NORPONIENTE www.datoz.com
4Q2021
Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 cuidades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice
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Somos Datoz
1
Índice
2
Perspectiva económica
3
Ubicación
4
Inventario
5
Tasa de disponibilidad
6
Absorción
7
Precio de salida y cierre
8
Inicio de construcción
9
Conclusiones
10
Glosario
11
Metodología
12
Aviso legal y contacto
13
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 4Q21
Perspectiva económica Durante octubre de 2021, la actividad industrial incrementó 0.6% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). La industria manufactura también tuvo un ligero repunte 1.8%. En comparación con octubre 2020, la actividad industrial creció 1.6%, sin embargo, todavía se encuentra por debajo de los niveles prepandemia.
En octubre 2021, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.4%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 4.7%, de acuerdo con el INEGI.
En septiembre de 2021 el consumo privado creció 8.2% en comparación con el mismo mes de 2020, y contra agosto incrementó 0.4%, según datos del INEGI.
La inflación cerró el 2021 con un alza anual de 7.5%, su mayor aumento en los últimos 20 años, impulsada por el incremento en los precios de los alimentos procesados, mercancías y productos pecuarios, de acuerdo con el INEGI.
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Ubicación
REGIÓN NORPONIENTE
Sonora Chihuahua
Baja California
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INVENTARIO 4Q21
Inventario La región norponiente, que incluye los mercados de Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana, cerró el 4Q 2021 con un inventario total de 20.9 millones m2 de ANR, un crecimiento de 4.55% comparado con el mismo lapso de 2020.
MERCADO
INVENTARIO
Tijuana
7,432,238
Ciudad Juárez
6,597,813
Mexicali
2,610,760
Chihuahua
1,808,094
Hermosillo
1,259,848
Nogales
1,177,642
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
Total
20,886,396
Tijuana y Ciudad Juárez impulsaron el crecimiento del inventario. En los últimos 12 meses Tijuana sumó 426,094 m2 para alcanzar 7.4 millones m2 en su inventario, mientras que Ciudad Juárez añadió 210,876 m2 para totalizar 6.6 millones m2. Estos dos mercados concentran el 67% del inventario del norponiente.
Ciudad Juárez
Tijuana
Hermosillo
35%
32%
6%
12% 6%
9%
Nogales *m2
**Región Norponiente
© Fuente: Datoz
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Mexicali Chihuahua
TASA DE DISPONIBILIDAD
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Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2020
2021
Hermosillo
5.53%
8.10%
Chihuahua
4.89%
4.51%
Tijuana
4.04%
3.76%
Mexicali
4.76%
3.13%
Ciudad Juárez
4.18%
1.23%
Nogales
2.71%
0.32%
Promedio
4.35%
3.51%
La región norponiente cerró el 4Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 3.51%, que equivale a 629,557 m2 disponibles. En el último año, la región redujo su tasa en 84 puntos base, derivado de una fuerte absorción en los mercados más grandes: Tijuana y Ciudad Juárez. Ambos mercados impulsaron la contracción en la tasa, ya que Tijuana disminuyó su tasa en 28 puntos base y Ciudad Juárez en 295 puntos base para ubicar sus tasas en 3.76% y 1.23%, respectivamente.
Hermosillo
8.10%
Chihuahua
4.51%
Tijuana
2020
3.76%
Mexicali
2021
3.13%
Ciudad Juárez 1.23% Nogales
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta y el inventario total.
