2Q 2021
REPORTES DE FIBRAS www.datoz.com
REPORTE DE FIBRAS 2Q
PROLOGIS
2021
VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021
DISTRUBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO 2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.86
$0.93
-5.50%
Cap Rate Implícito
6.99%
6.97%
2pb
Efectivo
$397,415,000
Tijuana 11%
$657,972,000 -39.60%
LTV
27.58%
30.82%
-324 pb
Margen NOI
86.35%
87.14%
-79 pb
NAV por CBFI
$50.28
$50.62
-0.67%
NOI
Ciudad Juárez 8%
CDMX 41%
Reynosa 12%
$1,038,743,000 $1,065,495,000 -2.51% Monterrey 14%
FINANCIERO
Al cierre del 2Q 2021, Fibra Prologis registró un decremento anual de 5.5% en el FFO por CBFI, ya que el FFO por CBFI pasó de $0.93 en el 2Q 2020 a $0.86. Esto se debió a que los ingresos totales disminuyeron 1.65% año contra año, además de la caída de 2.5% en el NOI comparado contra el mismo periodo del año anterior. Cabe mencionar que Fibra Prologis adquirió un edificio de 96,000 ft2 o 8,920 m2 en Ciudad de México a un Cap Rate de 7.6% por $192.7 millones de pesos. Mientras que en el 1Q 2021 vendió un edificio en Guadalajara de 493,000 ft2 o 45,802 m2 a un Cap Rate de 8.2% por $515.16 millones de pesos. Esto da como resultado una venta de una activo con mayor rendimiento por la compra de otro activo con menor rendimiento. El LTV de Fibra Prologis se ubicó en 27.58%, 324 puntos base menos respecto al 2Q 2020. La deuda total fue de $16,597 millones de pesos. Fibra Prologis tuvo una tasa de interés promedio ponderada de 3.5% y un Cap Rate Implícito de todo el portafolio de 6.99%. Lo que nos da un apalancamiento positivo.
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Prologis creció 3.0% anualmente, al pasar de 3.6 millones m2 a 3.7 millones m2, ya que en el 2Q 2020 contaba con 201 propiedades y al cierre del 2Q 2021 sumó 206. La tasa de ocupación fue de 96.4%, 100 puntos base superior a la registrada en el mismo periodo de 2020. Tijuana cerró el trimestre con una ocupación del 100%. Los mercados de Guadalajara y Ciudad de México continuaron con su consolidación y cerraron con tasas superiores al 95%, mientras que Monterrey, Reynosa y Ciudad Juárez finalizaron el trimestre con tasas de ocupación del 90% al 95%.
Guadalajara 14%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% Tijuana
Ciudad de Guadal ajara México
Prologis
Ciudad Juárez
Reynosa
Monterrey
General
PRECIO DE RENTA (USD/m2/mes) $6.00 $5.00 $4.00 $3.00 $2.00 $1.00 $0.00 Ciudad de México
Reynosa
Tijuana
Prologis
Monterrey Guadal ajara
Ciudad Juárez
General
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
TERRAFINA
2021
VARIANTES FINANCIEROS
DISTRUBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO
2Q 2021
2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.75
$0.78
-3.15%
Cap Rate Implícito
8.40%
7.68%
72 pb
Efectivo LTV
39.42%
43.18%
-376 pb
Margen NOI
91.99%
86.72%
527 pb
NAV por CBFI
$36.93
$41.77
-11.59%
NOI
Centro 16%
$975,914,000 $3,609,600,000 -72.96%
$904,000,000 $1,045,200,000
Norponiente 39%
BajíoOccidente 20%
-13.51%
Noreste 25%
FINANCIERO
Terrafina tuvo un aumento de 12.5% en el FFO por CBFI calulado en dólares, pero en pesos cayó 3.15% como consecuencia del tipo de
cambio, al cierre de 2Q 2021 con respecto al mismo trimestre de 2020, debido a que su Margen FFO aumentó en 623 puntos base, ya que el NOI aumentó en 0.7% en dólares, aunque en pesos disminuyó 13.5%. Mientras que el costo financiero fue menor en 23% con respecto al año anterior. El LTV de Terrafina se ubicó en 39.4% lo que representa una disminución de 376 puntos base con respecto 2Q 2020. Terrafina tuvo una tasa de interés promedio ponderada del 4.50% y un Cap Rate implícito al costo* de su portafolio de inversión de 8.4%. Lo que nos indica un apalancamiento positivo para la Fibra.
