jornal_condominios_junho-2012 by Condominio SC Jornal e website

ANO 11 - N° 127 - JUNHO 2012 - Distribuição gratuita e dirigida a síndicos e administradoras de condomínios Informe mensal veiculado nas cidades de Balneário Camboriú, Itapema, Criciúma e

Grande Florianópolis

Em SC

Circuitos elétricos eficientes

Criciúma

PM capacita funcionários de condomínios Página 18

Penhora Dívida condominial acarreta perda de único bem

Em edificações onde os circuitos elétricos são mantidos por anos sem qualquer manutenção, diversos dispositivos do condomínio abastecidos por energia ficam comprometidos: elevadores, bomba d’água, iluminação das áreas comuns, aparelhos elétricos, inclusive câmeras de segurança e cercas energizadas. Portanto, o assunto deve ser tratado com responsabilidade para evitar riscos à saúde, choques e incêndios.

Página 3

Insegurança Bandidos escalam edifícios para furtar Página 4

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Páginas 12 a 14

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Editorial Já imaginou o que aconteceria com o sistema elétrico do condomínio caso um pequeno circuito estivesse com defeito? Protelar a manutenção e permanecer com fiações e equipamentos inadequados pode causar problemas de sobrecarga, queda frequente dos disjuntores, curto-circuito, choques elétricos e, em casos mais graves, ocasionar incêndios. Leia matéria especial desta edição e entenda todo o funcionamento do sistema elétrico. Descubra, ainda, que as manutenções ajudam a economizar energia elétrica. Outro tema bastante discutido dentro dos condomínios é a inadimplência. Sabia que o único bem imóvel de família pode ser penhorado para sanar uma dívida condominial? Essa é uma das exceções à Lei 8.009/90, a fim de proteger o bem comum. A Justiça, nesse caso, dá preferência à coletividade e leva a leilão muitos apartamentos de inadimplentes. Todavia, essa não é a única forma que os juízes adotam para garantir o pagamento do débito. Eles podem, ainda, permitir a quebra do sigilo bancário, solicitando ao Banco Central uma varredura na conta dos maus pagadores à procura de um saldo que garanta a

quitação. Uma gestão eficiente é aquela que sabe identificar as novidades rentáveis ao condomínio, adaptando-as à forma de vida dos moradores. Cumprindo rigorosamente a lei que regulamenta a composição visual dos espaços urbanos, síndicos e condôminos percebem a vantagem de se obter renda extra com o aluguel das fachadas laterais do edifício à publicidade. Em um condomínio no centro da capital, o dinheiro é destinado ao fundo de caixa para realizar benfeitorias em comum. Sem saber o que fazer, síndicos e moradores de condomínios ficam em alerta e preocupados com a ação do “homem aranha”, apelido dado a criminosos que escalam os edifícios para furtar e assaltar os apartamentos. Confira os relatos dos síndicos e saiba como proteger o seu condomínio com dicas e orientações da Polícia Civil e Militar. Boa Leitura!

Expediente Jornal dos Condomínios Para anunciar: (48) 3028 1089 Coord. Administrativa e Editorial - Angela Dal Molin jornaldoscondominios@yahoo.com.br Coordenação editorial impresso e web – Vânia Branco jornaldoscondominios@terra.com.br

Administrativo financeiro -Bruna Bender Textos de Criciúma e região - Soraya Falqueiro SC 3578 JP Jornalista - Kalyne de Oliveira Carvalho SC 0004107 JP Diagramação - Matronix Publicidade - (48) 3245-2896 Revisão - Caroline Reis (48) 8423 0060 Assistente de Criação - Carlos Alberto de Souza Impressão GRUPO RBS Tiragem Comprovada - Nesta edição 12.000 exemplares Circulação - Grande Florianópolis, Balneário Camboriú, Itapema e Criciuma Entrega gratuita e dirigida

Os artigos publicados com assinatura não traduzem necessariamente a opinião deste jornal.

Angela Dal Molin

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Condomínios - Gestão Financeira para Administradores Autor: Guilherme de Barros Monteiro Ribeiro Em termos de gestão financeira é sempre difícil conciliar as expectativas dos empresários e investidores com as dos condôminos e inquilinos. Qual o ponto de equilíbrio? Há uma fórmula ou receita mágica? Em 10 capítulos, o autor aborda a administração de finanças em todos os tipos de condomínios, desde residenciais a grandes centros comerciais. Fornece úteis orientações sobre a complexa atividade de gerenciamento de condomínios através do planejamento das ações, organização dos recursos e utilidades, administração de contratos, supervisão de serviços e controles.

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Junho 2012

Quando um não paga, todos pagam

Dívidas condominiais podem acarretar em penhora do único bem da família

estrutura física do condomínio é mantida graças à divisão dos custos entre os moradores. Despesas de água, luz, funcionários, reformas, entre outras manutenções, são cumpridas por meio da cobrança da taxa do condomínio, cujos valores devem ser iguais para todas as unidades. No entanto, quando alguém deixa de efetuar o pagamento mensal, os demais acabam tendo que arcar com a fatia do inadimplente. Os motivos de um mau pagador são diversos: desemprego, dificuldades financeiras, morte de parente próximo, viuvez, separação, desentendimentos entre morador e condomínio ou mesmo a má-fé, quando o pagamento da taxa é negado de forma voluntária. Entretanto, segundo alerta o advogado especialista na área condominial em Florianópolis, Rogério Manoel Pedro, o síndico não pode demorar a agir nesses casos. “Independente do motivo, os outros não podem ser prejudicados. O primeiro sinal de atraso no pagamento deve ser contido”, recomenda.

Configurada a inadimplência, o síndico ou a administradora pode fazer a inclusão do condômino no Serviço de

O primeiro sinal de atraso no pagamento deve ser contido, recomenda o especialista Rogério Manoel Pedro. Proteção ao Crédito (SPC), se esta prerrogativa constar na convenção do condomínio. No entanto, a ação deve ser executada com cautela. “É preciso ter cuidado nesses casos, para realizar o procedimento sem erros, conferir se houve a devida baixa nos registros do SPC após o pagamento e fiscalizar, pois a falha nesse processo pode resultar em danos morais”, esclarece. Quando a convenção não dispõe sobre o assunto, a assembleia poderá decidir, por votação de dois terços dos condôminos, pela inclusão da cláusula. Após as medidas preliminares, havendo persistência na inadimplência, o condomínio recorre a um advogado, entrando com ação de cobrança, quando o réu será citado para responder judicialmente pela dívida. Não firmado acordo

em juízo, o condômino será condenado por sentença a quitar a dívida. Quando, ainda assim, o réu não obedecer à ordem de pagamento após o trânsito em julgado da sentença, ou seja, quando não couber mais recurso, o devedor será punido com o acréscimo de mais 10% do valor total do débito. E, em fase de execução de sentença, ainda não havendo o pagamento do débito, o devedor será forçado por outros meios mais severos, como o confisco dos bens à penhora.

Penhora Nos termos do artigo primeiro da Lei 8.009/90, “o imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal,

previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam”. No entanto, a dívida condominial é uma exceção a essa regra, pois a Justiça entende que a taxa é um dever necessário ao bem comum e, dessa forma, pela preferência à coletividade, o ônus não pode ser transferido aos demais. Os condomínios do país vêm ganhando inúmeras causas envolvendo esse processo. Quando o valor do débito não é tão alto, há mais alternativas de penhora, conforme explica o advogado Rogério Manoel Pedro: “O bem penhorado pode ser a garagem ou mesmo outro bem de fácil alienação”. Há ainda outro meio, via pedido judicial, da penhora de recursos financeiros através do convênio BACEN-JUD, quando o Banco Central realiza uma varredura de todas as contas bancárias que o inadimplente tem em seu nome. Encontrado valores, em conta, o saldo é bloqueado para servir de garantia ao pagamento. “Se o devedor não responder à nova intimação sobre esse bloqueio, o juiz determina que o banco transfira o dinheiro para uma conta vinculada ao juízo a fim de que a dívida seja quitada”, diz.

Dicas Não deixe a dívida correr. Nos primeiros sinais de inadimplência tente uma conciliação com o condômino, indicando as vantagens da resolução pacífica. Lembre-se, a dívida condominial, segundo interpretação recente do STJ, é prescrita após cinco anos. Aumente o valor dos juros para atrasos no pagamento da taxa condominial. Essa medida reduz a inadimplência e mantém o caixa em dia. Busque agrupar o quórum qualificado em assembleia para inclusão de cláusulas na convenção que ajudarão a inibir o mau pagador. O dinheiro proveniente de penhora deve ser incluído ao caixa do condomínio para votação em assembleia da correta destinação, tais como reformas ou melhorias para o bem comum.

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Junho 2012

Jornal dos Condomínios

Proteja o condomínio do “homem aranha” Bandidos escalam edifícios para furtar apartamentos

O Residencial Dona Otília, em Florianópolis, foi alvo do “homem aranha”.

les ficam à espera do melhor momento para agir: na calada da noite, quando janelas e portas de sacadas ficam abertas, na ausência de porteiro ou vigia. Apelidados de homem aranha, esses bandidos escalam edifícios na Grande Florianópolis e entram nos apartamentos para praticar furtos, roubos e assaltos. Os repetidos casos preocupam síndicos e moradores. A ocorrência mais recente aconteceu em abril deste ano no Residencial Via Verde, na Trindade. O criminoso acessou o prédio pela parte da frente, escalando a sacada até o quinto andar, onde havia uma janela aberta. “Os moradores estavam dormindo. Ele pegou a chave que estava na sala e furtou o carro. Nós fizemos o boletim de ocorrência. Infelizmente as nossas câmeras não pegaram, porque bem no dia houve uma queda de energia, que queimou o circuito”, lamenta o síndico Gilcione Amaral.

No mês de março, o condomínio Gustavo Richard, na Avenida Trompowsky, no centro da cidade, também foi alvo desse tipo de violência. Segundo relatos de uma moradora, o criminoso tentou acessar a janela do quarto andar, mas como ela estava travada por dentro, ele não conseguiu entrar e escalou em direção ao terceiro andar. A dona do apartamento do segundo piso percebeu a ação do assaltante e ligou para alertar a vizinha, que saiu do quarto, trancou a porta da sala e desceu para a rua, para se proteger. O homem conseguiu entrar no apartamento do terceiro andar arrombando a porta, mas a Polícia Militar estava atrás do bandido e conseguiu detê-lo. Mais tarde, o homem levado para a 1ª Delegacia de Polícia da Capital fugiu. Detido pela segunda vez, ele acabou sendo liberado por falta de provas. No verão do ano passado, um bandido acessou o Residencial Dona Otília, localizado no bairro Itaguaçu, pelos fundos, escalando as sacadas até o quarto andar, onde uma janela foi deixada aberta pelos moradores devido ao calor. “O bandido pegou uma carteira com dinheiro, documentos e cartões, tirou o que era de valor, e largou a carteira com os documentos no terreno baldio atrás do prédio”, conta o síndico

Nilton Soares Júnior.

