Alfaro GutiĂŠrrez, Darrem Cayro Manrique Katherin
C A
+ ARQUITECTOS
OOP ARQ
C+A ARQUITECTOS se ha planteado como objetivos lo siguiente: MISIÓN: Nuestra misión está dirigida a satisfacer las necesidades inmobiliarias específicas de cada uno de nuestros clientes, brindando asesoría integral, comunicación clara y oportuna, tiempos óptimos de operación, puntualidad, así como el trato siempre amable y con el mayor respeto que el cliente nos merece, ocupándonos en que nuestro servicio le sirva al cliente y que no nos sirvamos de él. VISION: Ser una empresa líder, con presencia y amplio reconocimiento en su mercado por su alta calidad en el servicio inmobiliario, apegado a sus principios y valores, fomentando el desarrollo humano de sus integrantes, con capacitación de excelencia, en el beneficio de sus clientes y de la empresa misma, creando con ello una amplia cartera de clientes satisfechos. VALORES: Transparencia: propugnamos y mantenemos un comportamiento honesto y transparente en todas nuestras actividades y hacia todas las personas con las que nos relacionamos. Compromiso: Perseveramos y entregamos todo nuestro esfuerzo y profesionalismo en cada una de las actividades y tareas que asumimos. Trabajo en Equipo: fomentamos la participación de todos los integrantes de la empresa y una colaboación afectiva alineada con un objetivo común. Eficiencia: maximizamos la calidad de nuestros resultados mediante la utilización optima de nuestros recursos. Enfoque al cliente: Dirigimos todas nuestras acciones a superar las expectativas de nuestros clientes.
Empresa Inmobiliaria...
introducción La vivienda es por naturaleza una de las más importantes aspiraciones del ser humano, no solo como un lugar de refugio si no como un espacio de desarrollo, estimulación y descanso. Si bien es cierto la economía peruana a ido mejorando a lo largo de estos últimos años, y es este contexto favorable que ha permitido que el sector inmobiliario peruano crezca fuertemente. Así, tenemos la edificación de viviendas en Lima Metropolitana que ha ido aumentado. Esta expansión del sector ha venido acompañada por un importante incremento de créditos hipotecarios otorgados por las entidades financieras, Es así que en el presente informe realizaremos el proceso de análisis y evaluación en sus diferentes etapas para la selección de un terreno con el fin de proponer residencia en torre en este. Desde la elección del terreno, la búsqueda de referencias, los cálculos de valor y la investigación sobre rentabilidad. Con el fin de llegar a la evaluación de la viabilidad, identificando las principales oportunidades y riesgos del proyecto.
OBJETIVOS
INDICE
• Incrementar la rentabilidad de las ventas netas por arrendamiento. • Mantener en niveles adecuados la rentabilidad de los ingresos totales de la empresa, siendo no menor de un 20% • Brindar servicios inmobiliarios de excelente nivel satisfaciendo los requerimientos de la sociedad generando utilidades y mejores remuneraciones a su personal. • Encontrar un terreno que cumpla con los requerimientos de elección que permita calidad arquitectónica, urbanística y tenga posibilidades de negocio. • Conocer las características particulares y potencialidades de los diferentes sectores urbanos de la ciudad de Lima.
•
Obtener las herramientas para analizar y evaluar exhaustivamente proyecto de inversión inmobiliaria
I.
Aspectos Generales: 1. Carátula. 2. Presentación de empresa (Visión, Misión, Valores). 3. Introducción. 4. Alcance, contenido y motivaciones.
II. Aspectos Particulares: Cada terreno será analizado y evaluado bajo el siguiente contenido: 5. Identificación y ubicación de la propiedad (descriptiva y gráfica). 6. Sustentación de criterios en la elección del inmueble terreno: 6.1 Calidad arquitectónica. 6.2 Calidad urbanística. 6.3 Posibilidades de negocio. 7. Determinación del valor de mercado: 7.1 Indicación de la zona y/o perímetro de análisis. 7.2 Ubicación de cada uno de los referentes de valor (indicar fuente y teléfonos)
5.- IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DE LA PROPIEDAD (descriptiva y gráfica) 7.3 Determinación y sustentación de los atributos de valor elegidos para el análisis. 7.4 Elaboración y presentación de hoja Excel (se adjunta al trabajo en PPT) 7.5 Determinación de valor de mercado de cada uno de los terrenos (rango de valor y valor más probable).
