hHỆ THỐNG SIÊU THỊ DỰ ÁN STDA CEN SÀI GÒN ------------------------
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc Lập – Tự Do – Hạnh Phúc ------------------------Tp.HCM, ngày 21 tháng 8 năm 2015
BÁO CÁO V/v Bao tiêu sản phẩm Dự án Dragon Hill 2 KDC Phú Long, Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè – Tp.HCM I. THÔNG TIN DỰ ÁN
1. Vị trí dự án
Địa điểm Dự án: Khu cao ốc phức hợp Căn hộ Dragon Hill 2 tọa lạc tại phân khu số 15A2 thuộc Dự án Dragon City. Nằm trên tuyến đường sầm uất Nguyễn Hữu Thọ (trục Bắc – Nam), chỉ cách trung tâm thành phố 5km. Dự án nằm trong quần thể khu đô thị hiện đại với nhiều tiện ích công cộng như:
-
Trung tâm thương mại : Lotte Mart, Coop Mart …
-
Giáo dục : Đại học RMIT, trường quốc tế Nam Sài Gòn, trường Hàn Quốc, Nhật Bản ...
-
Y tế : Bệnh viện Pháp Việt, viện tim Tâm Đức, các phòng khám đa khoa, nhi khoa quốc tế …
1
2. Quy mô dự án Dự án được xây dựng trên khu đất rộng khoảng hơn 1,2ha gồm 2 Block cao từ 26 - 27 tầng.
Tổng cộng có 455 căn hộ từ 51,5 – 94,5 m2, trong đó: -
Block A
: 455 căn hộ (______m2)
-
Block B
: 425 căn hộ (______m2)
3. Diện tích khu đất. Tổng diện tích khu đất
: 12.016 m2
Diện tích xây dựng
: 3.799 m2
Tổng diện tích sàn xây dựng
: 56.610 m2
Tổng diện tích tầng hầm
: 9.123 m2
Tổng diện tích thương mại
: 11.626 m2
Mật độ xây dựng
: 34,0%
4. Quy hoạch sử dụng đất STT 1
2 3 4 5
THÀNH PHẦN ĐẤT ĐAI Đất xây dựng chung cư Block A Block B Đất cây xanh Đất bãi xe Đất giao thông Đất CTCC TỔNG CỘNG
DIỆN TÍCH (M2) 3.799.0
TỶ LỆ (%) 100.0%
5. Tiến độ thực hiện Dự án
Dự án dự kiến được khởi công vào ngày 25/08/2015, công bố chào báo ngày 15/10/2015 và ngày 30/03/2016 dự hiến hoàn thành hạng mục thi công móng cọc.
Chủ đầu tư đã triển khai cho khách hàng giữ chỗ Đợt 1 với số lượng khoảng 90 căn – Block B.
6. Cơ sở pháp lý của dự án (PL I: Danh mục hồ sơ pháp lý) 7. Chủ đầu tư. CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊA ỐC PHÚ LONG
Địa chỉ
: Lầu 12 Abacus Tower – 58 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 1, Tp. HCM.
MST
: 0301875679
Điện thoại
: (848). 6291 5858
Vốn điều lệ
: (Chủ đầu tư cung cấp giấy DKKD)
Fax: (848) 6291 5919
2
Lĩnh vực hoạt động -
:
Kinh doanh phát triển nhà ở.
Người đại diện Pháp luật : Phùng Chu Cường
Chức danh
: Tổng Giám đốc
II. PHƯƠNG ÁN BAO TIÊU SẢN PHẨM DỰ ÁN DRAGON HILL 2
1. Hình thức thực hiện phương án đầu tư :
Ký hợp đồng bao tiêu 200 căn hộ thuộc Block A – Dự án Dragon Hill 2 với Chủ đầu tư.
Chuyển nhượng cho khách hàng thứ 3 thông qua Hệ thống siêu thị Dự án (STDA) và các sàn liên kết có năng lực và uy tín.
2. Các giai đoạn triển khai : Giai đoạn 1: Ký hợp đồng bao tiêu 200 căn hộ Dragon Hill 2
Đàm phán với Chủ đầu tư dự án về phương thức thanh toán
Song song với việc đàm phán và thỏa thuận với đơn vị phân phối sản phẩm.
Ký Hợp đồng bao tiêu 200 căn hộ với Chủ đầu tư.
Giai đoạn 2: Phân phối và tiêu thụ sản phẩm.
Chuyển nhượng lại tổng số 200 căn hộ trên cho Bên thứ 3 thông qua Hệ thống siêu thị Dự án (STDA) và các sàn liên kết.
