jc-edicao-139 by Condominio SC Jornal e website

A NO 1 2 - N ° 1 3 9 - J U NH O 2 0 1 3 - D i s t r i bu i ç ã o g r a t u i t a e di r i gi da a s í n di c o s e a dm i n i s t r a do r a s de c o n do m í n i o s Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e Grande Florianópolis

Qual o valor de seu patrimônio? Adquirir um imóvel é considerado uma maneira eficiente de se proteger contra as reviravoltas na economia e dos riscos do mercado financeiro. A tarefa de manter ou aumentar o valor do patrimônio dos moradores, praticando a preservação do condomínio, é mais uma das responsabilidades que recaem sobre a administração do edifício - personificado na figura do síndico.

20 à 25 de agosto Centrosul Fpolis

Em SC balneário camboriú

Condôminos e animais disputam espaço

Página 15 criciúma

Revestimentos cerâmicos precisam de manutenção Página 16

Home offices Atividades comerciais no condomínio

Páginas 12 E 13

Página 8

Garagens Vantagens das vagas cobertas Página 10

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EXPO CONDOMÍNIO SC 2013 A PONTUAL convida Síndicos, Clientes e Parceiros para visitar nosso stand, ficaremos muito honrados em recebê-los. Data: 20 a 25 de agosto CentroSul - Florianópolis

Editorial

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Expo Condomínio SC 2013 está de volta condomínios e o bem-estar dos moradores. Leia também sobre uma tendência cada vez mais usual, o trabalho em casa ou home office é um novo desafio para os síndicos. Para saber como a novidade vem sendo administrada nos condomínios, preparamos uma matéria sobre o assunto. Aproveite para saber mais sobre os limites das atividades profissionais em casa (home office) e o que é ou não permitido para que a tranquilidade seja mantida. Trazemos ainda nesta edição alguns exemplos de participação assertiva. Unir esforços em prol de objetivos coletivos pode ser uma boa oportunidade para síndicos e moradores de condomínios conquistarem benefícios em comum e exercitarem a cidadania. Confira, o texto sobre a ação voluntária de moradores e síndicos de condomínios da região central de Florianópolis que ajudou a preservar e a promover melhorias em uma área verde da cidade, proporcionando assim um local para o lazer de todos.

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Nosso empenho em orientar e auxiliar os gestores condominiais agora está on-line e mais perto de você! Acesse o portal <http://www.condominiosc.com. br>, e aproveite para participar da promoção que premiará com um notebook a frase que melhor defina o desafio de ser síndico. Para finalizar, convidamos todos os gestores condominiais e profissionais da área a participarem do maior evento destinado ao setor condominial de Santa Catarina, a EXPO CONDOMÍNIO SC 2013, que acontecerá de 20 a 25 de agosto no Centrosul, em Florianópolis. Com a participação de fornecedores de produtos e serviços para condomínios, palestras e oficinas que envolvem do síndico ao zelador, o evento deverá apresentar o que há de mais atual no segmento. Participe, e boa leitura! Ângela Dal Molin

Leitura Dinâmica Sou Síndico, E Agora? Onze Lições do Código Civil brasileiro Autor: Cristiano de Souza Oliveira Editado pelo Grupo Direcional Condomínios A obra visa desmistificar e tornar compreensíveis os principais assuntos referentes ao “Condomínio Edilício” ao síndico e a todos aqueles que estão na lida diária da vida condominial. Do advogado e consultor condominial Cristiano de Souza Oliveira o livro traz um texto didático, simples e objetivo possibilitando uma maior aproximação dos gestores com a Lei e, consequentemente, facilitando na solução dos problemas. t Durante

a Expo Condomínio SC 2013 serão sorteados três exemplares do livro “Sou síndico e agora?”, entre os síndicos participantes da feira. Os exemplares foram cedidos pela Editora Direcional Condomínios.

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Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br

Administrativo financeiro -Gustavo Raldi

Textos Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Textos Grande Florianópolis - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP, Graziella Itamaro SC 01358 JP Textos Baln. Camboriú e região - Leonardo Leite Thomé - DRT SC 04607 Revisão - Tony Rodrigues Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

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uem adquire um imóvel em um condomínio, além de buscar um local agradável para viver costuma pensar no prédio como um investimento, um patrimônio. Os imóveis são, tradicionalmente, boas opções de aplicação para significativa parte dos brasileiros, pois representam uma maneira eficiente de nos protegermos contra as reviravoltas da economia e dos riscos de aplicações financeiras. Assim, a tarefa de manter ou aumentar o valor do patrimônio dos moradores (às vezes, de milhares deles) é também uma atribuição do gestor do condomínio. Cabe a ele direcionar a administração para que os imóveis não sofram depreciação de valor, por exemplo, por negligência na manutenção de questões essenciais que podem comprometer, em médio e longo prazo, a estrutura, a estética ou administração dos edifícios. Leia na matéria especial desta edição alguns depoimentos que poderão auxiliar você na tarefa de manter a valorização dos

Jornal dos Condomínios

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Inúmeros síndicos e empresas já curtiram a nossa fan page. Entre para a turma, fique em contato com os editores, sugira temas para as próximas reportagens e atualize-se em tudo o que acontece no setor de condomínios catarinense. Junho 2013

Condomínios se unem para apoiar projeto Revitalizar uma praça, apadrinhar um parque ou participar de projetos sociais agregam condomínios, poder público e comunidade

nir esforços em prol de objetivos comunitários pode ser uma boa oportunidade para síndicos e moradores de condomínios conquistarem benefícios coletivos e exercitarem a cidadania. Fundada em 1997, a Associação dos Amigos do Parque da Luz, é uma entidade jovem e um exemplo de iniciativa coletiva de sucesso. Fruto da união da comunidade e de moradores dos condomínios que se localizam no entorno da região, a instituição foi criada com o objetivo de preservar esta área de grande valor histórico e paisagístico. O Parque da Luz tem uma área de aproximadamente 37 mil metros quadrados e está localizado no centro de Florianópolis, nos altos da Rua Felipe Schmidt e cabeceira insular da Ponte Hercílio Luz.

Condomínios De acordo com Maria Rosa Cé, engenheira florestal e vice-presidente da Associação, o parque é mantido com dinheiro arrecadado pelos condomínios, e é utilizado para despesas gerais, como: pagamento do funcionário responsável pelo cuidado com as plantas; encargos trabalhistas; compra de materiais etc. Periodicamente a prestação de contas é encaminhada aos condomínios participantes, mantendo assim transparência na aplicação do

Junho 2013

da taxa de condomínio. “Se a comunidade não colaborar, o Poder Público, por si só, não tem como fazer tudo. E se nós, vizinhos do Parque não colaborarmos, esse espaço poderá se tornar um local inseguro ou perder as características de preservação”, explica Warken.

Segurança

Condomínios localizados no entorno do Parque da Luz contribuem para a manutenção do espaço público dinheiro. “A ajuda da comunidade é extremamente importante. Não fossem os condomínios, não conseguiríamos manter o Parque”, explica a representante.

Contribuição dos moradores Para Marcela Pereira Mendes, síndica do condomínio Residencial Maison Classic, a participação do condomínio no projeto é válida, pois diversos moradores utilizam o espaço para passeios com a família. “Contribuímos com um valor simbólico que vem descontado na conta de luz. Apesar dessa iniciativa não ter começado na minha gestão, sou a favor, pois investimos em um projeto coletivo e sabemos que está sendo bem cuidado. Acredito que assim faremos a diferença”, declara a síndica.