Para la identificación de las propiedades de “Bienes Raíces” lo importante es determinar el lugar correcto en el momento adecuado, para ello se ha seleccionado 5 propiedades de una rigurosa clasificación de varias estancias, las cuales se encuentran ubicadas en lugares estratégicos para el desarrollo del proyecto.
5.1.- T E R R E N O 1
8. Determinación del valor de inversión:
DE PA NA MA
8.4 Elaboración y presentación de hoja Excel (se adjunta al trabajo en PPT) 8.5 Determinación de valor de inversión de cada uno de los terrenos (rango de valor y valor más probable).
ICA
8.3.1 Estado de pérdidas y ganancias. 8.3.2 Rentabilidad sobre ventas.
BL
8.3 Análisis económico:
PU
AV. EN R IQ
8.2 Análisis de aspectos de mercado. 8.2.1 Determinación de usos. 8.2.2 Valores de venta. 8.2.3 Calidades base.
E . R
8.1.1 Análisis urbanístico y normativo. 8.1.2 Determinación de superficies (análisis de cabida). 8.1.3 Sustento técnico – normativo. 8.1.4 Valores de producción – edificación.
AV
AV . DIO NIS IO DE RT EA NO
8.1 Análisis de aspectos técnicos
Ubicada en la Provincia de Lima, distrito de San Isidro, entre las Avenidas Dionisio Derteano y República de Panamá con la Avenida Canaval y Moreyra.
UE CA NAV
AL Y M OREY
RA
Situado en pleno Centro Financiero de la Ciudad por lo que se propone cambiar la actividad y/o actividades que actualmente desempeña (estacionamiento, comercio), puesto que podría desenvolverse con mayor facilidad en diferentes ámbitos inmobiliarios.
IMAGEN SATELITAL DEL TERRENO I
VISTA DESDE LA AV CANAVAL Y MOREYRA (ESTACIONAMIENTO)
La propiedad es de forma triangular y posee aproximadamente 5 000 m2; el uso actual de la propiedad es de estacionamiento con mas del 50% del area del terreno y el resto del area es una casa de venta de autos,
III. Conclusiones Generales: 9. Ofertas económicas finales por cada terreno: Indicación del valor m2 ofertado y valor total. 10. Indicación de las dos mejores opciones de adquisición. 11. Conclusiones y recomendaciones. 12. Fichas y/o anexos necesarios.
VISTA DE LA PROPIEDAD DESDE AV. REP. DE PANAMA (CASA DE AUTO)
5.2.- T E R R E N O 2
5.4.- T E R R E N O 4
AS
ILL
RD
AM AN EP BL PU . RE AV
D ICA
Dicha propiedad esta al costado del Casino Golden Palace rodeado de lgrandes edificios como el banco continental es un terreno del cual se puede aprovechar la potencialidad que ofrece San Isidro.
Ubicada en la Provincia de Lima, distrito de San Borja, en la esquina de la Av. Aviación con la Calle Lopez de Ayala.
AV. SAN BORJA NORTE
CIÓN A AVIA AVENID
A
TO
Ubicada en la Provincia de Lima, distrito de San Isidro, en la esquina de la Av. Republica de Panamá con la Calle Tordillas.
la propiedad esta cerca a dos vias principales de la zona, la Av. Aviación, por donde pasa el tren de Lima y a una cuadra de la Av. San Borja Norte.
LOPEZ DE AYALA
Uso actual del terreno: Estacionamiento
Uso actual del terreno: Estacionamiento IMAGEN SATELITAL DEL TERRENO 4
IMAGEN SATELITAL DEL TERRENO 2
VISTA DEL ESTACIONAMIENTO TERRENO 3
VISTA DEL ESTACIONAMIENTO TERRENO 2
VISTA DEL ESTACIONAMIENTO TERRENO 2
5.3.- T E R R E N O 3
VISTA DEL ESTACIONAMIENTO TERRENO 5
5.5.- T E R R E N O 5 AV. PRIMAVERA
O ASTETE DRO VELASC L
IMAGEN SATELITAL DEL TERRENO 3
El terreno de aproximadamente 4000 m2 cuyo uso actual es eriazo se encuentra cerca al centro comercial Open Plaza de Angamos.
