1er Semestre 2010 | RETAIL
SANTIAGO | CHILE
RESEARCH & FORECAST REPORT
Mercado de Strip Centers Panorama Económico Según datos del FMI, la recuperación económica ha sido más fuerte de lo esperado, pero se ha desarrollado con debilidad en economías avanzadas y con mayor fuerza en economías emergentes y en desarrollo. El organismo estimó que el crecimiento mundial será de 4,25% para este año.
INDICADORES DE MERCADO 2S/09
1S/10
VACANCIA PRODUCCIÓN PRECIO ARRIENDO PRIMER PISO PRECIO ARRIENDO SEGUNDO PISO
INDICADORES ECONÓMICOS Variación % (12 meses): Índice de Ventas del Comercio Minorista 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0
Por su parte, a fines del 2009 los economistas estimaban que Chile alcanzaría un crecimiento de 4,9%, pero luego del terremoto que afectó al país, los expertos bajaron sus proyecciones a 4,5% al ser consultados por el banco central en su encuesta sobre expectativas económicas. • En Tanto, el IMACEC del mes de • El Índice de Ventas del Comercio Mayo aumentó en un 7,1% en relación Minorista (IVCM) fue de 19,1% a igual mes del año anterior y significa durante el mes de mayo, en relación el mayor aumento de la actividad con igual mes del año anterior. Cabe económica en casi 5 años. Cabe destacar que desde el mes de Junio destacar que la cifra superó con del año pasado, no se experimenta un creces las expectativas de los valor negativo del índice. Durante el economistas consultados por el banco mes de abril se experimento la mayor central quienes habían proyectado alza en lo que va del año llegando a una expansión de entre 5% y 5,5% un 22,4%. para este mes.
Actualidad Según estudios internacionales Chile seria la sexta economía emergente más atractiva para invertir en la industria del retail. Países como Brasil, Uruguay y Perú han ganado una fuerte posición en el ranking, lo cual es consistente con las estrategias de los grandes retailers chilenos, quienes en un horizonte de 3 años anunciaron inversiones en países como Perú, Colombia y Brasil.
0,0 -5,0 -10,0
Dentro del mercado de Strip Centers y con el fin de potenciar este desarrollo, Patio Gestión Inmobiliaria se asoció con la administradora de fondos privados Capital Advisors de manera de contar con un mayor capital de inversión. Otro actor importante en este tipo de desarrollo, Corp Activos Inmobiliarios, anunció el desarrollo de alrededor de 50 strip centers alrededor del país, dentro de los próximos años.
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OFERTA
recuperación económica, la cual se ve reflejada en la baja de los espacios Durante el primer semestre de este desocupados en los distintos strip año ingresó un total de 2.933 m2 de centers de la capital. producción, llegando así a un inventario total de 84.633 m 2. Además, las tasas de vacancia de las zona norte y sur experimentaron Fueron dos los proyectos que alzas llegando a tasas de 3,15% y ingresaron al nuevo inventario. El 14,26% respectivamente. Al mismo primero ubicado en la zona oriente y tiempo, la zona Poniente y Oriente el segundo, ubicado en la zona sur de experimentaron bajas en sus tasas de Santiago. vacancia de 13,92% y de 39,12% respectivamente. La zona oriente sigue siendo la que aporta mayor cantidad de superficie, Nuevamente, la zona norte fue la que alcanzando una participación de mostró la menor tasa de vacancia mercado de 60,96%. Así mismo, con llegando en esta oportunidad a un 4,88%, la zona poniente es el 3,15%. sector de menor participación. Finalmente, cabe resaltar que las La tasa de vacancia de este primer tasas de vacancia han decrecido semestre fue de 5,89%. Cabe paulatinamente en el tiempo lo que destacar que la vacancia experimentó refleja el éxito de este tipo de formato una baja de 12,22% en relación al comercial, el cual tiene una rápida semestre anterior. Lo anterior se velocidad de colocación. explica principalmente por la
NUEVOS PROYECTOS EL VALLE 2701
Submercado: Oriente Pisos: 2 Sup. Útil: 1.945 m² Fecha Entrega: 1 Sem 2010 * *Primera Etapa
COLOMBIA 9187
Submercado: Sur Pisos: 1 Sup. Útil: 988 m² Fecha Entrega: 1 Sem 2010
PRODUCCIÓN HISTÓRICA DE STRIP CENTERS
30.000
25.000
20.000
m²
15.000
10.000
5.000
0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
Producción Estimada
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2006
2007
Producción Ingresada
2008
2009
2010
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PRECIOS
PRECIOS PROMEDIO POR COMUNA
lo que se genera un sesgo en estos a nivel de zonas.