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Norponiente
Centro
Noreste
Bajío-Occidente
*De acuerdo con el balance general en propiedades de inversión 80%
85%
90%
General
OPERATIVO
Terrafina es un fideicomiso enfocado en el segmento industrial y su ABR total rebasa los 3.6 millones m2, cabe señalar que, el 19.6% del portafolio total se ubica en el mercado de Ciudad Juárez.
La tasa de ocupación cerró en 93.9% un decremento anual de 180 puntos base por menores ocupaciones en la región norte y centro, las cuales tuvieron caídas de 300 y 80 puntos base, respectivamente. En contraste, la región del bajío tuvo un aumento de 20 puntos base en su tasa.
95%
100%
Terrafina
PRECIO DE RENTA (USD/m2/mes) $6.00 $5.00 $4.00 $3.00 $2.00 $1.00 $0.00 Centro
Noreste
Bajío-Occidente
Terrafina
General
Norponiente
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REPORTE DE FIBRAS 2Q FIBRA DANHOS 2021 VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021 FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
$0.45 5.77% $469,819,000
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 2Q 2020
CAMBIO
$0.31
44.64%
4.53%
124 pb
LTV
8.24%
8.31%
7 pb
Margen NOI
80.61%
81.35%
-74 pb
$40.17
$40.78
NAV por CBFI NOI
Oficinas 30%
$635,211,974 -26.04%
$984,578,000 $732,010,680
Comercial 70%
-1.48% 29.67%
FINANCIERO
Al finalizar el 2Q 2021, Fibra Danhos tuvo una aumento anual de 44.6% en el FFO por CBFI, este incremento se debió a que el 2Q 2020 fue el más golpeado en cuanto a ingresos, ya que prácticamente estuvieron cerrados sus inmuebles comerciales en todo el periodo, debido a las medidas de sana distancia a causa del COVID-19. Cabe mencionar que Danhos en el 2Q 2019 generó un FFO de $889.67 millones de pesos o $0.64 por CBFI, lo que representa una caída de 27.4% respecto al 2Q 2021.
El LTV cerró en 8.2% en el 2Q 2021, por lo que tuvo un aumento de 7pb. El costo promedio de la deuda fue de 8.1%. Danhos finalizó el trimestre con un Cap Implícito de 5.8%, esto sin considerar Parque Tepeyac en el NOI, por lo que tienen un apalancamiento negativo.
OPERATIVO
Fibra Danhos cerró el 2Q 2021 con un portafolio total de 891,791 m2 de ABR, dividido entre el área comercial, con 70%, y oficinas, con 26% en operación y 4% en desarrollo. Esta Fibra cuenta con 14 inmuebles ubicados en Ciudad de México, Estado de México y Puebla. Danhos está desarrollando el centro comercial Parque Tepeyac, que contará con 35,000 m2 de ABR, el cual tiene un avance de construcción de 62.9% y se espera que abra sus puertas el primer semestre del 2022. La tasa de ocupación de la Fibra se ubicó en 85.6%, lo que significó una caída de 490 puntos base, debido a las bajas en la ocupaciones de los sectores de oficinas y comercial en 1,411 puntos base y 110 puntos base, respectivamente.
