3Q 2021
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Somos Datoz Combinamos la investigación continua de bienes raíces comerciales con tecnología de punta, a fin de proporcionar transparencia e imparcialidad a la industria inmobiliaria en México. Monitoreamos y registramos la actividad inmobiliaria del segmento industrial en 24 ciudades, 5 mercados de oficinas y 9 cuidades del segmento retail. Nuestras tareas de investigación incluyen actividades en campo para verificar y evidenciar nuestras actualizaciones mensuales. Nuestro software propietario permite a usuarios conectarse a nuestra plataforma en cualquier momento y desde cualquier lugar. Nuestros productos posibilitan buscar espacios disponibles verificados, descargar material promocional de cada propiedad, acceder a detalles de miles de transacciones en renta y venta, personalizar muestras de información, crear y descargar indicadores y estadísticos en formatos editables, entre muchas otras cosas.
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Índice Somos Datoz ___________________________
1
Índice __________________________________
2
Perspectiva económica _________________
3
Ubicación ______________________________
4
Inventario ______________________________
5
Tasa de disponibilidad __________________
6
Absorción ______________________________
7
Precio de salida y cierre ________________
8
Inicio de construcción __________________
9
Conclusiones ___________________________
10
Glosario _________________________________ 11
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Metodología ____________________________
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Aviso legal y contacto ___________________
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PERSPECTIVA ECONÓMICA 3Q21
Perspectiva económica Al inicio del tercer trimestre del año, en julio 2021, la actividad industrial incrementó 1.1% respecto al mes previo, de acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). El repunte en este indicador se debió al sector eléctrico y a la industria manufactura, esta última creció 1.4%. En comparación con julio 2020, la actividad industrial tuvo un crecimiento de 8.0%, que después de la crisis sanitaria se explica como un efecto rebote por la baja tasa de comparación.
En julio 2021, el empleo en la industria manufacturera creció mensualmente 0.5%; mientras que, a tasa anual tuvo un alza de 4.2%, de acuerdo con el INEGI. Julio Santaella, presidente de la junta de gobierno del INEGI, refirió que el personal ocupado está a punto de llegar a niveles prepandemia.
En julio de 2021, el consumo privado registró un aumento de 12.8% anual, mientras que mensualmente apenas tuvo un alza de 0.1%, según datos del INEGI; por lo que el consumo permanece estancado.
La inflación cerró agosto de 2021 con un alza de 5.6% anual, impulsada por el incremento en los precios de los productos agropecuarios, de acuerdo con el INEGI..
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Ubicación
REGIÓN CENTRO
Hidalgo
CDMX
Edo. de México
Tlaxcala
Puebla
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INVENTARIO 3Q21
Inventario La región centro, que incluye los mercados de CDMX, Puebla e Hidalgo, finalizó el 3Q 2021 con un inventario total de 18.2 millones m2 de ANR, un crecimiento de 1.53% respecto al mismo trimestre de 2020.
CDMX, el mercado más grande del país, impulsó el crecimiento, al sumar 257,7606 m2 en los últimos 12 meses y totalizar con 14.3 millones m2 de inventario. En tanto, Puebla e Hidalgo mantuvieron, prácticamente, intactos sus inventarios.
Hidalgo
El inventario mide el tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
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MERCADOS
INVENTARIO
CDMX
14,318,491
Puebla
2,735,107
Hidalgo
1,149,869
Total
18,203,467
6%
CDMX
15% Puebla
79%
*m2 **Región Centro © Fuente: Datoz
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TASA DE DISPONIBILIDAD
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Tasa de disponibilidad
MERCADOS
2020
2021
CDMX
8.09%
6.67%
Puebla
4.04%
4.03%
Hidalgo
1.47%
1.01%
Promedio
7.05%
5.92%
La región cerró el 3Q 2021 con una tasa de disponibilidad de 5.92%, que equivale a 1.1 millones m2 disponibles y un ajuste a la baja de 113 puntos base año con año. Como se mencionó en reportes pasados, paulatinamente han bajado las tasas de disponibilidad como signo de recuperación económica, luego de la crisis sanitaria por COVID-19; por ejemplo, CDMX contrajo su tasa en 142 puntos base, al pasar de 8.09% en el 3Q 2020 a 6.67% en el 3Q 2021, con 955,368 m2 disponibles. Cuautitlán fue el corredor con mayor disponibilidad en este mercado, seguido por Tepotzotlán.
Hidalgo
2020 2021
Puebla
La tasa de disponibilidad es la relación entre espacio comercializado, en renta o venta, y el inventario total.
CDMX
0%
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2%
4%
6%
8%
10%
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*Región Centro © Fuente: Datoz
ABSORCIÓN BRUTA
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Absorción bruta
De enero a septiembre, la región centro acumuló una absorción bruta de 939,312 m2, esta ocupación de espacios fue 57.56% superior a la registrada en 2020. Además, en CDMX se sitúa el 92% de la absorción con 865,388 m2. En el 3Q 2021, la absorción bruta alcanzó 325,281 m2, un incremento de 231.12% contra el 3Q 2020, cuando apenas sumó 108,204 m2. La gran alza en absorción se debe a que el 3Q 2020 fue uno de los trimestres más golpeados por la pandemia en términos económicos, sin embargo el 3Q 2021 ya superó también los
niveles pre pandemia, es decir, de 2019. CDMX es el mercado más dinámico de la región, este trimestre registró 39 transacciones para actividades logísticas. La mueblera Gaia realizó una de las operaciones más importantes en el submercado de Cuautitlán por 34,504 m2. Amazon también tuvo operaciones, por lo que el e-commerce continúa detonando el mercado industrial.