Morador e ex-síndico do condomínio Plaza Viena, Vitor Warken Filho, sempre participou ativamente das ações em defesa do espaço de lazer e de preservação ambiental. “Entendo que, independentemente de ser um espaço público, o cidadão deve participar sempre que possível. No nosso caso, o Parque da Luz é fundamental, pois nos serve ar puro, local para brincadeiras com as crianças, passeios com nossos animais, frutas à vontade

e outros benefícios”, declara o morador. A participação do condomínio Plaza Vienna com a administração do Parque da Luz se dá desde 2008. Já na primeira Assembleia Geral, o então síndico trouxe o assunto para discussão e a participação foi aprovada por maioria absoluta. Cada condômino paga uma taxa mínima, que iniciou com R$ 3,00 e hoje é de R$ 4,00 por mês e descontada no boleto

De acordo com o morador, a Guarda Municipal e a Polícia Militar fazem rondas sistemáticas no local e, com a colaboração de todos, o espaço se mantém público, limpo e em condições de uso. “Quando algum morador observa algo indesejável de sua janela, liga para o número 190, ou para o Corpo de Bombeiros, e alerta as autoridades competentes”, relata Warken. E, para não correr o risco de perder o espaço, a Associação se mantém alerta e está constantemente em busca de parcerias com entidades, visando à aprovação e execução de novos projetos que tragam melhorias às condições do Parque. t

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Ponto de Vista

Quórum para portaria externa Luiz Fernando Queiroz *

ma portaria bem situada representa uma benfeitoria útil, que aumenta a segurança de todos e eleva o valor de cada unidade do edifício, dependendo sua aprovação apenas do voto da maioria dos condôminos. A busca por segurança tem levado condomínios a construir guaritas ou pequenas portarias em frente do prédio, para melhorar o atendimento e dar maior visão aos porteiros. Dúvidas surgem na hora de deliberar sobre o adendo: a reforma altera ou não a fachada do prédio? A benfeitoria classifica-se como voluptuária, útil ou necessária? Qual o quórum para aprovar a mudança da portaria da parte interna para a parte externa da edificação? Há quem ainda defenda que a instalação de uma guarita ou portaria avançada constitua alteração arquitetônica do prédio, por modificar o conjunto original, implicando alteração da fachada. Tal argumento é exagerado e vai contra a melhor interpretação. Quando o legislador antigo disse que “é defeso a qualquer condômino: alterar a forma externa da fachada” ou “decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das

empregadas no conjunto da edificação” (Lei do Condomínio, art. 10, I e II) e o legislador moderno lançou que “São deveres do condômino: (…) não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas” (Cód. Civil, art. 1.336, II), ressalta evidente que a finalidade da norma é evitar que nossos edifícios se transformem em monstros arquitetônicos, desfigurados, em que cada um faz da parte externa de sua unidade o que melhor lhe aprouver. Por isso a lei exigiu a aprovação unânime de qualquer alteração da fachada. Diferente é a situação quando o condomínio (e não um condômino em particular) decide melhorar o edifício, agregando-lhe maior valor por meio de benfeitorias, acessões ou adequação

aprovar a construção de uma portaria externa ou a instalação de uma guarita? Décadas atrás, sem dúvida, tal benfeitoria seria considerada como voluptuária, o que exigiria o voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos (Cód. Civil, art. 1.341, I). Também é difícil enquadrá-la como benfeitoria necessária, ou seja, premente e urgente, que possa ser realizada “independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino” (Cód. Civil, art. 1.341, § 1º), como seria, por exemplo, o conserto de à modernidade (troca de esquadrias um vazamento no prédio ou mesmo a enferrujadas por outras de alumínio, troca emergencial de um transformador por exemplo). Nestas e noutras hipóde energia. teses, como na adição de uma portaria Hoje, em face dos perigos que em frente do edifício para facilitar a rondam os edifícios, sem dúvida uma Contabilidade Condomínios empresas recepção de entregadores oupara a vigilânportaria bem e situada representa uma (48) atender 3223 5332 / gtc@gtccontabilidade.com.br cia, não se busca o capricho de benfeitoria útil, que aumenta a seguum único proprietário, mas proteger o rança de todos e eleva o valor de cada O Cliente GTC Contabilidade agora pode contar com serviços diferenciados para facilitar seu dia a dia! interesse de toda a coletividade. Não unidade do edifício. Assim sendo, sua da contabilidade há, emAcompanhamento princípio, agressãoon aoline conjunto aprovação depende apenas do “voto Acesso individualizado para cada condômino arquitetônico, mas, sim, sua adaptação da maioria dos condôminos” (Cód. Civil, Controle diário da inadimplência às necessidades vitais dos condôminos. art. 1.341, II), vale dizer, de condôminos www.gtccontabilidade.com.br Portanto, ainda que se possa falar, na que representem pelo menos a metade teoria, modificação da das Efrações ideais, não da maioria de DESDEem 1985 À SERVIÇOdo DE“conjunto SEU CONDOMÍNIO EMPRESA edificação”, se a benfeitoria for feita em condôminos presentes à assembleia harmonia com a arquitetura do prédio, geral do prédio. t Luiz Fernando de Queiroz não vemos por que exigir a aprovação Av. Rio Branco, 404 Sl 506 Torre 1 - Centro - Florianópolis/SC Advogado e autor do TPD-Direito de todos os titulares de frações ideais. Imobiliário e do Guia do Condomínio IOB. Qual seria, então, o quórum para

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Junho 2013

INFORME COMERCIAL

CD’Ávila lança produtos financeiros para administradoras de condomínios e imobiliárias No último dia 13 de Junho a CD’Ávila Corretora de Seguros, em conjunto com a Crediloc, Invest Seguradora, Banco Bonsucesso e o Banco Renner, com o apoio do Secovi Florianópolis, realizou o Workshop de Produtos Financeiros para as administradoras de condomínios e imobiliárias da Grande Florianópolis. O intuito do workshop foi mostrar as novas ferramentas que estas empresas podem utilizar para a fidelização de seus clientes e crescimento da empresa, com a CD’Ávila como representante

Junho 2013

da plataforma de Santa Catarina deste pool de empresas que garantem desde capital de giro para a imobiliária ou administradora até o seguro do imóvel, passando por capitalização, empréstimo condomínio, empréstimo garantido e aluguel antecipado. O conceito Sua Imob+ engloba estas e muitas outras ferramentas de suporte às imobiliárias e administradoras da Grande Florianópolis, que agora podem gerenciar sua carteira de forma mais tranquila.

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O evento realizado no Hotel Majestic, no Centro de Florianópolis, contou com a participação de mais de 70 empresas do ramo na região e mostrou como se comporta o mercado imobiliário e como se beneficiar de tais ferramentas. A CD’Ávila, a Casa do Seguro, é a plataforma oficial da Sua Imob+ em Santa Catarina, portanto, está apta a ajudar todos os que precisam de alavancagem financeira em seu negócio. O site da CD’Ávila, a Casa do Seguro, é www. cdavila.com.br

Ponto eletrônico coíbe passivos trabalhistas Condomínios que optam pelo sistema eletrônico devem observar as regulamentações

e acordo com a legislação trabalhista brasileira, todos os condomínios que possuem mais de dez funcionários são obrigados a fazer o controle de ponto – manual ou eletrônico – registrando o horário de entrada e saída do trabalho. Os condomínios que optarem pelo ponto eletrônico devem observar a recente regulamentação da portaria 1.510/09 do Ministério do Trabalho e Emprego que dispõe sobre a obrigatoriedade do uso do Registrador Eletrônico de Ponto (REP). Esse é o exemplo do condomínio Edifício Eduardo Dias, que mesmo sem ter mais de dez funcionários, há quatro meses, instalou o marcador eletrônico. “Preferimos o sistema biométrico para prevenir ações trabalhistas. É uma forma mais segura para o empregado e empregador”, conta o síndico e advogado Cristian Guedes. O síndico Guedes orçou três equipamentos para delibera-

ção em assembleia. “Não ficou caro. É um investimento que vale a pena. Gastamos cerca de R$ 3 mil para instalar o ponto eletrônico”, diz. O advogado Pedro de Queiroz, de Florianópolis, acredita que o ponto manual é ineficiente e não representa fielmente o horário de chegada e saída do funcionário ao trabalho, o que incorre em processos na Justiça Trabalhista em pleito de horas extras contra o empregador. “O ponto manual é usado de forma errada e denota clara imprecisão”. Segundo ele, é praticamente impossível, por exemplo, o funcionário chegar e sair na mesma hora, minuto e segundo todos os dias, como é geralmente registrado no ponto. “Desta forma, esse sistema acaba sendo irrelevante como prova e, de maneira geral, os funcionários ganham o pleito na Justiça”, explica. Com o registrador eletrônico, toda vez que bater o ponto, o funcionário recebe um comprovante impresso com

o horário em que iniciou ou encerrou a sua jornada de trabalho e as informações ficarão registradas no sistema. Assim é possível, por exemplo, verificar irregularidades como a redução da jornada de trabalho ou a realização de horas-extras sem a remuneração equivalente.

