1Q 2022
REPORTE DE FIBRAS DANHOS FIBRA PLUS
FIBRA MTY MACQUARIE
FUNO
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NOVA
REPORTE DE FIBRAS FIBRA DANHOS 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN OPERACIÓN 1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.52
$0.40
30.00%
Cap Rate Implícito
6.56%
5.17%
139 pb
$407,302,000
$378,202,677
7.69%
8.62%
8.54%
8 pb
Margen NOI
94.08%
82.49%
1159 pb
NAV por CBFI
$40.01
$40.78
-1.89%
$1,050,331,090
$846,464,090
24.08%
Efectivo LTV
NOI
FINANCIERO
Al finalizar el 1Q 2022, Fibra Danhos tuvo una aumento anual de 30% en el FFO por CBFI al pasar de $0.40 en el 1Q 2021 a $0.52 en este trimestre, debido a que el NOI incrementó 24%, esto a pesar que la ocupación del portafolio total se mantuvo sin cambios respecto al mismo trimestre del año anterior.
Cabe mencionar que, Danhos en el 1Q 2019, antes de la pandemia, generó un FFO de $846.2 millones de pesos, y por CBFI fue de $0.60 pesos, lo que representa aun una baja de 7.01% al comprarar el FFO del 1Q 2022 frente al del 1Q 2019. Danhos decretó un dividendo por CBFI de $0.58 pesos, lo que equivale a un Dividend Yield anualizado de 9.41%, al considerar el precio del CBFI al cierre del trimestre, que fue de $24.66 pesos.
Oficinas 30%
Comercial
70%
TASA DE OCUPACIÓN OFICINAS
Bosques Reforma Periférico Sur Lomas Palmas Norte 0%
20%
General
El LTV se ubicó en 8.6% en el 1Q 2022 y, prácticamente, no registró cambios respecto al mismo trimestre del año anterior. El costo promedio de la deuda fue de 8.1%. Danhos tuvo un Cap Rate implícito de 6.6% (sin considerar Parque Tepeyac en el NOI, ya que aún no genera rentas) por lo que tienen un apalancamiento negativo.
OPERATIVO
Fibra Danhos cerró el 1Q 2022 con un portafolio total de 891,519 m2 de área bruta rentable (ABR). Su portafolio se divide en comercial y oficinas, además tiene una propiedad en desarrollo del segmento comercial. La tasa de ocupación del portafolio total de la Fibra fue de 85.2%, la tasa de oficinas se ubicó en 72.6%, mientras que la del portafolio comercial fue de 90.7%. Esta Fibra cuenta con 14 inmuebles ubicados en Ciudad de México, Estado de México y Puebla. Actualmente, Danhos está desarrollando el centro comercial Parque Tepeyac, que contará con 35,000 m2 de ABR, el cual tiene un avance de construcción de 80.5%, se espera que el proyecto abra sus puertas el 4Q 2022.
40%
60%
80%
100%
Danhos
PORTAFOLIO COMERCIAL 500,000
100%
450,000
90%
400,000
80%
350,000
70%
300,000
60%
250,000
50%
200,000
40%
150,000
30%
100,000
20%
50,000
10% 0%
0 CDMX ABR
Puebla % Ocupación
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REPORTE DE FIBRAS
FIBRA MTY 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
1Q 2022
1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.26
$0.25
3.24%
Cap Rate Implícito
7.95%
8.69%
-74 pb
$1,062,663,000
$2,347,551,000
-54.73%
LTV
29.40%
26.60%
280 pb
Margen NOI
90.54%
91.04%
-50 pb
NAV por CBFI
$12.84
$12.10
6.12%
$339,819,000
$300,827,000
12.96%
Efectivo
NOI
FINANCIERO
Fibra MTY cerró el 1Q 2021 con un aumento anual de 3.2% en el FFO por CBFI, impulsado por las adquisiciones de las propiedades La Perla y Ciénegas 2 y 3, además de, mayor inflación en contratos. Sin embargo, el FFO por CBFI de la Fibra aún no recupera su nivel prepandemia. El LTV se ubicó en 29.4%, un aumento de 280 puntos base respecto al 1Q 2021, a causa del crecimiento de la deuda por un préstamo. Cabe mencionar que, Fibra MTY concluyó exitosamente la transición de la tasa LIBOR a la tasa SOFR en su crédito sindicado quirografario. Además el Fideicomiso celebró la cobertura sobre el saldo dispuesto de $50 millones de dólares mediante la contratación de un instrumento financiero derivado tipo swap.
