POA, fevereiro de 2013 A Arena deve ser do Grêmio. Essa é a alternativa, para que o clube possa dispor de todo o patrimônio e a estrutura funcional, como era no Olímpico, acolhendo o sócio e o torcedor numa edificação própria, sem pedir licença a uma construtora, que não é do ramo do futebol, que desconhece a paixão pelo esporte e pelo clube. Não é novidade, há previsão para tanto. E a base é o próprio contrato: Do Contrato „Instrumento Particular de Contrato Atípico Para a Aquisição de Imóveis, Assunção de Obrigação de Construção e Outras Avenças, Com Condições Precedentes.‟ E não está tão distante este sonho, ou esta meta que devemos perseguir. Há uma cláusula contratual, item 7.4 do termo acima intitulado, que assim prevê: 7.4 A OAS confere ao Grêmio, neste ato, opção de compra na totalidade, e não menos no que isso, de sua participação societária na OAS Superficiária. 7.4.1 A opção de compra poderá ser exercida pelo Grêmio, a qualquer momento, durante a vigência do direito de superfície da OAS Superficiária sobre o imóvel da Arena. Antes de concluído o pagamento do financiamento tomado pela Superficiária para a realização da Arena, o exercício da opção ficará condicionado à prévia e expressa concordância da instituição financeira credora de tal financiamento. 7.4.2 Tendo interesse em exercer a opção de compra, o Grêmio deverá apresentar oferta a OAS, indicando o preço e as condições de pagamento. Assim, o Grêmio poderia (e entendemos que deveria) comprar os direitos de uso da superfície da Arena, com a colaboração da nação tricolor, com mecanismos de financiamento, com a participação de empresários, enfim, há sim meios para concretizar este sonho imediatamente, plano de ação que há de ser concebido e executado, rapidamente.
Do Custo - Financiamento Somente para ter uma idéia e para formular um raciocínio de identificação e estruturação de custo financeiro, de financiamento, ambicionando-se comprar de fato os direitos de superfície da Arena, fizemos uma singela diligência: fomos ao site do BNDES. O BNDES é o banco estatal que financiou cerca de R$ 210 milhões para a OAS construir a Arena. Dinheiro público que, evidente, será devolvido pelo seu tomador. O restante dos supostos R$ 500 milhões que se diz ter custado a obra da Arena, teriam sido investidos pela própria construtora. No site do BNDES, uma das fontes de financiamento, chamado também de produto ou apoio financeiro a empreendimentos, é o BNDES Project Finance. Conforme informa o banco estatal, é uma forma de engenharia financeira suportada contratualmente pelo fluxo de caixa de um projeto, servindo como garantia os ativos e recebíveis desse mesmo projeto. Considera-se colaboração financeira estruturada sob a forma de project finance a que possui as seguintes características: - O cliente deve ser uma Sociedade por Ações com o propósito específico de implementar o projeto financiado, constituída para segregar os fluxos de caixa, patrimônio e riscos do projeto; (Arena Porto Alegrense); - Os fluxos de caixa esperados do projeto devem ser suficientes para saldar os financiamentos; - As receitas futuras do projeto devem ser vinculadas, ou cedidas, em favor dos financiadores; - O capital próprio dos acionistas deve ser de no mínimo 20% do investimento total do projeto, excluindo-se, para efeito desse cálculo, eventuais participações societárias da BNDESPAR. A critério do BNDES, a geração de caixa do projeto poderá ser considerada como parte do capital próprio dos acionistas; e - Os contratos da operação devem vedar a concessão de mútuos do cliente aos acionistas e ainda estabelecer condições e restrições aos demais pagamentos efetuados pelo cliente a seus acionistas, a qualquer título.
Esta é uma modalidade de financiamento que se aproxima muito do enquadramento relativo ao negócio Arena. Não há informação acerca de qual foi a modelagem do apoio financeiro, mas, presume-se, seria semelhante à estruturada. Adiante, na avaliação do eventual apoio financeiro que „poderia‟ o Grêmio buscar para construir ou financiar a compra da Arena, tem-se as previsões do serviço da eventual dívida contraída e os encargos correspondentes. A taxa de juros é uma das menores do mercado. Trata-se da TJLP cujo percentual atualmente gira em torno de 6% ao ano. Isso para 80% do investimento total do projeto. Nos demais 20%, se aplica a taxa Selic, que gira em torno de 7 a 8% ao ano, o que resultaria em acréscimo de 0,25% aos 6% acima grafado. A remuneração do BNDES pode ser fixada, conforme informações do site do Banco, em 1,8% ao ano. A intermediação financeira não deve superar 0,5% ao ano. A remuneração do Banco que faz a intermediação do negócio e assume riscos da concessão, varia de 1,5% a 2,0%. A estruturação completa ocorre pelo SAC – Sistema de Amortização Constante. A Tabela SAC é a modalidade de financiamento na qual as parcelas tem valor decrescente. É muito utilizada em financiamentos de imóveis, como é o caso da Arena. A cada mês, a parcela corresponde à amortização é acrescida dos juros aplicados sobre o saldo devedor. Assim, numa avaliação superficial, sem o conhecimento exato dos percentuais envolvidos em relação a encargos, mas estando muito próximos deles, pode ser feita uma simulação, afim de se ter uma ideia razoável do valor que poderia ser despendido pelo Grêmio para o pagamento parcelado de um financiamento em 10 anos, ou, 120 meses, com três anos de carência, bem como do valor que a OAS deverá desembolsar no financiamento. Faz-se também uma previsão para um desembolso em 20 anos, ou 240 meses. Encargos somados; 10,05% ao ano.
Vamos a duas simulações. Valor total do que se diz custou a Arena e valor do financiamento tomado junto ao BNDES, este com pequena variação quanto ao montante exato. 1. R$ 210.000.000,00 em 20 anos; 2. R$ 210.000.000,00 em 10 anos, com 03 de carência.