3. Phương án tiêu thụ sản phẩm.
Triển khai kinh doanh Dự án thông qua Hệ thống STDA trực thuộc và các sàn liên kết.
Bán sỉ cho các đơn vị có nhu cầu đầu tư thứ cấp, hỗ trợ cho CBNV đang công tác tại Công ty.
III. ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TP.HCM
Tổng quan thị trường Bất động sản Tp.HCM
Nhìn chung, các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn giữ được giá trị vốn, nhu cầu cao đối với các căn hộ này đã giúp cho sự ổn định giá cả cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn chủ nhân của những căn hộ này là người mua để ở.
Tiến độ xây dựng của các dự án trong thành phố vẫn chậm do bởi thiếu nguồn vốn. Một số dự án đang được triển khai đang kêu gọi đầu tư để có thể hoàn thành dự án. Hoặc một số chủ đầu tư đang tìm cách để chuyển nhượng dự án.
Phân khúc thị trường bình dân tiếp tục dẫn đầu, chiếm 65.5% số lượng các căn hộ hoàn thành, 862 căn hộ được hoàn thành từ 5 dự án thuộc các quận 2, 8, 9, 12 và Thủ Đức.
Ưu đãi dưới nhiều hình thức khác nhau tiếp tục thúc đẩy giao dịch tại hầu hết các dự án khi mà Chủ đầu tư tiếp tục tìm cách duy trì dòng tiền mặt bằng cách huy động tiền trả trước từ người
3
mua. Nhiều khoản chiết khấu sẽ chỉ được đưa ra vào thời điểm thương lượng, do đó giá thực tế có thể sẽ thấp hơn so với giá chào bán được công bố.
Vì người mua cũng đang đối mặt với các khó khăn về tài chính, phân khúc căn hộ cao cấp sẽ tiếp tục gặp phải những bất lợi trong việc đạt doanh số bán. Do các nhà đầu cơ rút lui, nhu cầu trên thị trường chủ yếu đến từ những người mua để ở - những người chỉ có thể chấp nhận những mức giá bình dân.
Nhu cầu mua để ở trước đây tập trung vào căn hộ cao cấp giờ dần chuyển sang nhà ở gắn liền với đất. giá cả của loại hình nhà ở này ngày càng cạnh tranh, trong khi người mua để ở ưa chuộng loại hình đất vì thường kèm theo không gian sống rộng rãi hơn.
Tình hình thị trường bất động sản tại Tp.HCM từ năm 2014 đến nay có chiều hướng gia tăng, từ 3-5% giá trị. Đây là 1 dấu hiệu tích cực cho các nhà đầu tư.
IV. ĐÁNH GIÁ THẨM ĐỊNH VÈ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Dự án đầu tư. •
Dự án có tọa lạc trên khu đất có vị trí khá tốt, mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ, cơ sở hạ tầng đã hoàn chỉnh, dân cư tương đối nhiều.
Đánh giá: -
Dự án nằm ngay mặt tiền đường Nguyễn Hữu Thọ (trục Bắc – Nam), và được đấu nối hạ tầng khá đồng bộ.
-
Trên địa bàn Q.7 và khu vực lân cận hiện có rất nhiều dự án cùng phân khúc, và phân khúc thấp hơn. Điều này dẫn tới việc triển khai kinh doanh gặp phải sự cạnh tranh rất mạnh mẽ, cũng như tâm lý của khách hàng khi giá tại khu vực đã được mặc định.
-
Cạnh tranh trực tiếp với Dự án The Park của Chủ đầu tư MIK, tuy nhiên The Park đã thi công phần thô tới tầng 10 nên có giá bán cao hơn. 2. Đánh giá phương án đầu tư
Chi phí đầu tư: Để có thể tham gia đầu tư phân phối dư án, STDA phải đặt cọc số tiền 30 Tr/căn, tổng số tiền tiền đặt cọc là 6 tỷ đồng. Hình thức thực hiện : Phương án đầu tư thuận lợi trong việc triển khai. Vì pháp lý đã hoàn tất, chủ đầu tư đang triển khai thi công xây dựng dự án. Đánh giá: -
Phương án có chi phí đầu tư thấp, thời gian thu hồi vốn nhanh dựa trên năng lực phân phối của STDA.