Frouxidão penal De acordo com o diretor de Polícia Civil da Grande Florianópolis, delegado Ilson da Silva, normalmente, nesse tipo de crime, o bandido é liberado da prisão, pois a nova Lei 12403 do Código Penal aprovada em maio de 2011 beneficia a frouxidão penal. “Provavelmente esses criminosos acabam soltos, mas não é culpa da polícia. Fazemos a nossa parte. Quando o processo vai para julgamento, ele acaba sendo liberado depois de pagar uma fiança”, lamenta. De acordo com a nova lei, se o réu for primário e a pena máxima para o delito praticado for igual ou inferior a quatro anos, o juiz não tem amparo legal para decretar a prisão preventiva do indiciado. “A impunidade, infelizmente, é favorecida”, sustenta Silva. O diretor explica ainda que, no rito criminal, os presos são encaminhados à delegacia por auto de prisão em flagrante, entretanto, para mantê-los presos, são analisados alguns critérios. “Por exemplo, se ele levou objetos do apartamento e não houve arrombamento da porta, é caracterizado um furto simples, sendo arbitrado o pagamento de fiança de um a dez salários mínimos”, diz. Ele pede que os cidadãos debatam

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o tema e reivindiquem seus direitos. “A população deve ser participativa nessas questões. Reclamem”, sustenta.

Recomendações A maioria dos edifícios escalados pelos bandidos não têm portão, e as paredes do edifício ficam voltadas diretamente para a rua. De acordo com o Tenente Coronel Araújo Gomes, comandante do 4º Batalhão da PM em Florianópolis, o perfil dos bandidos apelidados de “homem aranha” não é violento, exceto quando são acuados e, geralmente, agem sem que sejam vistos, aproveitando as brechas deixadas pelos moradores e pela arquitetura facilitadora. Portanto, fique alerta para as dicas do comandante: Verifique o posicionamento da lixeira, floreira e outros objetos que podem servir como degraus para o bandido. Corrija a arquitetura do condomínio: ângulos estéticos ao topo do muro, desenhos na parede da edificação, aparelhos condicionadores de ar e cabos de pararraio servem como caminho para escalada. Cuidado com a “síndrome do segundo andar”: o morador do primeiro piso tranca tudo, os do segundo em diante se sentem mais confiantes e negligenciam os cuidados. Oriente os moradores para, quando estiverem ausentes do cômodo, travarem corretamente as portas e janelas de acesso ao apartamento. Cada morador deve se responsabilizar por suas chaves, que não devem ser deixadas com estranhos e pessoas de fora do condomínio. Realize manutenção da cerca elétrica e câmeras de segurança, pois esses equipamentos ajudam na investigação policial. Se perceber a presença de alguém estranho, não vá ao seu encontro, ligue para o 190 relatando a situação. Em casos de vítimas rendidas por bandido, procure não ter atitudes que possam parecer ameaçadoras, evite interação e fale o estritamente necessário.

A segurança eletrônica tem sido uma ferramenta muito procurada por condomínios e empresas que buscam proteção efetiva contra furtos e assaltos. Atualmente, a decisão de comprar um imóvel, leva em consideração primeiramente a segurança que o imóvel oferece. Com o aumento do número de assaltos a prédios, é fundamental que haja uma preocupação maior com a presença de bons profissionais e sistemas de segurança adequados para promover a segurança do local. A PERIMETRAL SISTEMAS ELETRONICOS foi criada no ano de 2001, em São José, SC. Desde então atua na área de segurança eletrônica e automação buscando sempre aprimoramento técnico baseada em tecnologias de ponta junto aos melhores fabricantes do segmento, podendo assim satisfazer os anseios e necessidades dos nossos clientes e parceiros de forma transparente e eficaz nas áreas de distribuição, vendas, instalação e suporte técnico. Contamos com equipe técnica especializada para projetos de segurança. Faça seu orçamento sem compromisso. Mais informações: (48) 3346 7408 / 3034 5034 / www. perimetralsistemas.com.br

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Junho 2012

Faça Certo

Portaria ideal Segurança, funcionalidade e conforto são três atributos indispensáveis na portaria do condomínio. Sem deixar a preocupação com a estética de lado, os profissionais da arquitetura vencem a cada dia novos desafios para manter a eficiência desse principal ponto de acesso de moradores, funcionários e visitantes. “O item segurança é o principal motivador de reformas”, explica o arquiteto e engenheiro de segurança do trabalho Luiz Fernando Motta Zanoni, que atua em condomínios de Florianópolis. De acordo com ele, as estruturas responsáveis por manter os condôminos e trabalhadores seguros são frequentemente reavaliadas. “A portaria não pode ser instalada dentro do condomínio, nem com o vidro de frente para a rua. É importante cercar a guarita com material que favoreça a visão do funcionário a tudo ao seu redor”, explica. Os condomínios Chácara da Molenda e Solar de Cadiz, localizados no centro da capital, estão reformando suas portarias. Segundo o arqui-

Administradora

INFORME COMERCIAL

segurança, as cadeiras devem ser ergonômicas, que modulem de acordo com a altura da pessoa”, ressalta. O técnico do trabalho Walexsander Daniel, da Santa Clara Medicina do Trabalho, enumera os requisitos obrigatórios:

teto, a tendência de design para as duas obras é mais contemporânea. “Estamos reposicionando a portaria e fabricando invólucro em vidro fumê ou com película. Para mais segurança, não será feita janela de acesso. O sistema de ventilação será instalado no teto da guarita”, revela. O cuidado para o conforto do funcionário também é levado em conta. O espaço é dimensionado de acordo com o número de pessoas e objetos que irão ocupar a portaria. Segundo Luiz Fernando, o tamanho varia entre seis e sete metros quadrados. “Como o porteiro, geralmente, passa muito tempo sentado supervisionando os acessos de entrada pelas câmeras de

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a cadeira do porteiro deve ter apoio, regulagem para altura e apoio para os pés; oriente o seu funcionário a regular o assento de acordo com sua mesa, se houver: a postura e a relação dos braços deve atingir um ângulo de 90 graus; aconselhe o funcionário do condomínio a fazer alongamentos de hora em hora; o condomínio deve, obrigatoriamente, fornecer água potável na portaria, via bebedouro ou mesmo armazenado em jarra no frigobar; deve haver um sanitário próximo à guarita; cada funcionário deve ter seu armário individual; se o porteiro também fizer ronda, o condomínio deve fornecer protetor solar; o uniforme indicado para uso durante o horário de trabalho é: calça, sapato fechado e camisa com identificação.

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Dúvidas trabalhistas? Confira nesta edição a segunda parte do tira dúvidas trabalhistas com a advogada Marina Zipser Granzotto. A especialista responde às principais dúvidas dos síndicos com relação aos funcionários do condomínio. Como deve ser o contrato e o pagamento de salário dos empregados folguistas? Existe vínculo trabalhista nesse caso?

referido adicional produz reflexos no pagamento de determinadas verbas trabalhistas, a exemplo de férias, 13º salário e aviso prévio.

Qual o procedimento a ser adotado pelo síndico se o empregado que está cumprindo aviso prévio praticar irregularidades no trabalho?

É melhor que o contrato seja formal, devendo prever todas as cláusulas usuais. Quando for abordada a questão da jornada e salário, deverão ser especificadas as particularidades. O pagamento de salário do folguista pode ser semanal ou quinzenal com geração de um holerite mensal ou mesmo seguir a regra e ser mensal. O valor do salário deve ser proporcional ao dos demais empregados que exercem a mesma função, acrescidos dos demais adicionais legais. O vínculo de emprego deve ser reconhecido se estiver presente a habitualidade na prestação do serviço, mesmo que a frequência seja uma vez por semana ou duas. Há autonomia somente em casos muitos particulares, como, por exemplo, chamar às pressas alguém para substituir empregado que perdeu um ente querido e teve que se ausentar subitamente do trabalho por um ou poucos dias. Nesses casos devem ser seguidas as regras para contratação de pessoa autônoma, com emissão de recibo, retenção de 11% do

Estando fora de seu horário de trabalho, os empregados do condomínio podem ser contratados para executar serviços extraordinários, como a pintura de áreas comuns?

Dependendo da gravidade da irregularidade em questão, o síndico poderá converter a demissão antes sem justa causa em demissão por justa causa.

autônomo e posterior recolhimento de INSS pelo Condomínio (repasse dos 11% retidos e recolhimento de mais 20% pelo Condomínio). Entre as funções exercidas pelos funcionários dos condomínios, qual delas prevê o pagamento do adicional de insalubridade? O adicional é incorporado ao salário? A insalubridade está presente quando a atividade representa risco de saúde ao empregado, caso ele não esteja adequadamente protegido. O rol de atividades consideradas insalubres está prevista em lei e é taxativo. A adoção de medidas e equipamentos adequados cessa a insalubridade. Todavia, enquanto o empregado estiver trabalhando em atividade considerada insalubre, sem a respectiva proteção para elidi-la, o

Não devem, especialmente porque são grandes as chances de haver interpretação posterior sustentando que se trata de extrapolamento da jornada normal do empregado ou desvirtuamento de função. O melhor mesmo seria contratar uma empresa especializada de pintura, para grandes trabalhos. Se for um trabalho rotineiro, até mesmo o zelador pode executar a tarefa dentro da sua jornada. O condomínio é obrigado a fornecer uniformes? Não, somente se houver a exigência do seu uso. O empregado tem o dever de zelo em relação ao seu uniforme, podendo sofrer descontos por eventuais danos, caso venha a agir com dolo ou culpa no estrago.

