www.datoz.com DEREPORTEFIBRAS2Q2022 PROLOGIS TERRAFINA UPSITE PLUS MACQUARIE
Fibra Prologis registró un aumento FFO por CBFI, ya que pasó de $0.86 en el en este trimestre. Esto se debió a que el NOI en comparación con el año anterior, al registrar $1.173 millones de pesos.
En su reporte trimestral, la Fibra detalló que en este trimestre adquirió tierra temporalmente arrendable (Truck Yard) en Vallejo, Ciudad de México.
TASA
DE OCUPACIÓN PRECIO DE RENTA (USD/ft2/mes) OPERATIVOFINANCIEROPROLOGIS2Q2022 REPORTE DE FIBRAS DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO VARIANTES FINANCIEROS www.datoz.com GuadalajaraCDMX39%14%TijuanaMonterrey13%13%Reynosa12%CiudadJuárez9% 91 0% 92 0% 93 0% 94 0% 95 0% 96 0% 97 0% 98 0% 99 0% 100 0% Ciudad de México GuadalajaraMonterreyTijuanaReynosa Ciudad Juárez General Prologis $ $0 10 $0 20 $0 30 $0 40 $0 50 $0 60 $0 70 Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa CiudadJuárez Prologis General 2Q 2022 2Q 2021 CAMBIO $1,173,884,000$707,214,000$0.92$63.716.09%86.93%29.60% -77.95%6.64%26.71%13.01%-90pb58pb180pb$1,038,743,000$397,415,000$0.86$50.286.99%86.35%27.80%
La tasa de ocupación fue de 97.8%, 140 puntos base superior a la registrada en el mismo periodo de 2021. Tijuana cerró el trimestre con una ocupación de 100%. Mientras que Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara tuvieron una tasa de ocupación por encima de 96%
Al cierre del trimestre, los ingresos denominados en dólares representaban el 65.8% de la renta neta efectiva anualizada, mientras que la participación del peso fue de 34.2%.
Al cierre del 2Q 2022, Fibra Prologis registró 227 propiedades logísticas en su portafolio total, ubicadas en seis mercados industriales del país, las cuales acumulan 4 millones m2 (43.2 millones ft2).
Cabe decir que, las empresas de comercio electrónico, Amazon y Mercado Libre son los inquilinos más grandes de la Fibra y representan el 7.2% de la renta neta efectiva.
El LTV de Fibra Prologis se ubicó en 29.6%, 180 puntos base mayor al 2Q 2021. La deuda total fue de $23,280 millones de pesos y una tasa de interés promedio ponderada de 3.9%. El Cap Rate Implícito de todo el portafolio fue de 6.1%. Por lo que, Fibra Prologis tiene un apalancamiento positivo.
*Estimado con base al cálculo del NOI anualizado de 2Q 2022 de Terrafina dividido entre el valor de propiedades de inversión al cierre del
tiene una vocación 100% industrial. Al finalizar el 2Q 2022, su portafolio total fue de 3.6 millones m2 (39 millones ft2) de área neta rentable (ANR). La tasa de ocupación cerró en 96.3% un incremento anual de 240 puntos base. El aumento en la tasa fue impulsado por la actividad en la región Norte.
REPORTE
TASA DE OCUPACIÓN
PRECIO DE RENTA (USD/ft2/mes)
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO
Este trimestre, Terrafina decretó un dividendo de $0.4931 pesos por CBFI, al considerar que el precio promedio del certificado fue de $27.09 pesos, el retorno por distribución anualizado (dividend yield) fue de 7.3%.
Fibraejercicio.Terrafina
La Fibra continúa con la ejecución del plan de crecimiento a tres años, con avances de construcción del 80% en el proyecto built-to-suit de Ciudad Júarez, y del 50% para el desarrollo en Apodaca. Estos proyectos se esperan finalizar durante el tercer y cuarto trimestres de 2022. Estos desarrollos tendrán una inversión total de $39.3 millones de dólares, y se estima que tengan un NOI de $3.6 millones de dólares y un CAP Rate de 9.2%.