AV. ALEJAN
IAS
ON
ASIAS
ISCO M DO ESTE
ER PRA
AV. JAVI
Ubicada en la Provincia de Lima, distrito Surco, en la esquina de la Av. Alejandro Velasco Astete con Jr. Monte Real. Cerca a la Av. Primavera
JR. MONTE REA
BEG
FRANC
Ubicada en la Provincia de Lima, distrito de San Isidro, entre las calles Fco. Masias y Begonias, con la Av. Javier Prado Este El terreno se encuentra al frente del hotel y centro de convenciones WESTIN, ademas de encontrarse en un punto de mucha influencia como es la Av. Javier Prado.
6. Sustentación de criterios en la elección del inmueble terreno:
7. Determinación del valor de mercado: Para este punto se desarrollara el proceso de análisis por cada terreno, Siendo estos cinco en total, del cual se busca destacar los dos mejores prospectos.
6.1 Calidad arquitectónica.
7.1 Indicación de la zona y/o perímetro de análisis. El terreno debe garantizar el mayor aprovechamiento de visuales y fachadas siendo dirigidos hacia parques, plazas, etc.
TERRENO 1 El terreno a determinar se encuentra en pleno centro financiero de San Isidro, con tres frentes esta rodeado de avenidas importantes.
La forma de este terreno debe ser lo mas simple posible. (cuadrangular)
6.2 Calidad urbanística.
Las referencias tomadas no distan a mas de 350 metros lineales del terreno. Además estas referencia se encuentran en buenas zonas del lugar. Teniendo así referencias en esquina como otras de un solo frente.
Lo mas importante sobre el terreno, es la ubicación, el distrito, el vecindario, los vecinos. El hecho de que este cerca a parques plazas o centros comerciales va a mejorar las expectativas de venta. Tambien debemos determinar la zonificacion y potencial de desarrollo.
6.3 Posibilidades de negocio. En este punto nos fijaremos en la edilicia existente en el terreno, de preferencia que sea un terreno limpio. Además de la situación actual del terreno, Que no tenga problemas legales, de litigio u otros.
TERRENO 2 El terreno a determinar se encuentra en pleno centro financiero de San Isidro con tres frentes rodeado de dos calles secundarias y una principal. Las referencias tomadas no distan a mas de 325 metros lineales del terreno. Teniendo así referencias en esquina como otras de un solo frente.
TERRENO 3
El terreno a determinar se encuentra en la zona Jardín de San Isidro, con tres frentes esta rodeado por dos calles y una avenida
7.2 Ubicación de cada uno de los referentes de valor (indicar fuente y teléfonos) TERRENO 1
Las referencias tomadas no distan a mas de 650 metros lineales del terreno. Se toman referencias con dos frentes como otras de un solo frente.
TERRENO 2
TERRENO 4 El terreno a determinar se encuentra en la Zona 7-B de San Borja, con dos frentes rodeado por una vía principal y otra secundaria.
TERRENO 3
Las referencias tomadas no distan a mas de 1200 metros lineales del terreno.
Y en su mayoría se encuentra cerca o frente a parques y alamedas.
TERRENO 4 TERRENO 5 El terreno a determinar se encuentra en Surquillo, al frente de Open Plaza Angamos. Con tres frentes rodeado por dos avenidas y otra vía secundaria. Las referencias tomadas no distan a mas de 900 metros lineales del terreno. Buscamos referencias frente a avenidas principales en su mayoría.
TERRENO 5
7.3 Determinación y sustentación de los atributos de valor elegidos para el análisis. •
Factor Ubicación Este factor es muy importante ya que la zona en la que se encuentre determinara en gran parte el éxito del proyecto. Dependiendo si esta en esquina con dos o tres frentes el valor será mayor, Debe tener una buena accesibilidad con avenidas importantes cerca o frente al terreno. Este además debe encontrarse cerca de parques, alamedas, plazas, centros comerciales, etc. Este factor además nos dará referencia del tema de seguridad, dependiendo en que distrito y en que sector de este se encuentre. Considerando el cumplimiento de todos estos criterios el terreno tendrá un mayor valor.
•
Determinación de valor de mercado de cada uno de los terrenos (rango de valor y valor más probable).
