BAJÍO - OCC www.datoz.com
3Q 2021
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 cuidades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice Somos Datoz ___________________________
1
Índice __________________________________
2
Perspectiva económica _________________
3
Ubicación ______________________________
4
Inventario ______________________________
5
Tasa de disponibilidad __________________
6
Absorción ______________________________
7
Precio de salida y cierre ________________
8
Inicio de construcción __________________
9
Conclusiones ___________________________
10
Glosario _________________________________ 11
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Metodología ____________________________
12
Aviso legal y contacto ___________________
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 3Q21
Perspectiva económica Al inicio del tercer trimestre del año, en julio 2021, la actividad industrial incrementó 1.1% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El repunte en este indicador se debió al sector eléctrico y a la industria manufactura, esta última creció 1.4%. En comparación con julio 2020, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 8.0%, que después de la crisis sanitaria se explica como un efecto rebote por la baja tasa de comparación.
En julio 2021, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.5%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 4.2%, de acuerdo con el INEGI. Julio Santaella, presidente de la junta de gobierno del INEGI, refirió que el personal ocupado está a punto de llegar a niveles prepandemia.
En julio de 2021, el consumo privado registró un aumento de 12.8% anual, mientras que mensualmente apenas tuvo un alza de 0.1%, según datos del INEGI; por lo que el consumo permanece estancado.
La inflación cerró agosto de 2021 con un alza de 5.6% anual, impulsada por el incremento en los precios de los productos agropecuarios, de acuerdo con el INEGI..
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Ubicación
BAJÍO - OCC
Aguascalientes
San Luis Potosí
Guanajuato Guadalajara
Querétaro
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INVENTARIO 3Q21
Inventario La región bajío occidente, que incluye los mercados de Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí, finalizó el 3Q 2021 con un inventario total de 22.4 millones m2 de ANR, un crecimiento de 1.42% respecto al mismo cuarto de 2020. Guadalajara, uno de los mercados que está cobrando mayor relevancia en la
región, impulsó el crecimiento, al sumar 107,735 m2 en los últimos 12 meses para alcanzar 4.8 millones m2. En tanto, Guanajuato, el mercado más grande de la región, cerró el trimestre con 6.1 millones m2, seguido por Querétaro con 5.8 millones m2.
Ags.
S.L.P
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
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MERCADOS
INVENTARIO
Guanajuato
6,083,286
Querétaro
5,798,284
Guadalajara
4,821,348
San Luis Potosí
3,456,676
Aguascalientes
2,266,273
Total
22,425,867
*m2 **Bajío - Occ © Fuente: Datoz
Guanajuato
10%
27%
15%
22%
26%
Guadalajara
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Querétaro
TASA DE DISPONIBILIDAD
3Q21
Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2020
2021
Guanajuato
7.74%
8.63%
San Luis Potosí
8.25%
8.48%
Querétaro
7.83%
7.30%
Guadalajara
5.58%
4.24%
Aguascalientes
2.49%
1.92%
Promedio
6.84%
6.64%
La región bajío occidente cerró el 3Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 6.64%, que equivale a 1.5 millones m2 disponibles, además de una contracción de 20 puntos base en comparación con el 3Q 2020. La baja en la tasa se debe a una reducción de 23,264 m2 en la disponibilidad, derivado de la fuerte absorción del periodo; esto como signo de la recuperación económica en la región. Guanajuato tuvo la tasa de disponibilidad más alta, al ubicarse en 8.63%, este mercado incrementó anualmente su tasa 89 puntos base. Mientras que Guadalajara logró reducir 134 puntos base su tasa de la mano de la constante demanda de espacios en los últimos trimestres, y se situó en 4.24%.
2020 2021
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total.