Regulamentação Desde o ano passado, o sistema está programado para emitir um comprovante a cada vez que o empregado bater o ponto. Além disso, o relógio não poderá ser bloqueado nem ter os dados editados. Os condomínios que preferem manter o controle mecânico (cartão) ou manual (escrito) do ponto não precisam mudar o sistema. Entretanto, optando pelo equipamento eletrônico, não será possível retroceder ao ponto na forma escrita. Todas as instituições que não obedecerem à regra do controle de ponto estão sujeitas a advertências e multas por parte do Ministério do Trabalho. t

Funcionário Anderson Lúcio Barcellos registra sua chegada no condomínio pelo ponto biométrico

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Junho 2013

Faça Certo

Imóveis novos

Exija o manual do proprietário

o receber as chaves da morada e o termo de garantia, o comprador também deve ganhar o manual do proprietário específico do imóvel. Um direito previsto no Código de Defesa do Consumidor. Esse guia especifica os produtos utilizados na obra bem como os aparelhos que existem na edificação e como deve ser o uso e a manutenção. Segundo o engenheiro civil Trajado Lopes de Oliveira, que elabora manuais para edificações, a cartilha também esclarece as responsabilidades de todos os envolvidos na execução da obra, tal como fornecedores, incorporadores, construtores e compradores. Ao seguir as orientações, o proprietário evita

Junho 2013

INFORME COMERCIAL

danos ocasionados pelo mau uso das instalações, já que no guia consta desde a descrição elétrica, hidráulica e de ar-condicionado, os componentes utilizados e alerta quanto aos limites de uso seguro, com as cargas máximas suportadas pela estrutura e circuitos elétricos. Na entrega da obra, também deve ser endereçado ao síndico o manual das áreas comuns, que orienta sobre equipamentos e como devem ser feitas as manutenções de elevadores, piscina e caixas da água. Se ainda não tiver gestor condominial, o material deve ser deixado com o responsável por constituir a assembléia. “Facilita o trabalho do síndico e do proprietário para a manutenção correta do prédio”, explica Oliveira. t

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Home offices

Trabalhar em casa é o sonho de muitas pessoas e a prática vem ganhando novos adeptos a cada dia

Atividades comerciais atrapalham a vida em condomínio?

Uma tendência cada vez mais usual, o trabalho em casa exige dos síndicos atenção aos limites da prática para não gerar inconvenientes aos moradores

er horários de trabalho mais flexíveis, usar roupas mais confortáveis, fazer as refeições em casa e trabalhar sentado no sofá é o sonho de muitos profissionais de hoje. Conhecida como Home Office, a prática do trabalho em casa vem ganhando adeptos a cada dia e tem sido facilitada pelo avanço dos recursos tecnológicos como telefone celular, internet rápida, webcam, programas de conversas instantâneas, etc. Entre outros benefícios, o

Home Office pode contribuir ainda para a redução de despesas, diminuição do estresse e maior disponibilidade para a família. Além disso, sem necessidade de deslocamentos nem perda de tempo no trânsito, cada vez mais pessoas optam por desenvolver o trabalho no conforto de sua casa. Porém, a prática também pode ter desvantagens como, por exemplo, a falta de convívio com outros colegas de trabalho, dificuldades de separar a vida profissional da pessoal, falta de metodologia ou não saber

dividir o tempo para evitar o trabalho em excesso. E, para quem mora em condomínio, o trabalho em casa precisa ainda se encaixar nas regras de convivência dos edifícios, não causando danos ou incômodos aos demais inquilinos.

Normas De acordo com Flávio Melara, advogado e professor de Gestão Imobiliária, este é um novo desafio para os condomínios, que terão de normatizar o exercício das atividades comerciais para

evitar problemas futuros. “Inicialmente, é importante que os condôminos observem o que está estipulado na Convenção Condominial e no Regimento Interno em relação ao exercício de atividades comerciais. Geralmente, não há qualquer restrição sobre trabalhar usando computador e telefone, em atividades que não exijam relacionamento direto com outras pessoas, tais como traduções, revisões de texto, assessorias profissionais, ou seja, atividades que não interfiram no dia-a-dia dos demais moradores

ou onerem o condomínio com despesas extras. Além disso, não se pode, também, realizar qualquer tipo de publicidade do endereço do condomínio como ponto comercial”, explica o especialista. Segundo o advogado, é papel dos síndicos orientarem os moradores que trabalham em seus apartamentos, de modo que não causem nenhum desconforto aos demais condôminos, como barulho ou entrada e saída frequente de pessoas estranhas no condomínio. “O síndico deve intervir sempre que houver risco à segurança, prejudique o sossego e a privacidade dos demais moradores, devendo nesses casos aplicar as penalidades previstas em lei ou na Convenção. O importante é normatizar o exercício das atividades comerciais nos condomínios residenciais agindo com bom senso, ou seja, conversar e negociar são a melhor solução”, orienta Flávio.

Limites Morador do condomínio Ilhas de Santa Catarina, no bairro Serraria, em São José, Fabiano Dutra Laitano é representante comercial em Santa Catarina de uma empresa de produtos hospitalares que tem sede no Paraná. Quando não está visitando os clientes, trabalha em casa produzindo relatórios, fazendo ligações, solicitando produtos e respondendo e-mails. “Acredito que trabalhar em casa é uma grande comodidade, mas é preciso ter disciplina e saber os limites para evitar problemas com o condomínio”, relata Fabiano. Há dois anos como síndico do condomínio Gêmeos, em São José, Alex Mauricio de Barros não vê problemas em moradores trabalharem em casa. “Não vejo nenhum problema. Hoje existem muitos profissionais liberais

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Junho 2013

que trabalham em seus apartamentos, e que não precisam sair tanto de casa para trabalhar, bastando ter acesso à internet”, declara o síndico. Síndico do Condomínio Habitacional Praia Comprida, em São José, Clóvis Hinkel afirma que existem profissionais autônomos que trabalham com manicure e costura nos apartamentos, porém até o momento não teve problemas com esses casos, pois não causaram inconvenientes aos demais moradores nem ao condomínio. “Essas pessoas não me incomodam e o que eles fazem não atrapalha os afazeres do condomínio”, declara o síndico.

Deveres Para o especialista em advocacia condominial, Rogério Manoel Pedro, o profissional que mora em condomínio deve observar alguns detalhes de modo que as atividades profissionais não causem desconforto aos demais condôminos. “Nesses casos deve-se respeitar o artigo 1.336,

Para Fabiano Dutra Laitano trabalhar em casa é uma comodidade, mas é preciso ter disciplina e saber os limites para evitar problemas com o condomínio em seu inciso IV, que diz que é dever do condômino dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”, explica o especialista. Síndico do Condomínio Vieira da Rosa, no Centro de Florianópolis, Fabiano Salles Soares também acredita que não há problemas com o trabalho na residência se for possível achar o equilíbrio sem afetar o cotidia-

Condomínios Jornal dos

no do condomínio. “Acho que atualmente essa é uma forma legítima de trabalho, pois muitas empresas não precisam de um lugar físico para exercer suas atividades. Optei, em uma época da minha vida profissional, por trabalhar em casa, e apesar dos prós e contras, acho que é válido. Principalmente para profissionais autônomos, que não precisam receber pessoas no local de trabalho”, declara.

Convenção O advogado Rogério lembra que o profissional deve fazer uma leitura cuidadosa da Convenção e Regimento Interno. “Em condomínios residenciais, por regra, não é permitido atividades comerciais. Porém, não podem ser proibidas atividades profissionais que se restringem na utilização de computador e telefone, sem relacionamento direto com terceiros e clientes. Contudo, não é permitido realizar nesses locais atividades que gerem consumo de gás ou de

água se a cobrança desses itens for coletiva”, explica o especialista. De acordo com Rogério, as áreas residenciais não podem ser sede de empresa jurídica, já que geralmente a Convenção veda esse tipo de situação, pois nesse caso haveria alteração da destinação da unidade. “O que acontece é que isso é tolerado aos profissionais liberais e autônomos, já que para sede comercial e industrial são exigidos locais próprios e que estejam adequados a normas municipal, estadual e federal para realização de suas atividades”, completa. t

Para o síndico do Condomínio Vieira da Rosa, Fabiano Salles Soares, atualmente muitas empresas não precisam de um lugar físico para exercer suas atividades e não vê problemas com o trabalho na residência se este não afetar o cotidiano do condomínio

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Coberturas de estacionamentos Proteger contra chuva ou vento são vantagens que as garagens cobertas propiciam aos proprietários de veículos

m tempos de incentivos fiscais para a aquisição de automóveis, os espaços destinados aos veículos estão cada vez mais valorizados nos condomínios e adquirem alto valor agregado quando possuem coberturas de qualidade, que permitam maior conforto aos usuários. No entanto, é preciso ter cuidado ao instalar as proteções. Nessa hora, é importante unir praticidade e proteção a um design agradável e eficiente. De acordo com Dorival Soares, da Metalúrgica Toplake Coberturas Especiais, uma cobertura adequada, além de agregar valor ao imóvel ajuda a proteger os veículos de sol, sereno, chuvas e granizo, e darão um maior conforto para a família na hora do embarque, desembarque, carga e descarga. Ele explica que existem modelos como os de: lona, que duram de sete a oito anos; policarbonato, que duram em média 15 anos; alumínio, quem têm a maior durabilidade, 30 anos; e há, ainda, telas de sombreamento e estruturas metálicas. Segundo Soares, o material vai depender da necessidade do usuário e a manutenção, normalmente, é feita pelos proprietários, incluindo-se aí a limpeza com sabão neutro a cada seis meses para melhor conservação.