TASA DE OCUPACIÓN OFICINAS Bosques Norte Reforma Lomas Palmas Periféric o Sur 0%
20%
40% General
60%
80%
100%
Danhos
INVENTARIO Y TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL 500,000
100%
450,000
90%
400,000
80%
350,000
70%
300,000
60%
250,000
50%
200,000
40%
150,000
30%
100,000
20%
50,000
10%
0
0% CDMX
EDOMEX ABR
Pu ebla
% Ocupación
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REPORTE DE FIBRAS 2Q FIBRA HD 2021 DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
VARIANTES FINANCIEROS
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
2Q 2021
2Q 2020
CAMBIO
$0.09
$0.04
111.73%
7.57%
5.74%
183 pb
$694,168,000 $734,693,000 42.55%
42.97%
-42 pb
Margen NOI
72.04%
58.02%
1402 pb
NOI
Educativo 14%
-5.5%
LTV NAV por CBFI
Oficinas 5%
$7.25
$7.61
-4.7%
$95,700,000
$73,334,000
30.5%
FINANCIERO
Al cierre del 2Q 2021, Fibra HD registró un FFO por CBFI de $0.09 pesos, lo que representa un incremento de 111.7% comparado con el mismo trimestre del año anterior, pero si comparamos esta variable con la del 2Q 2019, que fue de $0.17 pesos, tuvo una disminución de 47.6%. Esto debido a efectos de la pandemia, ya que el 58% de los ingresos de la Fibra provienen del sector comercial.
Respecto al LTV de Fibra HD, al cierre del segundo trimestre fue de 42.6%, 42 puntos base inferior respecto al mismo periodo de 2020. El Cap rate implícito de HD fue de 7.6%, mientras que en el 2Q 2020 fue de 5.7%, por lo que tuvo un incremento de 183 puntos base. Fibra HD tiene un apalancamiento positivo con este Cap Rate implícito de sus propiedades, ya que la tasa de interés más alta que tienen es de 6.5% de la línea revolvente con BBVA por $500 millones de pesos de saldo insoluto.
OPERATIVO
Durante el 2Q 2021 el portafolio total de Fibra HD permaneció sin cambios, al acumular 309,050 m2 de ABR en 41 propiedades: 19 de retail, 9 industriales, 7 educativas y 6 de oficinas. La tasa de ocupación de la Fibra aumentó 220 puntos base, al pasar de 89.3% en el 2Q 2020 a 91.50% en el 2Q 2021. Los inmuebles de retail e industriales tuvieron incrementos en sus tasas, sólo los inmuebles educativos mantuvieron su ocupación y los inmuebles del sector de oficinas tuvieron un decremento; cabe mencionar que, el 8% de los ingresos provienen del sector de oficinas. Aún no hay detalles de la fusión que se tiene planeada para finales de año entre Fibra HD y Fibra Plus. El precio del CBFI de Fibra HD ha caído más del 30% desde un año atrás.
Industrial 30%
Comercial 51%
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO Educativo Industrial Total Comercial Oficinas 0%
20%
40% 2Q-20
60%
80%
100%
2Q-21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO MXN/m2/mes $350.00 $300.00 $250.00 $200.00 $150.00 $100.00 $50.00 $Industrial
Comercial 2Q-21
Educativo
Oficinas
2Q-20
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REPORTE DE FIBRAS 2Q FIBRA MTY 2021 DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021 FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
2Q 2020
CAMBIO
$0.22
$0.29
-24.1%
7.05%
8.80%
-175 pb
$877,979,000 $3,511,694,000
-75.0%
LTV
24.50%
31.44%
-694 pb
Margen NOI
90.71%
91.76%
-105 pb
$12.26
$12.62
NAV por CBFI NOI
$271,873,000 $329,320,000
Comercial 3%
Oficinas 27%
-2.9%
Industrial 70%
-17.4%
FINANCIERO
El FFO por CBFI de Fibra Monterrey (FMTY) cerró el 2Q 2021 con una disminución anual de 24.1%, debido a la caída en el flujo orgánico por el efecto cambiario desfavorable a causa de la depreciación del dólar frente al peso, así como la reducción de la tasa de interés en las inversiones en valores gubernamentales respecto de 2020, que pasaron de un promedio de 5.8% a 4.0%, y ciertas desocupaciones programadas. Asimismo, al comparar el FFO por CBFI del 2Q 2021, que fue de $0.22, respecto al de 2Q 2019, cotizado en $0.31, este ha disminuido 28.57%. Dicho ajuste a la baja se debe a la emisión de 326 millones de CBFIs en el 3Q 2019, ya que los CBFIs en circulación pasaron de 638.4 millones a 969.9 millones. El LTV de Fibra Monterrey se ubicó en 24.5%, cuando en el 2Q 2020 era de 31.4%, lo que significó una reducción de 694 puntos base. El Cap Rate implícito de la Fibra fue 7.05%. Su tasa de interés promedio ponderada fue de 4.3%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, esto significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz.
