2do TRIMESTRE 2010 | OFICINA
SANTIAGO | CHILE
RESEARCH & FORECAST REPORT
Mercado de Oficinas clase A+/A Panorama Económico Según datos del FMI, la recuperación económica ha sido más fuerte de lo esperado, pero se ha desarrollado con debilidad en economías avanzadas y con mayor fuerza en economías emergentes y en desarrollo. El organismo estimó que el crecimiento mundial será de 4,25% para este año.
INDICADORES DE MERCADO 1tr/10
2tri/10
Por su parte, a fines del 2009 los economistas estimaban que Chile alcanzaría un crecimiento de 4,9%, pero luego del terremoto que afectó al país, los expertos bajaron sus proyecciones a 4,5% al ser consultados por el banco central en su encuesta sobre expectativas económicas. • En Tanto, el IMACEC del mes de • En cuanto al IPC, por quinto mes Mayo aumentó en un 7,1% en relación consecutivo experimentó un aumento, a igual mes del año anterior, lo que alcanzando en Mayo una variación significa el mayor aumento de la porcentual de 0,4%, por lo que se actividad económica en casi 5 años. mantiene la tendencia al alza desde el Cabe destacar que la cifra superó con mes de noviembre del 2009 en donde creces las expectativas de los se experimentó la mayor baja de economistas consultados por el banco precios desde 1935. central quienes habían proyectado una expansión entre un 5% y 5,5% para este mes.
VACANCIA ABSORCIÓN
PRODUCCIÓN PRECIO ARRIENDO PRECIO VENTA
INDICADORES ECONÓMICOS
Tendencias
Variación % (12 meses): PIB, Desempleo
Una de las características principales de estos dos primeros trimestres del 2010, es la alta producción de superficie de oficinas ingresados. El sector de Las Condes ha aportado un 100% de dicha producción con un total de 4 proyectos.
12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% -4% 2004
2005
2006
2007
Tasa de Desempleo Fuente: BCCh
www.colliers.cl
2008
2009
2010
Es interesante destacar que dicha superficie de oficina, que alcanza un total de 132.617 m², tiene un alto porcentaje de pre-colocación de alrededor de un 46%. Debido a esta pre-colocación de espacios, la tasa de vacancia no experimentó mayores alzas durante este trimestre.
PIB Anual (%)
Este nuevo factor nace como consecuencia de una importante dinámica competitiva del mercado, en la cual los propietarios buscan entregar beneficios “en verde” a sus nuevos usuarios y por su parte estos usuarios agilizan sus planes de expansión y/o reubicación a partir de estas oportunidades.
RESEARCH & FORECAST REPORT | 2doTRIMESTRE | OFICINA
NUEVOS PROYECTOS
EDIFICIO ARRAU Submercado: Nueva Las Condes
N° Pisos: 20 Superficie Útil: 21.635 m²
OFERTA
Bosque/ El Golf.
Durante este trimestre ingresó al mercado sólo un proyecto. Este, corresponde al Edificio Arrau, ubicado en el submercado de Nueva Las Condes, el cual aporta a la producción una superficie total de 21.635 m².
Para el 2011, se proyecta una producción aproximada de 200.000 m², lo que representaría un aumento de casi un 32% respecto del año 2010.
Cabe destacar que con el ingreso de esta nueva producción al mercado de Nueva Las Condes, este sector, tal como lo proyectamos el trimestre anterior, se convierte en el segundo submercado más importante de Santiago en relación al inventario de oficinas. Con una participación de 18,8% en el inventario total de oficinas de Santiago, Nueva Las Condes se consolida como un importante polo de desarrollo.
Clase: A Entrega: 2Trim 2010
ALCÁNTARA 47 Submercado: El Bosque/ El Golf
En tanto, la tasa de vacancia experimentó una leve alza en relación al trimestre anterior, alcanzando un 6,28%. Esta vacancia representa un aumento de apenas un 0,48% en relación a la vacancia del trimestre anterior. Sin embargo, se proyecta que la vacancia se incremente hacia fines de este año bajo la línea del 7%.