*Región Bajío - Occ © Fuente: Datoz
0%
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2%
4%
6%
8%
10%
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ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
MERCADOS
3Q 2021
Querétaro
123,522
Guanajuato
46,403
Guadalajara
33,288
San Luis Potosí
25,168
Aguascalientes
-
Total
228,381
De enero a septiembre, el bajío occidente acumuló una absorción bruta de 669,088 m2, un aumento de 14.90% respecto al mismo lapso de 2020. El 40% de los espacios arrendados se sitúan en Guadalajara, que sumó 270,301 m2. En el 3Q 2021, la absorción bruta de la región fue de 228,381 m2, que fue 9.02% superior al 3Q 2020. Esta región ya superó los niveles de demanda de espacios previos a la pandemia; cabe recordar que, 2019 y 2018 fueron años anémicos para el bajío. Querétaro fue el mercado más dinámico del periodo y registró su mejor absorción para un trimestre desde el 4Q 2018, con 123,522 m2 en 19 transacciones de renta para actividades de manufactura y logística. Kavak lideró las operaciones con la renta de un espacio de 34,886 m2 en el submercado Aeropuerto.
140,000 120,000 100,000 80,000 50,000 60,000 La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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40,000 20,000 0 *m2 **Región Bajío - Occ © Fuente: Datoz
Querétaro
Guanajuato
Guadalajara
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San Luis Potosí
Ags.
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
3Q21
Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Guadalajara
$4.80
$4.88
San Luis Potosí
$4.34
$4.41
Guanajuato
$4.04
$4.00
Querétaro
$4.01
$4.12
Aguascalientes
$3.93
-
Promedio
$4.22
$4.35
El precio de salida de las naves industriales en la región bajío occidente fue de $4.22 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.35 USD/m2/mes. Mientras que el precio de salida bajó $0.09 USD, el de cierre aumentó $0.19 USD. Guadalajara tuvo el precio de salida más alto de la región, al ubicarse en $4.80 USD/m2/mes, mientras que su precio de cierre fue de $4.88 USD/m2/mes. Ambos precios fueron más altos que el año previo.
$6.00
*USD/m2/mes **Región Bajío - Occ © Fuente: Datoz
$5.00 $4.00
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
$3.00
Salida
$2.00
Cierre
$1.00 $0 Guadalajara
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San Luis Potosí
Guanajuato
Querétaro
Ags.
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INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción
Durante el 3Q 2021, Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí tuvieron inicios de construcción en nueve proyectos que sumaron 113,197 m2, un incremento de 78.29% respecto al año anterior. El 89% del espacio en construcción es especulativo, mientras que el 11% restante son dos edificios built-to-suit (BTS).
Proyectos destacados
El Inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
Edificio 1
Kampus Industrial Santa Rosa
40,016
--
Guadalajara
El Salto
BTS- Yanfeng Automotive
Logistik
9,520
Roca Desarrollos
San Luis Potosí
San Luis Potosí
Spec 1
Parque Industrial Querétaro
Querétaro
Querétaro Norte
18,840 Prosperity Industrial
*m2 *ANR (Área Neta Rentable) **Región Bajío - Occ © Fuente: Datoz
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CONCLUSIONES
3Q21
Conclusiones Los mercados del bajío occidente (Aguascalientes, Guadalajara, Guanajuato, Querétaro y San Luis Potosí) cerraron el 3Q 2021 con un inventario total de 22.4 millones m2, 1.42% más que el 3Q 2020. La región tiene una tasa de disponibilidad de 6.64%, con 1.5 millones m2 disponibles. Guanajuato tuvo la tasa de disponibilidad más alta, con 8.63%. De enero a septiembre, la región acumuló una absorción bruta de 669,088 m2. Mientas que en el 3Q 2021 sumó 228,381 m2. El precio de salida en la región fue de $4.22 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.35 USD/m2/mes. Guadalajara, Querétaro y San Luis Potosí tuvieron inicios de construcción por 113,197 m2.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los
edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o
venta, y el inventario total.
Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta incluyendo espacio
especulativo en proceso de construcción.
Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una
transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se
ofrece un espacio de un edificio.
Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o
vendió.
Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante
un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
3Q21
Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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