El LTV de Terrafina se ubicó en 34% lo que representa una disminución de 320 puntos base con respecto al LTV del 2Q 2021. La Fibra tiene una deuda total de $18,433.3 millones de pesos. El Cap Rate implícito al costo* de su portafolio de inversión se ubicó en 6.44%.
TERRAFINA 2Q 2022 DE FIBRAS
VARIANTES FINANCIEROS
Al cierre del 2Q 2022, el FFO por CBFI de Fibra Terrafina aumentó 7.3% con respecto al mismo trimestre de 2021, al pasar de $0.75 pesos a $0.81 pesos. Esto como consecuencia de un incremento de 3% en el EBITDA y una reducción de 2.1% en los CBFIs en circulación durante el último año.
OPERATIVOFINANCIERO NorponienteNoreste16%CentroBajíoOccidente20%23%41% 8 4 0 % 8 6 0 % 8 8 0 % 9 0 0 % 9 2 0 % 9 4 0 % 9 6 0 % 9 8 0 % C en t r o B a j í o O c ci den t e No r es t e No r p on i ent e Ge ner a l T er r a fi n a $ 0 0 0 $ 0 1 0 $ 0 2 0 $ 0 3 0 $ 0 4 0 $ 0 5 0 $ 0 6 0 C en t r o B a j í o O c ci den t e No r es t e No r p on i ent e Terrafina General 2Q 2022 2Q 2021 CAMBIO FFO por CBFI Cap Rate Im plícito Efe ctivo LTV Marge n NOI NAV por CBFI NOI $936,400,000$798,878,000$0.81$43.726.44%84.51%34.00% -748-18.14%7.25%18.39%3.58%-113pbpb-320pb$904,000,000$975,914,000$0.75$36.937.57%91.99%37.20%
www.datoz.com
DISTRIBUCIÓNOCUPACIÓNDELPORTAFOLIOOPERATIVOFINANCIEROUPSITE2Q2022 REPORTE DE FIBRAS DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN OPERACIÓN VARIANTES FINANCIEROS www.datoz.com Tijuana39%TlaxcalaCiudadJuárez37%24% enBTSproceso13%Enoperación24%PotencialABR63% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tijuana Ciudad Juárez Tlaxcala General Upsite 2Q 2022 2Q 2021 CAMBIO FFO por CBFI Cap Rate Im plícito Efe ctivo LTV Marge n NOI NAV por CBFI NOI $671,723,000-$0.16$52.54$24,800,2953.88%100.00%22.02% 143489.49%14.55%59.12%159pb977pbpb$586,414,000$0.05$33.02$13,087,5792.29%83.21%7.68%
El LTV de Fibra Upsite se ubicó en 22.0%, cuando en el 1Q 2021 estaba en 7.7%, ya que la deuda ascendió a $919 millones de pesos, luego de que la Fibra amplió su línea de crédito global con Bancomext.
El Cap Rate implícito fue de 3.88%, considerando el valor de las propiedades ya desarrolladas y la reserva de terrenos. Al cierre del 30 de junio 2022, el valor del portafolio de propiedades de inversión ascendió $3,030 millones de pesos, representando un incremento de 32.6%.
Fibra Upsite cerró el 2Q 2022 con un FFO por CBFI de -$0.16, cuando en el 1Q 2021 fue de $0.05 pesos. Esta disminución se debe a la reserva de cuentas incobrables, mayores gastos por intereses, menores intereses recibidos por las inversiones en las cuentas bancarias y un número mayor de CBFIs en circulación. Sin embargo, el NOI tuvo un aumento de 89.5%, al registrar $24 millones de pesos.
Asimismo, Upsite tiene 355,279 m2 de ABR potencial en su reserva territorial de Ciudad Juárez, Naucalpan, Irapuato y Querétaro.