Porque este valor? O contrato previu na data de sua assinatura que o valor a ser financiado pela construtora não poderia ser menor do que R$ 140 milhões e não maior do que R$ 170 milhões. Com os aditivos e as alterações no projeto, a construtora passou a utilizar o maior valor possível (R$ 170 mi), devidamente corrigido para 2012. Assim, chega-se ao montante de R$ 210.000.000,00 para ser financiado e cujas parcelas deverão ser pagas pelo negócio Arena, ou seja, pelo resultado operacional do empreendimento. Extremamente cômoda a situação, não resta dúvida. R$ 210.000.000,00 (Valor do financiamento da OAS) Projeção de 20 anos ou 240 meses Prestação ANUAL Inicial de R$ 25.270.073,07 Prestação ANUAL Final de R$ 09.135.592,53 Prestações
Amortizações
Juros
Saldo Devedor
1
2.557.585,79
875.000,00
1.682.585,79 209.125.000,00
2
2.550.575,02
875.000,00
1.675.575,02 208.250.000,00
3
2.543.564,24
875.000,00
1.668.564,24 207.375.000,00
4
2.536.553,47
875.000,00
1.661.553,47 206.500.000,00
5
2.529.542,69
875.000,00
1.654.542,69 205.625.000,00
6
2.522.531,92
875.000,00
1.647.531,92 204.750.000,00
7
2.515.521,15
875.000,00
1.640.521,15 203.875.000,00
8
2.508.510,37
875.000,00
1.633.510,37 203.000.000,00
9
2.501.499,60
875.000,00
1.626.499,60 202.125.000,00
10
2.494.488,82
875.000,00
1.619.488,82 201.250.000,00
11
2.487.478,05
875.000,00
1.612.478,05 200.375.000,00
12
2.480.467,28
875.000,00
1.605.467,28 199.500.000,00
13
2.473.456,50
875.000,00
1.598.456,50 198.625.000,00
14
2.466.445,73
875.000,00
1.591.445,73 197.750.000,00
15
2.459.434,95
875.000,00
1.584.434,95 196.875.000,00
16
2.452.424,18
875.000,00
1.577.424,18 196.000.000,00
17
2.445.413,40
875.000,00
1.570.413,40 195.125.000,00
18
2.438.402,63
875.000,00
1.563.402,63 194.250.000,00
19
2.431.391,86
875.000,00
1.556.391,86 193.375.000,00
20
2.424.381,08
875.000,00
1.549.381,08 192.500.000,00
21
2.417.370,31
875.000,00
1.542.370,31 191.625.000,00
22
2.410.359,53
875.000,00
1.535.359,53 190.750.000,00
23
2.403.348,76
875.000,00
1.528.348,76 189.875.000,00
24
2.396.337,99
875.000,00
1.521.337,99 189.000.000,00
25
2.389.327,21
875.000,00
1.514.327,21 188.125.000,00
26
2.382.316,44
875.000,00
1.507.316,44 187.250.000,00
27
2.375.305,66
875.000,00
1.500.305,66 186.375.000,00
28
2.368.294,89
875.000,00
1.493.294,89 185.500.000,00
29
2.361.284,12
875.000,00
1.486.284,12 184.625.000,00
30
2.354.273,34
875.000,00
1.479.273,34 183.750.000,00
31
2.347.262,57
875.000,00
1.472.262,57 182.875.000,00
32
2.340.251,79
875.000,00
1.465.251,79 182.000.000,00
33
2.333.241,02
875.000,00
1.458.241,02 181.125.000,00
34
2.326.230,24
875.000,00
1.451.230,24 180.250.000,00
35
2.319.219,47
875.000,00
1.444.219,47 179.375.000,00
36
2.312.208,70
875.000,00
1.437.208,70 178.500.000,00
37
2.305.197,92
875.000,00
1.430.197,92 177.625.000,00
38
2.298.187,15
875.000,00
1.423.187,15 176.750.000,00
39
2.291.176,37
875.000,00
1.416.176,37 175.875.000,00
40
2.284.165,60
875.000,00
1.409.165,60 175.000.000,00
41
2.277.154,83
875.000,00
1.402.154,83 174.125.000,00
42
2.270.144,05
875.000,00
1.395.144,05 173.250.000,00
43
2.263.133,28
875.000,00
1.388.133,28 172.375.000,00
44
2.256.122,50
875.000,00
1.381.122,50 171.500.000,00
45
2.249.111,73
875.000,00
1.374.111,73 170.625.000,00
46
2.242.100,95
875.000,00
1.367.100,95 169.750.000,00
47
2.235.090,18
875.000,00
1.360.090,18 168.875.000,00
48
2.228.079,41
875.000,00
1.353.079,41 168.000.000,00
49
2.221.068,63
875.000,00
1.346.068,63 167.125.000,00
50
2.214.057,86
875.000,00
1.339.057,86 166.250.000,00
51
2.207.047,08
875.000,00
1.332.047,08 165.375.000,00
52
2.200.036,31
875.000,00
1.325.036,31 164.500.000,00
53
2.193.025,54
875.000,00
1.318.025,54 163.625.000,00
54
2.186.014,76
875.000,00
1.311.014,76 162.750.000,00
55
2.179.003,99
875.000,00
1.304.003,99 161.875.000,00
56
2.171.993,21
875.000,00
1.296.993,21 161.000.000,00
57
2.164.982,44
875.000,00
1.289.982,44 160.125.000,00
58
2.157.971,66
875.000,00
1.282.971,66 159.250.000,00
59
2.150.960,89
875.000,00
1.275.960,89 158.375.000,00
60
2.143.950,12
875.000,00
1.268.950,12 157.500.000,00
61
2.136.939,34
875.000,00
1.261.939,34 156.625.000,00
62
2.129.928,57
875.000,00
1.254.928,57 155.750.000,00
63
2.122.917,79
875.000,00
1.247.917,79 154.875.000,00
64
2.115.907,02
875.000,00
1.240.907,02 154.000.000,00
65
2.108.896,25
875.000,00
1.233.896,25 153.125.000,00
66
2.101.885,47
875.000,00
1.226.885,47 152.250.000,00
67
2.094.874,70
875.000,00
1.219.874,70 151.375.000,00
68
2.087.863,92
875.000,00
1.212.863,92 150.500.000,00
69
2.080.853,15
875.000,00
1.205.853,15 149.625.000,00
70
2.073.842,37
875.000,00
1.198.842,37 148.750.000,00
71
2.066.831,60
875.000,00
1.191.831,60 147.875.000,00
72
2.059.820,83
875.000,00
1.184.820,83 147.000.000,00
73
2.052.810,05
875.000,00
1.177.810,05 146.125.000,00
74
2.045.799,28
875.000,00
1.170.799,28 145.250.000,00
75
2.038.788,50
875.000,00
1.163.788,50 144.375.000,00
76
2.031.777,73
875.000,00
1.156.777,73 143.500.000,00
77
2.024.766,96
875.000,00
1.149.766,96 142.625.000,00
78
2.017.756,18
875.000,00
1.142.756,18 141.750.000,00
79
2.010.745,41
875.000,00
1.135.745,41 140.875.000,00
80
2.003.734,63
875.000,00
1.128.734,63 140.000.000,00
81
1.996.723,86
875.000,00
1.121.723,86 139.125.000,00
82
1.989.713,09
875.000,00
1.114.713,09 138.250.000,00
83
1.982.702,31
875.000,00
1.107.702,31 137.375.000,00
84
1.975.691,54
875.000,00
1.100.691,54 136.500.000,00
85
1.968.680,76
875.000,00
1.093.680,76 135.625.000,00
86
1.961.669,99
875.000,00
1.086.669,99 134.750.000,00
87
1.954.659,21
875.000,00
1.079.659,21 133.875.000,00
88
1.947.648,44
875.000,00
1.072.648,44 133.000.000,00
89
1.940.637,67
875.000,00
1.065.637,67 132.125.000,00
90
1.933.626,89
875.000,00
1.058.626,89 131.250.000,00
91
1.926.616,12
875.000,00
1.051.616,12 130.375.000,00
92
1.919.605,34
875.000,00
1.044.605,34 129.500.000,00
93
1.912.594,57
875.000,00
1.037.594,57 128.625.000,00
94
1.905.583,80
875.000,00
1.030.583,80 127.750.000,00
95
1.898.573,02
875.000,00
1.023.573,02 126.875.000,00
96
1.891.562,25
875.000,00
1.016.562,25 126.000.000,00
97
1.884.551,47
875.000,00
1.009.551,47 125.125.000,00
98
1.877.540,70
875.000,00
1.002.540,70 124.250.000,00
99
1.870.529,92
875.000,00
995.529,92 123.375.000,00
100
1.863.519,15
875.000,00
988.519,15 122.500.000,00
101
1.856.508,38
875.000,00
981.508,38 121.625.000,00
102
1.849.497,60
875.000,00
974.497,60 120.750.000,00
103
1.842.486,83
875.000,00
967.486,83 119.875.000,00
104
1.835.476,05
875.000,00
960.476,05 119.000.000,00
105
1.828.465,28
875.000,00
953.465,28 118.125.000,00
106
1.821.454,51
875.000,00
946.454,51 117.250.000,00
107
1.814.443,73
875.000,00
939.443,73 116.375.000,00
108
1.807.432,96
875.000,00
932.432,96 115.500.000,00
109
1.800.422,18
875.000,00
925.422,18 114.625.000,00
110
1.793.411,41
875.000,00
918.411,41 113.750.000,00
111
1.786.400,63
875.000,00
911.400,63 112.875.000,00
112
1.779.389,86
875.000,00
904.389,86 112.000.000,00
113
1.772.379,09
875.000,00
897.379,09 111.125.000,00
114
1.765.368,31
875.000,00
