4Q 2021
REPORTES DE FIBRAS PROLOGIS
MACQUARIE
NOVA
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FUNO
REPORTE DE FIBRAS 4Q
PROLOGIS
2021
VARIANTES FINANCIEROS
DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DEL PORTAFOLIO
4Q 2021
4Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.87
$0.81
7.40%
Cap Rate Implícito
6.19%
7.43%
-124 pb
Efectivo
$342,501,000
$434,406,000 -21.16%
LTV
29.92%
29.30%
62 pb
Margen NOI
86.65%
87.16%
-51 pb
NAV por CBFI
$58.09
$47.74
21.68%
NOI
Ciudad Juárez 9%
Reynosa 12%
Al cierre del 4Q 2021, Fibra Prologis registró un aumento anual de 7.4% en el FFO por CBFI, ya que pasó de $0.81 en el 4Q 2020 a $0.87 en este trimestre. En el acumulado del año, FFO por CBFI cerró en $3.46, mientras que en 2020 fue de $3.45. Esto porque el NOI del 2021 aumentó 5.1% respecto al 2020 y los CBFIs en circulación incrementaron 0.85%. Asimismo, sólo en el 4Q 2021, el NOI tuvo un incremento de 9.66%.
El LTV de Fibra Prologis se ubicó en 29.9%, 62 puntos base mayor respecto al 4Q 2020. La deuda total fue de $21,599 millones de pesos y una tasa de interés promedio ponderada de 3.8%. El Cap Rate Implícito de todo el portafolio durante 2021 fue de 5.98%, mientras que en el 4Q 2021 fue de 6.19%. Esto indica un apalancamiento positivo. Al cierre del trimestre, los ingresos denominados en dólares representaron el 64.3% de la renta neta efectiva anualizada, el 35.7% restante fueron ingresos en pesos. En 2021 Fibra Prologis adquirió más de 260,000 m2 de área bruta rentable (ABR) por aproximadamente $232.6 millones de dólares a un Cap Rate del 6.9% y vendió 46,000 m2 por $25.5 millones de dólares a un Cap Rate de 8.2%.
OPERATIVO
Fibra Prologis cerró el 4Q 2021 con un portafolio total de 224 inmuebles dedicados a actividades de logística y manufactura, que equivalen a 3.9 millones m2 de ABR, un crecimiento de 6.03% respecto al 4Q 2020. La tasa de ocupación del portafolio total fue de 97.9%, 80 puntos base superior a la registrada en el mismo periodo de 2020. Esta ocupación fue récord desde su Oferta Pública Inicial (OPI). Tijuana cerró el trimestre con una ocupación de 100%. Mientras que Ciudad de México, Monterrey, Reynosa, Guadalajara y Ciudad Juárez tuvieron una ocupación mayor a 95%.
39%
Tijuana 13%
$1,103,701,000 $1,006,494,000 9.66%
FINANCIERO
CDMX
Monterrey 13% 14% Guadalajara
TASA DE OCUPACIÓN Tijuana Guadalajara Ciudad de México Monterrey Reynosa Ciudad Juárez 90.0%
92.0%
94.0% General
96.0%
98.0%
100.0%
Prologis
PRECIO DE RENTA (USD/m2/mes) $7.00 $6.00 $5.00 $4.00 $3.00 $2.00 $1.00 $-
Tijuana
Ciudad de México
Ciudad Juárez Prologis
Monterrey
Reynosa
Guadalajara
General
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REPORTE DE FIBRAS 4Q FIBRA MACQUARIE 2021 VARIANTES FINANCIEROS 4Q 2021 FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
$0.79 6.82%
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 4Q 2020 $0.73 8.23%
$732,655,000 $889,671,000
CAMBIO
8.22% -141 pb -17.65%
LTV
32.30%
35.40%
-310 pb
Margen NOI
84.08%
86.01%
-193 pb
NAV por CBFI
$48.36
$35.29
37.04%
NOI
$917,900,000 $870,300,000
Comercial 13%
Industrial 87%
5.47%
FINANCIERO
Al cierre del 4Q 2021, Fibra Macquarie registró un incremento anual de 8.22% en el FFO por CBFI, al pasar de $0.73 a $0.79 pesos. Esto debido a que el NOI por CBFI aumentó 5.5%. Sin embargo, en el acumulado del año, ambos indicadores tuvieron disminuciones. La Fibra decretó un dividendo de $0.4750 pesos por CBFI. Se espera que la distribución sea el 11 de marzo de 2022. El dividendo decretados en todo el 2021 fue de $1.90 pesos por CBFI, lo que equivale a un Dividend Yield anual de 7.2% con un precio de $26.33 pesos por CBFI al cierre del año. El LTV de Fibra Macquarie se ubicó en 32.3%, por lo que disminuyó 310 puntos base respecto al 4Q 2020. El Cap Rate implícito acumulado del año fue de 7.15%, mientras que el del 4Q 2021 fue de 6.82%. La tasa de interés promedio ponderada fue de 5.5%, por lo que tienen un apalancamiento positivo, esto significa que la deuda está utilizada para generar mayores rendimientos de manera eficiente.