O síndico tem autonomia para contratar e demitir funcionários, bem como aumentar seus salários? Sim, o síndico pode contratar e demitir empregados, a menos que haja proibição nesse sentido estipulada na Convenção do Condomínio. A administração da equipe de trabalho de um condomínio normalmente é atividade afeta ao síndico, salvo se houver sido designado outro condômino ou grupo que fique com essa responsabilidade. Entretanto, é indicado que seja dividida a responsabilidade advinda dessa administração com os demais moradores, submetendo, sempre que possível, à aprovação de assembleias. Podem acontecer situações graves que necessitem de atitudes emergenciais, momento em que o síndico deve se socorrer, dentro do possível, no apoio dos Conselheiros eleitos. Já quando a mão-de-obra

for terceirizada, indica-se que os condôminos participem da escolha da empresa que será contratada, até para poderem se inteirar das despesas correlatas e da idoneidade da prestadora de serviços. Em caso de terceirização, os moradores devem ter ciência de que tais empregados não devem receber ordens diretas dos moradores. No momento de contratar, o condomínio deve expor em contrato quais suas exigências para o desenvolvimento da prestação de serviços, sendo que eventuais reclamações devem ser encaminhadas a um representante da empresa destacado para gerir tais situações. Nos aumentos de salário, é evidente que, caso haja acordo ou convenção coletiva estipulando um piso mínimo, esse valor deve ser respeitado. Se o trabalhador receber menos do que o piso para uma jornada cheia, o síndico não só pode, como deve, adequar o seu salário. No entanto, aumentos espontâneos, ainda que merecidos, devem ser concedidos após o assunto ter sido submetido à assembleia, para evitar questionamentos indesejados no futuro.

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Não arrisque, a segurança deve ser 24 horas

constante aumento da violência é um dos principais motivadores para o contínuo aprimoramento da tecnologia aplicada em equipamentos eletrônicos de segurança. A preocupação com a entrada de invasores nos condomínios leva os moradores a sentirem necessidade de investir cada vez mais em equipamentos eficientes. O sistema de câmeras de segurança eletrônica é um dos recursos mais procurado pelos residenciais e comerciais da Grande Florianópolis. De acordo com o diretor da empresa CIMTEL, Marcos Souza, é importante investir na capacitação dos funcionários de vigilância e

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portaria, bem como acompanhar os avanços da segurança eletrônica. “O ideal é unir a tecnologia e o capital humano bem treinado, seja para execução ou operação dos sistemas eletrônicos de segurança”, explica. Para a implantação de um Circuito Fechado de TV (CFTV) deve ser feita uma avaliação no condomínio de acordo com os objetivos a serem alcançados. Os produtos e serviços oferecidos pela CIMTEL são projetados para, entre outros itens, identificar pessoas e veículos que entram e saem do empreendimento diariamente; vigiar pontos de possível acesso de meliantes; proteger o patrimônio contra atos de vandalismo; assegurar o correto funcionamento de guaritas e recepções; contro-

lar o acesso às áreas comuns; possibilitar que as imagens sejam captadas de maneira nítida por 24 horas e todos os dias; armazenar imagens por período mínimo de 60 dias; garantir o funcionamento do sistema por no mínimo uma hora em caso de falta de energia elétrica convencional; manter os equipamentos de vigilância protegidos contra vandalismo ou roubo, manipulação de imagens e ação de deterioração (poeira excessiva, umidade, altas temperaturas, entre outros); Segundo Souza, o quesito preço ainda é o fator predominante nas decisões de compra de equipamentos de segurança nos condomínios. Entretanto, além disso, devem ser observados outros quesitos básicos para garantir o funcio-

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namento correto do sistema. “Antes de discutir valores de produtos e serviços, recomenda-se que o condomínio garanta idoneidade do processo a fim de evitar projetos inadequados, soluções incompletas, e outros passivos contra os seus gestores, inclusive trabalhistas”, ressalta.

Confira os requisitos: A empresa fornecedora de equipamentos e serviços de segurança eletrônica deverá apresentar registro no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura, Agronomia de Santa Catarina, SC (CREA-SC), bem como ter profissionais e responsáveis técnicos registrados neste Conselho. Os veículos da empresa devem constar identificação, com pessoal 100% uniformi-

zado, portando crachá da empresa. Esta é uma forma de garantir a segurança dos condôminos, que receberão os técnicos regularmente. Exija atestados de capacidade técnica, comprovando a execução exitosa de serviços congêneres; Requeira comprovante de associação da empresa ao SIESE-SC, Sindicato das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança; Verifique as certidões negativas da empresa, tanto no âmbito municipal, como estadual e federal; Solicite que a empresa comprove estar em dia com os programas de saúde e segurança no trabalho; Entre outros itens que asseguram a legalidade e a idoneidade do processo.

Piscinas limpas no inverno

Sem tratamento nas estações frias, as piscinas podem ser foco de doenças

om a chegada da estação mais fria do ano - o inverno-, as piscinas dos condomínios são menos frequentadas e ficam, temporariamente, em segundo plano. Entretanto, ao contrário do que se imagina, a água dos banhistas precisa receber tratamento o ano todo e a manutenção deve ser realizada ininterruptamente. O tema é, inclusive, uma questão de saúde pública. Sem a correta sanitização, as piscinas se transformam em alvos fáceis para a proliferação de bactérias, fungos e larvas de insetos transmissores de doenças, como febre amarela, malária, paludismo e dengue. De acordo com o técnico em manutenção de piscinas da Cia H2O, em Florianópolis, Rodrigo dos Santos, os prazos para a limpeza devem ser obedecidos. “A água é um elemento

vivo e precisa de cuidados. Em piscinas de temperatura natural, as manutenções devem ser feitas a cada 15 dias, mesmo que não sejam, efetivamente, usadas”, esclarece. A falta de manutenção no inverno gera outro problema: os altos custos com produtos para recuperar a piscina que esteve abandonada e com grande nível de sujeira. Para que a água se mantenha própria para o banho, são acrescidos alguns componentes a fim de equilibrar o nível de ph, o cloro e alcalinidade. “Esse controle é muito importante. O cloro faz a desinfecção da piscina, o ph deve ser equivalente ao da faixa corporal e, se não houver o cuidado com a acidez, a água pode provocar ardência nos olhos, irritação, pele escamosa e ressecamento dos cabelos”, alerta o técnico.

Piscina aquecida do condomínio Jardins de Bordeaux, no Itacorubi

Aquecidas Durante os dias mais frios, a melhor opção é a piscina aquecida. Na capital, alguns condomínios já investem em espaços cobertos com controle da temperatura da água. O condomínio Residencial Jardins de Bordeaux, localizado no bairro Itacorubi, conta com duas piscinas, uma localizada na parte externa e outra em área coberta, com sauna e chuveiros. Para o membro do Conselho, Leonidas Silveira, esse é um diferencial que valoriza o imóvel. “Como estamos numa região fria, as pessoas valorizam a

piscina aquecida, a sauna. É um diferencial. O nosso condomínio parece um clube”, enfatiza. As piscinas aquecidas exigem o dobro de cuidado. Isso porque, de acordo com o técnico Rodrigo Santos, “quanto maior a temperatura, maior é a evaporação do cloro e mais rápido acontece a reação em cadeia receptiva aos fungos, bactérias e algas”. A manutenção da piscina aquecida deve ser realizada a cada sete dias. “A água quente também libera mais a oleosidade do corpo, que bloqueia a ação do cloro”, explica

Dicas Limpe diariamente a superfície da piscina com a peneira, para remoção de folhas, cabelos, mosquitos e outros resíduos; aspire o fundo da piscina a cada 15 dias e faça a limpeza das bordas com esponja e detergente neutro próprio; e quando desativadas, desmonte as escadas e coloque sobre a piscina uma cobertura de proteção contra detritos e sujeiras para maior proteção.

Piscina adulto e infantil instalada na área externa do condomínio Jardins de Bordeaux

Manutenção na piscina sem retirada da água Vazamentos e troca de azulejos são problemas que trazem dor de cabeça aos síndicos. Além de possíveis conseqüências para a estrutura da piscina e do próprio imóvel, o vazamento se torna oneroso e anti-ecológico. Azulejos quebrados na piscina são riscos eminentes de acidentes aos banhistas. Muitos vazamentos são ocultos o que dificulta sua detecção. “A água em contato com a terra torna-a mais pesada forçando as tubulações ocasionando trincas e gerando erosões”, lembra Alexandre Pedro Rocha da Empresa SUBSERVI, especializada em Piscinas. Um vazamento de um filete de 4 milímetros pode resultar em 13.260 litros

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de água por mês de desperdício. Serviços como rejuntar, troca de azulejos e pastilhas quebradas ou soltas, bem como fixar a tampa do ralo de fundo, não há necessidade de esvaziar a piscina o que evita muitos gastos bem como desperdício enorme de água . Todos os serviços são executados sem interditar a piscina, garante Alexandre. Através de equipamentos e técnicas subaquáticas especializadas este trabalho é executado embaixo d’ água. “No caso de vazamentos, a identificação do problema é executada com equipamentos que enviam um sinal eletromagnético, onde localiza o ponto exato do problema na rede hidráulica da piscina”, explica o especialista em Piscinas. Junho 2012

Ao comprar um imóvel exija o manual do proprietário

ara quem opta em comprar um apartamento novo, deverá ter um pouco mais de atenção e participação na entrega do prédio pela construtora. Ao receber as chaves da morada e o termo de garantia, o comprador também deve ganhar o manual do proprietário específico do imóvel. Um direito previsto no Código de Defesa do Consumidor. Esse guia especifica os produtos utilizados na obra bem como os aparelhos que existem na edificação e como deve ser o uso e a manutenção. Segundo o engenheiro civil Trajado Lopes de Oliveira, que elabora manuais para edificações, a cartilha também esclare-

ce as responsabilidades de todos os envolvidos na execução da obra, tal como fornecedores, incorporadores, construtores e compradores. Ao seguir as orientações, o proprietário evita danos ocasionados pelo mau uso das instalações, já que no guia consta desde a descrição elétrica, hidráulica e de ar-condicionado, os componentes utilizados e alerta quanto aos limites de uso seguro, com as cargas máximas suportadas pela estrutura e circuitos elétricos. Na entrega da obra, também deve ser endereçado ao síndico o manual das áreas comuns, que orienta sobre equipamentos e como devem

ser feitas as manutenções de elevadores, piscina e caixas da água. Se ainda não tiver gestor condominial, o material deve ser deixado com o responsável por constituir a assembléia. “Facilita o trabalho do síndico e do proprie-

Documentação Técnica

tário para a manutenção correta do prédio”, explica Oliveira.

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De acordo com norma de Inspeção Predial do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliapara raios (SPDA) instalação de ar condicionado).

