FIBRA MTY 3Q-2020 Financiero
Durante el 3Q 2020, el FFO por CBFI de Fibra Monterrey disminuyó 10.5% anualmente por la emisión de capital realizada en octubre de 2019. Mientras que el NOI aumentó 15.6%. El margen NOI fue de 91.5%, 170 puntos base superior a los reportado en el 3Q 2019, esto se debió a los efectos favorables del tipo de cambio y una reducción en los gastos netos del Capex, así como la incorporación del portafolio Garibaldi. La deuda de la Fibra aumentó 8.7% por la depreciación del peso frente al dólar, pero este incremento fue compensado parcialmente por el prepago del crédito con Seguros Monterrey New York Life. El LTV fue de 30.9%, por lo que disminuyó 540 puntos base por la emisión de capital, el incremento de 9% en las propiedades de inversión y la adquisición del portafolio Garibaldi. Cabe decir que, el 74.4% de los ingresos de Fibra Monterrey son en dólares y el 100% de la deuda de la Fibra está en dicha moneda, lo que se traduce a una cobertura natural de pagos de la deuda por los ingresos recibidos. El NAV por CBFI cerró en $12.47 pesos y el CBFI en $10.00 pesos. El dividend yield de Fibra Monterrey fue de 10.7%, esto equivale a un crecimiento de 94 puntos base.
Variantes financieros FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo LTV Margen NOI NAV por CBFI NOI
3Q-20 $0.27 8.60% $3,458,572,000 30.87% 91.53% $12.47 $314,065,000
3Q-19 $0.31 8.03% $718,848,000 36.27% 89.84% $13.40 $ 271,739,000
% Cambio -10.50% 57 pb 381.13% -540 pb 169 pb -6.90% 15.58%
*Fuente: Fibraspy
Portafolio (área bruta rentable) 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000
Operativo
300,000
El portafolio total de Fibra Monterrey creció 6.8% por la adquisición del portafolio Garibaldi, que aumentó 44,199 m2 de ABR, por lo que la Fibra finalizó el 3Q 2020 con un total de 708,520 m2.
200,000 100,000 0 Total
En este trimestre Fibra Monterrey tuvo una tasa de ocupación de 96.3%, inferior en 90 puntos base respecto al 3Q 2019, derivado de la desocupación parcial de un inmueble en San Luis Potosí.
tasa de ocupación industrial
Oficinas 3Q-20
Industrial
3Q-19
*No se consideró al segmento comercial y otros
tasa de ocupación oficinas
Los Mochis
San Luis Potosí
Guanajuato
Ciudad Juárez
Chihuahua Querétaro
CDMX
Saltillo
Guadalajara
San Luis Potosí
Monterrey
Monterey 0%
20%
40% General
60%
80%
100%
FMTY
0%
20%
40%
General
*Fuente: Datoz
60% FMTY
*Fuente: Datoz
www.datoz.com
80%
100%
FIBRA NOVA 3Q-2020
Financiero
Al cierre del 3Q 2020, Fibra Nova registró un aumento anual de 22.8% en el NOI por CBFI, debido a la incorporación de cuatro nuevas propiedades y menores gastos en seguros y administración. El NOI por CBFI también influyó en el alza de 38.1% del FFO por CBFI, además de que partió de una utilidad neta mayor debido a mayores ingresos y un mayor NOI, esto pese a que los gastos financieros aumentaron 12.3% motivado por el tipo de cambio y nuevos endeudamientos. El NAV por CBFI de la Fibra aumentó 4% comparado con el 3Q 2019, ya que el valor de los activos totales por CBFI incrementaron 22% y los pasivos por CBFI aumentaron 101%. Cabe decir que, el 52.6% de los ingresos de Fibra Nova dependen de la economía de Chihuahua, mientras que Grupo BAFAR, su principal inquilino, participa del 43.2% de las rentas, ya que ocupa 33.7% del ABR total de la Fibra.
Variantes financieros FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo LTV Margen NOI NAV por CBFI NOI
3Q-20 $0.47 8.31% $9,172,000 29.25% 97.03% $20.16 $139,564,000
3Q-19 % Cambio $0.34 38.10% 8.54% -23 pb $ 22,257,000 -58.8% 17.22% 1203 pb 97.10% -7 pb $19.38 4.03% $114,026,000 22.40%
*Fuente: Fibraspy
Portafolio (Área bruta rentable) 400,000 35 0,000
Operativo
300,000
Durante el 3Q 2020, Fibra Nova registró un crecimiento de 12.9% en el ABR total de su portafolio respecto al mismo periodo de 2019, por la incorporación de tres naves industriales y un inmueble de oficinas en los mercados de Chihuahua, Tamaulipas y Querétaro. La Fibra cerró el trimestre con una tasa de ocupación total de 100%, ya que las nuevas propiedades fueron BTS.
