COLLIERS INTERNATIONAL | SANTIAGO
RETAIL | SEGUNDO SEMESTRE | 2009
Panorama Económico Según datos del FMI la economía mundial está revirtiendo la tendencia recesiva, esperando así, los denominados “brotes verdes”. Sin embargo, se prevé que la recuperación será lenta, donde el crecimiento global debería variar del 1,1% en 2009 a un 3,1% en 2010. INDICADORES 1Sem/09 2Sem/09
VACANCIA
El mercado local durante el tercer trimestre del 2009 se contrajo en un 1,6% respecto de igual trimestre del año anterior. De igual manera cabe destacar que la variación del segundo semestre de este año fue de 4,7%, proyectando para este 2010 un crecimiento entre un 4 y 5%. Por su parte, el IMACEC del mes de noviembre fue de un 3,1%, revirtiendo una tendencia negativa de 12 meses consecutivos.
PRODUCCIÓN
En cuanto al IPC de diciembre, éste presentó una baja de 0,3% respecto al mes anterior, acumulando -1,4% en el 2009, manteniendo así su tendencia a la baja. Esta caída corresponde a la mayor baja de precios desde 1935.
PRECIOS ARRIENDO PRIMER PISO PRECIOS ARRIENDO SEGUNDO PISO
Actualidad
INDICADORES ECONÓMICOS 30-Diciembre-2009
Índice de Ventas del Comercio Minorista % variación 12 meses 8 6
El sector comercio cayó en un 1,7% durante el tercer trimestre de este año, luego de haber experimentado una baja de 7% durante el trimestre anterior. Sin embargo el índice de Ventas del Comercio Minorista arrojó a partir del mes de Julio cifras positivas, alcanzando en Noviembre un alza de un 6% respecto del año anterior. Siguiendo con el dinamismo de este mercado, se espera que los principales retailers inviertan más de US $3.000 millones en un horizonte de 3 años. Las iniciativas incluyen, además de Chile, otros países de la región como Perú, Argentina, Colombia y Brasil.
4 2
Respecto del mercado de Strip Centers se destaca la compra por parte del Fondo de Rentas Aurus a Inversiones Urbanas, de seis de estos formatos: cuatro en Santiago y dos en regiones. Esta inversión de alrededor de US $25 millones, trae como consecuencia la consolidación de este fondo dentro de los tres principales actores de Santiago.
0 -2 -4 -6
Fuente: INE
IPC (12 m) : -1,4%
IMACEC (Nov): 3,1 %
Dólar: $ 506,43
UF: 20.942,88
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The Knowledge Report Segundo Semestre 2009 Retail
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OFERTA
Si bien durante el primer semestre del 2009 fue la zona oriente la que experimentó la menor vacancia con un 8,8%, durante este segundo semestre es la zona norte la que obtuvo la menor tasa de vacancia con un 1,95%.
Siguiendo con la tendencia, la producción de Strip Centers a seguido aumentando de manera acentuada durante los últimos 4 años. La producción correspondiente al año 2009 alcanzó nuestras proyecciones ingresando al mercado una superficie de 29.744,5 m², lo que a su vez representa un aumento de un 32,44% respecto del 2008.
La vacancia promedio durante este segundo semestre experimentó una baja de 3,63 puntos porcentuales respecto del semestre anterior. Las comunas que experimentaron una menor tasa de vacancia fueron Huechuraba y Vitacura con 1,05% y 4,8% respectivamente.
Si bien es la zona oriente la que posee el mayor stock de superficie, fue la zona poniente la que ingresó la mayor producción de este segundo semestre con un total de 3 proyectos equivalentes a 4.826 m² de superficie arrendable.
Es importante destacar que todas las zonas han experimentado una baja de sus vacancias. Esto da cuenta que aunque existe una alta producción de Strip Centers, este exitoso formato tiene una rápida velocidad de arriendo tanto para nuevos proyectos como para locales que han sido desocupados.
Según nuestras proyecciones esperamos que para el próximo semestre entren al mercado, específicamente en la zona oriente, alrededor de 9.000 m². Esto nos ratifica que pese a que este mercado ha experimentado un desarrollo exponencial, son muchos los proyectos que se siguen desarrollando tanto en zonas consolidadas como otras zonas periféricas que aún no han sido explotadas y que representan un potencial muy atractivo.
Producción Histórica de los Strip Centers 35.000 30.000 25.000
m²
20.000 15.000 10.000 5.000 0 2000
2 COLLIERS INTERNATIONAL
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
COLLIERS INTERNATIONAL
2
The Knowledge Report Segundo Semestre 2009 Retail
PRECIOS
TENDENCIAS
Tal como anticipábamos durante el semestre anterior, debido a la alta producción durante este segundo semestre, los precios experimentaron una baja de un 9,72% en primer piso y 8% en el segundo nivel.