Durante el 2Q 2022, la Fibra inició la construcción del tercer edificio en la reserva territorial de Ciudad Juárez con una superficie total de 34,237 m2. Este edificio se suma a los dos que ya se venían construyendo y que en su conjunto suman 70,975 m2 dentro del parque “Upsite Juárez Park I”.
El portafolio total de Fibra Upsite conformado por propiedades industriales cerró con 134,360 m² de área bruta rentable (ABR) y una tasa de ocupación de 76.2%. El perfil de vencimiento promedio de los contratos de arrendamiento es de 4.7 años y todos están firmados en dólares.
TASA DE
2022, el portafolio en operación, comercialización y en estabilización de Fibra Plus cerró con 461,434 m2 de área bruta rentable (ABR) en 46 propiedades, un incremento de 282%, ya que un año antes apenas contaba con 120,77 m2.
TASA DE ENDISTRIBUCIÓNOCUPACIÓNDELPORTAFOLIODESARROLLO
El Cap Rate implícito de Fibra Plus fue de 4.10%, un incremento de 269 puntos base, de nuevo, por la fusión con Fibra HD y las recientes
REPORTE
2Q 2022 2Q 2021
$148,487,000$927,051,000$0.10$17.684.10%84.37%26.86%
3081.26%0.0%-4.43%492.93%269pb-209pb1094pb$25,043,000$29,141,000-$18.501.41%86.49%15.92%
OPERATIVOFINANCIERO 51%IndustrialComercial35% 5%Oficinas ComercialVivienda9%EducativoOficinas47%27%26%0 0% 20 0% 40 0% 60 0% 80 0% 100 0% CIndustrialomercialOficinasEducativo 1 Q 2 2 2 Q 2 2
Además, Fibra Plus cuenta con 6 propiedades en desarrollo (98,640 m2) y 4 en fase de planeación y/o búsqueda de financiamiento (60,926 m2).
PLUS 2Q 2022 DE FIBRAS
Al cierre del 2Q 2022, Fibra Plus reportó un FFO de $0.10 pesos por CBFI. El NOI cerró el trimestre en $148.5 millones de pesos, un incremento de 493% respecto al mismo trimestre del año anterior de la mano de la fusión con Fibra HD.
Duranteadquisiciones.el2Q
El LTV se ubicó en 26.9%, 1,094 puntos base superior al 2Q 2021, debido al efecto combinado de la consolidación con Fibra HD, por lo que los pasivos totales ascendieron a $4,799.8 millones de pesos Sin embargo, gracias al pago anticipado de un crédito por motivo de la suscripción de derechos, el LTV se redujo 262 puntos base con respecto al 1Q 2022.
VARIANTES FINANCIEROS
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO EN OPERACIÓN CAMBIO
El portafolio de Fibra Plus tiene presencia en 20 estados del país. La mayor parte del portafolio se concentró en CDMX, con un 18% del ABR total.
La tasa de ocupación, excluyendo los activos en estabilización, fue de 92.4% en el 2Q 2022.