TERRENO 1 El precio del terreno oscila entre $. 3200 y $. 3400 dólares el metro cuadrado (m2). Teniendo como resultado mas probable el precio de $. 3328 por m2. AREA DEL TERRENO
6087
PRECIO FINAL m2
$ 3.328
PRECIO FINAL total
$ 20,259,928
TERRENO 2 El precio del terreno oscila entre $. 3500 y $. 3600 dólares el metro cuadrado (m2). Teniendo como resultado mas probable el precio de $. 3531 por m2.
Factor Forma En este factor lo mas importante es buscar terrenos cuya forma sea cuadrangular, ya que esta forma simple nos da mayores alcances para lograr diferentes alternativas de diseño, además de que permite aprovechar una mayor cantidad de metros cuadrados. También es muy importante tomar en cuenta la pendiente del terreno, lo ideal es encontrar un terreno plano.
•
7.5
AREA DEL TERRENO
5400
PRECIO FINAL m2
$ 4239
PRECIO FINAL total
$ 22,888,791
Factor Habilitación En este punto analizamos la factibilidad de un terreno tomando en cuenta la edilicia existente en el, ya que ello demandara una mayor inversión en demolición y retiro de escombros, además de limpieza del terreno. Al encontrar estas dificultades el terreno empieza a perder valor.
$ 3531
PRECIO FINAL total
$ 11,394,311
TERRENO 4
El precio del terreno oscila entre $. 4300 y $. 4500 dólares el metro cuadrado (m2). Teniendo como resultado mas probable el precio de $. 4401 por m2.
En este punto analizamos el grado de dificultad de un terreno para ser gestionado. Asegurar de que este registrado, tenga titulo de propiedad, no hayan problemas de litigio o juicios. Ya que estos problemas demanda una mayor inversión de tiempo y dinero. •
PRECIO FINALm2
El precio del terreno oscila entre $. 4100 y $. 4300 dólares el metro cuadrado (m2). Teniendo como resultado mas probable el precio de $. 4239 por m2.
Factor Superficie
Factor Desarrollo
3227
TERRENO 3
Lo que se busca es un terreno con una superficie mínima de mil metros cuadrados. •
AREA DEL TERRENO
AREA DEL TERRENO
700
PRECIO FINAL m2
$ 4401
PRECIO FINAL total
$ 3,080,851
TERRENO 5 El precio del terreno oscila entre $. 3500 y $. 3600 dólares el metro cuadrado (m2). Teniendo como resultado mas probable el precio de $. 3328 por m2. AREA DEL TERRENO
5400
PRECIO FINAL m2
$ 3413
PRECIO FINAL total
$18,430,238
Elección
8.- DETERMINACIÓN DEL VALOR DE INVERSIÓN 8.1.- A N Á L I S I S D E AS P E C TO S T É C N I C O S 8.1.1- A N Á L I S I S u r BA N Í ST I C O N O R M AT I VO
9
0.21
1.906
Factor superficie
8
0.19
1.506
Factor desarrollo
8
0.19
1.506
Factor habilitacion
9
0.21
1.906
43
1.00
8.524
Así vemos que el terreno 1 cuenta con una muy buena ubicación, en esquina con tres frentes mirando a la Alameda. Es un terreno sin edilicia, en zona segura, con buenas visuales.
Desempeño TERRENO 1 – SAN ISIDRO
9
1.800
9
1.906
8
1.506
AREA DEL TERRENO
3227
PRECIO FINALm2
$ 3531
7
1.318
PRECIO FINAL total
$ 11,394,311
7
1.482
8.012 De igual manera tenemos que nuestro terreno 2 cuenta con buena ubicación en esquina con dos frentes, cerca a la estación de tren, parques y la Alameda, además de estar entre zona residencial y comercial.
1.600 1.906 1.318 1.318 1.694
7.835
T E R R E N O
AS
ILL
RD
TO
2
El uso actual de la zona es comercio metropolitano, de acuerdo al plan director de San Isidro; se pretende insertar y reactivar la vivienda en esta zona puesto que se ha convertido en una zona desolada , sobre todo los fines de semana. Para edificaciones residenciales, se considera 2 estacionamientos mínimos por unidad de vivienda o departamento.
PORCENTAJE MÍNIMO DE AREA LIBRE
Area ocupada minima: 60% Area libre minima: 40%
El porcentaje minimo de area libre de acuerdo a los parámetros urbanistico y edificatorios del distrito es de 40% mínimo, para zonificación residencial
ALTURAMÁXIMA DE EDIFICACIÓN
Desempeño 8 9 7 7 8
SELECCIÓN 1
B
Factor forma
PU
1.700
. RE
0.20
AV
9
A
Factor Ubicación
AM
Ponderación
N PA
Imp.
