1Q 2021
REPORTES DE FIBRAS UPSITE
TERRAFINA
MACQUARIE
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FMTY
REPORTE DE FIBRAS 1Q
FIBRA UPSITE VARIANTES FINANCIEROS
PORTAFOLIO (ÁREA BRUTA RENTABLE)
1Q 2021
1Q 2020
CAMBIO
FFO por CBFI
$0.12
-
-
Cap Rate Implícito
2.61%
-
-
Efectivo
$789,187,738
$35,627,820
2115.1%
7.78%
-
-
Margen NOI
90.23%
-
-
NAV por CBFI
$48.09
$54.45
-11.68%
$14,029,745
-
-
LTV
NOI
2021 1,000,000 900,000 800,000 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 Operación
BTS en proceso ABR potencia 1Q-21
FINANCIERO
Durante el 1Q 2021, Fibra Upsite generó ingresos por $15.5 millones de pesos por arrendamiento, lo que significó un crecimiento de 199%, ya que un año atrás solo facturó $5.2 millones de pesos. Upsite celebró un contrato de crédito con Bancomext por hasta $50 millones de dólares en el 4Q20, de los cuales dispuso de $11.7 millones con una tasa de interés fija de 3.18% con vencimiento de 7 años, por lo que en el 1Q 2021 el LTV se ubicó en 7.8%. El NAV por CBFI fue de $48.09, que disminuyó 11.7% respecto al 1Q 2020, esto por el crecimiento de los CBFIs en circulación a consecuencia de la emisión de 23,858,053 de CBFIs, hecho que diluyó a los tenedores de CBFIs de manera temporal. Veremos un aumento en el NAV en los próximos años mientras se desarrolla su pipeline de proyectos industriales.
OPERATIVO
Durante el 1Q 2021 el portafolio en operación de Fibra Upsite no tuvo crecimiento, continuó con 54,221 m2 de área neta rentable (ABR) y con una tasa de ocupación de 100%. Asimismo, el promedio ponderado del vencimiento de los contratos de arrendamientos es de 7.2 años, ya que el 95.7% de estos vencen después de 2026. La Fibra tiene en su pipeline dos proyectos en desarrollo de edificios a la medida (built-to-suit o BTS) dentro de los complejos Upsite Juárez Park I y Upsite Tijuana Park I por un total de 29,952 m2 de ABR, lo cual representará un crecimiento en su portafolio del 54%. Ambos proyectos están denominados en dólares. Upsite cuenta con una reserva territorial de 878,015 m2 para el desarrollo de inmuebles industriales que sumarían alrededor de 405,416 m2 de ABR, los cuales están contemplados en el segundo ciclo de inversión.
Reserva Territorial
1Q-20
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL Tlaxcala
Ciudad Juárez
Tijuan a
90%
92%
94%
96%
General Ocupación
98%
100%
Upsite Ocupación
PORTAFOLIO DE RESERVA TERRITORIAL Querétaro
Guanajuato
Tijuan a
Ciudad Juárez
CDMX
1%
21% 8%
36%
34%
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REPORTE DE FIBRAS 1Q
FIBRA TERRAFINA 2021 VARIANTES FINANCIEROS
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
PORTAFOLIO (ÁREA BRUTA RENTABLE)
1Q 2021
1Q 2020
CAMBIO
$0.79
$0.75
4.29%
7.93%
6.45%
148 pb
$1,329,628,000 $1,188,889,000
LTV
39.50%
39.92%
-42 pb
Margen NOI
93.94%
90.27%
367 pb
NAV por CBFI
$38.08
$44.61
-14.64%
NOI
$935,500,000 $937,100,000
16%
11.84%
39%
TASA DE OCUPACIÓN INDUSTRIAL
Al cierre del 1Q 2021, el FFO por CBFI de Fibra Terrafina registró un crecimiento de apenas 4.29% respecto al mismo trimestre de 2020, esto debido a la baja de 0.2% en su NOI. Sin embargo, cabe mencionar que, los CBFIs en circulación se mantuvieron sin cambios, hecho que no diluye a los inversionistas.