890.368,31 110.250.000,00
115
1.758.357,54
875.000,00
883.357,54 109.375.000,00
116
1.751.346,76
875.000,00
876.346,76 108.500.000,00
117
1.744.335,99
875.000,00
869.335,99 107.625.000,00
118
1.737.325,22
875.000,00
862.325,22 106.750.000,00
119
1.730.314,44
875.000,00
855.314,44 105.875.000,00
120
1.723.303,67
875.000,00
848.303,67 105.000.000,00
121
1.716.292,89
875.000,00
841.292,89 104.125.000,00
122
1.709.282,12
875.000,00
834.282,12 103.250.000,00
123
1.702.271,34
875.000,00
827.271,34 102.375.000,00
124
1.695.260,57
875.000,00
820.260,57 101.500.000,00
125
1.688.249,80
875.000,00
813.249,80 100.625.000,00
126
1.681.239,02
875.000,00
806.239,02
99.750.000,00
127
1.674.228,25
875.000,00
799.228,25
98.875.000,00
128
1.667.217,47
875.000,00
792.217,47
98.000.000,00
129
1.660.206,70
875.000,00
785.206,70
97.125.000,00
130
1.653.195,93
875.000,00
778.195,93
96.250.000,00
131
1.646.185,15
875.000,00
771.185,15
95.375.000,00
132
1.639.174,38
875.000,00
764.174,38
94.500.000,00
133
1.632.163,60
875.000,00
757.163,60
93.625.000,00
134
1.625.152,83
875.000,00
750.152,83
92.750.000,00
135
1.618.142,06
875.000,00
743.142,06
91.875.000,00
136
1.611.131,28
875.000,00
736.131,28
91.000.000,00
137
1.604.120,51
875.000,00
729.120,51
90.125.000,00
138
1.597.109,73
875.000,00
722.109,73
89.250.000,00
139
1.590.098,96
875.000,00
715.098,96
88.375.000,00
140
1.583.088,18
875.000,00
708.088,18
87.500.000,00
141
1.576.077,41
875.000,00
701.077,41
86.625.000,00
142
1.569.066,64
875.000,00
694.066,64
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143
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875.000,00
687.055,86
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144
1.555.045,09
875.000,00
680.045,09
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145
1.548.034,31
875.000,00
673.034,31
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146
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875.000,00
666.023,54
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147
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875.000,00
659.012,77
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148
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875.000,00
652.001,99
80.500.000,00
149
1.519.991,22
875.000,00
644.991,22
79.625.000,00
150
1.512.980,44
875.000,00
637.980,44
78.750.000,00
151
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875.000,00
630.969,67
77.875.000,00
152
1.498.958,89
875.000,00
623.958,89
77.000.000,00
153
1.491.948,12
875.000,00
616.948,12
76.125.000,00
154
1.484.937,35
875.000,00
609.937,35
75.250.000,00
155
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875.000,00
602.926,57
74.375.000,00
156
1.470.915,80
875.000,00
595.915,80
73.500.000,00
157
1.463.905,02
875.000,00
588.905,02
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158
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875.000,00
581.894,25
71.750.000,00
159
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875.000,00
574.883,48
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160
1.442.872,70
875.000,00
567.872,70
70.000.000,00
161
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875.000,00
560.861,93
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162
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875.000,00
553.851,15
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163
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875.000,00
546.840,38
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164
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875.000,00
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165
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875.000,00
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166
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875.000,00
525.808,06
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167
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875.000,00
518.797,28
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168
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875.000,00
511.786,51
63.000.000,00
169
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875.000,00
504.775,73
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170
1.372.764,96
875.000,00
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171
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875.000,00
490.754,19
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172
1.358.743,41
875.000,00
483.743,41
59.500.000,00
173
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875.000,00
476.732,64
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174
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875.000,00
469.721,86
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175
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875.000,00
462.711,09
56.875.000,00
176
1.330.700,31
875.000,00
455.700,31
56.000.000,00
177
1.323.689,54
875.000,00
448.689,54
55.125.000,00
178
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875.000,00
441.678,77
54.250.000,00
179
1.309.667,99
875.000,00
434.667,99
53.375.000,00
180
1.302.657,22
875.000,00
427.657,22
52.500.000,00
181
1.295.646,44
875.000,00
420.646,44
51.625.000,00
182
1.288.635,67
875.000,00
413.635,67
50.750.000,00
183
1.281.624,90
875.000,00
406.624,90
49.875.000,00
184
1.274.614,12
875.000,00
399.614,12
49.000.000,00
185
1.267.603,35
875.000,00
392.603,35
48.125.000,00
186
1.260.592,57
875.000,00
385.592,57
47.250.000,00
187
1.253.581,80
875.000,00
378.581,80
46.375.000,00
188
1.246.571,03
875.000,00
371.571,03
45.500.000,00
189
1.239.560,25
875.000,00
364.560,25
44.625.000,00
190
1.232.549,48
875.000,00
357.549,48
43.750.000,00
191
1.225.538,70
875.000,00
350.538,70
42.875.000,00
192
1.218.527,93
875.000,00
343.527,93
42.000.000,00
193
1.211.517,15
875.000,00
336.517,15
41.125.000,00
194
1.204.506,38
875.000,00
329.506,38
40.250.000,00
195
1.197.495,61
875.000,00
322.495,61
39.375.000,00
196
1.190.484,83
875.000,00
315.484,83
38.500.000,00
197
1.183.474,06
875.000,00
308.474,06
37.625.000,00
198
1.176.463,28
875.000,00
301.463,28
36.750.000,00
199
1.169.452,51
875.000,00
294.452,51
35.875.000,00
200
1.162.441,74
875.000,00
287.441,74
35.000.000,00
201
1.155.430,96
875.000,00
280.430,96
34.125.000,00
202
1.148.420,19
875.000,00
273.420,19
33.250.000,00
203
1.141.409,41
875.000,00
266.409,41
32.375.000,00
204
1.134.398,64
875.000,00
259.398,64
31.500.000,00
205
1.127.387,86
875.000,00
252.387,86
30.625.000,00
206
1.120.377,09
875.000,00
245.377,09
29.750.000,00
207
1.113.366,32
875.000,00
238.366,32
28.875.000,00
208
1.106.355,54
875.000,00
231.355,54
28.000.000,00
209
1.099.344,77
875.000,00
224.344,77
27.125.000,00
210
1.092.333,99
875.000,00
217.333,99
26.250.000,00
211
1.085.323,22
875.000,00
210.323,22
25.375.000,00
212
1.078.312,45
875.000,00
203.312,45
24.500.000,00
213
1.071.301,67
875.000,00
196.301,67
23.625.000,00
214
1.064.290,90
875.000,00
189.290,90
22.750.000,00
215
1.057.280,12
875.000,00
182.280,12
21.875.000,00