DE
Esto, en base a una serie de criterios con valores puestos.
CRITERIOS
A LIC
Después de analizar los cinco terrenos finalmente escogemos los dos que tienen mejores cualidades para el proyecto.
Estudio del Contexto: Permite delinear el contexto, a nivel macro y micro, que deberemos enfrentar al momento del lanzamiento del producto. Esto es conocer las fuerzas que modelan el mercado: las variables macro, micro, oferta demanda futuras en forma cuali-cuantitativa, la competencia, los posibles productos sustitutos. que dan como resultado establecer un analisis FODA
TERRENO 2 – SAN BORJA AREA DEL TERRENO
700
PRECIO FINAL m2
$ 4401
PRECIO FINAL total
$ 3,080,851
En la zona de comercio metropolitano (CM), para calcular laalturamáxima de edificación, se aplicara la formula: 1.5(a+r), donde “a” es el ancho de la via y “r” es la resultante de la suma de los retiros municipales normativos correspondientes a ambos lados de la via.
APROX: 105m
CONTINENTAL TERRENO
8.1.2- DETERMINACIÓN DE SUPERFICIES (A N Á L I S I S D E C A B I D A )
SELECCIÓN 2 AV. SAN BORJA NORTE
CIÓN A AVIA AVENID
T E R R E N O
La zona se consolida como residencial de alta - media densidad, según el plan director del distrito de San Borja, dicho terreno esta disponible para realizar un proyecto de vivienda residencial en conjunto con comercio .
LOPEZ DE AYALA
4
Para edificaciones residenciales, se considera 2 estacionamientos mínimos por unidad de vivienda o departamento. Para el retiro, en los lotes con frente a avenidas se considera un retiro frontal de 5 metros asi mismo si el lote es de 8 pisos de alto según el plano de alturas del distrito
PORCENTAJE MÍNIMO DE AREA LIBRE
Area ocupada minima: 70% Area libre minima: 30%
El porcentaje minimo de area libre de acuerdo a los parámetros urbanistico y edificatorios del distrito es de 30% mínimo, para zonificación residencial
ALTURAMÁXIMA DE EDIFICACIÓN
En la zona residencial de alta - mediadensidad me permite construir hasta un alto de 8 pisos; y solamente hasta 12 pisos si el frente esta hacia la av. Javier Prado.
APROX: 25.5m
El análiis de Cabida tiene por finalidad compatibilizar los requisitos normativos edificatorios, es decir, el objetivo del analisis será establecer cuanto será el máximo de area vendible del proyecto en funcion del area total del terreno que pensamos adquirir. este analisis nos ayuda a la decision de compra del terreno, ya que mediante este procedimiento llegaremos a establecer una vialidad económica preliminar.
8.1.3- SUSTENTO TÉCNICO NORMATIVO La estructura técnica de un proyecto inmobiliario tiene muchos componentes, todos ellos relaciondos a cada uno de los procesos que brevemente vamos a describir: Costos de terreno: El componente mas importante, es el valor de compra del terreno. a este debe incluirse el pago por concepto de Alcabala que asciende al 3% del valor de compra, que corresponde a un impuesto municipal. Proyectos y Licencias: Preparativos relacionados con la elaboración de estudios, como los honorarios de los profesionales especialistas que realizarán los proyectos tambien los costos de las licencias municipales deconstrucción; es es aprox. el 2.5% del costo de la construcción. Gastos Administrativos: Gastos administracion con la oficina desarrollo inmobiliario, servicios, asesoría legal y contable, seguros, etc; y representa en 1% de la construcción. Gastos Notariales y registrales: Los que tienen que ver con los gastos en notarías y registros públicos en los procesos de independizacion, etc, se estima un 0.6% del valor de venta total. Gastos Postconstrucción: Gerencia del Proyecto: Gastos de titulacióne Impuestos Municipales:
Mantenimiento de stocks de viviendas y mantenimiento de la calidad de la garantía; se estima en 1% del valor de la construcción. Honorarios del Profesional que se encargara de planear, implementar y controlar todo el proceso de construcción del proyecto en todassus estancias; se estima como el 2% del costo de construcción.