Custo é dos moradores Por não possuírem garagens, somente vagas de estacionamentos, os moradores do Residencial Argus, no bairro Coqueiros, em Florianópolis (SC), optaram por cobrir os espaços. A iniciativa partiu dos próprios condômi-

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nos, que solicitaram a cobertura à administração do condomínio e também ficaram responsáveis pelos custos. Porém, de acordo com Laedio Silva, síndico do condomínio, mesmo com o interesse partindo dos moradores, somente uma parte dos blocos pôde ser coberta, pois os outros não possuem condições para a obra. “A manutenção é feita conforme a necessidade das estruturas e os maiores problemas que temos são com os visitantes que estacionam em locais indevidos”, relata.

Troca Os moradores do Condomínio Ilhas de Santa Catarina, no bairro Serraria, em São José, também optaram por cobrir as vagas de estacionamento para maior conforto dos moradores e valorização dos imóveis. Logo na entrega do condomínio os primeiros moradores aprovaram em Assembleia um modelo de cobertura padrão para todos os interessados na estrutura. No entanto, alguns anos após a

Condomínios mais antigos que possuem uma quantidade de estacionamentos inferior ao número de apartamentos é a realidade é vivenciada por Nádia Cardoso Pires, síndica do Condomínio Itambé, no bairro Trindade. O conjunto tem mais de 30 anos e na época em que instalação as estruturas ficaram danifoi construído muitas pessoas não tinham carro. Hoje são ficadas pelo tempo, algumas inclusive sendo arrancadas pelo vento. Com isso, 405 apartamentos e 310 carros, para apenas 223 vagas de garagem, sendo que somente quatro em cada bloco em 2012 um novo modelo foi aprovado em Assembleia, de forma a oferecer são cobertas. “Nossa regra é a de quem chegar primeiro ficar com a vaga, mas alguns blocos fazem rodízio, pois aos moradores que ainda não haviam possuem autonomia para isso”, explica Nádia. adquirido a cobertura uma opção mais Os carros que chegam mais tarde e ficam sem resistente e moderna. De acordo com o garagem, precisam estacionar fora do condomínio. Para síndico do condomínio, Mário Henriajudar na segurança, a síndica instalou câmeras direcioque da Silva, os custos e a manutennadas para a área externa e que permitem aos porteiros ção das coberturas são por conta dos observar os veículos. Além disso, outra saída encontrada proprietários das garagens, os quais pela síndica para organizar a ocupação das garagens, também negociam diretamente com foi a implantação de dois adesivos com cores diferena empresa contratada. “Infelizmente tes para marcar os veículos das famílias que possuem tivemos que ficar com dois modelos mais de um. “Para evitar que moradores de uma única diferentes de cobertura devido aos unidade ocupassem duas vagas cobertas, marcamos um problemas com o primeiro modelo carro da família com o adesivo amarelo e o outro com o escolhido. Não podíamos simplesmenadesivo azul. Desta forma, somente o que estiver com te obrigar as pessoas a arrancarem as a cor amarela pode estacionar na garagem coberta”, recoberturas antigas, pois pagaram pelo Com novidades lata. Apesar de o sistema ser um pouco diferente, Nádia produto, mas foi dado um prazo para de coberturas afirma que as ideias vêm dando certo e que os moradoser efetuada a troca das antigas estrupara vagas de res concordam com as soluções. “Os moradores já estão turas e a partir de agora quem quiser garagens acostumados e por isso são conscientes e se adaptaram trocar ou instalar uma nova cobertura Preçosnaacessíveis, condições bem”, declara a síndica. t super facilitadas. deverá seguir o padrão aprovado

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Como valorizar o patrimônio

Conservação e manutenção da estrutura do condomínio contribuem para a valorização dos imóveis

uem mora em condomínio também costuma pensar no prédio ou conjunto como um investimento, um patrimônio. Os imóveis tradicionalmente são a opção de aplicação preferida para significativa parte das classes A e B no Brasil. Adquirir um apartamento passou a ser considerada uma maneira eficiente de se proteger contra as reviravoltas na economia e dos riscos de aplicações financeiras ou da incerteza da bolsa de valores. Culturalmente, existe também no país a idéia de que um imóvel “ninguém pode roubar”. Nesse contexto, a tarefa de manter ou aumentar o valor do patrimônio de às vezes milhares de moradores é mais uma das responsabilidades que recaem sobre a administração do edifício - personificado na figura do síndico. Como todo investimento, porém, o imóvel exige uma atenção permanente. Um dos maiores problemas é a depreciação do produto. À medida que o tempo passa, o edifício e suas unidades vão perdendo gradualmente valor. Isso ocorre não só pelo desgaste na estrutura como também por tendências no mercado imobiliário. A dinâmica do setor e o nem sempre ordenado desenvolvimento urbano fazem com que rapidamente um bairro então considerado nobre deixe de ser classificado como de alto padrão. Mudanças na vizinhança

também têm um peso decisivo na valorização do condomínio. Se um bar ou uma casa de shows - que fique aberta até a madrugada - se instala perto do condomínio, naturalmente ele perderá valor. Há ainda o problema da desvalorização tecnológica. Prédios construídos décadas atrás possuíam instalações adequadas para as necessidades da época, enquanto as demandas certamente se modificaram com o tempo. Exemplo mais emblemático, são a falta de estrutura de muitos edifícios para receber cabos de TV e internet, recursos que se popularizaram muito rapidamente. Edifícios mais antigos também costumam ter vagas de garagem insuficientes, ausência de elevadores ou de áreas comuns de lazer. Sem condições de competir com o preço de modelos mais novos e com melhores instalações, o preço cai.

O que o síndico pode fazer Se todos esses fatores estão distantes do alcance do síndico e da administração do edifício, a conservação da estrutura e da aparência do condomínio, algo tão importante para a valorização do condomínio, não está. Evitar a decadência física e fugir da desvalorização em muitas situações depende da capacidade e da visão do síndico e de seus auxiliares em realizar reformas. É preciso criar uma nova mentalidade pensando que o gasto

Prédios construídos décadas atrás enfrentam hoje o problema da desvalorização tecnológica. Estes possuíam instalações adequadas para as necessidades da época, enquanto as demandas certamente se modificaram com o tempo. Exemplo mais emblemático disso é a falta de falta de estrutura de muitos edifícios para receber cabos de TV e internet, recursos que se popularizaram rapidamente periódico com manutenção e preservação do patrimônio acaba funcionando não como uma despesa, mas como um investimento para o futuro do condomínio. Uma postura que quase sempre não é prioritária para os síndicos. Para a administradora Leocádia Pauletto, que durante anos gerenciou centenas de imóveis do Fundo de Pensão Fusesc (Fundação Codesc de Seguridade Social), a predominância da manutenção corretiva sobre a preventiva nos condomínios é estimulada por uma série de fatores econômicos, culturais e técnicos. “Na ordem econômica, de um lado ficam proprietários e locatários querendo reduzir custos e do outro as benesses

dos prestadores de serviço”, explica. Na área técnica, para a especialista, o problema é agravado pela falta de planejamento integrado e por consertos ineficientes. Por fim, culturalmente, a resistência em assumir novos comportamentos e concepções na administração faz com que o síndico não adote métodos que otimizem os recursos e a infra-estrutura.