216
1.050.269,35
875.000,00
175.269,35
21.000.000,00
217
1.043.258,57
875.000,00
168.258,57
20.125.000,00
218
1.036.247,80
875.000,00
161.247,80
19.250.000,00
219
1.029.237,03
875.000,00
154.237,03
18.375.000,00
220
1.022.226,25
875.000,00
147.226,25
17.500.000,00
221
1.015.215,48
875.000,00
140.215,48
16.625.000,00
222
1.008.204,70
875.000,00
133.204,70
15.750.000,00
223
1.001.193,93
875.000,00
126.193,93
14.875.000,00
224
994.183,16
875.000,00
119.183,16
14.000.000,00
225
987.172,38
875.000,00
112.172,38
13.125.000,00
226
980.161,61
875.000,00
105.161,61
12.250.000,00
227
973.150,83
875.000,00
98.150,83
11.375.000,00
228
966.140,06
875.000,00
91.140,06
10.500.000,00
229
959.129,28
875.000,00
84.129,28
9.625.000,00
230
952.118,51
875.000,00
77.118,51
8.750.000,00
231
945.107,74
875.000,00
70.107,74
7.875.000,00
232
938.096,96
875.000,00
63.096,96
7.000.000,00
233
931.086,19
875.000,00
56.086,19
6.125.000,00
234
924.075,41
875.000,00
49.075,41
5.250.000,00
235
917.064,64
875.000,00
42.064,64
4.375.000,00
236
910.053,87
875.000,00
35.053,87
3.500.000,00
237
903.043,09
875.000,00
28.043,09
2.625.000,00
238
896.032,32
875.000,00
21.032,32
1.750.000,00
239
889.021,54
875.000,00
14.021,54
875.000,00
240
882.010,77
875.000,00
7.010,77
0,00
» 412.751.588,44 210.000.000,00 202.751.588,44
« TOTAIS
Construtora OAS - Financiamento R$ 210.000.000,00 (Valor do financiamento da OAS) Prazo de 10 anos ou 120 meses com carência projetada de 03 anos Amortização de 7 anos ou 84 meses Prestação ANUAL Inicial de R$ 44.906.750,61 Prestação ANUAL Final de R$ 26.101.692,81 **OBS – Necessário excluir os juros semestrais do financiamento #
Prestações
Amortizações
Juros
Saldo Devedor
1
4.182.585,79
2.500.000,00
1.682.585,79 207.500.000,00
2
4.162.555,01
2.500.000,00
1.662.555,01 205.000.000,00
3
4.142.524,22
2.500.000,00
1.642.524,22 202.500.000,00
4
4.122.493,44
2.500.000,00
1.622.493,44 200.000.000,00
5
4.102.462,66
2.500.000,00
1.602.462,66 197.500.000,00
6
4.082.431,87
2.500.000,00
1.582.431,87 195.000.000,00
7
4.062.401,09
2.500.000,00
1.562.401,09 192.500.000,00
8
4.042.370,31
2.500.000,00
1.542.370,31 190.000.000,00
9
4.022.339,52
2.500.000,00
1.522.339,52 187.500.000,00
10
4.002.308,74
2.500.000,00
1.502.308,74 185.000.000,00
11
3.982.277,96
2.500.000,00
1.482.277,96 182.500.000,00
12
3.962.247,18
2.500.000,00
1.462.247,18 180.000.000,00
13
3.942.216,39
2.500.000,00
1.442.216,39 177.500.000,00
14
3.922.185,61
2.500.000,00
1.422.185,61 175.000.000,00
15
3.902.154,83
2.500.000,00
1.402.154,83 172.500.000,00
16
3.882.124,04
2.500.000,00
1.382.124,04 170.000.000,00
17
3.862.093,26
2.500.000,00
1.362.093,26 167.500.000,00
18
3.842.062,48
2.500.000,00
1.342.062,48 165.000.000,00
19
3.822.031,69
2.500.000,00
1.322.031,69 162.500.000,00
20
3.802.000,91
2.500.000,00
1.302.000,91 160.000.000,00
21
3.781.970,13
2.500.000,00
1.281.970,13 157.500.000,00
22
3.761.939,34
2.500.000,00
1.261.939,34 155.000.000,00
23
3.741.908,56
2.500.000,00
1.241.908,56 152.500.000,00
24
3.721.877,78
2.500.000,00
1.221.877,78 150.000.000,00
25
3.701.846,99
2.500.000,00
1.201.846,99 147.500.000,00
26
3.681.816,21
2.500.000,00
1.181.816,21 145.000.000,00
27
3.661.785,43
2.500.000,00
1.161.785,43 142.500.000,00
28
3.641.754,64
2.500.000,00
1.141.754,64 140.000.000,00
29
3.621.723,86
2.500.000,00
1.121.723,86 137.500.000,00
30
3.601.693,08
2.500.000,00
1.101.693,08 135.000.000,00
31
3.581.662,29
2.500.000,00
1.081.662,29 132.500.000,00
32
3.561.631,51
2.500.000,00
1.061.631,51 130.000.000,00
33
3.541.600,73
2.500.000,00
1.041.600,73 127.500.000,00
34
3.521.569,94
2.500.000,00
1.021.569,94 125.000.000,00
35
3.501.539,16
2.500.000,00
1.001.539,16 122.500.000,00
36
3.481.508,38
2.500.000,00
981.508,38 120.000.000,00
37
3.461.477,59
2.500.000,00
961.477,59 117.500.000,00
38
3.441.446,81
2.500.000,00
941.446,81 115.000.000,00
39
3.421.416,03
2.500.000,00
921.416,03 112.500.000,00
40
3.401.385,24
2.500.000,00
901.385,24 110.000.000,00
41
3.381.354,46
2.500.000,00
881.354,46 107.500.000,00
42
3.361.323,68
2.500.000,00
861.323,68 105.000.000,00
43
3.341.292,89
2.500.000,00
841.292,89 102.500.000,00
44
3.321.262,11
2.500.000,00
821.262,11 100.000.000,00
45
3.301.231,33
2.500.000,00
801.231,33
97.500.000,00
46
3.281.200,54
2.500.000,00
781.200,54
95.000.000,00
47
3.261.169,76
2.500.000,00
761.169,76
92.500.000,00
48
3.241.138,98
2.500.000,00
741.138,98
90.000.000,00
49
3.221.108,19
2.500.000,00
721.108,19
87.500.000,00
50
3.201.077,41
2.500.000,00
701.077,41
85.000.000,00
51
3.181.046,63
2.500.000,00
681.046,63
82.500.000,00
52
3.161.015,84
2.500.000,00
661.015,84
80.000.000,00
53
3.140.985,06
2.500.000,00
640.985,06
77.500.000,00
54
3.120.954,28
2.500.000,00
620.954,28
75.000.000,00
55
3.100.923,49
2.500.000,00
600.923,49
72.500.000,00
56
3.080.892,71
2.500.000,00
580.892,71
70.000.000,00
57
3.060.861,93
2.500.000,00
560.861,93
67.500.000,00
58
3.040.831,14
2.500.000,00
540.831,14
65.000.000,00
59
3.020.800,36
2.500.000,00
520.800,36
62.500.000,00
60
3.000.769,58
2.500.000,00
500.769,58
60.000.000,00
61
2.980.738,79
2.500.000,00
480.738,79
57.500.000,00
62
2.960.708,01
2.500.000,00
460.708,01
55.000.000,00
63
2.940.677,23
2.500.000,00
440.677,23
52.500.000,00
64
2.920.646,44
2.500.000,00
420.646,44
50.000.000,00
65
2.900.615,66
2.500.000,00
400.615,66
47.500.000,00
66
2.880.584,88
2.500.000,00
380.584,88
45.000.000,00
67
2.860.554,09
2.500.000,00
360.554,09
42.500.000,00
68
2.840.523,31
2.500.000,00
340.523,31
40.000.000,00
69
2.820.492,53
2.500.000,00
320.492,53
37.500.000,00
70
2.800.461,74
2.500.000,00
300.461,74
35.000.000,00
71
2.780.430,96
2.500.000,00
280.430,96
32.500.000,00
72
2.760.400,18
2.500.000,00
260.400,18
30.000.000,00
73
2.740.369,39
2.500.000,00
240.369,39
27.500.000,00
74
2.720.338,61
2.500.000,00
220.338,61
25.000.000,00
75
2.700.307,83
2.500.000,00
200.307,83
22.500.000,00
76
2.680.277,04
2.500.000,00
180.277,04
20.000.000,00
77
2.660.246,26
2.500.000,00
160.246,26
17.500.000,00
78
2.640.215,48
2.500.000,00
140.215,48
15.000.000,00
79
2.620.184,69
2.500.000,00
120.184,69
12.500.000,00
80
2.600.153,91
2.500.000,00
100.153,91
10.000.000,00
81
2.580.123,13
2.500.000,00
80.123,13
7.500.000,00
82
2.560.092,34
2.500.000,00
60.092,34
5.000.000,00
83
2.540.061,56
2.500.000,00
40.061,56
2.500.000,00
84
2.520.030,78
2.500.000,00
20.030,78
0,00
» 281.509.896,34 210.000.000,00
71.509.896,34
« TOTAIS
Exercício de Raciocínio Lógico 1. A Arena tinha um custo de construção em torno de R$ 310.000.000,00 em 2008, já que o financiamento previsto era de R$ 140.000.000,00, e este montante correspondia ao mínimo de 45% do total da obra, de acordo com cláusula contratual que diz:
2. A correção do valor acima originalmente previsto de 2008 até a presente data representa um valor em torno de R$ 500.000.000,00, como custo total da obra. Isso em se fazendo o cálculo buscando o valor médio entre o mínimo de R$ 140 mi e máximo de R$ 170 mi, atualizado pelo índice CUB-SP: R$ 155.000.000,00 atualizado para 28-02-2013 = R$ 192.207.284,00 2.1.