Gastos financieros: Son todos aquellos gastos que estan relacionados con la participación de capitales destinados al financiamiento del proyectoen cualquiera de sus etapas, representan aproximadamente e 1.5% del valor de la construcción. Gatos Marketing y Publicidad: Promoción y pubicidad del producto destinado a conseguir los objetivos comerciales trazados para als ventas. representan aproximadamente el 2% del valor total de la venta. Gastos de Ventas: Se incluyen todos los gastos de la caseta de ventas, el personal de ventas, supervisores, comisión de ventas, representa el 2% del valor de venta. Gastos Imprevistos:
8.1.4- VALORES DE PRODUCCIÓN - EDIFICACIÓN COSTO APROXIMADO DE CONSTRUCCIÓN (DÓLARES) – PROYECTO INMOBILIARIO EN SAN ISIDRO 380 UND. DEPARTAMENTO – PROYECTO RESIDENCIAL COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN VIVIENDA
AREA TOTAL 38,724.00
AREA S/CIRC 32,915.40
PU
PARCIAL
IGV 18%
TOTAL $
400
13,166,160.00
2,369,908.80
15,536,068.80
ESTACIONAMIENTO
15,960.00
13566
200
2713200
488,376.00
3,201,576.00
2,858,284.80
21,913,516.80
TOTAL COSTO DE C.
15,879,360.00
GASTOS GRALES
10.0%
1,587,936.00
UTILIDAD (MARGEN DEL CONSTRUCTOR) SUBTOTAL
10.0%
1,587,936.00
Relacionados conel pago de Impuestos municipales, licencias de construcción, recepción de obras, certificados de numeración, etc, se estima alrededor del 0.5% del valor de toda la venta.
Gastos de Costrucción: Es la Parte mas importante del compnente del costo operativo de un negocio inmobiliario incluye todos los gastos relacionados con la construcción en si del proyecto y normalmente se representa entre vel 60% al 80% del costo total
Fase preliminar de la evaluación es recomendable una partida de imprevistos que pueda cubrir cualquier omisión o subvaloración de lo anterior. se recomienda trabajar con el 1% del valor total de la venta.
19,055,232.00
COSTO APROXIMADO DE CONSTRUCCION SAN BORJA COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN VIVIENDA ESTACIONAMIENTO
AREA TOTAL 5,600.00
AREA S/CIRC 4,760.00
1,680.00
1428
PU
PARCIAL
IGV 18%
TOTAL $
200
952,000.00
171,360.00
1,123,360.00
80
114240
20,563.20
134,803.20
191,923.20
1,471,411.20
TOTAL CDC
1,066,240.00
GASTOS GRALES
10.0%
106,624.00
UTILIDAD (MARGEN DEL CONSTRUCTOR) SUBTOTAL
10.0%
106,624.00 1,279,488.00
TERRENO 2
El terreno esta dividido por una línea limite zonificación, lo cual afectara al terreno partes iguales, Como vemos sus usos son Comercio Metropolitano y Residencial Densidad Media.
Como estos dos son diferentes entonces se deberá respetar cada uso. En ningún caso los accesos peatonales o vehiculares de Comercio se cruzara con los de residencia.
8.2 Análisis de aspectos de mercado. El crecimiento del mercado inmobiliario ha venido generando una demanda por mayor información.
En cuanto a su altura esta se obtendrá en metros lineales multiplicando numero de pisos normativos por 3.00 ml de altura. Y en el caso de CM se utilizara la formula 1.5(a+r) donde a es ancho vía y r suma de retiros.
8.2.1 Determinación de usos. Analizamos la zonificación existente del distrito en cuanto al terreno para conocer el uso destinado, de esta manera ver si es compatible con lo propuesto, así también ver que otros usos se puede dar al terreno. 8.2.2 Valores de venta.
TERRENO 1
El crecimiento del mercado inmobiliario ha venido generando mayor demanda en el campo Residencial. Es por ello que es muy importante ofrecer calidad y buen costo a los futuros clientes.