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ções e Perícias de Engenharia), além do manual do proprietário entregue ao comprador do imóvel, é recomendado que a construtora entregue ao condomínio as seguintes documentações: Responsabilidade Técnica do Engenheiro responsável. - Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA) - Certificação de limpeza e análise química referente a limpeza dos reservatórios - Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras - Notas fiscais de máquinas e equipamentos instalados para fins de garantia

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Dinamizando as áreas de lazer Não deixe os espaços comuns dos condomínios caírem em desuso, atinja o máximo de aproveitamento

s moradores buscam, cada vez mais, conforto, segurança e qualidade de vida. Em consequência disso, a maioria dos novos empreendimentos contempla áreas comuns de lazer, tais como academias, salas de ginástica, salão de festas e brinquedoteca. Entretanto, devido à correria do dia-a-dia, esses espaços podem cair em desuso e, sem saber como aproveitálos, podem acabar representando somente custos para os condomínios. Para incrementar essas áreas comuns, alguns síndicos têm percebido que uma boa solução é promover atividades direcionadas, com programações diversas para todas as idades e interesses diferenciados.

Fitness Esse é o caso do síndico profissional Rafael Irani da Silva, que busca dinamizar essas áreas de lazer, sem deixar que caiam na rotina. “Estou procurando diferenciar as práticas esportivas das academias, por exemplo, pois percebi que o índice de aproveitamento nos primeiros dias é alto, depois, com os exercícios repetitivos e sem motivação, a frequência cai e o local fica abandonado”, explica. No Condomínio Costa do Sol Residence, no Itacorubi, em Florianópolis, o espaço destinado para academia ainda está vazio à espera dos equipamentos. “Estou fazendo orçamentos com as empre-

A academia do condomínio exige acompanhamento de profissionais para conduzir atividades e orientar o uso correto dos equipamentos

sas do ramo, que montam o fitness. Quero aproveitar para comprar aparelhos mais diferenciados, para atividades de pilates e ginástica”, conta. Entretanto, essa sofisticação exige um acompanhamento de profissionais que saibam conduzir as atividades e usar corretamente os equipamentos. O síndico Rafael percebeu isso. “Já falei com personais, fisioterapeutas; estamos pesquisando os profissionais. A ideia debatida com os condôminos é de contratar esses serviços a serem rateados entre os interessados. Há idosos no Costa do Sol que querem fazer pilates”. Silva enfatiza que esse atendimento pode ficar bem mais barato quando realizado dentro da estrutura oferecida pelo condomínio. “Os professores não precisariam desgastar os seus aparelhos, nem gastar com energia ou ter outro custo com suas dependências. Os pacotes oferecidos são mais baratos para nós”, considera. O síndico relata que

no condomínio Plaza do Soleil, na Trindade, em Florianópolis, o qual administrava até o ano passado, o contrato de manutenção mensal da academia chegava a R$ 300. “Sem instrutor, os nossos equipamentos estragam mais rápido e se desgastam, pois é muita gente usando sem o método correto”, diz. Além disso, ter um professor é importante, pois evita problemas de lesão e frustações com os resultados. Há casos em que os condôminos contratam professores de Educação Física apenas para prescrever os exercícios e depois seguem as práticas diárias como autodidatas. No entanto, segundo a professora Alcyane Marinho do Centro de Ciências da Saúde e do Esporte da Universidade do Estado de Santa Catarina (UDESC), e doutora na área, a atividade física executada sem supervisão é arriscada. A falta de acompanhamento pode refletir em problemas sérios

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à saúde, relacionados especialmente a desvios posturais devido ao uso incorreto dos equipamentos. “Exercícios sem acompanhamento podem repercutir em dores musculares e articulares, lesões mais graves e até fraturas. Além do mais, cargas de exercícios abaixo ou acima das necessárias repercutem na ineficiência dos objetivos desejados”, alerta. De acordo com a proprietária da Fit4, em Florianópolis, Cybelle Carpinelli, para montar uma academia ou realizar upgrades, é necessário um planejamento técnico por meio da análise do perfil dos condôminos, faixa etária, espaço disponível e metas dos moradores. “Sem muitos equipamentos, a academia pode ser estruturada de maneira a se atingir os resultados desejados”. Ela explica que há soluções, inclusive, para quem tem pouco espaço. “Hoje existem aparelhos conjugados, que são compactos e multifuncionais”, recomenda Carpinelli. Espaços ociosos, que muitas vezes não são frequentados, podem, inclusive, virar uma academia. Há condomínios que têm dois salões de festas, por exemplo, que optam por ativar um espaço fitness em um deles.

Salões de festa e gourmet No condomínio Costa do Sol Residence, o salão de festa e a área gourmet foram palco para um evento de final de

ano em 2011, direcionado aos funcionários, seus familiares e membros do conselho. “Nesse dia, fizemos um jantar com entrega de cesta de natal para os trabalhadores. Aproveitei para fazer uma palestra motivacional e expliquei a importância de suas funções”, recorda o síndico Rafael. A mesma área do Residence também foi dinamizada com uma ativida-

Apresentação de teatro dinamiza a vida de moradores no Costa do Sol Residence

de diferenciada. Em 2010, os moradores assistiram a uma peça de teatro educativa cujo tema retratava a vida condominial. “A participação foi boa e todos riram e aprenderam bastante sobre a nossa convivência”, comemora Silva. No final do ano passado, o condomínio Plaza do Soleil organizou uma festa de confraternização de fim de ano no salão. “Os condôminos que tocavam instrumentos musicais se apresentaram e deram brilho à festa”, conta o síndi-

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Síndico Rafael Irani durante apresentação de peça teatral

co. Nesse residencial, o espaço gourmet também foi bem explorado. Rafael Irani relata que, apesar da baixa adesão, quem participava de churrascos e jantares ficava satisfeito. Com uma ideia inédita e usando o espaço improvisado dos salões de festa, o síndico profissional está desenvolvendo um projeto de aulas de inglês para os condôminos. No condomínio Costa do Sol já há moradores interessados por pacotes oferecidos pelas escolas. “Não esperamos muitos alunos, mas para eles os valores são compensadores, pois pesquiso os pacotes mais baratos”, diz.

Nas vésperas do recesso escolar, muitas crianças e adolescentes ficam na expectativa de ocupações de lazer. Enquanto os pais trabalham, onde ficam as crianças? Nessas horas, a vantagem é ter um profissional para cuidar dos filhos, com atividades direcionadas, educativas e de recreação. Segundo a educadora física Michele Tavares, responsável pela área de recreação em condomínios, da empresa Move Fitness, é feito um cronograma de atividades para as crianças de acordo com as idades. “Podemos usar os espaços internos e externos, desde a brinquedoteca até as quadras de esportes, organizando campeonatos esportivos e criando de jogos e brincadeiras educativas, teatros e gincanas”, diz. De acordo com a educadora física Thaisa Rosa Menezes, da empresa Delazer, em Florianópolis, nesta época do ano, há muita procura por parte dos condomínios por colônia de férias para as crianças. “Os re-

creadores cuidam das crianças enquanto os pais trabalham. Muitas atividades são educativas. As crianças aprendem os cuidados com o jardim, a cozinhar, reciclar o lixo, consertar brinquedos. Temos o dia da arte quando levamos argila e tinta, o dia do cinema com direito a desenho e pipoca”, conta. Vale a pena ressaltar que os espaços kids também exigem cuidados na hora da compra dos móveis, utensílios e jogos, conforme explica Michele Tavares da Move Fitness: “Fazemos uma análise das idades para determinar os objetivos, altura das poltronas e mesas, e classificamos os jogos adequados”. Além disso, é necessário observar sempre os selos e carimbos do Inmetro que garantem a segurança na diversão. Outro evento requisitado nos meses de junho e julho é a festa junina ou julina, de São João, direcionada para todos os moradores do condomínio. No Edifício Plaza

A brinquedoteca pode ser local de brincadeiras educativas, teatros e gincanas

Viena, consta em convenção a realização de duas festas fixas todo ano: o Reveillon e a Festa Junina. De acordo com o ex-síndico do condomínio, Vitor Warken, essa atividade promove interação entre os vizinhos. “As confraternizações integram os moradores e incentivam as pessoas a participarem mais da vida do condomínio. É um efeito pedagógico muito positivo”, diz.

Para implantar novo espaço é necessário aprovação dos condôminos em assembleia e, para alteração legal de destinação de área comum, a exemplo de parte do salão de festas passar a ser uma brinquedoteca, é necessária a concordância da totalidade dos proprietários (unanimidade), devendo ser convocada assembleia com pauta específica sobre o assunto. Evite passivos ou problemas futuros. Antes de permitir o uso do espaço, exija um termo de responsabilidade assinado, por eventuais danos à saúde. Estabeleça regras de utilização da academia, definindo horários e a forma de manuseio dos equipamentos, delegando a responsabilidade aos usuários de repor possíveis danos. Restrinja o acesso à academia somente para os moradores do condomínio. As convenções condominiais que não preveem essa restrição devem ser alteradas pela assembleia a fim de evitar problemas como a depredação do patrimônio, insegurança ou desgaste dos equipamentos. INFORME COMERCIAL

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Circuitos elétricos eficientes

Entenda o funcionamento das instalações elétricas do condomínio e saiba o que fazer para manter a eficiência da energia

esquisa divulgada pela Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade (Abracopel) revela que a região sul do país ocupa o terceiro lugar no índice de ocorrências de incêndios provocados por panes em instalações elétricas, apresentando também a mesma colocação nas estatísticas de mortes por choque elétrico. Devido ao desconhecimento da população e à ausência de fiscalização, exigências importantes definidas pela Norma Brasileira de Instalações Elétricas, a NBR 5410, são descumpridas. Há edificações, principalmente as mais antigas, em que os circuitos são mantidos por anos sem qualquer manutenção, o que ameaça a segurança das pessoas e a eficiência dos sistemas. O condomínio San Fernando, em Florianópolis, construído há 20 anos, precisou passar por inúmeras readequações à demanda de carga, inclusive reformas nos circuitos de iluminação. Após constantes quedas de energia do disjuntor geral de um dos blocos, os sistemas elétricos tiveram que ser avaliados por um engenheiro a fim de descobrir o que estava ocasionando as panes. “A empresa identificou que os cabos estavam subdimensionados para a atual necessidade de carga. Na época em que a edificação foi construída, não tínhamos tantos condicionadores de ar instalados, entre outros equipamentos mais modernos”, conta o síndico profis-

sional Luciano Folador. Depois disso, o condomínio verificou a necessidade de reformar os circuitos de iluminação do jardim. “Os postes de lâmpadas eram antigos e tiveram que ser retirados, juntamente com as fiações, pois estavam oxidados. Preferimos substituir por refletores novos”, diz o síndico. Recentemente, outro condomínio na capital, o Residencial Belle Vie, apesar de novo, com apenas três anos, também precisou passar por reformas elétricas. Com a ocorrência de frequentes quedas de energia, o condomínio chamou um especialista para revisar as instalações. “O problema foi resolvido, mas tivemos que trocar toda a fiação localizada no jardim, que estava em curto. O material que foi instalado não era adequado”, relata o síndico Folador. Como se não bastasse, o Belle Vie enfrentou outra pane, desta vez, no quadro geral. Uma infiltração de água na tubulação acessou a rede elétrica e queimou cinco disjuntores. “Foi preciso vedar o vazamento e trocar todos os dispositivos e fiações correspondentes”, recorda o síndico. Se os circuitos falham, diversos dispositivos do condomínio abastecidos por energia elétrica ficam comprometidos: elevadores, bomba d’água, iluminação das áreas comuns, aparelhos elétricos, inclusive câmeras de segurança e cercas energizadas. Portanto, o assunto deve ser tratado com responsabilidade, principalmente por apresentar riscos à saúde, incluindo até ocorrências de choques e incêndios.