Se o valor utilizado de R$ 192.207.284,00, for de 45% do valor total da obra, então temos a obra orçada em R$ 427.127.297, agregando os 55% que seria de capital próprio da construtora;
2.2.
Sobre esse valor, embora discutível, soma-se o aditivo de R$ 65.000.000,00 e teríamos R$ 492.127.297,00. Custo total da obra.
3. Assim, não se pode falar em R$ 630.000.000,00, que foi um número lançado pela OAS como custo da obra. Longe desse valor... Então, no caso de uma negociação, o cálculo deve observar as seguintes premissas: 1. Avaliação da área da Azenha. O valor levantado em 2009 foi de R$ 74.000.000,00. Avaliação muito reduzida em relação ao potencial de construção da área. Não foi agregado posteriormente o aumento dos índices construtivos (viabilizados exclusivamente pelo Grêmio), que passou de 1,6 para 2,4. Portanto, a área do Olímpico não pode valer menos do que R$ 130.000.000,00 a R$ 140.000.000,00, como se verá no item a seguir; 2. Ainda deve ser calculado o aumento do índice construtivo do bairro Humaitá, que também somente ocorreu em virtude do Grêmio, passando de 1,3 para 2,4. Tal valor será apurado no item a seguir, já que proporciona um incremento significativo no aumento da metragem quadrada de construção; 2.1. Recentemente, a OAS anunciou a construção de 28 mil metros quadrados para alocar 200 lojas no shopping ao lado do prédio da Arena;
2.2. A OAS também anunciou a construção de 2.300 apartamentos, distribuídos em 24 torres ao lado da Arena, perfazendo, levado em conta uma média de 65 m2 por unidade, cerca de 150.000 m2 de área construída, mais um hotel, um centro de convenções e um shopping; 2.3. O shopping já foi anunciado, com 28.000m2 de área construída; 2.4. Com a lei aprovada em vista de ser negócio envolvendo o Grêmio, o valor dos índices construtivos que passaram de 1,3 para 2,4 devem ser avaliados e abatidos no negócio, da forma a ser calculada neste documento. 3. Deve ser calculado, para abatimento do valor total do custo Arena, a desoneração tributária feita pelo Município e Estado, reduzindo sensivelmente o custo da obra. Valores – Benefícios e Ganhos da Construtora Índices Construtivos – Solo Criado A questão dos índices construtivos aplicados na área da Azenha e no bairro Humaitá foi tratada pela Lei Complementar nº 610 de 13 de janeiro de 2009 de Porto Alegre. O texto DEFINE REGIME URBANÍSTICO PARA SUBUNIDADE 2 DA UNIDADE DE ESTRUTURAÇÃO URBANA (UEU) 8 DA MACROZONA (MZ) 2 (Humaitá) E PARA A SUBUNIDADE 3 DA UEU 80 DA MZ 1, SUPRIME A ÁREA ESPECIAL DE INTERESSE INSTITUCIONAL DA SUBUNIDADE 3 DA UEU 80 DA MZ 1 AZENHA. O Índice de Aproveitamento (IA) é a área adensável (as partes do prédio utilizadas) que pode ser construída sobre um terreno. A ela podem ser somadas áreas incentivadas (não adensáveis), como por exemplo, garagens, sacadas e áreas de circulação. A área máxima construída é a soma das áreas adensáveis e não adensáveis. Este índice muda dependendo da zona da cidade. A Azenha estava dentro do Regime 17, atividade 05, Índice de Aproveitamento 17, índice construtivo de 1.9 e Altura 11 (equivalente a 52m). Segundo dados da prefeitura, normalmente uma quarteirão tem o Índice de Aproveitamento e o Construtivo, maiores nas extremidades do quarteirão e menores no meio.
Portanto, o Olímpico, baseado neste dado, se enquadraria no Regime 11, atividade 07, Índice de Aproveitamento 11, índice construtivo 1.6 e altura 17 (equivalente a 27m). No bairro Humaitá, Arena, embora sem Regime determinado, o Índice Construtivo era de 1.3 e altura máxima de 53 m. Após a edição da LC 610/09, a área da Azenha passou a se enquadrar no Regime 11, Atividade 07, Índice de Aproveitamento 20, Índice Construtivo 2.4 e Altura 20 (equivalente a 72m). Já na zona da Arena, o terreno comprado pela OAS foi divido em três partes; Arena, Empresarial e Residencial. O lote da Arena continuou sendo considerado de natureza Institucional, mas os lotes Empresarial e Residencial passaram ao Regime 22, Atividade 03, Índice de Aproveitamento 20, Índice Construtivo 2,4, Altura 20 (equivalente a 72m). Área real e Índice Construtivo A área real é o terreno, com sua metragem quadrada definida pela metragem linear do mesmo. Índice construtivo é a Área que pode vir a ser construída, ou seja, tudo aquilo que está acima do terreno até o limite do referido Índice. Normalmente essa conta deve ser feita através da multiplicação da Área Real pelo Índice Construtivo (AR x IC = SC/m2), obtendo-se o montante em m². A área real de 01(um) hectare equivale a 10.000m². Terreno Comercial e Residencial da Arena: Área Real: 6,5 há (área residencial) + 7.95 (área empresarial) = 14.45ha equivalente a 144.500m²; IC anterior à lei: 144.500m² x 1.3 = 187.850m². IC Posterior a Lei: 144.500m² x 2.4 = 346.800m². Temos então uma diferença de 158.950m² de potencial construção a maior.
Valor do Índice Construtivo: Segundo a tabela disposta no sitio do Município de Porto Alegre o valor m2 criado, a partir da comparação com o valor do Solo Criado, onde se localiza o quarteirão de investimentos da OAS no Humaitá é de R$ 290,45/m² e o quarteirão da Azenha é de R$ 328,17/m². Porém, esses são os valores utilizados pelo Município de Porto Alegre para vender a empreendedores. Comparativamente falando, pode-se ter uma noção mais exata do que significa, em termos de valores, a elevação dos índices construtivos, pois, na prática, trata-se de uma espécie de criação de solo, onde o empreendedor pode aumentar a metragem quadrada de sua obra em determinada região. Para transformar em números este „ativo‟, basta verificar o valor de um imóvel que já está sendo comercializado no bairro Humaitá, ao lado do prédio Arena, e pela própria Construtora. Um apartamento de porte médio, em torno de 60 a 65 m2, está sendo vendido a R$ 270.000,00. Se dividirmos esse montante pelos m2, teremos R$ 4.500/m². Lembrando que foi o Grêmio quem possibilitou à OAS construir 158.950m² a mais na área da Arena, basta multiplicar 158.950 m2 por R$ 290,45 m2, para obter-se R$ 46.167.027,50. Isso somente na Arena. Na zona do Olímpico, já descontada a área verde de 20%, obtémse uma área real de 6,7 há, ou seja, 67.000 m2 de área. IC anterior à lei: 67.000 x 1.6 = 107.200m². IC posterior à lei: 67.000 x 2.4 = 160.800m². Percebe-se uma diferença de 53.800m² somente nesta área. Novamente lembrando que a Azenha é do Grêmio e os índices foram elevados por conta da marca Grêmio. À diferença a maior obtida em termos de área a ser construída de 53.800m2, multiplica-se pelo valor do m2 do solo criado de R$ 328,17, para obter-se R$ 17.655.546,00. Assim, somados os dois potenciais construtivos da Azenha e do Humaitá chega-se a 212.750m² a mais do que a lei anteriormente previa. A simples soma aritmética, sem levar em conta a viabilidade do negócio proporcionado pela marca Grêmio, resultaria num cálculo, a grosso modo, de R$ 63.167.827,50.