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0%
2%
4%
6%
8%
10% *Región Norponiente © Fuente: Datoz
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ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
MERCADOS
4Q 2021
Ciudad Juárez
126,007
Tijuana
119,370
Mexicali
46,324
Hermosillo
8,535
Chihuahua
4,293 -
Nogales
304,529
Total
De enero a diciembre, la región norponiente acumuló una absorción bruta de 1.6 millones m2, de los cuales Tijuana sumó 637,060 m2, el 39% de la absorción total. La demanda acumulada de la región fue 78.31% superior al mismo lapso de 2020 y duplicó la de 2019; por lo que esta región ha tenido un desempeño inigualable durante 2021 aprovechando tendencias como el nearshoring y el T-MEC. En el 4Q 2021, la región tuvo una absorción bruta de 304,529 m2, una disminución de 3.17% al comparar con el 4Q 2020. Ciudad Juárez tuvo la mayor actividad durante el último trimestre del año, con una absorción de 126,007 m2 en 12 operaciones en renta y venta para actividades de manufactura y logística.
140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000
La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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20,000 0
Ciuda d Juárez
Tijuana
Mexica li
Hermosillo
Chihuahua
Nogales
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*m2 **Región Norponiente © Fuente: Datoz
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
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Precio de salida y cierre
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
Tijuana
$6.24
$5.70
Nogales
$5.92
$4.84
Mexicali
$4.84
$4.52
Ciudad Juárez
$4.84
$5.06
Hermosillo
$4.84
$4.63
Chihuahua
$4.20
$4.31
Promedio
$5.15
$4.84
El promedio del precio de salida de los edificios industriales en la región norponiente fue de $5.15 USD/m2/mes, mientras que el promedio del precio de cierre fue de $4.84 USD/m2/mes. En el último año el precio de salida se elevó $0.54 USD/m2/mes. Tradicionalmente Tijuana es uno de los mercados con los precios más altos del país, al cotizar el precio de salida en $6.24 USD/m2/mes, mientras que el de cierre fue de $5.70 USD/m2/mes.
$7.00 $6.00 $5.00 $4.00
Salida
$3.00
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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Cierre
$2.00 $1.00 $0.00
Tijuana
Nogales
Mexica l i
Ciudad Juárez
Hermosillo
Chihuahua
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*USD/m2/mes **Región Norponiente © Fuente: Datoz
INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción
Durante el 4Q 2021, Tijuana, Ciudad Juárez y Mexicali tuvieron inicios de construcción en ocho edificios que sumaron 177,849 m2 de ANR nueva, 11.32% menos que el mismo periodo de 2020. En Tijuana se edifica el 79% del inventario en construcción, le sigue Ciudad Juárez con el 13% y Mexicali con el 8% restante. El 71% de los espacios en construcción en la región corresponde a edificios especulativos, mientras que el 29% fueron edificios build-to-suit (BTS).
Proyectos destacados
El inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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MERCADO
SUBMERCADO
Building 3
Prologis Florido
39,760
Florido/Blvd 2000
Tijuana
Florido/Blvd 2000
Building 2
Prologis Florido
28,289
Florido/Blvd 2000
Tijuana
Florido/Blvd 2000
Nave 07
Condesa Industrial Park
8,640
Mexicali
Mexicali
Mexicali
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) **Región Norponiente © Fuente: Datoz
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CONCLUSIONES
4Q21
Conclusiones Los mercados del norponiente (Chihuahua, Ciudad Juárez, Hermosillo, Mexicali, Nogales y Tijuana), cerraron el 4Q 2021 con un inventario total de 20.9 millones m2, 4.55% más que 4Q 2020. La región tuvo una tasa de disponibilidad de 3.51%, con 629, 557 m2 disponibles. Ciudad Juárez y Tijuana ubicaron su tasa en 1.23 % y 3.76%, respectivamente. De enero a diciembre, la región acumuló una absorción bruta de 1.6 millones m2. Mientras que en el 4Q 2021 sumó 304,529 m2. El precio de salida en la región fue de $5.15 USD/m2/mes. El precio de cierre fue de $4.84 USD/m2/mes. La región tuvo inicios de construcción por 177,849 m2 en ocho proyectos.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C). Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total. Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta, incluyendo espacio especulativo en proceso de construcción. Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado. Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se ofrece un espacio de un edificio. Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió. Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, build-to-suit (BTS) y build-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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