Sistemas centrais

A energia elétrica fornecida pela distribuidora passa primeiramente pelo transformador, cuja função é

adaptar a carga recebida ao sistema do condomínio. A subestação é a central que interliga e gerencia as redes, mantendo os circuitos da edificação em funcionamento. Essa área possui acesso rigorosamente

restrito, somente de eletrotécnicos, engenheiros, fiscais da Celesc e Corpo de Bombeiros têm autorização de acesso ao local . Por ser considerada área de risco, deve ser mantida sempre lacrada e jamais servir como depósito de objetos. “É exigido um treinamento específico para entrar nesse local, utilizandose de equipamentos de proteção, como luvas para manuseio da chave. Não é lugar para curiosos, nem para o zelador”, esclarece o engenheiro eletricista Hilton Moreno, do Programa Casa Segura, idealizado pelo Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre). Depois que a energia passa pela subestação, ela chega ao quadro de distribuição, que irá destinar a carga às unidades e aos sistemas e equipamentos instalados nas áreas comuns. Tecnologias mais antigas disponibilizam instalações extensas e rústicas. Hoje já existem caixas mais práticas e compactas no mercado, valendo a pena a realização de uma obra de aprimoramento de tecnologias novas.

Fuga de corrente Outro problema comum nas edificações é a fuga de corrente, definida informalmente como “vazamento” da corrente elétrica nas instalações. É um defeito relacionado com a isolação dos circuitos, ou seja, surgequando há fios desencapados, ressecados e escuros, bem como quando há desgaste do material isolante ou quando a isolação trinca, indicando sobrecarga. O principal sintoma ocasionado pela fuga de corrente é o aumento na conta de luz, podendo gerar ainda danos nos

equipamentos elétricos, provocar choques e até incêndios. Conforme recomenda o engenheiro Aguiar, da Celesc, a frequente revisão e manutenção preventiva das instalações elétricas é a melhor maneira de evitar o problema. “O zelador ou síndico deve fazer vistoria, observando as tomadas e instalações para identificar a integridade dos circuitos. Encontrando anormalidade, chame um especialista”, orienta. O Disjuntor Diferencial Residual (DR) facilita a detecção da fuga de corrente.

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Quando a demanda de carga utilizada em determinado circuito supera os limites de fornecimento projetados para aquele sistema, ocorre a sobrecarga. Em uma definição prática, o problema geralmente acontece quando os

moradores e o condomínio passam a instalar equipamentos elétricos além do que foi projetado pelo engenheiro inicialmente. O primeiro sintoma e o mais comum é a queda da tensão por desarme dodisjuntor. A solução corriqueira de leigos é improvisar um aumento de carga com a simples troca para umdisjuntor maior. Entretanto, de acordo com o engenheiro eletricista Gilberto dos Passos Aguiar, chefe do

Departamento de Gestão Técnica dos Consumidores das Centrais Elétricas de Santa Catarina (Celesc), essa prática está condenada, porque é perigosa e não resolve o problema. “O disjuntor é um sistema de proteção e avisa quando algo está errado. Percebendo o seu desarme repetitivo, é necessário chamar um especialista para investigar e, se necessário, refazer os circuitos”, alerta. Em Florianópolis, esta ocorrência é cada vez mais comum. Segundo o engenheiro eletricista Fernando Andrade, da empresa GR Serviços Elétricos, a procura dos condomínios residenciais e comerciais da cidade por soluções envolvendo sobrecarga aumentou. “Quando verificamos as instalações dos condomínios, geralmente elas estão fora do padrão. Cerca de 99% estão com os sistemas irregulares”, revela. Ele alerta que o síndico deve orientar os moradores, pois o principal motivo tem sido instalações indevidas de condicionadores de ar. “Isso ocorre principalmente em prédios antigos, onde não foi calculada essa demanda para os aparelhos mais modernos. As instalações das unidades não podem conflitar com os circuitos externos do condomínio”, explica.

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Sobrecarga

Circuitos antigos

As edificações construídas há mais de 10 anos não foram projetadas para as necessidades atuais. Desde a década de 80 até hoje, houve uma modernização acentuada de tecnologias eletrodomésticas e eletroeletrônicas. A solução provisória praticada em muitos condomínios é suprir a falta de tomadas e circuitos com uso de dispositivos tais como os benjamins (tês). No entanto, essa atitude não é recomendada, podendo gerar panes de sobrecarga nas instalações. Segundo o engenheiro Moreno, a durabilidade dos circuitos elétricos também não é eterna. “A ação

do tempo sobre a instalação é implacável. Ela se deteriora e perde eficiência, tornando-se insegura”. A recomendação é que o condomínio chame um profissional habilitado e qualificado para realizar um diagnóstico das instalações elétricas a cada dez anos. “A partir dessa primeira revisão, a frequência deve ser reduzida, encurtando seus intervalos para cada cinco anos, porque o desgaste fica mais acelerado”, explica o engenheiro Hilton.

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O Disjuntor Residual é um interruptor complementar ao disjuntor, que desliga correntes elétricas de baixa intensidade (centésimo de ampère). Segundo o engenheiro eletricista Sidnei Cruz, da empresa Cruztom em Florianópolis, o mecanismo evita choques que podem ser fatais ao ser humano. “Se uma criança insere uma agulha de crochê na tomada, ela não leva choque, porque o DR corta a corrente. Ele interrompe, inclusive, cargas elétricas sentidas no invólucro de geladeiras e cortadores de grama”, explica. Desde dezembro de 1997 é obrigatório no Brasil e exigido pela NBR 5410 o uso do DR nos circuitos

elétricos, e todos os circuitos dos fios devem obrigatoriamente passar pelo dispositivo. Um levantamento realizado em 2010 pelo Programa Casa Segura, idealizado pelo Instituto Brasileiro do Cobre (Procobre), sobre a situação das instalações elétricas em diversos estados do país, mostrou que 90% dos 500 edifícios visitados não tinham o DR. Os dados foram coletados em São Paulo, Rio de Janeiro, Goiânia, Curitiba e Fortaleza. A instalação do interruptor é realizada em série com os disjuntores de um quadro de distribuição. Em geral, ele é inserido depois do disjuntor principal e antes dos disjuntores de distribuição. “Em assembleia, o síndico deve conscientizar da importância do DR para a segurança dos moradores. Além da sua inserção nos circuitos gerais do condomínio, cada unidade deve ter o seu”, enfatiza Cruz.

Economize Além da segurança, nada poderia ser mais valioso para o condomínio do que saber como economizar energia. Para tanto, o síndico deve manter os gastos em equilíbrio, fazendo, primeiramente, uma revisão histórica das contas de energia para detectar se o consumo aumentou. Em seguida, solicite reparos no circuito, dentre eles, elimine

possíveis fugas de energia. Observe, ainda, se há vazamentos de água, pois também provocam elevação no gasto, já que nesses casos a motobomba precisará trabalhar além do normal. Os elevadores e ares-condicionados são os itens que mais consomem energia nos edifícios. Dessa forma, a racionalização e manutenção desses equipamentos devem

ser encaradas como um hábito. Por fim, é interessante destinar o orçamento para reforma da iluminação ultrapassada. A economia pode ser considerável após o descarte das lâmpadas incandescentes e a substituição das fluorescentes por lâmpadas de LED (LightingEmittedDiodes), que geram consumo baixo e têm vida longa.

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Fique Ligado! Problemas elétricos apresentam sintomas como: o aumento repentino da conta de luz, queima prematura dos sistemas de iluminação, desarme frequente de disjuntores e incêndios. Atenção: pessoas que não possuem conhecimento técnico em elétrica devem manter distância de circuitos energizados. Realize manutenção preventiva de todo o sistema elétrico do condomínio. Aborde o tema energia elétrica na pauta das assembleias. Cuidado com as crianças! Decorações elétricas e iluminação despertam o interesse dos pequenos. Evite instalações baixas que facilitam o acesso. Jamais cave buracos no condomínio para plantio de árvore sem antes consultar o projeto elétrico. Identifique o local das instalações subterrâneas. Esse choque é altamente nocivo à vida. Faça o aterramento nos circuitos elétricos. Não utilize benjamins, tomadas em T ou outros tipos de extensões, de modo a evitar sobrecarga na rede e possível curto-circuito. Não utilize instalações elétricas provisórias ou precárias (‘gambiarras’). Obedeça à norma NBR 5410 - Instalações Elétricas de Baixa Tensão, da ABNT. Procure um profissional habilitado e atualizado para reparar as instalações. A cada 10 anos refaça o estudo de carga do condomínio para saber se a infraestrutura elétrica está de acordo com a demanda de carga. Use somente equipamentos que contêm o selo do Inmetro

Junho 2012

Energia solar compensa Alternativa de captação para aquecimento de água é ambientalmente e economicamente vantajosa

Nova regra

demanda por energia aumenta sucessivamente, enquanto os recursos naturais utilizados para a sua produção tornamse cada vez mais escassos. Devido ao custo e ao grande impacto ambiental causado pela geração hidroelétrica, aos poucos a sociedade busca novas alternativas, entre elas, a energia solar para aquecimento de chuveiros e torneiras de residências e condomínios. O sol gera energia limpa, abundante e gratuita. O primeiro investimento com a instalação

dos painéis solares e tanques reservatórios de água quente é rapidamente compensado pela redução no gasto com a energia convencional. “O empreendimento pode atingir a economia média anual de até 70% no consumo”, explica Fabrício Colle, engenheiro mecânico e proprietário da empresa Solares Aquecimento Solar. No condomínio Maison

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Flamboyant, em Florianópolis, o síndico Edgar Francis usou a sua formação em engenharia para sofisticar mais o sistema de captação solar utilizado pelo edifício. “Com pequenas modificações, ampliamos a eficiência. No laboratório da Universidade Federal de Santa Catarina, descobri que com algumas conexões hidráulicas eu poderia melhorar os resultados”, revela.