Centro
Noreste
Norponiente
Bajío-Occidente 80%
85%
90%
General
El portafolio total de Terrafina finalizó el primer cuarto del año con 3.6 millones m2 de área bruta rentable (ABR), el 61.1% de su inventario se ubica en el norte del país, el 20.5% en el bajío y el 15.5% en el centro. Cabe señalar, que el 19.5% del ABR total se situa en un mercado de Ciudad Juárez.
Noreste
25%
FINANCIERO
OPERATIVO
Bajío-Occidente
20%
Norponiente
-0.17%
El LTV de Terrafina decreció 42 puntos base derivado de la disminución de aproximadamente $4,000 millones de pesos (mdp) de su deuda, ya que hizo amortizaciones anticipadas en su crédito con Citibank y reducciones en la deuda por pagos al capital de los créditos de Metlife, Banamex, así como, notas quirografarias que vencen en 2022.
Centro
95%
100%
Terrafina
PRECIO DE RENTA (USD/m2/mes) $6.00 $5.00 $4.00
La tasa de ocupación tuvo una caída anual de 150 puntos base por menores ocupaciones en la región norte, bajío y centro, que tuvieron caídas de 240, 20 y 80 puntos base, respectivamente.
$3.00 $2.00 $1.00 $0.00 Centro
Bajío-Occidente Terrafina
Noreste
Norponiente
General
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REPORTE DE FIBRAS 1Q FIBRA MACQUARIE 2021 VARIANTES FINANCIEROS
$0.75
$0.86
-13.4%
7.93%
7.85%
$357,492,000 $4,924,142,000
8 pb
35.88%
42.59%
-671 pb
Margen NOI
91.70%
89.31%
239 pb
$36.74
$40.66
-9.6%
NOI
$870,500,000 $951,600,000
87%
-8.5%
FINANCIERO
Fibra Macquarie cerró el 1Q 2021 con una caída anual de 13.3% en el FFO por CBFI debido, principalmente, por el decrecimiento de 8.5% en el NOI por CBFI, del cual destaca la baja de 56.1% del NOI del portafolio comercial. El LTV de Fibra Macquarie se ubicó en 35.8%, una disminución de 671 puntos base a consecuencia de una reducción de, aproximadamente, $6,000 millones de pesos en su deuda respecto al primer trimestre del año anterior. Cabe mencionar que, la Fibra tiene un apalancamiento positivo, esto al tener un costo promedio ponderado de la deuda de 5.5% y un cap rate implícito de las propiedades de 7.9%.
TASA DE OCUPACIÓN
Bajío-Occidente
Norponiente
Noreste
Centro 88%
92%
94%
96%
98%
Macquarie
PORTAFOLIO COMERCIAL 350000
100%
300000
95%
250000 200000
90%
150000
85%
100000 80%
50000
75%
cc id en te
0
B
aj ío
-O
Ce nt ro
La tasa de ocupación de la Fibra cerró en 93.8%, 150 puntos base menos que el 1Q 2020. Esta caída se debe a los efectos de la pandemia de COVID-19 en el portafolio comercial, principalmente. Fibra Macquarie ha cobrado el 98.3% de las rentas base consolidadas al 27 de abril de 2021.
90% General
OPERATIVO
Al cierre del 1Q 2021, el portafolio total de Fibra Macquarie se mantuvo sin cambios, sin embargo, iniciaron la obra de un proyecto de desarrollo industrial en la Ciudad de México y continuaron con los trabajos de pre-construcción de su proyecto de desarrollo industrial en Apodaca, Nuevo León.