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Monterrey cerró con una ocupación de 90.5%, lo que equivale a un disminución en 590 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior, esto debido a desocupaciones parciales en el portafolio OEEP, portafolio Providencia y la desocupación anticipada en el portafolio CEN 333. La ocupación industrial cerró en 96.0%, mientras que la tasa de oficinas fue de 76.1% y la del segmento comercial fue de 98.1%. FMTY adquirió La Perla por $1,822.7 millones de pesos y se estima que genere un NOI de aproximadamente $133.3 millones más $36 millones* durante los siguientes 12 meses, lo que equivale a un Cap Rate del 9.3%. La propiedad tiene una ABR total de 43,624 m2. *Estos $36 millones de pesos en el aumento del NOI representan la estructura de compra progresiva, que será adquirida en la medida que el ABR sea arrendada e inicie efectivamente el pago de la renta; ya que, adquierieron 81% del ABR, por lo que falta el 19% restante por un precio de $387 millones de pesos.
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO
Comercial
Industrial
Oficinas
0%
20%
40% 2Q-20
60%
80%
100%
2Q-21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO MXN/m2/mes $350.0 $300.0 $250.0 $200.0 $150.0 $100.0 $50.0 $0.0 Industrial
Oficinas operativas 2Q-21
Comercial
Oficinas corporativas
2Q-20
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
NOVA
2021
VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021
DISTRUBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.36
$0.47
-23.4%
Cap Rate Implícito
5.88%
8.34%
-246 pb
Efectivo
$26,525,000
$3,859,000
587.4%
LTV
30.05%
29.07%
98 pb
Margen NOI
97.19%
97.14%
5 pb
NAV por CBFI
$29.44
$19.96
47.5%
NOI
$148,802,000 $140,303,000
Comercial 7%
Educativo 12%
Oficinas 7%
Industrial 74%
6.1%
FINANCIERO
Al cierre del 2Q 2021, Fibra Nova reportó una disminución del 23.4% en el FFO por CBFI, aún cuando el FFO tuvo un crecimiento de 7.3% respecto al 2Q 2020; esto se debe a que la Fibra emitió 93.7 millones de CBFIs para la adquisición de la propiedad agroindustrial, esto incrementó 38.8% el número de CBFIs en comparación con el mismo trimestre del año previo. El LTV se situó en 30.05%, 98 puntos base superior al 2Q 2020, cuando se ubicó en 29.07%, esto debido a que la deuda total aumentó 53.8% anualmente, pero los activos totales también tuvieron un incremento de 48.7%. El Cap Rate implícito se ubicó en 5.9%, un decremento de 246 puntos base, ya que en el 2Q 2020 fue de 8.3%, esto porque la Fibra todavía no cuenta el aumento del NOI por la incorporación de dos inmuebles que suman 1,654 hectáreas para el segmento agroindustrial y que incluyen un total de 176,000 árboles de Nogal, adquisición que se realizó con 93 millones de CBFIs. Como el 78% de la deuda está denominada en dólares, podemos decir que una vez incorporadas estas nuevas propiedades, la Fibra tendrá un apalancamiento positivo*. ya que la mayoría de la deuda está tasada a LIBOR +2.45 pp como máximo.