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Entretanto, em condomínios mais antigos e que não foram projetados para receber as instalações, há uma série de impedimentos para os síndicos e moradores que se interessam pela implementação do sistema. De acordo com o engenheiro Colle, a empresa ainda não conseguiu viabilizar a captação de energia solar nessas edificações. “O custo de implantação é alto e exige toda uma reestruturação da parte de engenharia para suportar a carga dos tanques, entre outras instalações”, considera.

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A captação de energia solar pelos painéis ocorre das 8h30 até às 17 horas. Às 8h30 a temperatura inicial é de 8ºC, atingindo um pico de 90ºC e finalizando o dia entre 16ºC e 22ºC. De acordo com o síndico, os tanques precisam ser mantidos sempre a 45ºC. Isso quer dizer que, no período da noite, em dias totalmente nublados e nos momentos sem incidência de sol, o sistema precisa ser aquecido de forma complementar, por meio da energia convencional – a gás ou elétrica.

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Devido à conscientização ambiental e às inúmeras vantagens, as construtoras brasileiras vêm adotando uma nova tendência. Os novos condomínios, se já não vierem com os sistemas

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alternativos de captação de energia funcionando, são formatados para receber as instalações, quando os condôminos decidem pelo investimento.

O primeiro do país O condomínio residencial Neo, localizado no Novo Campeche, sul da ilha de Santa Catarina, utiliza a energia solar, além de ser o primeiro empreendimento com o sistema de energia eólica no Brasil. O projeto, que aguarda inauguração, foi desenvolvido pelo arquiteto e urbanista Jaques Suchodolski e foi planejado para economizar R$ 43 mil por ano, utilizando os dois sistemas alternativos de captação: pelo sol e pelo vento. O especialista descarta o uso da hidroelétrica para aquecimento de água. “É a pior maneira de se usar a energia, porque o consumo é intensivo e a capacidade de instalação e infraestrutura é enorme. Além disso, estaríamos desprezando a possibilidade de a água ser aquecida pelo sol, jogando dinheiro fora”, ressalta. Entretanto, Suchodolski enfatiza que ainda é necessário manter a rede fornecedora principal. “Os novos sistemas são alternativas, que devem ser complementadas com a energia convencional, quando necessário”, explica.

A Agência Nacional de Energia Elétrica (ANEEL) aprovou no dia 17 de abril novas regras que incentivam a instalação de geradores alternativos. A norma cria o Sistema de Compensação de Energia, que permite ao condomínio realizar a captação e trocar energia com a distribuidora local, nesse caso, com as Centrais Elétricas de Santa Catarina (Celesc). A regra é válida para geradores de energia hídrica, solar, biomassa, eólica e cogeração qualificada. Pela norma, a energia captada pelo condomínio que não for consumida será injetado no sistema da distribuidora, que irá abater o crédito no consumo dos meses subsequentes. Os créditos poderão ser utilizados em um prazo de 36 meses e as informações constarão na fatura do consumidor. O engenheiro Jaques acredita que esse foi um passo positivo. “Finalmente. Todos que sejam microprodutores terão o seu relógio andando ao contrário”, enfatiza. As distribuidoras receberam o prazo de até 240 dias após a publicação da resolução para elaborar ou revisar normas técnicas para tratar do acesso desses geradores, tendo como referência a regulamentação vigente.

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Balneário Camboriú

Apartamentos fechados: o que fazer? Evite problemas e prejuízos decorrentes de unidades vazias no inverno.

ermina o verão e neste período de baixa temporada em Balneário Camboriú muitos apartamentos ficam fechados. Dessa forma, o síndico precisa adotar cuidados básicos para prevenir acidentes dentro das unidades vazias ou prejuízos ao condomínio decorrentes de janelas abertas, vazamentos, falta de ventilação, dentre outras irregularidades. O síndico Juraci Lopes da Silva do Condomínio Edifício Sunshine encontrou uma saída para o problema: “Eles deixam a chave com a gente e fazemos uma fiscalização semanal. Entramos nos apartamentos acompanhados de testemunhas, geralmente o zelador e o porteiro, e verificamos se está tudo dentro dos conformes”, conta o síndico, ressaltando ainda a importância de uma administração correta. “Sou síndico há oito anos e conquistei a confiança dos moradores”, ressalta. Nos apartamentos cujos moradores preferem não fornecer cópias da chave, o síndico pode solicitar a visita mensal de um responsável de confiança do proprietário para abrir e limpar a unidade, como explica o gerente da Administradora Fênix, Charles Prado. “Essa pessoa poderá, também, averiguar possíveis infiltrações ocasionadas por unidades vizinhas”.

Fiscalização semanal feita pelo síndico evita prejuízos e incidentes no Edifício Sunshine

Registros fechados Para evitar vazamentos e, consequentemente, prejuízos relativos à conta de água e incidentes por liberação de gás, o gerente Prado orienta aos síndicos, zeladores e condôminos que, em apartamentos cujo morador está ausente, o registro de gás e o hidrômetro de água devem permanecer fechados. Houve casos, segundo o gerente, em que os condôminos estiveram no apartamento durante a temporada e não perceberam a falha na descarga. Somente depois, quando o zelador foi

efetuar a leitura mensal de água de cada unidade, foi constatado o excesso de consumo. “Um prejuízo para o morador, para o condomínio e para a natureza”, destaca. Em caso de irregularidades e emergências identificadas em um apartamento fechado, o síndico deve, segundo Prado, primeiramente entrar em contato com o proprietário informando a situação. Em seguida, se não houver chave disponível e o condômino autorizar, por se tratar de uma emergência, o condomínio poderá providenciar a abertura e repa-

ro do vazamento ou outro dano. Posteriormente, deve ser emitida a cobrança das despesas ao morador. “Orientamos sempre que, quanto mais rápido for resolvido o problema, menores serão os prejuízos”, destaca o gerente. O síndico Juraci Lopes, ao enfrentar situações de emergência, sabe bem o que fazer. “Tenho todos os e-mails e telefones dos condôminos. Qualquer anormalidade que percebo, entro em contato. Muitas vezes eles não vêm até o condomínio, mas me autorizam a entrar e resolver o problema”, conta.

ANO 10 - N° 112

- Distribuiç ão

ios. MARÇO 2011 adoras de condomín a síndicos e administr e Grande Florianópolis Itapema, Criciúma gratuita e dirigida Balneário Camboriú, Divulgação Novociclo Em nas cidades de

Informe mensal

entregue

ainda e a reciclagem A separação ainda do ideal. Há estão longe ra para aumenta muito a fazer das pessoas conscientização lixo. Mas há a do para o problem os em mudar síndicos engajad condomínios e nos as esta realidad iniciativ e tram que adminis nova propõem uma s. positivas que resíduo os forma de tratar PÁGINAS 8

CAMBORIÚ BALNEÁRIO

ia Manter a academ exige atenção

Síndicos incentivam reciclagem

CRICIÚMA

Moradores assistem a jogo da sacada PÁGINAS 10

A 12

Pesquisa

Jornal apoia iniciativa de síndico

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Segurança

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com os resíduos

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Estacionamento

Regras para as vagas de visitantes

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Cidade dos arranha céus Os residenciais mais altos do país estão em Balneário Camboriú

om apenas 46 km² de área, Balneário Camboriú é o município mais verticalizado do país. Essa é uma característica adotada pela prefeitura em seu plano diretor para aproveitar mais a extensão de área da cidade. Dados internacionais do The Skyscraper Center (banco de dados global sobre edifícios no mundo) listam as 54 edificações residenciais mais altas do Brasil, que têm entre 111 a 240 metros. No topo da lista, como primeiro e terceiro colocados do ranking estão o Infinity Coast e o Villa Serena, ambos de Balneário e em fase de construção.

Peculiaridades O residencial Metrópolis, um dos prédios mais altos de Balneário Camboriú, é composto por 134 metros, distribuído em 41 pavimentos. De acordo com o zelador, José Valdemar da Luz, uma das peculiaridades entre os edifícios deste porte é o alto consumo de energia elétrica. “Em épocas de veraneio o custo mensal com energia chega a R$ 15 mil reais. Os principais responsáveis por esse consumo são a iluminação, os elevadores e os ares-condicionados”, conta.

Além disso, Valdemar percebe que a preocupação imediata dos moradores é instalar as redes de proteção. “Praticamente todos os apartamentos do prédio, principalmente nos andares mais altos, possuem a tela de proteção nas sacadas”, destaca. O condomínio Imperatriz, com 30 anos de construção, possui quatro blocos, cada um com 30 andares. A gerente em administração Elenirce Cardoso Rosa relata que, por serem antigas, as torres altas já tiveram que passar por algumas readequações e manutenções. “Já fizemos duas modernizações nos elevadores. Quando falta energia, eles passam a funcionar por conta do gerador. Prédios altos não podem ficar sem elevadores”, ressalta. No intuito de proporcionar mais agilidade aos moradores, o condomínio residencial Diamond Hill, composto por 37 pavimentos, foi projetado com três elevadores sociais e dois para serviço, sendo que um é alimentado por gerador em casos de falta de energia elétrica. Além disso, funcionam com um sistema inteligente que leva os elevadores até o térreo automaticamente em casos de queda de energia para evitar que pessoas

fiquem presas, à espera de técnicos. De acordo com o monitor de funcionários da administradora Embraed, Claudinei Venázio Candido, o número de empregados em residenciais altos é maior. “A partir de 20 andares, os condomínios precisam do dobro de funcionários, dentre porteiros e faxineiros. O Diamond Hill tem oito porteiros contratados”, conta.

Curiosidades O projeto do condomínio Infinity Coast é inspirado em construções de Dubai, com uso de iluminação natural e esquadrias diferenciadas. O isolamento acústico de todos os apartamentos será feito de piso a piso com o uso de mantas para proteção acústica feita de pneus reciclados e telhas ecológicas. De forma inédita, haverá ainda o reaproveitamento de energia dispensada no uso do elevador. Devido à altura do empreendimento, a energia de descida do equipamento será armazenada e utilizada para iluminação das áreas comuns, as quais terão em sua maioria lâmpadas de LEDs. O projeto prevê, também, a instalação de tomadas para carros elétricos e espaço para lavação de automóveis com reaproveitamento da água da chuva armazenada em cisternas.