Comercial
3%
Oficinas
25%
Industrial
72%
TASA DE OCUPACIÓN
Comercial
Industrial
Oficinas 0.0%
20.0%
El Cap Rate implícito fue 8.0%*. Su tasa de interés promedio ponderada fue de 4.3%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, lo que significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz. *NOI trimestral anualizado entre el valor de las propiedades de inversión al cierre del trimestre, es decir, $1,359 millones de pesos entre $17,082 millones de pesos.
OPERATIVO
El portafolio total del Fibra MTY equivale a 818,864 m2 de área bruta rentable (ABR), un crecimiento anual de 14.7% de la mano de las adquisiciones Ciénega 1 y 2 durante el 4Q 2021, que sumanron una ABR de 60,156 m2, por un monto de $897 millones de pesos con un Cap Rate de 7.4%. Además de la compra del inmueble La Perla y la expansión Providencia 5 y Huasteco Fagor. El portafolio total de Fibra MTY cerró con una ocupación de 91.6%, una disminución de 100 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior, derivado de la desocupación del inquilino Banco Ahorro Famsa en el inmueble Cuauhtémoc, que representaba 18.2% del área bruta rentable (ABR) ocupada.
40.0% 1Q-21
60.0%
80.0%
100.0%
1Q-22
PRECIO DE RENTA (MXN/m2/mes) $350.00 $300.00 $250.00 $200.00 $150.00 $100.00 $50.00 $Oficinas corporativas
Oficinas operativas 1Q-21
Industrial
Comercial
1Q-22
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REPORTE DE FIBRAS
FUNO 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.63
$0.54
17.03%
Cap Rate Implícito
6.40%
5.77%
63 pb
Efectivo
$4,336,725,000 $4,820,260,000
LTV
43.50%
42.19%
131 pb
Margen NOI
78.01%
78.59%
-58 pb
NAV por CBFI
$45.61
$44.81
1.79%
NOI
$4,616,000,000 $4,220,100,000
Otros 8%
-10.03%
Comercial 26%
Industrial
56%
Oficinas 10%
9.38%
FINANCIERO
Fibra Uno (FUNO) cerró el 1Q 2022 con una aumento anual de 17% en el FFO por CBFI, el cual fue de $0.6303 pesos. El NOI por CBFI aumentó 11.1%comparado con el 1Q 2021, debido al aumento de 8.9% en los ingresos después de ayudas a inquilinos por COVID-19. FUNO recompró el 2.6% de los CBFIs en circulación, es decir, $96,674,417, durante el 2021 y el 1Q 2022. La fibra va a distribuir a sus inversionistas $0.5049 pesos por CBFI, si se considera que el precio al cierre del trimestre fue de $23.30, por lo que el rendimiento del dividendo por CBFI anualizado es de 8.66%.
El LTV de FUNO incrementó 131 puntos bases este trimestre, al ubicarse en 43.5%. El Cap Rate implícito se estimó en 6.4%. FUNO tiene un tasa de interés promedio ponderada de 6.0%, lo que indica que tiene un apalancamiento positivo, ya que el Cap Rate Implícito es mayor que la tasa de interés.
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO Oficinas
Comercial
Industrial
0.0%
20.0%
40.0% 1Q22
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Uno cerró con una ocupación de 92.6%, lo que equivale a un aumento en 10 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de ocupación industrial cerró en 96.5%, mientras que la de oficinas fue de 74.8%, la del segmento comercial cerró en 89.5% y la de otras propiedades en 99.1%. FUNO tiene cinco proyectos en desarrollo. Estos proyectos aportarán más de 850,000 m2 de área bruta rentable (ABR) y se espera que la mayoría concluyan en el 2Q 2024, cuando termine la construcción de Mitikah. Estos proyectos necesitarán una inversión de $21,808.6 millones de pesos y se estima que generen $2,978.5 millones de pesos de ingresos, lo que equivale a un Cap Rate de rentas (excluyendo gastos operativos de las propiedades) de 13.6%.
60.0%
80.0%
100.0%
1Q21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO (MXN/m2/mes) 10.0% 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%
$450.00 $400.00 $350.00 $300.00 $250.00 $200.00 $150.00 $100.00 $50.00 $Industrial
Comercial 1Q21
1Q22
Oficinas Cambio %
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REPORTE DE FIBRAS
NOVA 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.58
$0.48
20.8%
Cap Rate Implícito
7.59%
7.91%
-32 pb
$87,448,000
$30,549,000
186.25%
LTV
39.36%
29.78%
958 pb
Margen NOI
97.10%
97.08%
2 pb
NAV por CBFI
$21.86
$21.54
1.49%
Efectivo
NOI
$228,357,000 $139,878,000
Comercial 5%
Centros de ingenieria 5% Educativo 8%
63.25%
FINANCIERO
Al cierre del 1Q 2022, Fibra Nova reportó un aumento del 20.8% en el FFO por CBFI, esto por el incremento en el NOI de 63.3%, a pesar de un incremento de 38.9% de CBFIs en circulación. La Fibra decretó un dividendo de $0.5678 pesos por CBFI, lo que equivale a un dividend yield de 7.9% considerando que el precio de cierre de este trimestre fue de $28.90 pesos por CBFI.
