NORESTE www.datoz.com
1Q 2022
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 ciudades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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1Q22 Noreste
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Índice Somos Datoz ___________________________
1
Índice __________________________________
2
Perspectiva económica _________________
3
Ubicación ______________________________
4
Inventario ______________________________
5
Tasa de disponibilidad __________________
6
Absorción ______________________________
7
Precio de salida y cierre ________________
8
Inicio de construcción __________________
9
Conclusiones ___________________________
10
Glosario _________________________________ 11
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Metodología ____________________________
12
Aviso legal y contacto ___________________
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 1Q22
Perspectiva económica Durante enero de 2022, la actividad industria la actividad industrial creció 1.0% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El ligero avance fue impulsado por la industria minera que tuvo un alza de 7%. En comparación con enero 2021, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 4.3%.
En enero 2022, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.1%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 2.3%, de acuerdo con el INEGI. En el primer mes del año se registraron 4.3 millones de trabajadores manufactureros, el mayor nivel para un mes de enero desde que se tiene registro.
En diciembre de 2021 el consumo privado creció 7.4% en comparación con el mismo mes de 2020, y contra noviembre incrementó 1.5%, de acuerdo con datos del INEGI.
La inflación aceleró en marzo y se ubicó en 7.45%, su nivel más alto desde hace 21 años. Esto derivado del incremento en los precios de los energéticos, huevo y tortilla, de acuerdo con el INEGI.
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Ubicación
REGIÓN NORESTE
Coahuila Nuevo León
Tamaulipas
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INVENTARIO 1Q22
Inventario La región noreste, que incluye los mercados de La Laguna, Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa y Saltillo, finalizó el 1Q 2022 con un inventario total de 25.3 millones m2 de ANR, un crecimiento de 4.36% en comparación con el 1Q 2021. El crecimiento en el inventario fue detonado por Monterrey, el mercado más grande de la región y el segundo del país,
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
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MERCADO
INVENTARIO
Monterrey
12,893,410
Saltillo
5,076,321
Reynosa
3,384,180
Matamoros
1,605,378
La Laguna
1,329,749
Nuevo Laredo
983,458
Total
25,272,494
ya que en los últimos 12 meses añadió 677,655 m2 de espacio nuevo para alcanzar 12.9 millones m2 de inventario, un incremento del 5.55%. Esto refleja la importancia de este mercado en el noreste y en México, ya que el crecimiento industrial se debe a la demanda de nuevos proyectos en la zona.
Matamoros Reynosa La Laguna
14%
6%
5%
20%
Saltillo
51% Monterrey
*m2 **Región Noreste © Fuente: Datoz
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4%
Nuevo Laredo
TASA DE DISPONIBILIDAD 1Q22
Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2021
2022
Monterrey
8.99%
5.40%
La Laguna
7.27%
4.78%
Nuevo Laredo
2.78%
3.80%
Matamoros
4.03%
3.68%
Saltillo
5.24%
2.91%
Reynosa
4.21%
2.66%
Promedio
5.42%
3.87%
La región noreste tuvo una tasa de disponibilidad de 3.87%, que equivale a 1.1 millones m2 disponibles, un decremento de 155 puntos base en comparación con el 1Q 2021. Esta contracción se debe a la fuerte demanda de espacios industriales en la región, principalmente en Monterrey, Reynosa y Saltillo. Monterrey tuvo la tasa de disponibilidad más alta de la con 5.40%, que equivale a 696,585 m2 disponibles, una disminución en su tasa de 359 puntos base. Reynosa tuvo la tasa más ajustada con 2.66%, por una disminución de proyectos en construcción y un incremento en su absorción.
Monterrey La Laguna Nuevo Laredo
2021
Matamoros
2022
Saltillo *Región Noreste © Fuente: Datoz
Reynosa
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total.
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0%
2%
4%
6%
8%
10%
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ABSORCIÓN BRUTA 1Q22
Absorción bruta
MERCADOS
1Q 2022
Monterrey
267,208
Reynosa
73,182
Saltillo
70,087
Matamoros
743
La Laguna
-
Nuevo Laredo
-
Total
366,070
Durante el 1Q 2022, la región noreste acumuló una absorción bruta de 411,221 m2, 10.39% superior respecto al 1Q 2021. El 65% de la absorción se ubicó en Monterrey, al agregar 267,208 m2, la cercanía con Estados Unidos ha impulsado la tendencia de nearshoring y compañías de diferentes sectores han optado por establecerse en este submercado. Monterrey tuvo 27 transacciones para actividades de manufactura y logística, principalmente.
300,000 250,000 200,000 150,000
La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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100,000 50,000 0
*m2 **Región Noreste Monterre y
Reynosa
Saltillo
Matamoros
La Laguna Nue vo Laredo
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© Fuente: Datoz
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE 1Q22
Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Nuevo Laredo
$5.06
-
Monterrey
$4.52
$4.20
Reynosa
$4.31
$6.46
Saltillo
$3.88
$4.41
Matamoros
$3.88
-
La Laguna
$3.77
-
Promedio
$4.23
$2.51
El precio de salida de los edificios industriales en la región noreste fue de $4.23 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $2.51 USD/m2/mes. Monterrey registró el precio de salida más alto, que fue de $5.06 USD/m2/mes, 11.90% más alto que en el 1Q 2021, mientras que Reynosa tuvo el precio de cierre más elevado, ubicándose en $6.46 USD/m2/mes.
$7.00 $6.00
Salida
$5.00 $4.00
Cierre
$3.00
La tasa de alquiler o venta por m2 en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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$2.00 $1.00 $0.00 Nuevo Laredo
Monterrey
Reynosa
Saltillo
Matamoros La Laguna
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*USD/m2/mes **Región Noreste © Fuente: Datoz
INICIOS DE CONSTRUCCIÓN 1Q22
Inicios de construcción
Durante el 1Q 2022, Monterrey, Saltillo, Reynosa y Nuevo Laredo registraron inicios de construcción con 199,499 m2. El 73% del espacio en construcción corresponde a edificios build-to-suit (BTS), mientras que el 27% es de espacios especulativos, lo cual habla de la dinámica del mercado.
Proyectos destacados
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
BTS - JCI
CPA ADN
28,262
CPA
Monterrey
Ciénega de Flores
BTS - HNI Corporation
Stand Alone Arteaga
50,121
Mencorsa
Saltillo
Arteaga
BTS – Xb Fullfilment
Colonial
66,983
Rei Investments
Reynosa
Pharr Bridge
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) ***Región Noreste © Fuente: Datoz
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CONCLUSIONES 1Q22
Conclusiones Los mercados del noreste (La Laguna, Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa y Saltillo) cerraron el 1Q 2022 con un inventario total de 25.3 millones m2, 4.36% superior al 1Q 2021.
La tasa de disponibilidad de la región fue de 3.87%, con 1.1 millones m2 disponibles. La tasa de Monterrey se ubicó en 5.40%.
Durante el 1Q 2022, la región acumuló una absorción bruta de 411,221 m2.
El precio de salida en la región fue de $4.23 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $2.51 USD/m2/mes.
La región registró inicios de construcción por 199,499 m2 al 1Q 2022.
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GLOSARIO 1Q22
Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA 1Q22
Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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