NORPONIENTE www.datoz.com
1Q2022
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 ciudades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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1Q22 Norponiente
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Índice Somos Datoz ___________________________
1
Índice __________________________________
2
Perspectiva económica _________________
3
Ubicación ______________________________
4
Inventario ______________________________
5
Tasa de disponibilidad __________________
6
Absorción ______________________________
7
Precio de salida y cierre ________________
8
Inicio de construcción __________________
9
Conclusiones ___________________________
10
Glosario _________________________________ 11
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Metodología ____________________________
12
Aviso legal y contacto ___________________
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 1Q22
Perspectiva económica Durante enero de 2022, la actividad industria la actividad industrial creció 1.0% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El ligero avance fue impulsado por la industria minera que tuvo un alza de 7%. En comparación con enero 2021, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 4.3%.
En enero 2022, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.1%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 2.3%, de acuerdo con el INEGI. En el primer mes del año se registraron 4.3 millones de trabajadores manufactureros, el mayor nivel para un mes de enero desde que se tiene registro.
En diciembre de 2021 el consumo privado creció 7.4% en comparación con el mismo mes de 2020, y contra noviembre incrementó 1.5%, de acuerdo con datos del INEGI.
La inflación aceleró en marzo y se ubicó en 7.45%, su nivel más alto desde hace 21 años. Esto derivado del incremento en los precios de los energéticos, huevo y tortilla, de acuerdo con el INEGI.
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Ubicación
REGIÓN NORPONIENTE
Sonora Chihuahua
Baja California
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INVENTARIO 1Q22
Inventario La región norponiente, que incluye los mercados de Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana, cerró el 1Q 2022 con un inventario total de 21.4 millones m2 de ANR, un crecimiento de 5.39% comparado con el mismo lapso de 2021.
MERCADO
INVENTARIO
Tijuana
7,638,017
Ciudad Juárez
6,800,899
Mexicali
2,653,479
Chihuahua
1,845,575
Hermosillo
1,287,719
Nogales
1,177,642
Total
21,403,332
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
Tijuana y Ciudad Juárez impulsaron el crecimiento del inventario. En los últimos 12 meses Tijuana sumó 462,559 m2 para alcanzar 7.6 millones m2 en su inventario, mientras que Ciudad Juárez añadió 324,574 m2 para totalizar 6.8 millones m2. Estos dos mercados concentran el 68% del inventario total de la región.
Ciudad Juárez
Tijuana
32%
36% Nogales
5%
12% 6%
9%
Hermosillo *m2
**Región Norponiente
© Fuente: Datoz
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Mexicali Chihuahua
TASA DE DISPONIBILIDAD 1Q22
Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2021
2022
Hermosillo
6.84%
8.22%
Chihuahua
5.59%
5.00%
Tijuana
3.58%
3.42%
Mexicali
4.14%
3.27%
Ciudad Juárez
3.66%
1.86%
Nogales
1.70%
0.32%
Promedio
4.25%
3.68%
La región norponiente cerró el 1Q 2022 con una tasa de disponibilidad de 3.68%, que equivale a 676, 224 m2 disponibles. Esta región tiene la tasa más ajustada del país y en el último año la redujo 57 puntos base, derivado de una fuerte absorción bruta en los mercados más grandes: Tijuana y Ciudad Juárez. Ambos mercados impulsaron la contracción en la tasa, ya que Tijuana disminuyó su tasa en 15 puntos base y Ciudad Juárez en 180 puntos base para ubicar sus tasas en 3.42% y 1.86%, respectivamente.
Hermosillo
2021
Chihuahua
2022
Tijuana Mexicali Ciudad Juárez
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta y el inventario total.