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e região sul

Criciúma

Parceria PM e condomínios no projeto Ronda Predial

ma parceria que promete render bons frutos para a segurança dos condomínios e, por consequência, para toda a cidade de Criciúma. No dia 23 de maio, o comando do 9º Batalhão da Polícia Militar apresentou aos síndicos de edifícios criciumenses um projeto do Programa Rede de Segurança, a Ronda Predial. Mais de 50 edifícios estavam representados na primeira reunião. O projeto consiste em um treinamento de 4 horas/aula, realizado no 9º BPM, para os funcionários de condomínios que trabalham das 22h às 6h, período que deve receber a ronda. A capacitação aconteceu nos dias 12 e 13 de junho e reuniu informações sobre os serviços oferecidos pela rede de segurança da cidade, reconhecendo a função de cada um dos integrantes dessa rede, dentre os quais se encontram a Polícia Militar, a Polícia Civil e os Bombeiros. “Dessa forma, eles conseguirão dar um melhor encaminhamento ao processo na hora de identificar qual entidade deve ser chamada. Conhecendo a função de cada uma, o vigia terá mais agilidade quando contatar o 190 ou as outras entidades”, afirmou o tenente Marcelo Rodrigues, coordenador do projeto. Os funcionários receberam, ainda, orientações de segurança para identificar situações suspeitas e como agir em momentos de risco. “É muito bom poder se aproximar da polícia desta maneira. Assim vamos poder fazer um bom trabalho em conjunto”, afirmou o vigilante Gilmar da Silva, do edifício Mansões Britânia.

Iniciativa elogiada A iniciativa da Ronda Predial foi aprovada pelos síndicos. “Nós fomos informados sobre o projeto e achamos muito inte-

PM e vigilantes durante o primeiro encontro do Projeto Ronda Predial ressante. É importante promover este contato dos vigilantes com a polícia, principalmente no período da noite”, disse a síndica Vera Lúcia Visintin, do condomínio Floradas do Parque, localizado no centro de Criciúma. “Acredito que será muito proveitoso e que vai gerar bons frutos. Eles conhecem a rotina noturna da cidade, e podem contribuir muito para a segurança de todos”, complementou. O tenente Marcelo Rodrigues lembrou que, além da ronda, o importante é a parceria e a proximidade estabelecida entre os policiais e os trabalhadores a partir dessa iniciativa. “Nossa intenção é a aproximação com a comunidade, mostrar como funciona a ronda e os serviços da polícia. Com essa ação, mais pessoas de bem nos ajudarão a construir a segurança pública em Criciúma”, complementou. O tenente da PM explicou, ainda, que foi unânime o apoio dos síndicos e dos funcionários. “Todos se mostraram bastante satisfeitos com a possibilidade de participar da construção desta grande rede em prol da segurança pública em Criciúma”, disse. Na segunda etapa do projeto, já nas ruas, os profissionais em atuação (funcionários dos condomínios e policiais) vão assinar uma guia

com o controle da passagem da equipe policial que faz a ronda predial. “Essa guia funcionará como um controTenente Marcelo Rodrigues e síndica Vera Lúcia Visintin le do andamento do projeto”, ressaltou o tenente.

Novos projetos O programa Rede de Segurança foi implementado pelo comandante do 9º BPM, tenente coronel Márcio Cabral. Além da ronda predial, estão previstas também rondas no âmbito residencial, comercial, penal, bancário e escolar, além de ações de vigilância que somam, ao todo, dez projetos específicos. Segundo informações do 9º

BPM, sete projetos já estão em execução dos dez que compõem o programa. Para completá-lo, ainda faltam três projetos: a Ronda Penal, em parceria com o poder Judiciário; o Batalhão Mirim, em parceria com o gabinete de Gestão Integrada e Bairro da Juventude (instituição de assistência social); e a Ronda Programada, em parceria com as associações de moradores dos vários bairros de Criciúma.

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Ponto de Vista

Contratar empresa ou um profissional autônomo?

fato incontroverso que a realização de obras de maior vulto em um condomínio, como aquelas referentes à lavação, impermeabilização, pintura, implantação de ladrilhos e azulejos, são precedidas de deliberação por parte da assembleia, onde a apresentação de propostas de serviços e orçamentos são postos sob análise e votação. Entretanto, a prática tem demonstrado que o fator determinante para a escolha desta ou daquela empresa é o preço, sendo válida, também nesse aspecto, a máxima de que o “barato sai caro”. Entende-se que, via de regra, esse seja o critério determinante em razão da cultura de que “qualquer

problema recai sobre o síndico ou então sobre o condomínio”, não havendo uma real percepção de vinculação de cada condômino pela opção escolhida, apenas uma preocupação com menores gastos para o seu bolso. Na contratação de serviços por parte do condomínio, deve o síndico ampliar seus critérios de avaliação e convencimento, estabelecendo uma hierarquia que venha a evitar futuros transtornos (sob a forma de responsabilidade civil, trabalhista, penal e perante a seguridade social), para ele mesmo e para o condomínio, invertendo a ordem natural antes estabelecida para adotar os seguintes critérios expostos a seguir. Em primeiro lugar, deve vir a segurança. Ocorre anualmente no Brasil cerca de 23.500 acidentes na construção civil, um dos índices mais altos do mun-

do e, ainda assim, esse número está muito aquém da realidade. Sabe-se que pequenas empresas, no sentido de evitar gastos, deixam de atender às normas mais elementares de Segurança do Trabalho (NR 18 - Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção), deixando de lado a utilização efetiva de equipamentos adequados e próprios para a realização dos trabalhos, passando a improvisar materiais de segurança. Cita-se como exemplo, obras em que os trabalhadores encontram-se pendurados em cadeiras de madeira, com cordas improvisadas, presas ao edifício por latas de tinta repletas de concreto. Assim, deve o síndico excluir de pronto todas aquelas empresas que desenvolvam suas atividades em desacordo com as normas de segurança, desconsiderando por completo o preço oferecido, uma vez que os riscos da atividade são

Q u e m v ê fi c a v i d r a d o

incalculáveis em caso de sinistro. Deve-se ressaltar que, em caso de acidente envolvendo empregado de empresa contratada, a posição majoritária do Tribunal Superior do Trabalho é a de que o condomínio não responde por danos ocorridos durante a prestação de serviços. Entretanto, encontramos decisões em sentido contrário, que responsabilizam o condomínio pela queda de empregado de empresa terceirizada, cujo conteúdo transcrevemos in literis, pela importância da matéria: “Acidente do trabalho. Indenização. Morte de trabalhador que cai do alto de edifício. Responsabilidade do condomínio. Condições de segurança inexistentes. Em caso de acidente do trabalho, todos os beneficiários diretamente pela prestação laboral do trabalhador devem ser responsabilizados, independentemente do vínculo empregatício, pois quem contrata prestador de serviços tem o dever jurídico de fiscalizar não apenas o objeto do contrato, que é mero patrimônio material, mas também e primordialmente as condições de segurança em que os serviços são prestados, uma vez que a vida, a saúde e a integridade física das pessoas devem receber proteção jurídica em ordem de prioridade em relação aos simples bens materiais.”(TRT, 12. Processo: Nº 08237-2005-014-1200-9 , 03-10-2007). Garantias – Deve-se atentar para as garantias oferecidas pela empresa ou pessoa física responsável pelos serviços. Em caso de contratação de pessoa física para a realização desses, deve-se ter em mente que, em caso de serviço realizado com defeito, dificilmente (sendo em alguns casos impossível), será possível compelir o prestador que promova os consertos devidos. Diga-se de passagem, é praticamente impossível responsabilizar

o profissional por quaisquer atos por ele praticado, como perdas e danos, ou mesmo restituição de valores recebidos, uma vez que sabidamente esses profissionais possuem poucos recursos. Referências – É muito comum nesses setores comprar-se “gato por lebre”. Por ocasião da celebração do contrato, prometem-se “mundos e fundos”, sendo que após o recebimento dos valores por parte do prestador de serviços, o “papo muda”. Não se contrata nenhuma empresa ou profissional por constar nas páginas amarelas, mas apenas após uma busca junto à condomínios vizinhos, empresas, administradora de condomínio, que possam prestar boas referências, levando em consideração outros serviços já prestados, e sites do Tribunal de Justiça, que demonstrem a existência de processos judicias contra referida empresa. Preço – O preço é o último dos itens desta lista, mas também deve ser levado em consideração. Muitos profissionais com maior tempo no mercado e quantidade de trabalho tendem a supervalorizar seus serviços, colocando-os acima da média. Assim, deve o síndico levar referido fato em consideração, promovendo pesquisa de preços e a realização de negociações a fim de se diminuir os custos com as obras. Zulmar José Koerich Junior é advogado e especialista em Direito Condominial.

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Canal aberto com o síndico

1º Simpósio de Condomínio A especialista em condomínios Rosely Schwartz ministrou uma das palestras do evento promovido pelo Sindicado da Habitação de Santa Catarina (Secovi/SC), em Balneário Camboriú. O ciclo de palestras contou com a presença de administradoras de condomínios e síndicos vindos de toda região, inclusive de cidades como Lages, Tijucas e Piçarras.

Barbara Goulart, representante do Secovi Florianópolis/Tubarão, a palestrante Rosely Schwartz, Sérgio Luiz dos Santos, presidente do Secovi/SC com Ângela Dal Molin do Jornal dos Condomínios que foi conferir a terceira noite do evento.

Sérgio Luiz dos Santos, presidente do Secovi/SC com síndicos e administradores de condomínios presentes à palestra “Segredos de uma Administração Eficaz”.

Rosely Schartz (C) com a equipe da Roderjan Administração de Condomínios de Itapema

No período de 12 a 15 de junho, Balneário Camboriú reuniu síndicos e administradoras no 1º Simpósio de Condomínio, promovido pelo Secovi/SC. O evento trouxe a participação de palestrantes que abordaram temas voltados para o dia-a-dia dos condomínios: Segurança Predial, Direitos e Deveres do Síndico, Importância das Administradoras, e o tema “Segredos de uma Administração Eficaz”, foi ministrado pela professora e consultora condominial Rosely Schwartz. Confira as dúvidas dos participantes respondidos pela especialista nesta edição especial do Canal Aberto:

ATUALIZAÇÃO DA CONVENÇÃO Temos uma hierarquia nas leis que devem ser respeitadas: Constituição Federal, Código Civil e Convenção de Condomínio. Em face de termos tido mudanças significativas no código civil em 2002 no que diz respeito aos condomínios, hoje, em 2012, ainda temos convenções de condomínio desatualizadas. Para efetuarmos mudanças, precisamos de um quórum de 2/3 dos condôminos, o que dificulta as alterações. Como podemos agir em uma assembleia, quando, por exemplo, a convenção Alguma dúvida, problemas com a administração do seu condomínio ou sugestões? Neste espaço suas questões serão respondidas por profissionais especializados da áreacondominial.