*Sin conciderar el segmento agroindustrial
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Cancún Obregón Michoacán Guadalajara Ciudad Juárez Reynosa Mexicali Ch ihuah ua CDMX Monterrey Hermosillo 0%
20%
40%
General
60%
80%
100%
Fibra Nova
*Apalancamiento positivo se refiere a cuando el Cap Rate es mayor a la tasa de interés promedio ponderada, por lo que si el Cap Rate es menor a la tasa de interés habría un apalancamiento negativo.
TASA DE OCUPACIÓN OFICINAS
OPERATIVO
En el 2Q 2021, el ABR del portafolio en operación y estabilizado de Fibra Plus creció 14.0% comparado con el mismo trimestre de 2020, impulsado por la incorporación de seis activos al portafolio: dos agroindustriales, tres industriales y uno de oficinas.
La tasa de ocupación de Fibra Plus siguió en 100%, con una duración promedio de los contratos de arrendamiento de 7.8 años. Cabe mencionar que el 56% de sus ingresos son en dólares.
Querétaro
Chihuah ua
0%
20%
40% General
60%
80%
100%
Fibra Nova
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
FUNO
2021
VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021
DISTRUBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.57
$0.26
124.6%
Cap Rate Implícito
5.83%
4.64%
119 pb
Efectivo
$3,713,816,000 $14,857,313,000
-75.0%
LTV
41.52%
39.72%
180 pb
Margen NOI
80.24%
75.50%
474 pb
NAV por CBFI
$45.06
$40.97
9.98%
NOI
$4,241,100,000 $3,245,000,000
Otros 8%
Comercial 26%
Industrial 54%
30.70%
Oficinas 12%
FINANCIERO
Fibra Uno (FUNO) cerró el 2Q 2021 con una aumento anual de 124.6% en el FFO por CBFI, ya que en el mismo trimestre del año previo tuvo una considerable baja en esta variable debido a que fue el periodo en el que se pararon las actividades por la emergencia sanitaria de COVID-19 en México. Si comparamos el FFO por CBFI del 2Q 2021 con el del 2Q 2019 este prácticamente es el mismo, de $0.57 pesos.
El LTV de FUNO se ubicó en 41.5%, cuando hace un año estaba en 39.7%, por lo que aumentó 180 puntos base. El Cap Rate implícito cerró en 5.8%. Aunque FUNO no publica su tasa de interés promedio ponderada, el 45% de su deuda está en pesos, esto de una manera asegura que tienen un apalancamiento negativo o un apalancamiento igual que su Cap Rate, ya que el Cap Rate es muy bajo y la TIIE cerró en 4.5%, por lo que una TIIE más 1.5 puntos porcentuales pone a FUNO en zona de apalancamiento negativo.
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO Industrial
Comercial
Oficinas
0%
20%
40% 2Q20
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Uno cerró con una tasa de ocupación de 91.8%, lo que equivale a un disminución en 20 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior. La ocupación industrial cerró en 95.5%, mientras que la tasa de oficinas fue de 74.4% y la del segmento comercial fue de 89.8%. FUNO tiene cinco proyectos en desarrollo. Estos proyectos aportarán más de 600,000 m2 de ABR y se espera que se concluyan en el 2Q 2024, cuando termine la edificación de Mitikah.
