COLLIERS INTERNATIONAL | SANTIAGO
OFICINAS | PRIMER TRIMESTRE | 2010
Panorama Global Oficinas A pesar de que la economía global presentó signos de crecimiento, el mercado de oficinas alrededor del mundo mostró otro periodo de seis meses de relativa debilidad. La mayoría de las regiones del mundo se mantienen con una baja demanda por espacio de oficina con una actividad de arriendo por debajo de lo esperado.
INDICADORES 4tr/09 1tr/10 2tr/10(p)
VACANCIA
En particular, Estados Unidos y la mayoría de Europa se anotaron otro periodo de seis meses de una débil demanda de arriendo, mientras que Latino América y la mayoría de Asia Pacífico comenzaron a mostrar los primeros signos de reactivación. Latino América mostró mayores tasas de vacancias en la mayoría de sus mercados, promediando una tasa de vacancia de 6,1% para la región, en donde el mercado de Rio de Janeiro mostró la tasa más baja no solo de la región sino también del mundo registrando un 0,6%.
ABSORCIÓN PRODUCCIÓN PRECIOS VENTA
La mayor parte del cambio en la vacancia se debió a la entrega de edificios clase A y A+ y a una disminución de la demanda.
PRECIOS ARRIENDO
Tendencias INDICADORES ECONÓMICOS 31-Marzo-2010
Índice de Desempleo/ PIB (% variación histórica)
12% 10%
8% 6%
4% 2%
0% -2%
-4% 2004
2005
2006
2007
PIB Anual (%)
2008
2009
2010 - e
Este efecto se produce principalmente como consecuencia de la disponibilidad de terrenos para el desarrollo de este tipo de proyectos, sumado a una accesibilidad potenciada en el último tiempo por la extensión de la Línea 1 del metro. A partir de esto es que este submercado ha experimentado un desarrollo exponencial, donde se espera la entrada de una docena de proyectos hacia el 2012.
Tasa de Desempleo
Como resultado de este constante desarrollo, el submercado de Nueva Las Condes se transformará el 2010 en el segundo submercado más importante de Santiago respecto al inventario de oficinas.
Fuente: BCCh
IPC (12 m) : 0,3 %
Si bien el mercado de oficinas clase A+/ A durante los últimos 25 años tuvo como principal polo de desarrollo los submercados de Santiago, Providencia y posteriormente Las Condes; es en este último mercado, específicamente el submercado de Nueva Las Condes, donde se proyecta el mayor desarrollo hacia los próximos años.
IMACEC (Feb): 2,7 %
Dólar: $ 526,29
www.colliers.cl
UF: 20.998,52
The Knowledge Report Primer Trimestre 2010 Oficinas
OFERTA Durante el primer trimestre ingresaron al mercado los tres proyectos que estaban pendientes del año anterior. Estos proyectos son: Torre Titanium e Isidora Magdalena Norte 181 en el submercado de El Bosque/ El Golf y Parque Andino en el submercado de Nueva Las Condes. Estos, aportan a la producción una superficie total de 110.981 m². Esta alta producción se debe en gran parte al ingreso del proyecto Torre Titanium, el cual aporta el 67,94% del total de la producción del periodo. Cabe destacar que solo con la producción de este primer trimestre, se superó con creces la
Por su parte la tasa de vacancia experimentó un aumento considerable respecto del último trimestre del 2009, alcanzando un 6,25%. Sin embargo se proyecta que la vacancia se incremente aún más, entre un 7 y un 8%, rangos naturales de un mercado consolidado. Es El Bosque/ El Golf el submercado con mayor vacancia (con un 8,43%), por efecto de la entrada del nuevo inventario, lo que representa un aumento de un 150,15% respecto del trimestre anterior.
Isidora Magdalena Norte 181
Torre Titanium
Nuevos Proyectos
producción total del año 2009, la cual alcanzó los 75.336 m².
Parque Andino
Submercado: El Bosque/ El Golf
Submercado: El Bosque/ El Golf
Submercado: Nueva Las Condes
N° Pisos: 52
N° Pisos: 18
N° Pisos: 19
Superficie útil: 75.402 m²
Superficie útil: 8.649 m²
Superficie útil: 26.932 m²
Clase: A+
Clase: A
Clase: A
Entrega: 1T 2010
Entrega: 1T 2010
Entrega: 1T 2010
Proyección Mercado Oficinas A+/ A Proyecciones 25,0%
200.000 20,0%
150.000 15,0%
100.000
10,0%
50.000
5,0%
0
0,0% 2001
2002
2003
2004
2005 Producción
2 COLLIERS INTERNATIONAL
2006 Absorción
2007 Vacancia %
2008
2009
2010
2011
The Knowledge Report Primer Trimestre 2010 Oficinas
DEMANDA
PRECIOS
La demanda de oficinas de Clase A y A+ en Santiago experimentó una fuerte alza, alcanzando una absorción de 76.822 m², debido principalmente a la entrada de proyectos con un alto porcentaje de pre colocación.
Los precios durante este trimestre experimentaron algunas variaciones, como consecuencia del alza en las tasas de vacancia y a la entrada de un edificio clase A+.
