetos, bicicletas, colocar notificação ao proprietário. as outras vagas? O proprieentulhos, entre outros itens. Não sendo sanada a tário tem o direito de deixar Por outro lado, vale irregularidade, poderá ser a bicicleta neste local? ressaltar que qualquer restri- aplicada uma multa com Síndica Jaci ção feita pelo regulamento valor baseado na convenção Florianópolis interno ou convenção do do condomínio, que pode ser condomínio fere o direito de duplicada ou triplicada. No A Lei nº 9.503/1997 (Códipropriedade previsto no art. caso de objetos nas vagas, go de Trânsito Brasileiro) traz 5º, inciso XXII, da Constituicomo bicicletas, in casu, se em seu Anexo I, o conceito ção Federal, mormente quan- eles estiverem em áreas de e definição de bicicleta, qual do o uso e gozo não interfere acesso ou em locais que não seja: “veículo de propulsão no direito de propriedade são as vagas propriamente humana, dotado de duas alheio. ditas, o síndico poderá provirodas, não sendo, para efeito Neste ínterim, é importan- denciar a remoção, depois de deste Código, similar à mote destacar a jurisprudência advertir e multar, e a guarda tocicleta, motoneta e ciclodo Tribunal de Justiça do dos bens, comunicando o motor”, comprovando, assim, Estado de Minas Gerais, no proprietário sobre o fato e que a bicicleta é considerada que se refere à ilegalidade da que ele terá o prazo para reum meio de transporte. utilização da área comum do tirada, sob pena de o condoNos condomínios, um dos edifício por um dos condômi- mínio promover as medidas problemas mais frequentes é nos: “COMINATÓRIA - CONcabíveis, até mesmo a doação a questão do uso das vagas VENÇÃO DE CONDOMÍNIO dos objetos. de garagem, que costumam - REGIMENTO INTERNO DO Outra medida interessante gerar inúmeras tensões entre EDIFÍCIO - AGE - MICROSSISé a criação de um bicicletário, os vizinhos, principalmente TEMA LEGAL - UMA VAGA se houver um espaço para por que a legislação pertinen- DE GARAGEM PARA CADA tanto, ficando mais prático te não é muito clara quanto UNIDADE AUTÔNOMA DE e confortável para os moraao assunto. APARTAMENTO - UTILIZAdores, cuja modalidade vem Viver em condomínio ÇÃO DA ÁREA COMUM POR sendo adotada nos novos envolve muitas regras e flexi- APENAS UM DOS CONDÔMI- empreendimentos. bilidade. No caso das biciNOS - IMPOSSIBILIDADE. Se a Thiago Miguel Sartori Geraldo, advogado, graduado cletas, é preciso estar atento parte coloca dois veículos em em Direito pela Universidade ao regulamento interno. A uma única vaga de garagem, do Vale do Itajaí – UNIVALI, convenção do condomínio ficando um deles parcialmenpós-graduando em Direito e o regulamento devem ser te na área comum do condoCivil, Negocial e Imobiliário bastante claros com relação mínio, bem como estaciona pela Universidade Anhanao uso correto da garagem. motocicleta e bicicleta na guera – Uniderp/SP. Via de regra, a convenárea comum, patente sua ção diz que apenas veículos ilegalidade, sendo que cada * Este Boletim Informativo está amparado nos termos do art. 29, § 3º do podem ficar ali – e geralmen- condômino tem o direito de Código de Ética e Disciplina da OAB, art. te um por vaga. Por isso, usar e gozar das partes co33, parágrafo único, do Estatuto da Adesse uso também deve estar muns do condomínio, desde vocacia, e pelo Provimento nº 94/2000. expresso na convenção e, em que não impeçam idêntico
Hilda Rocha Ferreira
Qualificação - A editora do Jornal dos Condomínios, Ângela Dal Molin, foi convidada a fazer a abertura do Curso de Síndico Profissional e Administração de Condomínios, realizado pelo ICT (Instituto de Capacitação e Treinamento) ocorrido em março, em Florianópolis. O curso foi ministrado pelo Prof. Sergio Craveiros e teve como objetivo dar base para gerenciamento de condomínios para síndicos e profissionais que atuam no setor. Segundo a editora este tipo de evento é muito bem vindo, pois para a profissão de síndico ainda não existe graduação específica.
EXPO 2013 - Em reunião na sede da Fampesc, na primeira quinzena de março, foi apresentado o mapa oficial da Expo Condomínio SC 2013. A feira entra em sua 4ª edição com fornecedores de peso, e que, a exemplo de anos anteriores trarão qualidade ao evento dirigido ao setor de condomínios catarinense. Na foto representantes do Secovi Florianópolis/Tubarão, Jornal dos Condomínios e AC Feiras, realizadores do evento.