El terreno esta dividido por una línea limite de zonificación, lo cual afectara al terreno, Como vemos sus usos son de Comercio Zonal y Residencial de Densidad Baja. Se considerara ambos usos sin interponerse uno con el otro, en cuanto a ingresos peatonales y vehiculares. En el caso de la altura se considerara aplicando la formula 1.5(a+r), a pesar que comparte uso RDB se sacada altura promedio entre estos dos usos.
de en de de
TERRENO 1 - SAN ISIDRO Para determinar el valor de venta por metro cuadrado del departamento buscamos referencias en la zona: Residencial los Sisnes – Calle los Cisnes, San Isidro
Corpac San Isidro
Proyecto Portobello – Av. Salaverry San Isidro
Edificio Life Av. Arequipa, San Isidro
Edificio Los Castaños San Isidro
Edificio Castelnouvo – Valle Riestra
PROMEDIO FINAL (DÓLAR)
1950
2050
1790.7
2054
2432
1982
2043
Para acercarnos mas al valor real buscamos referentes con características similares al terreno, Ubicados en esquina, frente a avenidas de importancia, cerca a Parques, plazas, centros comerciales. Y que se encuentren cercanos al Centro financiero de San Isidro. En base al Promedio el costo por metro cuadrado a tomar en cuenta será de $ 2050 dólares. Referencias:
http://www.adondevivir.com/propiedades/edificio-castelnuovo-san-isidro-50147181.html# .U3etKPl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/edificio-los-castanos-50164617.html# .U3etK_ l5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/proyecto-portobello-50064194.html# .U3etMPl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/venta-de-departamento-con-dos-cocheras-en-corpac-san-50223350.html# .U3etPPl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/residencial-los-cisnes-san-isidro-50120552.html# .U3epP_ l5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/edificio-life-612835.html# .U3epQ_ l5OAk
8.3 Análisis económico: 8.3.1 Estado de pérdidas y ganancias. 8.3.2 Rentabilidad sobre ventas. El siguiente cuadro es un resumen que abarca el desarrollo de estos dos puntos de análisis. . PERFIL ECONOMICO PROYECTO SAN ISIDRO
COSTOS TOTALES
RATIO %
TERRENO
G. Verdi – San Borja
2008.6
$
%/COSTO TOTAL
11,394,311.00
23.3%
TERRENO 2 - SAN BORJA
ALCABALA
3.00%
341,829.33
0.7%
PROYECTOS Y LICENCIAS
2.50%
764,977.82
1.6%
Para determinar el valor de venta por metro cuadrado del departamento buscamos referencias en la zona:
ADMINISTRATVOS
1.00%
305,991.13
0.6%
NOTARIALES Y REGISTRALES
0.60%
404,859.42
0.8%
POSTCONSTRUCCION
1.00%
305,991.13
0.6%
GERENCIA PROYECTO
2.00%
611,982.25
1.3%
TITULACION E IMPUESTOS MUN
0.50%
337,382.85
0.7%
5.6%
30,599,112.60
62.6%
62.6%
Edificio Calle los Recuerdos – San Borja
1780.5
Edificio Catalina Jr. 2 – San Borja
1998.4
Edificio Alba Jose Galvez – San Borja
1524
Edificio Av. San Borja Sur
1865
Residencial María Jesús – San Borja Norte
PROMEDIO FINAL (DÓLAR)
2094.9
1878.5
Igual que el terreno anterior la referencias tomadas presentan características similares al terreno a calcular, Ubicado en esquina, frente a avenidas de importancia, cerca a Parques, plazas y áreas comerciales. En base al Promedio el costo por metro cuadrado a tomar en cuenta será de $ 1880 dólares. Referencias:
http://www.adondevivir.com/propiedades/residencial-maria-jesus-50142557.html# .U3e7K_ l5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/av-san-borja-sur-464-san-borja-410503.html# .U3e7Mvl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/edificio-alba-san-borja-1025513.html# .U3e7Pvl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/edificio-catalina-50137309.html# .U3e7QPl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/departamento-de-estreno-san-borja-1014700.html# .U3e7_ vl5OAk http://www.adondevivir.com/propiedades/vendo-departamento-san-borja-1er-piso-frente-a-50198004.html# .U3e8I_ l5OAk
CONSTRUCCION
24.0%
FINANCIEROS
1.50%
458,986.69
0.9%
MARKETING Y PUBLICIDAD
2.00%
1,349,531.40
2.8%
COMISIONES DE VENTA
2.00%
1,349,531.40
2.8%
IMPREVISTOS
1.00%
674,765.70
1.4%
7.8%
TOTAL COSTO VENTA
48,899,252.71
100.0%
100.0%
VENTA TOTAL
67,476,570.00
MARGEN INMOBILIARIO
18,577,317.29
RENTABILIDAD
TERRENO
ADMINISTRATIVOS CONSTRUCCION
VENTA Y FINANCIAMIENTO
27.53%
0.28
En el terreno 1 de San Isidro el porcentaje de rentabilidad nos da a un 27.5
%
.