Contudo, se o cálculo é feito em cima do bloco da negociação, com a elevação dos índices construtivos, é evidente que o valor do Olímpico não sofre um incremento apenas de R$ 17 milhões na sua avaliação. Com 160.800 m2 de potencial construtivo, pode-se chegar facilmente a conclusão que o valor geral de venda do m2 (VGV) no local onde está o estádio Olímpico fica entre R$ 5.500,00 e 6.500,00. Assim, 160.800 m2 x 6.000 (media), teríamos R$ 964.800.000,00. Quase um bilhão de reais. Logo, a Azenha não pode ser avaliada com agregação menor do que 50% do número inicialmente proposto, que foi de R$ 74 milhões. Mas sim de pelo menos R$ 110 milhões, corrigidos ate a presente data, desde janeiro de 2010, temos R$ 131.752.113,00. No mínimo. Levando em conta a possibilidade de construção dos 346.800 m2 no Humaitá e multiplicando a área construída pela média de R$ 4.500,00 acima verificada, chega-se ao montante de R$ 1.560.600.000,00. Mais de um bilhão e meio de reais. Assim, o cálculo estimado do empreendimento proporcionado pelo Grêmio está sendo aproximadamente de R$ 2.525.400.000,00. Um verdadeiro negócio da China. Para Localizar os Terrenos na tabela é preciso os seguintes dados: Local Humaitá Olimpico
Macrozona 02 01
UEU 8 80
SUB 2 3
Valor do SC* 290,45m² 328,17m²
SC = Solo Criado / UEU = Unidades de Estruturação Urbana
Tabela Demonstrativa da Área Ampliada e valores no Humaitá e no Olímpico: Local Olimpico
Area Real 67000m² x
I.Construtivo
1.6 = Olimpico 67000m² x 2.4 = Diferenças pós Lei 610/09 Humaitá 144000m² 1.3 x Humaitá 144000m² 2.4 x Diferenças pós Lei 610/09 Valor Total Agregado
= =
Solo Criado 107.200m² x 160.800m² x 53.800m² 187.850m² x 346.800m² x 158.950m² 212.750m²
Valor Venda* R$6.000,00/m²
Total R$ 643.200.000,00
R$6.000,00/m²
R$ 964.800.000,00
R$4500,00/m²
R$ 322.800.000,00 R$ 845.325.000,00
R$4500,00/m²
R$ 1.560.600.000,00 R$ 715.275.000,00 R$ 1.276.500.000,-
Plano de Negócios da Arena Importante destacar que, no universo do investimento da OAS, nas duas áreas em questão, o negócio Arena passou a ser um mero percentual no total do valor envolvido. Ora, tomados o montante total da construção do estádio, algo em torno de R$ 500 milhões, frente ao volume final, o prédio Arena significa cerca de 20% ou menos. Se analisarmos somente do ponto de vista do financiamento, sem levar em conta o capital próprio investido, que não se tem notícia, o percentual cai para 10%. O Plano de negócios da Arena já estabeleceu no seu nascedouro a situação financeira do Grêmio. Embora o documento produzido em 2008 pela Construtora OAS, em conjunto com o Banco Santander, não tenha detalhado pontualmente como ficaria o clube envolvido no contrato, mesmo assim pode-se extrair elementos suficientes para afirmar que as finanças do Grêmio estavam fadadas à efetiva insolvência. Na própria apresentação do plano de negócios, há um item que expressa com precisão o que está ocorrendo hoje e as incertezas de um negócio cujo formato jamais houve em outro local. Diz a frase: “Embora acredite-se que as premissas e expectativas utilizadas neste Plano de Negócios sejam razoáveis e baseadas em dados atualmente disponíveis, não há garantia de resultados ou acontecimentos futuros.” Adiante arremata a introdução: “Advertimos os investidores de que as referidas premissas e expectativas estão e estarão, conforme o caso, sujeitas a riscos, incertezas e outros fatores relativos às operações e aos ambientes de negócios do Projeto, em virtude dos quais os resultados reais podem diferir de maneira relevante de resultados futuros expressos ou implícitos nas declarações e informações prospectivas constantes do presente material.” As projeções de receitas originadas da bilheteria e da locação de espaços da Arena, formaram as bases de sustentação do negócio que envolveu o Grêmio. Neste sentido, sem levar em conta o verdadeiro trunfo financeiro do empreendedor que são as áreas do Olímpico e o entorno da Arena, para a construção de unidades residenciais e comerciais, como efetivamente está ocorrendo no Humaitá.
Receitas Projetadas Desde o início, as projeções indicaram receitas decorrentes da ocupação dos espaços na Arena, seja para locação diversa, ou seja para assistir aos espetáculos produzidos no estádio, em valores acima de qualquer expectativa mais otimista. Senão vejamos abaixo, os valores históricos de 2008, e os valores devidamente corrigidos para março de 2013. Espaço Camarotes
Projetado 2008 21 MM/ano
Atualizado Fev/2013 IGPM 26 MM/ano
Cadeira Poente Nascente
13 MM/ano
16 MM/ano
Superior Poente e Nascente
7 MM/ano
8,7 MM/ano
8,5 MM/ano
10,5 MM/ano
Superior Norte e Sul
5 MM/ano
6,2 MM/ano
Inferior Norte e Sul
6 MM/ano
7,4 MM/ano
4,1 MM/ano
5,1 MM/ano
2,5 MM/ano
3 MM/ano
Estacionamento
2 MM/ano
2,5 MM/ano
Tour Arena
75 M/ano
90 M/ano
Markting e Publicidade Naming Rigths
7,MM/ano
9,6 MM/ano
76.8 MM/ano
95,9 MM/ano
Inferior Poente e Nascente
Quiosques, restaurantes, etc
lojas,
Locação espaços
Total Projetado de Receitas Condição para esta receita: Participar dos principais campeonatos todos os anos: Campeonato Estadual, Campeonato Brasileiro, Sul-Americana e Libertadores.
Projeções Valor médio anual para o Grêmio – 32 mm/ano – corrigindo para 2013 – R$ 39,9 mm/ano Patrimônio da Arena – R$ 300 mm – 2008 Média de público – 28.000 pagantes MM - milhões CUSTOS DA ARENA Custos
Valor 2008 7 MM/ano
Valor 2013 8,7 MM/ano
4,9 MM/ano
6,1 MM/ano
Impostos Lucro Real PIS, COFINS, ISS, IR, CSSL
15 MM/ano
18,7 MM/ano
TOTAL
26,9 MM/ano
33,5 MM/ano
Eventos Esportivos
Manutençao e Patrimônio
Relação Receitas e Despesas da Arena em 2013, baseado nos dados produzidos em 2008 do Plano de Negócios da OAS. Projeções futuras. 2008/2013 Receita Bruta
78.022
Receita Líquida
70.278
Despesas Operacionais
%
atualizado2 013 97.417
90,1
87.710
(14.061)
17.556
EBITDA*
42.156
60,0
52.635
EBIT**
31.330
44,6
39.118
Lucro antes do Fee variável do Grêmio
24.187
34,4
30.199
%
Lucro antes de IR e CS
12.262
17,4
15.310
Lucro Líquido
8.117
11,6
10.134
Necessidade capital giro
?