60%
80%
100%
2Q21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO (MXN/m2/mes) $450 $400 $350 $300 $250 $200 $150 $100 $50 $ Industrial
Comercial 2Q21
Oficinas
2Q20
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
MACQUARIE
2021
VARIANTES FINANCIEROS
DISTRUBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
2Q 2021
2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.76
$0.80
-5.1%
Cap Rate Implícito
8.20%
8.34%
-14 pb
Efectivo
13%
$460,596,000 $2,649,608,000 -82.6%
LTV
35.37%
41.17%
-580 pb
Margen NOI
92.12%
91.31%
81 pb
NAV por CBFI
$36.41
$38.36
-5.1%
NOI
Comercial
$879,400,000 $963,900,000
-8.8%
Industrial 87%
FINANCIERO
Al finalizar el 2Q 2021, el FFO por CBFI de Fibra Macquarie registró una disminución de 5.1% respecto al mismo trimestre de 2020, esto por la caída en el flujo orgánico a causa del efecto cambiario desfavorable por la depreciación del dólar frente al peso; y por ciertas desocupaciones en su portafolio industrial y comercial. Sin embargo, al comparar el FFO por CBFI de 2Q 2020, que fue de $0.76, respecto al 2Q 2019, de $0.75, esta variable aumentó 1.4%. Esto demuestra la resiliencia del portafolio de Fibra Macquarie; además de que, en el 2Q 2019 tenían 770 millones de CBFIs en circulación, mientras que en el 2Q 2021 lo redujeron a 761 millones de CBFIs, lo que provoca que los CBFIs tengan mayor valor para el inversionista. El LTV de Fibra Macquarie se situó en 35.4%, una reducción de 580 puntos base, ya que en el 2Q 2020 se ubicó en 41.2%. El Cap Rate implícito de Fibra Macquarie fue 8.2%. Su tasa de interés promedio ponderada fue de 5.5%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, lo que significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz.
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Bajío-Occidente
Noreste
Norponiente
Centro 88%
90%
92% General
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Macquarie cerró con una tasa de ocupación de 94.4%, lo que equivale a un disminución en 70 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior, esto debido a bajas en la ocupación de 50 puntos base en el segmento industrial y de 210 puntos en el comercial. La ocupación industrial cerró en 95.0%, mientras que la comercial fue de 90.6%.
Cabe mencionar que, Fibra Macquarie tiene como estrategia el uso de $1,483.6 millones de pesos: $455.4 millones en pagos pendientes por progreso de proyectos comprometidos en 2021, $28.2 millones en pagos pendientes de remodelación de centros comerciales (City Shops Valle Dorado) y $1,000 millones en el programa de recompra de CBFIs.
94%
96%
98%
100%
Macquarie
ABR Y TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL 400,000
91%
350,000
90.9%
300,000
90.8%
250,000
90.7%
200,000
90.6%
150,000
90.5%
100,000
90.4%
50,000 0
90.3% Zonas metropolitanas* ABR
Mercados regionales % Ocupación *CDMX, GDL, MTY
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
UPSITE
2021
VARIANTES FINANCIEROS
DISTRUBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
2Q 2021
2Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.08
-
ND
Cap Rate Implícito
2.29%
-
ND
Efectivo
$586,414,353 $28,067,837
BTS en proceso 12%
1989.3%
LTV
7.68%
-
ND
Margen NOI
83.21%
-
ND
NAV por CBFI
$33.02
$64.09
-48.48%
$13,087,579
-
ND
NOI
En operación 11%
ABR potencial 77%
FINANCIERO
Fibra Upsite cerró el 2Q 2021 con un FFO por CBFI de $0.08, cuando en el 2Q 2020 tuvieron un FFO por CBFI negativo en -$0.042. La Fibra generó $0.19 pesos por CBFI de ingresos por arrendamiento, 42.42% menos que hace un año, ya que en el 2Q 2020 tenían 29.1 millones de CBFIs en circulación y en el 2Q 2021 contaron con 82.1 millones. Estos CBFIs fueron emitidos para pagar reservas territoriales en su mayoría. El LTV de Fibra Upsite se ubicó en 7.7%, cuando hace un año no tenían deuda. El Cap Rate implícito de Fibra Upsite fue 2.3%, esto tomando en cuenta el valor en costo de los terrenos que aún no se desarrollan. Su tasa de interés promedio ponderada fue de 3.2%, por lo que al desarrollar su pipeline de proyectos tendrán un apalancamiento positivo.