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Nogales 0%
2%
4%
6%
8%
10%
*Región Norponiente © Fuente: Datoz
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ABSORCIÓN BRUTA 1Q22
Absorción bruta
MERCADOS
1Q 2022
Tijuana
138,334
Ciudad Juárez
95,520
Mexicali
36,183
Chihuahua
26,641
Hermosillo
8,168 -
Nogales
304,846
Total
Durante el 1Q 2022, la región norponiente acumuló una absorción bruta de 304,846 m2, de los cuales Tijuana sumó 138,334 m2, el 45% del total. La demanda acumulada de la región disminuyó anulamente 0.98%, sin embargo, se estima que la región alcance o supere el desempeño registrado en 2021 aprovechando tendencias como el nearshoring, el T-MEC y los nuevos desarrollos planeados para 2022. Tijuana, se sigue posicionando como uno de los principales mercados fronterizos, en el 1Q 2022 superó en 10.93% la absorción del año previo, con 12 operaciones en renta para actividades de manufactura del sector de dispositivos médicos, dónde Tijuana es el principal productor y exportador, además de el sector electrónico, principalmente.
150,000 100,000 50,000
La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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0 Tijuana
Ciudad Juárez
Mexicali
Chihuahua
Hermosillo
Nogales
*m2 **Región Norponiente © Fuente: Datoz
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PRECIO DE SALIDA Y CIERRE 1Q22
Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Tijuana
$6.24
$7.00
Nogales
$5.92
-
Ciudad Juárez
$5.06
$4.84
Mexicali
$4.95
$4.84
Hermosillo
$4.84
$4.95
Chihuahua
$4.41
$4.95
Promedio
$5.24
$4.43
El precio de salida de los edificios industriales en la región norponiente fue de $5.24 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.43 USD/m2/mes. En el último año el precio de salida se elevó $0.56 USD. Tradicionalmente Tijuana es el mercado con los precios más altos del país, al cotizar el precio de salida en $6.24 USD/m2/mes, mientras que el de cierre fue de $7.00 USD/m2/mes, el precio mas alto desde que Datoz tiene registro.
$8.00 $7.00
Salida
$6.00 $5.00
Cierre
$4.00
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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$3.00 $2.00 $1.00 $0.00 Tijuana
Nogales
Ciudad Juárez
Mexicali
Hermosillo
Chihuahua
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*USD/m2/mes **Región Norponiente © Fuente: Datoz
INICIOS DE CONSTRUCCIÓN 1Q22
Inicios de construcción
Durante el 1Q 2022, Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali tuvieron inicios de construcción en 13 edificios que sumaron 168,406 m2 de ANR nueva, con un aumento de 14.81% comparado con el mismo periodo de 2021. En Tijuana se edificó el 59% del inventario en construcción, seguido por Juárez con 32% y Mexicali con 9% restante. El 49% del espacio en construcción en la región corresponde a edificios especulativos, mientras que el 51% fue edificios build-to-suit (BTS).
Proyectos destacados
BTS Foxconn BTS Rheem BTS NAPS
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
Tijuana
Otay
Grupo Nelson
Mexicali
Mexicali
Fibra Upsite
Ciudad Juárez
Sureste
Industrial Gate Alamar 27,009 REI Investments
Nelson II
14,864
Upsite Ciudad Juárez 20,344
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) **Región Norponiente © Fuente: Datoz
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CONCLUSIONES 1Q22
Conclusiones Los mercados del noroeste (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana), cerraron el 1Q 2022 con un inventario total de 21.4 millones m2, 5.53% más que 1Q 2021.
La región tuvo una tasa de disponibilidad de 3.68%, con 676,224 m2 disponibles. Ciudad Juárez y Tijuana ubicaron su tasa en 1.86% y 3.42%, respectivamente.
En el 1Q 2021, la región sumó una absorción bruta de 304,846 m2.
El precio de salida en la región fue de $5.24 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.43 USD/m2/mes.
La región tuvo inicios de construcción por 168,406 m2 en 13 proyectos.
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GLOSARIO 1Q22
Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA 1Q22
Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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