25 0,000 200,000 150,000 100,000 50,000 Total
Industrial 3Q-20
Oficinas
3Q-19
*No se consideró al segmento comercial y otros
tasa de ocupación industrial
tasa de ocupación OFICINAS
Cancún Obregón Mexicali
Querétaro
Hermosillo CDMX Reynosa Monterrey Guadalajara
Chihuahua
Michoacán Ciudad Juárez Ch ihuahua
0%
0%
20% General
40%
60%
80%
100%
20%
40% General
60% Fibra Nova
Fibra Nova
*Fuente: Datoz
*Fuente: Datoz
www.datoz.com
80%
100%
FIBRA PROLOGIS
3Q-2020
Financiero
Al cierre del 3Q-2020, Fibra Prologis registró un aumento anual de 424 puntos base en el Margen NOI. El FFO por CBFI incrementó 24.42% en este trimestre debido que el Margen FFO tuvo un alza de 1335 puntos base, ya que los costos y gastos para llegar al NOI disminuyeron 3.35. El LTV de Fibra Prologis disminuyó en 385 puntos base respecto al 3Q-2019, como consecuencia de la emisión de capital realizada el pasado 17 de marzo del 2020 por 200 millones de CBFIs. El NAV por CBFI aumentó anualmente 4.3% impulsado por las nuevas adquisiciones que hizo la Fibra, asi como una menor deuda en su balance general, tomando en cuenta que el NAV por CBFI se calcula restando los pasivos totales a los activos de la Fibra, entre los CBFIs en circulación. Este crecimiento es bueno ya que indica que el capital de la emisión de marzo pasado se utilizó de manera eficiente, generando valor real al inversionista.
Variantes financieros FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo LTV Margen NOI NAV por CBFI NOI
3Q-20 $0.97 7.25% $460,391,000 28.60% 88.09% $50.34 $1,089,151,000
3Q-19 $0.78 6.85% $ 409,936,000 32.45% 83.85% $48.28 $791,108,000
% Cambio 24.42% 75 pb 12.31% -385 pb 424 pb 4.28% 37.67%
*Fuente: Fibraspy
Portafolio (Área bruta rentable)
Operativo
El portafolio total de Fibra Prologis creció 12.1% anualmente en el tercer cuarto de 2020, debido a las adquisiciones de dos portafolios industriales clase A: Prologis Park El Grande y SLB de British American Tobacco en CDMX y GDL, los cuales sumaron 380,000 m2 al ABR y 10 nuevos edificios, un promedio ponderado de tasa de capitalización estabilizado del 6.4%. Fibra Prologis cerró el 3Q-2020 con un tasa de ocupación de 96.4%, 40 puntos base inferior a la registrada en el mismo periodo de 2019. Los mercados de Tijuana, Reynosa y CDMX cerraron el trimestre con ocupaciones superiores a 96%, pero el mercado de Monterrey apenas tuvo una ocupación de 92.7%.
tasa de ocupación industrial
*No se consideró al segmento comercial y otros
PRECIO (USD/m2/mes) $6.00
Ciudad Juárez
$5.00
Tijuana
$4.00
Reynosa
$3.00
Monterrey
$2.00
Guadalajara
$1.00 $0.00
Ciudad de México 88%
90%
92%
General
94%
96%
98%
100%
Ciudad de Guadalajara Monterrey México
Prologis
Prologis
Reynosa General
*Fuente: Datoz
*Fuente: Datoz
www.datoz.com
Tijuana
Ciudad Juárez
FIBRA UNO
3Q-2020
Financiero
Fibra Uno cerró el 3Q-2020 con un decremento anual de 9.63% en el NOI por CBFI, debido a menores ingresos totales a raíz de bajas en ocupaciones y menor demanda por la pandemia de COVID-19, así como, una reducción en el Margen NOI de 420 puntos base respecto al 3Q19. Esto también influyó en la disminución de 47.7% en el FFO por CBFI. Los gastos de intereses aumentaron 39% por el incremento de la deuda total en 45.1%, a consecuencia del tipo de cambio y la emisión de bonos quirografarios BBVA y Santander en el 4Q-2019, asÍ como el préstamo hipotecario Tepeji en diciembre pasado. Por tanto, el LTV de Funo aumentó 832 puntos base. El NAV por CBFI se ubico en $42.27, lo que representó alza anual de 2.1%, esto debido a las nuevas adquisiciones de las propiedades de inversión que superaron en crecimiento al aumento de los pasivos.
Variantes financieros FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo LTV Margen NOI NAV por CBFI NOI
3Q-20 $0.30 5.23% $18,373,936,000 45.16% 75.17% $42.27 $3,408,300,000
3Q-19 $0.57 6.37% $ 13,723,073,000 36.84% 79.37% $41.39 $3,774,600,000
% Cambio -47.67% -114 pb 33.9% 832 pb -420 pb 2.14% -9.70%
*Fuente: Fibraspy
Portafolio (área bruta rentable)
Operativo El portafolio total de Fibra Uno creció 20.7% en el 3Q-2020 respecto al mismo periodo del año previo, debido a la adquisición del portafolio Titán durante el 4Q-2019, así como inclusión de Torre Cuarzo, San Martín Obispo III, Querétaro Park V, por mencionar algunas propiedades. Titán y Hercules impulsaron un incremento de 38.6% en el ABR de la cartera industrial, mientras que el portafolio de oficinas aumentó 8%. La Fibra cerró el 3Q-2020 con una tasa de ocupación de 93.3%, 100 puntos base menor al cierre del 3Q19, como consecuencia de la salidad de inquilinos afectados por la pandemia de COVID-19. La ocupación industrial cerro en 96.0%, 110 puntos base menos que el 3Q19, mientras que la tasa de oficinas fue de 80.6%, 320 puntos base menos que el 3Q19.