-
Khả năng khai thác lợi nhuận cao. 4
3. Giá bán Qua quá trình khảo sát thị trường và xem xét đánh giá các dự án cùng khu vực, với giá bán Chủ đầu tư ban hành, chúng tôi nhận thấy đây là đơn giá tốt, phù hợp với thị trường và thấp hơn các đối thủ cạnh tranh trực tiếp, điều này dẫn đến tính thanh khoản của Dự án cao và hiệu quả của phương án đầu tư lớn.
Dự án The Park Risedence
: 23,8 triệu đồng/m2
Dự án The Park Primier
: 24,3 triệu đồng/m2
Dự án Hưng Phát
: 20,5 triệu đồng/m2
Dự án Hưng Phát Silver Star
: 20 - 22 triệu đồng/m2
4. Phân tích hiệu quả tài chính phương án kinh doanh Hiệu quả tài chính phương án kinh doanh (Giả định) ĐVT Giá trị chưa VAT
TR.VND
Giá trị có VAT
TR.VND
Giá vốn chưa VAT
TR.VND
Giá vốn có VAT (chưa P.BT) Chênh lệch của STDA
TR.VND TR.VND
CĂN A1 35,73 3 39,30 6 33,05 3 36,35 8
CĂN A2 34,06 7 37,47 4 31,51 2 34,66 3
CĂN A3 34,06 7 37,47 4 31,51 2 34,66 3
CĂN A4 44,96 3 49,45 9 41,59 1 45,75 0
CĂN A5 24,50 4 26,95 4 22,66 6 24,93 3
CĂN A6 44,96 3 49,45 9 41,59 1 45,75 0
CĂN A7 34,06 7 37,47 4 31,51 2 34,66 3
CĂN A8 34,06 7 37,47 4 31,51 2 34,66 3
CĂN A9 35,68 5 39,25 4 33,00 9 36,30 9
CĂN A10 24,50 4 26,95 4 22,66 6 24,93 3
2,680
2,555
2,555
3,372
1,838
3,372
2,555
2,555
2,676
1,838
Tổng Doanh thu (chưa VAT + PBT) Giá vốn (chưa VAT+PBT) Lợi nhuận gộp (đã trừ VAT phần CL) Tổng chi phí Marketing (RSM) MG + thưởng nóng Lương cơ bản Sales Commission TMs & GDKD Commission AM & SS Quỹ ACNM Quỹ tiếp Chủ đầu tư Lãi vay
346,620 320,624 25,997 5,199 1,733 3,466
CỘNG 346,620 381,282 320,624 352,686 25,997
ĐÚNG 0.5% 1.0%
0 20,797
*Note: •
Phương án kinh doanh dự án được xây dựng trên cơ sở giả định dự án triển khai đầu tư, kinh doanh trong thời hạn 06 tháng. Với giá bán theo bảng giá Chủ đầu tư công bố, STDA được hưởng tỷ lệ chiết khấu trên doanh thu bán hàng.
•
Khoản tiền đặt cọc cho Chủ đầu tư được dùng từ quỹ tiền mặt công ty. 5. Phân tích S.W.O.T phương án kinh doanh
5
Thuận lợi
Khó khăn
- Dự án có vị trí thuận lợi, nằm ngay mặt tiền - Dự án chưa thi công móng cọc nên chưa thể đường Nguyễn Hữu Thọ (trục Bắc – Nam) trong
bán hàng và huy động vốn được ngay.
khu dân cư hiện hữu và được đấu nối hạ tầng - Phải đặt cọc cho Chủ đầu tư để giành quyền đồng bộ. bao tiêu sản phẩm, quản lý giỏ hàng và chủ - Thiết kế dự án hiện đại, đầy đủ các tiện ích đảm
động trong công tác bán hàng.
bảo nhu cầu sinh sống của cư dân. - Nằm trong quần thể các dự án của Phú Long, với chất lượng xây dựng và thiết kế cảnh quan hiện đại. Thách thức
Rủi ro
- Dự án vấp phải sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các dự - Phương án kinh doanh chịu sự rủi ro lớn án cùng khu vực, đòi hỏi phải có chiến lược kinh doanh hợp lý và phải được tính toán kỹ. - Chiến lược Marketing, quảng cáo dự án phải được đầu tư kỹ càng, tiến hành song song với quá trình bán hàng.
nhất đến từ thị trường. - Cạnh tranh trực tiếp với các dự án lân cận như: The Park, Hưng Phát, Kenton, Sunrise … - Rủi ro từ việc một số lượng căn hộ đã được
- Cạnh tranh bằng chất lượng dịch vụ, đòi hỏi
Chủ đầu tư bán cho CBNV và các khách
thường xuyên training và nâng cao kỹ năng đội
hàng thân thiết đợt 1, với giá giảm khoảng
ngũ bán hàng.