Es importante destacar que desde hace varios años el mercado de oficinas no había experimentado una absorción tan alta. El Bosque / El Golf alcanzó la mayor absorción con 42.254 m² y sólo Santiago Centro experimentó una absorción negativa. Durante Marzo, y a raíz del terremoto, se observó una alta demanda principalmente en Las Condes. Las empresas afectadas (principalmente el mercado clase B) firmaron contratos a corto (6 meses – 1 año) y mediano plazo (3 – 5 años).
Muestra de esto, el submercado de El Bosque/ El Golf experimentó un alza significativa en los precios promedios alcanzando un valor de 0,69 UF/m². Por su parte el precio promedio del mercado de oficinas es 0,63 UF/m², lo que se traduce en un alza de 12,69% con respecto al trimestre anterior. Sin embargo si analizamos solo el mercado clase A, nos encontramos con una mínima disminución de un 0,7%.
Dispersión y Evolución de Precios por Submercado 0,9
0,80
0,8
0,70
0,7
0,60
0,6
0,50
0,5
0,40
0,4
0,30
0,3
0,20
0,2
0,20
0,18
0,17
0,16
0,22
0,20
0,10
0,1
0,00
0 El Bosque/ El Golf
Nueva Las Condes
Providencia
Santiago Centro
2005
Vitacura
2006
PPP Clase A+ (UF/m²)
2007
2008
PPP Clase A (UF/m²)
2009
2010 (1T)
Diferencial Precios Promedios (UF/m²)
* PPP: Precio Promedio Ponderado
Índices del Mercado de Oficinas clase A+/ A Submercado
Inventario Inicial (m2)
Producción (m2)
Inventario Final (m2)
Vacancia (m2)
Tasa de Vacancia %
Absorción (m2)
Precio Prom. Arriendo
Precio Prom. Venta
(UF/m2)
(UF/m2)
(US$/m2)
(US$/m2)
El Bosque/ El Golf
686.834
84.051
770.883
64.977
8,43%
42.254
0,69
27,53
60,00
2.316
Nueva Las Condes
251.902
26.932
278.834
22.006
7,89%
33.908
0,53
21,15
54,00
2.233
Providencia
178.180
0
178.180
7.509
4,21%
1.376
0,49
19,55
52,00
2.150
Santiago Centro
295.524
0
295.524
3.461
1,17%
- 894
0,40
15,96
40,00
1.654
Vitacura
47.961
0
47.961
490
1,02%
178
0,52
20,74
54,00
2.274
Ciudad Empresarial
4.826
0
4.826
0
0%
0
-
-
-
-
Total
1.465.227
110.983
1.576.208
98.443
6,25%
76.822
0,63
25,05
52,63
2.101
COLLIERS INTERNATIONAL 3
The Knowledge Report Primer Trimestre 2010 Oficinas 294 OFICINAS EN 61 PAISES EN 5 CONTINENTES
Submercados 1 Santiago Centro
3 6
2 Providencia 3 Ciudad Empresarial 4 El Bosque/ El Golf
5
5 Nueva Las Condes 6 Vitacura
4
USA 94 Canadá 22 Latino América 17 Asia 64 EMEA 97 US$ 2,0 billones en ingresos 102 millones de metros cuadrados bajo administración 15.00 Profesionales
2
INFORMACIÓN DE CONTACTO Colliers International El Regidor 66, piso 12 Las Condes Santiago, Chile Tel: (562) 496 1500 Fax: (562) 496 1501
1
Glosario Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se encuentra: poseer plantas de más de 600 m², con piso técnico, climatización independiente por piso y una antigüedad máxima de 15 años. Clase A: Es la clasificación otorgada a aquellos edificios que, aunque poseen características y terminaciones de calidad, no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un máximo de 25 años de construcción, con plantas libres de al menos 300 m² y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 metros. Demanda (Absorción): Es la cantidad de metros cuadrados de oficina producidos más la diferencia en la vacancia entre dos periodos consecutivos.
www.colliers.cl
Inventario: Incluye todas las áreas útiles en edificios clase A y A+, excluyendo los edificios en construcción. Este inventario es revisado anualmente, considerando los edificios que entran y salen de éste por efectos de reclasificación. Producción: Cantidad de metros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo determinado. El criterio que determina el ingreso del edificio al inventario es la emisión de la recepción final por la respectiva municipalidad. Submercado: Sector donde se concentran edificios de oficinas de similares características. Vacancia: Cantidad de metros cuadrados de oficina disponible al fin del periodo en estudio.
Research Rodolfo Bambach L. Head of Department Tel: 562-496-1506 Estudios de Mercado Asesoría Inmobiliaria Servicios Sustentables El presente reporte es un informe trimestral elaborado por Colliers International, con el fin de presentar una visión del comportamiento del mercado inmobiliario de oficinas en Santiago. La información en este reporte fue obtenida de fuentes consideradas fidedignas, sin embargo, Colliers International no se responsabiliza de omisiones o cambios de última hora. Así mismo, dicha información no puede ser distribuida ni copiada sin previo consentimiento de Colliers International en Chile. Este reporte y otros materiales de investigación se encuentran en nuestro website www.colliers.cl Colliers Prosin S.A. es una firma propia e independiente miembro de Colliers International Property Consultants; afiliación de compañías independientes con 480 oficinas distribuidas en más de 61 países a nivel mundial.
COLLIERS INTERNATIONAL
4