Industrial
13%
-92.7%
LTV NAV por CBFI
Comercial
tr os
CAMBIO
O
Efectivo
1Q 2020
te
Cap Rate Implícito
1Q 2021
N or
FFO por CBFI
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
ABR
% Ocup ación
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REPORTE DE FIBRAS 1Q FIBRA MONTERREY 2021 VARIANTES FINANCIEROS
FFO por CBFI Cap Rate Implícito Efectivo
DISTRIBUCIÓN DEL PORTAFOLIO
1Q 2021
1Q 2020
CAMBIO
$0.25
$0.27
-7.4%
8.69%
7.03%
$2,347,551,000 $3,689,730,000 31.35%
-500 pb
Margen NOI
91.04%
90.35%
69 pb
$12.10
$13.60
-11.0%
$300,827,000 $284,383,000
3%
23% 74%
5.78%
FINANCIERO
Durante el 1Q 2021, el FFO por CBFI de Fibra Monterrey (FMTY) registró una disminución de 7.4% anualmente, debido a que no han utilizado del todo los recursos de su emisión de capital realizada el 4Q 2019, cuando aumentaron en 50% los CBFIs en circulación. Actualmente tienen en caja $2,347 millones de pesos, hecho que representa una gran oportunidad para incrementar el FFO por CBFI. La deuda de la FMTY disminuyó 31.6% debido a la reestructuración de deuda para el fortalecimiento de estructura de capital y mejora del perfil de riesgo de la Fibra, la cual consistió, en parte, en prepagar $51.7 millones de dólares de créditos bilaterales con BBVA Bancomer, Sabadell y Scotiabank, mientras que la disminución adicional fue por la fuerte depreciación del peso frente al dólar, ocurrida en el 1T 2020. Esto influyó en la disminución de 500 puntos base en el LTV, que se ubicó en 26.35%. El 74.2% de los ingresos de Fibra Monterrey son en dólares y el 100% de la deuda de la Fibra está en dicha moneda, lo que se traduce a una cobertura natural de pagos de la deuda por los ingresos recibidos.
OPERATIVO
Comercial
166 pb
26.35%
NOI
Industrial
-36.4%
LTV NAV por CBFI
Oficinas
El portafolio total de Fibra Monterrey se mantuvo sin cambios, por lo que finalizó el primer cuarto del año con 713,925 m2 de área bruta rentable (ABR). La Fibra tuvo una tasa de ocupación de 92.6%, inferior en 380 puntos base respecto al 1Q 2020, derivado de desocupaciones parciales en los portafolios CEN333, Providencia Y OEP.
TASA DE OCUPACIÓN
Comercial
Industrial
Oficinas
0.0%
20%
40% 1Q-20
60%
80%
100%
1Q-21
PRECIO DE RENTA DE OFICINAS USD/m2/mes $25 $20 $15 $10 $5 $0 CDMX
Monterrey FMTY
Guadalajara
Operativas
General
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GLOSARIO ABR: Área bruta rentable. AFFO: Fondos generados por la operación (FFO) ajustados al sumar o restar, según sea el caso, la utilidad por la venta de propiedades de inversión menos el monto de la inversión anual asignado al mantenimiento y mejora de los bienes de capital (CAPEX por sus siglas en ingles). Cap Rate: Indicador de la tasa de retorno esperada por la inversión en un activo inmobiliario. Este indice se calcula por medio de la division entre el NOI (ingreso operativo neto) y el valor asignado a un activo inmobiliario y se expresa como un porcentaje.
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CBFIs: Certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios. Fibra: Fideicomiso de inversión en bienes raíces. LTV: Es la relación entre el monto del saldo insoluto de deuda y la estimación de valor del total de activos del fideicomiso.
CONTACTO 01 (81) 2721 0850
NAV: Es el valor neto de los activos, incluyendo, pero no limitado a las propiedades después de deducir pasivos y obligaciones.
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NOI: El ingreso operativo neto se calcula descontando al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
Lomas del Valle 445, Colonia Lomas del Valle, 66256 San Pedro Garza García, N.L.
Tasa de ocupación (%): Coeficiente que expresa la relación entre espacio ocupado y el ABR total.
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