3Q 2021
REPORTES DE FIBRAS PROLOGIS
FUNO
FIBRA MTY
www.datoz.com
MACQUARIE
REPORTE DE FIBRAS 3Q
PROLOGIS
2021
VARIANTES FINANCIEROS 3Q 2021
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO 3Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.86
$0.98
-12.24%
Cap Rate Implícito
6.66%
7.25%
-59 pb
Efectivo
$304,080,000 $460,391,000 -33.95%
LTV
27.74%
28.60%
-86 pb
Margen NOI
86.57%
88.09%
-152 pb
NAV por CBFI
$53.76
$50.34
6.79%
NOI
$1,057,149,000 $1,089,151,000
Tijuana 10%
Ciudad Juárez 9%
Ciudad de México 41%
Reynosa 12%
-2.94%
Guadalajara
14%
FINANCIERO
Al cierre del 3Q 2021, Fibra Prologis registró un decremento anual de 12.2% en el FFO por CBFI, ya que pasó de $0.98 en el 3Q 2020 a $0.86 en este trimestre. Esto se debió a que los ingresos totales disminuyeron 1.41% año contra año por la caída del dólar frente al peso, además de la caída de 2.9% en el NOI comparado contra el mismo periodo del año anterior.
El LTV de Fibra Prologis se ubicó en 27.74%, 86 puntos base menos respecto al 3Q 2020. La deuda total fue de $17,899 millones de pesos y una tasa de interés promedio ponderada de 3.9%. El Cap Rate Implícito de todo el portafolio fue de 6.66%, lo que nos da un apalancamiento positivo. Al cierre del trimestre, los ingresos denominados en dólares representaban el 62.9% de la renta neta efectiva anualizada, resultando en una exposición de peso de 37.1%. Fibra Prologis adquirió dos propiedades de Prologis en Monterrey y Ciudad Juárez por aproximadamente $35 millones de dólares a un Cap Rate del 6.60%.
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Prologis es de 208 inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en México, que alcanzan 3.8 millones m2 de Área Bruta Rentable, un crecimiento de 4.17% respecto al 3Q 2020.
La tasa de ocupación fue de 97.0%, 60 puntos base superior a la registrada en el mismo periodo de 2020. Tijuana y Guadalajara cerraron el trimestre con una ocupación de 100%. Mientras que Ciudad de México, Monterrey y Ciudad Juárez tuvieron una ocupación por encima de 95%. Reynosa fue el mercado con menor ocupación, al situarse en 89.6%.
Monterrey
14%
TASA DE OCUPACIÓN Tijuan a Guadalajara Ciudad de México Ciudad Juárez Monterrey Reynosa 84%
86%
88%
90%
General
92%
94%
96%
98%
100%
Prologis
PRECIO DE RENTA (USD/m2/mes) $6.00 $5.00 $4.00 $3.00 $2.00 $1.00 $0.00
Ciudad de Guadal ajara Monterrey México
Prologis
Reynosa
Tijuana
Ciudad Juárez
General
www.datoz.com
REPORTE DE FIBRAS 3Q
FUNO
2021
VARIANTES FINANCIEROS 3Q 2021
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 3Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.58
$0.30
97.62%
Cap Rate Implícito
5.95%
5.32%
63 pb
Efectivo
$3,502,365,000
$18,373,936,000 -80.94%
LTV
42.38%
45.16%
278 pb
Margen NOI
80.53%
75.17%
536 pb
NAV por CBFI
$44.41
$42.27
5.06%
$4,356,100,000
$3,408,300,000
27.81%
NOI
Otros 8%
Comercial 27%
Oficinas 12%
FINANCIERO
Fibra Uno cerró el 3Q 2021 con una aumento anual de 99.5% en el FFO por CBFI, debido a que el año anterior se registró una baja
considerable en este indicador porque el 3Q 2020 fue el trimestre más golpeado por el COVID-19 en México. Por segundo trimestre consecutivo el FFO por CBFI se ubicó alrededor de $0.58 pesos, que sobre una base anualizada equivale a $2.32 por CBFI. Considerando que el precio del CBFI al 30 de septiembre fue de $23.40, equivale a un rendimiento de 9.91%. El LTV de FUNO se ubicó en 42.4%, por lo que fue 278 puntos base inferior al 3Q 2020, cuando se ubicó en 45.2%. El Cap Rate implícito fue de 5.9%. Aunque Fibra Uno no publica su tasa de interés promedio ponderada, el 47% de su deuda está en pesos. Esto asegura un apalancamiento negativo o similar a su tasa de interés, ya que el Cap Rate es más bajo que su tasa de interés y la TIIE cerró el trimestre en 4.75%, por lo que una TIIE más 1.16 puntos porcentuales pone prácticamente a FUNO en zona de apalancamiento negativo.