Industrial
82%
DISTRIBUCIÓN DE LOS INGRESOS Centros de ingeniería 8% Educativo 10%
El LTV se ubicó en 39.4%, 958 puntos base superior al 1Q 2021, esto como consecuencia de que la deuda total aumentó 113.9% año con año, sin embargo, LTV fue controlado porque dicha deuda se utilizó para aumentar los activos totales en 61.8%.
Agroindustria 16%
El Cap Rate implícito se ubicó en 7.6%, 32 puntos base inferior a lo registrado un año antes, lo que indica que Fibra Nova ha comprado propiedades a mayor precio y se descarta que esta contracción sea por un aumento en el valor de las propiedades, ya que tuvo una pérdida en revaluación de propiedades de inversión de $130 millones de pesos en el 1Q 2022.
OPERATIVO
En el 1Q 2022, el área bruta rentable (ABR) del portafolio en operación y estabilizado de Fibra Nova creció 39.8% comparado con el mismo trimestre de 2021, impulsado por la incorporación de 9 propiedades.
Al cierre del trimestre, la tasa de ocupación de Fibra Nova fue de 100%, con una duración promedio de los contratos de arrendamiento de 7.7 años. Cabe mencionar que, el 64% de sus ingresos son en dólares; además, el 41.2% de sus ingresos provienen de Grupo BAFAR, el 62.1% de los ingresos son de activos industriales y el 45.4% de las propiedades se ubican en Chihuahua.
Comercial 4%
Industrial
62%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Tijuana Mexicali Monterrey Juárez Chihuahua 86%
88%
90%
92%
94%
96%
98%
100%
General Nova
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REPORTE DE FIBRAS
FIBRA MACQUARIE 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.82
$0.75
10.11%
Cap Rate Implícito
7.07%
7.93%
-86 pb
$401,819,000
$257,492,000
56.05%
LTV
32.20%
35.90%
-370 pb
Margen NOI
85.08%
91.70%
-662 pb
NAV por CBFI
$45.90
$36.74
24.93%
$929,600,000
$870,500,000
6.79%
Efectivo
NOI
FINANCIERO
Fibra Macquarie cerró el 1Q 2022 con una aumento anual de 10.1% en el FFO por CBFI, debido a que el NOI registró un incremento de 6.8% y el ligero decremento de 0.04% en el número de CBFIs en circulación, ya que la Fibra recompró 335,000 CBFIs desde el 1Q 2021. El dividendo decretado por CBFI será de $0.5000 pesos por certificado. Se espera que la distribución se pague el 16 de junio de 2022 a los tenedores con fecha de registro el 15 de junio de 2022. Los certificados de Fibra Macquarie comenzarán a cotizar ex-distribución el 14 de junio de 2022. Con esto el dividend yield anualizado se estima en 8.3% considerando que el precio de cierre del CBFI al cierre del trimestre fue de $24.11 pesos.
Comercial 13%
Industrial 87%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL
Norponiente
Noreste
Bajío-Occidente
Centro 92.0%
93.0%
General
El LTV de Fibra Macquarie se ubicó en 32.2% y tuvo un ajuste a la baja de 370 puntos base. El Cap Rate implícito de Fibra Macquarie fue de 7.1%. Su tasa de interés promedio ponderada al cierre fue de 5.2%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, lo que significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz.
OPERATIVO
94.0% 95.0%
96.0%
97.0%
98.0% 99.0% 100.0%
Macquarie
TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL
El portafolio total de Fibra Macquarie tiene un área bruta rentable (ABR) de 3.2 millones m2 entre los segmentos industrial y comercial. Al cierre de 1Q 2022, la Fibra registró una tasa de ocupación récord, al ubicarse en 96.1%, 225 puntos base superior al 1Q 2021, impulsada por el dinamismo del portafolio industrial, con una tasa de 97.1%. Sin embargo, el portafolio comercial disminuyó su ocupación en 131 puntos base y se situó en 89.8%. Cabe mencionar que Fibra Macquarie tiene a la fecha, aproximadamente 90,000 m2 de superficie industrial en proceso de desarrollo en dos propiedades, una en Monterrey y otra en Ciudad de México.