Manutenção Uma manutenção contínua eficiente no condomínio começa com cuidados permanentes nos cartões de visita do condomínio, como os jardins, entradas, fachadas e elevadores. Manchas em paredes, desgastes em revestimento ou pinturas

que não são refeitas há mais de cinco anos, por exemplo, são detalhes que chamam a atenção de quem está de fora, o que como conseqüência acaba abalando a imagem do prédio e reduzindo o valor de mercado de seus imóveis. Afinal, as partes à vista apresentam o conjunto a quem não vive nele. Fora do campo de visão dos visitantes, também há diversos setores do condomínio que exigem atenção. Áreas como instalações hidráulicas, elétricas, vigas e colunas podem precisar de reparos que, se feitos com antecedência, tendem a evitar gastos emergenciais vultosos no futuro. O mais indicado é procurar uma prestadora de serviço especializada em check-up

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predial para avaliar que setores necessitam de reformas mais urgentes. Engenheiros especializados trabalham com roteiros de checagem em variadas áreas do prédio e produzem laudos com garantia sobre a situação de conservação do prédio. O profissional pode também elaborar um calendário de manutenções para o edifício. Com uma orientação adequada, um plano do tipo facilita a elaboração do orçamento anual do edifício e auxilia no trabalho do síndico. A desvalorização tecnológica também pode ser bem enfrentada pelo administrador, dependendo das circunstâncias. Para isso, é importante se manter atualizado sobre novos equipamentos que podem incrementar a estrutura dos edifícios e necessidades emergentes dos condôminos. Exemplos disso são as instalações de segurança, como circuito interno de câmeras de monitoramento, portarias e guaritas fechadas, interfones digitais e que até pouco tempo atrás não eram comuns em prédios. Outro problema grave dos edifícios antigos, a falta de estrutura para telecomunicações, também pode ser remediada. O administrador pode providenciar a instalação de uma nova tubulação extra para cabos de TV e internet. “Toda a parafernália tecnoló-

gica necessária para tornar os prédios ‘inteligentes’ representa cada vez mais não só agregação de valor, como também um diferencial competitivo para a rentabilidade do imóvel”, diz Leocádia Pauletto. Nem só a estrutura física interna do prédio conta para uma boa valorização do condomínio, porém. Algum comprador em potencial pesquisando uma unidade no conjunto também vai examinar outros fatores. A qualidade dos serviços públicos de água, esgoto, iluminação pública e coleta de lixo vão pesar na escolha de um eventual futuro morador. Se a região está com atendimento precário nesses setores, a administração do prédio pode mobilizar a comunidade a correr atrás da prefeitura e do governo para melhorar a prestação dos serviços. A participação do síndico em causas locais, aliás, pode ser fundamental para a valorização do condomínio. No caso de estabelecimentos que estejam ferindo a lei de zoneamento do bairro ou que incomodem a vizinhança, uma postura pró-ativa dos gestores do condomínio em parceria com a comunidade será decisiva para manter a tranqüilidade na região.

Caixa equilibrado ajuda A estabilidade da administração também conta. Um

Segundo o diretor geral da imobiliária Brognoli, Marcelo Brognoli, “É primordial a preocupação com a valorização do imóvel tanto no aspecto físico quanto no da imagem, do conceito, que vai influir no seu preço de mercado”

condomínio endividado, com débitos trabalhistas, por exemplo, tende a se tornar depreciado no mercado. A situação do caixa acaba influenciando bem mais na valorização do que se pensa. Se não há dinheiro para fazer a manutenção básica, o prédio ou conjunto fica sem reparos para os desgastes naturais da infra-estrutura. Com a conservação negligenciada, surge a desvalorização. Da mesma forma, um condomínio mal gerenciado, com taxas elevadas demais para o seu padrão, estimula a inadimplência, o que reduz o caixa, e contribui para baixar a taxa de ocupação de

seus imóveis. Com muita oferta, o valor dos aluguéis do prédio fica estagnado. A dinâmica dos aluguéis, por sinal, também precisa receber atenção da administração do edifício, segundo o diretor geral da imobiliária Brognoli, Marcelo Brognoli. “Se as unidades locadas não forem observadas com o devido profissionalismo, poderão trazer graves conseqüências à imagem do condomínio e a sua natural desvalorização”, diz. E isso vale tanto para prédios residenciais como para comerciais, segundo Brognoli. Para ter uma noção da imagem do conjunto perante o mercado,

o síndico pode pesquisar preços de unidades com o mesmo perfil na região. A rentabilidade de dois apartamentos com características parecidas pode variar de maneira significativa, o que indica a precariedade de um condomínio nos setores de conservação e estrutura. Independente da atitude a ser tomada, é fundamental é que o síndico permanentemente tenha ciência da necessidade de investir na valorização do patrimônio. Um condomínio com estrutura bem conservada e contas em dia provavelmente sempre vai ter interessados em alugá-lo ou comercializá-lo. Se não houver fatores externos preponderantes, a valorização deve surgir naturalmente com a boa gestão do síndico nas mais diversas áreas da administração. “Administrar um condomínio é muito mais do que fazer o balancete mensal ou emitir boletos de cobrança”, diz Marcelo Brognoli. “É primordial a preocupação com a valorização do imóvel tanto no aspecto físico quanto no da imagem, do conceito, que vai influir no seu preço de mercado”. Fazer com que o prédio envelheça com aparência jovem é garantir que o patrimônio adquirido em muitas ocasiões com décadas de esforços e economia dos condôminos não seja desperdiçado por mero descaso ou omissão. t

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Balneário Camboriú

Prevenção a incêndios em Balneário De 30 a 40% das edificações de Balneário Camboriú apresentam irregularidades

omente depois do incêndio do edifício Joelma, na região central de São Paulo, em 1º de fevereiro de 1974, é que foi criado o primeiro regulamento oficial sobre segurança contra incêndios no Brasil. Basicamente, essa antiga legislação propõe que todas as edificações de uso coletivo, inclusive as residenciais, devam possuir medidas de segurança contra incêndio e pânico. Com o passar dos anos, as leis foram se aperfeiçoando para atender melhor às necessidades que surgiram com novas construções. Os bombeiros do setor de Atividade Técnica do 13º Batalhão, em Balneário Camboriú, são os que realizam vistorias pelos edifícios do município. Dos dois mil prédios da cidade, a estimativa dos bombeiros é de que de 30 a 40% apresentem irregularidades. A preocupação se dá muito em função da grande quantidade de construções verticais a se espalhar pelo pequeno espaço geográfico de Balneário. “Temos muitas edificações, o que é uma preocupação até mesmo em relação a resgates”, diz o capitão

Lei nº 2.805/2008

Idade do prédio

Prazo para vistoria

Até seis anos de construção............... Vistoria acontece a cada seis anos Seis a 11 anos.....................................................Vistoria a cada cinco anos

Entre 11 e 15...................................................Vistoria a cada quatro anos Acima de 15 anos................................................ Vistoria a cada três anos Deivid Vidal, comandante da 1º Companhia dos Bombeiros, responsável por Camboriú e Balneário Camboriú. Segundo Deivid, os problemas se concentram em prédios construídos até o início da década de 1990. De lá para cá passaram a ser exigidos alvará e vistoria dos bombeiros antes da concessão de “habite-se” pela prefeitura, o que melhorou o controle dos sistemas de prevenção.

Primeira cidade de SC a ter lei que obriga vistorias Balneário Camboriú é solo fértil para construções e reformas em prédios que, muitas vezes, têm décadas de uso. Para tentar lidar melhor com essa realidade, o município criou a Lei nº 2.805/2008, que tornou obrigatórias as vistorias periódicas e estabeleceu, inclusive,

prazo para que os condomínios antigos apresentem relatório de vistoria à prefeitura. Os prazos máximos estabelecidos pela lei para realização de manutenção têm como referência a idade real do prédio, que é contada a partir da entrega ou da ocupação deste. Para garantir um padrão mínimo de cuidados, a lei apresenta um formulário de inspeção técnica, listando os principais elementos de segurança para uma edificação. O autor da lei, o ex-vereador e engenheiro civil Nelson Nitz, acredita que a legislação é objetiva e cobra uma fiscalização atuante pela prefeitura. “É preciso estar atento a problemas de estrutura em prédios. A lei exige que o síndico chame um engenheiro para fazer essas vistorias. A obrigação é sempre do síndico”, aponta Nitz. t

Avaliações periódicas Secretário de Planejamento de Balneário Camboriú, Auri Pavoni diz que, apesar dos problemas que ainda são encontrados, a criação da legislação tem gerado resultados positivos. Muito em parte, destaca, devido à lei municipal que exige avaliações periódicas nos edifícios. Embora a legislação refira-se a questões estruturais, os sistemas de prevenção também têm sido verificados. “Em relação a outras cidades, eu diria que estamos avançados. Não posso dizer que estamos imunes a um acidente, mas não conheço outro lugar onde haja esse cuidado”, conclui.