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Macquarie cerró con una ocupación de 95.2%, lo que equivale a un aumento en 130 puntos base respecto al 4Q 2020, impulsado por la ocupación del portafolio industrial, que tuvo un alza de 170 puntos base, con 96.0%, por los nuevos arrendamientos y renovaciones que absorbieron casi 265,000 m2. Mientras tanto, el portafolio comercial disminuyó su ocupación en 130 puntos base y registró una ocupación del 90.1%. Fibra Macquarie tiene en proceso de desarrollo edificios industriales por casi 90,000 m2 de ABR, con una inversión de alrededor de $56.9 millones de dólares, lo que equivale a un Cap Rate de NOI proyectado de entre 9 y 11%. Dos de estos edificios se ubican en Ciudad de México, uno en Monterrey y una expansión en Hermosillo.
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Bajío-Occidente
Norponiente
Noreste
Centro
90.0%
92.0%
94.0%
General
96.0%
98.0%
100.0%
Macquarie
TASA DE OCUPACIÓN COMERCIAL
Mercados regionales
Zonas metropolitanas* *CDMX, GDL, MTY
80.0%
85.0% 3Q-21
90.0%
95.0%
100.0%
4Q21
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REPORTE DE FIBRAS 4Q FIBRA NOVA 2021 VARIANTES FINANCIEROS 4Q 2021
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 4Q 2020
CAMBIO
$0.46
19.6%
7.75%
8.05%
-30 pb
$138,976,000
$43,854,000
216.9%
LTV
38.73%
27.39%
1134 pb
Margen NOI
97.64%
97.35%
29 pb
$21.51
$21.17
1.6%
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
NAV por CBFI NOI
$0.55
$226,122,000 $138,895,000
Comercial 5% Centros de ingenieria 5% Educativo 9%
Industrial
81%
62.8%
FINANCIERO
Al cierre del 4Q 2021, Fibra Nova reportó una alza de 19.6% en el FFO por CBFI, como resultado de su buena ocupación y el crecimiento de 146,791 m2 de ABR de su portafolio total, además de añadir 1,653 hectáreas del portafolio agroindustrial, lo que contrarrestó la emisión de 93.9 millones de CBFIs en abril de 2021. En el acumulado, el FFO por CBFI del 2021 fue de $1.79 pesos, 6.5% superior a 2020. La Fibra decretó un dividendo de $0.5354 pesos por CBFI, lo que equivale a un Dividend Yield de 8.4% al precio de cierre del 4Q 2021, que fue de $25.48 por CBFI. La Fibra repartió MXN $1.85 de dividendos por certificado en todo el 2021, un aumento del 2.2% respecto de los $1.81 de dividendos por certificado totales del 2020.
El LTV se ubicó en 38.7%, 1134 puntos base superior al 4Q 2020, cuando se ubicó en 27.4%, este incremento se debe al aumento de 237.6% de la deuda total, aun cuando el LTV fue mitigado porque dicha deuda se utilizó para aumentar los activos totales en 168.0%. El Cap Rate implícito anual* se ubicó en 6.3%, cuando en el 2020 fue de 7.9%, ya que aunque el NOI aumentó 23.1% respecto al 2020, las propiedades de inversión en el balance crecieron 53.9%, ya que el número de propiedades pasó de 99 a 107. El Cap Rate del 4Q 2021 fue de 7.7%.
OPERATIVO
En el 4Q 2021, el ABR del portafolio en operación y estabilizado de Fibra Nova creció 41.9% comparado con el mismo trimestre de 2020, impulsado por la incorporación de 2 propiedades agroindustriales y 6 propiedades industriales. La tasa de ocupación de Fibra Nova fue de 100%, con una duración promedio de los contratos de arrendamiento de 7.8 años. Cabe mencionar que el 63% de sus ingresos son en dólares; además, el 42.1% de sus ingresos provienen de Grupo BAFAR, el 61% derivan de sus activos industriales y el 44% se concentran en Chihuahua.