350,000 300,000
La absorción bruta se refiere a la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
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MERCADOS
3Q 2021
250,000
CDMX
325,943
200,000
Puebla
30,580
150,000
Hidalgo
1,758
Total
358,281
*m2 **Región Centro © Fuente: Datoz
100,000 50,000 0 CDMX
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Puebla
Hidalgo
PRECIO DE SALIDA Y CIERRE
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Precio de salida y cierre
La tasa de alquiler o venta por metro cuadrado en la que se ofrece un espacio de un edificio es el precio de salida. Por otro lado, la tasa en la que un espacio realmente se arrendó o vendió es el precio de cierre.
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El precio de salida promedio de los edificios industriales en la región centro fue de $4.76 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre fue de $4.65 USD/m2/mes. El precio de cierre aumentó $0.30 USD derivado de la apreciación de más de $1.00 USD de los inmuebles en Puebla.
CDMX, tiene uno de los alquileres más
elevados del país, al cotizar su precio de salida en $5.69 USD/m2/mes, un aumento de $0.22. USD. Sin embargo, el precio de cierre fue menor.
$6
MERCADOS
SALIDA
CIERRE
CDMX
$5.69
$4.96
Hidalgo
$4.41
$4.52
$4
Puebla
$4.17
$4.48
$3
Promedio
$4.76
$4.65
$5
$2 $1
*USD/m2/mes **Región Centro © Fuente: Datoz
$0
CDMX
Hidalgo
Salida
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Puebla
Cierre
INICIO DE CONSTRUCCIÓN
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Inicio de construcción Durante el 3Q 2021, sólo CDMX registró inicios de construcción en la región centro, con 66,841 m2 en cinco proyectos especulativos.
Proyectos destacados MERCADO
El Inicio de construcción mide la cantidad total de construcción iniciada durante un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
Logicenter Cuautitlán III Cuerpo 2
Logicenter Cuautitlán III
23,169
Pulso Inmobiliario
CDMX
Cuautitlán
Logicenter Lerma II Cuerpo 1
Logicenter Lerma II
12,167
Pulso Inmobiliario
CDMX
Toluca
Logicenter Lerma II Cuerpo 1
Logicenter Lerma II
11,803
Pulso Inmobiliario
CDMX
Toluca
*m2 **ANR (Área Neta Rentable) ***Región Centro © Fuente: Datoz
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SUBMERCADO
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CONCLUSIONES
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Conclusiones Los mercados del centro (CDMX, Hidalgo y Puebla), cerraron el 3Q 2021 con un inventario total de 18.2 millones m2, con un crecimiento anual de 1.53%. La región tuvo una tasa de disponibilidad de 5.92%, con 1.1 millones m2 disponibles. La tasa de CDMX fue de 6.67%. De enero a septiembre, la región acumuló una absorción bruta de 939,312 m2. Mientas que en el 3Q 2021 sumó 358,281 m2. El precio de salida en la región fue de $4.76 USD/m2/mes, mientras que el precio de cierre se ubicó en $4.65 USD/m2/mes. Durante el 3Q 2021, CDMX tuvo inicios de construcción por 66,841 m2.
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GLOSARIO
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Glosario Inventario (m2): El tamaño total de un mercado inmobiliario considerando los
edificios entregados y en construcción de todas las clases (A, B y C).
Tasa de disponibilidad (%): La relación entre espacio comercializado, en renta o
venta, y el inventario total.
Disponibilidad (m2): Espacio total disponible en renta o venta incluyendo espacio
especulativo en proceso de construcción.
Absorción (m2): Refiere la cantidad de espacio que se ocupó por medio de una
transacción de renta o venta durante un periodo determinado.
Precio de salida (USD/m2/mes): Tasa promedio de alquiler o venta en la que se
ofrece un espacio de un edificio.
Precio de cierre (USD/m2/mes): Tasa en la que un espacio realmente se arrendó o
vendió.
Inicios de construcción (m2): La cantidad total de construcción iniciada durante
un período determinado, incluidos los espacios especulativos, built-to-suit (BTS) y built-to-own (BTO).
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METODOLOGÍA
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Metodología Trabajamos con una extensa red de actores del mercado y mantenemos un contacto constante para actualizar la información. De esta manera, nos aseguramos de que los datos clave del mercado provengan directamente de los profesionales involucrados en las distintas actividades. Nuestros investigadores verifican toda la información recopilada siempre que sea posible; visitando cada mercado periódicamente para corroborar información que sólo puede validarse mediante recorridos presenciales y visitas al sitio. Adicionalmente, nuestro equipo de investigación estandariza unidades de espacio y moneda, cálculos, y relación entre indicadores con la finalidad de presentar información claramente comprensible. Una vez que la información cumple con nuestros estándares de calidad, los datos se fusionan y se cargan a nuestro sistema donde a su vez se valida contra información del edificio, resguardando su relación correcta con los históricos del mercado. Nuestros analistas revisan continuamente las propiedades y anomalías para corregir errores y omisiones a fin de mantener la más alta calidad de datos en México.
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