Cidadania - O ex-sindico e conselheiro de alguns edifícios em Florianópolis, Vitor Warken, realiza trabalho voluntário no Asilo Irmão Joaquim em Florianópolis. Como diretor financeiro da entidade, ele relata o estado de estrema carência social dos idosos que têm, como única assistência, o lar. “Muitos deles não têm família. Eles contam com a nossa ajuda para não ficarem sozinhos”. Segundo Vitor Warken, o asilo é 100% filantrópico e sobrevive de doações. Portanto, quem quiser e puder ajudar pode encaminhar donativos (fraldas geriátricas tamanho adulto, cesta básica, roupas, móveis, cadeiras de roda, entre outros) para o endereço: Avenida Mauro Ramos 1302, Centro, Florianópolis. Doações em dinheiro podem ser depositadas na conta da entidade: Banco do Brasil, agência 4236-6, conta-corrente 105.014-1. Uma visita também é muito bem-vinda, pois os velhinhos gostam de companhia. “As visitas são essenciais para o lado afetivo do idoso. Eles gostam de contar suas histórias, de receberem um abraço, um sorriso. Muitos ficam felizes só de ver alguém com eles. Grupos de artistas, músicos, atores, também são bem-vindos para proporcionar entretenimento aos velhinhos”, destaca Waker. Em caso de dúvidas, ligue para o asilo: (48) 32227544.
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Síndico também
precisa de privacidade
Qual o síndico que nunca teve seu sono interrompido por algum morador que, ao invés de acionar o porteiro, bateu em sua porta no meio da noite para reclamar de um vizinho barulhento? Esse é um ato corriqueiro de condôminos, pois é comum acreditarem que podem chamar o gestor condominial a qualquer hora, o que não é correto. Para evitar esse tipo de comportamento, e garantir sua privacidade, o síndico deve mostrar qual sua responsabilidade no prédio. Ele não precisa estar à disposição 24 horas por dia, mas é necessário que crie mecanismos de acesso regular aos moradores, assim o gestor zela pela sua vida pessoal e de sua família sem deixar de cumprir a sua função. Alguns parâmetros de comunicação que podem ser adotados são: acesso ao livro de reclamações 24h por dia e horários de atendimento. Também é possível criar uma conta de e-mail para o condomínio, assim os moradores podem enviar seus recados. Mas é importante ter consciência que algumas emergências não podem esperar, e ele deve deixar claro aos condôminos que nesses casos deve ser informado imediatamente. Delegar funções é fundamental para o síndico não ter que estar disponível em tempo integral ao condomínio. Se ele for centralizador, com certeza as pessoas vão procurá-lo a qualquer momento para resolver desde os menores conflitos condominiais. Uma dica é listar os problemas mais comuns, padronizar soluções e classificar por importância e urgência. Com esses dados, é importante determinar responsabilidades para o porteiro, o zelador e o que deve ser informado imediatamente para o síndico.
Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.
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Gerador de energia para portões Na falta de energia, o nobreak mantém o portão do condomínio funcionando no modo automático
O
Por Kalyne Carvalho
portão do condomínio é uma das ferramentas mais utilizadas pelos moradores. Hoje, praticamente todos os portões são automáticos, o que permite que os condôminos os acionem via controle remoto sem precisar sair do carro. No entanto, para funcionar adequadamente, o portão automático precisa ser alimentado por uma fonte de energia. E quando o fornecimento de energia elétrica é interrompido? O portão imediatamente deixa de funcionar no modo automático, a menos que o sistema conte com o socorro temporário do nobreak, equipamento ainda pouco conhecido pelos síndicos e condôminos. De acordo com Felipe Gariba, proprietário da Inova Segurança, existem diversos tipos de nobreak para portão. Os modelos se diferenciam pela capacidade de manter ciclos de abertura e fechamento. “Além da potência, cada no-
break deve ser customizado de acordo com o fluxo de funcionamento do portão aliado ao seu tamanho e peso”, explica. Segundo Gariba, a duração mínima ou máxima varia de acordo com a necessidade do condomínio. “Em condomínios pequenos, recomenda-se, pelo menos, um ciclo de 50 aberturas e fechamentos, porém, em grandes condomínios com um alto fluxo, esse número é maior”. O custo médio pelo equipamento instalado oferecido pelo mercado varia entre R$ 1.500 e R$ 2.300. No condomínio Residencial Camila, com aprovação dos condôminos em assembleia, o nobreak foi instalado depois de os moradores terem vivenciado experiências desagradáveis com a falta de energia, conforme relata o síndico Marcelo Pereira: “Utilizar o portão no modo manual provoca transtornos para os moradores, especialmente nos dias chuvosos”, relata. Depois de instalado, o gerador requer revisão no
No condomínio Residencial Camila, o nobreak foi instalado depois de os moradores terem vivenciado experiências desagradáveis com a falta de energia sistema a cada seis meses, quando a empresa contratada realiza os devidos testes. “É um equipamento que dificilmente apresenta problemas, mas todo sistema exige manutenção”, complementa Felipe Gariba. A segurança também é um fator que motiva a instalação do nobreak. Com o portão no modo manual, o morador e o condomínio ficam mais vul-
neráveis. “O morador desce do seu veículo, abre o portão manualmente, guarda o carro na garagem e volta para fechar o portão. É um risco desnecessário”, alerta Felipe. Mas nem todos os portões são adaptáveis ao sistema. De acordo com o proprietário da PWM Soluções em Energia, Alexandre Bock, não foi fácil para a engenharia desenvol-
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ver o sistema para os portões automáticos. “Era difícil aplicar o nobreak nos portões, porque os motores antigos não se adequavam ao equipamento. Os motores também passaram por evoluções tecnológicas para viabilizar a aplicação”, explica Bock. Portanto, condomínios que ainda possuem portais de acesso ultrapassados não comportam o gerador. t
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