Auri Pavoni admite a dificuldade em vistoriar todas as construções verticais da cidade

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Na disputa pelo mesmo espaço Lei de Balneário Camboriú ajuda a regular convivência entre condôminos e animais

vida em um condomínio exige paciência, bom senso e solidariedade. Você pode não gostar de algumas coisas na vida em comunidade, porém, é preciso ceder em determinados pontos, conversar bastante e procurar o entendimento com vizinhos para evitar atritos e desentendimentos. Muitos gostam de ter um animal de estimação, afinal, eles costumam ser uma alegria para o dono. Porém, ter uma mascote em casa nem sempre agrada a todos e isso piora se os proprietários dos animais não souberem respeitar o espaço dos outros e esquecer que vivem em um condomínio.

Regulamento Mas, quais são os limites dessa convivência? Pensando nisso, o Regulamento Interno deverá estabelecer as regras de convívio, como os lugares pelos quais os animais podem ou não circular. O estatuto pode ainda determinar os tipos e portes de animais permitidos, avisa a síndica profissional que atua em 10 condomínios de Balneário Camboriú, Erica Faerber. Segundo Erica, o mais comum é que seja vetada a presença de animais nas áreas sociais, como piscina, playground, salão de jogos e áreas fechadas. Segundo ela, geralmente os condomínios preveem no regulamento interno o uso obrigatório de coleira, de focinheira

A síndica Erica Faerber explica que o regulamento interno pode definir regras para a boa convivência entre os moradores e os donos de animais domésticos ou de caixas de transporte nas áreas comuns do edifício. “Tudo depende do bom senso. Quem tem animal doméstico tem de saber respeitar as regras de um condomínio, que é ter animal de pequeno porte, usar a guia, carregar o animal no colo etc.”, enumera a síndica.

Legislação Em Balneário Camboriú, pontua Erica, pelo elevado número de edifícios, a convivência entre condôminos e mascotes tem sido mais tranquila de uns anos para cá, tudo isso por meio de muita conversa dos síndicos com os moradores e com

os proprietários de animais domésticos, e da entrada em vigor da Lei nº 3064/2010, que define critérios para os condôminos que possuem animais. (Veja o quadro). Segundo a síndica, existem algumas particularidades na relação entre animais e proprietários, como, por exemplo, quando os condôminos são mais caseiros, geralmente os animais não incomodam os vizinhos. “Os animal que ficam sozinhos porque os donos trabalham fora o dia inteiro costumam atrapalhar, pois os cães podem ficar latindo e o dono nem saber”, aponta a profissional. O soldador Alexsander Fabiano Machado, 31 anos, mora no edifício Imperatriz, localizado no centro de Balneário Camboriú. Para ele, que sempre teve cachorro, desde a implantação da lei percebem-se maiores cuidados por parte de quem é proprietário de animais de estimação em condomínios. Exemplos citados pelo condômino são: o fato de as pessoas terem adotado definitivamente a sacola de plástico para recolher as necessidades dos animais; as vacinas para proteger os bichos; as coleiras nas áreas comuns; e os passeios constantes para que o animal não se estresse dentro do apartamento. “Na minha opinião, com a lei melhorou bastante”, acredita Machado. t

Regulamentação Lei municipal define regras para convívio de bichos no condomínio n A Lei nº 3.064/2010, que garante a habitação de animais domésticos de pequeno porte em apartamentos, foi sancionada pelo presidente da Câmara de Vereadores de Balneário Camboriú, Moacir Schmidt (PSDB), autor da proposta, no dia 9 de março de 2010. A regra determina que os bichos transitem nos prédios desde que identificados com coleiras ou placas e que os donos são obrigados a apresentar certificado de vacinação para os síndicos. n A legislação aponta a obrigatoriedade da vacinação dos animais contra raiva, cinomose, e da realização de tratamento de verminoses. No caso das aves, é necessária a vacinação contra psitacose. A lei também determina que o proprietário seja maior de 18 anos e cadastre o animal junto ao condomínio, com registro oficial expedido por veterinário. n Os animais considerados ferozes só têm permissão de ficar no prédio com a aprovação de dois terços dos condôminos. A medida não infringe legislação nacional, já que os tribunais vêm dando ganho de causa para a proibição de bichos que causam riscos para os moradores. Se descumprida a lei, o condomínio pode ter de pagar uma multa de um salário mínimo (hoje equivalente a R$ 678,00), cuja arrecadação será direcionada a uma entidade de proteção aos animais da cidade. Na reincidência, o valor terá de ser pago em dobro. t n

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Revestimentos precisam de manutenção Síndico do condomínio Parque Imperial faz manutenção preventiva dois anos após colocação do revestimento

m Criciúma, importante polo cerâmico nacional, a pastilha é um dos revestimentos mais utilizados nas fachadas. De fácil aplicação e boa resistência, é ótima opção para decoração dos prédios. No entanto, alguns cuidados são necessários para garantir vitalidade e segurança, pois a queda do material pode acarretar problemas ao condomínio, inclusive danificando bens ou até mesmo machucando pessoas. O síndico Danilo Bortoluzzi Bratti, do condomínio Parque Imperial, localizado no centro da cidade, lembra que a colocação de pastilhas no edifício foi providenciada para valorizar o prédio, que já tem 20 anos de história e há cerca de dois passou por uma revitalização. “Antes, não tínhamos pastilhas na fachada. Na última reforma, no entanto, foi feita essa colocação, e agora promovemos uma manutenção preventiva, já programada desde aquela época”, declarou. A iniciativa de revisar o revestimento partiu de uma decisão coletiva e a mesma empresa que efetuou a reforma agora faz a inspeção. “Convocamos uma reunião sobre o assunto e a manutenção foi aprovada por todos”, disse o síndico. “E até hoje, por

estarmos atentos, não tivemos problemas com as pastilhas”, completou.

Manutenção garante vitalidade A iniciativa do síndico do Parque Imperial nem sempre é um ato comum em outros condomínios. No que diz respeito a pastilhas, então, muitos têm passado sérias dificuldades com a manutenção: a queda do material e o surgimento de trincas são o que mais tem preocupado síndicos e moradores. A principal recomendação é buscar um profissional capacitado para elaborar um laudo técnico sobre os problemas e contratar uma empresa especializada em reformas prediais. “O ideal é fazer uma revisão a cada dois anos”, explicou o proprietário da empresa Audax Construções, Alexandre Dagostin. Segundo ele, substituir a junta de dilatação e fazer a aplicação de hidrofugantes, que oferecem maior resistência contra os agentes agressivos, são soluções que auxiliam na manutenção preventiva, e sempre devem ser realizadas por uma empresa especializada. “Caso ocorra algum problema que acarrete danos, é importante acionar o seguro do condomínio”, explicou Dagostin.

No Condomínio Parque Imperial a manutenção das pastilhas foi aprovada pelos moradores

Construtoras podem auxiliar na reparação O advogado Heron Bristot Bernardo, que atende a um condomínio criciumense com problemas nas pastilhas, explicou que é preciso analisar cada situação, pois a construtora pode ter responsabilidade em resolver possíveis problemas ou ressarcir o condomínio caso haja algum dano. “Depende de cada caso, mas é possível sim a construtora reparar o dano que ocorreu. No condomínio em questão, entramos com uma ação jurídica”, explicou. O condomínio não tinha condições de arcar com as despesas. “Agora, a construtora já apresentou a sua defesa e estamos aguardando a posição judicial, se teremos uma perícia ou uma audiência sobre o assunto”, completou. t

Dicas A manutenção pode ser preventiva, para evitar eventuais transtornos, ou corretiva, para corrigir problemas que já se instauraram. Lembre-se de que as manutenções podem reduzir custos de futuras reformas. n Antes de reformar, é importante ver a disponibilidade de pastilha no mercado, pois alguns anos após a entrega ou reforma do condomínio, as peças utilizadas podem não ser mais fabricadas. A dica é procurar museus de revestimentos ou entrar em contato com a empresa fabricante, vendo a disponibilidade, caso seja necessário, de produzir novamente as pastilhas. n Pesquisa é fundamental. Solicite um laudo expedido por um engenheiro civil capacitado e faça orçamentos com as empresas especializadas em reformas prediais. t n