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estabelece que para ser síndico deve-se ser tão somente condômino? Ou, em outro caso, quando a convenção estabelece que o síndico poderá ser reeleito apenas uma vez? Erica Faerber - Sindica Profissional / Balneário Camboriú Rosely Schwartz - Quando a convenção estabelece de forma clara que o síndico deverá ser morador e que a sua reeleição poderá ser apenas uma vez, para se alterarem essas questões será necessária a alteração da convenção. Essas alterações são importantes para que haja a possibilidade de um síndico profissional assumir o mandato. Devido às dificuldades existentes em obter o quórum para aprovação da alteração da convenção, poderá o síndico utilizar a assembleia em sessão permanente ou também chamada aberta. Em uma primeira assembleia, deve-se aprovar a forma como será feita a alteração da convenção, deixando claro que será utilizado o sistema de assembleia em sessão permanente para a obtenção do quorum de 2/3 dos condôminos. A minuta elaborada pelo síndico e conselheiros deverá ser revisada por um advogado especialista na matéria, para que nenhum artigo confronte a Lei e sejam incluídas também as alterações contidas no Código Civil. Após esse trabalho, deve-se enviar a todos os condôminos uma cópia da minuta para que seja analisada e para que eles também possam colocar suas sugestões. As sugestões deverão ser analisadas pela comissão e novamente avaliadas pelo advogado. Os artigos inclusos deverão, então, ser encaminhados para todos os condôminos. Após essa etapa será convocada uma assembleia para aprovar definitivamente o documento. Caso não haja nessa assembleia o quórum necessário, o presidente da mesa encerrará os trabalhos do dia, determinará que o Secretário lavre a ata antes da nova reunião e, finalmente, declara convocados todos os presentes, devendo expedir avisos sobre a continuação dos trabalhos aos condôminos que deixaram de comparecer. As assembleias ocorrerão até que seja obtido o quorum de 2/3 dos condôminos.

CONFLITOS Qual a forma e o momento corretos de abordar um morador que infringe norma do condomínio? Vanessa Gonçalves Fistarol Síndica Ed Princess / Balneário Camboriú Rosely Schwartz- O síndico deverá ser discreto e chamá-lo inicialmente para uma reunião em local reservado. Para minimizar a possibilidade de conflito, é prudente que o síndico peça desculpas pela situação, mas argumente que foi eleito para cumprir, entre outras normas, a Convenção, o Regulamento Interno e o Código Civil e, sendo assim, ações inadequadas precisam ser contidas. Argumente ainda que, caso as normas já estejam ultrapassadas, poderão ser alteradas, dependendo apenas da organização dos condôminos para que o síndico convoque uma assembleia e as alterações sejam aprovadas pelo quórum já estabelecido. Lembre, ainda, ao morador que, caso as ações se repitam, será necessário enviar uma advertência, comprovando as medidas adotadas, e que caso haja a reincidência será, infelizmente, necessária a aplicação de multa.

SÍNDICO E quando o problema com barulho, cachorro ou outros é no apartamento do síndico? Fatima Piuco da Silva - Adcon Adm Condominios / Lages Rosely Schwartz- É inadmissível que o síndico pratique ações que causem problemas ao condomínio. Ele deverá ser o exemplo, pois foi eleito para cumprir, conforme Art. 1348 – IV, a Convenção e o Regulamento Interno. Portanto, se isso não está ocorrendo, o grupo prejudicado poderá questioná-lo informalmente. Caso as questões se repitam, poderão enviar carta protocolada lembrando-o dos artigos da Convenção e Regulamento Interno. Se mesmo assim o problema persistir, ¼ de condôminos poderão questionálo em assembleia ou, se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino (Art. 1.350 – parágrafo 2º).

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ANO 10 - N° 112

- Distribuiç ão

ios. MARÇO 2011 adoras de condomín a síndicos e administr e Grande Florianópolis Itapema, Criciúma gratuita e dirigida Balneário Camboriú, Divulgação Novociclo Em nas cidades de

Informe mensal

entregue

ainda e a reciclagem A separação ainda do ideal. Há estão longe ra para aumenta muito a fazer das pessoas conscientização lixo. Mas há a do para o problem os em mudar síndicos engajad condomínios e nos as esta realidad tram e iniciativ que adminis uma nova propõem positivas que os resíduos. forma de tratar PÁGINAS 8

CAMBORIÚ BALNEÁRIO

ia Manter a academ exige atenção

Síndicos incentivam reciclagem

Manezinho da ilha, Zulmar Adolfo Alves, mais conhecido pelo seu apelido de infância “Nenego”, tem hoje 50 anos de idade. Ele viu as paredes do condomínio Via Marguta, no Córrego Grande, se erguerem para receber os moradores. Como primeiro e único zelador do residencial, há 14 anos, ele se dedica e gosta do que faz. “Cuido bem do condomínio. Quando a gente quer trabalhar, não falta serviço. Não consigo ficar parado, cuido do nosso jardim e me disponho para várias atividades aqui”, conta. Com a sua simpatia e simplicidade conquistou todos os moradores, e para o síndico Luiz Gomes da Silva, Zulmar é considerado o seu braço direito. “É meu parceiro. Ele é responsável, honesto, pontual, está sempre disposto a colaborar, sempre bem humorado, atende a todos com educação”, diz o síndico. O zelador admite o apego e carinho que sente pelos condôminos. No decorrer dos anos, alguns se mudaram do edifício, mas o zelador percebe que não é esquecido. “Eu me acostumo com a presença deles. Quando vão embora, me ligam para saber como estou”. O fato se comprova por um dia em que Nenego se sentiu verdadeiramente reconhecido pelo seu trabalho. “Um dos moradores que teve que se mudar para outro condomínio me ligou pedindo para eu ir trabalhar lá. Eu não quis, porque gosto daqui, mas me senti contente por isso”, conta.

Moradores assistem a jogo da sacada PÁGINAS 10

A 12

Pesquisa

Jornal apoia iniciativa de síndico

PÁGINA 3

Segurança

Condomínio residencial

Frei Caneca, no Centro,

com os resíduos organizados

pela empresa Novociclo

Sensor ilumina e protege os condomínios

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Regras para as vagas de visitantes

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Para anunciar: (48) 3028 1089

Jornal dos Condomínios

Nenego, o braço direito

CRICIÚMA

Estacionamento

Junho 2012

Portaria

Agende-se

Zelador e porteiro: Aproveitem a leitura e lembrem-se de entregar o Jornal ao síndico. Sugestões de pautas podem ser enviadas para o e-mail redacao@condominiosc.com.br ou no (48) 3028-1089.

Renda extra

Condomínios incrementam o caixa com o aluguel da fachada para veiculação de publicidade

randes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro, enfrentam a polêmica sobre poluição visual. Na tentativa de coibir o problema, essas regiões receberam leis que restringiram a inserção de anúncios em outdoors, empenas e marquises no alto de edifícios. Em Florianópolis, a incidência de publicidade em prédios é baixa e, para evitar o mesmo impasse vivido nas outras regiões, a capital catarinense toma providências para manter a cidade visualmente limpa. Em janeiro deste ano, foi publicada a Lei Complementar 422, que dispõe sobre a ordenação dos elementos que compõem a paisagem urbana no município. Dentre as restrições, está o distanciamento mínimo de 100 metros entre cada material publicitário, o que acaba coibindo excessos. Se enquadrando nessa lei,

disponibiliza o teto para a instalação de antenas de empresas de telefonia. A síndica Mariah Salles relata que para o condomínio esse recurso é vantajoso. “Só com o cabo no terraço do prédio ganhamos R$ 5 mil por mês, que compõem o nosso fundo de reserva para despesas extras”, conta.

Síndica Mariah Salles acredita que a renda extra proveniente da publicidade é vantajosa

alguns síndicos e moradores conseguem aproveitar a oportunidade de obter renda extra para o caixa do condomínio com o aluguel de suas fachadas laterais. É o caso do condomínio residencial Edifício Presidente, localizado no centro de Florianópolis que, além de alugar a lateral do prédio,

Entretanto, Salles alerta que é preciso ter cuidado para não prejudicar a estética do condomínio. “Isso deve ser bem fiscalizado para que a empresa não cometa abusos ou comprometa o design do prédio”, considera. Além disso, a síndica define um horário prédeterminado para que a empresa publicitária realize manutenções, reformas ou trocas de anúncios. “Já aconteceu uma vez de a empresa chegar às 6 horas da manhã para colocar o anúncio. Tive que interferir, pois naquele horário incomodaria o sono dos morado-

res e é proibido pela Lei do Silêncio”, diz. O condomínio comercial Edifício Dona Santa, localizado na Avenida Beira Mar Norte, em Florianópolis, também é um empreendimento cuja administração optou pelo aluguel da fachada lateral à publicidade. O administrador Rogério Capella também considera esse um recurso útil para obter receita. “É um espaço, a princípio, ocioso, que pode ser bem empregado”, diz. De acordo com o publicitário Marcelo Zuchinali, a baixa incidência de material publicitário na cidade se dá devido às restrições resultantes da lei municipal. “Toda semana recebemos ligações de condomínios querendo locar a fachada para as divulgações. Muitos não são efetivados devido às restrições. Caso contrário, Florianópolis também teria mais propaganda em edifícios”, explica.

Condomínio Edifício Dona Santa, na Avenida Beira Mar Norte em Florianópolis

Instruções o aluguel da fachada, bem como do terraço do edifício, caracteriza área comum e deve ser aprovado por unanimidade dos condôminos em assembleia; o contrato de locação deverá ser feito entre o condomínio e uma empresa de publicidade que se responsabilizará pelas demais burocracias; a empresa publicitária deverá encaminhar o processo de locação para aprovação da prefeitura, incluindo a ata da assembleia; depois de firmado o contrato, o condomínio deve declarar a receita proveniente da publicidade no imposto de renda.

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Junho 2012