Consideramos diferentes factores que se ven involucrados en el valor de un terreno, aplicado para ambos terrenos. Analizando costos de inversión de una manera mas profunda, el cual nos dará un alcance mayor a la realidad. Obteniendo estos datos de un documento tesis de Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la PUCP.
8.5 Determinación de valor de inversión de cada uno de los terrenos (rango de valor y valor más probable).
TERRENO 1 – SAN ISIDRO área : 3227 m2
PERFIL ECONOMICO SAN BORJA COSTOS TOTALES
RATIO %
TERRENO
$
%/COSTO TOTAL
4,401,215.00
66.0%
ALCABALA
3.00%
132,036.45
2.0%
PROYECTOS Y LICENCIAS
2.50%
36,785.28
0.6%
ADMINISTRATVOS
1.00%
14,714.11
0.2%
NOTARIALES Y REGISTRALES
0.60%
53,692.80
0.8%
POSTCONSTRUCCION
1.00%
14,714.11
0.2%
GERENCIA PROYECTO
2.00%
29,428.22
0.4%
TITULACION E IMPUESTOS MUN
0.50%
44,744.00
0.7%
2.9%
1,471,411.20
22.1%
22.1%
CONSTRUCCION FINANCIEROS
1.50%
22,071.17
0.3%
MARKETING Y PUBLICIDAD
2.00%
178,976.00
2.7%
COMISIONES DE VENTA
2.00%
178,976.00
2.7%
IMPREVISTOS
1.00%
89,488.00
1.3%
68.0%
VALOR DE TERRENO
$ 11 394 311
COSTO DE CONSTRUCCION
$ 30 599 112
TERRENO
INVERSION
$ 41 993 423
ADMINISTRATIVOS CONSTRUCCION
TERRENO 2 – SAN BORJA 7.0%
VENTA Y FINANCIAMIENTO
área : 1000 m2 TOTAL COSTO VENTA
6,668,252.35
VENTA TOTAL
8,948,800.00
MARGEN INMOBILIARIO
2,280,547.65
RENTABILIDAD
100.0%
100.0%
25.48%
VALOR DE TERRENO
$ 4 401 000
COSTO DE CONSTRUCCION
$ 1 471 411
0.25
INVERSION En el terreno 2 de San Borja el porcentaje de rentabilidad nos da a un 25.5
%
.
$ 5 872 411
9.- OFERTAS ECÓNOMICAS FINALES PARA CADA UNO DE LOS TERRENOS
8.1.- A N Á L I S I S TERRENO D E AS P E C1TOSAN S T ÉISIDRO: CNICOS
VALOR DE VENTA TERRENO:
$ 11 394 311.00
VENTA /M2:
3530.93 $/M2
ULTIMA OFERTA TERRENO:
$ 13 101 468.22
ULTIMA OFERTA /M2
4059.95 $/M2
Conclusiones y recomendaciones • El desarrollo de proyectos inmobiliarios en general forma parte importante en la estructura de crecimiento y desarrollo socio económico de un país, pero a la vez requieren de una serie de condiciones favorables para su éxito. • Cuando trabajamos un terreno cuyo coeficiente de edificación es bastante alto nos genera una mayor inversión al igual de una mayor ganancia, sin embargo el riesgo de obra aumenta también.
TERRENO 2 SAN ISIDRO:
• La rentabilidad depende mucho del grado de riesgo que afrontemos con un determinado proyecto.
VALOR DE VENTA TERRENO:
$ 4 401 215.00
VENTA /M2:
4 401.215 $/M2
ULTIMA OFERTA TERRENO:
$ 4 891 609.24
ULTIMA OFERTA /M2
4891.609 $/M2
• Al buscar puntos de referencia para estimar costos y valor debemos percatarnos que cumplan con las mismas características al nuestro para un mejor resultado.
• Debemos considerar los valores de construcción, administración, marketing y obtención del terreno para que el valor obtenido tenga mayor precisión y no haya un desnivel en la rentabilidad a largo plazo.
Alfaro GutiĂŠrrez, Darrem Cayro Manrique Katherin