Mercados regionales
Zonas metropolitanas* *CDMX, GDL, MTY
88.0%
89.0%
4Q-21
90.0%
91.0%
92.0%
1Q-22
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REPORTE DE FIBRAS
PLUS 1Q 2022 VARIANTES FINANCIEROS 1Q 2022
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN OPERACIÓN 1Q 2021
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.23
-
0.0%
Cap Rate Implícito
4.15%
1.32%
117 pb
$699,018,000
$117,954,000
492.62%
LTV
29.48%
12.32%
1716 pb
Margen NOI
84.36%
88.15%
-379 pb
NAV por CBFI
$20.08
$18.49
8.60%
$156,209,000
$25,599,000
510.22%
Efectivo
NOI
FINANCIERO
Al cierre del 1Q 2022, Fibra Plus reportó un FFO de $0.23 pesos por CBFI; esta es la primera vez que la Fibra reporta este indicador. El NOI cerró el trimestre en $156.2 millones de pesos, un incremento de 510% respecto al mismo trimestre del año anterior de la mano de la fusión de los 41 inmuebles de Fibra HD; por su parte, el NOI por CBFI tuvo un aumento de 348%, aun cuando los CBFIs en circulación incrementaron 36.3%. El LTV se ubicó en 29.5%, 1,716 puntos base superior al 1Q 2021, debido al efecto combinado de la consolidación con Fibra HD, cuyos pasivos financieros ascienden a $2,814 millones de pesos y de las disposiciones de préstamos que Fibra Plus ha llevado a cabo en los últimos 12 meses para adquirir el activo T-MEC III e impulsar el desarrollo de proyectos. El Cap Rate implícito de Fibra Plus fue de 4.15%, un incremento de 117 puntos base.
OPERATIVO
Durante el 1Q 2022, el portafolio en operación, comercialización y en estabilización de Fibra Plus cerró con 461,434 m2 de área bruta rentable (ABR), un incremento de 282%, ya que un año antes apenas contaba con 120,773 m2. Cabe mencionar que, Fibra Plus inició la primera de dos rondas de suscripción de CBFIs exclusiva para los tenedores de certificados con clave de pizarra “FPLUS 16”, dicho proceso terminó por completo el pasado 22 de abril con la suscripción de 116.3 millones de CBFIs, a un precio de $7.13 pesos; por lo que la transacción ascendió a $829.2 millones de pesos. Fibra Plus planea utilizar estos recursos para financiar Espacio Condesa, que tiene fecha de entrega en el segundo semestre del 2022. La tasa de ocupación de Fibra Plus fue de 92.6%.
Educativo 9% Oficinas 5%
Industrial
Comercial
35%
51%
TASA DE OCUPACIÓN Educativo Oficinas Comercial Industrial 0.0%
20.0%
40.0% 4Q-21
60.0%
80.0%
100.0%
1Q-22
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN DESARROLLO
Comercial
26%
Vivienda
Oficinas
47%
27%
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GLOSARIO
ABR: El área bruta rentable con la que cuenta la Fibra para ofrecer en arrendamiento al mercado. Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario, o del fideicomiso en general, y se expresa como un porcentaje. CBFIs: Un certificado bursatil fiduciario inmobiliario (CBFI) es el título que te hace dueño a una parte de las propiedades del portafolio de una Fibra. Dividendo: Se refiere a la distribución del 95% del resultado fiscal a loss tenedores de CBFIs, al menos una vez al año. Dividend yield: El rendimiento por dividendo es la relación entre los dividendos anuales por CBFI distribuidos por una Fibra y el precio de sus CBFI en Bolsa. FFO: FFO son las siglas en inglés de “Funds from Operations”. Se refiere a un estimado del flujo de efectivo de las operaciones de la Fibra. Cada Fibra lo calcula de forma similar partiendo de los ingresos netos sumándole partidas como la depreciación, amortización, etc. y restándole partidas como las ganancias de la venta de propiedades, ganancias por intereses, etc. LTV: El Loan to value es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso. Indica el nivel de endeudamiento de la Fibra respecto al total de sus activos. (Deuda total entre activo total). Margen NOI: Indica el porcentaje de los ingresos totales que equivalen al ingreso operativo neto (NOI).
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NAV: Es el valor neto de los activos después de deducir pasivos y obligaciones. NOI: El ingreso operativo neto mide la capacidad de una propiedad para generar flujo operativo. Se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración. Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
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