?
?
Percentual do Grêmio 65%
?
?
?‟
?
*EBITDA Importante essa passagem. O Plano de Negócios utiliza o EBITDA para aferir quanto a empresa gera de recursos para suas atividades operacionais, sem levar em conta impostos e efeitos financeiros. EBITDA é um indicador financeiro. Para calcular o EBITDA, é preciso somar do lucro operacional a depreciação e amortização inclusa nas despesas operacionais. Difere do EBIT, conhecido como o lucro na atividade, no que se refere à depreciação e amortização, pois o EBIT considera estes efeitos contábeis. Vale lembrar que o EBITDA pode dar uma falsa idéia sobre a efetiva liquidez da empresa. O indicador não considera o montante de reinvestimento requerido (pela depreciação), fator especialmente crítico nas empresas que apresentam ativos operacionais de vida curta. Assim, o EBITDA deve ser utilizado combinado com outros indicadores de desempenho para fornecer uma visão mais apropriada da performance da empresa. Em determinado cenário, uma empresa pode apresentar um EBITDA verdadeiramente “astronômico” e nem sequer ter dinheiro para pagar os salários (basta que tenha vendido a clientes que não pagam, ou que tenha efetuado avultados investimentos). Isto deve-se ao fato deste indicador analisar somente as contas de resultado, não se importando com a movimentação patrimonial. Um investidor que se deixe “guiar” pelo EBITDA, será enganado pelas “manipulações contábeis” efetuadas nas contas patrimoniais. **EBIT – Representa o resultado operacional da empresa, sem a inclusão de receitas e despesas financeiras. Equivalente ao chamado Lucro Operacional.
PROJEÇÃO DA PARCELA VARIÁVEL PERTENCENTE AO GRÊMIO EM MILHÕES – Valor Histórico e valor Corrigido
2013 11.924/ 14.888
2021 25.593/ 31.955
2029 25.295/ 31.582
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
11.669/ 14.569
14.389/ 17.965
16.588/ 20.711
18.004/ 22.479
20.209/ 25.232
22.300/ 27.843
32.658/ 40.776
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
25.569/ 31.925
25.677/ 32.059
25.621/ 31.990
25.549/ 31.900
25.482/ 31.816
25.417/ 31.735
25.355/ 31.657
2030
2031
2032
25.237/ 31.510
25.182/ 31.441
15.893/ 19.843
Portanto, mesmo que as projeções acima se concretizassem, o que não corresponde aos fatos atuais, a receita auferida pelo Grêmio não seria suficiente para o pagamento dos ingressos dos associados, hoje no valor de R$ 41 milhões anuais. Resumindo: 1. O Município isentou o ITBI e ISS, cujo montante fica na casa dos R$ 13.000.000,00; 2. A isenção se estendeu também para IPTU, taxas e CIP – Iluminação Pública, num valor estimado de IPTU de R$ 5.000.000,00/ano, correspondendo a cerca de R$ 100 milhões no período de 20 anos. A área construída da Arena é de cerca de 180.000 m2. CIP e demais taxas devem ser calculadas; 3. O Estado por meio de lei estadual limitou a isenção a R$ 30.000.000,00. Então, somados os dois entes federados, temos cerca de R$ 45.000.000,00, ou mais, a ser considerado no somatório dos valores, sem contar ainda com o IPTU, todas as taxas municipais e o valor da contribuição de iluminação pública. Feito um cálculo grosseiro, teríamos R$ 140.000.000,00 (Olímpico), R$ 45.000.000,00 (Tributos (-) IPTU, Taxas e CIP), que devem ser acrescidos da valorização dos índices construtivos do Humaitá, para abatimento no valor total da Arena. Ou seja, R$ 500 milhões, menos algo em torno de R$ 200 a 240 milhões, no mínimo.
Restariam em torno de R$ 260 a 300 milhões no máximo para serem pagos, onde R$ 210 milhões estão financiados pelo BNDES. A diferença deverá ser apurada em perícia técnica, eis que a marca Grêmio não está entrando no cômputo do valor. Em cálculo grosseiro esta seria a diferença existente no negócio tendo em vista todos os benefícios que a OAS já percebeu, mais o valor da Azenha. O financiamento pode ser assumido, pois os valores de pagamento são compatíveis com a receita, conforme se verifica na simulação acima. De tudo isso, advém as seguintes: Constatações: O Grêmio firmou um aditivo com validade anual cuja finalidade é a locação do 4º anel, com pouco mais de 20 mil lugares para abrigar seu sócio. O valor a ser aportado dos cofres do clube anualmente chega a R$ 23 milhões. Há, também, um aditivo da locação de cadeiras de campo e gold, pouco mais de 5.000 cadeiras a um custo de R$ 18.000.000,00. O somatório, então, monta R$ 41.000.000,00/ ano. O financiamento de R$ 210 milhões obtidos junto ao BNDES, tendo o Banrisul de agente intermediário, prevê uma parcela no primeiro ano de R$ 44 milhões. No entanto, há três anos de carência, período adequado para reforço de caixa e preparação da Arena, como estádio do Grêmio, para viabilizar um faturamento maior no quadro social e todas as locações previstas. São valores expressivos, mas para a manutenção do sócio entrando sem pagar aos jogos, o dispêndio deve ser obrigatório de R$ 41 milhões. A diferença, grosso modo, é de R$ 03 milhões ano. Se a locação das cadeiras e do anel superior perfaz um total de R$ 41 milhões e a anuidade em sete anos fica, no primeiro ano, em R$ 44 milhões, a diferença é de R$ 03 milhões. Com a gestão da Arena, isso é perfeitamente possível. No plano de negócios, a estimativa de receita anual da Arena é próxima de R$ 100 milhões, em valores atualizados. Somente o aditivo firmado pelo Grêmio no valor de R$ 41 milhões, já estaria garantindo mais de 40% da receita, sem qualquer recurso adicional de bilheteria.
O Grêmio poderá alcançar um faturamento no seu quadro social duas vezes maior se controlar as cadeiras de campo, se comercializar as gold e camarotes, espaços da multi utilidade, espetáculos diversos, estacionamento. Atualmente o quadro social atinge R$ 55.000.000,00. Poderia se agregar as demais áreas, aumentando o faturamento para mais de R$ 100.000.000,00. Isso em seu quadro social, sem levar em conta ainda os espaços adicionais, desde o setor de alimentação até estacionamento. O Grêmio teria muito mais recursos se fizesse a gestão do prédio, podendo locar todos os espaços disponíveis e faturar com a utilização da estrutura multiuso. E mais: o próprio nome do estádio poderá ser negociado por um valor significativo. Pelo contrato, este valor vai para a Arena Porto Alegrense. A alegação dos céticos de que o Grêmio não teria como fazer o financiamento e que ninguém daria crédito ao clube, pode ser contestada. Se o negócio é tão bom para a OAS, os investidores e empreendedores, inclusive gremistas, poderiam investir no empreendimento. Na modalidade deste financiamento, o resultado do investimento já é garantia do mesmo, através do exame do Plano de Negócios, que faz parte da avaliação da instituição financeira. São muitos argumentos que nos levam a iniciar um movimento pela redenção tricolor, ou seja, a compra dos direitos de superfície da Arena pelos gremistas. Não podemos conviver com esta relação inconcebível com uma empreiteira, atualmente dona do que deveria ser o nosso estádio, a nossa casa. É preciso manter a soberania, a autonomia e independência gerencial, administrativa e patrimonial do clube, não podendo submeter-se às regras e ao comando de um parceiro empresa, que sempre levará a relação adiante como um mero negócio econômico, sem a observância de tudo o que cerca o futebol especialmente a paixão dos torcedores.