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Ciudad Juárez
Tijuan a
Tlaxcala
92%
94%
96%
General
OPERATIVO
El portafolio total en operación de Fibra Upsite conformado por propiedades industriales sumó 54,221 m2 y cerró con una tasa de ocupación de 100%, con un perfil de vencimiento promedio de 6.6 años en sus contratos de arrendamiento y firmados 100% en dólares. Cabe mencionar que Fibra Upsite tiene 3 proyectos built-to-suit (BTS), dos de ellos se ubican en Tijuana y uno en Ciudad Juárez, que equivalen a 59,505 m2 de ABR más en su portafolio, lo que nos indica que doblarán el ABR actual a más tardar el 1Q 2022. Además tienen 376,136 m2 de ABR potencial en su reserva territorial en Ciudad Juárez, Naucalpan, Irapuato y Querétaro.
98%
100%
Upsite
PORTAFOLIO EN CONSTRUCCIÓN
Juárez 25%
Tijuana 75%
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REPORTE DE FIBRAS 2Q
PLUS
2021
VARIANTES FINANCIEROS 2Q 2021 FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
DISTRUBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 2Q 2020
CAMBIO
-
-
ND
1.27%
1.66%
-39 pb
$35,863,000
Oficinas 9%
$122,944,000 -70.83%
LTV
11.90%
11.16%
74 pb
Margen NOI
88.41%
94.08%
-567 pb
NAV por CBFI
$18.56
$17.75
4.56%
$25,043,000
$30,550,000
-18.03%
NOI
Comercial 12%
FINANCIERO
Al cierre del 2Q 2021, Fibra Plus no reportó FFO por CBFI, ya que aún siguen en etapa de desarrollo desde su OPI en 2016. El NOI por CBFI tuvo una reducción de 18.0% de manera anual, esto debido a que los ingresos por rentas disminuyeron 12.8% y no se emitieron CBFIs adicionales durante los últimos 12 meses, por lo que los ingresos rentas por CBFI, se redujeron de manera similar. El LTV se ubicó en 11.9%, 74 puntos base superior al 2Q 2020, cuando fue de 11.16%. El cap rate implícito de Fibra Plus fue de 1.3%, ya que aún están desarrollando su pipeline y tienen registrado en sus propiedades de inversión proyectos al costo, sin que generen aún NOI. La tasa de interés ponderada promedio de su deuda es de 5.8%, por lo que si desarrollan 153,578 m2 que tienen en su pipeline a buen Cap Rate de desarrollo, podrían tener apalancamiento positivo.
Industrial 79%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL
Ensenada
Nogales
92%
94%
96% General
OPERATIVO
100%
PORTAFOLIO DE OFICINAS Operación 12%
En el 2Q 2021, el ABR del portafolio en operación, comercialización y en estabilización de Fibra Plus fue de 120,773 m2. La tasa de ocupación de Fibra Plus fue de 94.3%, esto sin considerar Torre Premier y Plaza Metropolitana Salina Cruz, inmuebles en “estabilización”. Si incluimos estos activos para el calculo, la ocupación real fue de 81.0%.
98%
Fibra Plus
Planeación 28%
Construcción 60%
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GLOSARIO ABR: Área bruta rentable. AFFO: Fondos generados por la operación (FFO) ajustados al sumar o restar, según sea el caso, la utilidad por la venta de propiedades de inversión menos el monto de la inversión anual asignado al mantenimiento y mejora de los bienes de capital (CAPEX por sus siglas en ingles). Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario y se expresa como un porcentaje.
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CBFIs: Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. Fibra: Fideicomiso de inversión en bienes raíces. LTV: Es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso.
CONTACTO 01 (81) 2721 0850
NAV: Es el valor neto de los activos, incluyendo, pero no limitado a las propiedades después de deducir pasivos y obligaciones.
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NOI: El ingreso operativo neto se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
Lomas del Valle 445, Colonia Lomas del Valle, 66256 San Pedro Garza García, N.L.
Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
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