Industrial 53%
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO Industrial
Comercial
Oficinas
0%
20%
40%
60%
80%
100%
3Q20
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Uno cerró con una ocupación de 92.0%, lo que equivale a un disminución de 120 puntos base respecto al mismo periodo del año anterior. La ocupación industrial cerró en 96.0%, mientras que la tasa de oficinas fue de 74.0% y la del segmento comercial que incluye el segmento de otras propiedades cerró en 91.8%.
FUNO tiene 5 proyectos en desarrollo. Estos proyectos aportarán más de 668,026 m2 de ABR y se espera que concluyan en el 2Q 2024, cuando termine la construcción de Mitikah. Para poner en contexto, este nuevo inventario equivale al 93.6% del ABR total de Fibra MTY, que es la sexta Fibra por el tamaño de su portafolio.
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO (MXN/m2/mes) $450 $400 $350 $300 $250 $200 $150 $100 $50 $-
Industrial
Comercial 3Q21
Oficinas
3Q20
www.datoz.com
REPORTE DE FIBRAS 3Q FIBRA MTY 2021 VARIANTES FINANCIEROS
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
3Q 2021
3Q 2020
CAMBIO
$0.23
$0.27
-17.1%
7.32%
8.60%
-128 pb
$990,545,000 $3,458,572,000 25.88%
30.87%
-499 pb
Margen NOI
88.58%
91.53%
-295 pb
NAV por CBFI
$12.54
$12.47
0.6%
$293,137,000
$314,065,000
-6.7%
FINANCIERO
Fibra MTY cerró el 3Q 2021 con una disminución anual de 17.1% en el FFO por CBFI, afectado por la depreciación del dólar frente al peso, ciertas desocupaciones y reducciones del espacio arrendado, así como, menor rendimiento de las inversiones en valores gubernamentales por la disminución de 50 puntos base en la tasa de interés promedio del papel gubernamental para los períodos comparativos. Si comparamos el FFO por CBFI del 3Q 2021 ($0.228) con el del 3Q 2019 ($0.307), este disminuyó 25.7%. Esta caída también se debe a la emisión de aproximadamente 326 millones de CBFIs en el 3Q 2019, ya que los CBFIs en circulación pasaron de 638.4 millones a 969.94 millones. El LTV se ubicó en 25.9%, cuando hace un año estaba en 30.9%. Fibra MTY llevó a cabo la reapertura del CEBURE FMTY20D por $115 millones de dólares a una tasa de interés de 3.73% y aplicó los recursos netos de la emisión para sustituir la totalidad del saldo insoluto del Crédito Sindicado 2018. La totalidad de la deuda se encuentra en dólares, a tasa fija y 100% libre de garantías; además, sus vencimientos de deuda son hasta octubre 2027. El Cap Rate implícito se ubicó en 7.3%. Su tasa de interés promedio ponderada fue de 4.1%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, lo que significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz.
OPERATIVO
Oficinas 27%
-71.4%
LTV
NOI
Comercial 3%
El portafolio total de Fibra MTY cerró con una ocupación de 90.7%, una disminución en 560 puntos base respecto al 3Q 2020, debido a desocupaciones parciales en el portafolio OEEP, portafolio Providencia y la desocupación anticipada en el portafolio CEN 333. La ocupación industrial cerró en 96.1%, la de oficinas fue de 76.2% y el segmento comercial cerró en 98.3%. El GLA total es de 758,583 m2, un crecimiento anual de 7.1% derivado de la adquisición del inmueble La Perla en junio 2021, la expansión del inmueble Providencia 5 incorporando 9,019 m2 y de la propiedad Huasteco Fagor que agregó 5,405 m2, por otro lado, la desinversión del inmueble Casona Mochis. La expansión de Providencia 5 por $108 millones de pesos, generará un NOI de aproximadamente $9.84 millones de pesos durante los siguientes 12 meses, lo que equivale a un Cap Rate del 9.1%.