Nuevamente, la zona oriente mostró los precios promedios más altos del mercado alcanzando las 0,80 UF/m² en primer piso y 0,65 UF/m² en segundo piso.
1 0,9
0,8 0,7 0,6 0,5 0,4
Por su parte la zona poniente experimentó los precios promedios más bajos llegando a 0,48 UF/m² en primer piso y 0,30 UF/m² en segundo piso.
0,3 0,2 0,1 0
Si analizamos las cifras respecto del semestre anterior, los precios promedios experimentaron fuertes cambios. Los locales ubicados en primer piso experimentaron una baja de precios de 11,11% y al mismo tiempo, los de segundo piso experimentaron un alza de 3,8% en relación a los precios promedio del semestre anterior.
Según nuestras proyecciones, estimamos que los precios de estos formatos debiesen mantenerse en el corto plazo dada la baja producción esperada, y en ciertas zonas en las cuales este formato se ha consolidado, este mercado debiesen sufrir leves Es importante destacar que este alzas principalmente en los precios fenómeno descrito con en locales ubicados en el primer anterioridad, en el cual se ha piso. acortado la brecha de precios promedios del primer y segundo piso, responde básicamente al hecho de que existe una mayor dispersión de precios entre comunas de una misma zona, por
PRECIOS PROMEDIO POR ZONA Norte 0,56
0,48
0,47
0,65
Oriente 0,80
0,54
Sur
0,30
0,48
Poniente Primer Piso
Si analizamos los precios por zonas, existe una marcada banda de precios en donde se observa que el segundo piso tiene un menor precio respecto al primer piso en un 20 a 40%. En algunos proyectos de la zona sur esta diferencia se acentúa debido a la ubicación estratégica de este piso, dado su contacto directo con el flujo primario, además de su visibilidad directa que le otorga una excelente exposición.
Segundo Piso
ÍNDICES DEL MERCADO DE STRIP CENTERS
Submercado
Inventario Inicial (m²)
Producción (m²)
Inventario Final (m²)
Vacancia (m²)
Tasa de Vacancia %
Precio Prom. Arriendo Primer Piso (UF/m²)
Precio Prom. Arriendo Segundo Piso
(US$/m²)
(UF/m²)
(US$/m²)
Norte
16.686
0
16.686
525
3,15%
0,56
21,86
0,48
18,74
Sur
11.230
988
12.218
1.742
14,26%
0,54
21,08
0,47
18,34
Poniente
4.134
0
4.134
641
15,51%
0,48
18,74
0,30
11,71
Oriente
49.649
1.945
51.594
2.077
4,03%
0,80
31,23
0,65
25,37
Total
81.699
2.933
84.632
4.985
5,89%
0,64
24,99
0,52
20,29
Nota: Los precios entregados en la tabla fueron levantados a partir de la s superficies disponibles de este período.
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COLINA
LAMPA
LO BARNECHEA
480 oficinas en 61 países en 6 continentes Estados Unidos: 135 Canadá: 39 Latino América: 17 Asia Pacífico: 194 EMEA: 95 • $1.9 billones en ingresos anuales • 2.4 billones de pies cuadrados bajo administración • Sobre 15.000 profesionales
Norte
Poniente
Centro
Sur
GLOSARIO Strip Center: Estos centros comerciales generalmente están constituidos en línea recta, en “L” o en “U”, se ubican en esquinas de alto flujo vehicular y cuentan con un alto número de estacionamientos en su frente. Para cumplir con este formato se necesitan las siguientes características:
Inventario: Incluye todas las áreas útiles de Strip Centers, excluyendo los que están en construcción. Producción: Cantidad de metros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo determinado. El criterio que determina el ingreso del Strip Center al inventario es la emisión de la recepción final por la respectiva municipalidad.
Que tenga tres o más locales Una tienda ancla Una superficie útil entre 500 y 5.000 m² Debe tener un ratio mínimo de Zona: estacionamientos de 1 cada 50 m² Sector donde se concentran los Strip de superficie comercializable. Centers de similares características. Tienda Ancla: Corresponde a la(s) tienda(s) dentro del Strip Center que genera el mayor flujo de clientes y que generalmente posee(n) mayor superficie. Las farmacias, restaurantes o cafeterías, bancos y supermercados son consideradas como tienda ancla.
RESEARCHER: Santiago Rodolfo Bambach L. Manager | Research Division El Regidor 66, piso 12 Las Condes TEL + 562 496 1500 FAX + 562 496 1501
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Vacancia: Cantidad de metros cuadrados arrendables disponible al fin del período en estudio.
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