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Procurações: uso ilimitado gera controvérsias Instrumento legal que delega poderes a terceiros, as procurações devem ser reguladas pela Convenção buscando garantir os direitos coletivos Por Graziella Itamaro

nstrumento legal regulado pelo Código Civil e que delega poderes a terceiros para praticar atos jurídicos ou administrar interesses, as procurações são muitas vezes utilizadas nas assembleias de condomínios para definir alterações no regulamento, aprovação de contas, eleições e outras decisões. No entanto, apesar de reconhecido legalmente o emprego desse artifício, seu uso ilimitado pode gerar controvérsias e deve estar previsto na Convenção Condominial. Citem-se, como exemplo, os casos em que os síndicos utilizam de um grande número de procurações para permanecer no cargo, dificultando a mudança de gestão. Segundo Társia Smeha, advogada e consultora jurídica da administradora de condomínios Suporte, a única forma de ordenar o uso de procurações seria por meio da própria Convenção Condominial, pela qual seria limitado o número de

procurações. “Se a convenção for omissa nesse sentido, o síndico, ou os moradores, podem convocar uma assembleia para deliberar sobre a possibilidade de alteração do documento”, explica. Na opinião de Maurício Jovino, síndico profissional no Estado de São Paulo, consultor de condomínios e palestrante, o candidato a síndico deve entender que será eleito pela maioria para representar o condomínio, e que essa eleição tem de ser democrática. “Infelizmente essa prática ainda é muito usada por candidatos ao cargo, em todo o País. Ao usar esses recursos, o síndico quer ganhar a eleição de forma impositiva, o que não é saudável para a vida condominial, gerando problemas na administração do condomínio e no convívio com os outros moradores”, relata. De acordo com Társia, as especificações da procuração merecem atenção especial, pois o documento deve conter o nome do outorgante da procuração, a unidade de sua

propriedade, o nome do outorgado e, principalmente, devem constar os poderes de representação em uma determinada assembleia, com validade por tempo determinado. “Entendo que a procuração deve conter ainda os poderes a que se des-

tina em geral, se para aprovar determinado item da pauta ou se poderes gerais para discutir tudo o que estiver previsto na ordem do dia da assembleia”, orienta a advogada. Para evitar o uso abusivo das procurações, Jovino nos

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lembra de que as convenções podem limitar o número de procurações, só podendo ser alteradas em assembleia convocada para tal finalidade e com 2/3 dos votos dos condôminos. Se o síndico se negar a fazer a convocação, a reunião pode ser convocada por 1/4 dos condôminos. Nesses casos, é recomendado ajuda e orientação de advogado especializado em condomínios ou direito imobiliário. A consultora jurídica conclui que o uso de procurações em assembleias tem aspectos positivos e negativos, e cada caso deve ser analisado com ponderação, a fim de que os interesses dos condôminos sejam assegurados. “Por diversas vezes o uso de procurações permite que se tenha o quorum necessário para aprovação de assuntos relevantes à gestão do condomínio, mas pode se tornar um instrumento nocivo quando usado de forma habitual para permitir que algumas pessoas acabem por decidir pelo todo”, explica. t

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Uso correto dos elevadores sociais e de serviços Estabelecer que os funcionários utilizem o equipamento de serviço é proibido

uso do elevador social e de serviços pode criar algumas polêmicas no condomínio, enquanto o primeiro é para o transporte de pessoas, o segundo é para cargas. Mas existem regras estabelecidas nos edifícios para a finalidade de cada um, como determinar que os banhistas usem o de serviços, assim como no caso de transporte dos animais de estimação. Nem todos cumprem, por isso a regra deve constar no regimento interno. Uma prática proibida no Brasil é estabelecer que os funcionários utilizem apenas o elevador de serviços. A Constituição Federal assegura a igualdade de todos perante a lei, sem distinção de qualquer natureza.

Discriminação O advogado de Balneário Camboriú Giovan Nardelli

observa que pelos fundamentos da Constituição Federal é vedada em edifícios públicos ou privada a utilização dos elevadores com critérios absolutamente pessoais. “Houve uma distorção da utilização dos chamados elevadores de serviço, que, a princípio, deveriam ser utilizados somente para o transporte de cargas. Em muitos casos, os espaços se transformaram em mecanismo de discriminação”, critica. De acordo com o presidente do Sindicato dos Funcionários de Edifícios de Florianópolis (Seef), Rogério Manoel Corrêa, a distinção do uso do elevador para empregados está se tornando cada vez menos comum. “É importante utilizar o social até mesmo para facilitar a convivência entre os trabalhadores e os moradores”, defende. No Residencial Maria Regina, em Balneário Camboriú, não

A distinção do uso do elevador para empregados está se tornando cada vez menos comum há discriminação. O funcionário e os prestadores de serviços só entram pelo elevador de serviço se estiverem carregando baldes ou outras cargas. “Somos todos iguais, não tem porque fazer essa separação”, lembra a síndica Daniela Freitas Mello.

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Animais e banhistas pelo elevador de serviços O elevador de serviços é por onde devem ser transportados carrinhos de supermercado, banhistas e animais. De acordo com o advogado Giovan Nardelli, o ideal é criar regras de

transporte deliberadas em assembleia e apontadas no regulamento interno. “Se o condomínio conta com elevadores de serviço, pode determinar que os animais transitem exclusivamente por esse meio de transporte. Ao contrário, exigir que o dono e o animal só transitem pelas escadas é abusivo, pois vai contra a própria dignidade humana.”, explica. O advogado também observa que dentro da regulamentação pode-se determinar o uso de focinheiras para raças maiores ou mais agressivas. É recomendável a obrigação do uso de coleiras para os animais de pequeno porte. No caso dos banhistas, o condomínio pode exigir que trafeguem pelo elevador de serviços, “pois voltarão sujos de areia e resíduos do mar, como água salgada, que inclusive pode enferrujar objetos do equipamento”, destaca Nardelli. t

Junho 2013

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Piscinas limpas no Inverno Sem tratamento nas estações frias, as piscinas podem ser foco de doenças

om a chegada da estação mais fria do ano - o inverno-, as piscinas dos condomínios são menos frequentadas e ficam, temporariamente, em segundo plano. Entretanto, ao contrário do que se imagina, a água dos banhistas precisa receber tratamento o ano todo e a manutenção deve ser realizada ininterruptamente. O tema é, inclusive, uma questão de saúde pública. Sem a correta sanitização, as piscinas se transformam em alvos fáceis para a proliferação de bactérias, fungos e larvas de insetos transmissores de doenças, como febre amarela, malária, paludismo e dengue. De acordo com o técnico em manutenção de piscinas da Cia H2O, em Florianópolis, Rodrigo dos Santos, os prazos para a limpeza devem ser obedecidos. “A água é um

elemento vivo e precisa de cuidados. Em piscinas de temperatura natural, as manutenções devem ser feitas a cada 15 dias, mesmo que não sejam, efetivamente, usadas”, esclarece. A falta de manutenção no inverno gera outro problema: os altos custos com produtos para recuperar a piscina que esteve abandonada e com grande nível de sujeira. Para que a água se mantenha própria para o banho, são acrescidos alguns componentes a fim de equilibrar o nível de ph, o cloro e alcalinidade. “Esse controle é muito importante. O cloro faz a desinfecção da piscina, o ph deve ser equivalente ao da faixa corporal e, se não houver o cuidado com a acidez, a água pode provocar ardência nos olhos, irritação, pele escamosa e ressecamento dos cabelos”, alerta o técnico.

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Durante os dias mais frios, a melhor opção é a piscina aquecida. Na capital, alguns condomínios já investem em espaços cobertos com controle da temperatura da água. O condomínio Residencial Jardins de Bordeaux, localizado no bairro Itacorubi, conta com duas piscinas, uma localizada na parte externa e outra em área

coberta, com sauna e chuveiros. Para o membro do Conselho, Leonidas Silveira, esse é um diferencial que valoriza o imóvel. “Como estamos numa região fria, as pessoas valorizam a piscina aquecida, a sauna. É um diferencial. O nosso condomínio parece um clube”, enfatiza. As piscinas aquecidas exigem o dobro de cuidado. Isso porque, de acordo com o téc-

Dicas Limpe diariamente a superfície da piscina com a peneira, para remoção de folhas, cabelos, mosquitos e outros resíduos. n Aspire o fundo da piscina a cada 15 dias e faça a limpeza das bordas com esponja e detergente neutro próprio. n Quando desativadas, desmonte as escadas e coloque sobre a piscina uma cobertura de proteção contra detritos e sujeiras para maior proteção. t n

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nico Rodrigo Santos, “quanto maior a temperatura, maior é a evaporação do cloro e mais rápido acontece a reação em cadeia receptiva aos fungos, bactérias e algas”. A manutenção da piscina aquecida deve ser realizada a cada sete dias. “A água quente também libera mais a oleosidade do corpo, que bloqueia a ação do cloro”, explica. t