www.datoz.com
FFO por CBFI Cap Rate Im plícito Efe ctivo LTV Marge n NOI NAV por CBFI NOI
El portafolio total de Fibra Macquarie tiene un área bruta rentable (ABR) de 3.2 millones m2 entre los segmentos industrial y
2Q 2022, la Fibra registró una tasa de ocupación récord, al ubicarse en 96.2%, 210 puntos base superior al 2Q 2021, impulsada por el dinamismo del portafolio industrial, con una tasa de 97.1%, ya que, la Fibra cerró contratos con cuatro nuevos clientes, en tres mercados del norte. Sin embargo, el portafolio comercial disminuyó su ocupación en 40 puntos base y se situó en 90.2%
INDUSTRIAL TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL FIBRA OPERATIVOFINANCIEROMACQUARIE2Q 2022 REPORTE DE FIBRAS DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO www.datoz.com Comercial13% Industrial87% *CDMX, GDL, MTY 2Q 2022 2Q 2021 CAMBIO FFO por CBFI Cap Rate Im plícito Efe ctivo LTV Marge n NOI NAV por CBFI NOI $938,374,000$0.81$44.05$919,100,0006.69%83.99%32.06% 103.73%6.58%20.98%4.51%-151pb-813pb-331pb$879,400,000$460,596,000$0.76$36.418.20%92.12%35.37% VARIANTES FINANCIEROS 88 0% 89 0% 90 0% 91 0% 92 0% 93 0% Zonas metropolitanas* Mercados regionales 2Q 21 2Q 22 92 0% 94 0% 96 0% 98 0% 100 0% Centro Bajío OccidenteNoreste Norponiente General Macquarie
Fibra Macquarie cerró el 2Q 2022 con una aumento anual de 6.6% en el FFO por CBFI, al pasar de $0.76 pesos en el 2Q 2021 a $0.81 pesos en este trimestre. Esto porque el NOI registró un incremento de 4.1% y se ubicó en $919.1 millones de pesos.
Cabe mencionar que Fibra Macquarie tiene 112,000 m2 de ABR en construcción en cuatro mercados, incluyendo cuatro desarrollos nuevos y un proyecto de expansión build-to-suit (BTS).
El LTV de Fibra Macquarie se ubicó en 32.1% y tuvo un ajuste a la baja de 331 puntos base respecto al 2Q 2021. Esto al registrar pasivos por $16,779.1 millones de pesos.
TASA DE OCUPACIÓN
Alcomercial.cierrede
NOI: El ingreso operativo neto mide la capacidad de una propiedad para generar flujo operativo. Se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
CARÁCTER INFORMATIVO DE LOS CONTACTOCONTENIDOS
Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
CBFIs: Un certificado bursatil fiduciario inmobiliario (CBFI) es el título que te hace dueño a una parte de las propiedades del portafolio de una Fibra.
FFO: FFO son las siglas en inglés de “Funds from Operations”. Se refiere a un estimado del flujo de efectivo de las operaciones de la Fibra. Cada Fibra lo calcula de forma similar partiendo de los ingresos netos sumándole partidas como la depreciación, amortización, etc. y restándole partidas como las ganancias de la venta de propiedades, ganancias por intereses, etc.
Dividend yield: El rendimiento por dividendo es la relación entre los dividendos anuales por CBFI distribuidos por una Fibra y el precio de sus CBFI en Bolsa.
Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario, o del fideicomiso en general, y se expresa como un porcentaje.
El material presentado en este documento por Datoz Bienes Raíces hace referencia a información recopilada del mercado y proporcionada por fuentes confiables. Los contenidos tendrán un carácter exclusivamente informativo sin valor o efecto legal o de cualquier otra naturaleza, por lo que Datoz Bienes Raíces no se responsabiliza de cualquier daño o perjuicio que deriven, y pudieran derivar, del uso o mal uso que se haga de estos contenidos. Para mayor información acerca de este reporte o cualquier otro material investigativo de Datoz consulta nuestra página web www.datoz.com
ABR: El área bruta rentable con la que cuenta la Fibra para ofrecer en arrendamiento al mercado.
Dividendo: Se refiere a la distribución del 95% del resultado fiscal a loss tenedores de CBFIs, al menos una vez al año.
01 (81) 2721 Av.www.datoz.com0850 Roble#660Piso 3 Suite 300 Col. Valle Del Campestre C.P. 66265 San Pedro Garza García, N.L. www.datoz.com
GLOSARIO
NAV: Es el valor neto de los activos después de deducir pasivos y obligaciones.
Margen NOI: Indica el porcentaje de los ingresos totales que equivalen al ingreso operativo neto (NOI).
LTV: El Loan to value es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso. Indica el nivel de endeudamiento de la Fibra respecto al total de sus activos. (Deuda total entre activo total).