Ações Empreendidas O sócio e o torcedor gremista estão perplexos com a situação criada. Contudo, a falta de informação sobre o que realmente está acontecendo tem deteriorado as relações do clube com a nação tricolor. O quadro social passa por uma crise, onde o associado, revoltado com a forma de tratamento em relação a Arena, tem se retirado ou começa a não pagar o boleto da mensalidade. Tal crise é pauta diária da mídia gaúcha e se agrava a cada jogo. O Presidente e a Diretoria não terão condições de renegociar o contrato com a OAS em igualdade, eis que o termo está assinado e a empreiteira pode simplesmente exigir o cumprimento do contrato, como, de resto, já está fazendo e de forma pública e pouco respeitosa ao Grêmio. O Grêmio, considerando o texto frio do malsinado contrato, não possui alternativa, pois há duas cláusulas que colocam o clube contra a parede, ou de joelhos, sem saídas viáveis. São elas: Cessão dos direitos sobre a renda dos jogos 3.9. Tendo-se em conta que a estrutura financeira acordada pelas Partes é fundada na renda obtida com a utilização da Arena, e que para a própria viabilização do projeto como um todo é necessário que tais receitas sejam concentradas na titular do direito de superfície do imóvel da Arena, o Grêmio, neste ato, expressamente transfere à Superficiária o seu direito à renda da bilheteria dos jogos que realizar na Arena. 3.9.1. Declaram e reconhecem as Partes que a estrutura financeira referida no item 3.9 acima supõe que 100% (cem por cento) da renda dos jogos realizados na Arena pertencem à Superficiária. Assim, a cessão a que se refere o item 3.9 acima alcança, nos campeonatos cujos regulamentos determinem o rateio da renda com o outro clube, o direito do Grêmio sobre as receitas de jogos realizados nos estádios de seus adversários. 3.9.2. A renda de tais jogos constituirá parte da receita da Superficiária em estrita conexão com o cumprimento do presente Contrato e da Escritura de Superfície. Dessa forma, havendo a sucessão da Superficiária na titularidade do direito de superfície, o direito à renda dos jogos necessariamente acompanhará o direito de superfície. No mesmo sentido, na hipótese de extinção do
direito de superfície, será extinta juntamente a transferência do direito à renda dos jogos realizados na Arena. Contrato de Escritura de Compra e Venda 8.2. O Grêmio poderá conceder descontos especiais, conforme políticas internas de sua associação, para seus associados ou torcedores, desde que reembolse a Superficiária o valor equivalente ao desconto ofertado sobre o preço acordado na política de preços em vigor. O Plano Anual deverá conter previsão sobre os limites de concessão de tais descontos e sobre a forma de seu reembolso, que deverá se dar mediante compensação com o valor mensal do Preço Fixo a ser pago no mês imediatamente posterior ao da concessão do desconto, exceto para o último mês de vigência da Superfície, quando o reembolso deve se dar em espécie, no próprio mês em que concedido o desconto. 8.2.5. Adicionalmente e para que não reste qualquer dúvida, além das Cadeiras do Grêmio disponibilizadas ao clube, nenhum torcedor ou associado do Grêmio terá acesso aos jogos ou outros espetáculos realizados na Arena sem que pague o preço do respectivo ingresso, conforme acordado na política de preços em vigor ou, mediante acordo prévio com o Grêmio, tenha o valor do ingresso reembolsado pelo Grêmio à Superficiária, na forma do item 8.2 acima. São cláusulas que não permitem negociação, pois: 1. Não adianta renegociar o contrato sem a exclusão destas cláusulas acima. E tal exclusão, por óbvio, deverá ser objeto de acerto amigável com a OAS; 2. Não resolve conceder desconto do valor ora cobrado pela OAS em relação ao anel superior e as cadeiras de campo e gold, pois a diferença é imensa entre o débito e a necessidade do Grêmio em fazer receita; 3. De nada adianta o fato do contrato de R$ 41 milhões ser anual. Vencido o período, o problema persiste e talvez se agrave. Torcedor ou sócio tem que pagar para entrar. Daí resulta em uma opção por parte do sócio:
3.1. paga a mensalidade, mantém-se associado ao Grêmio, mas tem que desembolsar o valor expressivo do ingresso na Arena para assistir aos jogos do time, ou 3.2. não paga mais a mensalidade ao Grêmio, deixa de ser sócio do tricolor e paga o valor expressivo do ingresso na Arena ou ainda compra os pacotes anunciados pela Superficiária, concorrendo com o próprio Grêmio na captação de sócios e/ou torcedores cativos (vide o passaporte). Com isso, a tendência é o quadro social ser reduzido a ponto de não mais comportar pagamento dos R$ 41 milhões anuais para ocupação daqueles espaços. 3. A gestão somente do 4º anel também não se apresenta como solução, pois limitará o tamanho do quadro social do clube ao número de cadeiras existentes; 4. Não adianta reduzir o valor da locação. O problema de receitas do Grêmio envolve o conjunto da gestão da Arena, e não apenas um setor ou um determinado valor de desconto, concedido a título de negociação. Nem mesmo isentando totalmente o valor não se resolve a situação; 5. Por fim, ainda foi ventilada uma proposta surrealista e vergonhosa, porquanto danosa aos interesses do Grêmio, fora de qualquer bom senso, que seria aumentar o prazo de vigência da concessão para a Arena Porto Alegrense controlar a gestão do estádio. Isso deve estar definitivamente fora de qualquer cogitação, pois causaria uma revolta sem precedentes na história do clube por parte de sócios e torcedores; 6. Assim, não se pode cogitar ainda entregar as „chaves‟ do Olímpico à OAS, pois este é talvez o único trunfo que o Grêmio possui nas negociações, já que a área é fundamental para execução dos projetos da construtora; 7. Também é certo não ser interesse da OAS litigar publicamente ou mesmo judicialmente com o Grêmio, já que a maior parte dos benefícios e do sucesso na comercialização do conjunto do empreendimento, deveu-se ao Grêmio e sua inserção na comunidade gaúcha;
8. Portanto, o Grêmio deve fazer a gestão do principal ativo da Arena, que são as cadeiras, onde efetivamente o sócio participa do financeiro e tem em contra partida o ingresso ao estádio, com pagamento mensal antecipado. É esse o caminho para que a parceria seja boa para ambos os lados. Do contrário, o parceiro será sufocado pela insolvência financeira.
Sintetizando este arrazoado e concluindo: é preciso mobilizar o sócio, a torcida do Grêmio, a sociedade riograndense, a mídia gaúcha, a inteligência gremista e os grandes empreendedores com identificação com o Tricolor para que se exerça, através de uma rede, legítima e estratégica pressão „de fora para dentro‟, onde todos os gaúchos e torcedores de fora do Estado possa tomar conhecimento dos fatos que estão ocorrendo e dar suporte político ao Presidente nas grandes e delicadas decisões que deverá adotar. E essa mobilização deve ser feita através de nossos movimentos, amigos, torcedores, blogs, imprensa, redes sociais, enfim, todos que possam ajudar de alguma forma para que essa situação vexatória e de extrema gravidade não impacte de forma cabal e definitiva no nosso clube centenário. Em verdade, Presidente Koff, não estamos falando em dificuldades financeiras, apenas, estamos falando em algo muito maior e mais grave, estamos falando no risco de inviabilidade econômico-financeira, de insolvência e talvez da luta épica pela manutenção das condições de sobrevivência institucional de nosso Grêmio. E só teremos êxito se estivermos fortes, unidos e organizados para enfrentar qualquer desafio que se anteponha entre o Grêmio e um futuro de glórias. Respeitosamente,
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Dr. Hélio Dourado
Gladimir Chiele Gremista