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Eventos SC

Canal aberto com o síndico considerado pessoa jurídica. 4 Como sindica do Condomínio Biarritz, adoro receber Diante disso, as soluções que se e ler o Jornal dos Condomínios. As matérias publicadas apresentam ao caso hoje, são ajudam bastante os síndicos a esclarecerem dúvidas na através da aquisição do terreno administração do condomínio - coisa que não é nada em nome de todos os condôfácil - pois necessita muita cautela e paciência. minos ou, ainda, por meio da Sindica Ivone - Florianópolis constituição de uma associação de moradores, esta sim detentora de personalidade jurídica. Piso salarial No primeiro caso citado, todos Gostaria de saber qual é o AQUISIÇÃO DE IMÓVEL os proprietários de unidades no Sou síndico de um prédio resi- condomínio assinarão a escritupiso salarial do Síndico e qual é a dencial com 74 unidades, dentre convenção que rege. ra pública do terreno adquirido Síndica Maria Marta estas, existe uma sobre loja que e cada um passará a ser proprieFlorianópolis está à venda e o condomínio tem tário de uma fração ideal do interesse em comprá-la. A Conterreno. A questão da remuneração do venção de Condomínio proíbe Quanto à segunda alternativa, síndico não encontra previsão qualquer tipo de comércio em seu da constituição de uma associaem legislação e convenção espe- interior, pois o local e estritamen- ção de moradores do condomícífica, mas deve ser livremente te residencial, mas o imóvel será nio, tal funcionará como ocorre deliberada pelos condôminos de grande valia para o condomíem relação às associações para nio uma vez que não temos um em assembleia. Atualmente fins recreativos. A referida entiespaço para reuniões. Diante do esta remuneração é facultativa, dade terá seu estatuto próprio, exposto, pergunto: o condomínio que deverá preencher os requipodendo dar-se de diversas pode comprar e registrar este maneiras, como um valor fixo sitos do artigo 54 do Código imóvel? Qual o quorum é necesmais isenção da taxa de condoCivil, dentre os quais ter “a desário para aprovar este projeto mínio, somente isenção da taxa nominação, os fins e a sede da em assembleia e quais as provide condomínio, etc, sem que associação”, “a forma de gestão dências a serem tomadas pelo um piso ou teto esteja estabeadministrativa e de aprovação síndico? lecido. Entretanto, o Projeto das respectivas contas”. Sindico Paulo César Assim, enquanto a Lei não é de Lei 4343/2008, de iniciativa Florianópolis modificada, a solução para a do Deputado Federal Sergio Barradas Carneiro, faz previsão situação em tela passa pela A aquisição de um bem imóvel em seu parágrafo único de união de esforços e a realização pelo condomínio atualmente dispositivo que trata da remude concessões mútuas entre os sofre entraves legais. Isso porneração do síndico, que deverá condôminos para que se possa que a legislação brasileira exige atingir o tão sonhado bem ser estabelecida na assembleia como condição para o registro que o elegeu, salvo disposição comum. Dennis Martins da propriedade de um bem em contrário na convenção. Advogado Imobiliário. imóvel que o adquirente tenha Entretanto, projeto de lei não Consultor de construtoras, personalidade jurídica. E não é lei, permanecendo a situação incorporadoras, loteadoras e obstante o fato de conseguir presente. Zulmar Koerich inclusive se registrar no Cadasimobiliárias. Palestrante e profesDir. Jurídico Koerich tro Nacional de Pessoas Jurídisor de Direito Imobiliário. Inscrito Condomínio cas – CNPJ, o condomínio não é na OAB/SC sob o n.º 19.578 COMENTÁRIOS DO LEITOR

Ciclo de palestras I - Cerca de 70 pessoas, entre síndicos e profissionais de condomínios, estiveram presentes na palestra OBRAS EM CONDOMÍNIO ministrado pelo engenheiro civil Dr. Paulo Carelli.. O encontro realizado em junho faz parte do Ciclo de Palestras organizado pelo Condomínio Res. João Sandri e Activa Contabilidade & Condomínio e foi realizado no salão de festas do condomínio João Sandri, no centro de Balneário Camboriú.

Ciclo de palestras II - As responsabilidades do síndico nas obras em áreas comuns e privativas e a parte burocrática que envolve fazer uma obra em condomínios, foram alguns dos itens contemplados na discussão. O evento é gratuito e dirigido a síndicos e subsíndicos da região de Balneário Camboriú. O próximo tema a ser abordado será LIXO RECICLÁVEL EM CONDOMÍNIO dia 22 de julho de 2013. Informações e inscrições confira na coluna AGENDE-SE, página 23 desta publicação.

Workshop - No último dia 13 de Junho a CD’Ávila Corretora de Seguros, com o apoio do Secovi Florianópolis, realizou o Workshop de Produtos Financeiros para as administradoras de condomínios e imobiliárias da Grande Florianópolis. Na foto Fabiano Penafort do Grupo Embracon, Fernando Mesquita e Claudia D’ávila proprietários da CD’Ávila Corretora de Seguros, Simone Pereira do setor de marketing do Grupo Embracon junto de José Alberto e Ednete Wolf, representantes do condomínio residencial Carybe.

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Na segunda-feira 22 de julho de 2013 será realizada a palestra LIXO RECICLÁVEL EM CONDOMÍNIO, os desafios da administração para a conscientização dos condôminos e a prática do descarte correto do material a ser reutilizado. PÚBLICO: síndicos, subsíndicos, conselheiros, condôminos e funcionários de condomínios INSCRIÇÕES: As inscrições devem ser feitas previamente (até 19/07/2013) com a organização do evento Condomínio

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A maior feira destinada ao setor condominial do Estado será promovida entre os dias 20 a 25 de agosto de 2013, no CentroSul, Florianópolis e tem entrada gratuita. O evento será anexo ao 20º Salão do Imóvel e Construfair. A feira entra em sua quarta edição e tem como objetivo mostrar as novidades do setor e trazer informações técnicas para o público que é composto de síndicos, zeladores, conselheiros, administradores de condomínios, síndicos profissionais e

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Programa recicla óleo em Palhoça Parceria entre Prefeitura e empresa privada permite que moradores de condomínios façam descarte adequado do óleo

ltamente prejudicial ao meio ambiente, quando jogado diretamente na rede de esgotos, o óleo de cozinha pode, se não houver um sistema adequado de tratamento de esgoto, acabar se espalhando na superfície de rios e represas, causando danos à fauna e flora aquáticas, além de causar entupimentos nas tubulações. Com o objetivo de contribuir para a redução dos danos ambientais causados pelo destino inadequado do óleo despejado na rede de esgotos de Palhoça, há três meses a Secretaria de Habitação da cidade instalou recipientes para coleta de óleo

vegetal usado em condomínios habitacionais do programa Minha Casa Minha Vida. Os equipamentos foram cedidos por uma empresa de reciclagem, que também fará a coleta do material. “A ideia surgiu devido a esses condomínios habitacionais terem muitos gastos com limpeza das caixas de gordura e fossas, e tendo em vista que arrecadam pouco com a taxa de condomínio. A intenção foi reduzir os gastos com manutenção, e ao mesmo tempo conscientizar os moradores sobre a questão de preservação do meio ambiente”, explica o Secretário de Habitação, Fábio Martins.

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Coletores gratuitos Segundo o secretário, a operação não acarreta ônus para o município. “A empresa envolvida no projeto oferece as embalagens e se responsabiliza pelo recolhimento do óleo vegetal. Dessa forma, encontramos uma maneira viável e econômica de reduzir, consideravelmente, a contaminação dos nossos rios e valas”, explica Martins. Inicialmente, foram instalados tambores de 50 litros em seis condomínios do projeto habitacional do Governo Federal, em Palhoça. Hoje já são nove condomínios ao todo, incluindo-se aí um condomínio particular. De acordo com o secretário, todos os condomínios podem participar da campanha de reciclagem. “A empresa coletora tem capacidade para fornecer quantos coletores forem necessários. Basta solicitar à secretaria que encaminharemos o pedido”, afirma o secretário.

Reciclagem Síndica do Condomínio Residencial Gustavo Kirchner, Már-

A síndica do Condomínio Gustavo Kirchner, Márcia Maria Marciano, aprova e participa do projeto de coleta de óleo usado em condomínios de Palhoça

cia Maria Marciano comemora a chegada do projeto. “Desde quando vim morar aqui, eu colocava o lixo nos contêineres do prédio e ficava pensando: por que não separar? Da mesma forma com o óleo: pensava em colocar em um recipiente, mas não encontrei nenhum adequado”. Quando soube que a prefeitura estava disponibilizando bombonas para coleta de óleo, a síndica imediatamente aderiu à campanha. “Colocamos um aviso no elevador e, logo, todos os moradores começaram a participar”,explica. Segundo Márcia, os moradores gostaram da ideia, principalmente as donas de casa, porque o óleo de cozinha

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