5% so với bảng giá ban hành.
V. PHÂN TÍCH LỢI ÍCH VÀ RỦI RO
1. Lợi ích Lợi ích về mặt kinh tế
Qua việc đánh giá hiệu quả tài chính phương án đầu tư và năng lực hiện tại của STDA, Chúng tôi nhận thấy dự án hoàn toàn khả thi, .
Tham gia đầu tư và phân phối dự án, Cen Sài Gòn sẽ thu được khoản lợi nhuận từ việc kinh doanh dự án. Ngoài những lợi ích từ việc kinh doanh dự án, với tư cách đơn vị kinh doanh đầu mối, Cen Sài Gòn có cơ hội phối hợp kinh doanh sản phẩm bán chéo với Cenplus, Cenmoney, RSM...
Lợi ích về kinh nghiệm trong lĩnh vực BĐS
STDA là đơn vị thành viên của Cengroup hoạt động trong lĩnh vực phân phối Bất động sản. Việc tham gia triển khai kinh doanh dự án sẽ đem lại lợi ích về mặt quảng bá thương hiệu cho STDA và Cen Sài Gòn trên thị trường Bất động sản khu vực phía Nam.
6
Phối hợp cung cấp sản phẩm dịch vụ
Tham gia dự án là cơ hội cho tất cả các đơn vị thành viên của Cengroup trong việc phối hợp cung cấp sản phẩm dịch vụ. Từ đầu tư trực tiếp, cung cấp dịch vụ tài chính, phân phối, thiết kế và lắp đặt nội thất …và các sản phẩm phát sinh từ bất động sản khác.
2. Rủi ro Tham gia phương án đầu tư Cen Sài Gòn phải đối mặt với những rủi ro: Rủi ro về mặt thị trường:
Thị trường BĐS Tp.HCM hiện đang có nguồn cung căn hộ rất lớn, số lượng dự án cùng phân khúc lớn. Dự án sẽ phải cạnh tranh tương đối gay gắt với các dự án xung quanh trong khu vực vì khách hàng có nhiều sự lựa chọn.
Rủi ro về năng lực của đơn vị tiếp thị và phân phối:
Tổng số căn hộ Dragon Hill 2 là 455 căn, là 1 số lượng tương đối lớn, trong tình hình thị trường Bất động sản trong khu vực hiện nay thì để tiêu thụ được hết số lượng căn hộ này, ngoài chính sách về giá cần đảm bảo các tiêu chí năng lực của đơn vị phân phối như: kinh nghiệm và trình độ của đội ngũ nhân viên, số lượng khách hàng tiềm năng, chất lượng của hệ thống phân phối.
Rủi ro từ các sản phẩm đã được Chủ đầu tư bán từ trước:
Có khoảng 100 căn hộ đã được Chủ đầu tư bán từ trước với giá thấp hơn khoảng 5% so với bảng giá được ban hành, đây là số lượng không lớn tuy nhiên cũng ảnh hưởng ít nhiều đến quá trình bán hàng.
VI. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT
1. Kết luận về phương án kinh doanh
Theo kết quả của những nội dung đánh giá thẩm định trên, việc triển khai đầu tư kinh doanh và phân phối dự án Dragon Hill 2 sẽ mang lại lợi nhuận về kinh tế.
Tuy tình hình thị trường Bất động đang trong quá trình hồi phục và gia tăng giá trị đầu tư, nhưng vấn đề tiêu thụ số lượng sản phẩm với 455 căn ít nhiều sẽ bị ảnh hưởng và hạn chế, nguồn cung căn hộ dồi dào, chưa kể phải cạnh tranh trực tiếp với nguồn hàng đã bán của Chủ đầu tư.
2. Đề xuất và ý kiến Trên cơ sở phân tích trên, kính đề xuất Ban lãnh đạo cân nhắc những ý kiến sau:
Đàm phán với Chủ đầu tư vế giá bán vừa phải, hợp lý (Tùy vào chất lượng vật liệu xây dựng và vật liệu hoàn thiện)
Đề xuất phân phối độc quyền phân phối toàn bộ sản phẩm dự án, để STDA có thể chủ động trong quá trình bán hàng, xây dựng và thực hiện kế hoạch PR, marketing ... Tp.HCM, ngày 21 tháng 08 năm 2015 NGƯỜI LẬP
Mọi chi tiết xem thêm tại: http://dragonhill2.com/
7