INGRESOS POR SEGMENTO Comercial 4% Centros de ingeniería 8% Educativo 10%
Industrial
61%
Agroindustria 17%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Hermosillo Monterrey CDMX Chihuahua Reynosa Guadalajara Mexicali Ciudad Juárez Cancún Obregón Michoacán 0%
20%
40%
General
60%
80%
100%
Fibra Nova
*(NOI anualizado 2021 y 2020)
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REPORTE DE FIBRAS 4Q
FUNO
2021
VARIANTES FINANCIEROS 4Q 2021
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO 4Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.67
$0.47
41.4%
Cap Rate Implícito
6.80%
5.72%
108 pb
$6,739,511,000
$7,746,593,000
-13.00%
LTV
43.50%
40.77%
273 pb
Margen NOI
78.15%
87.03%
-888 pb
NAV por CBFI
$44.88
$44.78
0.22%
Efectivo
NOI
$4,604,400,000 $4,112,500,000
11.96%
Otros 8% Comercial 26%
Industrial
55%
Oficinas 11%
FINANCIERO
Fibra Uno finalizó el 4Q 2021 con un incremento anual de 41.4% en el FFO por CBFI, que cerró en $0.6681 por CBFI. FUNO tuvo un trimestre récord en NOI y FFO debido a que las inversiones en desarrollos que comenzaron hace 5 años están dando resultados, asimismo, estas inversiones se llevaron a cabo por la retención del FFO excedente de la utilidad fiscal.
TASA DE OCUPACIÓN POR SEGMENTO
Si se considera el precio del CBFI al cierre del 2021, que fue de $21.64, la Fibra tiene un rendimiento de 12.34% sobre el FFO por CBFI anualizado.
Comercial
El LTV de FUNO se ubicó en 43.5%, un aumento de 273 puntos base respecto al 4Q 2020. El Cap Rate implícito de FUNO fue de 6.8%. La Fibra tuvo una tasa de interés promedio ponderada calculada por Fibraspy de 5.99%, lo que nos indica que tiene un apalancamiento positivo.
Oficinas
Industrial
0.0%
20.0%
40.0% 4Q20
OPERATIVO
El portafolio total de Fibra Uno cerró con una ocupación de 92.2%, lo que equivale a una disminución en 90 puntos base contra el mismo periodo del año anterior. La ocupación industrial cerró en 95.7%, mientras que la tasa de oficinas fue de 75.4%, la del segmento comercial cerró en 89.4% y la del segmento de otras propiedades cerró en 99.4%. FUNO tiene 5 proyectos en desarrollo. Estos proyectos aportarán más de 852,174 m2 de ABR, los cuales se estima concluirán su construcción entre el 2Q 2022 y el 2Q 2024, cuando se entregue por completo el proyecto de Mitikah. Como punto de comparación, esta área en desarrollo equivale al 95.6% del ABR de Fibra Danhos que es la quinta Fibra con el mayor portafolio
60.0%
80.0%
100.0%
4Q21
PRECIO DE RENTA POR SEGMENTO (MXN/m2/mes) $450.00
9.0%
$400.00
8.0%
$350.00
7.0%
$300.00
6.0%
$250.00
5.0%
$200.00
4.0%
$150.00
3.0%
$100.00
2.0%
$50.00
1.0%
$-
Industrial
Comercial 4Q20
4Q21
Oficinas
0.0%
Cambio %
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GLOSARIO
ABR: El área bruta rentable con la que cuenta la Fibra para ofrecer en arrendamiento al mercado. Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario, o del fideicomiso en general, y se expresa como un porcentaje. CBFIs: Un certificado bursatil fiduciario inmobiliario (CBFI) es el título que te hace dueño a una parte de las propiedades del portafolio de una Fibra. Dividendo: Se refiere a la distribución del 95% del resultado fiscal a loss tenedores de CBFIs, al menos una vez al año. Dividend yield: El rendimiento por dividendo es la relación entre los dividendos anuales por CBFI distribuidos por una Fibra y el precio de sus CBFI en Bolsa. FFO: FFO son las siglas en inglés de “Funds from Operations”. Se refiere a un estimado del flujo de efectivo de las operaciones de la Fibra. Cada Fibra lo calcula de forma similar partiendo de los ingresos netos sumándole partidas como la depreciación, amortización, etc. y restándole partidas como las ganancias de la venta de propiedades, ganancias por intereses, etc. LTV: El Loan to value es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso. Indica el nivel de endeudamiento de la Fibra respecto al total de sus activos. (Deuda total entre activo total). Margen NOI: Indica el porcentaje de los ingresos totales que equivalen al ingreso operativo neto (NOI).
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NAV: Es el valor neto de los activos después de deducir pasivos y obligaciones. NOI: El ingreso operativo neto mide la capacidad de una propiedad para generar flujo operativo. Se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración. Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
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