12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 TOTAL 3Q-20
Fibra Uno tiene un pipeline de adquisiciones posibles por $2,111 millones de pesos a un Cap Rate de entrada de 8.6% en proyectos industriales y de retail. Funo cerró la venta de 2 naves y terrenos industriales por $38.8 millones de dólares a un múltiplo de 1.32x valor en libros y una utilidad aproximada de 9.6 millones de dólares o 199.9 millones de pesos.
tasa de ocupación industrial
Industrial
Oficinas
3Q-19
*No se consideró al segmento comercial y otros
tasa de ocupación oficinas Tijuana
Norponiente
Querétaro
Noreste
Guadalajara
Bajío-Occidente Monterrey
Centro
Ciudad de México
88%
90%
92% General
94%
96%
98%
100%
0%
20%
40%
General
Funo
*Fuente: Datoz
Funo
*Fuente: Datoz
www.datoz.com
60%
80%
100%
FIBRA TERRAFINA
3Q-2020
Financiero
Al cierre del 3Q-2020, Terrafina registró un aumento de 11.1% en el NOI por CBFI respecto al mismo trimestre de 2019, impulsado por el crecimiento de 16.7% en sus rentas de la mano de una mayor ABR y menores gastos en electricidad y seguridad. Sin embargo, el Margen NOI cayó 79 puntos base debido a que la proporción de los ingresos contra los gastos para llegar a NOI fue menor respecto al del 2Q19. El FFO por CBFI aumentó en 11.9% debido a un menor gasto de deuda en 95.4%, lo que redujó el costo financiero en 56.7%. El LTV de Terrafina incrementó 190 puntos base porque la deuda creció 19.9% a consecuencia de la depreciación del peso frente al dólar y por las emisiones de deuda para el prepago de la deuda de New York Life que vencía en Febrero de 2020. El NAV por CBFI se ubicó en $40.55 pesos, 10.4% superior al 3Q-2019, ya que las propiedades de inversión por CBFI aumentaron su valor 15% por mayores valuaciones de los peritos independientes.
Variantes financieros 3Q-20 3Q-19 % Cambio FFO por CBFI $0.87 $0.78 12.27% 5.75% 8.03% -40 pb Cap Rate Implícito Efectivo $1,841,968,000 $ 1,274,200,000 44.6% LTV 42.69% 40.77% 210 pb Margen NOI 93.11% 93.50% -528 pb NAV por CBFI $40.55 $36.72 10.44% NOI $1,063,400,000 $955,600,000 11.28%
*Fuente: Fibraspy
Portafolio (área bruta rentable)
Operativo Expansiones en las propiedades de Tijuana, Chihuahua, Ramos Arizpe, Apodaca y Monterrey, impulsaron el crecimiento de 0.5% en el ABR total de la Fibra, al alcanzar 3.9 millones m2 durante el 3Q-2020. Sin embargo, la tasa de ocupación tuvo un decremento anual de 79 puntos base por menores tasas en la región norte y centro, que tuvieron caidas de 90 y 170 puntos base, respectivamente. Cabe señalar, que el 64% de las rentas de Terrafina provienen de los inmubles situados en el norte del país.
*No se consideró al segmento comercial y otros
Precio de renta (USD/m /mes)
tasa de ocupación
2
$5.00
Norponiente
$4.80 $4.60
Noreste
$4.40 $4.20
Bajío-Occidente
$4.00 $3.80
Centro
$3.60
84%
86%
88% 90% 92% 94% *Fuente: Datoz General Terrafina
96%
98%
100%
Centro
Bajío-Occidente Terrafina
Noreste General
*Fuente: Datoz
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Norponiente
glosario
CARÁCTER INFORMATIVO DE LOS CONTENIDOS
ABR: Área bruta rentable.
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AFFO: Fondos generados por la operación (FFO) ajustados al sumar o restar, según sea el caso, la utilidad por la venta de propiedades de inversión menos el monto de la inversión anual asignado al mantenimiento y mejora de los bienes de capital (CAPEX por sus siglas en ingles). Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario y se expresa como un porcentaje. CBFIs: Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. Fibra: Fideicomiso de inversión en bienes raíces. LTV: Es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso. NAV: Es el valor neto de los activos, incluyendo, pero no limitado a las propiedades después de deducir pasivos y obligaciones. NOI: El ingreso operativo neto se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
contacto 01 (81) 2721 0850 www.datoz.com Calzada San Pedro No.104-A. Col. del Valle.
Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
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