Claramente es la zona oriente el foco de atracción de stock de Strip Centers con casi un 60% de la superficie total, correspondiente a 32 proyectos en operación. A pesar que esta zona comprende un menor número de habitantes respecto de zonas como la Sur, es su poder adquisitivo la variable que permite una mayor superficie de m² de Strip Center respecto del número de habitantes. Es por esto que existen corredores como Luis Pasteur, donde se puede advertir la presencia de 4 proyectos en menos de 1,5 kilómetros, con un mix de arrendatarios muy similar.
Sumado a este aumento en la producción de este formato de retail otro efecto importante que impulsó esta baja en los precios, corresponde al ingreso de proyectos en comunas periféricas, las cuales traen como consecuencia una baja de los precios promedio. En el corto plazo se espera que los precios de cada comuna en particular se mantengan estables, explicado principalmente por las bajas tasas de vacancia registradas.
Es interesante anticipar además, el paulatino desarrollo de estos formatos comerciales, en comunas periféricas con un alto desarrollo habitacional.
Precios Promedio por Zona Precio Promedio de Arriendo Norte
1,2
0,63
1 0,8
0,51 0,78
0,6 0,45
Poniente
0,32
0,61
Oriente
0,4 0,52
0,2 0 0,68
Sur Primer Piso
Segundo Piso
Índices del Mercado de Strip Centers Precio Prom. Arriendo Primer Piso
Inventario Inicial (m2)
Producción (m2)
Inventario Final (m2)
Vacancia (m2)
Tasa de Vacancia %
Norte
21.134
7.964
29.098
569
1,95 %
0,63
Sur
9.733
5.905
15.638
1.937
12,38%
Poniente
0
4.826
4.826
870
Oriente
48.766
4.910
53.676
Total
79.633
23.605
103.238
Submercado
(UF/m2)
(US$/m2)
Precio Prom. Arriendo Segundo Piso (UF/m2)
(US$/m2)
26,05
0,51
21,09
0,68
28,12
0,52
21,50
18,02%
0,45
18,61
0,32
13,23
3.557
6,62%
0,78
32,25
0,61
25,22
6.933
6,71%
0,72
29,77
0,50
20,68
COLLIERS 33 COLLIERS INTERNATIONAL INTERNATIONAL
The Knowledge Report Segundo Semestre 2009 Retail 294 OFICINAS EN 61 PAISES EN 5 CONTINENTES
Mapa Zonas
USA 94 Canadá 22 Latino América 17 Asia 64 EMEA 97
Lo Barnechea Quilicura
Huechuraba Conchalí
Renca Cerro Navia Pudahuel
Vitacura Recoleta
Quinta Normal
Las Condes
Independencia Providencia
Lo Prado
Cerrillos Maipú
US$ 1,6 billones en ingresos 102 millones de metros cuadrados bajo administración 12.700 Profesionales
La Reina Santiago
Estación Central
Ñuñoa
P. A. San Cerda San Joaquín Miguel
Macul
Peñalolén
Lo Espejo
La La Granja Cisterna San Ramón El Bosque La Pintana
La Florida
INFORMACIÓN DE CONTACTO Puente Alto
San Bernardo
Norte
Poniente
Oriente
Sur
Glosario Strip Center: Estos centros comerciales generalmente están constituidos en línea recta, en “L” o en “U”, se ubican en esquinas de alto flujo vehicular y cuentan con un alto número de estacionamientos en su frente. Para cumplir con este formato se necesitan las siguientes características: Que tenga tres o más locales Una tienda ancla Una superficie útil entre 500 y 5.000 m² Debe tener un ratio mínimo de estacionamientos de 1 cada 50 m² de superficie comercializable. Tienda ancla: Corresponde a la(s) tienda(s) dentro del Strip Center que genera el mayor flujo de clientes y que generalmente posee(n) mayor superficie. Las farmacias, restaurantes o cafeterías, bancos y supermercados son consideradas como tienda ancla.
Inventario: Incluye todas las áreas útiles de Strip Centers excluyendo los que están en construcción. Producción: Cantidad de metros cuadrados que ingresan al inventario total en un periodo determinado. El criterio que determina el ingreso del Strip Center al inventario es la emisión de la recepción final por la respectiva municipalidad. Zona: Sector donde se concentran los Strip Centers de similares características. Vacancia: Cantidad de metros cuadrados arrendables disponible al fin del período en estudio.
Colliers Prosin S.A. El Regidor 66, piso 12 Las Condes Santiago, Chile Tel: 562-496-1500 Fax: 562-496-1501 Research Department Rodolfo Bambach Head of the Department Tel: 562-496-1506
El presente reporte es un informe semestral elaborado por Colliers International, con el fin de presentar una visión del comportamiento del mercado inmobiliario del retail en Santiago, la información en este reporte fue obtenida de fuentes consideradas fidedignas. Sin embargo, Colliers International no se responsabiliza de omisiones o cambios de última hora. Así mismo, dicha información no puede ser distribuida ni copiada sin previo consentimiento de Colliers International en Chile. Este reporte y otros materiales de investigación se encuentran en nuestro website www.colliers.cl Colliers Prosin S.A. es una firma propia e independiente miembro de Colliers International Property Consultants; afilación de compañías independientes con 294 oficinas distribuidas en más de 61 países a nivel mundial.
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