Industrial 70%
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO Comercial
Industrial
Oficinas
0%
20%
40% 3Q-20
60%
80%
100%
3Q-21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO (MXN/m2/mes) $350.00 $300.00 $250.00 $200.00 $150.00 $100.00 $50.00 $-
Oficinas corporativas
Comercial 3Q-21
Oficinas operativas
Industrial
3Q-20
www.datoz.com
REPORTE DE FIBRAS 3Q FIBRA MACQUARIE 2021 VARIANTES FINANCIEROS
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
3Q 2021
3Q 2020
CAMBIO
$0.78
$0.76
2.63%
7.18%
7.88%
$525,469,000 $785,556,000
-70 pb -33.11%
LTV
35.05%
38.05%
-300 pb
Margen NOI
83.97%
90.78%
-681 pb
NAV por CBFI
$38.83
$38.31
1.36%
NOI
$874,700,000 $906,900,000
Comercial 13%
Industrial 87%
-3.55%
FINANCIERO Fibra Macquarie cerró el 3Q 2021 con una aumento anual de 2.6% en el FFO por CBFI, debido a que el NOI en dólares aumentó 6.6% y en pesos 3.6%. La Fibra redujo $42 millones de pesos en gastos de interés de deuda, sin incluir las amortizaciones de los gastos iniciales de la deuda. Al comparar el FFO por CBFI acumulado de los últimos 9 meses del 2021 ($2.2590) el mismo perido de 2019 ($2.4079), disminuyó 6.2%. El dividendo decretado por CBFI será de $0.4750 pesos. La distribución a tenedores de CBFIs será el 28 de enero de 2022. Los certificados de Macquarie comenzarán a cotizar ex-distribución el 26 de enero de 2022. Esto equivale a un dividend yield anualizado de 7.7%, tomando en cuenta el precio de CBFI al cierre del trimestre, que fue de $24.65 pesos.
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL
Bajío-Occidente
Centro
Norponiente
Noreste 90%
92% General
El LTV se ubicó en 35.05%, tuvo una reducción de 300 puntos base respecto al 3Q 2020. El Cap Rate implícito fue de 7.2%. Mientras que la tasa de interés promedio ponderada fue de 5.5%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, esto significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficaz.
OPERATIVO El portafolio total de Fibra Macquarie cerró con una ocupación de 94.8%, un aumento en 105 puntos base en comparación con el 3Q 2020, impulsado por el incremento en la ocupación del portafolio industrial, que cerró en 95.5%; por otro lado, el portafolio comercial disminuyó su ocupación y finalizó el trimestre en 90.0%. Al día de hoy, la Fibra tiene alrededor de $122 millones de dólares invertidos y comprometidos en expansiones y desarrollos para 2.4 millones de pies cuadrados con un Cap Rate de NOI proyectado de aproximadamente 11%. Están en progreso dos nuevos desarrollos industriales, uno en el mercado de Ciudad de México y otro en Monterrey; además está en proceso de remodelación el centro City Shops Valle Dorado en la zona metropolitana de Ciudad de México.
94%
96%
98%
100%
Macquarie
TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL
Mercados regionales
Zonas metropolitanas* *CDMX, GDL, MTY
89%
90% 2Q-21
90%
91%
91%
3Q21
www.datoz.com
GLOSARIO ABR: Área bruta rentable. AFFO: Fondos generados por la operación (FFO) ajustados al sumar o restar, según sea el caso, la utilidad por la venta de propiedades de inversión menos el monto de la inversión anual asignado al mantenimiento y mejora de los bienes de capital (CAPEX por sus siglas en ingles). Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario y se expresa como un porcentaje.
CARÁCTER INFORMATIVO DE LOS CONTENIDOS El material presentado en este documento por Datoz Bienes Raíces hace referencia a información recopilada del mercado y proporcionada por fuentes confiables. Los contenidos tendrán un carácter exclusivamente informativo sin valor o efecto legal o de cualquier otra naturaleza, por lo que Datoz Bienes Raíces no se responsabiliza de cualquier daño o perjuicio que deriven, y pudieran derivar, del uso o mal uso que se haga de estos contenidos. Para mayor información acerca de este reporte o cualquier otro material investigativo de Datoz consulta nuestra página web www.datoz.com
CBFIs: Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. Fibra: Fideicomiso de inversión en bienes raíces. LTV: Es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso.
CONTACTO 01 (81) 2721 0850
NAV: Es el valor neto de los activos, incluyendo, pero no limitado a las propiedades después de deducir pasivos y obligaciones.
www.datoz.com
NOI: El ingreso operativo neto se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
Lomas del Valle 445, Colonia Lomas del Valle, 66256 San Pedro Garza García, N.L.
Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
www.datoz.com