NORPONIENTE www.datoz.com
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Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades y 5 mercados de oficinas. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice
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Somos Datoz
1
Índice
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Perspectiva económica
3
Ubicación
4
Inventario
5
Tasa de disponibilidad
6
Absorción
7
Precio de salida y cierre
8
Inicio de construcción
9
Conclusiones
10
Glosario
11
Metodología
12
Aviso legal y contacto
13
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 3Q20
Perspectiva económica La actividad industrial cayó 11.6% anualmente en julio de 2020, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Esto por la disminución en construcción y manufactura con 23.7% y 9.5%, respectivamente. Sin embargo, la producción industrial avanzó 6.9% a tasa mensual. Analistas de Grupo Financiero Monex destacaron el impulso de las manufacturas en la paulatina recuperación industrial.
El empleo en la industria manufacturera tuvo una contracción de 4.7% anual en julio 2020; mientras que a tasa mensual tuvo un aumento de 0.9%, de acuerdo con el INEGI.
En julio de 2020 el consumo privado registró una caída de 15.1% anual, su menor pérdida después de dos meses de disminuciones históricas, según datos del INEGI.
La inflación cerró agosto de 2020 con un alza de 4.05% anual, impulsada por el incremento en los precios de algunos productos agropecuarios, de acuerdo con el INEGI.
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Ubicaciรณn
REGIร N NORPONIENTE
Sonora Chihuahua
Baja California
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INVENTARIO 3Q20
Inventario La región norponiente, que contempla los mercados de Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana, cerró el 3Q-2020 con un inventario total de 19.4 millones m2 de ANR, es decir, 1.43% más que el mismo lapso de 2019.
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados, así como los planificados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
MERCADO
INVENTARIO
Tijuana
6,687,052
Ciudad Juárez
6,321,200
Mexicali
2,323,503
Chihuahua
1,798,100
Nogales
1,172,522
Hermosillo
1,149,301
Total
19,451,678
Ciudad Juárez y Tijuana impulsaron el crecimiento de inventario. En los últimos 12 meses Ciudad Juárez sumó 144,157 m2 para alcanzar 6.3 millones m2 en su inventario, mientras que Tijuana añadió 91,082 m2 y totalizó 6.7 millones m2.
Ciudad Juárez
Tijuana
33%
34% Hermosillo
6%
12% 6%
9%
Nogales *m2
**Región Norponiente
© Fuente: Datoz
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Mexicali Chihuahua
TASA DE DISPONIBILIDAD
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Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2019
2020
Hermosillo
5.99%
6.69%
Chihuahua
5.67%
5.03%
Tijuana
5.61%
4.33%
Ciudad Juárez
5.13%
5.32%
Mexicali
4.79%
4.60%
Nogales
3.21%
2.92%
Promedio
5.24%
4.80%
La región norponiente cerró el 3Q-2020 con una tasa de disponibilidad de 4.80%, con 934,356 m2 de ANR disponible, es decir, 24 puntos base inferior al tercer cuarto del año previo. Cuatro mercados de esta región registraron bajas en su tasa de disponibilidad y dos tuvieron alzas. Tijuana tuvo una reducción en su tasa de 128 puntos base, al ubicarse en 4.33%, mientras que la de Ciudad Juárez se sitúa en 5.32%.
2019 2020
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta y el inventario total.
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*Región Norponiente
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
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© Fuente: Datoz
ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
MERCADOS
3Q 2020
Ciudad Juárez
106,521
Tijuana
76,753
Mexicali
8,365
Chihuahua
-
Hermosillo
-
Nogales
-
Total
191,639
De enero a septiembre, la región acumuló una absorción bruta de 515,593 m2, de los cuales Tijuana sumó 254,248 m2. Durante el 3Q-2020, el norponiente tuvo una absorción bruta de 191,639 m2, la cual fue 39.72% superior al 2Q-2020, pero 20.75% inferior al 3Q-2019. Ciudad Juárez fue el mercado más dinámico con una absorción bruta de 106,521 m2 en ocho transacciones para actividades de manufactura, principalmente. Le sigue Tijuana con 76,753 m2.
120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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20,000 0
*m2 **Región Norponiente © Fuente: Datoz Ciduad Juárez
Tijuana
Mexicali
Chihuahua
Nogales
Hermosillo
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PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
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Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Tijuana
$5.38
Nogales
$5.12
Hermosillo
$4.73
Ciudad Juárez
$4.29
Chihuahua
$4.11
Mexicali
$3.82
$4.31
Promedio
$4.58
$4.85
$5.18
El precio de salida de los edificios industriales en la región norponiente fue de $4.58 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.85 USD/m2/mes. Tradicionalmente Tijuana es el mercado con los precios más altos, al cotizarse en $5.18 USD/m2/mes.
$5.06
$6 $5 $4 $3
Salida
$2
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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Cierre
$1 $0 Tijuana
Nogales
Hermosillo
Ciudad Juárez
Chihuahua
Mexicali
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*USD/m2/mes **Región Norponiente © Fuente: Datoz
INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción
Al cierre del 3Q-2020, Ciudad Juárez y Tijuana tuvieron inicios de construcción en cinco edificios que sumaron 50,364 m2 de ANR, 64.13% menos que el mismo periodo de 2019, cuando fue de 140,409 m2. Sólo un edificio fue built-to-suit, por lo que el 93.46% de los m2 construidos es espacio especulativo.
Proyectos destacados
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
Horizon Park III
Horizon Industrial Park
10,066
Inhoga
Tijuana
Central /El Lago
Bravos IX
Los Bravos III
16,665
Grupo Los Bravos
Ciudad Juárez
Sureste
Expansión Boyd
Juárez Industrial
10,108
Roca Desarrollos
Ciudad Juárez
Suroeste
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) **Región Norponiente
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CONCLUSIONES
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Conclusiones Los mercados del noroeste (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana), cerraron el 3Q-2020 con un inventario total de 19.4 millones m2, es decir, 1.43% más que 3Q-2019. La región tuvo una tasa de disponibilidad de 4.80%, con 934,356 m2 disponibles. Ciudad Juárez y Tijuana ubicaron su tasa en 5.32% y 4.33%, respectivamente. De enero a septiembre, el noroeste acumuló una absorción bruta de 515,593 m2. Durante el 3Q-2020 sumó 191,639 m2 de absorción bruta. El precio de salida en la región fue de $4.58 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.85 USD/m2/mes. Ciudad Juárez y Tijuana tuvieron inicios de construcción por 50,364 m2.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados, así como los planificados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta, incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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