NORESTE www.datoz.com
3Q 2021
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 cuidades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice
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Somos Datoz
1
Índice
2
Perspectiva económica
3
Ubicación
4
Inventario
5
Tasa de disponibilidad
6
Absorción
7
Precio de salida y cierre
8
Inicio de construcción
9
Conclusiones
10
Glosario
11
Metodología
12
Aviso legal y contacto
13
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 3Q21
Perspectiva económica Al inicio del tercer trimestre del año, en julio 2021, la actividad industrial incrementó 1.1% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El repunte en este indicador se debió al sector eléctrico y a la industria manufactura, esta última creció 1.4%. En comparación con julio 2020, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 8.0%, que después de la crisis sanitaria se explica como un efecto rebote por la baja tasa de comparación.
En julio 2021, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.5%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 4.2%, de acuerdo con el INEGI. Julio Santaella, presidente de la junta de gobierno del INEGI, refirió que el personal ocupado está a punto de llegar a niveles prepandemia.
En julio de 2021, el consumo privado registró un aumento de 12.8% anual, mientras que mensualmente apenas tuvo un alza de 0.1%, según datos del INEGI; por lo que el consumo permanece estancado.
La inflación cerró agosto de 2021 con un alza de 5.6% anual, impulsada por el incremento en los precios de los productos agropecuarios, de acuerdo con el INEGI..
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Ubicación
REGIÓN NORESTE
Coahuila Nuevo León
Tamaulipas
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INVENTARIO 3Q21
Inventario La región noreste, que incluye los mercados de La Laguna, Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa y Saltillo, finalizó el 3Q 2021 con un inventario total de 24.7 millones m2 de ANR, un crecimiento de 4.78% en comparación con el 3Q 2020.
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
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MERCADO
INVENTARIO
Monterrey
12,492,088
Saltillo
5,008,142
Reynosa
3,295,336
Matamoros
1,605,118
La Laguna
1,325,937
Nuevo Laredo
979,426
Total
24,706,047
El crecimiento en el inventario fue detonado por Monterrey, el mercado más grande de la región y el segundo del país, ya que en los últimos 12 meses añadió 787,100 m2 de espacio nuevo para alcanzar 12.5 millones m2 de inventario, un incremento de 6.72%.
Matamoros Reynosa La Laguna 7%
13%
5%
20%
Saltillo
51% Monterrey
*m2 **Región Noreste © Fuente: Datoz
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4%
Nuevo Laredo
TASA DE DISPONIBILIDAD
3Q21
Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2020
2021
Monterrey
7.87%
8.02%
Matamoros
6.13%
6.19%
Nuevo Laredo
7.81%
6.17%
La Laguna
10.62%
5.43%
Reynosa
3.67%
3.78%
Saltillo
5.30%
3.64%
Promedio
6.81%
6.23%
La región noreste tuvo una tasa de disponibilidad de 6.23%, que equivale a 1.5 millones m2 disponibles, un decremento de 58 puntos base en comparación con el 3Q 2020. La reducción en la tasa se debe a la fuerte demanda de espacios industriales en la región, principalmente en Monterrey y Saltillo. Monterrey tuvo la tasa de disponibilidad más alta del mercado con 8.02%, que representa 1.0 millones m2 disponibles y un alza de 15 puntos base; el aumento en la tasa de este mercado se debe al exponencial crecimiento de su inventario. Le sigue Matamoros con una tasa de 6.19%. Saltillo tuvo la tasa más ajustada con 3.64%, una de las más bajas del país.
2020 2021
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total.
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0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
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*Región Noreste © Fuente: Datoz
ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
MERCADOS
3Q 2021
Monterrey
206,616
Saltillo
60,338
Reynosa
52,853
Nuevo Laredo
28,441
La Laguna
11,000
Matamoros
4,395
Total
363,643
De enero a septiembre, la región noreste acumuló una absorción bruta de 1.4 millones m2, de los cuales el 61% se ubicó en Monterrey, al agregar 836,431 m2. La demanda acumulada fue 120.57% superior a la del año previo, además esta absorción ya superó en 40% a la de todo el 2020. Esta región no sólo muestra signos de recuperación económica, también se puede observar el aprovechamiento de tendencias como el nearshoring. Monterrey, el mercado más dinámico, tuvo una absorción bruta de 206,616 m2, un aumento de 28.24% respecto al 3Q 2020, pero se quedó por debajo de lo registrado en el 3Q 2019. Este mercado tuvo 17 operaciones para actividades de manufactura principalmente. La operación más grande fue un built-to-suit para la expansión de la empresa norteamericana de empaques Uline en el submercado de Apodaca.
250,000 200,000 150,000 100,000 La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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50,000 *m2 **Región Noreste
0 Monterrey
Saltillo
Reynosa
Nuevo Laredo
La Laguna Matamoros
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© Fuente: Datoz
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
3Q21
Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Nuevo Laredo
$5.06
$5.70
Monterrey
$4.30
$4.42
Reynosa
$4.05
$5.15
Saltillo
$3.93
$4.19
La Laguna
$3.77
$4.45
Matamoros
$3.69
$4.35
Promedio
$4.13
$4.71
El precio de salida de los edificios industriales en la región noreste fue de $4.13 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.71 USD/m2/mes. Ambos precios se elevaron, el de salida incrementó $0.29 USD, esto por el aumento en el precio de los edificios en Monterrey y Reynosa. Nuevo Laredo tuvo los precios más altos de la región. El precio de salida de Monterrey se cotizó en $4.30 USD/m2/mes, mientras que el de cierre se ubicó en $4.42 USD/m2/mes.
$6 $5 $4
Salida $3
La tasa de alquiler o venta por m2 en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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Cierre
$2 *USD/m2/mes **Región Noreste
$1
© Fuente: Datoz
$0
Nuevo Laredo
Monterrey
Reynosa
Saltillo
La Laguna
Matamoros
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INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción
Al cierre del 3Q 2021, Monterrey, Reynosa, Saltillo y La Laguna tuvieron inicios de construcción en la región en 14 proyectos que sumaron 195,994 m2, 44.51% más que el mismo periodo del año previo. El 53% del espacio en construcción corresponde a edificios especulativos, mientras que el 47% es built-to-suit (BTS). Además, Monterrey concentra el 72% de los proyectos.
Proyectos destacados
BTS-Uline
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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Prologis Park Apodaca 28,023
MERCADO
SUBMERCADO
Prologis
Monterrey
Apodaca
BTS - Confidencial
Colonial
26,174
Fibra Nova
Reynosa
Pharr Bridge
M19
Santa María
18,849
Davisa
Saltillo
Ramos Arizpe
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) ***Región Noreste
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CONCLUSIONES
3Q21
Conclusiones Los mercados del noreste (La Laguna, Matamoros, Monterrey, Nuevo Laredo, Reynosa y Saltillo) cerraron el 3Q 2021 con un inventario total de 24.7 millones m2, 4.78% superior al 3Q 2020. La tasa de disponibilidad de la región fue de 6.23%, con 1.5 millones m2 disponibles. La tasa de Monterrey se ubicó en 8.02%. De enero a septiembre, la región acumuló una absorción bruta de 1.4 millones m2. Mientas que en el 3Q 2021 sumó 363,643 m2. El precio de salida en la región fue de $4.13 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.71 USD/m2/mes. La región registró inicios de construcción por 195,994 m2 en 14 proyectos.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta, incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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