Con un 10,82%, Nueva Las Condes es el submercado con mayor vacancia debido a la entrada de nuevo inventario. Los submercados que experimentaron bajas en sus Se proyecta además que durante el vacancias fueron: El Bosque/El Golf, tercer trimestre del 2010, ingrese al Providencia y Vitacura. mercado un proyecto más; nos referimos al edificio Alcántara 47 ubicado en el submercado de El
N° Pisos: 19 Superficie Útil: 19.302 m² Clase: A+/ A Entrega: 3Trim 2010
* A+: Superficie con piso técnico
PROYECCIÓN MERCADO DE OFICINA CLASE A+/ A
25,0%
200.000
20,0%
150.000
15,0%
100.000
10,0%
50.000
5,0%
m²
250.000
0
0,0% 2001
2002
2003
2004
2005
Producción
P. 2 | COLLIERS INTERNATIONAL
2006 Absorción
2007
2008 Vacancia %
2009
2010
2011
RESEARCH & FORECAST REPORT | 2do TRIMESTRE 2010 | OFICINA
DEMANDA
EVOLUCIÓN PRECIOS 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30
0,20
0,20 0,10
0,20 0,22
0,17
0,18
0,19
0,16
0,00 2005
2006
2007
2008
2009
2010 (1T)
2011 (2T)
PPP Clase A+ (UF/m²) PPP Clase A (UF/m²) Diferencial Precios Promedios (UF/m²) PPP: Precio Promedio Ponderado
DISPERSIÓN PRECIOS 0,9 0,8 0,7 0,6
0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0 El Bosque/ El Nueva Las Golf Condes
Providencia
Santiago Centro
Vitacura
Por su parte, El Bosque/El Golf sigue siendo el submercado con los precios La demanda de oficinas Clase A y A+ de arriendo más altos, alcanzando un en Santiago fue positiva durante este valor promedio de 0,68 UF/m². segundo trimestre, con una absorción de 19.672 m². Con esto, la absorción Si se analizan los mercados de acumulada durante estos dos manera independiente, el mercado de primeros trimestres alcanzan los El Bosque/ El Golf cuenta con una 130.655 m², equivalentes a la mayor dispersión de precios debido a demanda de un año promedio. la entrada de nuevos proyectos con altos estándares de operación y su La absorción más alta se experimentó alta varianza de superficies en Nueva Las Condes con 11.114 m² disponibles. En contraste a esta y se debió principalmente al ingreso situación, el submercado de Santiago de nueva producción con un alto Centro cuenta con una banda de grado de pre-colocación. precios prácticamente congelada, debido a su baja disponibilidad y su consecuente inflexibilidad de PRECIOS alternativas. Los precios durante este trimestre no sufrieron cambios significativos. El precio promedio de arriendo del mercado de oficinas de Santiago alcanzó los 0,615 UF/m² lo cual se traduce en una disminución de 3,17% en relación al trimestre anterior. Esta leve disminución se debe a la entrada de superficie disponible con precios de arriendo bajo el promedio del período anterior.
Por último, en concordancia con lo que hemos mencionado en oportunidades anteriores, existe una marcada tendencia en este mercado respecto a la nueva superficie en oferta. A diferencia del mercado clase B, este mercado se ha volcado casi en su totalidad al arriendo por sobre la venta.
ÍNDICES DEL MERCADO DE OFICINA CLASE A+/ A Submercado
Inventario Inicial (m²)
Producción (m²)
Precio Prom. Arriendo
Inventario Final (m²)
Vacancia (m²)
Tasa de Vacancia (%)
Absorción (m²)
(UF/m²)
(US$/m²)
Precio Prom. Venta (UF/m²)
(US$/m²)
El Bosque/ El Golf
770.883
0
770.883
57.409
7,45%
7.568
0,68
26,55
61,00
2.381
Nueva Las Condes
278.834
21.635
300.468
32.492
10,81%
11.114
0,55
21,47
55,00
2.147
Providencia
178.180
0
178.180
6.090
3,42%
1.419
0,50
19,52
52,00
2.030
Santiago Centro
295.524
0
295.524
3.994
1,35%
- 533
0,41
16,01
42,00
1.640
Vitacura
47.961
0
47.961
386
0,80%
104
0,50
19,52
53,00
2.069
Ciudad Empresarial
4.826
0
4.826
0
0%
0
-
-
-
-
Total
1.576.208
21.635
1.597.843
100.371
6,28%
19.672
0,615
24,03
54,92
2.144
P. 3 | COLLIERS INTERNATIONAL
RESEARCH & FORECAST REPORT | 2do TRIMESTRE 2010 | OFICINA
3 1
Santiago Centro
2
Providencia
3
Ciudad Empresarial
4
El Bosque/ El Golf
5
Nueva Las Condes
6
Vitacura
480 oficinas en 61 países en 6 continentes
6
5
4
Estados Unidos: 135 Canadá: 39 Latino América: 17 Asia Pacífico: 194 EMEA: 95 • $1.9 billones en ingresos anuales • 2.4 billones de pies cuadrados bajo administración • Sobre 15.000 profesionales
2
1
GLOSARIO
Inventario: Incluye todas las áreas útiles en edificios clase A y A+, excluyendo los edificios en construcción. Este inventario es revisado anualmente, considerando los edificios que entran y salen de éste por efectos de reclasificación.
Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se encuentra: poseer plantas de más de 600 m², con piso técnico, Producción: climatización independiente por piso y Cantidad de metros cuadrados que una antigüedad máxima de 15 años. ingresan al inventario total en un periodo determinado. El criterio que Clase A: determina el ingreso del edificio al Es la clasificación otorgada a aquellos inventario es la emisión de la edificios que, aunque poseen recepción final por la respectiva características y terminaciones de municipalidad. calidad, no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un Submercado: máximo de 25 años de construcción, Sector donde se concentran edificios con plantas libres de al menos 300 m² de oficinas de similares y una altura entre piso y cielo falso de características. al menos 2,5 metros. Vacancia: Demanda (Absorción): Cantidad de metros cuadrados de Es la cantidad de metros cuadrados oficina disponible al fin del periodo en de oficina producidos más la estudio. diferencia en la vacancia entre dos periodos consecutivos.
RESEARCHER: Santiago Rodolfo Bambach L. Manager | Research Division El Regidor 66, piso 12 Las Condes TEL + 562 496 1500 FAX + 562 496 1501
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