NORPONIENTE www.datoz.com
3Q2021
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 cuidades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice
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Somos Datoz
1
Índice
2
Perspectiva económica
3
Ubicación
4
Inventario
5
Tasa de disponibilidad
6
Absorción
7
Precio de salida y cierre
8
Inicio de construcción
9
Conclusiones
10
Glosario
11
Metodología
12
Aviso legal y contacto
13
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 3Q21
Perspectiva económica Al inicio del tercer trimestre del año, en julio 2021, la actividad industrial incrementó 1.1% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El repunte en este indicador se debió al sector eléctrico y a la industria manufactura, esta última creció 1.4%. En comparación con julio 2020, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 8.0%, que después de la crisis sanitaria se explica como un efecto rebote por la baja tasa de comparación.
En julio 2021, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.5%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 4.2%, de acuerdo con el INEGI. Julio Santaella, presidente de la junta de gobierno del INEGI, refirió que el personal ocupado está a punto de llegar a niveles prepandemia.
En julio de 2021, el consumo privado registró un aumento de 12.8% anual, mientras que mensualmente apenas tuvo un alza de 0.1%, según datos del INEGI; por lo que el consumo permanece estancado.
La inflación cerró agosto de 2021 con un alza de 5.6% anual, impulsada por el incremento en los precios de los productos agropecuarios, de acuerdo con el INEGI..
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Ubicación
REGIÓN NORPONIENTE
Sonora Chihuahua
Baja California
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INVENTARIO 3Q21
Inventario La región norponiente, que incluye los mercados de Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana, cerró el 3Q 2021 con un inventario total de 20.6 millones m2 de ANR, un crecimiento de 4.86% comparado con el mismo lapso de 2020.
MERCADO
INVENTARIO
Tijuana
7,291,999
Ciudad Juárez
6,553,130
Mexicali
2,549,807
Chihuahua
1,808,078
Hermosillo
1,259,735
Nogales
1,177,632
Total
20,640,381
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
Tijuana y Ciudad Juárez impulsaron el crecimiento del inventario. En los últimos 12 meses Tijuana sumó 420,437 m2 para alcanzar 7.3 millones m2 en su inventario, mientras que Ciudad Juárez añadió 254,213 m2 para totalizar 6.5 millones m2. Estos dos mercados concentran el 67% del inventario del norponiente.
Ciudad Juárez
Tijuana
Hermosillo
35%
32%
6%
12% 6%
9%
Nogales *m2
**Región Norponiente
© Fuente: Datoz
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Mexicali Chihuahua
TASA DE DISPONIBILIDAD
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Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2020
2021
Hermosillo
6.52%
9.07%
Chihuahua
5.01%
4.82%
Mexicali
5.10%
4.74%
Tijuana
4.54%
3.16%
Ciudad Juárez
4.46%
2.43%
Nogales
2.91%
0.32%
Promedio
4.64%
3.47%
La región norponiente cerró el 3Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 3.47%, que equivale a 715,627 m2 disponibles. Esta región tiene la tasa más ajustada del país y en el último año la redujo 117 puntos base, derivado de una fuerte absorción bruta en los mercados más grandes: Tijuana y Ciudad Juárez. Ambos mercados impulsaron la contracción en la tasa, ya que Tijuana disminuyó su tasa en 138 puntos base y Ciudad Juárez en 203 puntos base para ubicar sus tasas en 3.16% y 2.43%, respectivamente.
2020 2021
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta y el inventario total.
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*Región Norponiente
0%
2%
4%
6%
8%
10%
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© Fuente: Datoz
ABSORCIÓN BRUTA
3Q21
Absorción bruta
MERCADOS
3Q 2021
Tijuana
306,005
Ciudad Juárez
74,810
Mexicali
62,532
Hermosillo
52,415
Nogales
12,071
Chihuahua
6,959
Total
514,792
De enero a septiembre, la región norponiente acumuló una absorción bruta de 1.3 millones m2, de los cuales Tijuana sumó 517,681 m2, el 40% del total. La demanda acumulada de la región fue 111.21% superior al mismo lapso de 2020 y casi duplica la de 2019; por lo que esta región ha tenido un desempeño inigualable durante 2021 aprovechando tendencias como el nearshoring y el T-MEC. En el 3Q 2021, la región tuvo una absorción bruta de 514,792 m2, un aumento de 139.34% contra el 3Q 2020. En todo el año el norponiente ha tenido un buen ritmo en la absorción de espacios y en el 3Q registro la más alta por el impulso de Tijuana, que se ha beneficiado de su posición como uno de los principales mercados fronterizos. Tijuana tuvo una absorción bruta de 306,005 m2 en el 3Q 2021, el triple de lo registrado en el 3Q 2020 y la más alta desde que Datoz tiene registro. El mercado tuvo 24 operaciones en renta para actividades de manufactura del sector electrónico, principalmente.
350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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100,000 50,000 0
*m2 **Región Norponiente Tijuana
Ciduad Juárez
© Fuente: Datoz Mexicali
Hermosillo
Nogales
Chihuahua
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PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
3Q21
Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Tijuana
$5.97
$5.76
Nogales
$5.92
$4.52
Hermosillo
$4.83
$4.85
Ciudad Juárez
$4.60
$4.41
Mexicali
$4.46
$4.43
Chihuahua
$4.16
$4.44
Promedio
$4.99
$4.74
El precio de salida de los edificios industriales en la región norponiente fue de $4.99 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.74 USD/m2/mes. En el último año el precio de salida se elevó $0.36 USD. Tradicionalmente Tijuana es el mercado con los precios más altos del país, al cotizar el precio de salida en $5.97 USD/m2/mes, mientras que el de cierre fue de $5.76 USD/m2/mes.
$6 $5 $4 $3
Salida
$2
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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Cierre
$1 $0 Tijuana
Nogales
Hermosillo
Ciudad Juárez
Mexicali
Chihuahua
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*USD/m2/mes **Región Norponiente © Fuente: Datoz
INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción
Durante el 3Q 2020, Tijuana, Hermosillo, Mexicali y Ciudad Juárez tuvieron inicios de construcción en 15 edificios que sumaron 216,355 m2 de ANR nueva, 238.46% más que el mismo periodo de 2020. En Tijuana se edifica el 56% del inventario en construcción. El 57% de los espacios en construcción en la región son built-to-suit (BTS), mientras que el 43% restante corresponde a edificios especulativos.
Proyectos destacados
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
BTS-ACE
Parque Industrial Fibra Upsite
29,552
Fibra Upsite
Tijuana
Florido/Blvd 2000
BTS- Black & Decker
Parque Industrial Hermosillo Norte
46,358
Fibra Nova
Hermosillo
Hermosillo
Prisma II
Pacífico
12,634
N/D
Tijuana
Libramiento
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) **Región Norponiente
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CONCLUSIONES
3Q21
Conclusiones Los mercados del noroeste (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana), cerraron el 3Q 2021 con un inventario total de 20.6 millones m2, 4.86% más que 3Q 2020. La región tuvo una tasa de disponibilidad de 3.47%, con 715,627 m2 disponibles. Ciudad Juárez y Tijuana ubicaron su tasa en 2.43% y 3.16%, respectivamente. De enero a septiembre, la región acumuló una absorción bruta de 1.3 millones m2. Mientas que en el 3Q 2021 sumó 514,792 m2. El precio de salida en la región fue de $4.99 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.74 USD/m2/mes. La región tuvo inicios de construcción por 216,355 m2 en 15 proyectos.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta, incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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